物業(yè)管理招標書規(guī)范的內容

　　招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規(guī)范的招標書主要包括四個方面：

　　(一)目標物業(yè)規(guī)劃建設基本情況

　　1.工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺數與型號等。

　　2.主要設備設施介紹。包括配電系統(總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數據)、給排水系統(蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等)、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。

　　3.提供的目標物業(yè)設計圖和竣工圖紙目錄(圖紙附件)。

　　(二)物業(yè)管理內容

　　1. 房屋建筑本體、公共部分的維護、管理;

　　2. 公共配套設施、設備維護、運行管理;

　　3. 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運;

　　4. 公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護和管理;

　　5. 安全護衛(wèi)及公共秩序管理;

　　6. 公建配套設施(便民服務網點、區(qū)內營業(yè)場所和文體活動場所)的運營管理;

　　7. 樓宇自動化設備系統的運行、維修、養(yǎng)護管理;

　　8. 交通、車輛行駛和停泊管理;

　　9. 物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理;

　　10. 社區(qū)文化的開展;

　　11. 法律政策和物業(yè)服務合同中規(guī)定的其它事項。

　　(三)有關事項的說明

　　1、物業(yè)管理相關事項說明。包括以下幾項內容：

　　1)物業(yè)管理范圍。指目標物業(yè)所在區(qū)范圍內的所有物業(yè)。中標企業(yè)根據政府制定的當地物業(yè)管理有關法規(guī)、條例及物業(yè)服務合同對上述區(qū)域及物業(yè)實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區(qū)域內如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應予以說明。

　　2)管理期限與前期介入。應明確中標企業(yè)管理期限(一般三年或五年)及起止日期。還應明確定標后中標企業(yè)何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業(yè)服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。

　　3)物業(yè)管理用房。應根據當地物業(yè)管理法規(guī)、條例有關規(guī)定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。

　　4)管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業(yè)自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業(yè)服務合同中，管理費標準一般以中標企業(yè)在標書中的報價為準。

　　5)公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業(yè)管理費收支預算中體現，以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。

　　6)清潔衛(wèi)生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排及費用也應列明。

　　7)物業(yè)管理酬金。一般按每年物業(yè)管理服務費總收入的10%計提。

　　8)機動車輛管理。說明管轄區(qū)域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。

　　9)維修資金。此項直接關系到物業(yè)管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。

　　10)商業(yè)用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。

　　11)開辦費問題。說明物業(yè)管理前期費用、開辦費用的安排意見。

　　12)員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

　　13)關于裝修管理要求。說明目標物業(yè)裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。

　　14)管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業(yè)主客戶滿意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應按同期銀行利率一并歸還本息。

　　15)其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業(yè)在標書中承諾的其它添置設施由投標企業(yè)投資、落實。

　　2、有關投標事項的說明

　　1)索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。

　　2)投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規(guī)格，還應提供投標企業(yè)對目標物業(yè)項目授權委托書。對未中標企業(yè)標書如何退還亦應列明。

　　3)現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業(yè)的現場察看及答疑會，說明具體時間。

　　4)開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時間以及物業(yè)服務合同簽定時間等。

　　5)其它事項。應明確要求投標企業(yè)遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監(jiān)督。

　　(四)標書、企業(yè)信譽、現場答辯項目

　　1、標書的項目及要求

　　1)投標人情況。

　　2)目標物業(yè)的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、 價格定位、實施措施等。

　　3)組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。

　　4)管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。

　　5)管理規(guī)章制度(只列目錄)和物業(yè)檔案資料的管理。

　　6)各項管理指標的承諾及相關措施。

　　•房屋及配套設施完好率

　　•房屋零修、急修及時率

　　•維修工程質量合格率及回訪率

　　•綠化完好率

　　•清潔、保潔率

　　•停車場完好率

　　•公共設施設備完好率

　　•主要機電設備完好率

　　•治安案件發(fā)生率

　　•火災發(fā)生率

　　•有效投訴率與處理率

　　•管理人員專業(yè)培訓合格率

　　•維修服務回訪率

　　•業(yè)主滿意率

　　•其它有關指標

　　7)經費收支預算、管理費和管理酬金標準。

　　8)日常物業(yè)管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。

　　9)機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節(jié)能降耗措施等。

　　10)便民服務和社區(qū)文化活動。

　　以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規(guī)范的物業(yè)管理服務水平。

　　2、企業(yè)信譽考評項目

　　主要由投標人情況和已管物業(yè)服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規(guī)模、資質、經營狀況、管理機制、企業(yè)發(fā)展目標、財務狀況及抗風險能力等;服務質量調查應爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業(yè)管理真實水平。

　　3、現場答辯考評項目

　　一般要求投標企業(yè)的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內。

　　4、總體評分說明

　　標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業(yè)實際管理水平的考評分量，將權重調整為7:2:1或6:2:2。

　　三、物業(yè)管理答辯、評標會一般程序

　　在物業(yè)管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業(yè)代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：

　　(一)明確時間、地點。

　　(二)參加人員：

　　目標物業(yè)招投標工作領導小組成員;

　　評標委員會委員(評委取五人以上，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于總數的三分之二);

　　當地公證處人員(如需要);

　　招標辦公室工作人員;

　　投標物業(yè)管理企業(yè)代表;

　　參加評標會的嘉賓;

　　列席會議的其他物業(yè)公司代表、記者。

　　(三)程序

　　1、明確各投標企業(yè)和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序;

　　2、明確招投標領導成員及評委到場時間;

　　3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為

　　會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位;

　　4、與會有關領導致辭;

　　5、投標單位退場;

　　6、安排一定時間，請評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住戶意見征詢表等資料，評出企業(yè)信譽分，并現場統計分數;

　　7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中審閱標書，掌握各投標企業(yè)情況;

　　8、在預定時間，各投標企業(yè)代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述(一般15-25分鐘)，再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲;

　　9、安排一定時間，請各評委對標書評分。現場工作人員、公證人員統一計算各投標企業(yè)總分，并報招投標工作領導小組組長、副組長;

　　10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標結果和中標單位;

　　11、領導致辭;

　　12、答辯、評標會結束。

　　(四)標書、企業(yè)信譽及答辯的項目與要求

篇2：規(guī)范物業(yè)管理招標書主要內容

　　規(guī)范的物業(yè)管理招標書主要內容

　　物業(yè)管理招標是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規(guī)范的招標書主要包括以下方面：

　　（一）目標物業(yè)規(guī)劃建設基本情況

　　1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺數與型號等。

　　2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。

　　3．提供的目標物業(yè)設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

　　（二）物業(yè)管理內容

　　1．房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；

　　2．公共配套設施、設備維護、運行管理；

　　3．公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；

　　4．公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護和管理；

　　5．安全護衛(wèi)及公共秩序管理；

　　6．公建配套設施（便民服務網點、區(qū)內營業(yè)場所和文體活動場所）的運營管理；

　　7．樓宇自動化設備系統的運行、維修、養(yǎng)護管理；

　　8．交通、車輛行駛和停泊管理；

　　9．物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；

　　10．社區(qū)文化的開展；

　　11．法律政策和物業(yè)服務合同中規(guī)定的其它事項。

　　（三）有關事項的說明

　　1、物業(yè)管理相關事項說明。包括以下幾項內容：

　　1）物業(yè)管理范圍。指目標物業(yè)所在區(qū)范圍內的所有物業(yè)。中標企業(yè)根據政府制定的當地物業(yè)管理有關法規(guī)、條例及物業(yè)服務合同對上述區(qū)域及物業(yè)實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區(qū)域內如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應予以說明。

　　2）管理期限與前期介入。應明確中標企業(yè)管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應明確定標后中標企業(yè)何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業(yè)服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。

　　3）物業(yè)管理用房。應根據當地物業(yè)管理法規(guī)、條例有關規(guī)定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。

　　4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業(yè)自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業(yè)服務合同中，管理費標準一般以中標企業(yè)在標書中的報價為準。