交流學(xué)習(xí)講稿：高層住宅電梯管理使用的思考

　　各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事大家好！

　　今天很高興也很榮幸能有機(jī)會(huì)，在這里與大家共同學(xué)習(xí)探討，對(duì)‘高層住宅電梯管理使用的思考’這一課題。

　　隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，高層住宅的數(shù)量逐年增多，高層住宅電梯在給人們生活帶來(lái)方便的同時(shí)，隨著電梯使用年限的增加，電梯零部件的磨損、電器元件線路的老化，也帶來(lái)了一定的安全隱患。電梯故障、事故頻發(fā)，并呈上長(zhǎng)趨勢(shì)。加強(qiáng)住宅電梯管理工作，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，已成為當(dāng)前急需解決的課題。近年來(lái)全國(guó)各地出現(xiàn)的電梯事故警示我們，電梯的管理與使用應(yīng)當(dāng)引起我們相關(guān)部門的高度重視，否則，“電梯驚魂”甚至“電梯奪命”事故，就可能一而再、再而三地出現(xiàn)。為此，加強(qiáng)住宅電梯管理應(yīng)著眼于當(dāng)前，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)，站在講大局、保民生、促穩(wěn)定的高度，認(rèn)真抓好各項(xiàng)制度措施的落實(shí)。

　　下面我將從以下五個(gè)方面與大家交流學(xué)習(xí)，電梯管理及使用的相關(guān)知識(shí)；

　　一、住宅電梯出現(xiàn)事故的案例

　　20**年9月23日晚，哈爾濱市南崗區(qū)郵政街105號(hào)一公寓內(nèi)，電梯由于超載出現(xiàn)故障，在1樓半停住，電梯門無(wú)法打開(kāi)。電梯內(nèi)的22人打電話求助119。這次事故主要是居民不正當(dāng)使用電梯，造成嚴(yán)重超載。

　　20**年9月13日晚，在安徽市某小區(qū)，張女士所乘坐的電梯剛在10樓停下，突然停電了電梯門打不開(kāi)。她慌忙按電梯的緊急呼救鈕，沒(méi)有反應(yīng)，兩分鐘后來(lái)電了，電梯竟迅速向下滑落，一直滑落到地下一層。張女士最后通過(guò)手機(jī)通知家人才得以獲救，但腿部受傷。事故的原因是該小區(qū)電梯沒(méi)有“安全檢驗(yàn)合格標(biāo)識(shí)”，電梯里緊急呼救設(shè)備不好使。

　　20**年8月30日，在重慶市某高層住宅樓內(nèi)，一部電梯突然從6樓急速墜落，電梯里被困12人，4人受傷。事故原因?yàn)椋飿I(yè)管理部門管護(hù)不到位，電梯經(jīng)常出現(xiàn)故障。

　　20**年6月29日晚，哈爾濱市南崗區(qū)“金博花園”住宅小區(qū)一棟居民樓的電梯突然卡在13層與12層之間，此時(shí)13樓住戶一家三口恰巧正在這部電梯中。半小時(shí)以后，電梯門突然打開(kāi)，男子剛一邁步就墜入電梯井后死亡，其妻子和兒子被后來(lái)趕到的民警和物業(yè)人員救出。事故原因?yàn)樵O(shè)備沒(méi)有定期檢修，電梯中沒(méi)有專供報(bào)警用的電話，按警鈴也無(wú)濟(jì)于事。

　　以上種種跡象表明，電梯事故的發(fā)生與設(shè)備質(zhì)量、居民違規(guī)操作有關(guān)聯(lián)，但后期電梯的管理、保養(yǎng)與維護(hù)占據(jù)了事故發(fā)生的比例較大。

　　二、高層住宅電梯管理使用存在的主要問(wèn)題

　　1、住宅小區(qū)電梯沒(méi)有更換準(zhǔn)備金。目前大部分住宅小區(qū)，在業(yè)主進(jìn)住時(shí)沒(méi)有考慮電梯到使用壽命后的更換問(wèn)題。購(gòu)買高層住宅必須共攤電梯費(fèi)用，一般在購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商都會(huì)將電梯費(fèi)用攤在房款里，所以對(duì)購(gòu)房者的觸動(dòng)不是很大。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)一般也都不會(huì)考慮電梯的更換問(wèn)題，但是15年后電梯到了報(bào)廢年限，需要更換時(shí)，費(fèi)用問(wèn)題就凸現(xiàn)出來(lái)了。　　2、電梯維護(hù)隊(duì)伍起步晚，專業(yè)水平不高。目前洛陽(yáng)市有10多家已取得電梯維修資質(zhì)單位，其中注冊(cè)的企業(yè)有6家，其余為在外注冊(cè)的單位或電梯制造單位在洛陽(yáng)市設(shè)立了維修站(點(diǎn))。多數(shù)企業(yè)存在資質(zhì)等級(jí)偏低、專業(yè)人員短缺、檢測(cè)設(shè)備落后、服務(wù)不夠規(guī)范等問(wèn)題。在電梯的維修保養(yǎng)過(guò)程中，往往是一兩個(gè)專業(yè)人員帶幾個(gè)外行力工來(lái)完成具體工作，個(gè)別力工文化程度低，對(duì)電路和電梯機(jī)械原理一巧不通，這就給電梯的維修和運(yùn)行使用埋下了安全隱患。

　　3、個(gè)別物業(yè)管理單位和業(yè)主對(duì)日常電梯維護(hù)使用存在誤區(qū)。在實(shí)際工作中我們了解到，“誤區(qū)”主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　誤區(qū)一：電梯只有出現(xiàn)故障才進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

　　個(gè)別物業(yè)公司為了節(jié)省電梯維保費(fèi)，不能嚴(yán)格按照電梯維護(hù)保養(yǎng)的技術(shù)要求，定期進(jìn)行保養(yǎng)檢修，客觀上加速了電梯的磨損，縮短了使用周期，造成了安全隱患。

　　誤區(qū)二：電梯出現(xiàn)的一切問(wèn)題都由物業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)。

　　電梯的所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)公司是受業(yè)主的委托負(fù)責(zé)電梯的日常管理，組織維護(hù)保養(yǎng)、及時(shí)排除電梯故障、保證業(yè)主出入安全。電梯的維保費(fèi)由業(yè)主來(lái)承擔(dān)，電梯大、中修時(shí)與業(yè)主委員會(huì)一道起動(dòng)維修資金進(jìn)行修理。電梯更換目前還是個(gè)正在研究的課題，如果把電梯維護(hù)的所有費(fèi)用都讓物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)，是不可能的，電梯和私人轎車的使用是一樣的，誰(shuí)使用誰(shuí)維護(hù)。

　　誤區(qū)三：不坐電梯就可以不交費(fèi)。

　　電梯和會(huì)館、健身器材、小區(qū)道路、綠地等其它共用設(shè)施一樣，是整個(gè)小區(qū)的必備設(shè)施，它代表著小區(qū)的品質(zhì)，它是業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，人人都有維護(hù)使用的權(quán)力和義務(wù)。即使你不用也要按規(guī)定交納一定的維護(hù)費(fèi)用。就像樓頂防水全體業(yè)主共同分?jǐn)傄粯樱^(qū)的一切公共設(shè)施都?xì)w業(yè)主所有，物業(yè)公司只是按合同約定充當(dāng)管理者和服務(wù)者。

　　4、電梯事故救援預(yù)案不夠完善。個(gè)別電梯管理單位制定的應(yīng)急預(yù)案要素不全，操作性不強(qiáng)。更有甚者根本就沒(méi)有應(yīng)急救援預(yù)案，這是非常可怕的事。作為電梯管理單位應(yīng)當(dāng)將緊急救援聯(lián)絡(luò)方式、逃生方式等業(yè)主應(yīng)知的常識(shí)在醒目的地方向業(yè)主明示，為有

效處理突發(fā)事件奠定堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

　　三、消除住宅電梯安全隱患的對(duì)策

　　1、建立健全住宅電梯日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修制度。電梯的使用壽命和故障率與正確的日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修有著內(nèi)在的本質(zhì)聯(lián)系。在這方面我們應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面的工作。一是全市所有住宅電梯必須與電梯維修公司簽訂維修保養(yǎng)合同，確保所有電梯都在正規(guī)的維修養(yǎng)護(hù)之中良好運(yùn)行，及時(shí)消除故障隱患。這項(xiàng)工作由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司來(lái)完成，所需費(fèi)用由業(yè)主負(fù)擔(dān)，在物業(yè)合同中明確。二是建立應(yīng)急保障機(jī)制，公安、消防、120急救中心、電業(yè)、街道、物業(yè)公司要建立通信聯(lián)絡(luò)方式，共同制定應(yīng)急預(yù)案，明確分工，各施其職。所有的維保單位必須保證在15分鐘中內(nèi)到達(dá)電梯故障現(xiàn)場(chǎng)，并積極配合相關(guān)部門實(shí)施求援。為了滿足這一條件，建議維修維保工作盡量選擇屬地正規(guī)的電梯維修公司。三是物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)向業(yè)主宣傳電梯使用、維護(hù)、救援等相關(guān)知識(shí)，教育廣大業(yè)主，增強(qiáng)安全意識(shí)，提高防范能力，降低事故隱患的發(fā)生率。

　　2、建立住宅電梯更換資金制度。電梯更換是客觀現(xiàn)實(shí)，作為行政主管部門，必須要提前考慮這個(gè)問(wèn)題，通過(guò)調(diào)研和學(xué)習(xí)其它城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，解決電梯更換資金問(wèn)題。

　　3、改進(jìn)管理手段，增加科技含量，解決因交費(fèi)與服務(wù)不到位而產(chǎn)生的矛盾，保證電梯在良好的狀態(tài)下運(yùn)行。電梯的規(guī)范管理和良好運(yùn)行，除了管理者熱心服務(wù)外，還需要有先進(jìn)的管理手段和技術(shù)含量。在工作實(shí)踐中我們了解到，由于個(gè)別業(yè)主的素質(zhì)問(wèn)題和管理方法的不正確，造成一部分業(yè)主不能正常繳費(fèi)，致使電梯難以正常運(yùn)行，給廣大業(yè)主造成了不便，有時(shí)還會(huì)引發(fā)許多不穩(wěn)定因素。為了解決這一問(wèn)題，許多大的開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司，在小區(qū)業(yè)主入住前，就實(shí)行了“一卡通”式管理，就像電表管理一樣，不交費(fèi)不供電，不刷卡不通行，誰(shuí)消費(fèi)誰(shuí)買單。這樣就避免了許多不該出現(xiàn)的矛盾。解決了收費(fèi)難的問(wèn)題，電梯的維修保養(yǎng)就有了保障，管理水平也就會(huì)隨之提高。另外，要在電梯內(nèi)外安裝監(jiān)控設(shè)施，一是便于電梯的管理，二是為出現(xiàn)意外情況實(shí)施救援提供良好的條件。

　　四、住宅電梯可能出現(xiàn)的事故

　　住宅電梯事故一般分為三種類型：一是電梯門控系統(tǒng)事故，約占事故的80%左右。二是“沖頂”或“蹲底”事故，約占事故的15%左右。三是其他事故，約占事故的5%左右。

　　電梯門控系統(tǒng)事故之所以發(fā)生率最高，是由電梯系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成的。因?yàn)殡娞莸拿恳贿\(yùn)行過(guò)程都要經(jīng)過(guò)開(kāi)門動(dòng)作過(guò)程兩次，關(guān)門動(dòng)作過(guò)程兩次，使門鎖工作頻繁，老化速度快，久而久之，造成門鎖機(jī)械或電氣保護(hù)裝置動(dòng)作不可靠。若維修更換不及時(shí)，電梯帶隱患運(yùn)行，則很容易發(fā)生事故。

　　“沖頂”或“蹲底”事故一般是由于電梯的制動(dòng)器發(fā)生故障所致，制動(dòng)器是電梯十分重要的部件，如果制動(dòng)器失效或帶有隱患，那么電梯將處于失控狀態(tài)，無(wú)安全保障，后果將不堪設(shè)想。要有效地防范沖頂事故的發(fā)生，除加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)的完善外，必須加強(qiáng)制動(dòng)器的檢查、保養(yǎng)和維修。其他事故主要是由個(gè)別裝置失效或不可靠所造成的，如果按期維修保養(yǎng)，發(fā)生的事故概率就會(huì)降低。

　　五、乘坐電梯的安全注意事項(xiàng)

　　1、乘坐電梯，首先要注意查看電梯內(nèi)有沒(méi)有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門核發(fā)的《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志，并注意標(biāo)志是否在有效期內(nèi)。乘坐有《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志的電梯，是保障安全的前提。

　　2、乘客在電梯樓層門開(kāi)啟，進(jìn)入電梯前一定要注意觀察電梯轎廂是不是在相應(yīng)樓層位置，冒然進(jìn)入很可能因電梯轎廂不在平層位置而發(fā)生墜落。

　　3、防止發(fā)生剪切事故。電梯在正常運(yùn)行中，樓層門和轎廂門都應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)，如果發(fā)現(xiàn)電梯門沒(méi)有關(guān)上就運(yùn)行，說(shuō)明電梯有故障，這時(shí)千萬(wàn)不要乘坐，以防發(fā)生剪切事故。

　　4、如果乘坐過(guò)程中電梯出現(xiàn)故障，例如突然停車等，乘客千萬(wàn)不要驚慌，應(yīng)設(shè)法通知電梯使用管理部門和維修人員救援，不要亂*按或試圖扒門逃出，等待專業(yè)人員救援是保障安全的明智選擇。

　　5、電梯轎廂里面禁止吸煙，發(fā)生火警時(shí)不要乘坐電梯，愛(ài)護(hù)電梯輕觸按鈕，禁止在箱體內(nèi)亂蹦亂跳，兒童乘坐應(yīng)有成年人陪伴。

　　各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事，剛才我們從以上五個(gè)方面，初步了解學(xué)習(xí)了住宅電梯的相關(guān)知識(shí)及乘坐事項(xiàng)，但這只是電梯管理的一小部分，因本人自身文化水平有限，只能與大家學(xué)習(xí)探討到這里，不到之處請(qǐng)大家給予諒解。

　　在此，感謝大家的傾聽(tīng)！謝謝大家！

篇2：電梯機(jī)房與井道管理規(guī)程

　　電梯機(jī)房與井道管理規(guī)程

　　1．0目的

　　管理好電梯機(jī)房與井道，為電梯的正常運(yùn)行提供必要的前提；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務(wù)中心

　　3．0管理職責(zé)

　　工作負(fù)責(zé)人:電梯工；

　　4．0定義

　　無(wú)

　　5．0規(guī)程

　　5.1機(jī)房鑰匙專人負(fù)責(zé)；

　　5.2機(jī)房由管理人員和維保人員共同管理，其它非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)；

　　5.3非工作人員入內(nèi)需經(jīng)主管或經(jīng)理同意，并由專業(yè)人員陪同；

　　5.4機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)干燥，通風(fēng)良好，并有充足照明，溫度28-30℃，濕度70%；

　　5.5機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持整潔，除檢查、維修所必須的工具、儀器和電氣滅火裝置外，不應(yīng)存放其它雜物；

　　5.6機(jī)房和井道需保證沒(méi)有雨水浸入，井道不應(yīng)有其它排煙、排水、通風(fēng)和供電等管道通過(guò)；

　　5.7井道內(nèi)除規(guī)定的電梯設(shè)備外，不得存放雜物；

　　5.8井道底坑定期清掃，底坑不得積水、積油、積臟物、積砂塵；

　　5.9電梯長(zhǎng)期不用時(shí)，應(yīng)將機(jī)房總電源斷開(kāi)；

　　6．0附則

　　7．0支持性文件

篇3：電梯運(yùn)行管理規(guī)程

　　電梯運(yùn)行管理規(guī)程

　　1．0目的

　　乘梯人員按規(guī)范乘梯，是維護(hù)自身安全的前提；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務(wù)中心

　　3．0管理職責(zé)

　　3.1工作負(fù)責(zé)人:電梯工；

　　3.2中控室值班人員及相關(guān)保安員有糾正違章乘梯的義務(wù)；

　　4．0定義

　　無(wú)

　　5．0規(guī)程

　　5.1客梯以承載客戶為主，消防梯、貨梯以承載大廈進(jìn)出貨物為主；

　　5.2嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長(zhǎng)、超重等物品進(jìn)入電梯；

　　5.3維修、保養(yǎng)、清潔等原因造成停梯，應(yīng)在基站設(shè)置告示牌；

　　5.4任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道吸煙；

　　5.5小孩不應(yīng)在候梯大廳附近追逐；

　　5.6候梯大廳附近不要放置妨礙乘客進(jìn)入的貨物；

　　5.7雨天時(shí)，保持候梯大廳及轎箱內(nèi)無(wú)積水，以免乘客滑倒受傷；

　　5.8積水若流入井道時(shí)，電梯應(yīng)立即停在滲水樓層上面，并排除積水；

　　5.9機(jī)房?jī)?nèi)外及其通道不能堆放雜物；

　　5．10機(jī)房?jī)?nèi)必須有消防設(shè)施；

　　5.11機(jī)房?jī)?nèi)有足夠照明，及應(yīng)急照明，室溫28-30ОC，濕度70%，空氣通爽；

　　5.12電梯鑰匙由專人保管；

　　5.13避免幼童單獨(dú)搭乘電梯，應(yīng)由成人陪同；

　　5.14乘客勿在轎內(nèi)蹦跳，以及打鬧等，否則可能會(huì)引起電梯誤動(dòng)作。

　　5.15轎內(nèi)裝設(shè)閉路監(jiān)視器，中控室可隨時(shí)監(jiān)管電梯運(yùn)行情況；

　　5.16除特別設(shè)計(jì)的載貨電梯，勿用機(jī)動(dòng)叉車在轎內(nèi)起卸貨物；

　　5.17電梯故障或停電困住乘客時(shí)，監(jiān)控中心及時(shí)通過(guò)轎內(nèi)電話安慰乘客，告誡乘客切勿強(qiáng)行打開(kāi)廳門，并馬上通知主管和維保人員，由管理人員和電梯專業(yè)人員處理；

　　6．0附則

　　按照程序定期實(shí)施保養(yǎng)檢修計(jì)劃；

　　7．0支持性文件