物業知識教材：物業管理物業開發全過程介入

　　物業管理是建設與管理結合的紐帶，對于房地產開發企業來講，應在項目可行性研究階段就聘請專業水平較高、有一定管理經驗的物業管理公司介入。這樣不僅有利于完善項目的規劃設計，而且能夠避免由于選材不當，或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。對于物業管理公司來講，在具備一定管理經驗和專業技術人員的條件下，應主動申請參與房地產開發企業的物業開發全過程。在項目可行性研究階段，物業管理公司可憑實踐中獲得的經驗，提出物業管理方案；在規劃設計階段，物業管理公司可對規劃設計中易疏忽的問題提出指正意見；在施工階段，物業管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗收階段，物業管理公司可對工程質量提出嚴格要求。這樣不僅使物業管理公司對物業和各個部分充分了解，同時也使其成為有可能接受物業管理委托的公司。

　　一、提前介入，為實施物業管理奠定基礎

　　建管脫節是造成住宅小區管理滯后的主要矛盾之一。其主要表現：一是建設與管理各自為政，互不銜接；二是管理者不參與驗收交接，小區交接不規范，無具體標準。為了改變這種狀況，物業管理公司應提前介入小區建設工作。這樣可以有兩個方面的好處：

　　1.“兵馬未到，糧草先行”為小區的今后管理，奠定了堅實的基礎，提前介入小區建設工作，就可以從保一方平安、為群眾創造良好的居住環境出發，對物業建設的整個過程給予關注。可以全面了解小區建造的概況，參與小區的規劃、設計與論證，為將來管理打好基礎。建設中提出合理化建議，彌補不足；建成后，主動參與工程驗收，嚴格控制標準，不留后患。

　　2.從嚴把住“入住”關，實施全方位管理

　　“千里之行，始于足下”。小區管理，重在良好的開端，超前介入小區管理，就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業管理的意義，使政府部門、建設部門以及即將進住的業主(使用人)能給予理解與支持；然后制訂好小區管理契約，凡是入住小區的居民必須嚴格遵守小區綜合管理辦法，并自覺履行其規定的義務，與物業管理公司簽訂入住契約，凡不簽約者不予辦理房屋承租、戶籍登記；最后提前組建好專業隊伍，一旦業主(使用人)簽定入住契約進住小區內，就必須有人管理、有人服務，讓小區的居民感受到物業管理帶來的生活喜悅與舒適。

　　二、可行性研究階段

　　房地產開發企業在項目可行性研究階段，就應制定物業管理方案。物業管理方案的制定可由房地產開發企業完成也可由房地開發企業請物業管理公司代理完成。方案應確定物業管理的檔次，所需經營性用房及必要配套設備、設施和擬開展的服務內容，以及物業管理費的收費標準。物業管理方案的制定一般分為以下兩個步驟：

　　(一)確定物業管理的檔次

　　可根據物業的消費水平，合理確定管理規模。如果開發的物業是寫字樓，那么相應的管理服務標準就應適應物業本身的檔次，如果開發的物業是住宅小區，用戶普遍為中低收入者，則應考慮物業管理的服務費應適合居民的實際情況。

　　(二)制定物業管理方案

　　物業管理方案的主要內容包括：

　　1.物業管理機構的設置。物業管理公司應根據所管物業的用途及規模合理設置管理機構，制定各項管理制度，明確主要崗位職責。

　　2.物業管理的服務標準。物業管理的各項服務標準與其物業的檔次具有直接關系，具體服務項目可根據實際需要確定服務標準。

　　3.財務收支預算

　　(1)年度物業管理收支總額。

　　(2)每個產權人及使用人應交的各種費用。

　　(3)代收代繳費用。

　　三、把好規劃設計關

　　物業管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規劃。目前許多住宅小區在規劃設計時沒有考慮今后物業管理工作的開展，連一些基本的公共設施都沒有規劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區建成以后，再考慮實行物業管理需要建立公共設施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區，規劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具--自行車的車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業管理公司參與規劃設計非常重要。規劃設計是房地產開發建設的源頭，物業管理的早期介入應從物業管理的規劃設計階段開始。在市場經濟的大潮中，房地產開發企業要保持自己產品的競爭力，必須具有超前意識。所謂超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產品和居住環境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質量，更應該考慮房屋的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個房地產開發項目的建設需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年。科學的發展，技術的進步，經濟的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環境及技術的要求不可能停留在現有的水平上。對于房地產這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產，不可能像更換家用電器那樣簡便易行。因此，房地產項目的開發建設，就應從頭做起，具有超前意識。其中一種有效的方式就是在規劃設計階段，請熟悉物業管理的專業人員參與規劃設計方案的討論，發表意見，提出建議。

　　物業管理專業人員對規劃設計的參與職責主要表現在全面細致地反映物業管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，把它以咨詢報告的形式提交給設計單位并且責成其在設計中予以糾正。下面的一些問題物業管理企業都有責任和義務向開發企業和設計單位提出建議。

　　1.配套設施的完善

　　各類配套設施的完善，是任何物業充分發揮其整體功能的前提，房地產實行綜合開發的目的也在于此。如果配套設施等硬件建設造成先天不足，日后的物業管理很難搞好。

　　對于住宅小區，幼兒園、學校等公益事業，各類商業服務網點如商店、飲食店、郵電所、銀行等，小區內外道路交通的布置，環境的和諧與美化，尤其是人們休息交往娛樂的場所與場地的布置在規劃設計中應給予充分的考慮。對于寫字樓，商貿中心等，則商務中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。

　　物業管理企業根據以往物業管理的經驗和日后實施物業管理的需要，在上述方面應該提出意見和建議。

　　2.水電氣等供應容量

　　水電氣等供應容量是項目規劃設計時的基本參數。人們生活和工作質量的提高與改善，必然不斷增大對水電氣等基本能源的需求。設計人員在設計時，通常參照國標設計，而國標制定的是下限，因此規劃設計時，要充分考慮到地域特點和發展需要，要留有余地。不能硬套國標，否則不能正常使用或造成事故。

　　3.安全保衛系統

　　規劃設計時，對安全保衛系統應給予足夠的重視。在節約成本的前提下，盡可能設計防盜報警系統，給業主們創造一個安全的居家環境。如最好用報警系統替代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發生火災，就無法逃離現場。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。這在香港一些地區已有了血的教訓。

　　4.垃圾處理方式

　　根據各地不同情況，決定是否采用垃圾道。如采用，則應考慮如何通過管理來保持其清潔，使之不致成為一個異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應考慮如何在各樓道設垃圾桶，分發垃圾袋，并由專人收倒垃圾。此外，還應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等。

　　5.綠化布置

　　綠化主要應考慮氣候、環境、造型、布局等，特別要根據需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配。

　　6.消防設施

　　在建筑設計中，消防設施的配套設置有嚴格要求的。自動滅火器位置、自動報警機位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應利于防火、滅火。物業管理企業則更著眼于各種消防死角。例如樓樓的通道部分、電纜井部分在消防設計中一般都考慮不周，自動噴淋裝置也不可能顧及到每個角落(當然電路部分是怕水的)，所以物業管理企業就應建議在這些地方配備滅火器(電器部分應用二氧化碳滅火器)或滅火沙箱。

　　7.建筑材料選用

　　建筑材料的選用涉及到工程質量、造價與維修管理和防火安全。物業管理企業應根據自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設計單位提交一份各品牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設計單位擇優選用。

　　8.其他

　　規劃設計時，對室內各種線與設施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有一些易被忽視的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。如灶臺下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心就會碰到腦門，冰箱、洗衣機預留位置及下水口是否適當，電路接口是否足夠、位置是否合適等。類似這些細節問題，物業管理企業都有義務向設計單位提出，請其注意。

　　總之，設計階段，物業管理企業選派工程技術人員參加工程規劃設計的目的，是從有利于投資、綜合開發、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業管理的角度進行參謀，提出建議。

　　四、在規劃階段應注意的問題

　　房地產商在新建小區規劃設計時，往往會請規劃部門及設計院對所開發小區進行規劃、設計，但往往會忽視請物業管理公司共同參與規劃設計。專業設計部門與物業管理部門對小區規劃設計都有不同的著重點。有經驗的房地產商在請專業設計規劃部門設計時，同時會請有經驗的物業管理公司參與設計意見。這時被邀請的物業管理公司就應從平時物業管理對設計、規劃感覺不足及應注意那些方面等，提出物業管理公司的看法供房地產商及規劃、設計部門參考。

　　一般物業管理公司參與規劃設計可以從下面幾個方面考慮：實用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節能、節省維護維修費用等。

　　1.實用性

　　(1)房屋的采光--應做到每個房間均能得到自然采光。

　　(2)房屋的通風--盡量采用自然通風比較好的方位。

　　(3)房屋的隔(冷)熱--選用材料及附件、設計方案盡量能保溫，達到冬暖夏涼的效果。

　　(4)房屋實用率--盡量提高實用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。規劃、設計時注意實用率與不注意實用率的設計結果，會產生至少5%的實用率差值，即從業主利益考慮直接隱含影響了樓價的5%上升或下降的結果。比較典型的代表，如建綜合大廈，注意實用率的設計，每臺車所占位為20~25平方米，住宅利用率可達85%以上，而不注意實用率的設計，使每臺車所占位可高達40平方米，住宅利用率只有80%以下，當然超值豪華住宅另當別論。

　　2.美觀、耐用性

　　美觀與耐用兩方面處理得好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如，有些發展商為了純講美觀，突出一些造型，用夾板或鐵網、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型，特別一些公共部分，造成物業管理公司在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業管理公司和業主造成很大的后期經濟負擔。切記，房產物業的建設不能像做電影道具和模型一樣，只講究美觀，而不注意耐用，這種現象對于新入行經驗不足的發展商表現比較突出，開發商建設者應站在廣大業主的角度考慮問題，“房產物業是百年大計”的工作!這一項工作做得好，可使業主接樓后得到實惠，物業管理公司的維修量大量減少，發展商的信譽會越來越高!

　　影響房屋美觀除了建設前期的問題，還應考慮使用后期可能出現的問題，應盡量提到建設前期來解決。

　　例：住宅空調統一留位，防盜網門統一安裝，盡量減少二次裝修影響公共外觀不統一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時間銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。

　　3.功能性

　　除了正常規劃設計應考慮的功能性，下面提出一些常被忽視的功能性設施配備：

　　(1)住宅空調機留位及空調冷凝水集中排水管配備。

　　(2)集中“能源計量表”功能配備。如：水、電、氣能源計量表按功能區分集中安放入公共區間，不宜放入各業主家中，這樣在抄表時不用打擾業主，方便物業管理工作。另外，配備能源計量表往往只注意各業主的分表及本區總表，沒注意公共區域的分表配備，給后期的物業管理能源計量統計工作帶來不準確的弊端，所以應配備公共區域能源計量分表，以便后期物業管理計量統計工作。

　　(3)高層樓房維修、清潔外墻機具配備及留位，高層樓宇樓頂天面不宜做為花園賣出或贈送，否則不利于日后大廈外墻和天面維護工作的開展。

　　(4)各種指標牌，小區(大廈)平面圖、警示標志(牌)配備。

　　(5)水、電容量超前意識的配備。

　　(6)物業管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分攤。此工作做好了，可穩定物業管理公司管理人員隊伍，提高物業管理公司檔次，可減少物業管理費預算費用，減輕日后業主管理費負擔，可奠定物業管理的良性循環的基礎。

　　(7)垃圾處理。每層樓、每棟房、每個區都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施，這些設施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會擴大污染等。無垃圾處理能力的地區，房地產發展商要考慮處理垃圾設施。

　　(8)其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統，休閑、購物、娛樂等場所，綠化、道路、圍墻護欄等環境，郵政、儲蓄、交通、通訊等功能。

　　4.安全性

　　(1)有條件的小區、大廈，盡量設計成“封閉型”，以利治安管理。

　　(2)利用防盜、火災報警系統，安裝防火、防盜系統網絡，最好能聯接公安消防治安部門，遇事能得到及早發現，得到支持，減少損失。

　　(3)裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料。

　　(4)制做的防盜網一定要注意設置火災救生窗。

　　5.節能性

　　(1)中央空調系統，是日后物業的耗能大戶，此項工作做好，能為日后節省大量能源開支。做好此項工作除了請高水平空調設計師外，發展商還應在此項目上舍得投資，盡量提高系統的自動化程度，特別一些分區電磁閥、高靈敏度溫度控制器、保溫材料等不宜從簡處理，設計師在設備選型設計時(特別是一些配套電機選擇)不要出現大馬拉小車現象。

　　(2)公共區域照明，盡量采用節能燈，開關組合設計配備盡量細劃，不宜一個開關控制一片燈，應按每組燈的功能性要求配備開關。

　　五、對施工的介入

　　住房的質量是百年大計，絲毫馬虎不得。國家建設部根據近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質量而屢屢出現重大工程事故的狀況，發文明確規定重大工程執行招標投標制，執行建設監理制，同時向國際慣例靠攏。物業管理公司對施工過程介入，對搞好施工監理同樣有著十分重要的意義和作用。

　　為了加強對建設工程質量的監督和管理，明確建設工程質量責任，保護建設工程方面的合法權益，維護建設市場秩序，建設部已明文規定，我國的施工建設與國際慣例接軌，實行建設監理制，一批工程監理公司業已應運而生。工程監理制度的實施，對工程施工單位依法施工，保證工程質量，具有十分重要的意義，但即使聘請了水平很高的監理公司來監理，物業管理企業對施工過程的參與同樣有重要意義。

　　物業管理企業在施工階段的參與主要是確保工程施工質量。

　　一個項目在開發企業及施工單位交付使用的的幾十、上百年的使用過程中，只有業主和物業管理企業來面對各種可能出現的問題。如果物業管理企業對該物業的結構、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業管理企業有必要選派相應專業的人員參與施工質量監理，配合開發企業和施工部門共同確保工程施工質量。

　　對于開發企業和施工部門來說，物業管理企業參與工程施工質量管理，加強了力量，使工程質量又多了一份保證，同時又能保證竣工驗收、移交和日后管理的連續性，可為開發商節省時間，提高工程質量、縮短工期及增強售后服務的信譽。

　　物業管理企業參與工程施工質量監理的要點包括：

　　1.指導施工單位把好質量關

　　物業管理公司不僅接管新建樓宇，還要管理使用年限較長的物業。因此，他們對樓宇使用中常出現的各種工程質量問題有較多了解，如衛生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協調、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費，不致于遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。

　　2.掌握新物業的全部情況

　　施工單位完成施工任務，建好住宅小區，辦完移交手續后，他們不再有責任承擔該建筑的使用問題(當然不包括一年使用期)。在以后使用過程中，只有業主和物業管理公司來應付各種可能出現的問題。因此物業管理只有參與工程的建設，才可能對每一幢物業的內部結構、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業管理工作的開展奠定良好的基礎，否則就很難管理好物業，甚至無法管理。

　　3.物業管理公司參與施工監理有利于物業良性開發

　　對于施工單位來講，物業管理公司參與施工監理，加強了監理力量，某些影響使用功能的問題能及早發現、及早解決，使工程質量又多了一份保證；而對物業管理公司來講，由于從規劃設計到施工監理的全過程參與，能較全面地了解物業的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發商節約了時間，也為售后服務奠定了基礎。

　　4.按國家規定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發商一起認真進行技術交底和圖紙會審；

　　5.工程施工中國家現行有關法律規定、技術標準及合同不斷進行檢查，如：是否嚴格按設計要求施工，隱蔽工程的施工質量，使用的各種材料、備件是否符合質量要求等等。

　　六、物業管理公司對施工的監理

　　(一)何為監理

　　監理，從字面上可以簡單地理解為監督和管理。工程建設監理即對工程建設中的技術經濟活動進行監督和管理，使這些活動符合有關的法規、政策、技術標準、規范及合同的規定，促使工程進度、質量、造價按計劃實現。國家建設部已明文規定，中國的施工建設要向建設監理制過渡，向國際慣例靠攏，一批工程監理公司亦已應運而生。即使是聘請了監理公司來對工程建設進行監理，但物業管理公司對工程監理的介入同樣有重要意義。

　　(二)物業管理公司參與工程監理的內容

　　物業管理公司參與工程建設監理的主要內容是：

　　1.協助建設單位與承建單位編寫開工報告。

　　2.審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃，提出修改意見。

　　3.審查承建單位提出的材料和設備清單及其所列的規格與質量。

　　4.督促、檢查承建單位嚴格執行工程承包合同和工程技術標準。

　　5.檢查工程使用的材料、構件和設備的質量。

　　6.檢測工程質量，驗收分部分項工程，處理質量事故。

　　7.控制工程進度，認定工程數量。

　　8.檢查安全防范措施。

　　9.整理合同文件和技術檔案資料。

　　10.提出竣工驗收報告。

　　11.在物業投入使用后的保修階段，負責檢查工程狀況，鑒定質量問題責任，督促保修。

　　(三)物業管理公司參與工程監理的要點

　　在實際工作中，物業管理公司要參與對工程的工期目標、質量目標和費用目標進行控制。

　　1.工程進度監理

　　工程項目進度監理的目的在于采取管理措施，糾正施工進程的偏差，保證預定工期目標的實現。監理的基本方法是定期取得工程的實際進展情況，與計劃作出比較，從中發現問題，采取措施，防止進度拖延。

　　(1)實行工程進度監理首先要進行施工組織設計，即對整個工程項目通盤規劃，制定出經濟合理的規劃方案，對項目在人力物力、時間和空間、技術和組織上做出全面而合理的安排，以控制項目總投資、總工期、工程質量、主要材料和設備的供應。

　　施工組織總設計包括：施工的具體項目及其工作量、施工進度總計劃、開發建設工程布置和總平面布置圖(分區的市場管線施工示意圖、公用工程示意圖、各類房屋開工竣工示意圖、環衛綠化示意圖、施工場地及大型臨時設施總平面布置圖及根據上述內容綜合繪制的開發建設區的總平面布置圖。)

　　物業管理公司根據施工組織設計，要求參加項目施工的各單位做出具體的分部分項工程組織設計和單幢工程施工組織設計。

　　(2)控制施工進度計劃，實現進度控制須有一個科學、合理的工程項目進度計劃。在物業開發項目中，一般要編制項目總進度計劃、施工總進度計劃和作業進度計劃等等。

　　(3)實施對工程項目進度的控制，物業管理公司要對現場情況進行調查分析，協助解決工程項目建設中的問題，明確解決問題的措施、期限和承擔者，并督促其實現。

　　2.工程質量監理

　　(1)工程質量監理的任務

　　①督促承建單位建立工程項目質量保證體系。承建單位是工程的具體實施者，他們的工作直接影響工程質量，物業管理公司要協助監理單位須在項目開工前督促承建單位設置質量保證體系，包括設置質量管理目標、程序和辦法，設立質量檢查負責人，建立TQC小組等。

　　②設計過程的質量監控。設計過程是工程項目質量監控的起點。物業管理公司對方案和圖紙要進行認真的審核，對其中的質量問題提出質疑，并要求有關單位及時修改。

　　③材料、設備的質量監控。物業管理公司要協助監理單位嚴格督促有關方面按合同規定的質量要求組織訂貨、采購、包裝及運輸，以及按標準進行檢查和驗收，并按要求組織堆放、儲存、保管和加工。

　　④施工過程的質量監控。物業管理公司要督促發展商選擇優秀的、有信譽的施工單位，認真審查施工單位的技術水平、設備水平和管理水平等。在合同中明確對質量的規定及責任；督促承建單位認真執行工藝標準和操作規程，提高項目質量的穩定性；監理人員要對每個階側面、每個分部分項工程、甚至每道工序進行檢測與驗收；監理人員要做好質量記錄，并進行統計數字的分析處理，對不符合質量標準的活動加以處理。

　　(2)工程質量監理的實施

　　首先，物業管理公司要明確合同要求，對在建項目進行全面細致的調查研究，組織好質量控制體系，配備能夠勝任工作的監理人員，明確其質量控制責任。

　　其次，要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容是：要開始的工作；工作檢查情況及對工作的要求；施工中的檢驗或現場試驗情況以及其他工作情況。

　　最后，對通過檢查、試驗、測量等手段發現的各種問題，要提出解決問題的辦法，并及時向發展商通報情況。

　　3.工程造價監理

　　工程造價監理是在不影響工程進度、質量和安全施工的條件下，確保工程費用不超過合同規定標準所采取的控制活動。這種控制可以從工程項目的全過程和工程造價構成二方面來進行。

　　(1)對工程項目的全過程進行造價控制

　　①設計階段的造價控制

　　對工程項目的造價控制始于設計階段。監理人員在這個階段要注意對設計方案進行審核，如發現設計方案的費用估算超出控制投資額的范圍，應及時對設計方案提出修改意見；監理人員還可以通過現場踏勘，發現設計方案在哪些方面可以進行優化，向設計單位提出更改意見。

　　②施工階段的造價控制

　　施工階段的造價控制，要從審查每個工程和分部分項工程的清單、單價入，按形象進度擬定撥款計劃。要選擇最佳的施工速度，嚴格把好按進度撥款關、應及時掌握和詳細記錄修改設計、變更工程量、增減工程項目等情況。當無法預計的情況發生時，如水文地質情況變化、設備材料的延期交貨、價格調整等都應詳細記錄合理分析，以分清甲乙方責任，為索賠作準備。

　　(2)對工程造價構成的控制

　　從工程造價構成的角度進行控制，可以分為直接費用的控制和間接費用的控制。

　　①直接費用的控制

　　直接費用是構成工程造價的主要部分，因此是進行造價控制的重點。對直接費用的控制，首先要將實際費用與工程預算比較，通過對預算和實際完成量所支付的人工、材料、機械臺班費和其他直接費用的分析比較，看出超支節余情況及趨勢；其次要對工程單價進行分析，可以根據各工程每個月以及累計完成的實物工程量和相應的實際費用，求出各工種每月以及累計的實際工程單價，再與預算單價進行對比，從中分析超支或節約的原因。

　　②間接費用的控制

　　間接費用一般按合同規定的直接費用的百分數提取，這項費用由于直接費用的變動而發生變化，監理方對間接費用的控制采取兩項措施：其一是審核承建單位計算間接費用依據的合理性，其二是根據直接費用的變動處理間接費用的提取。

　　(四)對新建小區施工監理

　　物業管理公司參與新建小區的施工監理，它與發展商對施工的監理，同樣有著不同的著重點。由于長期的物業管理工作，物業管理公司對樓宇多發質量問題的部位有著充分的了解，因而物業管理公司參與施工管理，可防范完工后樓宇出現有礙使用的質量問題和施工期遺留問題，從而減輕以后的維修、保養開支。

　　1.參與方式

　　作為物業管理公司，對于施工單位無直接的經濟干預權，其參與施工監理的身份是：全體購房小業主的代表，由發展商邀請參與施工監理，就施工過程中施工設計、施工方法、施工質量進行監察，并對其中影響樓宇質量、實用性及維護保養的問題，向發展商提出意見，提醒發展商加以防范，并由發展商督促承建商糾正、補救。

　　2.監理重點

　　由于我國房地產市場的一度高潮，導致建筑市場的興旺，建筑市場如雨后春筍般涌現出許多的承建商，其技術力量、素質參差不齊。同時因我國經濟不發達，設計規范不可能把結構、裝飾、防滲的等級一下子提得很高，從而使許多樓宇建成后出現問題，增加了管理難度。因此，應將以下這些部位的施工作為施工監理重點：

　　(1)地下室工程。地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項：

　　--無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

　　--采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。

　　--采用水泥砂漿防水層，除按設計及規范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續施工，各層緊密貼合不留施工縫。

　　(2)回填土工程。回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。

　　(3)樓面、屋面砼工程。樓面、屋面砼工程質量，通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

　　--鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。

　　--砼澆注：除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外，鑒于物業常見質量問題，物業管理公司參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理，有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題，通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。

　　(4)砌筑工程。建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

　　(5)裝飾工程。

　　--外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監督。

　　--內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。

　　--地面：廚、廁地面，作為濕區應重點監理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。

　　(6)門窗工程。木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

　　(7)給排水工程。

　　給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

　　排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。

　　(8)機電安裝工作。

　　(五)對業主二次裝修的施工監理

　　業主對戶內的二次裝修涉及土建、裝飾、水電等工程，故進行監理時應注意：

　　(1)制止任何對承重墻體、剪力墻體的開孔、拆卸行為。

　　(2)制止未經有關部門批準而進行的煤氣、供暖、供冷、水電管線的遷移、改向。

　　(3)樓地面飾面的打鑿，可禁用大錘敲擊，應用小鑿子以非垂直角度輕輕打鑿。

　　(4)對新加砌的間墻的位置選用的砌筑材料進行審定、監管。

　　(5)對整體裝修須增加的樓面荷載進行監控，確保不超出結構承載能力。

　　(6)對涉及公共管線的工程嚴格監控。

　　(7)要求業主做好戶外作業的安全工作，同時做好防止高空墜物的措施。

　　(8)廚房、衛生間地面如更換飾面，要求業主做好防水處理，浴缸、坐便器的更換，對排水、排污管按全部施工工藝嚴格要求，以避免造成滲漏。

　　(9)監理業主有否私自增加接入公用天線網絡的電視機臺數。

　　(10)戶內用電系統不得超出原有額定用電功率，且必須保留總的漏電開關。

　　(六)對日常維護外發標的工程管理

　　在超出物業管理公司自身能力的維修、維護，新增小項目等工程，常需向外招標發包，工程發包管理一般有以下方面：

　　(1)承包單位的資質、資信審核。

　　(2)由兩家以上的單位就物業管理公司制定的維護方案或由承包單位制定相應方案進行報送預算、圖紙，由專業技術人員審定方案、造價。

　　(3)簽訂公平合理、互為制約的發包合同。

　　(4)核定承包商進場施工人數，約束其到物業部辦理出入證，并按規定控制施工時間，指定施工用水源、電源。

　　(5)約束施工人員保持施工場地以外的環境清潔，高峰時間不得使用電梯，超重、超長、腐蝕性、易燃性材料不得進入電梯，進入樓宇采取相應保護措施。

　　(6)任何施工人員攜帶任何物料離場，均應辦理放行手續。

　　(7)施工現場由施工方配置足夠的滅火器材，施工現場如需動火，須監督施工方辦理動火證，并由保安隊派人在現場監控。

　　(8)由工程部派相關專業的技術人員現場監理、驗收工程。

　　(9)在承包商完成工程并通過驗收后，督促其辦理退場手續，拆除施工期間拉設的水電管線，清理場地，退回出入證。

　　七、把好工程質量驗收關

　　(一)驗收的作用與意義

　　1.參加驗收的重要性

　　作為百年大計的每一幢房屋，其質量的好壞將對房屋的壽命產生永久影響，而這一局面，最終只有物業管理公司和業主來承擔。所以從某種意義上來講，物業管理公司應具有工程驗收的權利和爭取質量補償的權力。因為物業管理公司一旦接受物業之后，便要開展物業管理工作，如果施工存在的房屋質量問題不解決，拖到售后服務管理中進行，必然會給物業管理公司增加負擔。本身收費微薄的物業管理公司剛剛進入管理，就要投入一定的經費來負責修理，實在是心有余而力不足。因此，物業管理公司應站在業主的立場上，代表其利益，參加工程驗收。對于確實存在的各種質量問題，物業管理公司應協助開發商一起向建筑承包商索賠，最好的辦法是預先扣留部分款項作為補償金，留給物業管理公司專門應付日后出現的質量問題。物業管理公司在驗收時，不僅要驗收現時工程的狀況，還應考慮到使用一段時間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標、搶任務，在匆忙中完成，常存在驗收時其質量還好，但過不了多久，甚至居民剛搬進住宅小區，就出現房屋質量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對其施工質量向保險公司投保，保單及日后索賠由物業管理公司辦理。

　　值得注意的是，gg開放以來，由于經濟建設發展迅猛，基本建設需求量急增，基本建設隊伍迅速擴大，其施工質量出現好差懸殊過大；同時由于市場經濟的一些負面效應，以及社會上一些腐敗的東西也影響著各級政府管理人員及開發商，往往驗收階段變成了熱熱鬧鬧走過場，一頂十分嚴肅的工作有時便走了樣，使一些低劣質量的工程蒙混過關。前一階段國內報紙上連續報道的幾起嚴重的房屋倒塌事故，正是劣質工程的結果。

　　2.驗收時，要細致入微，鐵面無私

　　前面已談到房屋工程質量問題對物業管理產生不良影響將是相當長久的，給管理帶來的障礙是巨大的。所以，物業管理公司在進行工程驗收時，必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理工作帶來難度，也將影響業主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；細微之處，如所用材料的性能，供電線路的導線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安全標準，各戶預留孔道(如電話預留孔、有線電視預留孔等)是否齊全等。對于高層建筑，還需要對電梯、水泵等設備進行負載運行試驗。驗收的原則是實事求是，鐵面無私。查出來的問題，該返工的責成施工隊返工，屬于無法返工的問題，應索賠。返工達不到要求，不予簽字。只有嚴格要求，才能保證質量，為今后的物業管理帶來方便。

　　(二)組織驗收小組

　　由物業管理部門牽頭，組織機電安裝維修工程部和管理處的有關人員組成驗收小組；驗收小組應在驗收前完成以下工作：

　　1.提前派出部分工程技術人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能、產地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養護打下基礎。

　　2.主動與開發商的地盤和承建單位聯系，協商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開始交接日期等。

　　3.與地盤、施工單位雙方制定驗收方案，統一驗收標準。

　　4.準備竣工驗收的表格資料：

　　A.房屋接管驗收表

　　B.室內接管驗收遺留問題統計表

　　C.公共配套設施接管驗收遺留問題統計表

　　E.機電設備接管驗收表

　　F.機電設備接管驗收遺留問題統計表

　　(三)竣工驗收及驗收種類

　　物業的竣工驗收是指一項物業建筑生產的最后一個階段。物業的竣工是指該物業所屬的工程項目經過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用或投產的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時，需經開發商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續，建筑商把物業交給開發商，這一交接過程稱之為驗收。

　　竣工驗收是建筑商與開發商之間發生的一個法定手續，通過驗收能明確責任，如工程達到設計或合同要求，經驗收后，就可解除合同義務。從物質形態上說，建筑商完成了一項最終建筑產品，而開發商也完成了該物業的開發任務；從經濟關系上說，建筑商即可解除對開發商承擔的經濟和法律責任。

　　建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。

　　1.隱蔽工程驗收

　　隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質量，防止留在質量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現行技術規范，驗收是由開發商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。驗收以施工圖的設計要求和現行技術規范為準。技術規范與施工圖說明要求不符時，以施工圖說明要求為準。經檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗收的依據之一。

　　2.分期驗收

　　所謂分期驗收，是指分期進行的工程項目或個別單位工程在達到使用條件，需要提前動用時所進行的驗收。例如一些住宅區，當第一批房屋建成后，即可驗收，使完成的建筑產品及時投入使用，發揮投資效益。

　　3.單項工程驗收

　　所謂單項工程驗收，是指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，施工單位便可向建設單位發出交工通知。建設單位在接到施工單位的交工通知后，應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部位施工記錄以及工程有否漏項情況等，然后再出面組織設計單位、施工單位等共同進行交工驗收。

　　4.全部工程驗收

　　整個建設項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。大型建設項目的全部工程驗收工作應在做好驗收準備的基礎上，按預驗收后正式驗收的順序進行。進行預驗收須由建設單位、設計單位、施工單位及有關部門組成預驗收工作組。其主要工作是：

　　(1)檢查、核實竣工項目準備移交給建設單位的所有技術資料的完整性、準確性；

　　(2)檢查每一單位工程的建設標準及施工質量，對工程隱患和遺留問題提出處理建議；

　　(3)排解驗收中有爭議的問題；

　　(4)督促返工、補做部分工程的修竣及收尾工程的完工；

　　(5)檢查“三廢”治理措施的情況；

　　(6)向驗收委員會提交預驗收報告。

　　正式驗收即由驗收機構進行驗收。大型建筑工程項目由國家主管部門或由工程項目的主管部門會同所在省、自治區、直轄市組建驗收委員會；中小型工程項目按隸屬關系，由上級主管部門或工程項目所在省、自治區、直轄市組建驗收委員會(或驗收組)。驗收委員會應由主管部門、建設單位、設計單位、施工單位、投資銀行以及統計、勞動、物資、環保等單位的有關專家參加。

　　(四)竣工驗收的依據、標準及主要工作

　　1.竣工驗收的依據

　　(1)上級主管部門的有關文件。

　　(2)開發商和建筑商簽訂的工程合同。

　　(3)設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。

　　(4)國家現行的施工技術驗收規范。

　　(5)建筑安裝統計規定。

　　(6)對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。

　　2.驗收的標準

　　(1)工程項目按照工程合同規定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規定的質量標準，能夠滿足使用要求。

　　(2)竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常。

　　(3)設備調試、試運轉達到設計要求。

　　(4)建筑物周圍2米以下的場地清理完畢。

　　(5)技術檔案資料齊全。

　　(五)竣工驗收的程序

　　竣工驗收一般按下列程序：

　　(1)根據建設項目(工程)的規模和復雜程度，確定分兩個階段(初步驗收和竣工驗收)或一次性竣工驗收；

　　(2)在竣工驗收前，由建設單位組織施工、設計及使用等有關單位進行初驗；

　　(3)建設項目(工程)全部完成，經過各單位工程的驗收，符合設計要求，并具備竣工圖表、竣工決算、工程總結等必要文件資料，由項目(工程)主管部門或建設單位向負責驗收的單位提出竣工驗收申請報告。

　　竣工驗收由建設單位組織會同設計單位、施工單位和政府工程質量監督部門等共同進行。驗收委員會或驗收組負責審查工程建設的各個環節，聽取各有關單位的工作報告，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面作出全面的評價。不合格的工程不予驗收；對遺留問題提出具體解決意見，限期落實完成。

　　(六)驗收時所需移交的材料

　　在建設項目竣工驗收前，施工單位應將有關技術資料系統整理，分類立卷，在驗收時交建設單位歸檔保管，以適應生產、維修的需要。驗收時移交的技術資料主要有：

　　(1)竣工工程項目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結構、層數、面科學分析、裝修標準、開工竣工日期等；

　　(2)設備清單，包括設備名稱、規模、數量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；

　　(3)工程項目竣工圖；

　　(4)材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制件的荷載試驗記錄，自動控制儀表的調試記錄；

　　(5)隱蔽工程驗收記錄；

　　(6)土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝校正記錄、預應力構件施工記錄等；

　　(7)設備安裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、空調、電氣、電信、通風、供水、供氣(煤氣、蒸氣等)、消煙滅火、防暴報警、電視監控等工程的檢查和試驗記錄等；

　　(8)建筑物、構筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；

　　(9)工程質量事故的發生和處理記錄；

　　(10)圖紙會審記錄，設計變更通知和技術核定單；

　　(11)關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明；

　　(12)有關該工程項目的其他重要技術決定和文件。

　　在上述文件中，竣工圖是一份非常重要的資料。所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地上地下建筑物、構筑物等情況的一項技術檔案文件，也是工程交付驗收以后的改建、擴建、維護的資料依據。工程竣工驗收前，建設單位應組織、督促和協助各設計、施工單位各自負責竣工圖編制工作。繪制和整理工程項目竣工圖，應根據具體情況的不同，加以區別對待，具體要求如下：

　　凡嚴格按施工設計圖施工，施工中對原施工設計沒有任何變動的，可由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記，即可作為竣工圖。

　　凡在施工中對原施工設計作一般性設計變更，而又能將原施工圖經修改或補充后改為竣工圖的，可不必重新繪制竣工圖，但必須由施工單位負責在原施工圖上注明修改的部分，并附上設計變更通知單和施工說明，再加蓋“竣工圖”印記才能作為竣工圖。

　　凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有重大改變者，均應重新繪制改變后的竣工圖。由于設計原因造成的，由設計單位負責重新繪制；由于施工原因造成的，由施工單位負責重新繪制；由于其他原因造成的，由建設單位自行繪制或委托設計單位繪制。重新繪制的竣工圖必須與實際情況相符，并由承擔施工的技術負責人審核簽認。

　　如果竣工圖不準確、不完整，不符合存檔要求，則不能辦理工程項目驗收移交手續。

　　大、中型建設項目和城市住宅小區建設竣工圖不得少于兩套；一套交付使用部門(或管理部門)；一套交技術檔案部門長期保存。特別重大的項目，應增編一套交由國家檔案館保。小型建設項目的竣工圖不得少于一套，由使用部門(或管理部門)保管。

篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。