物業(yè)知識(shí)教材:委托房產(chǎn)銷售
現(xiàn)今的中國與所有經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的國家和地區(qū)(如50年代的歐洲，60年代的日本，70年代的亞洲“四小龍”等)，有著一樣的歷程，社會(huì)生產(chǎn)力空前提高，經(jīng)濟(jì)增長迅速，市場形勢發(fā)生了重大變化。一方面，商品供應(yīng)大大增加，新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，買方市場全面形成;另一方面由于政府采取了一系列刺激需求的政策，使市場需求在量和質(zhì)兩方面都大為提高了。中國的房地產(chǎn)市場隨著政府對(duì)住房制度改革的步伐，由誕生走向逐漸成熟，其間80年代到90年代，某些區(qū)域的樓價(jià)整整漲了10倍，使更多的投資者從旁觀到積極涌躍地加入。
比如淘金花園于1991年底推向市場，開始對(duì)外銷售樓花，盡管對(duì)于這些樓宇住宅單位進(jìn)行的完全是一種期貨交易，但仍在短短的幾日時(shí)間里銷售一空。當(dāng)時(shí)政府的政策法規(guī)在許多方面尚未完善，買賣雙方使用發(fā)展商印制的預(yù)售合同，在發(fā)展商處就可以辦理轉(zhuǎn)名，使“炒樓”活動(dòng)相當(dāng)?shù)幕钴S。淘金花園于1993年12月1日提前一個(gè)月交樓(不僅可以按時(shí)交樓，并提前了整整一個(gè)月，這在當(dāng)時(shí)是絕無僅有的)，但從業(yè)主名冊(cè)上看見，第一批的買家已所剩無幾了。顯然，購房者中間除了一部分是為了解決自己使用房屋問題外，還有其他許多投資者。
一、投資經(jīng)營
對(duì)于投資房地產(chǎn)的經(jīng)營者來說，主要有以下三種操作形式:
1.公司化、集團(tuán)性操作
這一類的買家，通常為一些大公司及大財(cái)團(tuán)，他們實(shí)力雄厚，資金充足，往往一次購入整幢物業(yè)或數(shù)十個(gè)住宅單位的期貨，在價(jià)格上可以低于現(xiàn)貨，并利用產(chǎn)業(yè)投資中的高低潮，周而復(fù)始地進(jìn)行低買高賣的操作獲取利潤。另外，物業(yè)從長遠(yuǎn)角度看有升值潛力，而且租金的收益率又超過銀行按揭利率，投資者還會(huì)考慮長線投資來謀求更高的利潤。
2.專業(yè)化操作
這類買家有地產(chǎn)專業(yè)公司或進(jìn)行地產(chǎn)專業(yè)的人士以及熟悉地產(chǎn)運(yùn)作程序及法律條例的人士，他們比較注重收集物業(yè)的最新情況、資料，并掌握著市場的最新行情、動(dòng)態(tài)等市場信息，與地產(chǎn)發(fā)展商及其政府相關(guān)行業(yè)有一定的商業(yè)聯(lián)系，從事有組織的買賣，并利用所掌握的市場信息進(jìn)行時(shí)間差的操作而獲取高額的利潤。
3.獨(dú)自型操作
這類買家以單獨(dú)行動(dòng)為主，其中不乏成功的例子，并通過自身的運(yùn)作逐步掌握房地產(chǎn)政策、法規(guī)，逐漸地步入專業(yè)人士的行列。但仍有一些投資者因?yàn)橘Y金雄厚，實(shí)力不菲，盲目入市又缺乏自己的主見，對(duì)遠(yuǎn)景缺乏正確的判斷，又易受宣傳媒介的誤導(dǎo)，不能很好地把握機(jī)會(huì)，最后損失慘重。
綜上所述，在物業(yè)管理的過程中，無論是長線投資，還是短線投機(jī)，追求小的風(fēng)險(xiǎn)、好的經(jīng)濟(jì)效益是他們的共同特性。而投資房地產(chǎn)賺錢的愿望最終要通過市場實(shí)現(xiàn)，這樣，在物業(yè)管理中不可避免地逐漸生成了一個(gè)房地產(chǎn)的三級(jí)市場。
所謂三級(jí)市場是相對(duì)于一級(jí)市場及二級(jí)市場而言的。一級(jí)市場是指土地轉(zhuǎn)讓的市場，對(duì)于中國也就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場，通常由政府有關(guān)部門有計(jì)劃地進(jìn)行，將土地的供應(yīng)及開發(fā)納入城市規(guī)劃。二級(jí)市場是指發(fā)展商在獲得一級(jí)市場中的土地使用權(quán)后，通過包裝、建設(shè)等行為將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的交易市場。三級(jí)市場則是業(yè)主通過獲得二級(jí)市場中的物業(yè)再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣、出租、抵押等交易活動(dòng)的市場。所以房地產(chǎn)市場中這三個(gè)級(jí)的市場可以說是緊密相聯(lián)的，共同繁榮、共同興旺是一種良性的循環(huán)，反之則可能步入惡性循環(huán)。物業(yè)管理的營銷活動(dòng)，則主要是開發(fā)三級(jí)市場，這既是為業(yè)主提供的一項(xiàng)服務(wù)，又是謀求長遠(yuǎn)發(fā)展、擴(kuò)大生存空間的一項(xiàng)重要舉措。
業(yè)主委托物業(yè)管理公司銷售流程。
二、營銷操作
業(yè)主在高利潤的驅(qū)使下或業(yè)主急需兌現(xiàn)，又沒有時(shí)間或精力、經(jīng)驗(yàn)親自操作，通過委托專業(yè)人士放盤是一種較為行之有效的辦法，其中，委托物業(yè)管理公司則是多數(shù)人的選擇。具體操作有以下幾個(gè)步驟。
第一步，業(yè)主前往物業(yè)管理公司放盤，公司應(yīng)了解清楚業(yè)主的意圖，并真實(shí)準(zhǔn)確地向業(yè)主提供情況及有益的建議。
第二步，公司應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主填寫委托書，包括詳細(xì)填寫物業(yè)地址、房屋類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，并商議制訂出能真實(shí)地反映出物業(yè)價(jià)值的價(jià)格、付款方式及要求等，在聯(lián)系人及聯(lián)系電話方面，應(yīng)考慮到方便及時(shí)，并應(yīng)盡可能地聯(lián)系到業(yè)主本人，要讓業(yè)主本人清楚地知道:
?、贂r(shí)間就是金錢，保持即時(shí)清晰的聯(lián)系及溝通是極其重要的，低進(jìn)高出是投資成功的基本原則，把握時(shí)機(jī)，時(shí)間至關(guān)重要。
?、诩热珯?quán)委托，就應(yīng)給與充分的信任，中間應(yīng)盡可能地避免第三人、中間人，由于事不關(guān)己所以屢屢誤事，在這方面我們所接觸的教訓(xùn)太多。
?、墼谡麄€(gè)過程中要抱平常心，由于投資都會(huì)存在高潮、低潮，所以在有價(jià)無市的時(shí)候，要能夠接受現(xiàn)實(shí)，并正確地修改自己的計(jì)劃。
④除需準(zhǔn)備齊全的資料以外，還需將房屋根據(jù)情況盡可能地內(nèi)外裝修，要知道俗話說“人靠衣裝，佛靠金裝?！?/p>
第三步，指導(dǎo)業(yè)主填完委托書，并對(duì)手頭上的資料進(jìn)行整理及分析，應(yīng)將所收集到的業(yè)主資料(產(chǎn)權(quán)證、合同、公證書、平面圖、發(fā)票、委托書等)的復(fù)印件及時(shí)地輸入電腦存檔，每一位經(jīng)紀(jì)人員都要對(duì)所有資料了如指掌，然后根據(jù)所得到資料的真實(shí)情況尋找買主。
第四步，在尋找買主時(shí)首先必不可少的是廣告宣傳，散發(fā)、張貼海報(bào)傳單等方式進(jìn)行，以吸引顧客;其次準(zhǔn)備接聽電話、安排來訪或直接與買主進(jìn)行洽談。這些都是對(duì)每一位經(jīng)紀(jì)人員的考驗(yàn)，一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)憑著自己的三寸不爛之舌，牽線搭橋成人之美。接下來是接待來訪者看屋。要注意:
①經(jīng)紀(jì)人員切忌一問三不知，這樣等于趕走顧客。
②應(yīng)直接帶買主看樓，避免中間出現(xiàn)第三者。因?yàn)槊恳晃煌顿Y買屋者一般都慎重，要仔細(xì)考察以確定自己的投資意向。很少有人將這么一件大事假手第三者，以避免出現(xiàn)難以預(yù)料的事情。
?、郾苊庠L客是其他中介經(jīng)紀(jì)人或市場調(diào)查員等，因?yàn)樗麄兊哪康牟⒉皇琴I主，以免無謂地將自己的商業(yè)資料與他人分享。
④應(yīng)清楚買主投資的目的是自住、短線投機(jī)還是長線投資。
⑤督促買賣雙方確定價(jià)格及其他事宜。
第五步，一旦與買主確定了價(jià)格及付款條件等要求以后，要以盡快的速度，在最短的時(shí)間里勸說買主成交，并留下定金，以免錯(cuò)失良機(jī)。買主付了定金以后，接著就要準(zhǔn)備各項(xiàng)文件、表格、資料等準(zhǔn)備過戶，并結(jié)清賣方前期所拖欠的所有費(fèi)用(如管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等)，維護(hù)買主及物業(yè)管理公司的利益。轉(zhuǎn)名(轉(zhuǎn)契)過戶一定要前往房地產(chǎn)管理局交易所按照政府的有關(guān)規(guī)定、政策進(jìn)行，并自覺遵守國家法令、法規(guī)繳納有關(guān)稅費(fèi)。私下自行簽訂買賣合同，自行過戶皆是無效的，也不受國家法律的保護(hù)。
第六步，在完成過戶工作以后，要保存好各項(xiàng)資料及過戶的有關(guān)手續(xù)，應(yīng)及時(shí)知會(huì)管理處調(diào)整記錄，將有關(guān)資料輸入電腦，登記備案，并更改或備注以往所存資料。
篇2：鞍山市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例(2012修正)
鞍山市城市房產(chǎn)管理條例(20**修正)
《鞍山市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例》經(jīng)2000年10月31日鞍山市十二屆人大常委會(huì)第20次會(huì)議通過，2000年11月28日遼寧省九屆人大常委會(huì)第19次會(huì)議批準(zhǔn)；根據(jù)20**年2月9日鞍山市十四屆人大常委會(huì)第29次會(huì)議通過、20**年3月30日遼寧省十一屆人大常委會(huì)第28次會(huì)議批準(zhǔn)的《鞍山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定》修正。《條例》分總則、房產(chǎn)行政管理、房屋使用管理、房屋修繕、房產(chǎn)交易、法律責(zé)任、附則7章45條，自20**年1月1日起實(shí)施?！栋吧绞谐擎?zhèn)公有房產(chǎn)管理暫行辦法》予以廢止。
鞍山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定
?。?0**年2月9日鞍山市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第29次會(huì)議通過，20**年3月30日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第28次會(huì)議批準(zhǔn)）
鞍山市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第29次會(huì)議決定，修改下列地方性法規(guī)：
............。
五、《鞍山市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例》
1.將第十條第二款修改為：“經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋所有人必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理意見及時(shí)加固或者修繕治理?！?/p>
2. 將第十五條第一款修改為：“公有房屋承租人必須嚴(yán)格履行租約規(guī)定，按月交納租金?！?/p>
3.刪去第六章。
4.刪去第四十七條。
5.刪去第四十八條。
6.刪去第五十一條。
............。
本決定自公布之日起施行。
鞍山市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例(20**修正版全文)
目錄
第一章 總則
第二章 房產(chǎn)行政管理
第三章 房屋使用管理
第四章 房屋修繕
第五章 房產(chǎn)交易
第六章 法律責(zé)任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)城市房產(chǎn)管理，維護(hù)房產(chǎn)市場秩序，保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 凡在鞍山市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)使用房產(chǎn)，從事房產(chǎn)交易，實(shí)施房產(chǎn)經(jīng)營、管理的單位和個(gè)人，均須遵守本條例。
第三條 房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和規(guī)章，依法納稅。房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
第四條 鞍山市房產(chǎn)行政管理部門是本市房產(chǎn)行政主管部門，對(duì)全市城市房產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一管理和監(jiān)督。
建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)、土地、工商、物價(jià)、技術(shù)監(jiān)督等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)共同做好房產(chǎn)管理工作。
第二章 房產(chǎn)行政管理
第五條 國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位及軍隊(duì)管理的國有房屋屬于國家財(cái)產(chǎn)，由國家授權(quán)的單位依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
集體所有的房屋，由集體組織依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
私人所有的房屋，由房屋所有人依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第六條 自管自有房產(chǎn)的單位實(shí)行資格審查制度。自有房產(chǎn)單位必須經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門審批，取得《鞍山市自管房產(chǎn)單位管房資格證》后，方可對(duì)自有房產(chǎn)進(jìn)行自管。
未取得《鞍山市自管房產(chǎn)單位管房資格證》的，其房產(chǎn)可由房產(chǎn)行政主管部門委托具有管房資格的房產(chǎn)管理單位進(jìn)行托管。
自管房產(chǎn)單位必須執(zhí)行國家有關(guān)房產(chǎn)管理的方針、政策、法律、法規(guī)，接受市房產(chǎn)行政主管部門的行業(yè)管理、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。
第七條 城市私有房屋所有人不能管理其房屋時(shí)，可出具委托書委托代理人代為管理。
私有房屋所有人下落不明且無合法代理人或權(quán)屬不清的房屋，由房產(chǎn)行政主管部門指定的房產(chǎn)管理單位代管。
前款代管房屋因天災(zāi)或其他不可抗力遭受損失時(shí)，房產(chǎn)行政主管部門和房產(chǎn)管理單位不負(fù)賠償責(zé)任。
第八條 政府可以向具有本市常住戶口的最低收入的住房困難家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房，即廉租住房。廉租住房的來源如下：
?。ㄒ唬v退的并符合政府規(guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的原有公有住房；
?。ǘ┳畹褪杖爰彝コ凶獾姆险?guī)定的建筑面積或者使用面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)住公有住房；
?。ㄈ┱蛦挝回?fù)責(zé)出資興建的用于廉租的住房；
?。ㄋ模┱蛦挝怀鲑Y購置的用于廉租的住房；
?。ㄎ澹┥鐣?huì)捐贈(zèng)的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房；
?。┱鶕?jù)實(shí)際情況采用其他渠道籌集的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。
第九條 全市房屋安全鑒定工作由市房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。下列行為必須由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)施方案的安全審定，并會(huì)同有關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施：
?。ㄒ唬?duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的；
?。ǘ┰诜课萃鈮w、屋面設(shè)置大型廣告牌匾、通訊設(shè)施的；
?。ㄈ┰诜课萆襄^固或拉錨的。
上述行為造成房屋損壞的，行為人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修復(fù)措施或賠償損失。
第十條 房屋出現(xiàn)影響使用安全跡象或使用行為可能造成安全隱患的；房屋接近或達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的，房屋所有人或使用人必須向房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)提出房屋安全鑒定申請(qǐng)，并承擔(dān)鑒定費(fèi)。
經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋所有人必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理意見及時(shí)加固或者修繕治理。
第十一條 異產(chǎn)毗連房屋的使用與維修，應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商的原則正確處理。如果毗連房屋所有人、使用人需要改變房屋用途、結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)征得其他毗連房屋所有人的書面同意。
異產(chǎn)毗連房屋所有人或使用人因房屋使用發(fā)生糾紛時(shí)，糾紛的任何一方均可以申請(qǐng)房產(chǎn)行政主管部門調(diào)解、處理，也可以直接向人民法院起訴；因房屋維修發(fā)生糾紛時(shí)，按照先維修房屋后調(diào)解糾紛的原則處理。
第十二條 城市新建住宅區(qū)和共有設(shè)施設(shè)備齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)由政府組織整治，達(dá)到規(guī)定的條件后實(shí)行物業(yè)管理。
房屋開發(fā)單位移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將按規(guī)劃要求，進(jìn)入住宅小區(qū)建設(shè)成本，屬業(yè)主共有的物業(yè)管理辦公用房、自行車棚、停車場、車庫等共用設(shè)施設(shè)備和共用場地，移交給物業(yè)管理委員會(huì)。
第十三條 房產(chǎn)物業(yè)管理實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證制度。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過房產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)認(rèn)證，取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
街道辦事處和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第三章 房屋使用管理
第十四條 城市公有房屋實(shí)行租賃制度。公有房屋的租賃必須執(zhí)行國家、省、市人民政府規(guī)定的租賃政策和租金標(biāo)準(zhǔn)。
承租公有房屋必須取得《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產(chǎn)使用證》，《公有住房租賃證》和《國有非住宅房產(chǎn)使用證》是承租公有房屋的合法憑證，實(shí)行全市統(tǒng)一格式，由市房產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改《公有住房租賃證》和《國有非住宅房產(chǎn)使用證》。
第十五條 公有房屋承租人必須嚴(yán)格履行租約規(guī)定，按月交納租金。
承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回公有房屋使用權(quán)，并可索賠損失：
?。ㄒ唬⒊凶獾姆课萆米赞D(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；
?。ǘ┥米圆鸶姆课萁Y(jié)構(gòu)、改變房屋用途的；
（三）無正當(dāng)理由拖欠房租累計(jì)六個(gè)月以上的；
?。ㄋ模┳≌梅繜o正當(dāng)理由閑置房屋六個(gè)月以上的；
?。ㄎ澹├贸凶夥课葸M(jìn)行非法活動(dòng)的；
?。┕室鈸p壞公有房屋的；
（七）擅自買賣公有房屋使用權(quán)的；
?。ò耍┢渌麌?yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。
第十六條 承租公有住宅房屋，承租人在租賃期限內(nèi)外遷或死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員有本市常住戶口，在不超過本人住房限額標(biāo)準(zhǔn)的情況下，根據(jù)相應(yīng)的政策，可以申請(qǐng)辦理更名手續(xù)。
第十七條 房屋所有人、使用人必須在國家規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有權(quán)、使用權(quán)，不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危險(xiǎn)品或者進(jìn)行其他危害公共利益、損害他人合法權(quán)益的活動(dòng)。
第十八條 房屋所有人或者使用人需要改變房屋用途的，應(yīng)向房產(chǎn)管理單位提出書面申請(qǐng)并提供有關(guān)房產(chǎn)資料，經(jīng)房產(chǎn)管理單位初審后，憑建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保等有關(guān)部門的批準(zhǔn)手續(xù)到房產(chǎn)行政主管部門辦理《房屋改變用途臨時(shí)使用證》。
第十九條 房屋所有人或者使用人需要改變房屋結(jié)構(gòu)時(shí)，不涉及拆改房屋內(nèi)外承重墻等主體結(jié)構(gòu)或者明顯加大荷載的，應(yīng)向房產(chǎn)管理單位提出書面申請(qǐng)并提供有關(guān)資料，由房產(chǎn)管理單位審批。
改變房屋結(jié)構(gòu)涉及拆改房屋內(nèi)外承重墻等主體結(jié)構(gòu)或者明顯加大荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，市房產(chǎn)行政主管部門審批后方可施工。
第四章 房屋修繕
第二十條 房屋修繕資金，依據(jù)房屋所有權(quán)性質(zhì)不同，分別進(jìn)行籌措。
公有房屋維修資金的籌措：
?。ㄒ唬┓孔馐杖胫幸?guī)定應(yīng)當(dāng)用于房屋修繕的資金；
?。ǘ某鞘芯S護(hù)建設(shè)資金中劃撥的資金；
?。ㄈ┍鞠到y(tǒng)多種經(jīng)營收入中部分盈余的資金；
?。ㄋ模┓ㄒ?guī)和政策允許用于房屋修繕的其他資金。
私有房屋的修繕資金由私有房屋所有人自行承擔(dān)。
第二十一條 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金”。
“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金”專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
第二十二條 房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全市各房產(chǎn)管理單位編制年度房屋修繕計(jì)劃，并檢查其執(zhí)行情況。
第二十三條 依照規(guī)定修繕房屋，是房屋所有人和其他對(duì)修繕負(fù)有責(zé)任的人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。
房屋所有人和其他對(duì)修繕負(fù)有責(zé)任的人對(duì)房屋應(yīng)及時(shí)修繕。因不及時(shí)修繕房屋有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十四條 房屋使用人對(duì)所使用的房屋設(shè)施有監(jiān)護(hù)的責(zé)任，發(fā)現(xiàn)房屋損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)修。因使用人過錯(cuò)造成房屋及其附屬設(shè)施損壞，或者給他人造成人身、財(cái)產(chǎn)損失的，由房屋使用人承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十五條 房屋維修過程中因房屋所有人、使用人或者毗連房屋所有人、使用人阻礙，導(dǎo)致房屋維修發(fā)生困難的，房產(chǎn)行政主管部門可以提請(qǐng)公安、司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施，發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。給他人造成財(cái)產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。
第二十六條 房屋修繕工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限，應(yīng)當(dāng)在工程合同中載明。
房屋修繕工程發(fā)生重大事故的，由房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門調(diào)查、處理。
第五章 房產(chǎn)交易
第二十七條 房產(chǎn)交易當(dāng)事人必須依法簽定交易契約或合同，并持交易契約或合同文本向房產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門申請(qǐng)辦理登記手續(xù)。
第二十八條 銷（預(yù)）售商品房屋實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房銷（預(yù)）售時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)部門的證明材料，向房產(chǎn)行政主管部門辦理商品房銷（預(yù)）售登記申請(qǐng)，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可銷（預(yù)）售商品房。
第二十九條 城市居民可以有償轉(zhuǎn)讓公有住房使用權(quán)。房產(chǎn)交易過程中，涉及到房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)典當(dāng)、房屋互換、房產(chǎn)拍賣及其他交易行為的，必須經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門依法審批。
第三十條 設(shè)立房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，必須經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審查合格后，方可辦理工商登記。房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，到房產(chǎn)行政主管部門備案。
房產(chǎn)中介服務(wù)人員實(shí)行資格認(rèn)證制度。凡未取得房產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)資格并注冊(cè)登記的人員，不得從事房產(chǎn)中介服務(wù)。
房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房產(chǎn)中介服務(wù)人員資格實(shí)行年審制度，凡年審不合格的，不得繼續(xù)從事房產(chǎn)中介服務(wù)。
第三十一條 房產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，須由其所在的中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽定書面中介服務(wù)合同。
房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，當(dāng)事人可委托房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所進(jìn)行。但涉及房屋重置價(jià)格確定、房產(chǎn)課稅評(píng)估等政府職能性、公益性的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，由房產(chǎn)行政主管部門委托的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。
第六章 法律責(zé)任
第三十二條 違反本條例第六條規(guī)定，未經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審批，擅自對(duì)房屋進(jìn)行自管的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并處以5000元以上1萬元以下罰款。
第三十三條 違反本條例第十二條規(guī)定，未將物業(yè)管理辦公用房、自行車棚、停車場、車庫等共用設(shè)施設(shè)備和共用場地移交給物業(yè)管理委員會(huì)的，按《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定處罰。
第三十四條 違反本條例第十三條規(guī)定，未經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)認(rèn)證擅自實(shí)行物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以5000元以上1萬元以下罰款。
第三十五條 違反本條例第十四條規(guī)定，涂改《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產(chǎn)使用證》的，其證書無效，由房產(chǎn)行政主管部門沒收其證書，并可對(duì)當(dāng)事人處以1000元以上1萬元以下的罰款。
偽造《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產(chǎn)使用證》的，由房產(chǎn)行政主管部門沒收其偽造的證書及非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以1萬元以上3萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十六條 違反本條例第十七條規(guī)定未造成損失的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以3000元以下罰款；造成損失的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其賠償損失，并處以造成財(cái)產(chǎn)損失5部以下的罰款。
第三十七條 違反本條例第十八條、第十九條規(guī)定擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原用途、恢復(fù)原狀，并處以原房產(chǎn)價(jià)值1%～5%的罰款。給房屋造成重大損失的，依法追究其經(jīng)濟(jì)或刑事責(zé)任。
第三十八條 違反本條例第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定造成房屋設(shè)施損壞或嚴(yán)重影響房屋安全的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令責(zé)任人賠償損失，并處以房產(chǎn)價(jià)值5%～10%的罰款。
第三十九條 違反本條例第二十八條規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，并處以違法所得的1%以下罰款。
第四十條 違反本條例第三十條規(guī)定，未經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)認(rèn)證或年審的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或中介服務(wù)人員，擅自從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，并處以1000元以上5000元以下罰款。
第四十一條 違反本條例的行為，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)、土地、工商、物價(jià)、技術(shù)監(jiān)督等部門管理權(quán)限的，由上述部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章予以處罰。
第四十二條 房產(chǎn)行政管理人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附則
第四十三條 本條例所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
本條例所稱房產(chǎn)交易，包括房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)抵押、房屋互換、房產(chǎn)典當(dāng)、房產(chǎn)拍賣和房屋租賃。
本條例所稱房產(chǎn)管理單位，是指經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審查合格，直接從事房產(chǎn)管理的房管所、房產(chǎn)科等基層房產(chǎn)管理單位。
本條例所稱房產(chǎn)中介服務(wù)是指房產(chǎn)咨詢、房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。
第四十四條 海城市、臺(tái)安縣、岫巖滿族自治縣參照?qǐng)?zhí)行本條例。
第四十五條 本條例自20**年1月1日起實(shí)施，《鞍山市城鎮(zhèn)公有房產(chǎn)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
篇3：遼寧省城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理暫行條例(2004修正)
遼寧省城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理暫行條例(20**修正)
1982年3月2日遼寧省第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過 根據(jù)20**年6月30日遼寧省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈遼寧省城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理暫行條例〉的決定》修正
遼寧省城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理暫行條例(20**修正本)
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理，充分發(fā)揮現(xiàn)有房產(chǎn)的作用，以適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和人民生活的需要，特制定本條例。
第二條 各級(jí)城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門（以下簡稱房管部門）是同級(jí)人民政府行使房產(chǎn)管理職權(quán)的職能機(jī)構(gòu)。各市（地）、縣（區(qū)）房管部門負(fù)責(zé)管理城鎮(zhèn)房產(chǎn)，并根據(jù)城市規(guī)劃要求，協(xié)同有關(guān)部門組織住宅建設(shè)工作。 第二章 公有房產(chǎn)管理第三條 凡城鎮(zhèn)公有房產(chǎn)及其附屬設(shè)備，均按其產(chǎn)權(quán)和用途，由房管部門分別實(shí)行直接管理和行政管理。
自管房產(chǎn)的單位（包括集體所有制單位），應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行黨、國家和各級(jí)人民政府有關(guān)房產(chǎn)管理的方針、政策、法規(guī)和統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn)，接受房管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。
凡已由房管部門經(jīng)營管理的房產(chǎn)，一律不再交給使用單位自行管理。
第四條 凡租用和退還公有房產(chǎn)，必須在遷入、遷出之前，到房屋產(chǎn)權(quán)單位辦理申請(qǐng)用房和退房手續(xù)。經(jīng)審查批準(zhǔn)，發(fā)給住房、退房證明。憑上述證明辦理戶口遷移手續(xù)。
對(duì)未獲批準(zhǔn)，搶占公有房產(chǎn)的，產(chǎn)權(quán)單位有權(quán)令其限期遷出，也可會(huì)同街道辦事赴、公安派出所、搶占公房的職工所在單位對(duì)其進(jìn)行教育和處理。經(jīng)教育無效，拒不遷出的，可提請(qǐng)人民法院依法處理。
第五條 凡取得公有房產(chǎn)使用權(quán)的單位或個(gè)人，必須按原申請(qǐng)用途使用，禁止轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、私自交換和變相買賣公房使用權(quán)。違者，除沒收其非法所得外，并按租金的三至五倍罰款，還可收回房屋。
第六條 使用公房必須愛護(hù)房屋及其一切附屬設(shè)備，未經(jīng)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)任意拆改；不準(zhǔn)在木地板、樓板上搭火炕；不準(zhǔn)在非生產(chǎn)用房中私自安裝動(dòng)力設(shè)備；不準(zhǔn)在走廊、陽臺(tái)、屋頂、天棚上堆放超重物資或放置影響市容的物品；禁止在非專用房屋中存放易燃易爆物品。凡違犯本條規(guī)定而損壞房屋或其附屬設(shè)備的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)，賠償損失；對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，提請(qǐng)人民法院依法處理。
房產(chǎn)部門要切實(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)維修，保證安全，逐步改善，做到不倒、不塌、不漏。
第七條 各地區(qū)、各部門都要執(zhí)行省統(tǒng)一規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。租用公房，必須按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)按月交納房租。逾期不交的，每過一日加收百分之一的滯納金。拒不交租的，由承租人所在單位從其工資中扣交。
單位租用公房的，租金由銀行托收；職工個(gè)人租用公房的，租金應(yīng)逐步實(shí)行由職工所在單位代扣代交。
第八條 凡由政府撥用的房產(chǎn)均為國有房產(chǎn)。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、文教、衛(wèi)生等單位使用的政府撥用房產(chǎn)，均不準(zhǔn)自行買賣和交換。自管房產(chǎn)互相調(diào)撥時(shí)，須經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)，到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。不論政府撥用房屋或自管房屋，非經(jīng)市（地）、縣房管部門批準(zhǔn)，不得任意拆除。
第九條 城鎮(zhèn)集體所有制單位的房產(chǎn)，應(yīng)向房管部門申請(qǐng)核發(fā)房產(chǎn)執(zhí)照，國家依法保護(hù)其所有權(quán)。產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。 第三章 私有房產(chǎn)管理第十條 根據(jù)憲法第九條的規(guī)定，國家保護(hù)公民對(duì)合法的私有房屋的所有權(quán)。允許產(chǎn)權(quán)所有人依法出租、買賣、繼承、贈(zèng)與和交換私有房屋。產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，須經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)證明，由房管部門發(fā)給房產(chǎn)執(zhí)照，辦理契稅手續(xù)。
第十一條 禁止高價(jià)買賣房產(chǎn)、倒買倒賣房產(chǎn)或以房產(chǎn)、房證進(jìn)行投機(jī)倒把。違者，除沒收其非法所得外，并處以成交額百分之二十到一倍的罰金。情節(jié)嚴(yán)重的，可提請(qǐng)人民法院依法處理。
第十二條 私房租賃由出租人、承租人雙方協(xié)商，簽訂租約，經(jīng)過公證，共同信守。出租人應(yīng)及時(shí)維修房屋，保證居住安全，不得任意攆承租人搬家。承租人要愛護(hù)房屋及其附屬設(shè)備，按時(shí)交納房租。私房出賣時(shí)，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
私房維修、改建所需材料，應(yīng)納入當(dāng)?shù)匚镔Y供應(yīng)計(jì)劃，給予供應(yīng)。出租人不在當(dāng)?shù)鼗虼_實(shí)無力修繕的，經(jīng)雙方協(xié)議，可由承租人或其所在單位墊修，修繕費(fèi)用由出租人分期償還，或從租金中扣還。
私有房屋拆除，應(yīng)報(bào)經(jīng)房管部門批準(zhǔn)。
第十三條 私有住宅租金可略高于公有住宅租金標(biāo)準(zhǔn)。租用非住宅私房，可按機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位租用公房的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。嚴(yán)禁高租、押租或索取租金以外財(cái)物。 第四章 房屋動(dòng)遷第十四條 因國家（包括集體所有制單位）建設(shè)需要拆遷公房或私房，建設(shè)單位應(yīng)按政策規(guī)定對(duì)持有房證的住戶和房主進(jìn)行妥善安置，對(duì)被拆除的房屋給予合理補(bǔ)償。
拆遷社員自有房屋及其附屬建筑，建設(shè)單位應(yīng)按政府規(guī)定給予工料補(bǔ)助，按原建筑面積委托生產(chǎn)隊(duì)包建，或由社員自行遷建。
被動(dòng)遷的單位和住戶必須服從國家需要，在限期內(nèi)遷出。被動(dòng)遷單位的上級(jí)機(jī)關(guān)和被動(dòng)遷職工的所在單位，要積極配合做好工作。對(duì)借故不遷，無理取鬧，教育無效的，動(dòng)遷單位可向人民法院起訴，依法處理。
第十五條 在動(dòng)遷地段的派出所、房管所，自接到國家建設(shè)征用土地通知之日起，應(yīng)停止辦理戶口遷入、分戶、調(diào)房和私房變動(dòng)等手續(xù)。否則，一律無效，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。
第十六條 城鎮(zhèn)住宅按照誰缺誰建的原則，職工缺房由其所在單位負(fù)責(zé)解決。對(duì)被動(dòng)遷戶或翻建戶的住房，按原有房證居住面積進(jìn)行安置。確需增加住房面積的，新增面積所用建設(shè)資金，原則上由居住人所在單位負(fù)擔(dān)。
第十七條 為了統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，合理負(fù)擔(dān)動(dòng)遷費(fèi)用，各市（地）可按建設(shè)單位的建筑總面積或總造價(jià)征收一定比例的動(dòng)遷費(fèi)，調(diào)劑使用。
第十八條 動(dòng)遷時(shí)，凡違反《遼寧省城市建設(shè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)規(guī)定的違章建筑，一律不準(zhǔn)轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借，由所有人在限期內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。逾期仍不拆除的，可向人民法院起訴，依法處理。
第十九條 凡因動(dòng)遷而砍伐樹木、損壞草坪、移動(dòng)煤氣管道、上下水道、電纜、熱力管線，以及拆除廠房、車間和各種設(shè)施的，由建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。 第五章 附 則第二十條 對(duì)認(rèn)真貫徹執(zhí)行房產(chǎn)政策、法令，在房產(chǎn)管理工作中做出顯著成績，或積極協(xié)助房管部門工作，有顯著成績的單位或個(gè)人，應(yīng)給予表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。
對(duì)違反本條例的單位或個(gè)人，經(jīng)房管部門說服教育無效的，房管部門應(yīng)會(huì)同其上級(jí)機(jī)關(guān)或本人所在單位、街道、派出所研究處理；情節(jié)嚴(yán)重的，可給予必要的行政處分，觸犯刑律的，應(yīng)提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
任何單位或個(gè)人不得利用職權(quán)借故向建房單位勒索擠占房屋，違者，要嚴(yán)肅處理，并追回房屋。
第二十一條 本條例自公布之日起施行。各市、縣人民政府和地區(qū)行政公署可根據(jù)本條例規(guī)定精神。結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況，制定具體實(shí)施細(xì)則。