小區(qū)內(nèi)停車被盜
物業(yè)公司是否擔責?
案情還原
2021年10月的某天晚上，劉某將自家轎車停放在小區(qū)車位上，第二天一早下樓發(fā)現(xiàn)其車窗被砸，車內(nèi)物品、現(xiàn)金被盜。劉某隨即報案，但事發(fā)地附近的監(jiān)控攝像頭存在故障，給案件偵破帶來了一定的難度。
劉某認為自己已繳納了物業(yè)費，財物被盜發(fā)生在物業(yè)服務合同的履行期限內(nèi)，事發(fā)時，附近的監(jiān)控攝像頭存在故障，物業(yè)公司存在一定的責任，應對修復車窗的損失2500元以及車內(nèi)物品、現(xiàn)金合計16000元承擔賠償責任。
可物業(yè)公司認為事出偶然，自身也盡到了日常安保的責任，因此拒絕賠償。
雙方多次協(xié)商未果后，劉某將其訴至法院。
法院審理
經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同中約定：業(yè)主按照建筑面積向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務費用。物業(yè)公司有義務做好公共安全防范，維護公共秩序，道路通行暢通，車輛停放有序，保障現(xiàn)有攝像頭監(jiān)測無故障。
劉某已履行了繳納物業(yè)費的義務。車窗被損及車內(nèi)財物被盜發(fā)生在物業(yè)服務合同履行期間。物業(yè)公司抗辯其已盡到安保義務，并提交保安交接班記錄、保安巡更記錄等證據(jù)佐證。
關(guān)于事故發(fā)生時，附近監(jiān)控處于癱瘓狀態(tài)的原因在于物業(yè)處于交接期，尚無機會核查各部件運行是否正常。
黃驊法院認為，案涉物業(yè)服務合同系各方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，對雙方均具有法律約束力。劉某依照合同約定交納了物業(yè)費，物業(yè)公司亦應按照合同約定履行相關(guān)秩序的管理維護義務。
本案中，物業(yè)公司未能依約保障小區(qū)攝像頭監(jiān)測無故障，導致劉某財產(chǎn)被盜或損壞后無法得到及時賠償存有一定的過錯，對于劉某的損失應承擔相應賠償責任。根據(jù)物業(yè)公司的過錯程度，法院酌定物業(yè)公司對劉某的損失承擔20%的賠償責任。
在劉某的損失中，車內(nèi)物品及現(xiàn)金尚處于刑事偵查階段，且劉某未提交其他相關(guān)證據(jù)予以證明實際金額，故該部分損失待公安機關(guān)偵破案件后，劉某可另行起訴。
關(guān)于車窗修復費用，因有公安卷宗筆錄及相關(guān)發(fā)票予以佐證，法院認定劉某的損失為2500元。故本案物業(yè)公司就劉某的損失承擔500元的賠償責任。
法官說法
本案中，業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務合同起訴物業(yè)公司承擔賠償責任，本質(zhì)上系業(yè)主主張物業(yè)公司承擔違約責任。法院根據(jù)合同中約定的權(quán)利義務，恰當分析雙方之間合同履行的基礎上，確認物業(yè)公司存在的過錯程度，并依據(jù)該過錯酌定物業(yè)公司應承擔的違約責任。
另一方面，根據(jù)《民法典》第一千一百九十八條規(guī)定“賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權(quán)責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權(quán)責任;經(jīng)營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。”
在物業(yè)公司未盡到相應的安全保障義務時，業(yè)主亦可選擇向其主張侵權(quán)責任。損害若系第三人行為造成的，由第三人承擔侵權(quán)責任，作為物業(yè)服務管理者的物業(yè)公司尚應承擔一定的補充責任，但可以向第三人追償。
篇2：物管案例：業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應否賠償
物管案例：業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應否賠償
某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負責小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區(qū)的一個忘記上鎖的側(cè)門進入小區(qū)行竊的。
[案例分析]
這幾年因財產(chǎn)被盜業(yè)主被殺，把物業(yè)管理公司推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對此觀點各異，爭論非常激烈。《物業(yè)管理條例》似乎對此問題也做了規(guī)定，即“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物業(yè)管理條例》的規(guī)定在實踐中較難操作。其原因首先是物業(yè)管理公司提供的服務性質(zhì)應加以明確，是僅僅對公共設施設備的管理，還是負有保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全之責；其次，什么樣的服務就應當獲得什么樣的報酬，權(quán)利義務應當對等。物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費是否包括了保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全的費用；第三，承擔法律責任必須以行為人主觀上有過錯為前提，只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無過錯原則。而業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)管理公司未必就一定負有不可推卸的責任。因此法律界人士認為在物業(yè)服務合同中應明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務，只有在有過錯的情況下物業(yè)管理公司才應當承擔與己不利的法律后果。
本案例因為有竊賊的供詞，所以過錯責任非常明晰。法庭認為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖上，小區(qū)的物業(yè)管理公司沒有很好地履行職責，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系，應該賠償李某相應的損失。
[解決方法]
物業(yè)管理公司出現(xiàn)安全方面的問題，其損失最大。這是因為物業(yè)管理公司一方面社會信譽受到極大的損害，另一方面還要進行經(jīng)濟賠償，名利雙失。因此，在物業(yè)管理實踐中，安全管理就顯得極為重要。
物業(yè)管理公司做好安全工作就抓好以下幾項工作：保安隊伍的建設；安全管理制度的制定和落實；日常的監(jiān)督和巡查；電子報警系統(tǒng)的投入等。這樣才能保證管理轄區(qū)的安全，樹立物業(yè)管理公司的良好社會形象。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《保安部運作程序》
概述
安全是公司各種服務活動的基礎，只有在安全的環(huán)境內(nèi)，各種服務活動才能得以開展，并確保其質(zhì)量。從法律角度來說，公司的經(jīng)營者有義務制定出能保證客人安全的服務標準，提供能保證客人安全的服務設施。
為保護公司正常的經(jīng)營活動和維護良好的秩序，在公司里應建立起健全的安全保衛(wèi)機構(gòu)和安全工作網(wǎng)絡，制定切實可行的飯店安全計劃。
公司保安部是公司經(jīng)營者管理公司安全工作的職能部門。它代表公司經(jīng)營者來督察及保證公司安全計劃的實施，協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門的安全工作，總體上保證公司賓客人身及財物的安全、公司員工人身及財物的安全和公司財產(chǎn)的安全，其主要職責為：
（1）協(xié)助公司經(jīng)營者制定、實施和管理本公司的安全計劃。根據(jù)實施中所發(fā)現(xiàn)的問題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關(guān)公司安全的政策、程序等方面的建議。在得到公司經(jīng)營者認可后，負責對公司安全計劃的修訂。
（2）指導并協(xié)助公司內(nèi)各部門的安全工作，使安全工作與各工作部門及各工作崗位的職責、任務有機地結(jié)合起來，從而在整體上保證公司安全計劃的實施。
（3）對公司員工開展安全教育，進行安全工作程序及技術(shù)的訓練。不僅使每個員工認識安全工作的重要性，了解并掌握與各自工作崗位有關(guān)的安全工作程序與技術(shù)，還要使全體員工都懂得如何應付可能出現(xiàn)的緊急事故。如水災、停電等，明了在當時當?shù)刈约核鶓鸬淖饔眉皯扇〉拇胧W會使用各種安全設備的方法及技術(shù)。
（4）保證公司的各種安全設備及機具始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經(jīng)常的檢查，及時提出修理、更換或添置的要求。
（5）執(zhí)行日常的安全任務，對公司的前臺各部位、工作區(qū)域及周圍地區(qū)進行巡邏及保持監(jiān)視。發(fā)現(xiàn)有不安全情況，及時向有關(guān)部門通報聯(lián)系，以求解決。負責調(diào)查和處理客人及員工報告的各種及安全問題的事件。
（6）保存有關(guān)公司安全工作的完整記錄和檔案。這包括日常的安全工作記錄、涉及公司安全的事故及事件的調(diào)查處理報告、安全設備及設施的使用、維修及更換的記錄、對各部門安全工作及整個公司安全工作的定期分析報告等。
（7）與當?shù)氐墓病⑾?/a>部門及其他執(zhí)法機關(guān)保持良好的效的工作關(guān)系，以取得他們對本公司安全工作的協(xié)助。
保安部職務說明書
保安部主管職務說明書
中文職稱：保安部主管英文職稱：Securitychief
部門名稱：保安部職位級別：
直屬上級：物業(yè)管理處主任直屬下級：保安部領(lǐng)班
職務概述：
遵照公安部門及上級的規(guī)定，確保公司安全工作的布署、要求，組織本部門干部、員工有計劃實施，熟悉公司安全、保衛(wèi)、保密、偵破等有關(guān)知識；懂得消防業(yè)務，有一定的組織能力、判斷力及語言表達能力。
崗位職責：
1．負責制定公司的治安、消防年度、季度工作計劃，做好保安部年度預算報告。
2．負責維持公司內(nèi)部秩序，預防和查處治安事故，協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。
3．妥善處理賓客有關(guān)安全方面的各種投訴。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環(huán)境，讓賓客具有安全感。
4．“四防”（防火、防盜、防破壞、防治安災害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查“四防”設施，增強全員的安全意識和法制觀念。
5．主動督促檢查公司各重點部位的“七合格”工作；協(xié)調(diào)各有關(guān)部門嚴格落實“七合格”要求，確保重點部位的安全。
6．負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求，組織夜勤干部、員工逐項落實。確保公司夜間財產(chǎn)、人身安全。
7．負責完善、制定公司晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定，定期檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正和報告。
8．負責制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序，確保公司監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。
9．適時完善、健全公司的安全應急措施，并負責督促屬下嚴格執(zhí)行和演練落實。
10．定期檢查各項保安措施，并做好記錄，確保消防設備、設施完好，以備查考。
11．及時督促檢查各部門對“誰主管，誰負責”責任制的執(zhí)行情況，并協(xié)助各級責任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實。
12．組織好本部門的分工協(xié)作，每日召開部門當值保安干部、領(lǐng)班例會。
13．負責對保安部干部、員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。
14．做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務水平。
15．參加行政部召開的部門經(jīng)理會議，定期向總經(jīng)理和領(lǐng)導匯報工作。
16．完成上級交辦的其他任務。
保安部領(lǐng)班職務說明書（略）
保安員職務說明書-警衛(wèi)員（略）
保安員職務說明書-治安員（略）
保安員職務說明書-消防員（略）
保安員職務說明書-消防監(jiān)控室值班員（略）
2．《保安部工作流程》
巡邏操作程序
（一）巡邏路線的制定
巡邏路線及巡邏工作職責由保安部經(jīng)理制訂，巡邏工作由警衛(wèi)組長安排巡邏力量和人員，并對巡邏人員工作情況進行考核。路線制訂原則，一是要切合實際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對外控制和治安管理要求；二是定點不定線，制定中選確定必須途經(jīng)的點（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機房、冷凍、木工，電工間、倉庫（物料、食品、貴重品倉庫）、邊門、車庫（職工停車、客車庫）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場部、客房區(qū)域等。然后確定路線，可分三路。每條線路上下、內(nèi)外、重點非重點分別搭配，制作線路圖。有時按季節(jié)治安情況和特殊工作要求，劃分出一段時期內(nèi)需要重點行進保安巡邏加強控制的區(qū)域，短時間內(nèi)反復途經(jīng)重點巡邏點，巡邏中交叉使用，三是定點定線原則。
（二）巡邏力量的組織
警衛(wèi)組長根據(jù)巡邏路線、巡邏密度、巡邏內(nèi)容的確定、巡邏組的配各、巡邏人員的搭配、巡邏人員的編組，分早、中夜三班。夜班每組必須2人以上。
（三）日常巡邏路線
（1）對公司外圍的巡邏：確保停車場秩序，維護車流安全，維持高峰時沿街交通秩序。
（2）對公司外圍進出口通道的巡邏：檢查邊門通道暢通，大堂進出門周圍人員，消防應急門安全裝置、門鎖。
（3）對公司后區(qū)巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時出職工，查看職工停車場、檢查車鎖、停放情況。
（4）對要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機房、鍋爐房，倉庫、冷庫、電話機房、布件間運轉(zhuǎn)情況、安全裝置、門鎖等。
（5）對公司內(nèi)部公共區(qū)域的巡邏：檢查商場、總臺、收銀處、消防通道、財會室、理發(fā)室、商務中心、閉路電視室、電梯等，以確保安全。
（6）對客房區(qū)域的巡邏：檢查樓面值班、客房門、通道、進出人員，以確保住店客人的安全。
（四）巡邏要求
（1）上崗前檢查和配帶對講機，夜間巡邏根據(jù)需要，還須配帶械具。確保器材完好，接受領(lǐng)班工作安排，了解巡邏路線和當天工作要求。
（2）根據(jù)工作要求，按規(guī)定路線和時間進行巡邏，作好巡邏記錄和到位點簽到記錄。
（3）發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物及不安全因素，要及時用對講機與監(jiān)控室報告，并采取措施，嚴密監(jiān)視。
（4）巡邏時有禮、有節(jié)，規(guī)范服務，文明執(zhí)勤。
（5）夜間巡邏發(fā)現(xiàn)安全防范漏洞，既要及時處理，采取臨時性措施，又要作好記錄，及時報告，督促有關(guān)部門予以整改和落實。
（6）下崗前檢查器械使用情況，寫好工作記錄和交接。
現(xiàn)行違法犯罪行為的處置程序
（1）報警：公司內(nèi)發(fā)生打架斗毆、酗酒鬧事、流氓滋事、盜竊、搶劫、賣淫嫖娼、聚眾賭博、吸毒、販毒等現(xiàn)行違法犯罪案件和行為時，保安人員和服務人員應立即通知保安部，專職保安人員應立即到位，根據(jù)不同情況先采取相應的措施，防止事態(tài)的發(fā)展。
（2）制止違法活動：專職保安干部對現(xiàn)行違法犯罪行為根據(jù)案件性質(zhì)和案情輕重緩急，及時通知公安部門到場處理，并做好預警處理。
（3）協(xié)助取證：
1．對被害人、當事人做好陳述筆錄。
2．找尋目擊人、報告人和在場公司服務人員做好詢問筆錄。
3．保安人員做好工作記錄和陳述筆錄。
4．保安部做好工作記錄和匯總情況記錄，交公安部門作證據(jù)，辦好移交手續(xù)。
5．協(xié)助公安部門做好被傷害人員的驗傷、治療。
6．清點公司損失數(shù)量，列出估價單，交公安部門處量。
（4）現(xiàn)場的保護（略）
（5）人犯移送（略）
大堂內(nèi)安保人員工作程序（略）
火災的處置程序（略）
緊急停電處置方案（略）
......
篇3：自行車被盜拒交物管費敗訴案例
自行車被盜拒交物管費敗訴案例
自行車擱在小區(qū)被盜了，業(yè)主認為物管公司失職，因此不交物管費，后被物管公司告上法庭。昨日，永川法院判決欠費業(yè)主限期交清全部費用。
20**年11月，南方物管公司與開發(fā)商簽約，進駐永川南方花園進行前期物業(yè)管理，期限3年。小區(qū)業(yè)主李某于20**年8月20日正式入住小區(qū)，開始按期向南方物管公司交納水電費和物管費。
20**年11月29日，物管合同即將到期，南方物管公司向全體業(yè)主發(fā)出告全體業(yè)主書，要求業(yè)主委員會另聘物管公司。由于小區(qū)業(yè)主委員會未聘請新的物管公司，南方物管公司繼續(xù)履行物管行為，到去年10月15日才正式移交。
在去年7月31日前，李某都按期交納了水電費、物管費。但這之后，李某因停放在小區(qū)的一輛自行車失竊，認為物管公司未完全履行物管義務，導致自己的自行車被盜，物管公司應承擔賠償責任。因此，從次月起至10月15日南方物管公司撤離，李某共拒交物管、水電費149.62元。南方物管公司索要無果，將李某告到法院。
法院認為，原告系小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，雖合同約定物管期限于20**年11月30日期滿，但之后繼續(xù)履行了物管工作至去年10月15日。小區(qū)業(yè)主已接受了原告提供的物業(yè)管理服務，雙方已形成事實上的物業(yè)管理關(guān)系，被告理應交納水電及物業(yè)管理費。
業(yè)主財物被盜需另案告物管昨日，主審此案的永川法院杜錦友法官解釋說，業(yè)主拖欠物管費和財物損失索賠是兩個不同的法律關(guān)系。如果因折財要找物管公司索賠，業(yè)主可另案起訴，或在被告后提起反訴。
杜法官介紹，物管公司提供的服務是多方面，對小區(qū)業(yè)主人身、財產(chǎn)的安全保衛(wèi)是職責之一。一般來說，物管合同應明確約定安保內(nèi)容。不同的小區(qū)有不同的物管收費檔次，如有24小時監(jiān)控的高檔別墅和只負責門衛(wèi)、清潔的小區(qū)，兩者物管公司對業(yè)主財物丟失的賠償義務不同。
因此，物管公司對小區(qū)業(yè)主的人身傷害、財物丟失，該不該賠償，具體賠償多少，得按物管合同來看。業(yè)主需支付的物管費，與物管公司是否該賠償業(yè)主，是完全不同的兩個法律關(guān)系，不能擅自折抵。