關(guān)于業(yè)主支付物業(yè)費義務(wù)的相關(guān)裁判規(guī)則7條

　　《民法典》第九百四十四條

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　　法條變遷說明

　　《民法典》第944條在《合同法》中沒有對應(yīng)條文，是在《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條、《物業(yè)管理條例》第7、41條基礎(chǔ)上完善而來。本條明確了物業(yè)費的支付對象是物業(yè)服務(wù)人，采用了業(yè)主“支付”物業(yè)費這一表述結(jié)構(gòu)，未采用《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)范性文件中帶有一定強制性色彩的“交納”一詞，體現(xiàn)了合同主體之間的平等性，更為準(zhǔn)確。本條新增的第3款是關(guān)于物業(yè)服務(wù)人不得采取停水停電等方式催交物業(yè)費的禁止性規(guī)定，對于規(guī)范物業(yè)管理秩序、維護業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義。

　　影響條文

　　1.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　第六條　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　2.《物業(yè)管理條例》(2018修訂)

　　第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　類案裁判規(guī)則

　　1.業(yè)主雖未實際占有物業(yè)但已享有業(yè)主的權(quán)利及收益的，不得以物業(yè)未交付為由拒付物業(yè)服務(wù)費——江蘇夫子廟大世界商貿(mào)有限公司訴中國石油寧夏化工廠物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例要旨：《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。根據(jù)“權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一”原則，已通過訴訟成為物業(yè)所有權(quán)人并享有物業(yè)使用收益的買受人，因其已實際享有了業(yè)主的權(quán)利及收益，故不得以物業(yè)未交付為由，拒絕交付物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與使用人之間的法律關(guān)系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中相對人的地位，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用抗辯權(quán)。

　　案號：(2014)蘇審三民申字第0687號

　　審理法院：江蘇省高級人民法院

　　案例來源：《人民司法·案例》 2016年第35期

　　2.物業(yè)費的支付不以實體房屋的存在為必要條件——某物業(yè)服務(wù)有限公司訴張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例要旨：分析原房屋占用范圍內(nèi)的土地上實際已不存在房屋時，于房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記的房地產(chǎn)權(quán)利人是否仍負有交納物業(yè)費的義務(wù)問題，應(yīng)從三個方面進行考量，一是實際不存在房屋是否影響登記權(quán)利人的業(yè)主資格;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同在相關(guān)期間是否存在;三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

　　案例來源：《人民法院報》2011年12月01日第7版

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)須經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納的或催告的合理期限內(nèi)業(yè)主仍未交納的，可起訴欠費的業(yè)主——某物業(yè)服務(wù)管理有限公司訴徐某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例要旨：業(yè)主以不滿物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)管理工作為由而拒絕支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人須經(jīng)書面催告，若業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納，物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主主張物業(yè)費的訴訟條件方成就。

　　案例來源：湖北法院網(wǎng) 2019年8月26日

　　4.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任——新世紀物業(yè)公司訴徐先生物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例要旨：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定分別履行自己的義務(wù)，行使自己的權(quán)利。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供超出合同約定的服務(wù)為由拒交服務(wù)費沒有正當(dāng)?shù)姆缮系囊罁?jù)，享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費，但經(jīng)過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多次書面催交，一直未予支付，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　案例來源：法信精選

　　5.業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)存在瑕疵為由拒絕履行交納物業(yè)費的義務(wù)——浙江雪峰物業(yè)服務(wù)有限公司訴盧俊民物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

　　案例要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用，個別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費的合同義務(wù)。

　　案號：(2019)浙民再213號

　　審理法院：浙江省高級人民法院

　　案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-08-20

　　6.物業(yè)公司無證據(jù)證明其履行了催收物業(yè)費義務(wù)，其主張物業(yè)費起訴條件尚未具備——四川俊陽物業(yè)服務(wù)有限公司訴辛寶中、石祖清物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

　　案例要旨：物業(yè)公司在向業(yè)主主張物業(yè)管理費及其他相關(guān)費用前，應(yīng)先向業(yè)主發(fā)出書面催繳通知書，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定主要是為了平等保護當(dāng)事人利益，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催交即可以提醒業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)公司提供溝通機會，符合法律的效率價值。書面催交是業(yè)主承擔(dān)欠費責(zé)任的前提，且書面催交的形式應(yīng)具備合理性。物業(yè)公司未提供證據(jù)證明其在起訴前履行了對業(yè)主的書面催收義務(wù)，故起訴條件尚未具備，其起訴應(yīng)當(dāng)予以駁回。

　　案號：(2020)川01民終11406號

　　審理法院：四川省成都市中級人民法院

　　案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-08-31

　　7.物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)費，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費收取合同依據(jù)、提供物業(yè)服務(wù)以及書面催收三方面承擔(dān)證明責(zé)任——廣州番凱物業(yè)管理有限公司訴廣州市番禺麗江實業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

　　案例要旨：在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)管理費，應(yīng)對以下三方面事實提交相關(guān)證據(jù)：提供合法服務(wù)的合同依據(jù);已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，即實際履行物業(yè)服務(wù)合同中確定的物業(yè)服務(wù)管理事項的依據(jù);向業(yè)主書面催交物業(yè)費且業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕支付。在無法完成證明標(biāo)準(zhǔn)的情況下，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

篇2：預(yù)存物業(yè)費送好禮活動規(guī)則

一、活動時間

　　2022年12月1日-2023年1月31日

二、活動對象

　　繳滿往年及2022年整年物業(yè)費的所有業(yè)主、租戶均可參與。

三、活動規(guī)則

　　1.在物業(yè)費到期時間基礎(chǔ)上再預(yù)存一整年物業(yè)費方可享受本次活動禮遇。(如業(yè)主已交到2023年4月，需將物業(yè)費預(yù)存至2024年4月才能享受預(yù)存一年物業(yè)費禮遇) 2.活動開始前已提前預(yù)存2023年物業(yè)費，符合本活動預(yù)存條件的，正常享受活動禮遇。

　　3.參加過往屆預(yù)存物業(yè)費活動并已獲得相應(yīng)預(yù)存禮遇的業(yè)主不再享受本次活動禮遇，但在已預(yù)存的基礎(chǔ)上，繼續(xù)預(yù)存往后年份并符合條件的，可享受相應(yīng)禮遇。

　　4.具體活動獎品請咨詢管家，部分禮品保質(zhì)期較短，暫存禮品如過保質(zhì)期仍未領(lǐng)取，無法進行退換貨，敬請理解。

感恩有您

　　繳費方式 請通過物業(yè)公司正規(guī)渠道進行繳納物業(yè)費，如物業(yè)服務(wù)中心前臺、微信掃描公司收款二維碼、支付寶公司收款二維碼支付及對公銀行轉(zhuǎn)賬，避免造成損失。 收款二維碼及公司銀行賬號請咨詢服務(wù)中心各樓棟管家，支付時請備注小區(qū)、房號及付款緣由，方便物業(yè)工作人員查詢登記，同時及時告知管家核實。

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