學(xué)院家屬區(qū)物業(yè)費(fèi)支付管理制度(試行)

　　為加強(qiáng)和規(guī)范家屬區(qū)物業(yè)費(fèi)管理工作，進(jìn)一步明確家屬區(qū)物業(yè)費(fèi)審批的權(quán)限與責(zé)任，增強(qiáng)財(cái)務(wù)審核監(jiān)督職能，完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，根據(jù)學(xué)校財(cái)務(wù)制度及家屬區(qū)業(yè)主委員會(huì)有關(guān)要求，特制定本制度：

　　一、物業(yè)費(fèi)管理

　　物業(yè)費(fèi)由家屬區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，專款專用。

　　二、物業(yè)費(fèi)支出范圍

　　支出范圍包括支付物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)、家屬區(qū)的零星維修費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表差旅費(fèi)、宣傳費(fèi)、家屬委員會(huì)認(rèn)為需要支付的其他費(fèi)用。

　　三、物業(yè)費(fèi)支出審批報(bào)銷程序

　　每筆物業(yè)費(fèi)支出由經(jīng)辦人、業(yè)主委員會(huì)辦公室負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)組長(zhǎng)簽字后，業(yè)主委員會(huì)辦公室工作人員到財(cái)務(wù)處報(bào)銷。

　　四、物業(yè)費(fèi)支出報(bào)銷具體要求及流程

　　(一)合同內(nèi)物業(yè)費(fèi)報(bào)銷

　　1、每月服務(wù)結(jié)束后，由業(yè)主代表于下月5一10號(hào)組織考核驗(yàn)收，核定上月服務(wù)費(fèi)用，并在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽字確認(rèn)。

　　2、服務(wù)企業(yè)根據(jù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告確定金額開具以甲方單位名稱為抬頭的發(fā)票，然后交于業(yè)主委員會(huì)辦公室工作人員辦理支付手續(xù)。

　　3、業(yè)主委員會(huì)辦公室工作人員接到發(fā)票后進(jìn)行審核，并與驗(yàn)收?qǐng)?bào)告確定金額進(jìn)行核對(duì)，準(zhǔn)確無誤后按物業(yè)費(fèi)支出審批報(bào)銷程序辦理簽字手續(xù)。

　　4、業(yè)主委員會(huì)辦公室工作人員憑簽字齊全的發(fā)票到財(cái)務(wù)處辦理支付手續(xù)，于本月15日前完成上月物業(yè)費(fèi)款項(xiàng)支付。

　　(二)零星維修費(fèi)報(bào)銷

　　1、維修費(fèi)預(yù)算在1萬元以上的項(xiàng)目由業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)(參與人為：業(yè)主代表或組長(zhǎng)、后勤與學(xué)校監(jiān)督部門)，并簽訂維修合同，工程結(jié)束后按合同內(nèi)物業(yè)費(fèi)報(bào)銷程序進(jìn)行驗(yàn)收、簽字、報(bào)銷。

　　2、維修費(fèi)預(yù)算在1萬元以下的項(xiàng)目由業(yè)主委員會(huì)辦公室組織業(yè)主代表(3名以上)，直接確定服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修，工程結(jié)束后由業(yè)主委員會(huì)辦公室組織相關(guān)業(yè)主代表(3名以上)進(jìn)行驗(yàn)收，然后按合同內(nèi)物業(yè)費(fèi)報(bào)銷程序2-4項(xiàng)簽字、報(bào)銷。

　　3、維修材料報(bào)銷：預(yù)算單價(jià)在1000元以下的由業(yè)主委員會(huì)辦公室參考后勤管理處的采購(gòu)程序三人詢價(jià)，使用區(qū)域業(yè)主代表簽字驗(yàn)收，然后按物業(yè)費(fèi)支出審批報(bào)銷程序簽字報(bào)銷;預(yù)算單價(jià)在1000元以上的由業(yè)主委員會(huì)辦公室組織業(yè)主代表(3名以上)到市場(chǎng)詢價(jià)購(gòu)買，使用區(qū)域業(yè)主代表簽字驗(yàn)收，然后按物業(yè)費(fèi)支出審批報(bào)銷程序簽字報(bào)銷。

　　(三)家屬委員會(huì)認(rèn)為需要支付的其他費(fèi)用報(bào)銷

　　參照以上相近業(yè)務(wù)報(bào)銷程序執(zhí)行。

　　五、相關(guān)財(cái)務(wù)要求

　　1、參照學(xué)校財(cái)務(wù)報(bào)銷制度規(guī)定，凡是辦理單筆業(yè)務(wù)金額在1000元以上的支出原則上辦理轉(zhuǎn)賬支付手續(xù)，單筆業(yè)務(wù)金額在1000以下的支出辦理轉(zhuǎn)賬或公務(wù)卡刷卡支付，原則上不使用現(xiàn)金支付。

　　2、差旅費(fèi)報(bào)銷按學(xué)校規(guī)定執(zhí)行。

　　3、對(duì)原始單據(jù)的一般要求：

　　(1)發(fā)票必須是報(bào)銷聯(lián)、定額票或機(jī)打票，不得用筆直接填寫，存根聯(lián)、記賬聯(lián)不能作報(bào)銷單據(jù)。

　　(2)內(nèi)容要齊全，抬頭、日期、品名、單價(jià)、數(shù)量、金額等項(xiàng)目要填寫齊全，字跡要清楚，金額要準(zhǔn)確，大、小寫要一致，涂改無效。

　　(3)印章要齊全，須有收款單位發(fā)票專用章(或財(cái)務(wù)專用章)及收款人簽字(章);事業(yè)單位的收據(jù)，要有財(cái)務(wù)專章。

　　4、物業(yè)服務(wù)、材料、貨物等購(gòu)買需嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定采用招標(biāo)、詢價(jià)等方式采購(gòu)，未采用規(guī)定方式進(jìn)行采購(gòu)或私自采購(gòu)的不予報(bào)銷。

　　5、物業(yè)服務(wù)、材料、貨物等購(gòu)買必須按規(guī)定驗(yàn)收簽字確認(rèn)后方可報(bào)銷。

　　6、因工作需要借款的，必須注明詳細(xì)借款用途，由業(yè)主代表負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)組長(zhǎng)審批，到財(cái)務(wù)處辦理借款手續(xù)，沖銷借款時(shí)實(shí)際用途與借款用途必須相符，否則不予報(bào)銷。

　　7、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)結(jié)束后應(yīng)及時(shí)簽字審批報(bào)銷，保證財(cái)務(wù)狀況反映真實(shí)、完整，當(dāng)月發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)必須在下月初10日內(nèi)完成審批報(bào)銷手續(xù)。

　　六、財(cái)務(wù)監(jiān)督和檢查

　　1、業(yè)主委員會(huì)辦公室工作人員必須認(rèn)真嚴(yán)格審核各種原始憑證的正確性和真實(shí)性，對(duì)未按規(guī)定履行審批程序的事項(xiàng)不予辦理;對(duì)已由各級(jí)負(fù)責(zé)人審批，但不符合財(cái)務(wù)制度規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)制止，退還經(jīng)辦人相關(guān)原始憑證，限期補(bǔ)辦手續(xù)或更正錯(cuò)誤。

　　2、業(yè)主委員會(huì)辦公室工作人員定期與財(cái)務(wù)處核對(duì)賬目，每月出具財(cái)務(wù)報(bào)表，供業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表監(jiān)督審查與決策。

　　3、審批人對(duì)所審批的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合法、合理性負(fù)責(zé)，任何人不得假冒審批人簽字，對(duì)假冒審批人簽字的責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。

　　4.業(yè)主代表及業(yè)主委員會(huì)工作人員要認(rèn)真做好日常監(jiān)督及驗(yàn)收工作，協(xié)調(diào)業(yè)主與服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系，解決業(yè)主與服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，保障業(yè)主利益不受到損失。

　　5、每年對(duì)物業(yè)費(fèi)用支出進(jìn)行一次公示，接受學(xué)校及業(yè)主監(jiān)督。

　　XX學(xué)院家屬區(qū)業(yè)主委員會(huì)

　　20XX年*月*日

篇2：物業(yè)費(fèi)打折支付是多方俱損的訴訟判決

　　物業(yè)費(fèi)打折支付是多方俱損的訴訟判決

　　物業(yè)費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)當(dāng)中的常見問題，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾升級(jí)時(shí)，個(gè)別業(yè)主往往把拒付物業(yè)費(fèi)當(dāng)成自己的尚方寶劍。物業(yè)費(fèi)糾紛案件通常事實(shí)清楚，法院也往往采用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。

　　但近期，個(gè)別法院審此類案件時(shí)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵為由判決業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)，從而引發(fā)爭(zhēng)議。本人認(rèn)為，法院判決機(jī)械適用了《合同法》的一般規(guī)定，并沒有深入理解物業(yè)服務(wù)的屬性以及物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成和性質(zhì)，業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)的判決，不僅僅是觸動(dòng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，同時(shí)也侵害了全體業(yè)主（包括訴訟涉及到的業(yè)主）的權(quán)益。

　　一、物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成和性質(zhì)

　　業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定建立起的一種平等的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)并按期交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得報(bào)酬并提供物業(yè)服務(wù)是合同雙方最主要的權(quán)利和義務(wù)。

　　物業(yè)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金兩部分。物業(yè)服務(wù)的支出包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的工資與社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)的折舊和辦公費(fèi)用、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的工作費(fèi)用等等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金在預(yù)收的物業(yè)費(fèi)中按約定比例或約定數(shù)額來提取，一般占物業(yè)費(fèi)總額的10％左右。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行物業(yè)費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。物業(yè)費(fèi)扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金后，其余部分全部用于《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的支出，結(jié)余或者不足均有全體業(yè)主享有或者承擔(dān)。

　　二、打折支付物業(yè)費(fèi)判決評(píng)析

　　法院僅依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵就判決欠費(fèi)業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)有違物業(yè)管理的基本常識(shí)，也不利于維護(hù)物業(yè)安全和社區(qū)的和諧穩(wěn)定，最終會(huì)傷害到全體業(yè)主的切身利益。

　　1．判決侵害了其他業(yè)主的利益。

　　根據(jù)《物權(quán)法》，建筑物作為一個(gè)整體物是由各彼此獨(dú)立又相互毗連的部分（單元）構(gòu)成，各部分（單元）歸屬于不同的所有權(quán)人所有。正是基于建筑物在構(gòu)造、權(quán)屬上的特殊性以及使用上的不可分離性產(chǎn)生了區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)（共同管理的權(quán)利）。建立成員權(quán)的目的就是為實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)專用部分之外的共有部分實(shí)施共同管理，防止個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)侵害其他區(qū)分所有權(quán)人的利益。

　　從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成上看，物業(yè)費(fèi)除物業(yè)服務(wù)企業(yè)提取的酬金外，其余絕大部分還是用在物業(yè)服務(wù)支出上。所以判決物業(yè)費(fèi)打折支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際上只損失了酬金、企業(yè)員工收入等相對(duì)應(yīng)的部分，而大部分損失是由全體業(yè)主來承擔(dān)的。同時(shí)往往因?yàn)榍方弧⒕芙晃飿I(yè)費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量大幅度下滑，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)，甚至物業(yè)安全出現(xiàn)嚴(yán)重問題，最終受到傷害的是全體業(yè)主。因此拒交、少交物業(yè)費(fèi)實(shí)際上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，《物權(quán)法》第八十三條也把拒付物業(yè)費(fèi)規(guī)定為損害他人合法權(quán)益的行為。

　　2．判決影響法律的權(quán)威性。

　　物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定是以實(shí)際支出為測(cè)算依據(jù)的，是一個(gè)概括標(biāo)準(zhǔn)，一般在《物業(yè)服務(wù)合同》中不會(huì)細(xì)化規(guī)定每一項(xiàng)具體服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。比如說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的清潔衛(wèi)生服務(wù)達(dá)不到合同約定，那么清潔衛(wèi)生費(fèi)用支出數(shù)額或占總物業(yè)費(fèi)的比例在合同中一般是未作規(guī)定的。那么法院在審理案件時(shí)，客觀科學(xué)的方法應(yīng)該是：首先按照物業(yè)服務(wù)的實(shí)際支出，測(cè)算出用于清潔衛(wèi)生的費(fèi)用數(shù)額或在整個(gè)物業(yè)服務(wù)支出中所占的比例；然后再根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》或者物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔衛(wèi)生服務(wù)中違約的程度；最后才能判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)所應(yīng)賠償?shù)慕痤~或比例。

　　物業(yè)費(fèi)的打折判決顯然缺乏明確的計(jì)算依據(jù)，法官的自由裁量權(quán)沒有任何限定，讓人感覺主觀色彩太濃、隨意性太大，從而使法律失去嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

　　3．判決會(huì)使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)惡化。

　　物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)全體業(yè)主來說基本是一致的。法院做出的生效判決、裁定，在訴訟時(shí)效期間對(duì)其他業(yè)主也是適用的。因此，既然法院可以判決一個(gè)業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)，那么其他業(yè)主也可以基于同樣的理由拒付或者要求打折支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)的確定以實(shí)際支出為測(cè)算依據(jù)的，一般不會(huì)有很大的盈余。如果一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生大面積打折支付物業(yè)費(fèi)的情況，那么，物業(yè)費(fèi)的支出如何彌補(bǔ)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何提高將會(huì)是一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的難題。物業(yè)費(fèi)的不足會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的進(jìn)一步下滑，進(jìn)而導(dǎo)致廣大業(yè)主要求更多的物業(yè)費(fèi)折扣，以此循環(huán)往復(fù)，最終的結(jié)果是物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理質(zhì)量持續(xù)惡化，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也因無力承受巨大的虧損而被迫退出。

　　法院的任何一個(gè)生效判決，對(duì)公民的行為都有示范效應(yīng)。按照如此判決，每個(gè)業(yè)主都可根據(jù)自己的判斷，來認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，從而依據(jù)自己的判斷來拒交或少交物業(yè)費(fèi)。這是一個(gè)錯(cuò)誤的導(dǎo)向，這對(duì)本來就存在物業(yè)費(fèi)難收現(xiàn)象的物業(yè)管理行業(yè)無疑是一個(gè)致命的打擊。

　　4．打折支付物業(yè)費(fèi)不是一種最佳的選擇。

　　以上分析并不是支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按《物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行義務(wù)，給業(yè)主造成了損失理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是判決應(yīng)該充分應(yīng)考慮到物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)持續(xù)性的工作，對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)不能因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的不足而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，否則就會(huì)影響到物業(yè)的增值保值，影響到物業(yè)的安全甚至使用壽命。既然法院可以判決業(yè)主因物業(yè)服務(wù)瑕疵打折支付物業(yè)費(fèi)，那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以因?yàn)闃I(yè)主欠交或拒交物業(yè)費(fèi)而打折提供物業(yè)服務(wù)呢？顯然，這是行不通的。因此，物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出必須得到充分的保證，而部分業(yè)主拒付、少付物業(yè)費(fèi)將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法按照約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和修繕，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量降低，從而損害全體業(yè)主的利益。

　　所以法院在審理物業(yè)費(fèi)糾紛時(shí)不應(yīng)機(jī)械適用《合同法》第111條減少價(jià)款（即打折支付物業(yè)費(fèi)）的違約責(zé)任規(guī)定，這樣會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)支出的不足。法院應(yīng)該根據(jù)《合同法》規(guī)定優(yōu)先選擇由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確又不能確定的，可以同樣根據(jù)《合同法》第111條，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)違約內(nèi)容采取修理、更換、重作等補(bǔ)救措施，這樣既可以充分保障物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量，又能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，從而維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理行業(yè)的對(duì)策

　　1．加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理物業(yè)費(fèi)糾紛時(shí)往往采取兩種極端方式，一種是面對(duì)欠費(fèi)業(yè)主，尤其是長(zhǎng)期欠費(fèi)業(yè)主，為息事寧人通常采取打折的方式收取物業(yè)費(fèi)；一種是面對(duì)欠費(fèi)業(yè)主，不深入溝通，不問明原因，一味地通過司法途徑解決糾紛。這兩種方式都不是解決問題的理智做法。對(duì)前者，在沒有合同約定情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)利打折收取物業(yè)費(fèi)，此舉也助長(zhǎng)了拒付、少付物業(yè)費(fèi)的不良風(fēng)氣。對(duì)后者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該首先與業(yè)主積極溝通，認(rèn)真聽取業(yè)主的意見和建議，深入檢討自己的服務(wù)質(zhì)量是否確實(shí)達(dá)到了約定標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)有問題的要采取有效措施糾正，從而化解矛盾。

　　作為政府主管部門和物業(yè)管理行業(yè)自治組織，也應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，在模范履行《物業(yè)服務(wù)合同》的基礎(chǔ)上，以合理的方式催交物業(yè)費(fèi)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　2．支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)積極履行管理職責(zé)。

　　按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的最基本義務(wù)，也是維持物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的最基本保障。欠交物業(yè)費(fèi)，不僅僅是違反《物業(yè)服務(wù)合同》的行為，同時(shí)也是違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到自己在物業(yè)管理中的主體地位，動(dòng)員業(yè)主積極參與物業(yè)管理。《物權(quán)法》也賦予了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等行為依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、賠償損失的管理權(quán)能。因此業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利也有義務(wù)引導(dǎo)業(yè)主履行義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)積極支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行管理職責(zé)。

　　3.加強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能依法經(jīng)營(yíng)、依約經(jīng)營(yíng)，但也有少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能規(guī)范經(jīng)營(yíng)，不能正確認(rèn)識(shí)自己在物業(yè)服務(wù)中的法律地位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從服務(wù)的角度，努力提高業(yè)主的滿意度，加強(qiáng)自身建設(shè)，改善服務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)建立與業(yè)主的溝通機(jī)制，充分吸取業(yè)主的建議，與業(yè)主建立和諧的關(guān)系，有效化解矛盾糾紛，在物業(yè)服務(wù)中與業(yè)主達(dá)到共贏。

　　物業(yè)費(fèi)的打折支付判決，不僅僅影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，還影響到物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主利益，因此在此類判決中沒有絕對(duì)的贏家，一損俱損。此類判決也讓我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)服務(wù)仍然是一個(gè)需要不斷發(fā)展、不斷完善的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)的各方主體以及法律群體對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)還有待深化，物業(yè)服務(wù)從業(yè)者仍然任重而道遠(yuǎn)。（正文完）

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(20**年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過)相關(guān)規(guī)定：

　　第三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第六條　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

篇3：沒有簽訂服務(wù)合同--業(yè)主該不該支付物業(yè)費(fèi)

　　沒有簽訂服務(wù)合同--業(yè)主該不該支付物業(yè)費(fèi)

　　案情介紹:

　　小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱A公司)沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。

　　A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。

　　業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng)A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符;根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)求法院駁回其起訴。

　　一審判決結(jié)果：

　　一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。

　　業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條第4款規(guī)定"本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。"

　　18條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂"物業(yè)管理服務(wù)合同"。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。

　　且《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定"法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。"因此A公司的行為屬無合同管理，或"自行提供服務(wù)"。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù)，對(duì)業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。

　　案情分析：

　　本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的"無因管理"的法律關(guān)系。由于A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，業(yè)主"可以不支付"物業(yè)管理費(fèi)也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照《條例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足。

　　但如果同時(shí)參照《民法通則》中的"無因管理"，本案就較容易解決了。《民法通則》第92條"沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。"這里強(qiáng)調(diào)"參照"而不是"適用"，是由于本案與"無因管理"還是有一定的區(qū)別。

　　構(gòu)成"無因管理"，在法律上應(yīng)具備三個(gè)要件：

　　一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委托;

　　二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有;

　　三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且"無因管理"的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬。

　　二審判決：

　　二審法院正是考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，同時(shí)《條例》中的"可以不支付"而不是"應(yīng)當(dāng)不支付"，又使二審法院能在"可以"二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對(duì)A公司加收滯納金的請(qǐng)求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說是合理的。