本文通過對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題的考察,闡述了國家應(yīng)從六個方面確立房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目標(biāo)及其相應(yīng)的法律對策,包括對耕地占用面積的控制、把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)、確立合理的地價和房價基準(zhǔn)、引進高空建筑權(quán)、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量、房地產(chǎn)開發(fā)必須符合生態(tài)環(huán)境的要求以及嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制等內(nèi)容。

最近幾年來,我國房地業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看,它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長的一個時期內(nèi),國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針,因此,對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控,將是國家的一個長期任務(wù)。我以為至關(guān)重要的是國家要從全局和長遠(yuǎn)利益出發(fā),確立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)以及實現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。為此,很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體考察,然后針對已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題,提出相應(yīng)的對策。

控制目標(biāo)之一:對耕地占有面積的控制

我們必須承認(rèn)這樣一個事實:我國正在面臨著一場土地危機,而這種危機還可能因為房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。現(xiàn)在我手頭沒有掌握全國性的由于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴張而占用耕地的數(shù)字,但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個問題,即如何處理好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾。客觀地說,既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,又要不占用耕地,是辦不到的,現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度,我以為以下措施是必須采取的:

第一,把耕地占用的數(shù)額納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、五年計劃和年度計劃。我國現(xiàn)有的長遠(yuǎn)規(guī)劃和五年計劃,僅僅是十分原則的強調(diào)了要“切實保護耕地”,但并沒有像其他事項那樣規(guī)定具體的指標(biāo),這不能不說是一個忽視或者說缺陷,盡管各級政府都制定了土地使用權(quán)出讓計劃但它畢竟是政府規(guī)定的,這也往往會因為政府的意志而隨時修改計劃。因此,在五年計劃的國土開發(fā)計劃中其他指標(biāo)可以不列,但是耕地占用面積是必須列的。考慮到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同,因此,我主張以后的五年計劃,應(yīng)當(dāng)按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字,然后各地區(qū)在根據(jù)國家確定的耕地占用計劃,層層分解,凡是列入計劃的占耕地指標(biāo),不得突破。各級人民代表大會的計劃執(zhí)行的報告中,必須包括耕地占用情況,以便把耕地的占用納入權(quán)力機關(guān)的監(jiān)督之下。

第二,把耕地占用計劃納入指令性計劃的管理范圍。本來,指令性計劃與市場經(jīng)濟的要求是不相容的,隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,指令性計劃指標(biāo)將會逐步減少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,還必須把它納入指令性計劃的管理范圍,即使在其他市場經(jīng)濟的國家,也不是對耕地占用放任不管。因此,在將來我國制定計劃法的時候,還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性計劃在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。

第三,強化依法批地的法律意識,嚴(yán)格追究非法批地主持者的法律責(zé)任。我國《土地管理法》對批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定,該法實施以來,鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定,越權(quán)批準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象十分突出,為此,國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報告,但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止,橫向多頭批地(如開發(fā)區(qū)的管委會、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地)和縱向越權(quán)批地(如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等)仍然時有發(fā)生,造成土地供應(yīng)總量失控。1993年,全國下達(dá)的用地供應(yīng)計劃為400萬畝,而實際用地已達(dá)600萬畝。造成這種狀況,除了某些領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制意識淡薄之外,還有兩個重要原因,一是對越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處罰。我主張今后應(yīng)當(dāng)把土地占用情況作為對政府官員進行考核的一項重要內(nèi)容。凡是非法或者越權(quán)批地造成嚴(yán)重后果的,除了可能招致罷免之外,情況嚴(yán)重的還應(yīng)受到刑事處罰;二是對于非法或越權(quán)批準(zhǔn)占用的土地,不宜采取事后按程序追認(rèn)的辦法。這種對“違法事實”的“合法追認(rèn)”,往往會為那些違法行為者大開方便之門,就通常而言,法律不應(yīng)當(dāng)承認(rèn)既存的違法事實。

控制目標(biāo)之二:把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)

編制城市規(guī)劃是《城市規(guī)劃法》賦予城市人民政府的一項重要職能。按照該法的規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃,服從規(guī)劃管理。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里,與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的,至少有以下三個問題必須解決:

第一,城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的,其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局,城市詳細(xì)規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的基礎(chǔ)上,切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程。《城市規(guī)劃法》是1990年4月開始施行的,依據(jù)這個法律的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。在這些規(guī)劃中有的比較科學(xué),有的比較粗糙,有的純屬為了應(yīng)付。但是,無論以上哪種情況,恐怕都未在規(guī)劃中完全考慮到房地產(chǎn)迅速發(fā)展這一因素,以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的

要求,但在實際上并不符合一個科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。因此,為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需要,我主張各級人民政府都應(yīng)按照社會主義市場經(jīng)濟對發(fā)展房地產(chǎn)市場的要求和本轄區(qū)的實際情況,對過去的城市規(guī)劃進行一次民主和科學(xué)的審視,以便進一步完善城市規(guī)劃。今后的城市規(guī)劃,我認(rèn)為重點應(yīng)當(dāng)放在對舊城的改造上,盡管我國各個城市的舊城改造取得了顯著的成就,但是,我國舊城改造的潛力還非常之大,舊城改造的最大優(yōu)點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L的房屋需要。為此,國家可以設(shè)置若干優(yōu)惠政策,鼓勵更多的房地產(chǎn)商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓(xùn)的用擴占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子,因為那樣只能使城市無限膨脹,這不符合中國的國情,我國今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過份膨脹現(xiàn)有大城市,而應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市。

第二,房地產(chǎn)的開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán),其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向,實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo),因此,城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言,是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是,在現(xiàn)實生活中,我們卻看到兩種情況:一種是由于種種原因,比如某個領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響,有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求,但仍然能夠得以建設(shè);另一種是以城市規(guī)劃不合理為由,為某個不符合規(guī)劃的開發(fā)項目尋找存在的理由,如果確實如此,當(dāng)然也不失為一種辦法,現(xiàn)在需要反對的是規(guī)劃本身是正確的,開發(fā)項目自己不符合規(guī)劃的要求,而用修改正確的去維護不正確的那樣一種作法。

第三,嚴(yán)格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。對此,《城市規(guī)劃法》已經(jīng)作了一些規(guī)定,現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行,在實際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施,對此,大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下,作一翻輕描淡寫的處理了事,這里所指的“度”當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認(rèn)為這種執(zhí)行思想不可取,我國現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹,不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當(dāng)然,我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景,從某種意義上也是在從實際出發(fā),但是,從長遠(yuǎn)執(zhí)法來講,不應(yīng)當(dāng)牽就這種實際,因為這種牽就往往會為違法行為找到一個“防空洞”,我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格執(zhí)法的思想。

控制目標(biāo)之三:確定合理的地價和房價基準(zhǔn)

地價和房價是房地產(chǎn)市場的核心問題,也是國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟杠桿。我國過去普遍情況一是地價低,尤其是涉外地價更低,從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失;二是房價過高,有的高得驚人,超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在,都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟杠桿的房地產(chǎn)價格納入法制化的管理范圍。

第一,運用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價和房價的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。通常認(rèn)為地價是根據(jù)土地的不同位置、使用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素構(gòu)成的。商品住宅的價格國務(wù)院已在《商品住宅價格管理暫行辦法》中作了規(guī)定,其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價格的各種因素和各類費用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實行不同價格標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定,以便成為確立地價和房價的基本依據(jù)。

第二,嚴(yán)格房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的責(zé)任意識。房地產(chǎn)價格合理與否,直接關(guān)系到國家、開發(fā)商和消費者的利益,必須嚴(yán)肅對待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須由政府確定,對評估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)價格畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格中的一個主要問題。造成的原因可能是多種多樣的,但是,有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個原因,對某些具體評估項目來講還可能是一個重要原因。對此,必須嚴(yán)肅處理。

第三,由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價格。世界不少國家和地區(qū)的政府,根據(jù)對土地利用的重要性的認(rèn)識及其產(chǎn)業(yè)政策,都加強了對地價的控制。日本政府每年都要在固定的時間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價”,作為一般土地買賣的依據(jù)。對此,我們可以效法,我認(rèn)為,在我國公布的“公示房地產(chǎn)價”,不應(yīng)當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價,或者說是“中間價”,同時,還應(yīng)當(dāng)有最低價和最高限價的規(guī)定。這樣做至少有以下三個優(yōu)點:一是體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的必要干預(yù);二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價格信息,平衡他們提心吊膽的購買心理;三是防止暴跌和暴利行為。

第四,引進“高空建筑權(quán)”的概念。高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般發(fā)展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現(xiàn)象,它的基本含義是指對土地以上的空間的建筑權(quán),也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物,誰就應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人支付費用。我國現(xiàn)在的高空建筑權(quán)的雛形事實上已經(jīng)出現(xiàn),比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋,然后對所建成的房屋按約定擁有使用權(quán)。隨著城市人口的膨脹,土地供求矛盾加劇,必然會有人尋求高空建筑權(quán)。因此應(yīng)當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國法學(xué)研究領(lǐng)域,并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。

根據(jù)我國的情況,我們可以將“高空建筑權(quán)”稱為“土地空間使用權(quán)”,其范圍為土地使用面積的直線上升,其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國家所有,即假定相當(dāng)于二十層樓(不同的城市可以有不同的規(guī)定)以下的

土地空間使用權(quán)屬土地使用權(quán)人所有,二十層樓以上的則為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權(quán)人對建筑高度的最一般和最標(biāo)準(zhǔn)的要求。因此在這個高度范圍內(nèi)的空間使用權(quán)理應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有。二十層樓以上的空間使用權(quán)為什么屬于國家是基于以下兩個方面的考慮:一是考慮到土地作為一種很難再生的資源,它的價值不僅僅及于地面,而且還應(yīng)當(dāng)及于它的延伸部分——空間。就房地產(chǎn)商來說,他所瞄準(zhǔn)的不僅僅在于土地,更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物,因為房屋或構(gòu)筑物的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)的價值。如果國家放棄空間使用權(quán)的價值,無異于放棄了一部分應(yīng)有的國有受益,如果這種放棄又為外商所得,樹立土地高空使用權(quán)就顯得更為必要了;二是考慮到如果不設(shè)置空間使用權(quán),就可能導(dǎo)致這樣的結(jié)果,即有的土地使用權(quán)人就可能低價從國家手中取得土地使用權(quán),然后再高價轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),而這種高價的結(jié)果不僅可能引發(fā)土地使用權(quán)的炒賣,同時還可能引發(fā)建筑物高度的無限制發(fā)展。如果二十層以上的空間使用權(quán)歸國家,就可能在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。確立土地空間使用權(quán)的真正意義在于土地使用權(quán)的價格應(yīng)當(dāng)包含其空間使用權(quán)的價格,而空間使用權(quán)的價格除了考慮地價計算的有關(guān)因素外,主要應(yīng)是建筑物的高度,建筑物越高,空間使用權(quán)的價格越高,因此,國家應(yīng)當(dāng)規(guī)定空間使用權(quán)收益二十層樓以下的歸土地使用權(quán)人所有,二十層樓以上的空間使用權(quán)收益屬國家或集體所有,但是考慮到加層修建,可能給不屬于國家的空間使用權(quán)人造成不良影響,因此雙方還可以約定相應(yīng)的補償方式。當(dāng)然,土地空間使用權(quán)的設(shè)立,不應(yīng)具有溯及力。

控制目標(biāo)之四:控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量

如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑?那么,其中一個重要的原因就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推動。在人們心目中(當(dāng)然也在事實上)開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利”的事情。因此,吸引了大量資金流入房地產(chǎn)市場,這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運而生,甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn),于是,大量資金壓在房地產(chǎn)上,該收回的不能收回,有的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象,這樣的結(jié)果,不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂,同時,還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面,當(dāng)前特別需要作以下幾件事:

第一,國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃,以便從總量上進行控制,銀行發(fā)放貸款不得超過計劃所確定的指標(biāo);同時,所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款,都必須以相當(dāng)于貸款額的實物作為抵押或者由有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保,凡是未能提供抵押或擔(dān)保的,銀行一律不予貸款。為了克服我國現(xiàn)實生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生,抵押物的真實性應(yīng)當(dāng)提交公證,公證機關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證承擔(dān)責(zé)任。

第二,加強對投資方向的引導(dǎo)。我國現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理,一幢幢拔地而起的房屋,許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點建設(shè)配套的開發(fā)項目和居民職工住宅,而是脫離國民一般消費水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村,乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此,今后,專業(yè)銀行對與重點建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目、職工住宅項目、舊城改造項目應(yīng)當(dāng)

優(yōu)先貸款,對高檔消費建筑、占用大量土地的建筑項目,原則上應(yīng)不予貸款,對占用耕地的高檔消費建筑根本不批。

第三,對已經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,要進行一次嚴(yán)肅認(rèn)真的清理。現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回,原因可能是多方面的,在清理中需要區(qū)別對待,但是對于那些因為行賄受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的,無論涉及什么人一定要堅決查處。中國的有些事情之所以禁而不止,其中一個重要原因就是對那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財?shù)娜藳]有給予應(yīng)有制裁,這不僅是對某一個違法者沒有處罰,更為嚴(yán)重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續(xù)進行違法勾當(dāng),同時,還可能帶動一大批“僥幸者”接踵而來,其后果是不堪設(shè)想的。

控制目標(biāo)之五:符合生態(tài)環(huán)境的要求

城市的房地產(chǎn)開發(fā),與生態(tài)環(huán)境的保護和改善,本來應(yīng)當(dāng)是而且可能是互相統(tǒng)一的,但是現(xiàn)在城市土地的利用,往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套等多種原因,而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化,現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂,不見綠茵、清新和秩序,甚至使人感到窒息,這種狀況,如不加以改變,必然殃及子孫后代。因此,凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素,諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護等,只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的,還必須制定地方性法規(guī),加以具體規(guī)定。其實在上述一些方面,并不是無法可依,現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比,往往更具難度,其中一個重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識,自己權(quán)利遭到侵犯之后,不知道或不愿意主張權(quán)利,即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā),也不能夠依法得以處理。今后我們應(yīng)當(dāng)從全民族的長遠(yuǎn)利益出發(fā),大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識,提高執(zhí)法機關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性,以便形成一個任何嚴(yán)重影響環(huán)境的工程項目不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強令撤除的法律機制。

控制目標(biāo)之六:嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制

前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下,產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。有全民和集體的,也有私營的;有內(nèi)資的,也有涉外的;有公司性質(zhì)的,也有合伙性質(zhì)的;有開發(fā)性的,也有中介性的;有政府機關(guān)辦的,也有專業(yè)銀行辦的;還有軍隊辦的等等。這些公司的存在,對于推動我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了重要的作用,但是,也應(yīng)當(dāng)看到不少的這類公司,沒有經(jīng)過嚴(yán)格審查,資金不到位,根本沒有開發(fā)和經(jīng)營能力,而是靠炒地皮和樓花過日子,甚至牟取了暴利。這些所謂的公司,是房地產(chǎn)市場混亂的主要因素。針對這種情況,許多地方根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進行了一次清理,取締了一批不具備開發(fā)資格的企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展的勢頭有所遏制,但是,我認(rèn)為以下幾個問題還需繼續(xù)解決:

第一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量仍然過大。一個地區(qū)或者某一個城市,究竟應(yīng)當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個統(tǒng)一的數(shù)字加以規(guī)定的,但是,有一點是可以確定的,即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量,應(yīng)當(dāng)與本地區(qū)國民經(jīng)濟的發(fā)展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期潛力以及消費者的承受能力大體相適應(yīng),房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在,必然引發(fā)許多不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)生。為此,政府一方面應(yīng)當(dāng)通過信息指導(dǎo),引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的建立;另一方面,要嚴(yán)格資格審查,凡是不符合條件的一律不準(zhǔn)成立,已經(jīng)建立的要堅決注銷。為此,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格建立審批責(zé)任制,企業(yè)不該建立而建立起來的,應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)人員的責(zé)任。現(xiàn)在,有一個問題必須引起重視,就是有一些依據(jù)某種背景而成立的不具備開發(fā)能力的企業(yè),很難對他們進行整頓,如果無條件地讓他們繼續(xù)存在,就等于在繼續(xù)縱容他們的違法活動。

第二,對涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行宏觀引導(dǎo)。房地產(chǎn)業(yè)是高投資的行業(yè),在我國建設(shè)資金不足的情況下,引進外資,發(fā)展涉外房地產(chǎn)業(yè),不失為一條有效途徑,但是,首先要對投資方向進行正確引導(dǎo),優(yōu)先注冊我國需要鼓勵的以及高難度、高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對于一般的企業(yè)則要嚴(yán)格控制發(fā)展,因為如果涉外房地產(chǎn)企業(yè)占我國整個房地產(chǎn)企業(yè)的比重過大,從長遠(yuǎn)來講不一定是件好事。其次,是要保證外資的真正投入。過去,我們在建立涉外房地產(chǎn)企業(yè)中,存在三個突出問題,一是過多的優(yōu)惠以致有的為了騙取優(yōu)惠,而進行“假投資”,或中方為外商投資;二是外商投資資金難以到位;三是為外商提供貸款并擔(dān)保。這種作法最終受損害的是我們自己,因此,必須堅決制止。

第三,對私營或國有民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金營運情況進行一次認(rèn)真的審計。我們不能說上述企業(yè)都有問題,但是許多跡象表明,有的所謂私營企業(yè),其資金并不是來源于私人,而是來源國家

,即用國家的資金使自己成了顯赫的私有“大款”;有的國有民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人員,也借機揮霍國家錢財,使大量國有資產(chǎn)流失到少數(shù)人手里。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬、千萬乃至億萬富翁。對于這種現(xiàn)象不得不引起黨政機關(guān)和司法機關(guān)的重視,否則,一場“悄悄私有化進程”必將在許多領(lǐng)域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。請注意:我在這里所表明的思想,不是要反對私有經(jīng)濟的正常發(fā)展,而是要反對那種把本應(yīng)由國家所有的收益落入私人腰包的現(xiàn)象。

篇2：六盤水市房地產(chǎn)市場運行宏觀調(diào)控建議

六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

近年來,隨著國民經(jīng)濟的增長,我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本合理，價格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視 ，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場,增強抗風(fēng)險的能力,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,在對我市房地產(chǎn)市場作出認(rèn)真分析的同時,提出相應(yīng)調(diào)控建議:

一房地產(chǎn)市場運行基本情況

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快。
一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.20**年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快,20**年上半年,全市商品房新開工面積達(dá)32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.
(二) 商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.
1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。20**年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達(dá)21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達(dá)22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右。
2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，20**年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達(dá)17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。
3、商品房空置率有所上升.20**年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.
4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。20**年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達(dá)2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達(dá)7491.3萬平方米，同比下降19.15%。
5、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。
6、廉租房建設(shè)步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實施階段。

(三) 房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。
1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長。
2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動。
3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。
4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認(rèn)真分析,20**年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.

(四) 房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。
20**年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一) 企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構(gòu)依賴性強,風(fēng)險防范能力差.
(二) 住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.
(三) 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

三、 加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(一) 加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進一步完善住房供應(yīng)政策。
一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能

篇3：對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控理性思考

　　對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理性思考

　　〔摘要〕 近幾年一直處在宏觀調(diào)控中的房地產(chǎn)市場，其價格仍然是“漲聲一片”，自然引來了對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控更多的質(zhì)疑。其實，房價不斷上漲，除了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場自身的原因外，更為重要的原因是我國經(jīng)濟、政治、社會以及國際上許多方面因素的共同作用。正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢及其宏觀調(diào)控，才有利于我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　自20**年以來，國家為了穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，發(fā)布了一系列宏觀調(diào)控政策。特別是20**年國八條的出臺，把調(diào)控上升到政治高度。20**年國六條出臺，加大了調(diào)控力度。20**年調(diào)控更有針對性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建設(shè)步伐和力度（國務(wù)院“24號文件”）、嚴(yán)格土地“招拍掛”制度（國土資源部“39號令”）和提高第二套房貸款的首付比例和利率（央行和銀監(jiān)會的“359號文件”）等。然而房價是邊調(diào)控邊漲價，20**年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲10.9%，4月份上漲10.1%。處于調(diào)控之中的房價如此瘋狂的表現(xiàn)，不免使人對政府的宏觀調(diào)控頗多質(zhì)疑。那么，應(yīng)當(dāng)如何正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢和現(xiàn)狀呢？

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控認(rèn)識上的幾大誤區(qū)

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是國家從經(jīng)濟運行的全局出發(fā)，按預(yù)定目標(biāo)綜合運用行政手段、法律手段和稅收、信貸、利率等經(jīng)濟手段，對市場經(jīng)濟的運行在總量和結(jié)構(gòu)上進行的調(diào)節(jié)。調(diào)控的關(guān)鍵首先在于消除認(rèn)識上的誤區(qū)。

　　1、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控就是降低房價

　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮著非常重要的作用，它直接影響的行業(yè)達(dá)到50多個。因此，政府出臺相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，目的是讓房價過快增長的幅度降下來，維持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，而并非讓房價下降。房價是多種因素形成的博弈過程，并不是某一因素就能決定的。對市場的分析首先來自于是否有穩(wěn)定增長的宏觀預(yù)期。過去連續(xù)數(shù)年中國超過10%的GDP增長和連續(xù)四年超過11%的城鎮(zhèn)居民收入增長，是房價穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)。如果中國的宏觀經(jīng)濟發(fā)生了全面逆轉(zhuǎn)的變化，那么就不是房價漲不漲的問題，而是就業(yè)、GDP與工資收入漲不漲的問題了。那么也就不僅是房價的拐點，而是整體經(jīng)濟的拐點。

　　2、居者有其屋就是家家都買得起住房

　　隨著宏觀調(diào)控政策的出臺，越來越多的人加入了有關(guān)房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)居民住房問題的討論。希望政府設(shè)法降低房價，讓大家都“買”得起住房。這種想法脫離了我國的現(xiàn)實。在整個國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中，由于市場機制造成的社會收入分配差距，必然有一個相對貧困階層存在，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的規(guī)律。這也就決定了我國城市特別是大中城市人口當(dāng)中，必定有一部分低收入家庭不能擁有自己的住房，只能依靠租房解決居住問題。發(fā)達(dá)國家目前的情況已經(jīng)證明了一部分人不能擁有住房的必然性。

　　3、高房價等于房地產(chǎn)泡沫

　　房價持續(xù)高漲，房地產(chǎn)泡沫論成為時下流行語。筆者認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求。首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民約5.2億人，到實現(xiàn)“全面小康”的20**年，城市化水平將達(dá)到55-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8.2億至8.7億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需要。目前我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為27平方米，到20**年可能達(dá)到35平方米，有巨大的潛在需求量。其次，從有效需求看，如果有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，且每戶只想增加20平方米，那么中國20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，需求總量是5.4億平方米，這個需求是客觀存在的。另外還有農(nóng)村進城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，每年幾百萬對結(jié)婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求等。在這些真實需求支撐的前提下，不能判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

　　二、房價漲幅過快的原因分析

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，歸根到底是調(diào)控房價的過快上漲，只有認(rèn)識到房價上漲的原因，才能理解調(diào)控政策的目的。

　　1、世界性的貨幣貶值是造成房價普漲的重要原因

　　近四年來，在國際市場上，石油、鋁、銅、鐵礦石、煤炭、橡膠等大宗商品同時開始上漲，而且漲幅驚人。特別是石油價格一路攀升，由20**年度平均29美元1桶上升到20**年140美元1桶，且還有上漲趨勢。鐵礦石進口價格在20**年上漲70%的基礎(chǔ)上，20**年又上漲了19%，20**年上漲了9.5%，而20**年2月，寶鋼集團同意巴西淡水河谷公司把鐵礦石價格上調(diào)65%至71%；在東京工業(yè)品交易所，天然橡膠的期貨價格3年漲幅達(dá)到157%；在倫敦金屬交易所，鋁的期貨價格4年漲幅達(dá)140%，而銅的漲幅更是超過380%。作為世界貨幣的黃金，原來一直是200多美元一盎司，20**年漲到600多美元一盎司，到了20**年一度超過1000美元一盎司。由于經(jīng)濟的全球化和我國外向型經(jīng)濟的形成，我國的商品價格受國際影響很大。住房作為不動產(chǎn)，與黃金等貴金屬聯(lián)系更為緊密，其價格肯定要上漲。

　　2、地價過快的增長推動房價的上漲

　　在住宅開發(fā)成本構(gòu)成中，地價是最重要的因素。從20**年7月開始，政府強化了土地的計劃管理，全國商品房用地實行“招、拍、掛”。到了20**，緊縮“地根”成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點措施之一，導(dǎo)致全國新增建設(shè)用地供應(yīng)量下降。自20**年起，土地出讓面積呈下降態(tài)勢，20**年，全國購置土地面積為368平方公里，同比減少3.7%。在土地供應(yīng)減少的同時，全國房地產(chǎn)需求卻在持續(xù)增長。20**年，主要城市總體綜合地價增幅（5.18%）已超過全國房價增幅（4.35%），20**年一季度至三季度，全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%，是同期房價漲幅（6.7％）的近一倍。尤其是20**年二、三季度，全國主要城市房價增幅加大，開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期保持樂觀態(tài)度，因此，拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，甚至不懼報出天價競拍。這說明，地價在房價成本構(gòu)成中的比重整體上在提高。從拿地到銷售，少則需要一到兩年時間，所以，地價推高房價的作用力還有一定的滯后效應(yīng)。

　　3、住房建設(shè)成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因

　　建材價格，特別是鋼材、鋁材、水泥等價格大幅度上升，投入住房的勞動力價格也逐年上升，增加了住房建設(shè)成本。隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也和其它行業(yè)一樣，加速升級換代。新建材、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備等不斷運用，生態(tài)、綠色、智能、舒適等理念的引進，建筑密度的降低，綠地面積的增加，公共活動場所的設(shè)計，住宅建設(shè)全面采用節(jié)能措施，住宅小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的完善以及建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，也使住房建設(shè)生產(chǎn)費用上升。為了抑制房地產(chǎn)投資的上漲速度，國家出臺了不少增加房地產(chǎn)稅負(fù)的政策。稅收本不屬于生產(chǎn)費用，但我國實行生產(chǎn)型稅收政策，同樣把它計算在生產(chǎn)費用中。這些費用不可避免地提高了住房的銷售價格。

　　4、需求旺盛是住宅價格

上漲的最主要原因

　　隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入普遍提高，住房消費的意識和能力逐漸增強，由過去單純“為解決生存空間”向“住的寬敞舒適”轉(zhuǎn)變。全國城鎮(zhèn)人均住房面積20**年為27平方米，比1998年增加8.3平方米。因居民住房條件的改善，全國城鎮(zhèn)每年需要新增住宅面積超過了5億平方米。同時，隨著城市化進程的加快，城市新增人口以及流動人口住房需求也日益旺盛。平均每年新增城鎮(zhèn)人口2000萬人，就需要新增住房面積5億平方米以上。隨著城市改造力度的加大，房屋拆遷進入快速發(fā)展階段，全國每年拆遷量占房地產(chǎn)竣工量的20%左右，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。“買套房子做投資”不僅使富裕階層有追加投資的熱情，也使得許多普通市民加入了置業(yè)投資的行列，更是推動了房價的走高。從這些因素看，城鎮(zhèn)住房明顯供不應(yīng)求，導(dǎo)致房價快速上漲。

　　三、確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的對策建議

　　在全球物價普漲的情況下，要求我國的房價不漲甚至希望下跌，是不符合經(jīng)濟規(guī)律的。有個別城市房價下跌不能認(rèn)為全國房價已現(xiàn)“拐點”。從長遠(yuǎn)看，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場供需狀況不會發(fā)生根本改變，居民不斷增長的住房需求依然是房價上漲的動力。因此，調(diào)控只有抓住關(guān)鍵，遵循市場規(guī)律，才能取得實效。

　　1、增加住房建設(shè)用地的供應(yīng)量

　　從20**年開始，國家一直在收緊地根，節(jié)約用地，這是正確的。但這也減少了住房建設(shè)用地的供應(yīng)，從而加劇了住房建設(shè)用地的矛盾，導(dǎo)致開發(fā)商不惜天價拿地。因此，各城市根據(jù)不同情況適當(dāng)增加住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，增加有效土地供給，確保地價平穩(wěn)，降低房價上漲預(yù)期。

　　2、適度增加住房投資

　　針對房地產(chǎn)市場“過熱”的趨勢，國家出臺了一系列有針對性的政策法規(guī)，收縮銀根，嚴(yán)格了房貸市場管理。許多開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈告急，有關(guān)土地市場趨冷的新聞頻現(xiàn)各大媒體。筆者認(rèn)為，這是最大的市場風(fēng)險。這兩種情況都是在減少住房市場的供應(yīng)，給原本供不應(yīng)求的住房市場雪上加霜。對于有真實需求的購房者來說，無論房價走勢如何終究是要買的，一旦觀望期一過或樓市出現(xiàn)回曖跡象，被抑制的購房需求將會不同程度的爆發(fā)，短期內(nèi)有可能誘發(fā)房價的飆升。因此，適度增加住房投資，才能加大住房供應(yīng)力度，穩(wěn)定住房價格。

　　3、把住房保障制度落實到位

　　20**年8月,?國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見?出臺，對解決當(dāng)前城市低收入住房困難，提出了明確而具體的解決辦法。只要各地加大經(jīng)濟適用住房和廉租房的供應(yīng)，就能夠在解決中低收入家庭住房問題的同時起到有效緩解樓市供需矛盾、減輕需求壓力、平抑商品房價格的作用，從而推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　4、宏觀調(diào)控力度要適當(dāng)

　　這幾年政府出臺的一系列對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施，是相當(dāng)密集、全面和強硬，在這種調(diào)控之下，應(yīng)該說房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極變化。廣州、深圳的房價已下跌，北京、上海出現(xiàn)成交量下降，部分開發(fā)商降價促銷等。因此，當(dāng)前沒有必要再出臺更為“猛烈”的調(diào)控措施，特別是不應(yīng)該考慮那些違背市場經(jīng)濟規(guī)律、重拾計劃經(jīng)濟“大棒”的作法，給房地產(chǎn)市場帶來政策性風(fēng)險，避免市場“硬著陸”。宏觀調(diào)控的作用和效果要有一個過程，需要一定的時間。只有我國整體經(jīng)濟的健康發(fā)展、只有宏觀經(jīng)濟按照其自身的規(guī)律發(fā)揮作用，我國的房地產(chǎn)市場才能走上健康之路。

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　　[3] 陳伯庚：住房制度改革中的公平與效率[J].中國房地產(chǎn)，20**（6）.

　　[4] 苑韶峰：我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與政府規(guī)制[J].價格理論與實踐，20**（5）.