物業轄區內安全管理服務的要求

　　1、安全

　　安全是物業管理服務的第一需求，也是安保人員的應達到的第一目標，物業公司的安保人員應樹立時刻積極防范的態度不斷提高自己的防范風險的能力，將轄區內的不安全因素消滅在萌芽狀態。

　　當物業轄區內發生危險情況時，安保人員要沉著冷靜，及時配合當地公安部門做好治安管理工作。

　　2、形象

　　安保人員的形象是物業公司在治安管理方面的第一印象，完好的物業安全服務，整齊的安保人員隊伍，優良的安保人員素質及完善的安全管理制度，都是治安管理水平的體現，因此擁有一個良好的治安管理形象，既可以讓業戶感到安全，也可以使物業公司得到廣大業主的一致好評。

　　3、有序

　　在物業轄區內，安保人員不僅要使安全保衛設施有序且有效運行，而且還要使來往人流、車流進出有序，一旦轄區內發生險情，安保人員應做到在第一時間緊張有序的應對處理，這種安全有序的工作與生活環境為業戶提供安全舒心的感覺。

　　4、親情

　　安保服務對偷盜與破壞者來說是一種威懾力量，一種障礙，但對業主和社會公眾來說應充滿親情。物業公司的安保人員應像管家一樣愛護業主與業主的財產，為業主提供力所能及的服務。

篇2：談物業管理中消防安全管理

　　談物業管理中消防安全管理

　　隨著蘇州工業園區二、三期建設速度的加快，大批原有農民住宅已被動遷，在原來城鎮周圍相繼建起了大批的動遷房，也建造了部分商品房，為此，住宅小區中物業管理也隨之產生，而預防火災，消防設施維護保養，消防安全檢查，已成為物業管理中的重要內容，物業管理中消防管理基本目的，在于預防火災的發生，最大限度上減少火災損失，為業主和住戶的工作、生活提供了安全環境，因此，可以說搞好消防管理是物業安全使用和社會安定的重要保證。如何加強物業管理中的消防安全管理，依筆者認為，須做好以下幾個方面的工作:

　　一、明確物業管理人員職責，使自己知道干什么，怎么干，具體包括10個方面：

　　1、認真學習有關消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；

　　2、負責消防監控中心的日常值班。消防監控中心是接受火災報警、發出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調節系統等設施機構，中心應實行24小時值班。要對整個住宅小區進行消防監控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認真工作。對部門經理和公司負責人，應做好管理、指導、督促、檢查好轄區內的消防工作，對有問題的及時進行整改。

　　3、嚴格貫徹、執行消防法規，落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視管轄區的每個角落，及時發現并消除火災隱患；定期對防火責任制、防火崗位責任制執行情況進行檢查，并進行匯報、交流、評比；定期對業主(使用人)的住處進行防火制度執行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當行為。

　　4、負責管轄區內動用明火的批準和現場監護工作。

　　5、管理好管轄區內的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態。

　　6、組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區內群眾接受教育，增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，可以發通告、帖廣告、出墻報，也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為，加強引導，培養建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習，定期向業主或使用人傳授消防知識。

　　7、定期對管區內要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。特別是要檢查各樓內的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災。

　　8、管理好消防監視中心的各種設備、設施，保障監視中心始終處于正常工作狀態。

　　9、發生火災時，協同公司、部門領導到場，現場指揮和撲救。

　　10、制止任何違反消防安全的行為和企圖。

　　物業管理公司全體員工都應是義務消防員，義務消防人員應制定職責，主要是:學習有關消防知識，正確使用各種消防器材 和設備；積極開展小區消防宣傳，深入轄區內住戶、酒樓、商場、歌舞廳、公共娛樂場所開展安全檢查，發現問題及時整改；制止任何違反消防安全的行為；管理好本部門和管轄區內的消防器材和設備；發生火災時，公司全體員工無論是否當班，都必須立即投入搶救現場，實施搶救，不得借機逃避；要報告有關部門和消防隊；要組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采取適當措施，力爭盡快把火撲滅；要組織群眾撤離危險地區，做好妥善安排；要做好現場安全保衛工作，嚴防壞人趁火打劫和搞破壞活動；要協助有關部門做好善后工作。

　　二、建立較完善的消防安全制度，做到有章可循。

　　1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警預報、信息通訊中心，消防值班員必須要樹立高度的責任感，嚴肅認真地做好消防中心的值班監視工作，并做好消防設施每天運行情況記錄。

　　2、防火檔案制度。物業公司要建立防火檔案，對火險隱患、消防設備狀況(位置、功能、狀態等)、重點消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時查閱:還要根據檔案記載的前期消防工作概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。

　　3、消防崗位責任制度。要建立各級領導負責的逐級防火崗位責任制， 上至公司領導，下至消防員，都對消防負有一定責任，從而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物業管理公司招集物業轄區內的單位和住戶樓長簽訂《防火責任書》，確定消防聯絡員名單，并確定職責，層層明確責任，建立全方位的監督體系。

　　4、定期開展消防安全檢查制度。要確保消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶完全完好。報警系統要準確無誤，達到應急要求。配電房、值班室、管理公司應按規定配齊各種滅火器。備用發動機、消防水泵、消防電梯應能應急使用。定期組織大檢查，每月管理公司進行普查，每周科室進行自查，平時設置專人重點抽查，做到發現隱患立即消除。

　　5、保安人員的定期和演習制度。從我們園區情況來看，蘇都、都市、師惠坊等小區在這方面做得較好，他們在元旦、五一、“119”等節日期間與公安消防部隊一起，假設居民住宅火災，進行演練，效果較好，受到了居民的歡迎，也使得居民群眾受到了消防知識教育。

　　6、其他有關消防規定。如嚴禁使用交流電門鈴；嚴禁在物業內堆放易燃易爆物品；嚴禁在樓上燃放煙花爆竹；未經批準，不得擅自進行管、線路(電表)改裝、增容；嚴禁堵塞防火通道；正確使用石油氣，做到人走火滅等。

　　三、建立一支高素質的消防隊伍

　　為加強物業的消防管理，物業管理公司全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發布的《高層建設消防管理規則》。物業管理公司必須成立一個專職或兼職的義務消防員，園區有的物業單位保安人員少則十幾多則幾十人，這是一支不可忽視的隊伍，作為消防監督部門來說，一是對其加強防火業務指導，二要對其進行滅火技能培訓，三要定期開展檢查，達到充分發揮這支隊伍的作用。

　　四、加強消防設備的管理

　　為了保障消防工作的安全，根據建筑設計防火規范，建筑物內部基本設有消防設備和滅火器材。目前，隨著科技的發展和建筑防火要求的提高，一些先進的消防設備被應用到建筑領域。政府主管部門對消防工作也越來越重視，制定了許多政策和法規。對新建的較大的建筑項目，必須經消防驗收，符合要求才發給合格證，允許投入使用。

　　作為物業管理公司，必須定期檢查消防設備的完好，要禁止擅自更改消防設備的行為，特別是住戶進行二次裝修時，必須嚴格審查消防設備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準放置其他物品。

　　五、物業的特殊消防管理

　　1、住宅裝修時的消防管理

　　(1)裝修者必須事先填寫裝修申請，列出裝修計劃，匯同裝修圖紙上報管理處審批，在確保安全的情況下進行裝修。

　　(2)在消防設施和電氣管網不受損壞的前提下方可施工。

　　2、服務場所的消防管理

　　(1)安裝、使用電器設備必須符合防火規定，對臨時增加的電氣設備，必須按有關規定采取相應措施保證安全使用。

　　(2)嚴格控制明火，確實需要使用時，必須采取安全預防措施。嚴禁燃放鞭炮、焰火。

　　(3)安全出口處應當設置明顯的標志并加裝自動開啟應急燈，疏散通道必須保持暢通，嚴禁堆放任何物品。

　　(4)各服務臺每天的值班經理為當天的消防值班負責人，節假日領導要堅守崗位和排班值班，加強消防措施，確保安全。

　　物業管理是一種和現代化房產開發方式相配套的綜合管理，它是和社會主義市場經濟體制相適應的管理形式，而與其相聯系的消防管理又是密不可分的，物業管理雖說自20世紀80年代引入中國后，時間已有10余年，但仍處于發展階段，在消防管理這方面積累的經驗還不豐富，有待以后不斷總結，真正使居住小區居民有一個良好的消防安全環境。

篇3：物業知識教材：供電設備安全管理

　　物業知訓教材：供電設備安全管理

　　供電設備的安全管理有兩方面的涵義，一方面是保障設備安全運行，另一方面是保障設備使用人員和設備管理人員的人身安全所實施的管理活動。加強供電設備的安全管理可以防止供電設施損壞、絕緣老化、誤操作造成的短路、漏電引起的火災、觸電事故。

　　一、加強安全教育普及安全用電常識

　　電能可造福于人類，但如果使用和管理不當，也常常給人們帶來極大的危害，甚至傷人性命。因此，必須加強電氣安全教育，使供電設備使用人員和設備管理人員樹立“安全第一”的觀點。普及安全用電常識，按規定使用安全用具，力爭供、用電過程中無事故發生，防患于未然。

　　二、供電設施工程建設安全管理

　　住宅區供電設施工程建設安全管理是做好供電安全管理的基礎。按照《中華人民共和國電力法》和(電力供應使用條例》的有關規定，供電設施工程建設安全管理主要內容有:

　　①住宅區供電設施工程建設，必須在地方政府統一規劃的用地范圍內進行。要在政府規劃的線路走廊、配電房的用地上，架設導線、敷設電纜等供電設施。

　　②住宅區供電設施的設計和施工必須符合國家安全標準和電力安全標準，不得使用國家明令淘汰的電力設備和技術。一般是物業部門提出申請，報城市電力企業管理部門審批，由物業部門委托供電企業組織實施。

　　③住宅區供電設施建成投產后，由物業部門接管。對已建成的住宅區供電設施進行遷移、改造和采取防護措施時，必須與供電企業管理部門進行協商，經同意后方能施工。

　　④住宅區內從事建設的單位，凡申請新裝用電，臨時用電，增加電的容量，變更和終止用電，都必須到當地供電企業辦理審批手續。

　　三、供電設施的安全操作管理

　　供電設施的安全操作管理就是規范供電設施的操作程序，保證供電設施操作過程中的安全。供配電室的值班人員必須有強烈的安全意識，熟悉安全用電基本知識，掌握安全注意事項，按照操作規程操作電氣設備。

　　1.安全操作注意事項

　　①操作高壓設備時，必須使用安全用具。使用操作桿、棒，帶絕緣手套，穿絕緣鞋。操作低壓設備時帶絕緣手套，穿絕緣鞋，同時注意不要正向面對操作設備。

　　②嚴禁帶電工作，緊急情況帶電作業時，必須在有監護人、有足夠的工作場地和光線充足的情況下，帶絕緣手套，穿絕緣鞋進行操作。

　　③自動開關自動跳閘后，必須查明原因，排除故障后再恢復供電。必要時可以試合閘一次。

　　④變配電室倒閘操作時，必須一人操作一人監護。

　　⑤電流互感器二次側不得開路，電壓互感器二次側不得短路，不能用搖表測帶電設備的絕緣電阻。

　　⑥設立安全標志。應對各種電氣設備設立安全標志牌，配電室門前應設“非工作人員不得入內”標志牌，處在施工中的供電設備，開關上應懸掛“禁止合閘，有人工作”標志牌，高壓設備工作地點和施工設備上應懸掛“止步，高壓危險”等標志牌。

　　2.變配電室設備的安全操作規程

　　為確保安全，防止誤操作，按照國家DL408-91《電業安全工作規范》的規定，倒閘操作必須根據上級變配電所調度員或值班負責人的命令，經受令人復誦無誤后執行，并填寫操作票。

　　(1)送電操作規程

　　變配電所送電時，一般應從電源側的開關合起，依次到負荷側的開關。有高壓斷路器、高壓隔離開關、低壓斷路器、低壓刀開關的情況下，送電時，一定要按照:母線側隔離開關(刀開關)→負荷側隔離開關(刀開關)→斷路器的合閘次序操作。

　　(2)停電操作規程

　　變配電所停電時，一般應從負荷側的開關拉起，依次拉到電源側開關。以保證每個開關斷開的電流最小，較安全。有高壓斷路器、高壓隔離開關、低壓斷路器、低壓刀開關的電路中，停電時，一定要按照斷路器→負荷側隔離開關(刀開關)→母線側隔離開關(刀開關)的拉閘次序操作。

　　(3)變壓器維修前的安全操作規程

　　為確保在無電狀態下對變壓器進行維修，必須先拉開負荷側的開關，再拉開高壓側的開關。用驗電器驗電，確認無電后，在變壓器兩側掛上三相接地線，高低壓開關上掛上“有人工作，請勿合閘”警示牌，才能開始工作。

　　(4)配電柜維修前的安全操作規程

　　斷開控制配電柜的斷路器和前面的隔離開關，然后驗電，確認無電時掛上三相短路接地線。當和臨近帶電體距離小于6cm時，設置絕緣隔板。在停電開關處掛警示牌。

　　四、供電設備過負荷的安全管理

　　供電設備過負荷是指用戶的用電功率超過了供電系統的額定功率時的運行狀態。在這種情況下，開關電器、變壓器、線路都有被燒壞的危險。近年來人們的生活水平不斷提高，微波爐、空調等大功率用電設備進入普通家庭，使居民用電功率大量增加。原有住宅的供電設計容量不能滿足現在的需要，保險絲斷裂、導線燒壞、電表燒壞等造成的停電事故時有發生。這不但影響了物業管理公司的聲譽，而且處理這些事故要耗費大量的人力、物力和財力。因此，物業管理公司應該高度重視。

　　通常解決過負荷問題有兩個解決的辦法:一種是改造增容。即需要換線、換變壓器、換開關設備，增加供電容量。這種方法需要耗費大量的資金。物業管理公司往往難以解決改造任務和資金缺乏的矛盾。另一種方法是加強用電管理。物業管理公司要限制沿街的商業店鋪從居民住宅私接電線，居民安裝大功率電器要申請接入低壓電網，經批準后方能接入，以此來限制供電系統的過負荷。通過加強管理來保證居民基本的家用電器的正常使用，保證物業管理公司的信譽和財物不受損失。

　　五、供電設施防雷的安全管理

　　供電設施遭雷擊時，上百萬伏的高壓會沿著導線傳播，擊穿供電線路上的供電和用電設備，還可能造成人身傷亡事故，造成很大的經濟損失，所以防雷勢在必行。防雷管理主要包括兩個方面內容，一是根據國家的防雷標準安裝好防雷器具。二是管好防雷器具，保證雷雨季節防雷器具正常工作。

　　(1)變配電所的防雷器具

　　變配電所屬于一級防雷建筑物，按照規定變配電所應裝避雷針。避雷針由三部分組成:伸向高空的金屬物叫接閃器，埋入大地的金屬物體叫接地體，連接接閃器和接地體的是引下線。遭雷擊時，避雷針可將雷電流迅速引入地下，避免其他設備受損。為防止雷電波沿導線傳入配電所，在高壓進線和低壓出線上安裝閥式避雷器。閥式避雷器在正常電壓時呈現很高的電阻對電路工作無影響，當遇雷電的高壓時呈現低阻，通過引下線和接地體將雷電流引入大地。

　　(2)變配電所防雷器具的管理

　　避雷器具的管理較簡單。每年4月份雷雨季節前由變配電室的值班電工，進行一次避雷針、避雷器和接地體裝置的試驗、測量和維修，保證避雷器具良好運行。