開發商違約金可以抵物業管理費嗎

李女士20**年9月份購買了一套總價款180萬元的疊拼別墅,在與開發商簽訂的購房合同中寫明交房時間為20**年2月16日,如果逾期交房,開發商應當向業主支付違約金,每日的違約金為總房價的萬分之三。到了今年2月16日開發商沒能如期交房,直到7月20日,開發商才通知李女士辦理入住手續。當李女士要求開發商支付違約金后,開發商卻稱違約金已經折抵了物業管理費,并許諾李女士入住后免收二年物業管理費。這令李女士非常疑惑。那么,開發商用違約金折抵物業管理費的做法合理嗎?

李女士遇到的這種情況在實際中時有發生。應當明確的是:開發商在延期交房、應付業主違約金的情況下,提出免收一段時間物業管理費折抵違約金的做法是不合法的。

首先,物業管理費與違約金不能相抵。因為物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,是不同的合同主體。開發商向買受人支付“延期交房的違約金”,與業主向物業管理公司交納“物業管理費”也是兩個法律關系。從法律關系上來說,“延期交房的違約金”與“物業管理費”是不能相互抵消的。《中華人民共和國合同法》第九十九條規定:“當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外。”《合同法》雖然規定了抵消,但卻是基于相同的合同主體。用物業管理費折抵違約金雖然符合“債務的標的物種類、品質相同的”這一點,但是由于合同主體不同,所以不能適用《合同法》規定的抵消。

其次,對于“債務轉移”應簽訂協議。《合同法》第八十四條規定了合同轉讓中的“債務轉移”行為,即“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。”也就是說,開發商對買受人支付“延期交房違約金”的債務,如果轉移給物業管理公司承擔——折抵一年或二年的“物業管理費”,要經債權人——購房人同意。而且,司法實踐中,一般也要經債務的受讓人——第三人(物業管理公司)同意。而開發商在沒與業主協商的情況下就將違約金折抵成物業管理費顯然是不合法的。

同時,北京市相關管理部門規定,物業管理單位在收取普通居住小區物業管理費時,不得一次性預收多年的物業管理費。而開發商以“延期交房的違約金”抵消二年“物業管理費”的行為,事實上是變相收取一年以上的“物業管理費”。這種做法也是違法的。

需要提醒購房者的是,在開發商提出以違約金抵物業管理費時,購房者有權拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業管理費”相抵的行為;即使您與開發商及物業管理公司達成“債務轉移協議”,最多也只能折抵一年的“物業管理費”,其余仍應要求開發商支付違約金。購房者在辦理入住手續時,應留存與開發商逾期交房相關的書面違約證據。

篇2：物業管理費抵違約金合法嗎？

近來一些開發商在延期交房、應付業主違約金的情況下,提出以免收業主一段時間的物業管理費來抵消。業主認為“背著抱著一般沉”,往往就答應了。但是在實際履行過程中,往往出現這樣那樣的問題,甚至引發新的糾紛。究竟用物業管理費來折抵違約金的做法是否合法?買房人遇到這種情況應該怎么辦?物業費與違約金不能相抵

北京市英島律師事務所鄧澤敏、劉曉琳律師明確指出,物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,是不同的合同主體。開發商向買受人支付“延期交房的違約金”,與業主向物業管理公司交納“物業管理費”也是兩個法律關系,是截然不同的兩件事。因此,從法律關系上來說,“延期交房的違約金”與“物業管理費”是不能相互抵消的。《中華人民共和國合同法》第九十九條規定:“當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外。”《合同法》雖然規定了抵消,但是,是基于相同的合同主體。雖然用物業費抵違約金符合“債務的標的物種類、品質相同的”這一點,但是,由于物業管理與開發商賣房是兩個不同的法律關系,法律主體不同,因此,不能適用《合同法》規定的抵消。“債務轉移”應簽協議

在北京市商品房買賣中,這種用“延期交房的違約金”與業主應交的“物業管理費”相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢?鄧澤敏、劉曉琳二位律師認為,這種情況可以通過“債務轉移”的方式進行處理。這種做法實際上是《合同法》第八十四條規定的合同轉讓中的“債務轉移”行為,即“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。”也就是說,開發商對買受人支付“延期交房違約金”的債務,如果轉移給物業公司承擔——折抵一年或二年的“物業管理費”,要經債權人——買受人同意。而且,司法實踐中,一般也要經債務的受讓人——第三人(物業管理公司)同意。因此,為防患于未然,最好由三方簽訂一個“債務轉移協議”,以防開發商或物業管理公司反悔。折抵一年以上物業費違法

二位律師特別指出,債務轉移后,如果折抵一年或二年以上的“物業管理費”,這種做法是違法的。現行有關法規規定:禁止物業公司一次性收取一年以上物業費。而開發商以“延期交房的違約金”抵消一年或二年以上“物業管理費”的行為,事實上是變相收取一年以上的“物業管理費”。這種做法是違法的。提醒買房人在開發商提出以物業費抵違約金時,要注意三點:

第一、鑒于物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,買受人有權拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業管理費”相抵的行為;

第二、鑒于有關法規規定,禁止物業公司一次性收取一年以上物業費,所以即使業主與開發商及物業公司達成“債務轉移協議”,最多也只要折抵一年的“物業管理費”即可,其余仍應要求支付違約金;

第三、鑒于開發商可能否認逾期交房的違約行為,業主在辦理入住手續時,應留存相關的開發商逾期交房的書面違約證據。