物業經理案例分析題匯總(一)

　　張某作為總經理經營一家物業公司，該單位隸屬于原來的房地產開發公司。為了承攬外部業務和擴大規模，該企業經過房地產開發公司同意決定重組。該公司管理三個住宅小區分別是多層住宅20萬平方米、多層住宅25萬平方米和高層住宅15萬平方米。20**年10月31日取得了營業執照，擬向當地房地產行政主管部門申請資質。

　　⑴.物業服務企業有哪些常見模式?該企業重組設置的企業是什么模式?

　　⑵.物業服務企業有哪些特點?

　　⑶.該企業可以登記物業管理企業資質為幾級?

　　⑷.該企業向當地房地產行政主管部門申請物業管理企業資質，最遲的時間是那一天?

　　參考答案：

　　⑴.物業服務企業有哪些常見模式?該企業重組設置的企業是什么模式?

　　A.房地產建設單位附屬的子公司或部門，

　　B.獨立的物業服務企業和物業管理集團公司。

　　C.該企業重組后的模式是獨立的物業服務企業。

　　⑵.物業服務企業有哪些特點?

　　A.物業服務企業是企業法人;

　　B. 物業服務企業屬于服務企業;

　　C.具有一定公共管理性質的職能。

　　⑶.該企業可以登記物業管理企業資質為幾級?

　　三級

　　⑷.該企業向當地房地產行政主管部門申請物業管理企業資質，最遲的時間是那一天?

　　20**年11月29日

　　物業經理案例分析題(二)

　　1.某城市住房項目開發為中高層，項目分三期建設。甲物業服務公司擬早期介入該項目。(7分)

　　⑴.甲物業公司可以早期介入該項目的階段包括

　　( )。

　　A.前期物業管理階段 B.規劃設計階段

　　C.建設階段 D.銷售階段

　　⑵.甲物業服務公司應與( )簽訂服務合同。

　　A.業主大會 B.業主委員會

　　C.建設單位 D.施工單位

　　⑶.甲公司前期介入該項目，應該支付服務費的是( )。

　　A.甲公司 B.建設單位

　　C.施工單位 D. 業主大會

　　⑷.甲公司就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議應該在( )。

　　A.前期物業管理階段 B.規劃設計階段

　　C.建設階段 D.銷售階段

　　⑸.在項目建設階段，甲公司可以從事的工作內容包括( )。

　　A.與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案;

　　B.配合設備安裝，確保安裝質量;

　　C.對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見

　　D.參與竣工驗收

　　⑹.在物業的竣工驗收后，工程進入質量保修期。在物業前期管理階段，保修期內出現以下保修事務應有建設單位負責的有( )。

　　A.物業服務企業承接管理的物業共用區域及共用設施設備等部分;

　　B.業主從建設單位購買的產權專有部分;

　　C.業主自行安裝的暖氣設備;

　　D.物業范圍內的公共區域內市政給水管網設施壓力破裂。

　　1.參考答案：

　　⑴.BCD

　　⑵.C

　　⑶. B

　　⑷. B

　　⑸. ABC

　　⑹. AB

篇2：物業管理人員案例分析試題

　　姓名：成績：

　　物業管理人員案例分析試題

　　案例一（如何應對業主的成見？）

　　某小區一位業主裝修時。擅自在陽臺頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽臺極不協調，管理處發現后，立即發出停工整改通知書，該業主對此怨聲載道，說管理處限制她自由，鐵架非安裝不可。

　　你發火我不發火。管理處有關人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規，說明保持樓宇外觀統一的必要性，任其硬頂也好，軟抗也罷，在原則問題上絕不退縮。業主見管理處的態度這么堅決，只好按照要求進行整改。

　　雖說違章裝修的問題解決了，但這位業主的心中留下了對管理處的成見，每次見面都板著臉，管理員上前主動搭話也愛理不理。

　　為消除她的誤解，管理處不計較其態度，依然真誠地為她提供各方面幫助，換取她的理解和信任。裝修時幫助她打掃衛生，入住時幫助她搬運家私，通過一系列微小的事情，這位業主終于主動與管理處配合，還成了協助該小區管理的主力軍。

　　[問題]這種情況，你有什么好的處理方法？

　　[參考答案]

　　1.堅持原則

　　處理此類問題要態度堅決，決不能輕易退讓，否則開了一個口子，會一發不可收拾。

　　2.一心換心

　　管理處每天都在和業主打交道；磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊。關鍵要主動用自己真誠重新換取理解和信任。

　　案例二（如何處理小區商鋪違反管理處規定的事情？）

　　某小區有商鋪近60家，他們大多數都能夠按照有關管理規定開展商務活動.但其中一家店鋪，近年來屢屢違規，經常將一些招聘，商品和雜物擺出店門之外，影響了小區環境的整潔美貌。管理人員數次勸說、批評、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅決采取處罰措施。

　　[問題]這種情況，你有什么好的解決對策

　　[參考答案]

　　主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先，嚴肅指出屢屢亂擺放，嚴重違反了符合政府法規精神、又為業主住戶認可的小區管理規定，理應予以懲處，但考慮到其曾經能夠積極配合小區管理和繳費工作，所以再給一次自覺整改的機會。

　　然后，提出三個問題請其換位思考：假如你是小區管理人員，你如何去履行自己的管理職責呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們小區又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎？（最能打動他的就是這句話）。

　　嚴肅認真的態度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動，當即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進行了整改。

　　案例三（如何處理業主錯誤索賠要求？）

　　某小區的物業公司按照制定的維修維護計劃，對小區內所有的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業主家進行裝修，施工人員違反物業裝修管理規定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該業主管彎頭處，堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

　　管理處發現了跑水后，馬上通知了李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯系兩小時后，物管人員消除了堵塞現象。

　　事后，李先生認為物業公司未盡到管理職責。遂向物業公司提出索賠要求。

　　李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。

　　[問題]物業處該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？遇到這種情況，你將如何處理？

　　[參考答案]

　　該小區的《物業管理公約》規定，物業公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維護，養護，在實際工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發的前幾日還做過該樓污冰水管的例行清理。所以，物業公司完全盡到了設備，設施日常維護的職責。

　　同時，該小區《物業管理公約》還規定，業主裝修必須先向物業公司申報，領取裝修許可證。并嚴格遵守小區房屋裝修管理規定。在這一事件中，物業公司確實按照規定與該家裝修主業及施工隊伍簽定了裝修協議書，并要求其交納了裝修押金。告知其應遵守的規定，也經常派人員至裝修現場巡視。

　　這次事件，是裝修工人在逃避物業公司監管情況下，偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經超出了物業公司管理范圍及力量以外，物業公司不可能覺察。所以在這個問題上，物業公司亦沒有疏漏，因此，手業公司不應承擔任何賠償義務。

　　那么這個責任到底由誰來負呢？根據相關的法律以及建設部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規定：這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。

　　最后，該管理處將相關的法規復印成文字提供給李先生并主動為他提供相關的法律咨詢指導，讓他感覺十分滿意。

　　案例四（如何應對主業的突然投訴？）

　　一天，某小區的一位老年業主在小區的中庭休閑區，口氣不太客氣地責問正準備下班的某管理員：“小區內為什么要搞一個沙地？”原來他家的小孫子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到處都是，如果不小心還會對眼睛造成傷害，老人認為這個沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒有太在意。只是隨口說：城市里的小孩子接觸到泥沙的機會并不多，我們小區內有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀，其他物體也存在著可能的危險，我們不能因為它存在可能的危險就取消了呀。這位老先生針對“不能因為它存在危險就取消”的話來氣了：你們服務中心沒有聽取我們業主的意見，我要找你們領導。。。。。。

　　[問題]如果是你，你會對這位先生采取什么樣的方式？是置之不理？還是積極解決？你有何具體的辦法將此事妥善處理？

　　[參考答案]

　　這位管理員“見勢不妙”，忙說：這樣吧，我將把你的意見向領導反映一下再和你聯系好嗎？

　　當天，這位管理員找到開發商的技術人員，詢問了有關沙地的問題，才知道該沙地并不是小孩子的娛樂場所，而是有消防方面的功能。

　　于是該管理員找到了那位老先生，首先對自己不當理解表示道歉，并詳細向業主說明了事由，得到了業主的理解。

　　我們物業管理工作者每天都會碰到各種各樣的業主投訴，無論其大小，首先你不能用敷衍了事的態度，要千方百計站在業主的角度，急業主之所急、想業主之所想，真誠地為其分憂解難，這實際上最能反映出你的服務意識和服務態度。其次在平時的工作中，管理人員要對小區相關設備的功能、物業管理的相關知識等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲備一切能為業主提供方便的信息。回答業主的提問不能似是而非，要有根有據，以理服人。

　　案例五（如何應對找借口拖欠管理費的業主？）

　　一日，某小區管理處走進一位業主說：“因開發商沒有在規定的時間內辦理房產證，我從本月開始不交管理費，你們管理處也不要來找我。”說完后揚長而去。在以后的幾個月內，不論管理處工作人員上面做工作，還是以書面形式通知，都不予理會。

　　[問題]

　　1.你認為該業主的做法是否合理？為什么。

　　2.作為一名管理員，你要如何說服業主如期交納管理費？

　　處理過程

　　[參考答案]

　　《住宅物業管理條例》實施細則第六章第四十條“住宅管理服務費的基本開支包括：

　　（一）住宅公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　（二）管理處工作人員的津貼工資、福利及辦公費用；

　　（三）住宅區公用設施、設備必要的保險費和法定稅費；

　　（四）住宅必要的社區文化活動費用。

　　由此可見，業主享受了物業管理服務，就應該履行其基本義務，而與其他業主享受同樣的服務，顯然侵占了其他業主的共同利益。

篇3：物業案例分析：愛與和諧在寒冬中蕩漾

　　物業案例分析：愛與和諧在寒冬中蕩漾

　　當雪災在神州大地上四處肆虐、滯留的旅客歸心如焚、中華民族眾志成城以愛融冰時，我們在冰雪嚴寒中迎來了20**年春節。

　　**廷于春節前入伙的業戶約15戶，入住的業戶雖少，但我們給予了足夠的關注與重視，為此管理處對節日期間煙花爆竹燃放作出了管理安排并提前擬發了通告；同時管理處于節前開展了系列的"安全大檢查"及"環境清潔"活動，務求為已入住的業戶營造安逸、有序的過節氛圍。

　　安全詳和中我們與廣大業主一起歡度春節，我們辛勤的工作換來了業主舒心的笑容，我們的工作也倍添安慰與動力。

　　20**年2月9日晚19:15管理處保安員楊**在例行巡檢時，發現11幢有業主在爭吵打鬧，女戶主在吵鬧過程中打砸物品時右手虎口處不慎被玻璃劃傷，傷口很深流出了大量的血，吵鬧進而升級，管理處保安員先向保安領班匯報了情況要求增援，并于第一時間勸止了打鬧，根據情況增援人員協助女戶主報了120，醫務人員對傷口進行了及時的包扎處理，我們再協助女戶主聯系其親朋陪同女戶主到醫院治理。

　　隨后，保安領班當即向春節值班人員匯報了情況，春節值班人員于19:25趕到了現場，根據情況我們立即作出如下處理:

　　1.在情勢未得以緩和下加強巡邏及入口崗詢查力度，預防女戶主親朋尋仇滋事；

　　2.據向區域管家了解，該業主平時非常友好的朋友曾先生亦住在該幢，我們與曾先生進行了溝通，值班人員在曾先生的協同下到事主家里進行了調解處理；

　　3.值班人員協同曾先生對事主進行了勸喻溝通，業主的情緒得到緩和，并對事主家庭的事務作好安排；

　　4.曾先生攜同其太太到醫院探望受傷的女戶主，并對女戶主進行勸喻寬慰；

　　5.在征得業主的允許下調派人員對現場進行了清理，并對業主家里進行了清潔。

　　處理完成后我們再與業主友人曾先生進行了溝通，曾先生表示其會積極協助，讓管理處放心，事件得以完滿解決。

　　在事件的處理過程中，我們感受到了愛的力量，正是鄰里的關愛造就了社區的和諧!愛與和諧消融了冰雪，前行的道路上有了愛與和諧，我們將天天與陽光相伴!