以誠待人，用心做事

　　--辦公大樓物業服務中心經理工作感悟和體會

　　當你路過**市解放大道紅湘路口時，你一定會注意到:一座高大亮麗的辦公樓，院內綠草茵茵、花團錦簇、整潔明亮，這就是中國農業銀行**市分行辦公大樓。看著整潔明亮的辦公樓，想起剛到辦公大樓時，建筑垃圾遍地、施工機器轟鳴，到處充斥著鋼筋水泥的景象，令我恍如隔世。這其中的酸甜苦辣，都無法一一描述。只記得，開荒期間幾乎每一名保潔員都生了一場病，嘴唇干裂，打著吊瓶，卻因為時間緊、任務重，沒有一個人請假;只記得，下雨天我們秩序維護員給前來辦理業務未帶雨傘的客戶打雨傘迎送的身影......這其中的點點滴滴，都令我感慨萬千。

　　回想起辦公大樓中標時，還沉浸在喜悅中的我，得知公司決定派我負責辦公大樓的物業管理時，我頓時茫然，面對著辦公大樓的前期介入、全面開荒、接管驗收、會務接待等陌生復雜的工作，真不知從何做起。更擔心，因為自己工作的不到位，而損害公司的形象，辜負領導和同事們的信任。由于搬家時間緊迫，整個辦公大樓還沒有竣工驗收，許多工作不能按部就班的開展。面對這重重困難，退縮，不是我做人做事的原則。在領導和同事們的幫助支持下，我全面負責起辦公大樓的物業管理。

　　經歷了開荒、搬家、接管等艱苦繁忙的工作后，自20**年2月份起，辦公大樓的物業管理逐漸向正規化邁進。我最看重的是，員工的團結協作精神，從辦公大樓的接管，我就深刻體會到：團結協作是多么重要!如果沒有秩序維護部、保潔部、工程部、客服部等部門的配合，沒有公司的全力支持，辦公大樓不可能如此順利的接管并且走上正軌。在日常工作中，我也強調“全員管理”，員工除了本職工作外，在崗位上還負責安全防范、巡視報修、提醒通知，充分發動了全體員工的力量，最大限度保證辦公大樓不出現管理漏洞。所以，我在深表感謝的同時，請大家跟我一起體會：我們服務中心不是簡單的18個人，它是1個人加上1個人，再加上1個人.......這樣相加，我們握起的拳頭不只是18個人的力量，它是18個甚至上百個人的力量!

　　我是一個很感性的人，把每一個員工都當作自己的兄弟姐妹，“人性化”管理作為主線貫穿始終。秩序維護員流動大是目前整個行業面臨的問題，如何讓十八、九歲從未離開過父母的隊員能夠穩定的工作，是我經常考慮的問題，為他們“解決實際困難，給隊員家的感覺”。宿舍配備了電視、電飯煲等電器，羽毛球、籃球等體育用品，豐富了隊員的業余生活，讓他們真真切切感受到家的溫暖。

　　10月份公司組織了第二屆物業管理專業知識競賽，我們服務中心員工積極參與，通過這次活動讓員工更加深刻的了解物管知識，更好的為客戶服務。公司開展了兩次大規模(年初的冰災和5.12汶川大地震)的獻愛心捐款活動;我們還經常關心下屬，員工生病、生日都派人探望、祝賀，使員工感受到了企業的溫暖，增強了員工的凝聚力及向心力，穩定了員工隊伍，推動了整體工作的提高。我們服務中心與街道辦、派出所等政府部門相互協作，進行時事宣傳，協助做好治安綜合治理、計劃生育、人口登記等工作，通過廣泛的宣傳，使有關的規定深入人心，共同遵守。如在**市創建文明衛生旅游城市的活動中，我服務中心積極配合紅湘街道辦事處，投入了大量的人力和物力完成了任務，受到了街道辦事處的好評。

　　作為一名基層管理者，最忌“事無巨細一把抓”，看起來很忙，但卻沒有抓住關鍵，常常是顧了這頭忘了那頭。所以，我在具體管理中，抓骨干工作，充分放權，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報溝通制度。作為現代化的物業管理，涉及到方方面面的知識，任何一個人都不可能是全才，服務中心經理關鍵在于如何用人。對我而言，設備設施管理難度就比較大，因為我不懂專業技術，必須靠具有專業技術的人才去管理。但不懂不等于不管，我對辦公大樓設備設施高度重視，日常運行、值班、定期保養絲毫不懈怠，但對工程人員充分信任，不懂的地方從不裝懂，更不胡亂指揮，讓他們在工作中有一種愉悅感、成就感，從而最大限度地發揮自己的潛力。

　　情能動人，能溫暖人心，但管理還必須依靠科學的制度和標準。自從接管辦公大樓開始，我就下定決心，使辦公大樓成為**市物業管理優秀項目，時至今日，我也在努力實現這個目標。

　　20**年，辦公大樓參與了**市物業管理優秀項目的評選。在剛剛接管不久，整體驗收還沒有完成的情況下，如何在最短的時間內，達到評選標準，成了辦公大樓評優最大的困難。面對這樣的難題，我依舊沒有退縮，把評優標準一項項分解研究，抓住要點，在眾多積累的資料中，反反復復修改整理。疲倦時就到各個崗位上轉一轉，決不會顧此失彼的忘了日常的工作。就這樣，在最短的時間內，在全體員工的積極配合支持下，完成了所有的迎檢材料，并按照評優標準在各崗位上實行，使辦公大樓的管理水平和服務質量得到很大提升，并成為安麒物業獲得市優項目稱號的服務中心。

　　在日常管理中，我對員工要求最多的是“落實執行”。我要求員工必須嚴格按照標準去執行，堅持每天做好詳細的記錄，從文件的學習、表格的使用、日常的操作都規范化、標準化。今年11月，市優項目評審工作中，中國農業銀行**市分行辦公大樓物業服務中心，在我們以完善、持續、科學的管理，得到了評審團領導高度的贊許。

　　作為一名服務中心經理，我最看重的是我們的員工。離開了員工，管理就成為無本之木，無源之水。穩定的員工隊伍是保證管理水平和服務質量的基礎。今天，我所講的僅僅是我工作的感悟，如何做好一名服務中心經理?我認為：需要打造一支團結進取的員工隊伍;堅持一項科學的管理制度;營造一種溫馨的工作氛圍;樹立一個“以人為本”管理理念。

　　今天我以“以誠待人，用心做事”為題目，將我擔任服務中心經理期間的感悟和體會，以這樣的形式和大家交流，希望能與大家共勉。

篇2：學習最高人民法院物業服務司法解釋的幾點體會

　　學習“最高人民法院物業服務司法解釋”的幾點體會

　　-----立足于實踐需求,為物業服務正本清源

　　20**年9月9日，市物業辦于天津賓館禮堂舉辦了“最高人民法院物業服務司法解釋”專題講座。在認真聽取住房和城鄉建設部房地產業市場監管司物業管理處陳偉處長的講座之后，覺得它對于物業管理行業來說，是“立足于實踐需求，為物業服務正本清源”。它對于項目規范物業管理行業的服務、減少項目的糾紛起到了積極的實際推動作用，為厘清物業管理關系，促進物業服務業理性發展具有現實意義。下面本人就項目工作實際談幾點“最高法司法解釋”的體會。

　　一、首先是前期物業服務合同問題，明確了業主交納物業費的義務，明確了一些業主常見的抗辯理由為不正當理由。

　　解釋在規定物業服務合同的效力時，首先是前期物業服務合同是有效的，業主不能以自己并非是合同當事人或者放棄權利等提出抗辯，是非常重要的。前期物業服務合同的效力及于當時尚未入住的業主；對于入住后的業主，應當或者可以講必須接受前期物業合同的約束。當然，應當強調是的無論是前期物業服務合同，還是業委會與物業服務公司簽訂的物業服務合同，必須依法成立才能發生合同效力，業主與物業企業都必須遵守，享有權利，承擔義務。對于物業服務合同無效的問題，解釋還特別規定了物業服務企業轉委托及具體條款無效的規則，如物業服務內容全轉委托，其合同是無效的等。

　　業主提出未與物業公司簽訂（前期）物業服務合同，業主拒交物業費；另外，業主提出未享受物業服務企業已經提供的物業服務或者無需接受相關的物業服務，所以不交或少交物業費。住宅小區有的業主以未享受物業服務企業已經提供的物業服務或者無需接受相關的物業服務（如業主提出長期在外地工作、出國或者是炒房、第二套居所等未享受服務或長期未享受服務）等提出抗辯作為理由而拒交物業費或者要求物業公司予以優惠。這種情況法院如何處理呢？

　　根據新的司法解釋，明確規定，經書面催交，業主無正當理由拒交物業費或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予以支持。物業服務企業已經按照合同履行了相關規定的服務，業主僅以未享受物業服務企業已經提供的物業服務或者無需接受相關的物業服務為由抗辯，人民法院不予支持。即使業主一段時間內不在小區居住，房屋空置，但物業服務公司仍然間接地為業主提供了服務，使小區建筑物及期附屬設施保持正常運行。除非是管理規約（臨時管理規約）或者（前期）物業服務合同等有相關的約定或者規定。這里需要強調是的物業服務企業要事先對業主進行書面的告知義務。這里需要提示的是最好通過特快專遞等方法對業主進行書面告知，特別是欠費快到二年的業主，這即是企業的一種提示義務，又為今后的進步催交打下基礎，也能夠及時與不愿聯系的業主打通關系提供契機，也是為物業公司保留追繳的物業費的權利。

　　不管是“前期合同”還是“服務合同”，合同的效力對單個業主是有效力的，我們認這一點是很重要的，非常實用。業主買房前是不與物業公司接觸的，因此對前期物業合同大多沒仔細看，更不認可，這造成業主入住后物業服務企業的工作非常被動，業主的不認可表現形式就是不交物業費。司法解釋的第一條就明確了業主在入住前必須認可和遵從建設單位與物業服務公司簽訂的《前期物業合同》，這個說法得到了法院的支持，對物業服務公司開展工作非常有利。

　　二、“最高法司法解釋”明確了物業服務企業需要盡職盡責地履行《物業服務合同》以及對業主的承諾與服務細則。

　　小區項目管理過程中，主要內容是各種類型的糾紛。由于物業服務公司在服務過程中的瑕疵造成物業費收取困難的不在少數。最終結果以訴之法庭予以解決。一般的處理結果是業主交納或打折收取物業費，而很少有需要物業公司承擔違約責任的判決。最高法在《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人法法院予以支持。物業服務企業做出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。”這一亮點明確指出，對于不正當競爭與不誠信企業的行為將有強有力的針對性。對不顧實際情況，盲目的向業主承諾，只要是公開性的，就應當承擔責任，而不能以這類承諾未寫入（前期）物業服務合同來時行搪塞。這條規定給物業企業敲醒了警鐘，對于不能做到的堅決不要講，這是企業規避法律風險的一個重要內容。

　　三、規定業主違反（前期）物業服務合同，違反法律、法規以及（臨時）管理規約的責任。

　　業主在小區內私搭亂建、侵占小區共有部分、妨害其他業主行使權利等，構成業主的違約責任。如果業主對物業公司的制止行為不予接受，物業服務公司可以向人民法院起訴，請求業主恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任，對此法院予以支持。這項規定對物業企業來講具有現實意義。在實際管理過程中，對于違章建筑，業主不服從物業企業的管理，在物業服務企業尋求政府部門采取措施又不能及時得到支持的情況下，解釋賦予了物業企業可以依法有權制止并有權向法院進行起訴，請求業主承擔相應的民事責任，這能夠物業服務企業依法履行服務、管理職責，保護好區分所有建筑物及相關設施，保證全體業主的合法權益。

　　四、規范了物業服務企業的退出行為，規定未獲續聘無權收費。

　　解釋對項目“老管家”賴著不走，“新管家”進不來這一難題得到了解決。這一規定給予了業主充分的話語權，有效的促進了物業管理的合理發展。

　　綜上所述，最高法的“兩個司法解釋”的出臺很是振奮人心。該解釋解答了物業服務企業與業主關心的諸多熱點問題，賦予了業主充分的話語權，為物業服務企業與業主和諧相處，妥善處理日常工作中的諸多矛盾，為規范物業管理起到了重要的作用。我們物業服務企業應當認識到新司法解釋的重要性，按照新司法解釋的規定，梳理好自己項目管理區域內涉及的相關問題，以預防和避免糾紛的發生，盡可能的把訴訟風險降低至最低，最終是為了促進工作的改進和服務水平的提高，為建設好和諧社區盡好自己的職責。

　　廣東zz物業服務有限公司天津分公司

　　上京熙園項目經理：郭志強

　　二00九年九月十日

篇3：物業服務項目經理培訓班學習心得體會

　　物業服務項目經理培訓班學習心得體會

　　9月18日，在縣房管局物管所的安排下，我參加了由市房管局舉辦的物業服務項目經理培訓班。培訓內容主要是物業管理基礎理論知識、法律、法規、消防安全等幾個方面。通過培訓和學習，使我對物業管理有了更加充分的認識。

　　隨著時代的不斷進步，人們的觀念在不斷的更新。我們所面對的業主的需求也在不斷的變化，對我們服務品質的要求也在不斷的提高。所以當前的物業管理也不再是、也不可能是傳統意義上的簡單原始的清潔、綠化和安全巡視管理。它正朝著更加專業化的管理、精細化的分工、人性化的服務發展，而這些正越來越成為物業服務的主要內容。

　　特別是在5.12大地震期間，我們公司全體員工上下一條心，檢查轄區內房屋抗震情況和安全通道暢通狀況，加強突發事件的應急處理和演練。我們還為災區人民捐助了部分救災物資。我雖然沒有投身到抗震第一線，但在地震期間我做到了一個職業經理人應該做的事情。時刻守護好我們的家園就是對業主的最好報答。

　　總而言之，高標準、高要求、高質量的管理，配合熱心、誠心、耐心的服務理念，最終會取得業主的信任、理解、關心和支持，也最終能為企業和員工帶來更多、更穩定的利益。幾年來，方佳物業通過全體員工的不懈努力，正沿著這條道路，朝著“更專業、更精細、更人性、更完美”的目標前進。

　　本文源自：《淮安物業管理》 孫洪銀