學院家屬區物業費支付管理制度(試行)

　　為加強和規范家屬區物業費管理工作，進一步明確家屬區物業費審批的權限與責任，增強財務審核監督職能，完善財務內部控制，根據學校財務制度及家屬區業主委員會有關要求，特制定本制度：

　　一、物業費管理

　　物業費由家屬區業主委員會負責管理，專款專用。

　　二、物業費支出范圍

　　支出范圍包括支付物業公司的物業費、家屬區的零星維修費、業主委員會辦公費、業主委員會及業主代表差旅費、宣傳費、家屬委員會認為需要支付的其他費用。

　　三、物業費支出審批報銷程序

　　每筆物業費支出由經辦人、業主委員會辦公室負責人、業主代表負責人、業主委員會組長簽字后，業主委員會辦公室工作人員到財務處報銷。

　　四、物業費支出報銷具體要求及流程

　　(一)合同內物業費報銷

　　1、每月服務結束后，由業主代表于下月5一10號組織考核驗收，核定上月服務費用，并在驗收報告上簽字確認。

　　2、服務企業根據驗收報告確定金額開具以甲方單位名稱為抬頭的發票，然后交于業主委員會辦公室工作人員辦理支付手續。

　　3、業主委員會辦公室工作人員接到發票后進行審核，并與驗收報告確定金額進行核對，準確無誤后按物業費支出審批報銷程序辦理簽字手續。

　　4、業主委員會辦公室工作人員憑簽字齊全的發票到財務處辦理支付手續，于本月15日前完成上月物業費款項支付。

　　(二)零星維修費報銷

　　1、維修費預算在1萬元以上的項目由業主委員會組織招標(參與人為：業主代表或組長、后勤與學校監督部門)，并簽訂維修合同，工程結束后按合同內物業費報銷程序進行驗收、簽字、報銷。

　　2、維修費預算在1萬元以下的項目由業主委員會辦公室組織業主代表(3名以上)，直接確定服務企業進行維修，工程結束后由業主委員會辦公室組織相關業主代表(3名以上)進行驗收，然后按合同內物業費報銷程序2-4項簽字、報銷。

　　3、維修材料報銷：預算單價在1000元以下的由業主委員會辦公室參考后勤管理處的采購程序三人詢價，使用區域業主代表簽字驗收，然后按物業費支出審批報銷程序簽字報銷;預算單價在1000元以上的由業主委員會辦公室組織業主代表(3名以上)到市場詢價購買，使用區域業主代表簽字驗收，然后按物業費支出審批報銷程序簽字報銷。

　　(三)家屬委員會認為需要支付的其他費用報銷

　　參照以上相近業務報銷程序執行。

　　五、相關財務要求

　　1、參照學校財務報銷制度規定，凡是辦理單筆業務金額在1000元以上的支出原則上辦理轉賬支付手續，單筆業務金額在1000以下的支出辦理轉賬或公務卡刷卡支付，原則上不使用現金支付。

　　2、差旅費報銷按學校規定執行。

　　3、對原始單據的一般要求：

　　(1)發票必須是報銷聯、定額票或機打票，不得用筆直接填寫，存根聯、記賬聯不能作報銷單據。

　　(2)內容要齊全，抬頭、日期、品名、單價、數量、金額等項目要填寫齊全，字跡要清楚，金額要準確，大、小寫要一致，涂改無效。

　　(3)印章要齊全，須有收款單位發票專用章(或財務專用章)及收款人簽字(章);事業單位的收據，要有財務專章。

　　4、物業服務、材料、貨物等購買需嚴格按照相關規定采用招標、詢價等方式采購，未采用規定方式進行采購或私自采購的不予報銷。

　　5、物業服務、材料、貨物等購買必須按規定驗收簽字確認后方可報銷。

　　6、因工作需要借款的，必須注明詳細借款用途，由業主代表負責人、業主委員會組長審批，到財務處辦理借款手續，沖銷借款時實際用途與借款用途必須相符，否則不予報銷。

　　7、各項經濟業務結束后應及時簽字審批報銷，保證財務狀況反映真實、完整，當月發生的經濟業務必須在下月初10日內完成審批報銷手續。

　　六、財務監督和檢查

　　1、業主委員會辦公室工作人員必須認真嚴格審核各種原始憑證的正確性和真實性，對未按規定履行審批程序的事項不予辦理;對已由各級負責人審批，但不符合財務制度規定的事項應制止，退還經辦人相關原始憑證，限期補辦手續或更正錯誤。

　　2、業主委員會辦公室工作人員定期與財務處核對賬目，每月出具財務報表，供業主委員會及業主代表監督審查與決策。

　　3、審批人對所審批的經濟業務合法、合理性負責，任何人不得假冒審批人簽字，對假冒審批人簽字的責任人應承擔相應經濟責任和法律責任。

　　4.業主代表及業主委員會工作人員要認真做好日常監督及驗收工作，協調業主與服務企業之間關系，解決業主與服務企業之間的矛盾，保障業主利益不受到損失。

　　5、每年對物業費用支出進行一次公示，接受學校及業主監督。

　　XX學院家屬區業主委員會

　　20XX年*月*日

篇2：物業費打折支付是多方俱損的訴訟判決

　　物業費打折支付是多方俱損的訴訟判決

　　物業費糾紛是物業服務當中的常見問題，當業主與物業服務企業矛盾升級時，個別業主往往把拒付物業費當成自己的尚方寶劍。物業費糾紛案件通常事實清楚，法院也往往采用簡易程序進行審理。

　　但近期，個別法院審此類案件時，以物業服務企業的服務存在瑕疵為由判決業主打折支付物業費，從而引發爭議。本人認為，法院判決機械適用了《合同法》的一般規定，并沒有深入理解物業服務的屬性以及物業費的構成和性質，業主打折支付物業費的判決，不僅僅是觸動了物業服務企業的利益，同時也侵害了全體業主（包括訴訟涉及到的業主）的權益。

　　一、物業費的構成和性質

　　業主和物業服務企業是按照《物業服務合同》的約定建立起的一種平等的民事法律關系，其中業主享受物業服務并按期交納物業費，物業服務企業取得報酬并提供物業服務是合同雙方最主要的權利和義務。

　　物業費包括物業服務支出和物業服務企業的酬金兩部分。物業服務的支出包括物業服務企業員工的工資與社會保險和福利費用、物業共用部位和共用設施設備的日常運行維護費用、清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用、用于物業管理的固定資產的折舊和辦公費用、業主大會與業主委員會的工作費用等等。物業服務企業的酬金在預收的物業費中按約定比例或約定數額來提取，一般占物業費總額的10％左右。

　　根據國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》的規定，實行物業費酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有。物業費扣除物業服務企業的酬金后，其余部分全部用于《物業服務合同》中約定的支出，結余或者不足均有全體業主享有或者承擔。

　　二、打折支付物業費判決評析

　　法院僅依據物業服務企業的服務存在瑕疵就判決欠費業主打折支付物業費有違物業管理的基本常識，也不利于維護物業安全和社區的和諧穩定，最終會傷害到全體業主的切身利益。

　　1．判決侵害了其他業主的利益。

　　根據《物權法》，建筑物作為一個整體物是由各彼此獨立又相互毗連的部分（單元）構成，各部分（單元）歸屬于不同的所有權人所有。正是基于建筑物在構造、權屬上的特殊性以及使用上的不可分離性產生了區分所有權中的成員權（共同管理的權利）。建立成員權的目的就是為實現業主對專用部分之外的共有部分實施共同管理，防止個別區分所有權人在行使權利時侵害其他區分所有權人的利益。

　　從物業管理費的構成上看，物業費除物業服務企業提取的酬金外，其余絕大部分還是用在物業服務支出上。所以判決物業費打折支付，物業服務企業實際上只損失了酬金、企業員工收入等相對應的部分，而大部分損失是由全體業主來承擔的。同時往往因為欠交、拒交物業費現象嚴重，造成物業服務企業難以經營，物業服務質量大幅度下滑，物業服務區域內的物業質量、清潔衛生、秩序維護，甚至物業安全出現嚴重問題，最終受到傷害的是全體業主。因此拒交、少交物業費實際上侵犯了全體業主的合法權益，《物權法》第八十三條也把拒付物業費規定為損害他人合法權益的行為。

　　2．判決影響法律的權威性。

　　物業費標準的確定是以實際支出為測算依據的，是一個概括標準，一般在《物業服務合同》中不會細化規定每一項具體服務的收費標準。比如說，物業服務企業的清潔衛生服務達不到合同約定，那么清潔衛生費用支出數額或占總物業費的比例在合同中一般是未作規定的。那么法院在審理案件時，客觀科學的方法應該是：首先按照物業服務的實際支出，測算出用于清潔衛生的費用數額或在整個物業服務支出中所占的比例；然后再根據《物業服務合同》或者物業服務標準，判斷物業服務企業在清潔衛生服務中違約的程度；最后才能判定物業服務企業所應賠償的金額或比例。

　　物業費的打折判決顯然缺乏明確的計算依據，法官的自由裁量權沒有任何限定，讓人感覺主觀色彩太濃、隨意性太大，從而使法律失去嚴肅性和權威性。

　　3．判決會使物業服務質量持續惡化。

　　物業服務的內容在一個物業管理區域內對全體業主來說基本是一致的。法院做出的生效判決、裁定，在訴訟時效期間對其他業主也是適用的。因此，既然法院可以判決一個業主打折支付物業費，那么其他業主也可以基于同樣的理由拒付或者要求打折支付物業費。物業費的確定以實際支出為測算依據的，一般不會有很大的盈余。如果一個物業管理區域內發生大面積打折支付物業費的情況，那么，物業費的支出如何彌補、物業服務質量如何提高將會是一個更為現實的難題。物業費的不足會導致物業服務質量的進一步下滑，進而導致廣大業主要求更多的物業費折扣，以此循環往復，最終的結果是物業的維修、養護、管理質量持續惡化，而物業服務企業也因無力承受巨大的虧損而被迫退出。

　　法院的任何一個生效判決，對公民的行為都有示范效應。按照如此判決，每個業主都可根據自己的判斷，來認定物業服務企業服務質量是否達到標準，從而依據自己的判斷來拒交或少交物業費。這是一個錯誤的導向，這對本來就存在物業費難收現象的物業管理行業無疑是一個致命的打擊。

　　4．打折支付物業費不是一種最佳的選擇。

　　以上分析并不是支持物業服務企業的違約行為，如果物業服務企業不按《物業服務合同》的約定履行義務，給業主造成了損失理應承擔違約責任。但是判決應該充分應考慮到物業服務是一項持續性的工作，對物業的維修養護不能因為物業費的不足而降低服務標準，否則就會影響到物業的增值保值，影響到物業的安全甚至使用壽命。既然法院可以判決業主因物業服務瑕疵打折支付物業費，那么，物業服務企業是否可以因為業主欠交或拒交物業費而打折提供物業服務呢？顯然，這是行不通的。因此，物業服務費支出必須得到充分的保證，而部分業主拒付、少付物業費將導致物業服務企業無法按照約定對物業進行維護和修繕，導致物業服務質量降低，從而損害全體業主的利益。

　　所以法院在審理物業費糾紛時不應機械適用《合同法》第111條減少價款（即打折支付物業費）的違約責任規定，這樣會導致物業服務支出的不足。法院應該根據《合同法》規定優先選擇由物業服務企業按合同約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確又不能確定的，可以同樣根據《合同法》第111條，要求物業服務企業根據《物業服務合同》對違約內容采取修理、更換、重作等補救措施，這樣既可以充分保障物業的維修養護質量，又能使物業服務企業承擔違約責任，從而維護全體業主的合法權益。

　　物業管理行業的對策

　　1．加強行業引導。

　　物業服務企業在處理物業費糾紛時往往采取兩種極端方式，一種是面對欠費業主，尤其是長期欠費業主，為息事寧人通常采取打折的方式收取物業費；一種是面對欠費業主，不深入溝通，不問明原因，一味地通過司法途徑解決糾紛。這兩種方式都不是解決問題的理智做法。對前者，在沒有合同約定情況下，物業服務企業沒有權利打折收取物業費，此舉也助長了拒付、少付物業費的不良風氣。對后者，物業服務企業應該首先與業主積極溝通，認真聽取業主的意見和建議，深入檢討自己的服務質量是否確實達到了約定標準，確實有問題的要采取有效措施糾正，從而化解矛盾。

　　作為政府主管部門和物業管理行業自治組織，也應當積極引導物業服務企業規范經營行為，在模范履行《物業服務合同》的基礎上，以合理的方式催交物業費，維護自己的合法權益。

　　2．支持業主大會、業主委員會積極履行管理職責。

　　按時繳納物業費是業主應當履行的最基本義務，也是維持物業服務正常運行的最基本保障。欠交物業費，不僅僅是違反《物業服務合同》的行為，同時也是違反管理規約（臨時管理規約）的行為。物業服務企業應當加強宣傳，使業主認識到自己在物業管理中的主體地位，動員業主積極參與物業管理。《物權法》也賦予了業主大會、業主委員會對拒付物業費等行為依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、賠償損失的管理權能。因此業主大會、業主委員會有權利也有義務引導業主履行義務，物業服務企業也應當積極支持業主大會、業主委員會依法履行管理職責。

　　3.加強業務素質，提高服務質量。

　　絕大多數物業服務企業都能依法經營、依約經營，但也有少數物業服務企業不能規范經營，不能正確認識自己在物業服務中的法律地位。物業服務企業應當從服務的角度，努力提高業主的滿意度，加強自身建設，改善服務、提高物業服務質量。同時建立與業主的溝通機制，充分吸取業主的建議，與業主建立和諧的關系，有效化解矛盾糾紛，在物業服務中與業主達到共贏。

　　物業費的打折支付判決，不僅僅影響到物業服務企業的利益，還影響到物業管理區域的全體業主利益，因此在此類判決中沒有絕對的贏家，一損俱損。此類判決也讓我們也清醒地認識到，物業服務仍然是一個需要不斷發展、不斷完善的行業，物業服務的各方主體以及法律群體對物業服務的認識還有待深化，物業服務從業者仍然任重而道遠。（正文完）

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)相關規定：

　　第三條　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　第六條　經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

篇3：沒有簽訂服務合同--業主該不該支付物業費

　　沒有簽訂服務合同--業主該不該支付物業費

　　案情介紹:

　　小區部分業主以A物業管理公司(以下簡稱A公司)沒有與業主或開發商簽訂物業管理合同為由拒絕支付物業管理費。

　　A公司認為自己是經原在該小區進行前期物業管理的B公司同意，接替B公司繼續物業管理服務的。雖然開發商未與其簽訂物業管理合同，后小區業主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業管理服務合同，但是在B公司撤走至C公司進小區前，A公司實際進行了物業管理服務，有權收取物業管理費和滯納金。

　　業主卻認為：開發商和業主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務與被服務的權利義務關系，因此A公司的訴訟主體資格不符;根據《上海市居住物業管理條例》第25條第2款規定，可以不支付物業管理費，請求法院駁回其起訴。

　　一審判決結果：

　　一審法院根據《上海市居住物業管理條例》第24條第1款和第54條第2款規定，判決業主支付物業管理費和滯納金。

　　業主不服上述判決，提起上訴。業主根據《上海市居住物業管理條例》第3條第4款規定"本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。"

　　18條第2款也強調物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當簽訂"物業管理服務合同"。就是說，進行物業管理服務必須簽訂合同。

　　且《合同法》第10條第2款也明文規定"法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。"因此A公司的行為屬無合同管理，或"自行提供服務"。認為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進行物業管理服務于法無據，對業主也不具有約束力。因此業主不付物業管理費和滯納金也于法有據。

　　案情分析：

　　本案的特殊性在于看似單純的物業管理糾紛，其實還包含了民法中的"無因管理"的法律關系。由于A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，業主"可以不支付"物業管理費也是有法律依據的。因此僅僅按照《條例》的有關規定判令業主支付管理費，依據不足。

　　但如果同時參照《民法通則》中的"無因管理"，本案就較容易解決了。《民法通則》第92條"沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或服務的，有權要求受益人償付由此而支付的必要費用。"這里強調"參照"而不是"適用"，是由于本案與"無因管理"還是有一定的區別。

　　構成"無因管理"，在法律上應具備三個要件：

　　一是必須沒有法定的或者約定的義務，即管理人既沒有法律規定的義務，也沒有接受他人的委托;

　　二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應歸受益人所有;

　　三是必須有管理他人事務或服務于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且"無因管理"的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。

　　二審判決：

　　二審法院正是考慮到A公司實際進行了管理，根據等價有償的原則，同時《條例》中的"可以不支付"而不是"應當不支付"，又使二審法院能在"可以"二字上找到了依據，最終判令業主支付物業管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應當說是合理的。