物業(yè)人答客問: 入伙問題解答
業(yè)主會(huì)問的所有問題，物業(yè)人怎么回答都在里面!
六、針對(duì)特殊條款的問題解答
113、 業(yè)主若不簽《臨時(shí)管理規(guī)約》承諾書將如何處理?
答：應(yīng)耐心向業(yè)主解釋，本公約明確了業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)公司在三方權(quán)利與義務(wù)，具有法律效力。是業(yè)主在辦理入伙手續(xù)中必須簽定的，這也是政府有關(guān)部門規(guī)定的。
七、 入伙
114、 收樓時(shí)業(yè)主需要帶的證件以及費(fèi)用?
答：收樓時(shí)業(yè)主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及交費(fèi)發(fā)票。
費(fèi)用：預(yù)交一年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、有線、燃?xì)獾鹊某跹b或開通費(fèi)等。具體情況會(huì)在開發(fā)商寄出的《收樓通知書》里詳細(xì)說明。
115、業(yè)主未帶身份證原件怎么辦?
答：1、詢問其是否攜帶其它證件，護(hù)照、回鄉(xiāng)證、駕駛執(zhí)照、暫住證均可作為有效身份證件。2、如均未帶應(yīng)向其解釋無法辦理入伙手續(xù)，指引其向收樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T咨詢。
116、入伙業(yè)主未帶《入伙通知書》(或稱未收到《入伙通知書》)怎么辦?
答：請(qǐng)業(yè)主出示《房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》的原件(按揭貸款的應(yīng)核對(duì)《個(gè)人住房擔(dān)保〈抵押、保證〉借款合同》原件)，并核對(duì)入伙業(yè)主名單。名單上有房號(hào)，但未帶合同原件的，請(qǐng)業(yè)主出具身份證明確認(rèn)無誤的可繼續(xù)辦理手續(xù)。
具備入伙資格業(yè)主的但名單上沒有的，向業(yè)主簡(jiǎn)要說明，并通知現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)人員陪同業(yè)主到銷售部查詢。銷售確認(rèn)的應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)開具《入伙通知書》，可繼續(xù)辦理入伙手續(xù)。
117、 業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)怎么辦?
答：應(yīng)出具：業(yè)主授權(quán)委托書(須公證)、業(yè)主身份證件及代辦人身份證件原件(種類同1)，同時(shí)核對(duì)授權(quán)委托書與合同原件上的簽名。
118、業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)，而無授權(quán)委托書，怎么辦?
答：無業(yè)主授權(quán)委托書，不能代辦入伙手續(xù)，向代辦人委婉解釋說明。
119、授權(quán)委托書未進(jìn)行公證，怎么辦?
答：向代辦人聲明應(yīng)進(jìn)行公證，核對(duì)授權(quán)委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續(xù)辦理。
120、業(yè)主為未成年人，怎么辦?
答：應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人代為辦理，并需要出具《戶口簿》證明其法定監(jiān)護(hù)人關(guān)系，及代辦人身份證件原件(身份證件種類同3)。
121、 如業(yè)主詢問“為什么要簽訂《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》?”
答：根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定“為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，避免個(gè)別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益，同時(shí)明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。”
122、 如業(yè)主詢問“《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》有何區(qū)別?”
答：《臨時(shí)管理規(guī)約》規(guī)范全體業(yè)主公共行為，《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
123、如業(yè)主詢問“《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》以何為依據(jù)?有效期到什么時(shí)候?”
答：《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》都是依照國家建設(shè)部示范文本制定的。
臨時(shí)管理規(guī)約有效期：15%以上的業(yè)主簽字生效，至業(yè)主大會(huì)成立后修訂新的臨時(shí)管理規(guī)約。
《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》有效期：自房屋出售之日起至成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽定新的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止。
124、 如業(yè)主提出“是否可不簽《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》?”
答：要求業(yè)主簽訂，并根據(jù)第1項(xiàng)說明作用及對(duì)業(yè)主有益之處。說明“物業(yè)管理?xiàng)l例及銷售合同有約定”，并聲明公約和協(xié)議生效的條件。
125、 如業(yè)主提出“是否可先驗(yàn)房再簽約?
答：為了提高入伙效率，把簽約手續(xù)放在驗(yàn)樓手續(xù)之前。
簽約之后驗(yàn)樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會(huì)記錄并及時(shí)進(jìn)行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)簽約就不去整改。
如業(yè)主仍堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。
126、 如業(yè)主提出“是否可先驗(yàn)房再交費(fèi)?”
答：為了提高入伙效率，把收費(fèi)手續(xù)放在驗(yàn)樓手續(xù)之前。
交費(fèi)之后驗(yàn)樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會(huì)及時(shí)進(jìn)行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)交費(fèi)就不去整改。
如業(yè)主仍堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。
127、 業(yè)主辦理收樓手續(xù)時(shí)未帶現(xiàn)金怎么辦?
答：由于我們現(xiàn)場(chǎng)辦理收樓無法辦理銀聯(lián)刷卡，所以只能繳現(xiàn)金，請(qǐng)您諒解。
您可以先到附近銀行取款，回來后直接到我這里辦理交費(fèi)手續(xù)。
將該業(yè)主的《入伙工作》單獨(dú)存放在一邊，并告知接待人員處理。
如業(yè)主堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。
128、如業(yè)主詢問“是否可不辦理銀行托收管理費(fèi)手續(xù)?”
答：如果考慮您今后交費(fèi)的便利性，建議最好辦理銀行托收。業(yè)主堅(jiān)持不辦理的，可以同意不辦理。
129、如業(yè)主詢問“收取的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否已辦理物價(jià)局備案報(bào)批手續(xù)?”
答：我們已根據(jù)相關(guān)規(guī)定實(shí)施相關(guān)報(bào)備手續(xù)。
130、 業(yè)主詢問整改問題何時(shí)可以完成?
答：為最快完成整改，我們專人跟進(jìn)整改問題，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據(jù)收樓先后順序進(jìn)行整改。但集中入伙期內(nèi)可能會(huì)在同一時(shí)間匯集較多問題，所以整改需要一定的時(shí)間，我們將一個(gè)星期內(nèi)答復(fù)。
131、業(yè)主詢問“業(yè)主資料如何管理，是否會(huì)泄露?”
答：物業(yè)公司已制定嚴(yán)格的制度和工作紀(jì)律，業(yè)主資料由專人保管，如查明是物管人員泄露業(yè)主資料，將進(jìn)行處罰甚至予以辭退。
篇2：物業(yè)費(fèi)催繳答客問
物業(yè)費(fèi)催繳答客問
為了統(tǒng)一回答業(yè)主就催費(fèi)時(shí)提出的問題,避免引起不必要的誤會(huì)和糾紛，請(qǐng)大家學(xué)習(xí)掌握。
1. z物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)依據(jù)是？
答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用2.28元的定價(jià)是根據(jù)“z市物價(jià)局、z市房產(chǎn)管理局”下發(fā)《關(guān)于公布z市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格的通知〔第一期〕》湛價(jià)（20**）46號(hào)”文件要求，施行政府指導(dǎo)價(jià)，服務(wù)收費(fèi)依照文件規(guī)定的高層住宅（設(shè)有電梯）物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)一級(jí)A等的收費(fèi)及浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)確定。
2. z物業(yè)管理的服務(wù)有哪些范圍與標(biāo)準(zhǔn)？
答：根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，我們?yōu)闃I(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為：
一、房屋外觀：
保持房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔（須甲方配合）。
二、設(shè)備運(yùn)行：
設(shè)備良好，運(yùn)行正常，維修及時(shí)，無事故隱患；
三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：
1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，保養(yǎng)、檢修制度完善；
2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。
四、環(huán)境衛(wèi)生：
1、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，垃圾日產(chǎn)日清；
2、定期殺蟲滅鼠。
五、綠化：
1、綠化地布局優(yōu)美合理，花草樹木長勢(shì)良好，修剪整齊、美觀；
2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。
六、交通秩序與車輛停放：
憑卡出入，停放有序。
七、安全管理：
1、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；
2、安全標(biāo)示清晰，安全（疏散）指引明確。
八、消防：
1、公共區(qū)域各類消防設(shè)施完好，有效；
2、發(fā)生火警及時(shí)通報(bào)，并協(xié)助消防部門救助。
九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：
房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修維修及時(shí)。
3. 物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成部分？
答：根據(jù)國發(fā)改價(jià)格[20**]1864號(hào) “關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知”第十一條的規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6）辦公費(fèi)用；
7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
4. 別的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)只有**元/平方米/月，z為什么要收取2.28元/平方米/月？
答：1、z從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)配套和舒適度來講都優(yōu)于其他小區(qū)。
2、z專業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)水準(zhǔn)和質(zhì)量按z市一級(jí)A等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
3、 z的管理服務(wù)費(fèi)是通過科學(xué)測(cè)算后,根據(jù)日常開支情況進(jìn)行定位的,符合物業(yè)管
理收費(fèi)的“以支定收”原則。（所謂“以收定支”的財(cái)政預(yù)算是指除基本的人員工資、公用辦公經(jīng)費(fèi)由財(cái)政部門按編制和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)撥付外，其余部分包括部分日常經(jīng)費(fèi)、專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等則由財(cái)政部門按年度下達(dá)的行政性收費(fèi)、罰沒收入和其他政府非稅收入（預(yù)算內(nèi)收入和預(yù)算外收入）“指標(biāo)性”收入計(jì)劃核定，具體比例也各不相同，這即是“以收定支”核心內(nèi)容。
5. 為什么物業(yè)管理費(fèi)會(huì)這么高，是不是日后會(huì)隨時(shí)變動(dòng)？
答：小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)并不算高，因物價(jià)指數(shù)提升導(dǎo)致管理成本提升，其它新開發(fā)的小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)越來越高。小區(qū)現(xiàn)時(shí)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在市物價(jià)局備案的，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，在合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是按合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，不會(huì)變化。但根據(jù)《z市物價(jià)局、z市房產(chǎn)管理局》下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)z市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的通知》湛價(jià)（20**）45號(hào)第六條：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同的物業(yè)性質(zhì)、特點(diǎn)，分別實(shí)現(xiàn)政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主委員會(huì)成立之前的住宅（不含別墅）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主委員會(huì)成立之后的住宅及其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”。即在合同期滿后或在合同期小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，可根據(jù)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營情況實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
6. 從什么時(shí)間開始計(jì)收我的物業(yè)管理費(fèi)？
答：按《購房合同》約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)；“由于買受人原因未能按“收樓通知書”指定的期限內(nèi)前來辦理樓宇交接的，逾期15天視為買受人同意收樓且視同已交付并開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)、公共水電分?jǐn)偧捌渌鼞?yīng)收費(fèi)用（如滯納金等）”。
7. 以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)？
答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售建筑面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。
8. 我應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外我還要交納什么費(fèi)用？
答：物業(yè)費(fèi)為2.28元/平方米/每月；除物業(yè)管理費(fèi)外，公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用分?jǐn)偅珨傎M(fèi)用一般包括：電梯公攤、變頻泵公攤、梯燈公攤、公共照明分?jǐn)偂７謹(jǐn)傇瓌t如下：
（1）、公共水電費(fèi)用分?jǐn)傄罁?jù)：
根據(jù)《粵價(jià)[1997]173號(hào) 文件》“廣東省物價(jià)局關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中公共水電費(fèi)分?jǐn)倖栴}的通知”：
（2）、公共水電費(fèi)分?jǐn)傢?xiàng)目及原則
①住宅小區(qū)物業(yè)管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，其費(fèi)用由物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)，不得向住(用)戶分?jǐn)偂?/p>
②小區(qū)綠化植物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾等用水用電，其費(fèi)用均由物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)列支，不得向住(用)戶分?jǐn)偂?/p>
③小區(qū)開展多種經(jīng)營活動(dòng)的水、電費(fèi)用，由該項(xiàng)經(jīng)營收益列支，不得向住(用)戶分?jǐn)偂?/p>
④住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水、電費(fèi)用，由本樓住(用)戶合理分?jǐn)偂?/p>
⑤小區(qū)范圍的路燈用電費(fèi)用，由小區(qū)的所有住(用)戶合理分?jǐn)偂?/p>
⑥為提高公用水、電費(fèi)用分?jǐn)偟耐该鞫龋瑴p少價(jià)格糾紛，凡屬向住(用)戶分?jǐn)偟墓盟㈦娰M(fèi)用，必須單獨(dú)列帳，向住(用)戶公布費(fèi)用分?jǐn)偟霓k法和總金額以及各住(用)戶應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。嚴(yán)禁把分?jǐn)偟乃㈦娰M(fèi)用與住(用)戶自用的水、電費(fèi)用的混合統(tǒng)收。
11. z水電費(fèi)等費(fèi)用的價(jià)格及收費(fèi)方式？
答：(1)、生活用水階梯式計(jì)量水價(jià)
已抄表到戶（立方米/戶）未抄表到戶(立方米/人)到戶水價(jià)(元/立方米)
20(含20)6(含6)2.31
21-25(含25)7-8(含8)3.02
26以上9以上3.72
注: 以上價(jià)格均含污水處理費(fèi)0.9元/立方米
z市生活垃圾處理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):1)常住居民:13元/月·戶
2）暫住人口：3元/月·人
南方電網(wǎng)階梯式電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
1．“一戶一表”居民階梯電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
1）夏季標(biāo)準(zhǔn)（5-10月用電量）
用電量電價(jià)
第一檔0-260千瓦時(shí)0.63元/千瓦時(shí)
第二檔261-600千瓦時(shí)0.68元/千瓦時(shí)
第三檔601以上千瓦時(shí)0.93元/千瓦時(shí)
2)非夏季標(biāo)準(zhǔn)(其他月份)
用電量電價(jià)
第一檔0-200千瓦時(shí)0.63元/千瓦時(shí)
第二檔201-400千瓦時(shí)0.68元/千瓦時(shí)
第三檔401以上千瓦時(shí)0.93元/千瓦時(shí)
(2)、水費(fèi)收費(fèi)方式：
水表抄表到戶，銀行委托扣費(fèi)；終端用戶在南粵銀行開設(shè)資金賬戶，并在z自來水公司辦理委托手續(xù)，即可每月交納水費(fèi)。
z市自來水公司業(yè)務(wù)咨詢電話：z
(3)、電費(fèi)收費(fèi)方式：
電表抄表到戶，銀行委托扣費(fèi)；終端用戶在南粵銀行開設(shè)資金賬戶，并在z市供電分局辦理委托手續(xù)，即可每月交納電費(fèi)。
z市供電分公司業(yè)務(wù)咨詢電話：z
z市供電分公司24小時(shí)咨詢電話：95598
12. 我住1樓也要交電梯公攤費(fèi)用嗎？
答：一樓要交電梯公攤費(fèi)用，根據(jù)《商品房買賣合同》電梯屬整棟樓宇的公共設(shè)備，屬本棟樓業(yè)主共同所有，對(duì)其有使用的權(quán)利和維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。。
13. 業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？
答：業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。
19. 售樓時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？
答：不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。物業(yè)公司可以協(xié)助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭(zhēng)取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。
20. 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎？
答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來支持，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。
22. 業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有裝修、沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？
答：是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樵诜梢饬x上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)管理費(fèi)的。
23. 小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費(fèi)？
答：水景園林將由專業(yè)工程人員進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間由物業(yè)公司具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行不額外收費(fèi)，包含在物業(yè)管理費(fèi)中。如遇大修則需動(dòng)用維修資金。
25. 業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？
答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。秩序服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的秩序費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。
26. 房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？
答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是企業(yè)對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。
28. 因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)？
答：不可以，地產(chǎn)公司遺留問題是業(yè)主和開發(fā)商之間的權(quán)利責(zé)任問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于地產(chǎn)公司遺留的問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。
29. 若是房屋出租，物業(yè)管理費(fèi)是由誰來繳納？
答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
31. 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰來承擔(dān)？
答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中.
32. 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？
答：物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會(huì)因應(yīng)客戶之需求，適時(shí)提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時(shí)請(qǐng)留意物業(yè)公司公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。
篇3：Z小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)答客問
Z小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)答客問
根據(jù)小區(qū)目前的經(jīng)營態(tài)勢(shì)，20**年已經(jīng)出現(xiàn)入不敷出的狀況，20**年預(yù)算虧損45.98萬多元。物業(yè)公司事先就調(diào)整物業(yè)費(fèi)用方案與部分業(yè)主進(jìn)行了溝通，現(xiàn)對(duì)所涉及的問題歸納如下。
1、為什么要調(diào)整物業(yè)費(fèi)？
近幾年，隨著社會(huì)各種費(fèi)用的不斷上漲，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本大幅增加。目前籌集的物業(yè)費(fèi)總額已無法維持既有的服務(wù)水平，為避免嚴(yán)重影響小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)、導(dǎo)致業(yè)主的居住感受下降、對(duì)房產(chǎn)的保值增值產(chǎn)生不利影響，特此提出調(diào)整物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，從近幾年的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析及行業(yè)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，人工成本占到整個(gè)物業(yè)支出的50%以上。20**年入伙時(shí)，小鎮(zhèn)6保安員的工資為1140元/月，當(dāng)時(shí)政府未強(qiáng)制要求為員工上社會(huì)保險(xiǎn)，因此每月1140元的工資是企業(yè)對(duì)一個(gè)保安員全部人工費(fèi)支出。到了20**年，保安員的月工資上漲到2800元，而且目前政府已明文強(qiáng)制要求為員工上社會(huì)保險(xiǎn)且五險(xiǎn)綁定，公司按此要求為員工每人每月支付保險(xiǎn)費(fèi)723.24元，因此目前公司為每個(gè)保安員每月支出3523.24元。為了節(jié)約成本，我們已經(jīng)將人員由三班制改為兩班制，上班時(shí)間由每崗8小時(shí)改為每崗12小時(shí)，可以說人員編制和工作強(qiáng)度都已達(dá)到極限。入不敷出成為了一種必然。根據(jù)**20**年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支預(yù)算顯示，本年度小鎮(zhèn)6將出現(xiàn)45.98萬元的經(jīng)營虧損。
2、是否今年才遇到物業(yè)服務(wù)資金不足的問題，為何今年提出調(diào)整物業(yè)費(fèi)？
我小區(qū)的人力成本在物業(yè)服務(wù)支出中達(dá)到60%以上，公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的能耗費(fèi)用占20%左右，以上兩項(xiàng)費(fèi)用支出占物業(yè)費(fèi)用的絕大部分。北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的多次調(diào)整對(duì)勞動(dòng)密集型的物業(yè)服務(wù)來說影響很大，最低工資增長社保基數(shù)也隨之調(diào)整，社保支出也逐年增加；再者，從去年年初，政府強(qiáng)制企業(yè)為員工上五險(xiǎn)，人力費(fèi)用進(jìn)一步加大。對(duì)于公區(qū)及共用設(shè)備設(shè)施的水電消耗來講，費(fèi)用單價(jià)也多次上漲，能耗費(fèi)用的支出也逐年增加。公區(qū)維修所使用的物料市場(chǎng)價(jià)格、特種設(shè)備外包維保費(fèi)用的上升也是助推物業(yè)服務(wù)資金不足的因素。
我公司早在幾年前就遇到了成本上升的問題，也采取了一些應(yīng)對(duì)措施，比如：逐步在合理范圍內(nèi)精簡(jiǎn)人員、增大每位員工的工作量，盡量減緩人力成本壓力；我公司也通過節(jié)能改造等方式降低能耗，節(jié)省能源支出，合理調(diào)配資源及費(fèi)用的方式一直在進(jìn)行。
但面對(duì)成本全面上漲的巨大壓力，內(nèi)部合理調(diào)配總會(huì)有限度，目前人員編制已經(jīng)壓縮到極致，如再壓縮勢(shì)必嚴(yán)重影響服務(wù)品質(zhì)，其他節(jié)能措施的實(shí)施前期投入也較大，短期難見成效。本年已有45.98萬余元的虧空，為避免小區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)在未來持續(xù)受到負(fù)面影響，特申請(qǐng)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
3、如保持目前的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)產(chǎn)生什么不良后果？
據(jù)我公司了解，目前全社會(huì)的物業(yè)行業(yè)均遇到了成本上漲導(dǎo)致的收不抵支問題，面對(duì)虧損，因業(yè)主反對(duì)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，一些物業(yè)公司采取無底線降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、過度壓縮人工投入等方式勉強(qiáng)維持，導(dǎo)致了社區(qū)混亂，陷入了惡性循環(huán)。
目前**物業(yè)服務(wù)成本已經(jīng)壓縮到極致，如再不調(diào)整物業(yè)費(fèi)、增加物業(yè)費(fèi)總額，虧空到一定程度，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)勢(shì)必也會(huì)跌破紅線，將會(huì)出現(xiàn)人員編制過度壓縮導(dǎo)致的夜間無保安巡視、無錢支付綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用導(dǎo)致的草坪枯死黃土裸露、維修費(fèi)用不足導(dǎo)致的園區(qū)設(shè)施破損無法維修等后果。如出現(xiàn)以上惡性情況，屆時(shí)挽救為時(shí)已晚，面對(duì)此重大風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司向全體業(yè)主發(fā)出預(yù)警。
**作為區(qū)域內(nèi)具有代表性的項(xiàng)目，廣大業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)有較高追求，大多數(shù)業(yè)主不希望以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、犧牲小區(qū)品質(zhì)為代價(jià)維持后期的物業(yè)管理。
4、物業(yè)費(fèi)調(diào)整幅度是如何確定的？
物業(yè)公司根據(jù)歷年收支、當(dāng)前費(fèi)用及未來幾年的成本上漲預(yù)期，提出了每平米每月上調(diào)0.3元。該方案在保持目前服務(wù)品質(zhì)的前提下，實(shí)現(xiàn)一些基礎(chǔ)服務(wù)的再深入及細(xì)化，比如可以通過適度上調(diào)待遇留住老員工，不再是經(jīng)常看到陌生的面孔，可以對(duì)園區(qū)的綠化進(jìn)行優(yōu)化，可以增加保安員的巡邏頻次。依此標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)期未來3-4年的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不會(huì)受到影響。
5、物業(yè)費(fèi)調(diào)整后服務(wù)品質(zhì)是否提升？
調(diào)整物業(yè)費(fèi)的初衷是為了解決目前遇到的成本壓力問題，防止服務(wù)品質(zhì)嚴(yán)重下滑，同時(shí)物業(yè)費(fèi)調(diào)整后，物業(yè)公司會(huì)在服務(wù)的精細(xì)化方面有所提升。
高品質(zhì)服務(wù)需要高素質(zhì)員工，物業(yè)公司首先保障一線保安、保潔、工程及客服人員的工資水平有一個(gè)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使符合要求的一線員工的收入在行業(yè)內(nèi)保持有競(jìng)爭(zhēng)力，留住、吸引高素質(zhì)的服務(wù)人員。
另外，物業(yè)公司也會(huì)加大對(duì)公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)力度，園區(qū)的園林綠化維護(hù)工作會(huì)更加精細(xì)。因物業(yè)服務(wù)資金的充裕，為物業(yè)服務(wù)的進(jìn)一步精細(xì)化奠定了基礎(chǔ)。
如方案表決通過，將自20**年1月1日開始實(shí)行。