談廣場綜合樓物業管理的設備管理

　　在跨進新世紀和我國加入世界貿易組織后，為物業管理提供了新的發展機遇，同時也面臨著挑戰，隨著社會的不斷發展與進步和人們的生活水平逐步提高，簡單的粗線條的服務已滿足不了人們的要求。優勢的、細化的綜合性服務是人們追求的目標。我們學會服務，做精服務文章，用優質的服務產生更大的價值，是迎接入世挑戰融入經濟全球化的有效方式，是物業管理部門參于市場競爭的主要手段和重要基礎，是推動物業管理發展的有效途徑，也是落實"***"的實際行動，這是歷史發展的趨勢。

　　一、zz廣場綜合樓的物業管理簡介

　　zz廣場綜合樓是南京西路上的一座超高層建筑，高度為288米，地下3層，地上66層，裙房5層，是目前浦西第一高樓，它與上海展覽中心、波特曼酒店相鄰，已經成為上海浦西的新一代標志性建筑。20**年5月竣工開業以來，目前商場店鋪出租率已接近98%，辦公樓客戶入住率已經達到了100%。

　　zz廣場綜合樓主要由辦公樓、商場、地下停車場三部分組成，裙房1-5層為商場。商場內有4個區域采用跳空結構和玻璃天頂(分別為中庭、圓庭、內庭、內街)，每層商場劃分為5個區，各個區域之間通過內街、回廊、天橋相互連通。整個商場由130多家店鋪組成，各個店鋪的面積可以通過隔斷靈活調整，共計營業面積為57000平米。每天營業時間為12小時，日營業額在500萬人民幣左右。

　　(一)zz廣場綜合樓物業管理特點

　　zz廣場綜合樓高度大、樓層數多，功能復雜，人口稠密，物業管理任務較為艱巨。綜合樓包括停車場、商業、餐飲、娛樂健身場所、辦公樓、流動人口極多。要管理好綜合樓，確保綜合樓各部分正常運作，確保物業和樓內居民的生命財產安全，任務十分艱巨。

　　zz廣場綜合樓設備多、結構復雜、管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求較高。zz廣場綜合樓設有中央空調系統、上排水、排污系統、高低壓供電系統，煤氣供應系統、電梯系統，還設有樓宇自控系統，通信系統、辦公、保安、消防系統。物業管理需要建立一支素質較高的專業技術人員管理隊伍，運用先進的管理手段、方法，對綜合樓各系統進行維護、保養和管理，保證這些系統的正常運轉。

　　(二)物業管理的服務內容

　　由于zz廣場綜合樓的復雜性、混合性、綜合性，給管理帶來了一定難度，但zz廣場綜合樓的基本服務內容就是實現對物的管理、對人的服務。其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為:常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

　　1、常規性的公共服務

　　這是指管理中的基本管理內容，是zz廣場物業管理面向所有租用人提供的最基本的管理與服務，目的是確保物業的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。其中包括:

　　房屋建筑主體的維修管理。定期掌握房屋的基本情況，對綜合樓的樓面、樓道等房屋進行經常的維修、養護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對租戶、用戶的房屋裝修進行嚴格的監督管理，使綜合樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持綜合樓價值，創造增值潛力。

　　綜合樓各系統設備設施的管理。物業管理人員要經常對綜合樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態。

　　清潔衛生的管理。清掃保潔人員應全面負責綜合樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產日清。一般由專業清潔公司承辦。

　　綠化管理。綠化人員應對綜合樓周圍及內部的花草樹木和景點進行養護和管理，為用戶、租戶創造優美整潔舒適的高雅的環境。

　　停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。

　　消防及治安管理。保安人員對綜合樓及其范圍內進行全天候保安值勤，設立監控中心和消防控制中心及固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、租戶人身財產安全。監控系統要保證24小時值班監控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。如有設備等報警或故障顯示，需立即通知有關部門人員，及時到場解決。

　　收費管理。要嚴格按照協議或合同當地物價部門核定的物業管理服務收費標準，及時、 定期收取租金及管理費用，并接受用戶、租戶監督。其中涉及:租金、水電費用、停車場收費及有償服務收費。 _

　　全方位服務。物業管理應對用戶、租戶提供全方位、多層次、有效且經濟的服務，使用戶、租戶更為舒適便利。可開設常規性服務，如:機車船票代辦、辦設儲蓄所、速遞公司等。

　　2、針對性的專項服務

　　zz廣場物業管理為改善和提高租用人的工作、生活條件，面向廣大租用人，為滿足其中一些用戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務。

　　3、委托性的特約服務

　　為滿足物業租用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業管理委托合同未要求、物業管理在專項服務中也未設立，而物業使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。并根據租戶需要，提供特約服務。

　　二、zz廣場綜合樓設備管理的重要性

　　zz廣場綜合樓的價值不但取決于座落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設備的品質性能、系統結構和運行狀況。

　　物業管理的設備管理是一門發展中的應用學科，它包括系統理論和豐富的實踐經驗兩個有機的組成部分。為了實現物業管理企業設備管理現代化的目的，必須學習和掌握設備管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業設備的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的設備管理方法和管理技術手段，以促進物業管理企業的設備管理向著現代化的方向發展。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備的作用也越來越突出。事實上，設備管理幾乎涉及到物業管理企業經營過程的各個環節，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

　　(一)關系到聲譽和生存

　　作為zz廣場物業管理的重要組成部分，設備管理的好壞對企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處于良好狀態，人們能安心方便地生活和工作，企業被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業發展前景廣闊。反之，如果一些設備經常處于性能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

　　(二)關系到服務的成本和企業資金的合理利用

　　設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。加強維護保養，能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期，節省維修費用和減少停工損失。樹立經濟運行的意識，注意節約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規范的管理來減少日常物料的使用量，杜絕"跑、冒、滴、漏"等缺陷，以減少相關費用開支，使設備一直處于最佳、最經濟的運行狀態。

　　隨著現代化設備的不斷發展和普遍使用，設備所占資金在固定資產中的比例越來越高，顯然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設備管理的科學化無疑是關鍵。具體說，就是取決于設備經濟管理的一系列環節是否達到最佳水平

　　(三)關系到技術安全和環境保護

　　若設備的可靠性低，管理不善，在運行中發生意外，不僅破壞了企業的生產經營秩序，同時也使國家和企業遭受重大的經濟損失，也給家庭帶來不幸。若設備陳舊落后，排放有害物質或噪聲超標，就會污染環境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。因此，保證安全生產，消除環境污染，有效地預防設備和人身事故及社會公害，是現代設備管理的重要課題。

　　物業管理企業的迅猛發展，物業建設中的科技含量在迅速上升，網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的設備管理是企業技術進步的根本保證。

　　三、zz廣場綜合樓現代化設備帶來的新問題

　　現代化設備在zz廣場綜合樓的大量使用，使企業在服務過程中產生了許多前所未有的新情況，給設備管理工作帶來了一系列的新問題。例如:竣工后的基礎資料不齊全；早期無先進的設備管理體制；現代化設備的使用可以獲得高效率和高經濟效益，但同時也導致了一系列嚴重的后果，如:故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重污染環境和能源資源消耗大等；設備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設備與設備管理的經濟效果；現代化設備技術綜合性強，全過程環節多，且相互影響、相互制約；使用現代化設備，崗位分工較細，經常是單工序操作，設備結構復雜，人的感官能力難以適應。

　　四、zz廣場綜合樓設備管理的解決措施

　　(一)建立先進的設備管理體制

　　1、按設備的數量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點(運行班次、有無假日)等各種因素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現先進性。

　　2、設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規、條例；必須熟悉設備的技術理論知識，必須具有一定的業務能力。

　　3、加強設備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業道德及業務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中。

　　(二)建立完善的設備管理規章制度

　　作為一個好的物業管理企業必須建立完善的設備管理規章制度，設備管理規章制度包括:設備管理崗位責任制度；設備基礎資料管理制度；設備運行和維護保養制度；設備檢修制度；固定資產管理制度；培訓教育制度；特殊設備管理及應急制度；各類機房、變配電機房的出入登記制度等。

　　(三)做好設備管理的基礎資料工作

　　基礎資料工作是設備管理工作的根本依據，基礎資料必須正確齊全。利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網絡化，活化其作用。

　　設備的基礎資料包括:

　　1、設備的原始檔案

　　設備的原始檔案包括:基本技術參數和設備價格；質量合格證書；使用安裝說明書；驗收資料；安裝調試及驗收記錄；出廠、安裝、使用的日期。

　　2、設備卡片及設備臺帳

　　設備卡片將所有設備按系統或部門、場所編號。一臺設備有一張設備卡片，設備卡片上登記設備的編號、名稱、規格型號、基本技術參數、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

　　按編號將設備卡片匯集進行統一登記，形成一本企業的設備臺帳，從而反映全部設備的基本情況，給設備管理工作提供方便。

　　3、設備技術登記簿

　　設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、制造、采購、安裝、調試、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載。

　　每臺設備建立一本設備技術登記簿，它是設備的檔案材料。設備技術登錄簿中有:設備概況:即設備臺帳上的資料；設計參數和條件、技術標準及簡圖；設備運行狀況；備品配件；設備維護保養和檢修情況；設備大中修記錄(包括時間、費用、人員)；潤滑卡；設備事故記錄；更新改造及移裝記錄；報廢記錄。

　　設備技術登錄應及時準確齊全，應反映該臺設備的真實情況，用于指導實際工作。

　　4、設備系統資料

　　zz廣場綜合樓的物業設備都是組成系統才發揮作用的。例如中央空調系統由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設備及監控調節裝置等一系列設備組成，任何一種設備或傳導設施發生故障，系統都不能正常制冷。

　　因此，除了設備單機資料的管理之外，對系統的資料管理也必須加以重視。系統的資料包括：

　　竣工圖。在施工時原則上應該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。施工結束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖。竣工圖應由資料室及管理設備部門保管。

　　系統圖。竣工圖是整個物業或整個層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統圖就是把各系統分割成若干子系統(也稱分系統)，子系統中可以用文字對系統的結構原理、運作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。

　　(四)加強培訓教育工作，做到專業管理同全員管理相結合

　　越是優秀的物業管理企業，越應注意對員工的培訓、教育。

　　專職設備管理人員應成為具有一定專業知識及管理業務水平的人才。但是單純依靠少數專職設備管理人員來管好企業的所有設備是不可能的，還應該發動企業全體員工自覺執行各項規章制度，共同用好管好所管轄區域內的所有設備。因此，對操作使用設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設備、愛護設備。最后應該做到操作人員會檢修設備、維修人員會操作設備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業人員的整體素質。

　　結論

　　本文結合zz廣場物業管理的設備管理，對設備管理方面做了重點闡述。當今時代，世界經濟區域集團化趨勢日益明顯，各國經濟日益被納入世界經濟體系，加速了資金、技術、商品和人才的國際流動。世界經濟正由總量增長型向質量效益型轉軌，產業結構正向高增值型與知識集約型轉變。以現代高科技為基礎，知識、技術密集，結合國家和各物管企業的具體情況對國內外先進的設備管理經驗和方法加以消化和吸收，使設備管理工作逐步同國際接軌，以適應市場競爭激烈的要求。大力推行現代設備管理，積極學習和推廣應用先進的管理理論和經驗，達到國際先進水平。

篇2：物業設備管理中應注意的幾個問題

　　物業設備管理中應注意的幾個問題

　　通常意義上的物業管理主要包括：保安（治安防范、轄區安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養護、衛生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環境、提升品位）、餐飲（衛生、營養、可口、保健）、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統計）、供水供電（飲水安全、水質優良、一般市電及特殊高質量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節、濕度調節）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區文化活動（節日慶典、法規宣傳、義工互助、環境狀況通報）等，這些無疑是物業管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，

　　而設備管理作為物業管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業經驗，本人想在這方面談一點自己的認識。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業管理的人員，最了解客戶對物業功能的需求，這對物業的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養，對延長其使用壽命、安全、可靠地經濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優惠。還有許多自控設備及自控系統，由于科技發展迅速，軟、硬件更新換代很快，不在訂購時對今后產品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發商、設計者、施工方、監理方容易忽視，而物業公司的人員已親身經歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業管理的開展提供便利條件。

　　二、新項目應注意問題

　　與開發商進行物業資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發期。

　　物業管理公司接手新物業項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業的功能，為今后的物業服務奠定基礎。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環節。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環系統，而該系統不是顯而易見和易于感知的。室內溫度調節（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環境中。高質量不間斷的電源（UPS）已經在樓內合理分布，物業人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經培訓的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業公司進行維護保養（以確保正常運轉、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業性較強，物業公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業公司應聘請專業人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業人員的巡檢次數、規定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優惠、進行必要的經濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業公司的的利益。

　　制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統中的調節閥和截止閥時時處于靈活可控狀態。

　　日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經濟分析的數據來源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。

　　五、運行調整

　　運行調整是提高運行經濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產生電網削峰填谷的社會效益。制定溫度調整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創造了舒適的工作環境。根據房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質在系統中各個支路的壓力、流量進行調整，減少干、支路上媒質工況不均勻帶來的系統性損失，使系統運行在最優狀態。總之，運行調整是最行之有效的節能降耗方法之一，物業公司應該給予足夠的重視。

　　北京中興物業管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業知識教材：供暖設備管理概述

　　物業知訓教材：供暖設備管理概述

　　一、供暖系統及設備簡介

　　1.供暖系統組成

　　①熱源:制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。

　　②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統。

　　③散熱設備:把熱量傳送給室內空氣的設備。

　　2.供暖系統設備的構成

　　供暖系統所涉及的設備設施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　　①鍋爐本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

　　②熱力系統:包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。

　　③煙風系統:包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

　　④運煤除灰系統:包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

　　(2)室外供熱熱網

　　室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內供暖系統

　　室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。

　　3.供暖系統的分類

　　供暖系統有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統、蒸汽供暖系統、熱風采暖系統;按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責劃分

　　供暖設備管理就是對供暖系統生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業管理公司同城市供暖公司的職責。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理公司負責維護管理，或委托專業供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業公司管轄區內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統的物業管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業管理公司對供暖系統全面負責日常操作運行和維修養護，在這種管理模式下，要求物業管理公司對供暖系統的設備設施管理要配備專職的專業技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統情況，掌握供暖系統的一些管理指標，主要包括:

　　①用戶室溫合格率。

　　②運行事故率。

　　③用戶報修處理及時率。

　　④失水率。

　　⑤水質達標率。

　　⑥鍋爐負荷率。

　　⑦負傷事故率。

　　⑧來人、來電、來信*率。

　　⑨煙塵、煙氣排放達標率。

　　⑩管管理公司進行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業信譽好的企業，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　　①在全年收取的采暖費中提取必要的系統折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。

　　②支付乙方的費用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

　　③在運行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。

　　④資金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。

　　四、供暖設備設施的資料管理

　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統的管理應從竣工驗收開始，以便于物業管理公司了解和掌握供暖系統狀況和設備的使用性能。竣工驗收合格后，物業管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　　①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　　②鍋爐房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態試運行記錄，72h熱態試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網的資料

　　物業管理公司從開發商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規范要求。

　　①室外和室內供暖平面、系統圖。

　　②管網設備的合格證及使用說明書。

　　③隱蔽工程的分段驗收記錄。

　　④管網的水壓試驗記錄。

　　⑤重要焊口焊接質量檢查記錄。

　　⑥管道的沖洗記錄。

　　另外在新建供熱管網時，開發商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。