今年3月18日,*深圳市福田區委、福田區人民政府辦公室聯名發出一份題目極其冗長的文件——《關于召開學習和貫徹〈深圳市業主大會和業主委員會指導規則〉動員大會暨培訓班開班儀式的通知》。 根據文件規定,深圳市國土房產局主要負責人、福田區委區政府主要負責人幾乎全部出動。轄區物業管理企業經理及管理處主任共300人、轄區業主委員會代表共100人及轄區街道辦事處主要負責人、轄區居委會主要負責人均得與會。文件強調,凡規定與會人員,必須“認真落實”,“不得中途更換”。大會聲勢至此,規格至此,可以想見《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》在有關部門視野中的地位之尊。
業主方面更是聞風而動。早在2月26日,該市46個小區近百名業主代表聚集到富臨大酒店,召開了“《指導規則》學習座談會”。但與政府會議的基調不一樣,業主的學習座談會越開越激憤。“學著學著,我們發現問題越來越多。學習會后來就變成了質疑會。”
業主和有關部門對《指導規則》的態度為什么會有這么大的差異呢?答案不難從《指導規則》中找到。
在許多業主看來,《指導規則》對業主大會和業主委員會權益的保障了無新意,相反倒有諸多限制,這可以說是《指導規則》的最大特色。
比如,《指導規則》規定:街道辦、社區工作站或居委會應組織轄區內業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作,應指導監督業主大會、業主委員會的日常活動。《指導規則》責令街道辦確定一名副主任分管該項工作。并要求街道辦把轄區內社區工作站或居委會對業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作情況納入考核體系。這無疑是確立了行政權力對于業主權利的管制格局。
《指導規則》同時建議:建立由區主管部門、各區政法委、維穩辦、街道辦、社區工作站或居委會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處負責召集和主持,主要協調解決包括“影響物業管理區域穩定”情況等“物業管理中的疑難問題”。這無疑是確立了以街道辦為核心、各種行政權力配合、協同管制業主權利的格局。
行政權力管制業主權利的典型表現,則為第九條。該條規定:
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,所屬社區工作站或社區居民委員會有權建議其改正,并將相關情況告知區主管部門。拒絕改正的,物業所在地的區主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷。
業主委員會有下列情形之一的,物業所在地的區主管部門應當責令其即時解散,由所在地的社區工作站或社區居民委員會依法組織召開業主大會,重新選舉產生業主委員會:
(一)業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為,侵害多數業主合法權益,情節嚴重的;
(二)業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。
而對業主權利的直接限制,也是隨處可見。
比如第四十條規定:業主委員會主任、副主任原則上應由具有深圳戶籍的委員擔任,但全部委員均不具有深圳戶籍的除外。這就在一般意義上剝奪了非深圳籍戶口的業主出任業主委員會主任、副主任和其他業主委員會委員選舉非深籍戶口的業主委員會委員為業主委員會主任、副主任的權利。
比如第四十一條將“按時交納物業管理服務費”規定為業主委員會委員應履行的首要職責。此項規定可理解為如果業主拒交物業管理服務費,則自動喪失當選業主委員會委員的資格。一直以來深圳市有關部門也確實是這么解釋和這么操作的。
據此,有關人士歸納出《指導規則》的兩個精神實質:一是行政權力的自我授權,自我擴權——將政府管制擅自擴張到民
事領域,公權擅自擴張到私域。二是行政權力擅自限制乃至剝奪屬于公民權利范疇的業主權利。這嚴重違反了《行政許可法》。如果按照常規,走立法程序,提交人民代表大會表決,其結局不問可知。但是,深圳市有關部門卻不走立法程序,繞開人民代表大會,干脆以政府文件的形式來實現,以政府單方面命令的形式來實現。也就難怪一些住宅局官員和物業公司負責人會揚眉吐氣:“嗨,終于把他們管起來了。”
揚湯止沸
為什么必須把業主大會和業主委員會管起來呢?深圳市有關部門當然有其隱衷。
深圳是中國物業管理的發源地。20多年的歷程中,深圳誕生了國內第一家物業管理公司;成立了國內第一個物業管理協會;頒布了國內第一部物業管理地方性法規;開辦了國內第一個物業管理進修學院;舉行了國內第一次物業管理權的招投標;造就了一批全國知名的物業管理專業公司;涌現了一批全國優秀示范小區、工業區和大廈。迄今,深圳仍然是全國物業管理覆蓋率最高的城市,其物業管理覆蓋率達到95%,超過北京、上海等城市。應該說,在實踐與探索住宅區物業管理體制方面,深圳功莫大焉。但也正因為深圳的物業管理發端最早,物業管理的深層次問題在深圳也就爆發最早,積累最多。特別是近幾年,由于改革乏力,物業管理體制嚴重滯后,造成物業管理企業與業主地位普遍倒置,業主私有物業產權受到非法侵害的現象普遍存在,業主與物業管理企業關系普遍緊張,業主群體性維權事件因此連綿不絕。
最典型的維權事件發生在振業景洲大廈。該小區入住不久,即有數百戶業主起訴地產商違約,獲賠金額近1000萬元。20**年3月15日,該小區又創立了中國第一個房產業主維權網站——“景洲315”,有學者稱這是“吹響了中國房產消費者網上維權的號角”。該小區業主委員會主任鄒家健則因帶領業主維權,被地產商以“名謄侵權”為由起訴,索賠額高達1000萬元,開創了地產商向消費者個人索賠金額的全國之最。20**年9月,景洲大廈再度首開先河,由業主投票炒掉了地產商屬下的物業公司。20**年10月,景洲大廈率先執行國家《物業管理條例》,由業主自主投票,選聘新的物業管理公司。行政主管部門大為光火,判為違規,責令限期整改。業委會拒絕整改,沖突至此升級,行政主管部門采取斷然措施,宣布罷免鄒家健的業委會主任、委員職務,創造了全國第一個行政主管部門用紅頭文件罷免群眾自治組織負責人的案例,轟動一時,引起媒體和法律專家的廣泛質疑和批評。罷免令同時遭到業主抵制,罷免令下達不足一月,業主再度推選鄒家健為該小區業委會委員、主任,鄒家健任此職直至今日。通過依法維權、理性維權,景洲大廈業主成功地討回了公道,成為深圳業主維權大潮中的一面旗幟。在景洲大廈的傳奇故事的激勵下,業主維權在深圳更趨高漲。開發商、物業管理公司、行政主管部門則成為維權鋒芒的主要指向。
誠如一位社會學者所指出的,住宅區沖突與紛爭的焦點主要集中在以下幾個方面:
1.開發商房產欺詐。如虛假廣告、合同陷阱、產權歸屬、質量低劣、面積縮水、配套設施不齊全、擅改規劃、房產和物管“捆綁銷售”等問題。
2.物業管理公司違反物業服務合同,侵犯業主自治權。包括帳目不透明、亂收費、虛增支出、服務質量低劣、挪占專項維修資金、擅自處分物業共用部位和共用設施設備的所有權或使用權、操縱業主委員會選舉、拒不接受業主大會解聘決定等問題。
3.行政主管部門行政不
據統計,20**年度,深圳市各類物業管理投訴高達1500件(次)。該年度深圳市消協受理了商品房投訴468起,投訴熱點之一也是物業管理。而去年的一次民意調查更顯示,深圳市超過一半的業主對物業管理現狀不滿。可見深圳市物業管理體制的深層次問題并沒有得到實質解決。20**年初,40多名來自深圳多個小區的業主和業委會成員聚會,強烈要求結束深圳物業管理“一市兩制”的局面,在深圳適用國家《物業管理條例》;并就成立“業主委員會聯合會”事宜進行了磋商。
業主維權的風起云涌,一方面固然提示著業主時代必然來臨的趨勢,但另一方面,也提示著深圳物業管理進入了高風險期。無論是開發商還是物業管理企業,普遍對這樣的高風險期缺乏思想準備,因此普遍缺乏承受能力。“把業主和業主委員會管起來”,就成了開發商和物業管理企業的普遍要求。最要緊的是,對這個問題的認識,政府主管部門與開發商、與物業管理企業保持了驚人的一致。在對深圳某媒體發表的一次講話中,深圳市主管部門某官員就公開指責“少數業主委員會”“放大自己的聲音”,企圖“實現所謂私有財產的政治訴求”。
經過開發商、物業管理企業和行政主管部門的聯手運作,“把業主和業主委員會管起來”成了不可避免的結局。
*過后的思考
有關人士指出,如果說當年深圳有關主管部門罷免鄒家健還只是個別的偶然事件,那么,在《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》出臺之后,有關主管部門有權隨時罷免業主委員會主任乃至罷免整個業主委員會,無疑已構成制度安排。尤其重要的是,地方政府繞開國家法律,繞開民意,采取“霸王硬上弓”的強悍手法自我授權、自我擴權,限制乃至剝奪公民權利,這不可能不激起輿論的強烈反應。《南方都市報》、《南方周末》等多家主流媒體連續報道并發表評論,追問文件的合法性。北京多位專家亦從法律角度,對文件提出坦率批評。2月26日深圳近百名業主代表參與的學習座談會,更是形成了要求撤銷“指導規則”的長篇建議書,并于稍后報送廣東省政府。《指導規則》在輿論上已困處圍城;如此出師不利,實踐效果如何自然也未可樂觀。
由此突顯出幾個問題,是需要認真反思的。
第一個問題是如何看待深圳的特區地位問題。必須承認,深圳特區僅僅意味著經濟特區,而不意味著法律特區,深圳特區不應該是國家法律的陽光照耀不到的地方。但這一點,深圳市有關部門的認識可能比較模糊。國家《物業管理條例》實施后,深圳市有關部門一直以所謂特區地位為由而拒絕在特區范圍內執行,至今還在特區范圍沿用十多年前制定的、早就落后于形勢的《深圳特區物業管理條例》,造成“一市兩制”的尷尬局面,人為地制造了不應有的法律上的沖突和現實中的沖突。現在出臺的所謂《指導規則》,更是強化了這種法律上的沖突和現實中的沖突,殊為不智。特區不等于法律上的特權,這個意識不建立起來,深圳市的政府改革將難有突破。
第二個問題是政府的自我定位問題。必須承認,政府只是公共利益的平衡者,而平衡公共利益的一個主要原則,就是公正,也就是盡量照顧方方面面的利益,尤其盡量照顧到弱者的利益,因為弱者最缺乏自我保護能力。在與開發商、與物業管理企業的沖突中,業主無疑處于弱勢地位。這種情況下,政府一方面應該保持超然和中立,一方面本來應該對處于弱勢地位的業主有所傾斜,以保持雙方力量的均衡,維護公正。不作此想,反而向開發商和物業管理企業一邊倒,使自己客觀上成了開發商和物業管理企業打壓業主、維持其既得利益的擋箭牌,這樣做的必然后果,是使政府從調停者、平衡者蛻化為沖突的直接當事方,是把矛盾從開發商和物業管理企業身上轉嫁到政府身上,從而動搖公眾對政府的信任,危及政府的公信力。如何盡可能地做公正的守護者而不是利益沖突中的當事者,弄清這一點也是政府改革必備的一個思想前提。
再就是政府的權力邊界問題。政府只是受托機構,人民才是主權者。凡屬于公民權利,非經人民自己的同意,任何受托機構不得以任何形式剝奪之、限制之。這應該是法治國家的基本常識。作為受托機構的政府,只應該保障公民權利,而無權自立規章限制乃至剝奪公民權利。
有關人士指出,《指導規則》*突顯了深圳市政府有關部門改革思想的蒼白。這些問題顯然亟待解決。但業主與開發商、業主與物業管理企業的矛盾沖突也是迫在眉睫,這個問題又該怎么辦呢?其實辦法是現成的,關鍵不在有沒有辦法,關鍵只在風度,只在胸懷。一位業主在網上發表的如下議論,于此或許不乏警醒意味:
我們客觀分析深圳市業主維權風起云涌的成因,就會很清楚地發現業主過激維權固然應該給予引導、約束、懲戒,但在房地產開發領域、物業管理領域存在的諸多惡習,使業主投訴無門,才是引發爭端、影響社會安定、破壞社會和諧的根本原因,也才能更清晰地看到《指導規則》作用的局限性。解鈴
還須系鈴人,政府相關職能部門希望創造良好環境,構建和諧社會,就應該因勢利導,通過在《指導規則》中增加物業管理必須招投標、發展商和物業管理公司必須脫鉤等維護市場經濟正常秩序的合理的硬性規定,來實現優勝劣汰、規范市場。通過市場這只看不見的巨掌掃除物業管理領域的暴利和占山為王的陋習,使之真正成為陽光產業。這才不至于頭痛醫頭,腳痛醫腳,徒勞無功。也才能實現為民執政,執政為民,為構建和諧社會打下穩固的基石。也就是說,加快物業管理的市場化進程,讓涉及物業管理的各種民事主體,在法律范圍內自由博弈,政府只做物業管理領域的市場經濟秩序的守護者,只做社會公正的守護者,這才是真正解決深圳市物業管理深層次問題的必由之路。
篇2：武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(2014)
武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(20**)
武漢市人民政府辦公廳關于加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見
武政辦〔20**〕154號
各區人民政府，市人民政府各部門：
當前，我市住宅小區業主大會成立和業主委員會組建率低，直接影響了廣大業主共同管理權的行使，影響到全市物業服務水平整體提升和小區和諧穩定。為維護業主的合法權益，充分發揮業主大會和業主委員會在物業服務市場中的主體作用，保障物業管理活動健康有序發展，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）和《武漢市物業管理條例》的規定，經市人民政府同意，現就加強我市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作提出以下意見：
一、提高認識，增強做好業主大會和業主委員會建設工作的責任感
業主大會由全體業主組成，是房屋產權主體多元化形式下業主實行自我管理的實現方式。業主委員會作為業主大會的執行機構，是業主大會日常運作的組織、實施主體，代表和維護住宅小區內全體業主在物業管理活動中的合法權益，是行使住宅小區共同管理權的自治組織和合法主體。業主大會能否及時成立及定期召開，業主委員會能否依法有效運作并履行職責，不僅直接關系到業主共同管理權的行使和共同財產權的保護，成為影響和制約小區和諧穩定的主要原因，而且關系到住宅小區能否建立以契約為基礎的規范式運作管理方式，成為當前社區治理工作的重要內容之一。為此，各區人民政府和各相關部門要提高認識，高度重視，精心組織，確保業主大會和業主委員會建設工作穩妥有序推進。
二、明確職責，加快推進業主大會和業主委員會建設工作進程
各區人民政府要把推進住宅小區業主大會和業主委員會建設工作，納入轄區社會治理和基層民主管理的總體計劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進”的原則，有計劃、有步驟地開展業主大會和業主委員會建設工作，實現實施物業管理的住宅小區業主大會和業主委員會的全覆蓋，其中20**年內住宅小區召開業主大會和成立業主委員會率達到70%。
（一）落實責任，理順體制。依據《武漢市物業管理條例》的規定，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）是業主大會和業主委員會建設工作的第一責任主體，要參照指導和支持社區居委會建設的工作要求，將其作為社會治理和社區建設的重要內容，落實部門和專人具體指導、協助本轄區住宅小區業主大會成立和業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動；區住房保障房管部門負責對業主大會、業主委員會組建和日常運作進行業務指導和監督管理；區民政部門負責指導街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會加強對業主大會和業主委員會的日常管理工作；社區居委會負責協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）做好召開業主大會和成立業主委員會的具體組織工作。
（二）摸清底數，有序推進。各區人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府），對轄區內住宅小區的數量、規模（面積、戶數等）、實施物業管理情況、業主入住情況、業主委員會組建狀態以及期滿未換屆等情況進行全面調查，摸清底數，并在此基礎上，認真分析每個住宅小區的具體情況，結合社會治理和社區建設工作，研究制訂轄區住宅小區業主大會和業主委員會建設工作整體推進方案。方案要明確區住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）以及社區居委會的職責分工，落實措施。
（三）完善程序，依法指導。各街道辦事處會同房管部門、社區居委會根據有關規定，結合實際，制訂轄區各住宅小區業主大會籌備、業主委員會選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業主大會成立和業主委員會組建的各項工作符合法定程序。在對有關工作進行指導監督時，要充分尊重業主意愿，嚴格依照法定原則和法定程序進行，做到不越位、不缺位。在業主委員會候選人推薦上，注重引導、鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會委員參選所在住宅小區的業主委員會委員和擔任負責人，鼓勵人大代表、政協委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經驗的黨政機關、企事業單位的領導干部參選業主委員會委員和擔任負責人。
（四）加強監管，規范運作。業主委員會選舉產生后，各區住房保障房管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）要加強備案管理，及時指導和監督業主委員會依法開展工作，建立健全各項規章制度，加強對業主委員會委員的培訓，提高業主委員會委員的責任意識、法律意識和服務水平，保證業主委員會規范運作，充分發揮應有的作用。
三、強化措施，保障業主大會和業主委員會建設工作任務順利完成
（一）加強領導。各區人民政府要把業主大會和業主委員會建設工作切實擺上重要議事日程，成立由分管領導為組長，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）相關負責人參加的領導小組，組織開展轄區業主大會和業主委員會建設工作。同時，指導、督促街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會成立相應的組織機構，加強溝通聯系，形成組織領導體系，為構建在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和住房保障房管部門指導監督下，社區居委會、業主委員會和物業服務企業和諧互動的物業管理模式奠定基礎。
（二）強化考核。各區人民政府要充分整合行政資源，落實工作責任，層層簽訂責任狀，明確獎懲措施；要建立對街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和社區居委會的監督考核機制，充分調動其工作積極性。20**年年底，將對各區業主大會和業主委員會建設工作推進情況進行考核，考核情況在全市予以通報。
（三）加強宣傳。各區人民政府及其街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、區住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報紙、網絡等新聞媒體和社區廣告欄等載體，大力宣傳加強業主大會和業主委員會建設工作的重要意義以及有關法律、法規和工作程序等，不斷提高廣大業主參與業主大會和業主委員會建設的積極性和主動性，以及社會各界對業主大會和業主委員會建設工作的支持力度，從而營造良好的氛圍。
武漢市人民政府辦公廳
20**年9月9日
篇3：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)
武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)
武房規〔20**〕1號
市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知
各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：
為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。
本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
二○一二年二月一日
武漢市業主大會和業主委員會指導規則
總則
第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日常活動適用本規則。
第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的政策指導及相關示范文本的擬定等工作。
區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的業務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。
街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。
社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。
第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。
第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。
第一節 業主大會基本職責
第九條 業主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；
（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業
委員會不適當的決定；
（四）決定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；
（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
（六）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；
（七）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；
（八）決定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；
（九）制訂、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；
（十）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。
第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：
（一）物業的使用、維護、管理；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業共用部分的經營與收益分配；
（四）業主共同利益的維護；
（五）業主共同管理權的行使；
（六）業主應盡的義務；
（七）違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
（一）業主大會名稱及相應物業管理區域；
（二）業主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
（三）業主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；
（四）業主委員會委員的資格、人數和任期；
（五）業主委員會換屆程序、補選辦法等；
（六）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
（七）業主大會印章的使用和管理。
第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：
（一）業主委員會的職責；
（二）業主委員會成員的分工及職責；
（三）業主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
（四）業主委員會工作經費的管理；
（五）業主委員會印章的使用管理；
（六）業主委員會工作檔案的管理；
（七）業主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。
第二節 首次業主大會籌備
第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：
（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上；
（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。
開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。
第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。
籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3。籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。
籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。
第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：
（一）本物業管理區域內的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）具有完全民事行為能力；
（四）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔；
（五）履行業主義務，按時交納物業服務費。
第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：
（一）物業管理區域劃分證明；
（二）房屋及其他建筑物面積清冊；
（三）業主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；
（四）建筑規劃總平面圖；
（五）附屬設施設備交付使用備案證明；
（六）綠化竣工證明；
（七）物業服務用房配置證明；
（八）專項維修資金交存證明；
（九）成立業主大會必需的其他文件資料。
第二十條 籌備組履行下列職責：
（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；
（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（五）確定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；
（六）制定業主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。
召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。
第二十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第三節 會議制度
第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。
（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。
依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。
第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。
未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。
第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。
第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主委員會基本職責
第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。
第三十三條 業主委員會履行以下職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第三十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：
（一）業主大會、業主委員會會議記錄；
（二）業主大會、業主委員會的決定；
（三）業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；
（四）業主委員會委員選舉及備案資料；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目；
（六）業主及業主代表的名冊；
（七）業主意見及建議。
第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。
第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。
業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。
第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。
第四節 產生和備案
第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
（一）遵守國家有關法律、法規；
（二）具有完全民事行為能力;
（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定的組織能力和協調溝通能力；
（六）身體健康，具備必要的工作時間。
社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。
第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名。籌備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。
業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。
第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。
第四十四條 業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。
業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：
（一）《業主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會工作規則；
（五）會議表決及其他相關資料。
備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。
第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。
業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。
業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。
第五節 會議制度
第四十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。
第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。
第六節 委員資格的終止
第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是該物業管理區域內的業主；
（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責；
（二）利用委員資格謀取私利；
（三）業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；
（四）拒不履行交納物業服務費、交存維修資金等業主義務的；
（五）在本物業管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；
（六）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；
（七）因其他原因不適合繼續擔任委員的。
第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
業主委員會換屆選舉
第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：
（一）起草本屆業主委員會工作情況的報告；
（二）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）確認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；
（四）將業主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；
（五）做好召開業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。
業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。
第五十六條 業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。
指導和監督
第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第六十條 業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。
第六十一條 按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第六十二條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第六十三條 業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。
第六十六條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
附則
第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
第六十八條 本規則自發布之日起施行。《武漢市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
附：
業主大會業主委員會備案表(略)
業主委員會委員基本情況(略)