關(guān)于業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)的相關(guān)裁判規(guī)則7條

　　《民法典》第九百四十四條

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　　法條變遷說(shuō)明

　　《民法典》第944條在《合同法》中沒(méi)有對(duì)應(yīng)條文，是在《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7、41條基礎(chǔ)上完善而來(lái)。本條明確了物業(yè)費(fèi)的支付對(duì)象是物業(yè)服務(wù)人，采用了業(yè)主“支付”物業(yè)費(fèi)這一表述結(jié)構(gòu)，未采用《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)范性文件中帶有一定強(qiáng)制性色彩的“交納”一詞，體現(xiàn)了合同主體之間的平等性，更為準(zhǔn)確。本條新增的第3款是關(guān)于物業(yè)服務(wù)人不得采取停水停電等方式催交物業(yè)費(fèi)的禁止性規(guī)定，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理秩序、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義。

　　影響條文

　　1.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

　　第六條　經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2018修訂)

　　第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　類案裁判規(guī)則

　　1.業(yè)主雖未實(shí)際占有物業(yè)但已享有業(yè)主的權(quán)利及收益的，不得以物業(yè)未交付為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)——江蘇夫子廟大世界商貿(mào)有限公司訴中國(guó)石油寧夏化工廠物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例要旨：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。根據(jù)“權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一”原則，已通過(guò)訴訟成為物業(yè)所有權(quán)人并享有物業(yè)使用收益的買受人，因其已實(shí)際享有了業(yè)主的權(quán)利及收益，故不得以物業(yè)未交付為由，拒絕交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人之間的法律關(guān)系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中相對(duì)人的地位，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用抗辯權(quán)。

　　案號(hào)：(2014)蘇審三民申字第0687號(hào)

　　審理法院：江蘇省高級(jí)人民法院

　　案例來(lái)源：《人民司法·案例》 2016年第35期

　　2.物業(yè)費(fèi)的支付不以實(shí)體房屋的存在為必要條件——某物業(yè)服務(wù)有限公司訴張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例要旨：分析原房屋占用范圍內(nèi)的土地上實(shí)際已不存在房屋時(shí)，于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的房地產(chǎn)權(quán)利人是否仍負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)問(wèn)題，應(yīng)從三個(gè)方面進(jìn)行考量，一是實(shí)際不存在房屋是否影響登記權(quán)利人的業(yè)主資格;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同在相關(guān)期間是否存在;三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

　　案例來(lái)源：《人民法院報(bào)》2011年12月01日第7版

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)須經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納的或催告的合理期限內(nèi)業(yè)主仍未交納的，可起訴欠費(fèi)的業(yè)主——某物業(yè)服務(wù)管理有限公司訴徐某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例要旨：業(yè)主以不滿物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)管理工作為由而拒絕支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人須經(jīng)書(shū)面催告，若業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納，物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)的訴訟條件方成就。

　　案例來(lái)源：湖北法院網(wǎng) 2019年8月26日

　　4.經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任——新世紀(jì)物業(yè)公司訴徐先生物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例要旨：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定分別履行自己的義務(wù)，行使自己的權(quán)利。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供超出合同約定的服務(wù)為由拒交服務(wù)費(fèi)沒(méi)有正當(dāng)?shù)姆缮系囊罁?jù)，享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)，但經(jīng)過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多次書(shū)面催交，一直未予支付，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　案例來(lái)源：法信精選

　　5.業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)存在瑕疵為由拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)——浙江雪峰物業(yè)服務(wù)有限公司訴盧俊民物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

　　案例要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必需的費(fèi)用，個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)存在不足屬于合同履行瑕疵問(wèn)題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。

　　案號(hào)：(2019)浙民再213號(hào)

　　審理法院：浙江省高級(jí)人民法院

　　案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-08-20

　　6.物業(yè)公司無(wú)證據(jù)證明其履行了催收物業(yè)費(fèi)義務(wù)，其主張物業(yè)費(fèi)起訴條件尚未具備——四川俊陽(yáng)物業(yè)服務(wù)有限公司訴辛寶中、石祖清物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

　　案例要旨：物業(yè)公司在向業(yè)主主張物業(yè)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用前，應(yīng)先向業(yè)主發(fā)出書(shū)面催繳通知書(shū)，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規(guī)定主要是為了平等保護(hù)當(dāng)事人利益，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面催交即可以提醒業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)公司提供溝通機(jī)會(huì)，符合法律的效率價(jià)值。書(shū)面催交是業(yè)主承擔(dān)欠費(fèi)責(zé)任的前提，且書(shū)面催交的形式應(yīng)具備合理性。物業(yè)公司未提供證據(jù)證明其在起訴前履行了對(duì)業(yè)主的書(shū)面催收義務(wù)，故起訴條件尚未具備，其起訴應(yīng)當(dāng)予以駁回。

　　案號(hào)：(2020)川01民終11406號(hào)

　　審理法院：四川省成都市中級(jí)人民法院

　　案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-08-31

　　7.物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)費(fèi)收取合同依據(jù)、提供物業(yè)服務(wù)以及書(shū)面催收三方面承擔(dān)證明責(zé)任——廣州番凱物業(yè)管理有限公司訴廣州市番禺麗江實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

　　案例要旨：在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)對(duì)以下三方面事實(shí)提交相關(guān)證據(jù)：提供合法服務(wù)的合同依據(jù);已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，即實(shí)際履行物業(yè)服務(wù)合同中確定的物業(yè)服務(wù)管理事項(xiàng)的依據(jù);向業(yè)主書(shū)面催交物業(yè)費(fèi)且業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕支付。在無(wú)法完成證明標(biāo)準(zhǔn)的情況下，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

篇2：預(yù)存物業(yè)費(fèi)送好禮活動(dòng)規(guī)則

一、活動(dòng)時(shí)間

　　2022年12月1日-2023年1月31日

二、活動(dòng)對(duì)象

　　繳滿往年及2022年整年物業(yè)費(fèi)的所有業(yè)主、租戶均可參與。

三、活動(dòng)規(guī)則

　　1.在物業(yè)費(fèi)到期時(shí)間基礎(chǔ)上再預(yù)存一整年物業(yè)費(fèi)方可享受本次活動(dòng)禮遇。(如業(yè)主已交到2023年4月，需將物業(yè)費(fèi)預(yù)存至2024年4月才能享受預(yù)存一年物業(yè)費(fèi)禮遇) 2.活動(dòng)開(kāi)始前已提前預(yù)存2023年物業(yè)費(fèi)，符合本活動(dòng)預(yù)存條件的，正常享受活動(dòng)禮遇。

　　3.參加過(guò)往屆預(yù)存物業(yè)費(fèi)活動(dòng)并已獲得相應(yīng)預(yù)存禮遇的業(yè)主不再享受本次活動(dòng)禮遇，但在已預(yù)存的基礎(chǔ)上，繼續(xù)預(yù)存往后年份并符合條件的，可享受相應(yīng)禮遇。

　　4.具體活動(dòng)獎(jiǎng)品請(qǐng)咨詢管家，部分禮品保質(zhì)期較短，暫存禮品如過(guò)保質(zhì)期仍未領(lǐng)取，無(wú)法進(jìn)行退換貨，敬請(qǐng)理解。

感恩有您

　　繳費(fèi)方式 請(qǐng)通過(guò)物業(yè)公司正規(guī)渠道進(jìn)行繳納物業(yè)費(fèi)，如物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)、微信掃描公司收款二維碼、支付寶公司收款二維碼支付及對(duì)公銀行轉(zhuǎn)賬，避免造成損失。 收款二維碼及公司銀行賬號(hào)請(qǐng)咨詢服務(wù)中心各樓棟管家，支付時(shí)請(qǐng)備注小區(qū)、房號(hào)及付款緣由，方便物業(yè)工作人員查詢登記，同時(shí)及時(shí)告知管家核實(shí)。

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