金陽小區房屋使用、管理、維修公約

　　第一章 物業基本情況

　　一、物業名稱：金陽小區 #、 #、 #、 #、 #樓

　　二、座落位置：**省**縣**路中段(**嘉園東臨)

　　三、物業四至：東至：西至：南至：北至：

　　四、總建筑面積：26700平方米

　　五、共用部位及共用設施設備：指不為單個產權人所有而為全體產權人所有并共同使用的部位及設施設備、包括房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道、垃圾通道、郵政信箱、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、消防系統、保安系統、二次供水系統、化糞池、自來水分戶水表以外計費水表以內的上下管道、樓內下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等;物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

　　第二章 公約中涉及各主體基本情況

　　一、開發企業：

　　名 稱：**房地產開發有限公司

　　注冊地址：**號

　　郵 編：**

　　法人代表：**

　　注冊資本：**

　　聯系人：**

　　電 話：**

　　二、產權人：指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。

　　三、物業管理委員會：指在本物業管理區域內經產權人代表大會選舉產生的代表全體產權人物業管理權益的法定組織。

　　四、物業管理企業

　　名 稱：***物業管理有限公司

　　注冊地址：***

　　郵 編：***

　　法人代表：***

　　聯系人：***

　　電 話：***

　　第三章 產權人的權利和義務

　　一、產權人權利

　　1、對其名下的物業享有占有、使用、收益和處分權

　　2、按規定和設置目的使用共用部位和共用設施設備

　　3、有權監督物業管理企業的工作，并向物業管理企業就物業管理的有關規定提出意見、建議和要求

　　4、有權向物業管理行政主管部門投訴

　　5、有權按有關規定進行房屋自用部位的裝飾裝修

　　6、有權自行聘請他人對物業自用部位設施設備進行維修、養護

　　7、有權根據房屋建筑共用部位及場所、共用設備、設施的狀況建議物業管理企業及時修繕

　　8、召開產權人代表大會，產權人享有選舉權和被選舉權

　　二、產權人義務

　　1、遵守物業管理法律、法規、規章、政策和本公約規定，接受物業管理企業的管理;遵守物業管理企業依有關規定和公約訂立的本物業管理區域內的規章制度

　　2、執行產權人代表大會及管委會決議

　　3、按規定和約定交納物業管理服務費、房屋公共維修基金及水、電、燃氣等能源費用

　　4、轉讓或出租所擁有的物業時，應提前一周通知物業管理企業要求受讓人或承租人簽署承諾書遵守本公約

　　5、應愛護并合理使用共用部位、共用設施設備

　　6、對其家屬、房客、代理人、雇工、承租人、及其他使用者的疏忽和錯誤承擔相應的責任

　　第四章 產權人代表大會及物業管理委員會

　　一、產權人代表大會的召開與管委會的組建：

　　在產權人入住率達50%及以上時，開發企業或物業管理企業應在市行業主管部門指導、監督下，在規定的時間內，組織召開產權人代表大會第一次全體會議，選舉產生物業管理委員會。

　　二、產權人代表大會職責：

　　1、選舉、罷免管委會委員

　　2、制定、修改管委會章程和公約

　　3、監督管委會的工作

　　4、決定物業管理的其他重大事項

　　三、物業管理委員會職責：

　　1、組織召開產權人代表大會

　　2、監督公共維修基金的使用和管理

　　3、審議物業管理企業提出的物業管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃

　　4、審議物業管理企業制定的物業管理規章制度

　　5、聽取產權人、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動

　　6、執行產權人代表大會的決議、決定

　　7、協助物業管理企業開展各項工作

　　8、履行物業管理合同，監督公約和其他管理制度的執行

　　9、對個別產權人、使用人違反公約或損害其他產權人、使用人合法權益的行為、物業管理委員會有權代表產權人提起訴訟;在其他有關本物業的法律訴訟中管委會可作為全體產權人的代表，有關訴訟費用由各產權人分擔

　　第五章 開發企業的權利和義務

　　一、開發企業對其擁有的物業、享有與其他產權人同等的權利，并履行相應的義務。

　　二、管委會成立前，開發企業有權選聘物業管理企業對本物業進行管理，與物業管理企業簽訂管理合同，并依法制定公約和物業管理規章制度。

　　三、開發企業應按有關規定承擔本物業保修期內保修范圍的維修責任，在保修期間，開發企業應及時處理有關保修事宜，其發生的費用由開發企業負責。

　　四、開發企業出售物業時，應向購房人明示經核準的公約，并要求購房人在簽署購房合同時，簽署遵守公約的承諾書。

　　五、物業交付使用時，開發企業應當向物業管理企業移交下列材料：

　　1、新建項目竣工總平面圖

　　2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖

　　3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖

　　4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料

　　5、各單項工程竣工驗收證明材料

　　6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件

　　7、房屋銷售清單和產權資料

　　8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單

　　9、物業管理所必須的其他資料

　　第六章 物業管理企業的權利和義務

　　一、物業管理企業的權利和義務：

　　1、依照有關法律法規和合同的約定，制定實施物業管理的制度

　　2、對接受委托的物業實施管理

　　3、依照法規、規章和委托合同收取物業管理服務費用

　　4、維護物業公共安全環境和秩序，制止違反物業管理制度的行為

　　5、協助有關部門對物業管理區域的治安、交通、消防等事項進行管理

　　6、要求委托人協助管理

　　7、履行委托管理合同，提供物業管理服務

　　8、聽取產權人、使用人的意見和建議，接受產權人及管委會 的監督

　　9、接受政府有關主管部門的監督指導

　　10、重大維護管理事項和年度維護計劃應與委托人協商

　　二、物業管理服務的基本內容：

　　1、房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養護、巡視檢查

　　2、園林綠地的管理養護

　　3、環境衛生的管理服務

　　4、公共秩序的維護

　　5、參與物業竣工交付使用時的驗收交接

　　6、入住管理

　　7、物業裝飾裝修施工監督管理

　　8、車輛行駛、停放管理及其場地的維修養護

　　9、物業檔案資料的管理

　　第七章 房屋使用、管理、維修的具體規定

　　一、產權人、使用人應當遵守法律、法規和規章的規定按照有利于物業外貌保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　二、物業管理區域內禁止下列行為：

　　1、未經政府有關部門批準和管委會、相鄰產權人同意，擅自改變房屋結構、外貌和用途

　　2、占用或損壞物業公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、屋面等共用部位，擅自移動共用設備

　　3、在天井、庭院、平臺、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構筑物

　　4、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛體育及休閑設施

　　5、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物

　　6、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒害物質或者發出超過規定標準的噪聲

　　7、私設攤點

　　8、在建筑物或構筑物上私開門窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫

　　9、利用物業從事危害公共利益的活動

　　10、法律、法規、規章禁止的其他行為

　　三、產權人或使用人裝飾裝修房屋，應當事先將裝飾裝修方案報經物業管理企業認可，并與其簽訂裝飾裝修管理協議。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知產權人或使用人。

　　裝飾裝修房屋，不得影響共用部位、共用設備設施的正常使用和維修養護以及相鄰產權人的合法權益，因裝飾裝修導致共用部位、共用設備設施以及其他產權人利益受損，產權人或使用人應當承擔修復及賠償責任。

　　四、房屋應當按設計用途使用。因特殊情況需要改變使用性質的，應征得相鄰產權人以及管委會的書面同意，并報政府有關主管部門批準。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。

　　五、因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與管委會或管委會授權的物業管理企業簽訂書面協議，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應作相應賠償。

　　六、利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相鄰產權人、管委會的書面同意后，方可向有關部門辦理報批手續。

　　七、產權人轉讓或者出租物業時，應當將公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的必要附件。當事人應將物業轉讓或出租情況書面告知物業管理企業。

　　八、房屋及其配套設施應當定期維修養護，出現危害物業安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時，管委會、物業管理企業應督促責任人維修養護。

　　九、物業管理企業實施對物業共用部位、共用設備設施進行維修養護時，有關產權人和使用人應當給予配合。產權人、使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，應當負責修復或者賠償。

　　十、物業管理企業進入產權人或使用人的單元進行維修工作，應事先通知產權人或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知產權人或使用人的，物業管理企業可在第三方機構的監督下，進入單元內部，但事后應及時通知產權人或使用人。

　　十一、如房屋因火災、臺風、地震、地陷或其它原因而破壞，以致大部分不能使用，則管委會應該召開特別產權人代表大會，決定房屋是否修復或重建以及修復或重建費用的籌集辦法：如產權人代表大會決定放棄修復和重建，則管委會應拍賣剩余房產，并將拍賣所得與房屋公共維修基金及產權人其他共有財產按建筑面積比例返還給各產權人。

　　第八章 物業管理服務費與公共維修基金

　　一、物業管理服務費用：

　　1、開發企業出售房屋時，須向購房人明示物業管理收費標準

　　2、收費項目、標準(附后)

　　3、物業管理服務費的交納辦法

　　各產權人須按照山西省有關物業管理費收費規定，按年度支付物業管理費。支付物業管理費具體時間：產權人在接到建筑商交付通知之日起即第一次交費起始日，辦理入住手續時向物業公司交納一年的物業管理費。如產權人未能按時支付物業管理費，經物業公司書面通知后七天內仍未交納的，物業公司有權向該產權人收取應付而未付款項自應付日起到實付日止的滯納金，滯納金按每日0.3%計算。

　　4、在物業管理區域內，自房屋交付使用之日起，開發企業未曾售出的房屋和產權人空置房屋均應承擔相應的物業管理費。

　　5、存車費交費時間：根據產權人需要，隨時辦理存車收費;供暖費在每年的10月1日至10月31日期間交納(不配套燃料采暖設施的物業小區另行規定);

　　6、政府有新的規定時，收費應依據新的政策進行調整。

　　二、共用部位共用設施設備維修基金

　　1、按照《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》的規定，各產權人在其購買房屋時，須按當地政府或房地產行政主管部門規定的比例繳交共用部位共用設施設備維修基金

　　2、共用部位共用,設施設備維修基金使用和管理按政府有關文件執行

　　3、共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或管委會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌

　　4、產權人在出售、轉讓、抵押或饋贈其單元時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶

　　第九章 違約責任

　　一、產權人、開發企業、物業管理企業執行本公約產生的糾紛和爭議，可通過協商和調解的方式解決，也可申請仲裁或向物業所在地人民法院提起訴訟。

　　二、產權人、使用人違反公約和物業使用管理維修規定的，應承擔相應的民事責任。對違反公約的，管委會、相關產權人及使用人、物業管理企業可依照公約向物業管理行政主管部門投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。產權人、使用人未按照公約、物業管理合同交納物業管理費用的，物業管理企業可按每日加收應交納費用的0.3%的滯納金或按約定加收滯納金。

　　對于超過18個月不交納物業管理費的產權人，管委會、物業管理企業可向房地產行政主管部門申請禁止該產權人所欠費物業的轉讓、出租和抵押，也可向人民法院申請追繳。

　　三、產權人代表大會、管委會作出的決定違反本公約或公共利益的，產權人、物業管理企業可以向政府物業管理行政主管部門申請撤銷產權人代表大會、管委會的決定。

　　四、開發企業未履行工程質量保修責任的，產權人可要求其賠償損失。

　　五、物業管理企業違反物業管理合同規定或公約的，產權人及管委會可依照合同或公約追究其民事責任。

　　第十章 附則

　　一、公約的效力：及于開發企業、產權人和物業管理企業。

　　二、適用法律：適用中華人民共和國法律、法規、政府規章有關政策以及山西省物業管理相關法規、政府規章和有關政策。

　　公約不得與前述法律、法規、規章、政策相抵觸，如有抵觸該條款無效，但不影響其他條款的有效性。

　　三、公約的解釋與修改：

　　管委會擁有對公約的解釋權，但管委會成立前，由開發企業解釋。管委會成立前，不得對已核準的公約進行修改;管委會成立后，可由管委會根據產權人代表大會決議對公約進行修改。

　　修改后的公約，應重新申請核準。

　　四、本公約自當地房地局物業管理部門核準并經當事人簽署遵守公約承諾書之日起生效。

　　五、本公約向政府房地部門報審一式四份，經批準后，政府房地部門物業管理處備案兩份，金陽小區物業管理處備案一份，開發企業留存一份。

　　開發企業(章)

　　年 月 日

　　**物業管理有限公司

篇2：物業有權以業主拒簽《物業公約》為由扣押房屋鑰匙案例

　　物業公司有權以業主拒簽《物業公約》為由扣押房屋鑰匙嗎?

　　北京的絕大多數樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業主去辦理入住手續的時候，被告知要找物業管理公司辦理。物業管理公司讓業主填表、簽訂物業管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現問題。

　　有些物業管理公司要求業主一次性交齊一年或更長時間的物業管理費，引起業主不滿而拒絕交費;有些業主認為物業管理公約含有不公平、不合理的內容則拒絕簽約;有些業主則是由于其他問題與物業管理公司發生矛盾或爭執。在這種情況下，有些物業管理公司就會采取不給鑰匙的做法。

　　這種做法的欠妥之處在于，業主購買房屋，就與房屋的開發商之間形成了一種房屋買賣關系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關系的反映。在這一法律關系中，業主與物業管理公司雙方各有多種權利、義務，但是對于開發商而言，最根本的權利是收取業主的購房款項，最根本的義務是向業主交付房屋。

　　業主已經按照房屋買賣合同的約定，向開發商付了全部的購房款，開發商就應該履行其向業主交付房屋的義務。什么是交付房屋，就是給業主辦理入住手續，給業主鑰匙，使得業主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發商的義務。

　　既然是合同義務，開發商就應該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。這里面最少有兩個意思，一是當事人應該自己履行，二是當事人應該全面履行。

　　先說“自己履行”，房屋買賣合同是業主與開發商簽訂的，購房款也是交給了開發商，那么開發商就應該自己交付房屋，不能讓物業管理或其他機構來履行交付房屋的義務。如果確實有困難，可以讓其他機構代理辦理入住手續，那么，作為代理人的其他機構不能以自己的名義出現，而只能以開發商的名義交付房屋。再說全面履行，只要業主沒有違約情形，開發商就應該向業主交付房屋，不能增加業主的責任與義務，而物業管理公司作為代理交付房屋的機構，只是替開發商完成交房事務，不能在此過程中加入自己的權利內容，增加業主的責任義務。

　　現在我們可以發現問題了，從法律角度上講，房屋買賣關系與物業管理法律關系是兩種獨立的法律關系，不應該互相混淆。不管業主與物業管理公司之間如何，都是物業管理法律關系的內容，與房屋買賣法律關系無關。作為房屋買賣關系當事人的開發商，必須向業主交付房屋，而不能把物業管理法律關系中的內容再強加到房屋買賣關系中來。如果開發商以業主完成物業管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件，這就是變相增加業主的合同義務與責任，是不符合《合同法》等法律的規定的。廣大的業主之所以不滿，往往就在于此。

　　總的說來，無論是開發商也好，物業管理公司也好，都不能因為業主沒有簽訂物業管理公約、對物業管理費有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主的違約，也是對業主權益的侵害。

篇3：業主拒簽《物業公約》，物業扣押房屋鑰匙

　　物業公司是否有權以業主拒簽《物業公約》為由扣押房屋鑰匙?

　　問題解答:

　　北京的絕大多數樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業主去辦理入住手續的時候，被告知要找物業管理公司辦理。物業管理公司讓業主填表、簽訂物業管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現問題。

　　有些物業管理公司要求業主一次性交齊一年或更長時間的物業管理費，引起業主不滿而拒絕交費;有些業主認為物業管理公約含有不公平、不合理的內容則拒絕簽約;有些業主則是由于其他問題與物業管理公司發生矛盾或爭執。在這種情況下，有些物業管理公司就會采取不給鑰匙的做法。

　　這種做法的欠妥之處在于，業主購買房屋，就與房屋的開發商之間形成了一種房屋買賣關系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關系的反映。在這一法律關系中，業主與物業管理公司雙方各有多種權利、義務，但是對于開發商而言，最根本的權利是收取業主的購房款項，最根本的義務是向業主交付房屋。

　　業主已經按照房屋買賣合同的約定，向開發商付了全部的購房款，開發商就應該履行其向業主交付房屋的義務。什么是交付房屋，就是給業主辦理入住手續，給業主鑰匙，使得業主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發商的義務。

　　既然是合同義務，開發商就應該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。這里面最少有兩個意思，一是當事人應該自己履行，二是當事人應該全面履行。

　　先說“自己履行”，房屋買賣合同是業主與開發商簽訂的，購房款也是交給了開發商，那么開發商就應該自己交付房屋，不能讓物業管理或其他機構來履行交付房屋的義務。如果確實有困難，可以讓其他機構代理辦理入住手續，那么，作為代理人的其他機構不能以自己的名義出現，而只能以開發商的名義交付房屋。

　　再說全面履行，只要業主沒有違約情形，開發商就應該向業主交付房屋，不能增加業主的責任與義務，而物業管理公司作為代理交付房屋的機構，只是替開發商完成交房事務，不能在此過程中加入自己的權利內容，增加業主的責任義務。

　　現在我們可以發現問題了，從法律角度上講，房屋買賣關系與物業管理法律關系是兩種獨立的法律關系，不應該互相混淆。不管業主與物業管理公司之間如何，都是物業管理法律關系的內容，與房屋買賣法律關系無關。作為房屋買賣關系當事人的開發商，必須向業主交付房屋，而不能把物業管理法律關系中的內容再強加到房屋買賣關系中來。如果開發商以業主完成物業管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件，這就是變相增加業主的合同義務與責任，是不符合《合同法》等法律的規定的。廣大的業主之所以不滿，往往就在于此。

　　總的說來，無論是開發商也好，物業管理公司也好，都不能因為業主沒有簽訂物業管理公約、對物業管理費有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主的違約，也是對業主權益的侵害。