探討物業公司主動撤場

　　發生了什么?物業公司主動撤場。物業不應該是賺大錢的嗎?

01引言

　　在經濟波動和業主權益意識日益增強的背景下，物業行業正經歷著一場變革。越來越多的物業公司主動從小區撤場，比如：成都某物業公司，萬*物業杭州某項目，長沙某物業公司，這些退場事件不僅讓業主感到困惑，也引發了行業內外對物業商業模式可持續性的質疑。物業行業是否還是一門好生意，成為了一個值得探討的問題。

02物業行業的困境

　　1.物業費收繳困難

　　物業公司面臨的首要問題是如何確保物業費的有效收繳。經濟下行導致部分業主支付能力下降，同時，業主對物業服務的不滿也成為拒交物業費的原因之一。

　　2.開發商遺留問題

　　物業公司常常需要處理開發商遺留的問題，如房屋質量問題、公共設施維護等，這些問題往往超出了物業公司的職責范圍，卻直接影響了業主對物業服務的滿意度。

　　3.服務質量爭議

　　業主對物業服務的期望日益提高，而物業公司在服務質量上的不足，如響應速度慢、服務態度差等，也成為業主不滿的焦點。

03物業服務的價值

1.提升居住環境

　　優質的物業服務能夠為居民提供一個安全、清潔、有序的居住環境，這是現代城市生活中不可或缺的一部分。

　　2.房產保值增值

　　良好的物業管理能夠提升房產的市場價值，為業主帶來長期的資產增值。

　　3.社區文化建設

　　物業服務還包括組織社區活動，促進鄰里間的交流，增強社區凝聚力。

04物業行業的轉型與創新

　　1.提高服務質量

　　物業公司需要通過定期培訓員工、引入服務標準認證等方式，提高服務質量。

　　2.加強與業主溝通

　　建立有效的溝通機制，如業主大會、意見箱、在線反饋平臺等，以收集業主意見并及時響應。

　　3.科技應用

　　利用智能監控、自動化管理系統等科技手段，提高管理效率，降低運營成本。

　　4.探索新的盈利模式

　　開發社區電商、家政服務、廣告合作等增值服務，為物業公司創造新的收入來源。

05業主與物業公司的共贏

　　1.建立信任關系

　　物業公司需要通過透明的財務管理、公開的服務標準等方式，建立與業主的信任關系。

　　2.共同參與決策

　　鼓勵業主參與到物業管理的決策過程中，如物業費用的預算、公共設施的維護等。

　　3.解決遺留問題

　　物業公司與開發商、業主共同協作，解決歷史遺留問題，提升業主滿意度。

06結語

　　物業行業是否還是一門好生意，并沒有簡單的答案。它取決于物業公司如何應對當前的挑戰，以及業主和物業公司之間能否建立起更加和諧的關系。通過創新和改進，物業行業仍有巨大的發展潛力和市場機會。物業公司需要不斷適應市場變化，提升服務質量，與業主建立良好的合作關系，共同推動行業的健康發展。

篇2：小區消防事故中物業公司的過錯

　　小區消防事故中，物業公司的6大過錯、12條免責理由和20條無效理由

　　火災事故通常是業主家中、公共區域自發或不明火源引發火災，或者直接侵權人引發火災。通過對近百件火災事故梳理發現，業主自身、直接侵權人通常是承擔火災事故的主要責任主體，而物業公司在執行物業服務合同存在瑕疵時，僅在其導致火災事故損失擴大的范圍內承擔責任，即物業公司往往是火災事故責任的次要主體。

　　業主與物業公司之間至少存在三種法律關系：

　　第一、基于業主與物業公司之間簽訂的《物業服務合同》或雙方之間存在的事實上的物業服務關系，成立物業服務合同法律關系;

　　第二、基于火災事故發生時，物業公司即公共區域的管理者未及時配合火災事故的處理、疏于對小區安全的管理等不作為侵權，成立違反安全保障義務責任等侵權法律關系;

　　第三、基于物業公司疏于小區安全管理或在火災事故發生時存在消防設施未能正常發揮作用等造成業主財產損害或財產損失的擴大，成立財產損害賠償等物權法律關系。

　　關于財產損害賠償的責任承擔方式，在侵權責任法和合同法中均有規定，侵權責任和違約責任的最基本形式即損害賠償。

　　一物業公司常見6大過錯

　　對近百個存在火災事故情形的物業服務合同糾紛案件進行梳理，按發生頻率排序如下：

　　1、消防管道無法供水39%;

　　2、疏于對公共區域的安全維護29%;

　　3、消防通道堵塞19%;

　　4、其他消防設施故障，如預警燈故障、消防栓出水慢、消防栓有水但無卡扣等16%;

　　5、未及時發現險情或配合滅火5%;

　　6、無消防設施3%。

　　二物業公司12個免責理由

　　1、發生火災事故的車輛所有權人系其他小區業主，與被訴物業公司之間不存在物業服務合同關系，不在其管理服務范圍內。

　　2、業主家中發生火災系因其他小區的業主燃放煙花爆竹所致，而對于其他小區內發生的行為，物業公司無管理服務的職責和義務。

　　3、火災事故發生前，物業公司已就防火等事項在小區張貼提示，火災事故發生后，及時撥打火警電話，并組織、配合滅火、施救。

　　4、火災事故系因業主私自搭建的違建房引發，而該違建房應當由行政執法部門拆除，物業公司無權拆除。

　　5、火災事故發生后，在消防車到來之前，業主的車輛已經燒毀，且消防設施不存在故障。

　　6、業主家中及陽臺下堆放大量垃圾等可燃物品，物業公司曾多次勸阻，亦會同相關部門上門送達整改通知書，而失火原因又系業主自身造成。

　　7、消防大隊從到場到展開施救用時短，無因消防通道堵塞導致救火時間延誤的情形，且消防大隊亦未就本次火災事故對物業公司進行處罰。

　　8、業主僅提供其自制的損失統計表作為計算損失的依據，經法院現場勘查，亦無法查明業主的具體財產損失，故對其損失不予支持。

　　9、業主的財產損失已由保險公司賠付。

　　10、物業公司提供消防安全管理制度、消防安全培訓記錄、消防安全記錄表、滅火疏散預案、培訓證書等證據證明其已經履行了物業服務合同約定的消防管理義務。

　　11、引發火災的原因系電動車電氣線路故障造成車輛自燃，該起火原因屬于物業公司不能預見、不能克服的客觀情況，不屬于未盡到管理職責所導致。

　　12、業主以財產損害賠償糾紛向物業公司主張權利，法院認為財產損害賠償糾紛與物業服務合同糾紛屬于不同法律關系，物業公司是否在物業管理方面存在失職，法院不作審查。

　　三物業公司的20個無效理由

　　1、消防大隊在消防栓無水的情況下，立即啟用了消防車的水，未延誤施救時機。

　　2、業委會與開發商因消防設施設備不合格等原因，一直未將小區合格的消防設施設備移交給物業公司。

　　3、物業公司已發動公司員工和小區業主捐款，受害業主的損失已得到彌補。

　　4、物業公司與受損電瓶車輛的業主未形成車輛保管合同關系。

　　5、物業公司已受到行政處罰，不應再承擔責任。

　　6、大火已經無法使用滅火器進行撲滅，無論消防車是否達到現場、消防栓是否有水，失火所造成的損失已經確定。

　　7、業主繳納的物業服務費數額與物業公司所要承擔的火災事故損失數額相差太大，不符合權利義務對等原則，加重了物業公司的義務。

　　8、物業公司并未與業主就人身和財產安全等特殊保護事項簽訂協議，不具有特殊保護義務。

　　9、物業公司提交了消防應急處置預案，且對小區燃放煙花爆竹作出過溫馨提示。

　　10、發生火災時，因停放在消防通道的車輛阻礙消防車進入火災現場，屬于部分業主的個人行為。

　　11、火災事故的起火原因不明。

　　12、火災事故系因業主自身對家電管理不善造成，其后果應當由業主自行承擔。

　　13、租賃損失非直接損失，不予認可。

　　14、物業公司認為業主主張侵權責任糾紛，而雙方之間簽訂的是物業服務合同，系合同關系。在管理過程中，物業公司承擔的是管理責任，而非侵權責任。

　　15、消防設施故障系因租戶裝修改動所致，且物業公司書面要求整改而未整改。

　　16、物業公司與倉庫被燒毀的業主之間只存在租賃合同關系，不存在保管合同關系。

　　17、業主繳納的費用屬于車輛停泊服務費而非車輛保管費，物業公司不負有保管義務，且車輛損毀系因電瓶車充電起火引發，侵權責任主體非物業公司。

　　18、物業公司對業主擅自將住宅改做庫房的行為并不明情，由此產生的火災損失，物業公司不予賠償。

　　19、火災發生時，消防管道未能及時供水，系因火災事故前物業已發現消防管道存在故障，且正在維修之中，物業公司不存在主觀過錯。

　　20、物業公司已就過期的滅火器提出維修方案，因業主委員會未決議，資金未到位，所以未更換。

篇3：物業公司外包服務探討

　　物業公司外包服務的優勢與潛在風險及應對措施

　　在當前物業管理行業競爭日益激烈的背景下，物業公司面臨著提升服務質量、降低運營成本和增強市場競爭力的多重壓力。外包服務作為一種有效的運營策略，被越來越多的物業公司采納。本文將探討物業公司選擇外包服務的原因、優勢、潛在風險以及實施外包時的策略和注意事項。

　　01外包服務的優勢

　　1.成本效益：通過外包，物業公司能夠降低人工和管理成本，將資源集中于核心業務的發展。

　　2.專業化服務：外包公司通常在特定領域具有更高的專業性和技術，能夠提供更高質量的服務。

　　3.風險分散：外包有助于分散運營風險，減少對單一業務的依賴。

　　4.靈活性和可擴展性：根據市場變化，物業公司可以靈活調整外包服務的范圍和規模。

　　5.法律法規支持：《中華人民共和國民法典》允許物業服務人將部分專項服務事項委托給第三方。

　　6.市場競爭適應性：外包服務有助于物業公司快速適應市場競爭，提升服務質量。

　　7.客戶滿意度提升：專業化的外包服務能夠提高客戶滿意度，增強企業競爭力。

　　02外包服務的潛在風險

　　外包服務雖然為物業公司帶來諸多便利和優勢，但同時也伴隨著一些潛在風險：

　　1.服務質量不一致：外包服務提供商可能因為管理和執行標準不一，導致服務質量波動，影響物業公司的品牌形象和客戶滿意度。

　　2.對外包商的過度依賴：長期依賴特定外包商可能導致物業公司在該領域的自主控制能力下降，一旦外包商出現問題，物業公司可能難以迅速應對。

　　3.合同風險：合同條款不明確或執行不力可能導致責任不清、糾紛增多，增加法律風險和運營成本。

　　4.商業秘密泄露：與外包商合作過程中，可能會涉及到物業公司的商業秘密和敏感信息，如果外包商保密措施不到位，可能會導致信息泄露。

　　5.文化和價值觀沖突：外包商可能有不同的企業文化和價值觀，這可能與物業公司的企業文化產生沖突，影響團隊合作和服務質量。

　　6.成本控制風險：外包服務可能存在隱藏成本，如管理外包關系的成本、協調溝通成本等，這些成本可能超出預期，影響成本效益。

　　7.服務連續性風險：外包商的不穩定性，如財務問題、管理問題等，可能導致服務中斷，影響物業公司的正常運營。

　　8.監管難度增加：外包服務的監管比內部服務更復雜，需要更多的資源和專業知識來確保服務質量。

　　9.技術更新滯后：外包商可能在技術更新和應用方面不如物業公司積極，導致服務技術落后，影響服務質量和效率。

　　10.責任歸屬問題：在服務出現問題時，可能會出現責任歸屬不明確的情況，導致解決問題的效率降低。

　　11.市場適應性風險：外包商可能對特定市場的理解不夠深入，提供的服務不能很好地滿足當地市場的需求。

　　12.政策和法規風險：政策和法規的變化可能影響外包服務的合法性和可行性，物業公司需要密切關注相關法律法規的變化。

　　03應對風險的措施

　　實施外包服務需要細致周到的規劃和管理，以確保外包合作能夠達到預期效果并控制潛在風險。

　　1.明確外包目標和范圍：

　　a.確定外包服務的具體目標，如成本節約、專業服務提升等。

　　b.明確外包服務的范圍和界限，避免核心業務外包。

　　2.選擇合適的外包服務商：

　　a.進行市場調研，選擇信譽良好、服務專業的外包服務商。

　　b.評估外包服務商的專業資質、歷史業績和客戶反饋。

　　3.制定詳盡的外包合同：

　　a.合同中應明確服務標準、交付時間、費用結構和支付條件。

　　b.規定質量控制條款、違約責任和爭議解決機制。

　　4.建立監管和考核機制：

　　a.設定關鍵績效指標(KPIs)來量化和監控外包服務的質量和效率。

　　b.定期進行服務評估和反饋，確保服務質量符合預期。

　　5.維護良好的溝通渠道：

　　a.建立有效的溝通機制，確保信息的及時傳遞和問題的快速解決。

　　b.定期舉行會議，與外包服務商討論服務進展和改進措施。

　　6.風險管理和應急計劃：

　　a.識別和評估外包服務可能面臨的風險，并制定相應的風險應對策略。

　　b.準備應急計劃，以應對外包服務商違約或服務中斷的情況。

　　7.技術和流程對接：

　　a.確保外包服務商的技術和流程與物業公司的系統兼容。

　　b.在外包服務開始前進行充分的技術和流程對接。

　　8.培養內部管理能力：

　　增強內部團隊對外包服務的管理和協調能力。

　　對內部員工進行外包管理和風險控制方面的培訓。

　　9.持續優化和改進：

　　a.根據服務評估結果和市場變化，不斷優化外包服務。

　　b.鼓勵外包服務商提出創新方案，提升服務效率和質量。

　　10.保護知識產權和商業秘密：

　　a.在合同中明確規定知識產權和商業秘密的保護條款。

　　b.對外包服務商進行保密協議的培訓和教育。

　　11.關注外包服務商的財務和運營狀況：

　　定期審查外包服務商的財務報告和運營狀況。

　　及時發現外包服務商可能面臨的財務或運營問題。

　　12.法律和合規性審查：

　　確保外包服務遵守相關法律法規和行業標準。

　　定期進行合規性審查，避免法律風險。

　　13.建立長期合作關系：

　　a.通過建立長期合作關系，提高外包服務商的忠誠度和服務質量。

　　b.在合同中設定激勵機制，鼓勵外包服務商提供持續改進的服務。

　　14.客戶反饋和滿意度調查：

　　a.定期收集和分析客戶對外包服務的反饋和滿意度。

　　b.根據客戶反饋調整外包服務策略，以滿足客戶需求。

　　04結語

　　物業公司在實施外包服務時，應充分考慮外包的優勢和潛在風險，制定合理的外包策略。通過有效的管理和協調，外包服務可以成為提升物業公司競爭力、降低成本和提高服務質量的重要手段。同時，物業公司也應不斷提升自身的核心競爭力，以應對市場的變化和挑戰。