物業(yè)知識(shí)教材：怎樣做好物業(yè)設(shè)備管理

　　一、熟悉設(shè)備的運(yùn)行情況

　　管理好物業(yè)設(shè)備是關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到物業(yè)能否保值增值。掌握物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理，首先應(yīng)熟悉小區(qū)(大樓)的各類管線，結(jié)構(gòu)的分布情況，因?yàn)樗窃O(shè)備與終端業(yè)主之間的聯(lián)系紐帶，同時(shí)工作人員還需熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)原理、工作方式，對各類發(fā)電機(jī)組、變壓器，水泵等設(shè)備性能要做到了如指掌。對新接管的物業(yè)，要加強(qiáng)設(shè)備接管驗(yàn)收，對設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測，記錄，消除設(shè)備存在的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的負(fù)載變化，如夏季業(yè)主用水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點(diǎn)，工作人員可對路燈進(jìn)行合理、適時(shí)調(diào)度，通過物業(yè)設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，發(fā)掘設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價(jià)值。

　　二、建立設(shè)備管理體系

　　俗話說“沒有規(guī)矩、不成方圓”，要做好物業(yè)設(shè)備管理就必須建立和完善設(shè)備管理體系，對設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理，具體如下：

　　1.建立設(shè)備管理質(zhì)量體系。

　　設(shè)備管理是一項(xiàng)長期性，綜合性的工作，對設(shè)備管理要引入ISO9001質(zhì)量管理體系，如建立機(jī)房管理制度，供、配電管理制度，設(shè)備維修制度等，對設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理操作并嚴(yán)格執(zhí)行，做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人，用科學(xué)化的管理來提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。

　　2.建立績效考核機(jī)制。

　　為了提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，建立設(shè)備管理考核，督查機(jī)制.制定設(shè)備管理考核標(biāo)準(zhǔn)，如設(shè)備上要有設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏，設(shè)備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期，不定期對各小區(qū)(大樓)的設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和向心力。

　　3.建立設(shè)備檔案。

　　物業(yè)的設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管線縱橫，對設(shè)備原始檔案要進(jìn)行歸檔，匯總、登記造冊，對設(shè)備系統(tǒng)的資料如竣工圖等進(jìn)行保管，對系統(tǒng)中一些常出現(xiàn)問題的重點(diǎn)部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據(jù)。如發(fā)電機(jī)等一些重大設(shè)備發(fā)生故障時(shí)需原生產(chǎn)廠家維修時(shí)，通過設(shè)備臺(tái)賬及時(shí)與生產(chǎn)廠家和聯(lián)絡(luò)人取得聯(lián)系，為設(shè)備及時(shí)維修贏得寶貴時(shí)間。故對設(shè)備建立設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)賬、技術(shù)檔案等，按照檔案管理要求，實(shí)行專業(yè)化、科學(xué)化管理，使設(shè)備管理適應(yīng)現(xiàn)代化管理需求，同時(shí)為設(shè)備的及時(shí)維修，確保設(shè)備的完好與使用安全提供科學(xué)依據(jù)。

　　三、對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)

　　設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時(shí)維修保養(yǎng)，就會(huì)常出故障，縮短其使用年限。對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運(yùn)行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與科學(xué)計(jì)劃維修相結(jié)合即:

　　1.堅(jiān)持做到“三好、四會(huì)、五定”。

　　“三好”即對設(shè)備用好、修好、管理好；“四會(huì)”即是對設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障，“五定”即對設(shè)備進(jìn)行清潔，潤滑、通風(fēng)、檢修時(shí)做到定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定質(zhì)和定責(zé)。對重大的主要設(shè)各采用預(yù)防性維修，防止設(shè)備出現(xiàn)故障，對一般設(shè)備做好日常維修保養(yǎng)。

　　2.注重安全管理。

　　對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，要以人為本，做好安全管理工作，操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和制度開展工作，如操作人員在檢修電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)做好必要的防護(hù)，操作人員使用個(gè)人防護(hù)工具，在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標(biāo)識(shí)牌，提高安全意識(shí)，防止意外事發(fā)生，因?yàn)樵O(shè)備管理最基本和最重要的要求是保證設(shè)備體系運(yùn)行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。

　　3.結(jié)合實(shí)際、降耗節(jié)能。

　　物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點(diǎn)的設(shè)備維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則，有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，做好設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，將設(shè)備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，同時(shí)在物業(yè)設(shè)備維修中提出節(jié)能改造可行性方案，盡可能采用節(jié)能設(shè)備、經(jīng)濟(jì)適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達(dá)到降耗節(jié)能、延長設(shè)備使用壽命的目的，從而降低設(shè)備運(yùn)行維修費(fèi)用，培養(yǎng)管理隊(duì)伍的創(chuàng)新精神，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

　　四、以人為本、提高員工綜合素質(zhì)

　　一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊(duì)伍是做好設(shè)備管理的精髓，而培養(yǎng)一支高水平的管理隊(duì)伍，應(yīng)堅(jiān)持做到:

　　1.樹立質(zhì)量服務(wù)意識(shí)。

　　物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)，但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)也是搞不好物業(yè)設(shè)備管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心，把為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去，至真至誠為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備運(yùn)行安全。

　　2.提高員工業(yè)務(wù)技能。

　　業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率，對各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點(diǎn)由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實(shí)際，對設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過各種途徑，切實(shí)提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。

　　總之，隨著物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，各物管企業(yè)在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自身設(shè)備運(yùn)行狀況，總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新發(fā)展，加強(qiáng)高新技術(shù)應(yīng)用，降耗節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境，使其物業(yè)保值、增值。

篇2：物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運(yùn)消納、地面養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生設(shè)施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、營養(yǎng)、可口、保健）、車輛管理（疏導(dǎo)車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計(jì)）、供水供電（飲水安全、水質(zhì)優(yōu)良、一般市電及特殊高質(zhì)量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)）、會(huì)館服務(wù)（禮儀形象、會(huì)務(wù)安排）、消防管理（消防設(shè)施配備及定期檢查試驗(yàn)）、日常維護(hù)（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動(dòng)（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報(bào)）等，這些無疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內(nèi)容，

　　而設(shè)備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，本人想在這方面談一點(diǎn)自己的認(rèn)識(shí)。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選型階段，最晚也要在設(shè)備定貨合同簽訂前。親身從事過物業(yè)管理的人員，最了解客戶對物業(yè)功能的需求，這對物業(yè)的功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選型至關(guān)重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備由原廠家進(jìn)行專門的維修保養(yǎng)，對延長其使用壽命、安全、可靠地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都有好處，但是，超過設(shè)備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務(wù)，是需要高額（國外公司人工成本高導(dǎo)致）付費(fèi)的有償服務(wù)。如在設(shè)備招標(biāo)訂貨時(shí)附帶后期維保服務(wù)條款，設(shè)備廠家為競得大額設(shè)備銷售合同，往往會(huì)對后期維保服務(wù)費(fèi)作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設(shè)備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時(shí)對今后產(chǎn)品升級(jí)換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現(xiàn)部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級(jí)費(fèi)用。另外，設(shè)備后期維修更換的方便性，管路、電路、風(fēng)道改造更換的方便程度等都需要在設(shè)計(jì)之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發(fā)商、設(shè)計(jì)者、施工方、監(jiān)理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經(jīng)歷過的問題。這些問題提前考慮，將會(huì)為后期物業(yè)管理的開展提供便利條件。

　　二、新項(xiàng)目應(yīng)注意問題

　　與開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)資料交接時(shí)，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠?qū)υO(shè)備、材料、元器件、器械等各類商務(wù)合同進(jìn)行交接。這是因?yàn)椋话愕纳虅?wù)合同中都約定了供貨方的“三包”內(nèi)容，有了合同，知道了供貨方的詳細(xì)信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時(shí)間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設(shè)備投入伊始的故障多發(fā)期。

　　物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項(xiàng)目后，應(yīng)及時(shí)對各項(xiàng)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)檢查，施工方的工作疏忽，會(huì)出現(xiàn)部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關(guān)編號(hào)標(biāo)示錯(cuò)誤，可能導(dǎo)致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時(shí)間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認(rèn)識(shí)新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調(diào)整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風(fēng)質(zhì)量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項(xiàng)目尾款、質(zhì)量保證金等費(fèi)用及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務(wù)的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項(xiàng)功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設(shè)有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見和易于感知的。室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)（或采用個(gè)體送風(fēng)方式）是寫字樓具有的基本功能，指導(dǎo)客戶掌握溫度的設(shè)定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質(zhì)量不間斷的電源（UPS）已經(jīng)在樓內(nèi)合理分布，物業(yè)人員應(yīng)向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價(jià)格高于一般電價(jià)而不會(huì)間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內(nèi)墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會(huì)燒毀配電設(shè)施，甚至導(dǎo)致火災(zāi)。特殊區(qū)域設(shè)有氣體滅火裝置，何時(shí)和如何使用至關(guān)重要，未經(jīng)培訓(xùn)的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備通常價(jià)值昂貴 (制冷機(jī)組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設(shè)備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)（以確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強(qiáng)，物業(yè)公司一般無力起草，通常是設(shè)備廠家擬定好格式合同文本，雙方認(rèn)可。而這類合同多是出于維護(hù)廠家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應(yīng)聘請專業(yè)人員提出有利于自己的補(bǔ)充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數(shù)、規(guī)定故障搶修時(shí)限、要求廠家儲(chǔ)存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進(jìn)行必要的經(jīng)濟(jì)性調(diào)整、根據(jù)設(shè)備運(yùn)行情況更換潤滑油、過濾器、免費(fèi)更換低值易耗品等等），維護(hù)物業(yè)公司的的利益。

　　制定詳細(xì)的潤滑防銹蝕計(jì)劃，不僅僅要考慮轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)械的摩擦潤滑，更強(qiáng)調(diào)常年不改變狀態(tài)（不開關(guān)操作）且裸露在空氣中的截門養(yǎng)護(hù)。很多截門安裝在隱蔽處，不易實(shí)施潤滑防銹工作，容易出現(xiàn)疏漏。所以，潤滑防銹蝕計(jì)劃一定要全面詳細(xì)（對截門編號(hào)防遺漏）、科學(xué)（潤滑間隔及次數(shù)）、可操作（專門或與設(shè)備維保工作同時(shí)進(jìn)行），責(zé)任落實(shí)到人，并輔以不定期的抽查驗(yàn)證，確保系統(tǒng)中的調(diào)節(jié)閥和截止閥時(shí)時(shí)處于靈活可控狀態(tài)。

　　日常記錄一定要真實(shí)、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)來源。第一次故障出現(xiàn)可能是偶然因素所致，第二次重復(fù)出現(xiàn)就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現(xiàn)的頻次，沒有及時(shí)消除故障，可能會(huì)導(dǎo)致引起大的事故。有些故障暫時(shí)不能處理，要專門記錄，以便具備條件時(shí)修復(fù)。不然會(huì)因時(shí)間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運(yùn)行參數(shù)（供電電流值或不同時(shí)段水表表示數(shù)）的變化，也是定性分析、預(yù)測能源消耗等運(yùn)行成本的重要手段。

　　五、運(yùn)行調(diào)整

　　運(yùn)行調(diào)整是提高運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性的重要手段。一臺(tái)機(jī)組滿負(fù)荷供冷比兩臺(tái)機(jī)組半載要經(jīng)濟(jì)許多；利用低谷電價(jià)時(shí)間儲(chǔ)備冷負(fù)荷，待到高峰電價(jià)時(shí)使用，一可減少電費(fèi)支出；二有利于電能指標(biāo)的利用，并會(huì)產(chǎn)生電網(wǎng)削峰填谷的社會(huì)效益。制定溫度調(diào)整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)造了舒適的工作環(huán)境。根據(jù)房間朝向、通風(fēng)狀況、保溫效果等多種因素，對媒質(zhì)在系統(tǒng)中各個(gè)支路的壓力、流量進(jìn)行調(diào)整，減少干、支路上媒質(zhì)工況不均勻帶來的系統(tǒng)性損失，使系統(tǒng)運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。總之，運(yùn)行調(diào)整是最行之有效的節(jié)能降耗方法之一，物業(yè)公司應(yīng)該給予足夠的重視。

　　北京中興物業(yè)管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：供暖設(shè)備管理概述

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備管理概述

　　一、供暖系統(tǒng)及設(shè)備簡介

　　1.供暖系統(tǒng)組成

　　①熱源:制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設(shè)備。

　　②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。

　　③散熱設(shè)備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設(shè)備。

　　2.供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成

　　供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　　①鍋爐本體:包括燃燒設(shè)備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預(yù)熱器、省煤器)、爐體圍護(hù)結(jié)構(gòu)等。

　　②熱力系統(tǒng):包括水處理設(shè)備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。

　　③煙風(fēng)系統(tǒng):包括鼓風(fēng)機(jī)、引風(fēng)機(jī)、煙道、風(fēng)道、除油器等。

　　④運(yùn)煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設(shè)備等。

　　(2)室外供熱熱網(wǎng)

　　室外供熱管網(wǎng)的敷設(shè)方式主要有架空敷設(shè)和埋地敷設(shè)，埋地敷設(shè)比較常見，埋地敷設(shè)又分為通風(fēng)地溝、半通風(fēng)地溝、不通風(fēng)地溝、直接埋地幾種敷設(shè)方式，其中涉及的主要設(shè)備設(shè)施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)

　　室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設(shè)備及室內(nèi)地溝等。

　　3.供暖系統(tǒng)的分類

　　供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風(fēng)采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責(zé)劃分

　　供暖設(shè)備管理就是對供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程實(shí)施操作、運(yùn)行、維護(hù)管理活動(dòng)的總稱。在實(shí)施管理時(shí)，應(yīng)分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責(zé)。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區(qū)域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理，或委托專業(yè)供暖公司維護(hù)管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設(shè)備設(shè)施均由供熱部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。

　　三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進(jìn)行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負(fù)責(zé)日常操作運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)，在這種管理模式下，要求物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理要配備專職的專業(yè)技術(shù)人員，技術(shù)人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況，掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標(biāo)，主要包括:

　　①用戶室溫合格率。

　　②運(yùn)行事故率。

　　③用戶報(bào)修處理及時(shí)率。

　　④失水率。

　　⑤水質(zhì)達(dá)標(biāo)率。

　　⑥鍋爐負(fù)荷率。

　　⑦負(fù)傷事故率。

　　⑧來人、來電、來信*率。

　　⑨煙塵、煙氣排放達(dá)標(biāo)率。

　　⑩管管理公司進(jìn)行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負(fù)責(zé)供熱系統(tǒng)的運(yùn)行和管理，即進(jìn)行熱源和熱網(wǎng)管理，甲方提供必要的費(fèi)用和監(jiān)督，即進(jìn)行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時(shí)，一定要選擇具有有關(guān)管理部門簽發(fā)的資質(zhì)證書，并且人員素質(zhì)高，管理組織嚴(yán)密，企業(yè)信譽(yù)好的企業(yè)，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　　①在全年收取的采暖費(fèi)中提取必要的系統(tǒng)折舊費(fèi)、更新改造及大修等費(fèi)用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。

　　②支付乙方的費(fèi)用，主要包括能源費(fèi)(煤、水、電)、勞務(wù)費(fèi)、運(yùn)行管理費(fèi)、小修費(fèi)等。

　　③在運(yùn)行中，如果設(shè)備出現(xiàn)故障，需要大修和更換零部件時(shí)，如屬自然原因損壞由甲方支付費(fèi)用;如因乙方運(yùn)行維護(hù)不好或誤操作造成的，由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)或更換。

　　④資金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質(zhì)量保證金，待運(yùn)行結(jié)束無誤后再付清。

　　四、供暖設(shè)備設(shè)施的資料管理

　　供暖設(shè)備管理包括供暖設(shè)備設(shè)施檔案資料管理、操作運(yùn)行管理及非運(yùn)行期的維修養(yǎng)護(hù)管理，為了保證管理工作的質(zhì)量，供暖系統(tǒng)的管理應(yīng)從竣工驗(yàn)收開始，以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設(shè)備的使用性能。竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理公司作為接管部門應(yīng)檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進(jìn)行做好準(zhǔn)備。

　　1.鍋爐房的資料

　　①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強(qiáng)度計(jì)算書;水流程圖及動(dòng)力計(jì)算書;安全閥數(shù)量和管道直徑的計(jì)算書;鍋爐質(zhì)量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　　②鍋爐房設(shè)計(jì)及安裝資料包括鍋爐房平面設(shè)計(jì)、竣工圖;環(huán)保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測報(bào)告;其他各種輔助設(shè)備均須有產(chǎn)品質(zhì)量合格證書及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說明書;鍋爐房各項(xiàng)安裝工程的質(zhì)量評(píng)定表和各階段安裝記錄;水壓試驗(yàn)、烘爐、煮爐、安全閥調(diào)試記錄，鍋爐及輔助設(shè)備單機(jī)調(diào)試的冷態(tài)試運(yùn)行記錄，72h熱態(tài)試運(yùn)行記錄，儲(chǔ)煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網(wǎng)的資料

　　物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時(shí)，應(yīng)索要下列資料，并審查其設(shè)計(jì)和施工是否符合國家的有關(guān)規(guī)范要求。

　　①室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。

　　②管網(wǎng)設(shè)備的合格證及使用說明書。

　　③隱蔽工程的分段驗(yàn)收記錄。

　　④管網(wǎng)的水壓試驗(yàn)記錄。

　　⑤重要焊口焊接質(zhì)量檢查記錄。

　　⑥管道的沖洗記錄。

　　另外在新建供熱管網(wǎng)時(shí)，開發(fā)商對采暖期的保修期為一個(gè)采暖期，因此應(yīng)通過檢查第一個(gè)采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調(diào)等問題，及時(shí)修理，掌握情況，第一個(gè)采暖期各項(xiàng)指標(biāo)無誤后方可接管。

　　當(dāng)接管運(yùn)行幾年的舊熱網(wǎng)時(shí)，要求對方移交已運(yùn)行幾年中的運(yùn)行記錄，提取的熱網(wǎng)及設(shè)備折舊費(fèi)和大修資金及熱用戶的采暖費(fèi)收費(fèi)檔案。