物業(yè)知識(shí)教材：資金籌措

　　物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

　　本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式，物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對(duì)資金籌措方案的分析與評(píng)估。

　　一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式

　　物業(yè)經(jīng)營的巨額資金，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)經(jīng)營者的財(cái)力。對(duì)多數(shù)經(jīng)營者而言，沒有外援就根本無法完成項(xiàng)目的建設(shè)，因而，資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源，大量獲取借貸資金，即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”，幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金，由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值，經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說，如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項(xiàng)目中去，將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。

　　(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式

　　一般來講，物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有：

　　1.自有物業(yè)收入

　　主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢(shì)是，為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化，許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租，以獲取穩(wěn)定的租金收入。

　　2.銀行借貸

　　從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù)，或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

　　3.抵押貸款

　　以自身所擁有的物業(yè)作抵押物，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。

　　4.發(fā)行債券

　　在市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天，債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同，可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。

　　企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證，或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息，也可提前向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)。

　　債券有規(guī)定的期限，到期就要還本付息，靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都靠出售來收回投資，償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤。因此，在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí)，債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。

　　5.發(fā)行股票

　　股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤)的權(quán)利。股票不能還本，只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金，可用作項(xiàng)目的長期資金。項(xiàng)目開發(fā)后可租賃經(jīng)營，靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后，形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。

　　在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中，經(jīng)營者自有資金所占的比例越少，其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(A、B)所獲利潤均為800萬元，A方案需投入自有資金1000萬元，B方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金，他也愿意選擇A方案。因?yàn)锳方案的自有資本利潤率為80%(800/1000)，而B方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000)，經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目，而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營者，他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

　　(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本

　　籌資成本是指經(jīng)營者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述，資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的，這個(gè)代價(jià)就是籌資成本。籌資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前，我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。

　　1.借款利息

　　指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

　　2.股息(或債券利息)

　　股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后，按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少，取決于公司經(jīng)營狀況，投資分析時(shí)，應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。

　　3.公司自有資金的存款利息

　　自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本，相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

　　籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革，房地產(chǎn)金融市場的進(jìn)一步開放，籌資方式的多樣化而發(fā)生變化。籌資成本的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是籌資成本率，即籌資成本額與籌資總額之比：

　　籌資成本額

　　籌資成本率=-------------×100%

　　籌資總額

　　二、抵押貸款

　　抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種，與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國，由于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善，市場機(jī)制的作用，加之許多歷史的原因，銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā)，借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款，是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款，又適宜于長期貸款；既適宜于人民幣貸款，又適宜于外匯貸款。因此，有必要在此對(duì)抵押貸款進(jìn)行探討。

　　(一)抵押貸款及其特點(diǎn)

　　抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前，債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán)，以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失，當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù)，抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束；一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任，債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。

　　抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息，貸款人把抵押物歸還給借款人；否則，貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物，并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以，抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。

　　抵押貸款相對(duì)于信用貸款而言，不僅具有銀行信用的一般特征，而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì)，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì)，而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間，抵押物抵押權(quán)屬貸款人，使用權(quán)通常仍歸借款人；只有按期償還貸款本息，抵押物才能重新歸還給借款人。因此，在整個(gè)抵押期間，無論是資金，還是抵押物，其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。

　　(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款，也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此，抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起，借款人為了取得定量的抵押貸款，必須提供足夠價(jià)值的抵押物。

　　(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的，必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物，才能獲得貸款。因此，抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)，可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，相對(duì)于信用擔(dān)保貸款而言，抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候，因而是一種“未來責(zé)任”；抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品，否則便不能取得貸款，擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。

　　(二)抵押貸款的作用

　　抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國，抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù)，需要大膽實(shí)踐，所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高其管理水平，以適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，充分認(rèn)識(shí)抵押貸款的作用，以利于進(jìn)一步開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念，按期償還貸款

　　我國過去長期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立，原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，并暴露出許多弊端，概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化，長期貸款固定化，信貸資金財(cái)政化；“三高”指三個(gè)居高不下，即產(chǎn)品資金占用居高不下，逾期貸款比例居高不下，虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低，甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象，致使銀行貸款不能按期收回，甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行，因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識(shí)，提高其信譽(yù)觀念，促使其按時(shí)清償債務(wù)。

　　2.有利于保障信貸資金的安全性，提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

　　銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下，大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn)，不僅嚴(yán)重影響銀行的流動(dòng)性和盈利性，而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn)，使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí)，可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；若借款企業(yè)破產(chǎn)，依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)，債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定，銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣后以價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此，銀行更多地以抵押方式放款，有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量，也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益，保障銀行貸款的安全。

　　3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，限制其短期行為

　　物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性，因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是，因我國投資體制不完善，爭項(xiàng)目、爭投資現(xiàn)象普遍，缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是對(duì)銀行貸款能否按期歸還，考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款，促使公司提高償還貸款的自覺性，迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性，可有效地避免盲目投資。因此，開展抵押貸款業(yè)務(wù)，有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，限制短期行為。

　　4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn)，保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行

　　在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金，可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物，向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這樣，可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金，滿足經(jīng)營過程對(duì)資金的需求，加速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

　　(三)抵押貸款的一般原則

　　如前所述，抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時(shí)，應(yīng)遵循如下原則：

　　1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則

　　盡管“負(fù)債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財(cái)之道，然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅(jiān)持的一個(gè)原則，不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力，一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場波動(dòng)，就會(huì)帶來損失，甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”，保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤侵贫ɑI資方案，進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。

　　2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則

　　集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù)，往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給，最好同時(shí)安排有較長期限的貸款，應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。

　　3.妥善安排，有效利用的原則

　　應(yīng)盡量安排長期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營，充分利用好每一筆貸款。

　　4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則

　　申請(qǐng)抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息，還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

　　5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則

　　所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此，在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息，以利于理財(cái)。

　　三、資金籌措方案的分析與評(píng)估

　　由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀，物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此，應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行分析比較，取其優(yōu)者。

　　在對(duì)資金籌措方案進(jìn)行分析以前，首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素，比較明顯的是不同方案服務(wù)的對(duì)象不一致，即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案，它們之間顯然沒有可比性；又如籌集不同方案中的資金來源不落實(shí)或根本不可能，則不用分析就應(yīng)否定該方案，再如方案中對(duì)各種資金的安排不合理，不符合要求，則也應(yīng)對(duì)方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評(píng)估。通過分析評(píng)估，選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

　　(一)籌資結(jié)構(gòu)分析

　　物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言，銀行貸款手續(xù)比較簡便，利率較低，基本無發(fā)行費(fèi)用，但銀行限制條件較多，使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息，股本不要?dú)w還，使用無風(fēng)險(xiǎn)，但發(fā)行手續(xù)較繁，成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán)，籌資成本較低，債息固定，而且是稅前支付并且較低，但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大，會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn)，但一般數(shù)量有限，無法保證需求。所以，應(yīng)該選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu)，使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。

　　(二)籌資成本分析

　　銀行貸款的資金成本是利息，利用國外貸款還要支付承諾費(fèi)，股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用，而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí)，可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算。籌資成本分析，主要是通過比較分析，選擇條件優(yōu)惠的資金來源，使綜合資金成本最低。

　　綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上，將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加，即得加權(quán)平均資金成本。

　　(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析

　　籌集資金以后如何使用，實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入，另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才拧Ｓ捎谫Y金需求往往是跨年度的，資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入，以縮短資金占用時(shí)間。對(duì)于不同時(shí)期和不同成本的資金，應(yīng)考慮得當(dāng)，長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn)，短期資金應(yīng)用于流動(dòng)資產(chǎn)；資金成本低的先投入，成本高的后投入。根據(jù)這些原則，將不同的資金作不同的搭配，形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。

　　(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析

　　利用外資貸款的項(xiàng)目，要進(jìn)行利率和匯率的風(fēng)險(xiǎn)分析。在利用外資中，若采用浮動(dòng)利率的外匯貸款，借款人就會(huì)面臨增加籌資成本的風(fēng)險(xiǎn)。為此，應(yīng)分析預(yù)測國際金融市場的利率變動(dòng)趨勢(shì)，避免使用利率不斷上升的外匯。其次，匯率的變動(dòng)也會(huì)大大影響外匯的使用成本，應(yīng)分析國際金融市場的匯率變動(dòng)趨勢(shì)。在初步選定使用某國的貨幣時(shí)，要綜合分析該國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，以便估計(jì)其匯率的變動(dòng)情況。若借用外國資金，一般應(yīng)使用軟貨幣，避免使用硬貨幣，以減少還貨風(fēng)險(xiǎn)。

篇2：集團(tuán)公司資金部資金籌措崗位說明書

　　集團(tuán)公司資金部資金籌措崗位說明書

　　崗位名稱 資金籌措 崗位編號(hào) SM-ZJ -002

　　直屬上級(jí) 資金部部長 所屬部門 資金部

　　工資級(jí)別 直接管理人數(shù)

　　崗位目的 辦理、跟蹤資金融措的有關(guān)事宜

　　工作內(nèi)容：

　　1.草擬資金收支計(jì)劃和信貸計(jì)劃;

　　2.辦理各種借款、還款手續(xù);

　　3.辦理授信額度申請(qǐng)，企業(yè)信用等級(jí)評(píng)估等事項(xiàng);

　　4.辦理對(duì)外擔(dān)保或互保等有關(guān)手續(xù)，編排擔(dān)保明細(xì)表;

　　5.填列、審核銀行扣收的借款利息;

　　6.核算、收繳內(nèi)部資金使用利息;

　　7.協(xié)助對(duì)外投資企業(yè)辦理融資手續(xù);

　　8.收集整理集團(tuán)總部借款合同、擔(dān)保合同;

　　9.收集工程進(jìn)展情況，工程資金投入量;

　　10.完成上級(jí)交辦的其他工作。

　　工作職責(zé)：

　　1.對(duì)提供給銀行等外部單位全部資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé);

　　2.對(duì)擔(dān)保額度的準(zhǔn)確性和時(shí)效性負(fù)責(zé);

　　3.對(duì)借款資金的到位和到期轉(zhuǎn)貸的及時(shí)性負(fù)責(zé);

　　4.對(duì)辦理抵押貸款的重要證件的安全性負(fù)責(zé)。

　　與上級(jí)的溝通方式：接受資金部部長工作安排和不定期口頭指導(dǎo)。

　　同級(jí)溝通：總部財(cái)務(wù)部、總裁辦、法律事務(wù)部、證券部、審計(jì)部等部門的協(xié)調(diào)溝通。

　　給予下級(jí)的指導(dǎo)：

　　崗位資格要求：

　　教育背景：大學(xué)本科以上學(xué)歷，金融相關(guān)專業(yè)。

　　經(jīng)驗(yàn)：1年以上金融或財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。

　　崗位技能要求：

　　專業(yè)知識(shí)：掌握金融和會(huì)計(jì)等相關(guān)知識(shí)，熟悉國家及地方的有關(guān)政策、法律和法規(guī)。

　　能力與技能：優(yōu)秀的溝通協(xié)調(diào)能力，良好的口頭表達(dá)能力，計(jì)算機(jī)應(yīng)用技能。

篇3：鞍山市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2012修正)

　　鞍山市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(20**修正)

　　鞍山市人民政府令 第169號(hào)

　　《鞍山市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》業(yè)經(jīng)20**年11月8日鞍山市第十四屆人民政府第75次常務(wù)會(huì)討論通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

　　市長 王陽

　　鞍山市人民政府令 第177號(hào)

　　《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》業(yè)經(jīng)20**年8月13日鞍山市第十四屆人民政府第148次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

　　市長：王世偉

　　20**年11月8日

　　鞍山市人民政府規(guī)章修正案

　　......

　　三、《鞍山市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》

　　1. 第三條第四款修改為：“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從日常維修費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；私有房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及更新改造費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)；日常維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者管房單位承擔(dān)。”

　　2. 第十一條中“由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)在專戶管理銀行設(shè)置住宅專項(xiàng)維修資金賬戶。住宅專項(xiàng)維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)置。”修改為“由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)向市維修資金管理中心提出申請(qǐng)，市維修資金管理中心在專戶管理銀行設(shè)置住宅專項(xiàng)維修資金賬戶。”

　　3. 第十九條修改為：“發(fā)生危及房屋安全、人身財(cái)產(chǎn)安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況，需要立即采取緊急措施對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、中修和更新、改造的，由市房產(chǎn)局與相關(guān)部門共同進(jìn)行勘察鑒定，確定方案并組織實(shí)施，維修費(fèi)用從相關(guān)產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金第三級(jí)賬戶中列支。”

　　4. 第三十一條增加一款作為第二款，即：“因產(chǎn)權(quán)人拖欠住宅專項(xiàng)維修資金給相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)自侵權(quán)之日起按拖欠金額加計(jì)同期銀行貸款利息。”

　　此外，根據(jù)以上修改對(duì)本規(guī)章的條款順序作相應(yīng)調(diào)整。

　　鞍山市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(20**修正本)

　　第一章 總則

　　第一條 為加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 鞍山市市區(qū)內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅（含商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修及更新、改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)產(chǎn)權(quán)人或者單幢住宅內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅產(chǎn)權(quán)人共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅產(chǎn)權(quán)人或者住宅產(chǎn)權(quán)人及有關(guān)非住宅產(chǎn)權(quán)人共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從日常維修費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；私有房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及更新改造費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)；日常維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者管房單位承擔(dān)。

　　第四條 鞍山市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)全市住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

　　鞍山市住宅專項(xiàng)維修資金管理中心（以下簡稱市維修資金管理中心）具體負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督工作。

　　鞍山市財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第五條 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第二章 交存和統(tǒng)籌

　　第六條 下列物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：

　　（一）住宅，但一個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

　　（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅和住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　第七條 商品住宅、非住宅在辦理入住手續(xù)前，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照購房金額2.5%的比例向市房產(chǎn)局交存住宅專項(xiàng)維修資金。

　　經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房和保障性住房的產(chǎn)權(quán)人在辦理入住手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹慨a(chǎn)局指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)2.5%的比例向市房產(chǎn)局交存住宅專項(xiàng)維修資金。

　　公有住房房改出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，按照房屋的建筑面積以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行房改成本價(jià)2%的比例向市房產(chǎn)局交存住宅專項(xiàng)維修資金。該部分住宅專項(xiàng)維修資金屬于產(chǎn)權(quán)人所有。

　　同一房屋中包含多種產(chǎn)權(quán)類別的，按照建筑面積最大的產(chǎn)權(quán)類別交存住宅專項(xiàng)維修資金。

　　公有住房房改出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，按照售房款25%的比例提取住宅專項(xiàng)維修資金，并將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。該部分住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第八條 原由國有單位自建而現(xiàn)已棄管的房屋，住宅專項(xiàng)維修資金沒有建立或者建立不足的，其剩余公有住房房改所得資金全部用作住宅專項(xiàng)維修資金，由市房產(chǎn)局統(tǒng)籌使用。

　　第九條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，并且出具有效證明。該房屋結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應(yīng)當(dāng)將個(gè)人交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額退還。

　　第三章 賬戶設(shè)置和管理

　　第十條 對(duì)住宅、非住宅的產(chǎn)權(quán)人交存的住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行三級(jí)賬戶管理。市房產(chǎn)局與商業(yè)銀行（以下稱專戶管理銀行）簽訂托管協(xié)議，設(shè)置本市住宅專項(xiàng)維修資金第一級(jí)賬戶；每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)置第二級(jí)賬戶；按產(chǎn)權(quán)人的房屋產(chǎn)籍號(hào)設(shè)置第三級(jí)賬戶。

　　對(duì)售房單位提取的住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行二級(jí)賬戶管理。售房單位與專戶管理銀行簽訂托管協(xié)議，設(shè)置住宅專項(xiàng)維修資金第一級(jí)賬戶；每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)置第二級(jí)賬戶。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)成立前，住宅、非住宅的產(chǎn)權(quán)人交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由市房產(chǎn)局代管。業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)住宅、非住宅的產(chǎn)權(quán)人交存的住宅專項(xiàng)維修資金：

　　（一）由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)向市維修資金管理中心提出申請(qǐng)，市維修資金管理中心在專戶管理銀行設(shè)置住宅專項(xiàng)維修資金賬戶。

　　申請(qǐng)?jiān)O(shè)置住宅專項(xiàng)維修資金賬戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　　1．開戶申請(qǐng)；

　　2．業(yè)主委員會(huì)成立的備案批件；

　　3．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人明細(xì)表；

　　4．業(yè)主委員會(huì)公章；

　　5．業(yè)主委員會(huì)主任的私章、身份證及戶口簿。

　　（二）業(yè)主大會(huì)設(shè)置賬戶后，市房產(chǎn)局應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)核對(duì)相關(guān)信息，并且通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)設(shè)置的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并且將有關(guān)明細(xì)移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)發(fā)生合并、分立或者撤銷時(shí)，當(dāng)事人持相關(guān)材料到市房產(chǎn)局辦理住宅專項(xiàng)維修資金賬戶變更手續(xù)后方可到專戶管理銀行進(jìn)行賬戶變更或者銷戶。

　　第四章 本金及利息管理

　　第十二條 住宅專項(xiàng)維修資金可以按照國家有關(guān)規(guī)定用于購買國債或者定期存儲(chǔ)。其所得增值收益應(yīng)當(dāng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在設(shè)置住宅專項(xiàng)維修資金賬戶之前，在市維修資金管理中心的指導(dǎo)下，對(duì)存儲(chǔ)的種類、方式、期限等相關(guān)事項(xiàng)形成書面決議。

　　利用產(chǎn)權(quán)人交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

　　利用從公有住房房改售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。

　　第十三條 住宅專項(xiàng)維修資金第三級(jí)賬戶利率按照中華人民銀行掛牌公告的活期儲(chǔ)蓄存款利率執(zhí)行，利息每年年末結(jié)算一次。

　　第十四條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金第二級(jí)賬戶滾存使用：

　　（一）住宅專項(xiàng)維修資金的第二級(jí)賬戶存儲(chǔ)利息；

　　（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金定期存儲(chǔ)或者購買國債的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)人所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；

　　（四）共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

　　第五章 使用和分?jǐn)偣芾?/p>

　　第十五條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。產(chǎn)權(quán)人對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　第十六條 使用住宅、非住宅的產(chǎn)權(quán)人交存的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　（一）已成立業(yè)主委員會(huì)并備案；

　　（二）業(yè)主委員會(huì)設(shè)置住宅專項(xiàng)維修資金賬戶并已按照規(guī)定劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金；

　　（三）住宅專項(xiàng)維修資金足額交存，或者有部分住宅專項(xiàng)維修資金已交存，未交存的相關(guān)產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金或者書面承諾按照分?jǐn)傤~承擔(dān)費(fèi)用；

　　（四）需要修繕的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿，并且符合住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍。

　　第十七條 業(yè)主大會(huì)成立后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照下列程序辦理：

　　（一）由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬大修、中修和更新、改造的項(xiàng)目、工程預(yù)算書、工程進(jìn)度計(jì)劃、修繕涉及范圍內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金交存情況及擬分?jǐn)偳闆r說明，并且提交擬定的具有資質(zhì)的施工企業(yè)及其選定方法。

　　根據(jù)工程項(xiàng)目要求，需要聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的，同時(shí)提交擬定的具有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)及其選定方法。

　　（二）由業(yè)主大會(huì)依法討論通過使用方案。業(yè)主委員會(huì)將使用方案提交業(yè)主大會(huì)討論，討論完善后，通過使用方案。經(jīng)修繕涉及范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占產(chǎn)權(quán)人總數(shù)2/3以上的產(chǎn)權(quán)人同意后，形成書面決議。同時(shí)，告知物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)，聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議，接受其監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)將相關(guān)材料一并報(bào)市維修資金管理中心備案。

　　涉及書面征求產(chǎn)權(quán)人意見的，表決票可以通過直接和留置兩種方式送達(dá)。采取留置方式送達(dá)涉及的建筑面積及產(chǎn)權(quán)人數(shù)，不得超過修繕涉及范圍內(nèi)總建筑面積及產(chǎn)權(quán)人數(shù)的15%。

　　（三）由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與施工企業(yè)簽訂施工合同。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照施工合同全額墊款進(jìn)行施工。

　　（四）工程結(jié)束后，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收并出具書面證明。工程保修期滿后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)。

　　（五）工程竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將工程決算結(jié)果向全體產(chǎn)權(quán)人公示。第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程決算審計(jì)的，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)一并進(jìn)行公示。

　　（六）公示期滿后，業(yè)主委員會(huì)持相關(guān)材料到市維修資金管理中心辦理備案手續(xù)。市維修資金管理中心受理備案后，應(yīng)當(dāng)將住宅專項(xiàng)維修資金支出額按照本辦法第二十一條的規(guī)定具體分?jǐn)偅?jì)入相關(guān)產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金第三級(jí)賬戶。專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至施工企業(yè)。

　　發(fā)生的審計(jì)、監(jiān)理等項(xiàng)費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)1/2的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由管房單位作為責(zé)任單位，參照本辦法第十七條的規(guī)定組織使用住宅專項(xiàng)維修資金。其中，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下代為行使。

　　第十九條 發(fā)生危及房屋安全、人身財(cái)產(chǎn)安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況，需要立即采取緊急措施對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、中修和更新、改造的，由市房產(chǎn)局與相關(guān)部門共同進(jìn)行勘察鑒定，確定方案并組織實(shí)施，維修費(fèi)用從相關(guān)產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金第三級(jí)賬戶中列支。

　　第二十條 公有住房房改出售后，售房單位從售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金本金及利息由售房單位統(tǒng)籌使用。

　　（一）該部分住宅專項(xiàng)維修資金本金支出以幢為單位，按照每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。該幢房屋住宅專項(xiàng)維修資金每年產(chǎn)生的利息一并統(tǒng)籌支出使用。

　　（二）售房單位每年計(jì)劃統(tǒng)籌支出的住宅專項(xiàng)維修資金總額等于各單幢房屋每年住宅專項(xiàng)維修資金計(jì)劃支出額與城維費(fèi)投資之和。

　　（三）每年年初，售房單位應(yīng)當(dāng)編制本年度住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃。在每年年末，由售房單位上一級(jí)主管部門組織工程竣工驗(yàn)收，審計(jì)決算。本金支出額按幢分?jǐn)偟綉簟＝Y(jié)余或者超支部分均轉(zhuǎn)入下一年度列支。

　　第二十一條 住宅、非住宅的產(chǎn)權(quán)人交存的住宅專項(xiàng)維修資金的支出，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，以修繕涉及范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內(nèi)建筑物總面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓房外共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅專項(xiàng)維修資金支出，由修繕涉及范圍內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按照其所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內(nèi)建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　（二）單幢樓房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅專項(xiàng)維修資金支出，由該幢樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按照其所擁有的專有部分占該幢樓房總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　（三）專屬于一個(gè)單元（層）的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅專項(xiàng)維修資金支出，由該單元（層）內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按照其所擁有的專有部分占該單元（層）總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　（四）專屬于一個(gè)單元內(nèi)單側(cè)立廳的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅專項(xiàng)維修資金支出，由該單元內(nèi)該側(cè)立廳全體產(chǎn)權(quán)人按照其所擁有的專有部分占該單元該側(cè)立廳總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　第二十二條 使用住宅專項(xiàng)維修資金涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房管房單位應(yīng)當(dāng)按照修繕涉及范圍內(nèi)尚未售出住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積占修繕涉及范圍內(nèi)總建筑面積的比例，分?jǐn)偞笮蕖⒅行藓透隆⒏脑熨M(fèi)用。

　　第二十三條 多種產(chǎn)權(quán)類別房屋使用住宅專項(xiàng)維修資金，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

　　（一）公有住房與住宅或者非住宅之間使用住宅專項(xiàng)維修資金，由相關(guān)產(chǎn)權(quán)人按照建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　（二）售后公有住房之間使用住宅專項(xiàng)維修資金，由相關(guān)產(chǎn)權(quán)人按照住宅專項(xiàng)維修資金金額的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　第二十四條 下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

　　（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用。

　　（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。

　　（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第六章 補(bǔ)交和續(xù)籌

　　第二十五條 未交存住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金。

　　未按規(guī)定足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金。

　　設(shè)置住宅專項(xiàng)維修資金第二級(jí)賬戶后，由市維修資金管理中心和業(yè)主委員會(huì)或者代為行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的社區(qū)居民委員會(huì)通知尚未交存住宅專項(xiàng)維修資金的產(chǎn)權(quán)人，或者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，在3個(gè)月內(nèi)補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，定期存儲(chǔ)或者購買國債所得增值收益，可以用于墊付未足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工程款。在相應(yīng)產(chǎn)權(quán)人交存住宅專項(xiàng)維修資金后，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工程款轉(zhuǎn)入所得增值收益中。

　　第二十六條 住宅專項(xiàng)維修資金第二級(jí)或者第三級(jí)賬戶資金余額不足應(yīng)當(dāng)交存總額的30%時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。

　　住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌的具體標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)或者代為行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的社區(qū)居民委員會(huì)擬定，提交業(yè)主大會(huì)討論通過。續(xù)籌后的住宅專項(xiàng)維修資金余額，不得低于房屋現(xiàn)行評(píng)估價(jià)的2.5%。

　　產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金的決議，在業(yè)主大會(huì)討論通過后30日內(nèi)，持房屋所有權(quán)證到專戶管理銀行交存住宅專項(xiàng)維修資金。

　　第七章 監(jiān)督審計(jì)

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次向全體產(chǎn)權(quán)人公布下列情況：

　　（一）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

　　（二）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；

　　（三）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。

　　產(chǎn)權(quán)人對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

　　第二十八條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受產(chǎn)權(quán)人、公有住房房改售房單位對(duì)其賬戶中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每月向市維修資金管理中心及業(yè)主委員會(huì)報(bào)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。市維修資金管理中心及業(yè)主委員會(huì)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。

　　第二十九條 住宅專項(xiàng)維修資金的票據(jù)使用、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定，并接受市財(cái)政局的監(jiān)督檢查。

　　第三十條 住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

　　第八章 法律責(zé)任

　　第三十一條 逾期不交存、不續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)或者代為行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的社區(qū)居民委員會(huì)采取相應(yīng)的催交措施，經(jīng)催交仍不交存的，可以依法向人民法院提起訴訟，或者由市房產(chǎn)局責(zé)令限期交存。

　　因產(chǎn)權(quán)人拖欠住宅專項(xiàng)維修資金給相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)自侵權(quán)之日起按拖欠金額加計(jì)同期銀行貸款利息。

　　第三十二條 公有住房售房單位未按本辦法第七條第五款的規(guī)定提取和存儲(chǔ)住宅專項(xiàng)維修資金的，或者未按本辦法第二十二條的規(guī)定分?jǐn)偞笮蕖⒅行藓透隆⒏脑熨M(fèi)用的，由市房產(chǎn)局責(zé)令限期改正。

　　第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十二條的規(guī)定分?jǐn)偞笮蕖⒅行藓透隆⒏脑熨M(fèi)用的，由市房產(chǎn)局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　第三十四條 挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)局追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按照前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)當(dāng)由市房產(chǎn)局吊銷或者提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書。

　　業(yè)主委員會(huì)或者代為行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的社區(qū)居民委員會(huì)違反本辦法第十七條的規(guī)定，有隱瞞捏造事實(shí)、提供虛假材料等侵犯業(yè)主合法權(quán)益的行為的，依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

　　第三十五條 市房產(chǎn)局、市財(cái)政局工作人員利用職務(wù)之便，收受他人財(cái)物，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九章 附則

　　第三十六條 本辦法中下列用語的含義：

　　（一）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，是指進(jìn)戶門以內(nèi)由產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自使用的衛(wèi)生潔具、門窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚和陽臺(tái)等。

　　（二）大修，是指需拆換部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設(shè)備且一次費(fèi)用在該項(xiàng)目新建造價(jià)的50%以上的工程。

　　（三）中修，是指需拆換少量主體構(gòu)件，進(jìn)行局部維修且一次費(fèi)用在該項(xiàng)目新建造價(jià)的20%以上，并且保持原房的規(guī)模與結(jié)構(gòu)的工程。

　　（四）更新、改造，是指對(duì)損壞、老化嚴(yán)重、達(dá)到使用壽命的原有共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更換或者局部改進(jìn)，恢復(fù)或者完善設(shè)施設(shè)備的使用性能的工程。

　　第三十七條 海城市、臺(tái)安縣、岫巖滿族自治縣住宅專項(xiàng)維修資金管理工作可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十八條 本辦法自公布之日起施行。《鞍山市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鞍山市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的通知》（鞍政辦發(fā)〔20**〕56號(hào)）同時(shí)廢止。