篇3：論房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)其實(shí)現(xiàn)法律

本文通過對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題的考察,闡述了國家應(yīng)從六個(gè)方面確立房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目標(biāo)及其相應(yīng)的法律對策,包括對耕地占用面積的控制、把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)、確立合理的地價(jià)和房價(jià)基準(zhǔn)、引進(jìn)高空建筑權(quán)、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量、房地產(chǎn)開發(fā)必須符合生態(tài)環(huán)境的要求以及嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制等內(nèi)容。

最近幾年來,我國房地業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看,它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi),國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針,因此,對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控,將是國家的一個(gè)長期任務(wù)。我以為至關(guān)重要的是國家要從全局和長遠(yuǎn)利益出發(fā),確立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。為此,很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體考察,然后針對已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題,提出相應(yīng)的對策。

控制目標(biāo)之一:對耕地占有面積的控制

我們必須承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí):我國正在面臨著一場土地危機(jī),而這種危機(jī)還可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。現(xiàn)在我手頭沒有掌握全國性的由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴(kuò)張而占用耕地的數(shù)字,但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個(gè)問題,即如何處理好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾。客觀地說,既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,又要不占用耕地,是辦不到的,現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個(gè)限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度,我以為以下措施是必須采取的:

第一,把耕地占用的數(shù)額納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、五年計(jì)劃和年度計(jì)劃。我國現(xiàn)有的長遠(yuǎn)規(guī)劃和五年計(jì)劃,僅僅是十分原則的強(qiáng)調(diào)了要“切實(shí)保護(hù)耕地”,但并沒有像其他事項(xiàng)那樣規(guī)定具體的指標(biāo),這不能不說是一個(gè)忽視或者說缺陷,盡管各級政府都制定了土地使用權(quán)出讓計(jì)劃但它畢竟是政府規(guī)定的,這也往往會因?yàn)檎囊庵径S時(shí)修改計(jì)劃。因此,在五年計(jì)劃的國土開發(fā)計(jì)劃中其他指標(biāo)可以不列,但是耕地占用面積是必須列的。考慮到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同,因此,我主張以后的五年計(jì)劃,應(yīng)當(dāng)按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字,然后各地區(qū)在根據(jù)國家確定的耕地占用計(jì)劃,層層分解,凡是列入計(jì)劃的占耕地指標(biāo),不得突破。各級人民代表大會的計(jì)劃執(zhí)行的報(bào)告中,必須包括耕地占用情況,以便把耕地的占用納入權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督之下。

第二,把耕地占用計(jì)劃納入指令性計(jì)劃的管理范圍。本來,指令性計(jì)劃與市場經(jīng)濟(jì)的要求是不相容的,隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,指令性計(jì)劃指標(biāo)將會逐步減少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,還必須把它納入指令性計(jì)劃的管理范圍,即使在其他市場經(jīng)濟(jì)的國家,也不是對耕地占用放任不管。因此,在將來我國制定計(jì)劃法的時(shí)候,還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性計(jì)劃在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。

第三,強(qiáng)化依法批地的法律意識,嚴(yán)格追究非法批地主持者的法律責(zé)任。我國《土地管理法》對批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定,該法實(shí)施以來,鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定,越權(quán)批準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象十分突出,為此,國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報(bào)告,但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止,橫向多頭批地(如開發(fā)區(qū)的管委會、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地)和縱向越權(quán)批地(如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等)仍然時(shí)有發(fā)生,造成土地供應(yīng)總量失控。1993年,全國下達(dá)的用地供應(yīng)計(jì)劃為400萬畝,而實(shí)際用地已達(dá)600萬畝。造成這種狀況,除了某些領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制意識淡薄之外,還有兩個(gè)重要原因,一是對越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處罰。我主張今后應(yīng)當(dāng)把土地占用情況作為對政府官員進(jìn)行考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。凡是非法或者越權(quán)批地造成嚴(yán)重后果的,除了可能招致罷免之外,情況嚴(yán)重的還應(yīng)受到刑事處罰;二是對于非法或越權(quán)批準(zhǔn)占用的土地,不宜采取事后按程序追認(rèn)的辦法。這種對“違法事實(shí)”的“合法追認(rèn)”,往往會為那些違法行為者大開方便之門,就通常而言,法律不應(yīng)當(dāng)承認(rèn)既存的違法事實(shí)。

控制目標(biāo)之二:把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)

編制城市規(guī)劃是《城市規(guī)劃法》賦予城市人民政府的一項(xiàng)重要職能。按照該法的規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃,服從規(guī)劃管理。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里,與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的,至少有以下三個(gè)問題必須解決:

第一,城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的,其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局,城市詳細(xì)規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的基礎(chǔ)上,切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程。《城市規(guī)劃法》是1990年4月開始施行的,依據(jù)這個(gè)法律的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。在這些規(guī)劃中有的比較科學(xué),有的比較粗糙,有的純屬為了應(yīng)付。但是,無論以上哪種情況,恐怕都未在規(guī)劃中完全考慮到房地產(chǎn)迅速發(fā)展這一因素,以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的

第二,房地產(chǎn)的開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán),其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向,實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo),因此,城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言,是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是,在現(xiàn)實(shí)生活中,我們卻看到兩種情況:一種是由于種種原因,比如某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響,有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求,但仍然能夠得以建設(shè);另一種是以城市規(guī)劃不合理為由,為某個(gè)不符合規(guī)劃的開發(fā)項(xiàng)目尋找存在的理由,如果確實(shí)如此,當(dāng)然也不失為一種辦法,現(xiàn)在需要反對的是規(guī)劃本身是正確的,開發(fā)項(xiàng)目自己不符合規(guī)劃的要求,而用修改正確的去維護(hù)不正確的那樣一種作法。

第三,嚴(yán)格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。對此,《城市規(guī)劃法》已經(jīng)作了一些規(guī)定,現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行,在實(shí)際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施,對此,大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下,作一翻輕描淡寫的處理了事,這里所指的“度”當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認(rèn)為這種執(zhí)行思想不可取,我國現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹,不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機(jī)關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當(dāng)然,我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景,從某種意義上也是在從實(shí)際出發(fā),但是,從長遠(yuǎn)執(zhí)法來講,不應(yīng)當(dāng)牽就這種實(shí)際,因?yàn)檫@種牽就往往會為違法行為找到一個(gè)“防空洞”,我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格執(zhí)法的思想。

控制目標(biāo)之三:確定合理的地價(jià)和房價(jià)基準(zhǔn)

地價(jià)和房價(jià)是房地產(chǎn)市場的核心問題,也是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟(jì)杠桿。我國過去普遍情況一是地價(jià)低,尤其是涉外地價(jià)更低,從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失;二是房價(jià)過高,有的高得驚人,超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在,都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟(jì)杠桿的房地產(chǎn)價(jià)格納入法制化的管理范圍。

第一,運(yùn)用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價(jià)和房價(jià)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。通常認(rèn)為地價(jià)是根據(jù)土地的不同位置、使用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素構(gòu)成的。商品住宅的價(jià)格國務(wù)院已在《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中作了規(guī)定,其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價(jià)格的各種因素和各類費(fèi)用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定,以便成為確立地價(jià)和房價(jià)的基本依據(jù)。

第二,嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識。房地產(chǎn)價(jià)格合理與否,直接關(guān)系到國家、開發(fā)商和消費(fèi)者的利益,必須嚴(yán)肅對待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)必須由政府確定,對評估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)價(jià)格畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格中的一個(gè)主要問題。造成的原因可能是多種多樣的,但是,有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個(gè)原因,對某些具體評估項(xiàng)目來講還可能是一個(gè)重要原因。對此,必須嚴(yán)肅處理。

第三,由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價(jià)格。世界不少國家和地區(qū)的政府,根據(jù)對土地利用的重要性的認(rèn)識及其產(chǎn)業(yè)政策,都加強(qiáng)了對地價(jià)的控制。日本政府每年都要在固定的時(shí)間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價(jià)”,作為一般土地買賣的依據(jù)。對此,我們可以效法,我認(rèn)為,在我國公布的“公示房地產(chǎn)價(jià)”,不應(yīng)當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價(jià),或者說是“中間價(jià)”,同時(shí),還應(yīng)當(dāng)有最低價(jià)和最高限價(jià)的規(guī)定。這樣做至少有以下三個(gè)優(yōu)點(diǎn):一是體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的必要干預(yù);二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價(jià)格信息,平衡他們提心吊膽的購買心理;三是防止暴跌和暴利行為。

第四,引進(jìn)“高空建筑權(quán)”的概念。高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般發(fā)展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現(xiàn)象,它的基本含義是指對土地以上的空間的建筑權(quán),也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物,誰就應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人支付費(fèi)用。我國現(xiàn)在的高空建筑權(quán)的雛形事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn),比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋,然后對所建成的房屋按約定擁有使用權(quán)。隨著城市人口的膨脹,土地供求矛盾加劇,必然會有人尋求高空建筑權(quán)。因此應(yīng)當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國法學(xué)研究領(lǐng)域,并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。

根據(jù)我國的情況,我們可以將“高空建筑權(quán)”稱為“土地空間使用權(quán)”,其范圍為土地使用面積的直線上升,其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國家所有,即假定相當(dāng)于二十層樓(不同的城市可以有不同的規(guī)定)以下的

控制目標(biāo)之四:控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量

如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑?那么,其中一個(gè)重要的原因就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推動(dòng)。在人們心目中(當(dāng)然也在事實(shí)上)開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利”的事情。因此,吸引了大量資金流入房地產(chǎn)市場,這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運(yùn)而生,甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn),于是,大量資金壓在房地產(chǎn)上,該收回的不能收回,有的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象,這樣的結(jié)果,不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂,同時(shí),還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面,當(dāng)前特別需要作以下幾件事:

第一,國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券額度等列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃,以便從總量上進(jìn)行控制,銀行發(fā)放貸款不得超過計(jì)劃所確定的指標(biāo);同時(shí),所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款,都必須以相當(dāng)于貸款額的實(shí)物作為抵押或者由有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保,凡是未能提供抵押或擔(dān)保的,銀行一律不予貸款。為了克服我國現(xiàn)實(shí)生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生,抵押物的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)提交公證,公證機(jī)關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證承擔(dān)責(zé)任。

第二,加強(qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。我國現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理,一幢幢拔地而起的房屋,許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目和居民職工住宅,而是脫離國民一般消費(fèi)水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村,乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此,今后,專業(yè)銀行對與重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)

優(yōu)先貸款,對高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的建筑項(xiàng)目,原則上應(yīng)不予貸款,對占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。

第三,對已經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,要進(jìn)行一次嚴(yán)肅認(rèn)真的清理。現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回,原因可能是多方面的,在清理中需要區(qū)別對待,但是對于那些因?yàn)樾匈V受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的,無論涉及什么人一定要堅(jiān)決查處。中國的有些事情之所以禁而不止,其中一個(gè)重要原因就是對那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財(cái)?shù)娜藳]有給予應(yīng)有制裁,這不僅是對某一個(gè)違法者沒有處罰,更為嚴(yán)重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續(xù)進(jìn)行違法勾當(dāng),同時(shí),還可能帶動(dòng)一大批“僥幸者”接踵而來,其后果是不堪設(shè)想的。

控制目標(biāo)之五:符合生態(tài)環(huán)境的要求

城市的房地產(chǎn)開發(fā),與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和改善,本來應(yīng)當(dāng)是而且可能是互相統(tǒng)一的,但是現(xiàn)在城市土地的利用,往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯(cuò)、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套等多種原因,而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化,現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂,不見綠茵、清新和秩序,甚至使人感到窒息,這種狀況,如不加以改變,必然殃及子孫后代。因此,凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素,諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護(hù)等,只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的,還必須制定地方性法規(guī),加以具體規(guī)定。其實(shí)在上述一些方面,并不是無法可依,現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比,往往更具難度,其中一個(gè)重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識,自己權(quán)利遭到侵犯之后,不知道或不愿意主張權(quán)利,即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機(jī)關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā),也不能夠依法得以處理。今后我們應(yīng)當(dāng)從全民族的長遠(yuǎn)利益出發(fā),大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識,提高執(zhí)法機(jī)關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性,以便形成一個(gè)任何嚴(yán)重影響環(huán)境的工程項(xiàng)目不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強(qiáng)令撤除的法律機(jī)制。

控制目標(biāo)之六:嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制

前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下,產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。有全民和集體的,也有私營的;有內(nèi)資的,也有涉外的;有公司性質(zhì)的,也有合伙性質(zhì)的;有開發(fā)性的,也有中介性的;有政府機(jī)關(guān)辦的,也有專業(yè)銀行辦的;還有軍隊(duì)辦的等等。這些公司的存在,對于推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了重要的作用,但是,也應(yīng)當(dāng)看到不少的這類公司,沒有經(jīng)過嚴(yán)格審查,資金不到位,根本沒有開發(fā)和經(jīng)營能力,而是靠炒地皮和樓花過日子,甚至牟取了暴利。這些所謂的公司,是房地產(chǎn)市場混亂的主要因素。針對這種情況,許多地方根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行了一次清理,取締了一批不具備開發(fā)資格的企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展的勢頭有所遏制,但是,我認(rèn)為以下幾個(gè)問題還需繼續(xù)解決:

第一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量仍然過大。一個(gè)地區(qū)或者某一個(gè)城市,究竟應(yīng)當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)字加以規(guī)定的,但是,有一點(diǎn)是可以確定的,即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量,應(yīng)當(dāng)與本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期潛力以及消費(fèi)者的承受能力大體相適應(yīng),房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在,必然引發(fā)許多不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)生。為此,政府一方面應(yīng)當(dāng)通過信息指導(dǎo),引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的建立;另一方面,要嚴(yán)格資格審查,凡是不符合條件的一律不準(zhǔn)成立,已經(jīng)建立的要堅(jiān)決注銷。為此,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格建立審批責(zé)任制,企業(yè)不該建立而建立起來的,應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)人員的責(zé)任。現(xiàn)在,有一個(gè)問題必須引起重視,就是有一些依據(jù)某種背景而成立的不具備開發(fā)能力的企業(yè),很難對他們進(jìn)行整頓,如果無條件地讓他們繼續(xù)存在,就等于在繼續(xù)縱容他們的違法活動(dòng)。

第二,對涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行宏觀引導(dǎo)。房地產(chǎn)業(yè)是高投資的行業(yè),在我國建設(shè)資金不足的情況下,引進(jìn)外資,發(fā)展涉外房地產(chǎn)業(yè),不失為一條有效途徑,但是,首先要對投資方向進(jìn)行正確引導(dǎo),優(yōu)先注冊我國需要鼓勵(lì)的以及高難度、高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對于一般的企業(yè)則要嚴(yán)格控制發(fā)展,因?yàn)槿绻嫱夥康禺a(chǎn)企業(yè)占我國整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的比重過大,從長遠(yuǎn)來講不一定是件好事。其次,是要保證外資的真正投入。過去,我們在建立涉外房地產(chǎn)企業(yè)中,存在三個(gè)突出問題,一是過多的優(yōu)惠以致有的為了騙取優(yōu)惠,而進(jìn)行“假投資”,或中方為外商投資;二是外商投資資金難以到位;三是為外商提供貸款并擔(dān)保。這種作法最終受損害的是我們自己,因此,必須堅(jiān)決制止。

第三,對私營或國有民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金營運(yùn)情況進(jìn)行一次認(rèn)真的審計(jì)。我們不能說上述企業(yè)都有問題,但是許多跡象表明,有的所謂私營企業(yè),其資金并不是來源于私人,而是來源國家

,即用國家的資金使自己成了顯赫的私有“大款”;有的國有民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人員,也借機(jī)揮霍國家錢財(cái),使大量國有資產(chǎn)流失到少數(shù)人手里。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬、千萬乃至億萬富翁。對于這種現(xiàn)象不得不引起黨政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的重視,否則,一場“悄悄私有化進(jìn)程”必將在許多領(lǐng)域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。請注意:我在這里所表明的思想,不是要反對私有經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展,而是要反對那種把本應(yīng)由國家所有的收益落入私人腰包的現(xiàn)象。