物業(yè)知識教材：智能化物業(yè)與智能化物業(yè)管理

　　在21世紀(jì)的今天，當(dāng)我們進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，智能物業(yè)這一并不算新穎的名稱，卻將會成為建筑材料業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點。并極有可能給現(xiàn)在已競爭激烈的朝陽行業(yè)---IT業(yè)開辟另一個新戰(zhàn)場。

　　所以說，今天，當(dāng)我們談及智能網(wǎng)絡(luò)家居時，很多不了解的人都會認(rèn)為很稀奇，其實這種反映就象當(dāng)初在房屋建設(shè)中留下電話接口一樣，大家都認(rèn)為沒必要，可當(dāng)你看到21世紀(jì)的今天IT產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展，計算機走下了神壇，逐漸走入了平常百姓家，你沒有理由懷疑智能化小區(qū)、智能網(wǎng)絡(luò)家居會是將來的一個發(fā)展方向，也許不久的明天，你就可以成為時尚的SOHO(在家辦公)一族、在家購物、在家看病、對自己的家進(jìn)行遠(yuǎn)程監(jiān)控等等。

　　什么叫智能物業(yè)呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術(shù)又有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術(shù)擴展到一個區(qū)域的幾座智能建筑進(jìn)行綜合管理，再分層次地連接起來進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣的區(qū)域和城市分別被稱為智能物業(yè)小區(qū)和智能城市。智能物業(yè)小區(qū)是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業(yè)中繼智能建筑之后的有一個熱點。

　　所謂的智能物業(yè)小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區(qū))按照統(tǒng)籌的方法分別對其功能進(jìn)行智能化，資源充分共享，統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標(biāo)。

　　讓我們對比來看看國內(nèi)外智能化物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀吧!國外，智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)常被稱為”smarthome"。現(xiàn)在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發(fā)了這種智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)社區(qū)。這些社區(qū)都通過電子手段提供與社區(qū)有關(guān)的信息和服務(wù)。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區(qū)向其住戶提供國內(nèi)外新聞、社區(qū)內(nèi)新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區(qū)性活動、商業(yè)區(qū)地圖。而社區(qū)最重要的是服務(wù)，這些社區(qū)提供了如醫(yī)療、嬰兒看護(hù)、寵物照顧、病人監(jiān)護(hù)、電子圖書館、網(wǎng)上學(xué)校、預(yù)定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據(jù)自己的愛好進(jìn)行選擇。此外，在住戶家庭內(nèi)部聯(lián)成局域網(wǎng)(HomeLocal AreaNetwork)，將自家的所有電器進(jìn)行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠(yuǎn)程監(jiān)視、控制家中的各種設(shè)備，如提前打開空調(diào)、開關(guān)燈、收發(fā)傳真等一系列內(nèi)部事務(wù)。這一智能化控制使得整個小區(qū)的智能化水平又提高了很多，當(dāng)然這和國外網(wǎng)絡(luò)普及、應(yīng)用水平、國民收入是密不可分的。

　　早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家先后提出了“智能物業(yè)"(SmartHome)的概念。其實項目標(biāo)就是：“將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(shù)(HBS'''')連接到一個家庭智能化系統(tǒng)上進(jìn)行集中的或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)。”早在1983年美國電子工業(yè)協(xié)會就組織專門機構(gòu)開始制定家庭電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，即：《家庭自動化系統(tǒng)與通訊標(biāo)準(zhǔn)》，也有稱之為家庭總線系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)(HBS)。在其制定的設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)中，智能住宅的電氣設(shè)計要求必須滿足以下三個條件，即：

　　1)具有家庭總線系統(tǒng)；(也稱綜合布線系統(tǒng))

　　2)通過家庭總線系統(tǒng)提供各種服務(wù)功能；(各種家電的智能化)

　　3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯(lián)網(wǎng)的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電視都在積極的擴展此項業(yè)務(wù)以爭取更多的終極用戶)

　　我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設(shè)計(標(biāo)準(zhǔn))導(dǎo)則》)(討論稿)，在“導(dǎo)則” 中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設(shè)計總體上應(yīng)滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活 環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務(wù)；家庭智能化系統(tǒng)。同時也對小康住宅與小區(qū) 建設(shè)在安全防范、家庭設(shè)備自動化和通訊與網(wǎng)絡(luò)配置等方面提出了三級設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，即： 第一級為“理想目標(biāo)”；第二級為“普及目標(biāo)”；第三級為“最低目標(biāo)”。

　　在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費品國際展覽會”上，通過在 場內(nèi)“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統(tǒng)，并在新加坡新聞媒 體上刊登了有關(guān)“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當(dāng)早晨起床時間一到，臥室音 響設(shè)備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進(jìn)入 梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統(tǒng)播放電視節(jié)目、VOD點播、DVD播放、上網(wǎng)查詢郵件和當(dāng)天的重要新聞，以及多媒體游戲。當(dāng)主人出門后，家庭智能化系統(tǒng)就會自動啟動安全保衛(wèi)系統(tǒng)，一旦有人非法進(jìn)入住宅或發(fā)生意外事故(如：火災(zāi)、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統(tǒng)就會立即自動撥電通知主人，或向有關(guān)警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統(tǒng)，開啟家中的數(shù)碼電話機上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質(zhì)問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機遙控家里的空調(diào)機并調(diào)節(jié)到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設(shè)備(如：熱水器等)，當(dāng)主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調(diào)已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統(tǒng)”，在新加坡也有近30個社區(qū)(住宅小區(qū))近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統(tǒng)”。相信到了2l世紀(jì)將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區(qū))安裝上這一類高科技智能化系統(tǒng)產(chǎn)品。

　　雖然建筑智能化在國內(nèi)出現(xiàn)只是近幾年的事，但隨著國家信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑功能的改善，人們需要加強對外交流，因此產(chǎn)生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經(jīng)形成，建設(shè)部設(shè)立了有關(guān)科研課題對其進(jìn)行研究，但主要是在對現(xiàn)在的新技術(shù)、新產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化、組合。為了避免投入、產(chǎn)出的效率問題，對市場進(jìn)行科學(xué)管理，建設(shè)部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設(shè)計、施工、維護(hù)、檢驗等標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在建設(shè)部對小區(qū)智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎(chǔ)；有線電視傳播(娛樂)；計算機進(jìn)入家庭；物業(yè)管理四大方面。目前，國內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)有這方面建設(shè)，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數(shù)碼港。他們的出現(xiàn)滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了有益的探索和嘗試。

　　智能物業(yè)和智能物業(yè)管理是兩個不同的概念，智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，他是用來為住戶實施服務(wù)的一個理想的環(huán)境，智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間，智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，可以概括出四大特點：

　　1、網(wǎng)絡(luò)化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購物、遠(yuǎn)程教育等等正是通信與計算機網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)實表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡(luò)，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。

　　2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。

　　3、人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設(shè)計階段，就已充分考慮了居民的各種現(xiàn)實與各種需要要“以人為本”。

　　4、綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復(fù)雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。

　　具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機會。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。

　　同時，物業(yè)管理的參與也才能真正實現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)的智能功能。一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物業(yè)管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過物業(yè)公司管理服務(wù)人員對智能化設(shè)備設(shè)施的管理，及通過提供多種信息為居民服務(wù)，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū)的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

　　現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點：其一，智能化程度高。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。

　　其二、效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：

　　①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進(jìn)行數(shù)據(jù)的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。

　　②物業(yè)管理領(lǐng)域中的一些專項與特約綜合經(jīng)營服務(wù)，如快餐盒飯送餐服務(wù)、物業(yè)租售代理服務(wù)、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務(wù)、購物服務(wù)、洗衣服務(wù)、社區(qū)廚房等，通過電腦網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系與處理將更為方便高效。

　　③物業(yè)公司管理服務(wù)人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡(luò)的操作者與管理者，通過電腦網(wǎng)絡(luò)(廣城網(wǎng)與局域網(wǎng))提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費和各種服務(wù)費，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務(wù)人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解，而是管理和維護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，提供網(wǎng)上信息服務(wù)。這樣不但增加了管理服務(wù)內(nèi)容，相應(yīng)增加了物業(yè)公司的收入來源和利潤，而且因為網(wǎng)絡(luò)管理服務(wù)的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。

　　其三，管理人員素質(zhì)要求更高。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能結(jié)構(gòu)方面不但具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)，同時還應(yīng)熟悉和掌握計算機的基本知識和網(wǎng)絡(luò)知識，了解計算機的管理維護(hù)知識，熟練進(jìn)行計算機的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡(luò)操作等等。

　　智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點，也對物業(yè)管理提出了一系列新的要求：

　　第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個方面入手搞好物業(yè)管理工作。智能住宅是智能建筑技術(shù)的發(fā)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內(nèi)容來看，重點是生活服務(wù)、安保和物業(yè)的管理維護(hù)；系統(tǒng)結(jié)構(gòu)具有適應(yīng)眾多服務(wù)對象與服務(wù)內(nèi)容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復(fù)雜等等。因此，從業(yè)人員要真正把智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理服務(wù)的具體內(nèi)容方面區(qū)別開來，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)產(chǎn)品，同時，積極做好智能化設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作。

　　第二，必須強調(diào)和切實督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施；另一方面，政府有關(guān)部門也要從維護(hù)人民生命財產(chǎn)的角度出發(fā)，強調(diào)和督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。

　　第三，必須加強智能住宅小區(qū)管理服務(wù)人員，特別是智能化系統(tǒng)維護(hù)管理人員的培訓(xùn)培養(yǎng)工作。物業(yè)公司應(yīng)選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)的設(shè)計與實施，進(jìn)行崗位培訓(xùn)，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運行，并能保證管理服務(wù)人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務(wù)。

　　第四，努力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實施工作。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內(nèi)容，包括：

　　①公共管理服務(wù)。具體內(nèi)容有：房屋維修管理、房屋設(shè)備管理、安全管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供曖管理以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等等。

　　②綜合經(jīng)營服務(wù)。包括專項服務(wù)和特約服務(wù)兩個方面。具體內(nèi)容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛(wèi)等方面的服務(wù)。

　　另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等等。同時，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要工作也將變?yōu)楣芾砗途S護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，而不是以前那種主要是依靠人力來發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)管理問題。

　　這樣，組織和實施智能住宅小區(qū)物業(yè)管理，就主要是操作電腦網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)測各種智能化儀器設(shè)備傳送的各種信息，并給以及時處理。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的微觀模式已經(jīng)由主要是人工運作的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕菣C器動作的模式。

　　在社會信息化進(jìn)程日益發(fā)展的今天，人們對自己住宅的關(guān)注已不再僅僅局限于居室面積、周邊的自然環(huán)境、交通道路狀況等基本方面的要求，而是會逐漸把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、物業(yè)管理等方面，如何發(fā)展一個受大眾和住戶歡迎的小區(qū)樓盤，是物業(yè)管理公司以后所要走的方向。

篇2：物業(yè)管理知識培訓(xùn)：智能化管理知識

　　物業(yè)管理知識培訓(xùn)：智能化管理知識

　　001智能化:就是通過各種技術(shù)手段，對樓宇進(jìn)行監(jiān)控以及提供網(wǎng)絡(luò)、通訊服務(wù)，最終目的是為樓宇提供高效、便捷的管理手段和服務(wù)。

　　002智能化包含的內(nèi)容:樓宇自動化(BA)、保安監(jiān)控自動化(SA)、辦公自動化(OA).通訊自動化(CA)、消防自動化(FA)。抄表記費自動化。

　　003樓宇自動化的概念:就是通過對樓內(nèi)主要設(shè)備的監(jiān)控，實現(xiàn)對設(shè)備的自動化管理，達(dá)到及時高效管理樓宇的目的，同時可以通過對耗能設(shè)備的管理，達(dá)到節(jié)能目的。

　　004樓宇自動化主要包括:空調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控，供配電系統(tǒng)的監(jiān)控，共用照明系統(tǒng)監(jiān)控，消防系統(tǒng)監(jiān)控，給排水系統(tǒng)監(jiān)控，電梯系統(tǒng)監(jiān)控。

　　005樓宇自動化系統(tǒng)的工作程序:正常情況下根據(jù)實際設(shè)定的程序進(jìn)行工作，當(dāng)發(fā)生異常情況時，發(fā)出報警信號，提醒值班人員進(jìn)行相應(yīng)處理。

　　006監(jiān)控計算機故障特點是:所有指令失效或者干脆計算機工作不正常。

　　007指令失效的可能原因是:最可能的原因是軟件故障。

　　008發(fā)生監(jiān)控計算機故障應(yīng)立即通知工程單位進(jìn)行處理。

　　009發(fā)生總線故障的現(xiàn)象是:部分設(shè)備狀態(tài)顯示不正常或部分設(shè)備指令無效。

　　010發(fā)生總線故障的特點是:總線上故障點后所有設(shè)備狀態(tài)顯示不正常，故障點后指令無效。

　　011發(fā)生總線故障應(yīng)馬上查看系統(tǒng)圖，找到故障點，進(jìn)行相應(yīng)線路維護(hù)，或者通知承包商進(jìn)行處理。

　　012何謂DDC?直接總線控制器。(Direct Data Controller)

　　013 DDC故障特點是:該DDC控制的設(shè)備狀態(tài)顯示不正常或相應(yīng)設(shè)備指令不正常。

　　014 DDC故障的處理:發(fā)生DDC故障，應(yīng)首先確認(rèn)供電是否正常，如果供電正常，則應(yīng)更換DDC或通知廠家進(jìn)行處理。

　　015傳感器故障的特點是:相應(yīng)點數(shù)據(jù)不正常或長時間沒有變化。

　　016傳感器故障的處理:應(yīng)立刻通知廠家進(jìn)行處理。

　　017執(zhí)行器故障的特點是:相應(yīng)設(shè)備不能進(jìn)行指令動作。

　　018執(zhí)行器故障的處理:應(yīng)該請施工單位確認(rèn)故障，再通知執(zhí)行器廠家進(jìn)行處理。

　　019空調(diào)系統(tǒng)主要監(jiān)控:冷凍機組、冷卻機組、冷卻塔、空調(diào)機、新風(fēng)機、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管。

　　020供配電系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:主要包括高低壓配電柜的監(jiān)測和發(fā)電機的監(jiān)測，一般只監(jiān)不控。

　　021供配電系統(tǒng)的監(jiān)控意義:通過監(jiān)測高低壓配電柜狀態(tài)，及時提醒維護(hù)人員對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

　　022消防系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:一般包括消防泵狀態(tài)監(jiān)測和消防水管壓力檢測，一般只監(jiān)不控。

　　023電梯系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:電梯系統(tǒng)監(jiān)控一般包括垂直梯狀態(tài)監(jiān)測和手扶梯監(jiān)控。

　　024給排水系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:給排水系統(tǒng)監(jiān)控一般包括生活水泵監(jiān)控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵監(jiān)控。

　　025保安監(jiān)控自動化包括的內(nèi)容:保安監(jiān)控系統(tǒng)主要包括閉路攝像系統(tǒng)和門禁巡更系統(tǒng)。

　　026閉路攝像系統(tǒng)的作用:通過對主要通道、公共區(qū)域、電梯轎箱等設(shè)置攝像機，使得監(jiān)控中心人員可以隨意監(jiān)視公共區(qū)域的情況，同時可以進(jìn)行常規(guī)錄像和報警錄像。

　　027門禁巡更系統(tǒng)包括的內(nèi)容:門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門磁、紅外雙鑒、紅外對射等。

　　028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統(tǒng)的補充系統(tǒng)，對大面積的開放區(qū)域進(jìn)行禁入控制和報警錄像。

　　029紅外對射系統(tǒng)的意義:主要設(shè)置在外墻上，起到防止攀爬的作用。

　　030辦公自動化主要包括的內(nèi)容:辦公自動化主要通過設(shè)置郵件系統(tǒng)和定義公文自動流轉(zhuǎn)程序?qū)崿F(xiàn)無紙化辦公。

　　031辦公自動化怎樣實現(xiàn):實現(xiàn)辦公自動化首先要建立網(wǎng)絡(luò)平臺和服務(wù)器平臺，在平臺上建立一個辦公自動化應(yīng)用系統(tǒng)，通過設(shè)置內(nèi)部WWW服務(wù)器和郵件服務(wù)器，定義公文流轉(zhuǎn)模塊，實現(xiàn)無紙化辦公。

　　032 WWW服務(wù)器作用是:為用戶上互聯(lián)網(wǎng)提供服務(wù)，同時為大廈內(nèi)用戶提供WWW網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。

　　033綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器能提供的服務(wù):綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器能提供辦公自動化服務(wù)，虛擬主機服務(wù)，虛擬專網(wǎng)服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)安全服務(wù)，記費服務(wù)等。

　　034綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器采用的操作系統(tǒng):UNI*操作系統(tǒng)。

　　035綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器采用的數(shù)據(jù)庫:ORACLE數(shù)據(jù)庫。

　　036虛擬主機服務(wù):就是用戶通過租用綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器的部分資源，建立自己的虛擬主機，提供虛擬網(wǎng)站等服務(wù)。

　　037虛擬主機服務(wù)的好處是:不需要自己專門的設(shè)備和管理人員。

　　038虛擬專網(wǎng)服務(wù):就是用戶利用大廈網(wǎng)絡(luò)資源，通過在網(wǎng)管機上設(shè)置，建立虛擬專網(wǎng)。

　　039虛擬專網(wǎng)服務(wù)的好處是:不需要自己專門的設(shè)備和管理人員。

　　040網(wǎng)絡(luò)安全服務(wù):就是通過制定統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)安全策略，保證局域網(wǎng)內(nèi)的專門服務(wù)器和虛擬服務(wù)器的安全。

　　041通訊自動化包括的內(nèi)容:電話、上網(wǎng)、數(shù)據(jù)專線、有線電視、衛(wèi)星電視等內(nèi)容。

　　042抄表記費自動化包括的內(nèi)容:自動抄錄水表、電表、煤氣表、空調(diào)等。

　　043自動抄表記費的前提是:必須選用數(shù)字表。

　　044自動抄表記費的原理是:通過脈沖計數(shù)器記取脈沖，再將脈沖數(shù)轉(zhuǎn)換成記費數(shù)。

　　045消防自動化的概念:消防自動化就是通過各種消防探頭和控制設(shè)備，實現(xiàn)大樓的消防自動報警，以及自動采取各種緊急措施。

　　046網(wǎng)絡(luò)機房的設(shè)備包括:網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、網(wǎng)管機。

　　047 MDF機房的設(shè)備包括:網(wǎng)絡(luò)交換機、UPS、總配線架。

　　048智能化物業(yè)的主要支撐技術(shù)是:計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。

篇3：智能化物業(yè)管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能化物業(yè)管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能建筑融合了現(xiàn)代計算機技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù).以其高效、節(jié)能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優(yōu)勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)(BAS)、 通訊網(wǎng)絡(luò)自動化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動化系統(tǒng)(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。

　　智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現(xiàn)代高新技術(shù)的建筑設(shè)備以及由此構(gòu)成的高度自動化系統(tǒng)單靠物業(yè)管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設(shè)備的運行狀況做出準(zhǔn)確的判 斷的，必須在充分熟悉設(shè)備及系統(tǒng)性能的基礎(chǔ)上，利用設(shè)備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能.借助科學(xué)管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業(yè)管理工作。

　　(一)充分利用樓宇設(shè)備自身的性能優(yōu)勢

　　建筑的智能化往往是從樓宇設(shè)備自動化開始，為實現(xiàn)對建筑物內(nèi)的水、暖、電、空調(diào)、車輛、消防、閉路監(jiān)控、防盜報警、門禁等各種設(shè)備系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，利用計算機網(wǎng)絡(luò)和接口技術(shù)將分散在各子系統(tǒng)中各樓層的直接數(shù)字控制器(DDC)連接起來。通過聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)各子系統(tǒng)與中央監(jiān)控管理計算機之間、各子系統(tǒng)之間的信息交換.達(dá)到分散控制、集中管理 的功能模式。

　　在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統(tǒng)本身具備的自動檢測、自動調(diào)節(jié)、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，降低運行成本；另一方面，又

　　能提高樓宇安全運行的可靠度。

　　(二)利用微機管理技術(shù)，實現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)管理

　　首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設(shè)備的運行狀態(tài)、運行參數(shù)進(jìn)行跟蹤，及時準(zhǔn)確地了解現(xiàn)場設(shè)備有無異常，并迅速做出反應(yīng)，排除故障。其次，利用計算機預(yù)定的

　　參數(shù)設(shè)置功能，可以極為方便地實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的運行過程進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)，真正實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的遙控。再次。利用計算機強大的數(shù)據(jù)存儲功能和應(yīng)用程序的數(shù)據(jù)庫，可以完成大量

　　歷史數(shù)據(jù)的存儲，并對歷史數(shù)據(jù)按特定的要求進(jìn)行處理，調(diào)節(jié)歷史數(shù)據(jù)庫完成運行報表，生成歷史數(shù)據(jù)分析趨勢曲線等。

　　(三)重視樓宇設(shè)備的運行管理搞好設(shè)備的運行管理可以實現(xiàn)設(shè)備的安全正常運行，及早發(fā)現(xiàn)并排除設(shè)備安全隱患.直接關(guān)系到各子系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，影響到大廈的能源供應(yīng)狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設(shè)備的運行管理是必要的。

　　以節(jié)能為例，智能樓宇設(shè)備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達(dá)到總設(shè)備運行、管理費用總量的50%照明。空調(diào)、電梯、水泵是主要的用電設(shè)備，而其負(fù)荷隨時間不斷變化，利用樓宇設(shè)備控制技術(shù)，根據(jù)負(fù)荷變化情況適時調(diào)節(jié)，提高設(shè)備的運行效率以實現(xiàn)節(jié)能的目標(biāo)。

　　照明系統(tǒng)中大量使用高效節(jié)能燈具。將辦公區(qū)和公共場所照明分別控制，利用辦公區(qū)作息時間規(guī)律性強的特點，利用預(yù)設(shè)計算機程序?qū)嵤┒〞r開關(guān)控制。對公共場所的照明，則利用現(xiàn)代聲光控制技術(shù)進(jìn)行靈活的調(diào)節(jié)和控制。

　　空調(diào)制冷系統(tǒng)中.根據(jù)實際冷負(fù)荷的變化，確定冷水機組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)的運行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫濕度設(shè)定值，以減 少能源損耗。合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)的冷量或減少新風(fēng)處理能耗。

　　(四)遵循科學(xué)規(guī)律，搞好維護(hù)管理設(shè)備的維修保養(yǎng)是設(shè)備正常、安全、經(jīng)濟(jì)運行的有力保證，它不僅保證設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)或待命工作狀態(tài)。而且可以保證設(shè)備的各

　　項運行參數(shù)指標(biāo)符合有關(guān)的技術(shù)要求，以便設(shè)備達(dá)到或超過原有的性能及服務(wù)年限。設(shè)備維修保養(yǎng)一般分為定期維護(hù)和緊急維修兩類，定期維護(hù)、保養(yǎng)工作到位，緊急維修就會減少很多。

　　能延長設(shè)備連續(xù)無故障工作時間。

　　1、定期維修保養(yǎng)管理在智能大

　　廈中.可以借助先進(jìn)的辦公自動化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來執(zhí)行，結(jié)合建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)對現(xiàn)場的自診斷功能，根據(jù)上次檢修時間和設(shè)備的工作性能自動安排出各類設(shè)備的定期檢修時間表，列出具體體檢修項目及實施要求。檢修完畢后將檢修結(jié)果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考

　　2.緊急維修管理

　　對簡單的急修工作應(yīng)在較短時間內(nèi)完成，對比較復(fù)雜的急修工程必須有效跟進(jìn)、重視監(jiān)督落實.對緊急維修的部位及項目進(jìn)行分類、統(tǒng)計、分析、找出設(shè)備出現(xiàn)故障的規(guī)律，以避免同類故障再次出現(xiàn)從而消除安全隱患。同時由于智能化系統(tǒng)設(shè)計及零部件專用性強，對維修用材必須進(jìn)行有效監(jiān)控，以保證維修質(zhì)量。

　　智能建筑的出現(xiàn)和發(fā)展，對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業(yè)技術(shù)人才是搞好智能建筑物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)。

　　(一)智能化物業(yè)管理人應(yīng)具有的素質(zhì)

　　1.強烈的敬業(yè)精神和業(yè)主就是上帝”的服務(wù)意識。物業(yè)是業(yè)主工業(yè)，物業(yè)管理費和其他從事多種經(jīng)營的費用必須從業(yè)主或住用人手中收醛與物業(yè)打交道，最終是與業(yè)主、住用

　　戶打交道。如果不是本著”寧讓自己多流汗.不讓業(yè)主一時難”的服務(wù)思想，沒有敬業(yè)精神和良好的服務(wù)意識，無論有多先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備。搞好物業(yè)管理只是一句空話。

　　2.扎實精深、一專多能的從事智能化物業(yè)管理必需的相關(guān)知識和技能。

　　具體來說有如下內(nèi)容:

　　(1)計算機控制技術(shù)和計算機硬軟的維護(hù)技術(shù)； (2)現(xiàn)代通信技術(shù)；(3)計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)；(4)與智能化物業(yè)管理相關(guān)的計算機軟件的使用。

　　3.掌握科學(xué)的組織人的技術(shù)和管理人的技術(shù).如企業(yè)管理知識技能和行政管理知識技能等。

　　4.具備與物業(yè)管理有關(guān)的其他知識和技能，如建筑學(xué).物業(yè)管理基礎(chǔ)知識和基礎(chǔ)理論、公共關(guān)系、園林綠化基礎(chǔ)知識、物業(yè)法律、法規(guī)等等。

　　(二)造就智能化物業(yè)管理人才

　　目前，在對智能化物業(yè)進(jìn)行管理的實際運作中，現(xiàn)實情況與理想化狀態(tài)始終還存在著一定的差異.主要表現(xiàn)在高素質(zhì)從業(yè)人員十分缺乏。深圳市龍城物業(yè)管理公司在從事智能化物

　　業(yè)管理過程中.非常注重對自己的員工進(jìn)行培養(yǎng)。

　　1、實施“繼續(xù)教育”的長遠(yuǎn)規(guī)劃，加強在職員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要是圍繞著智能化物業(yè)管理方面的知識與技能。培訓(xùn)的方式靈活多樣，具體來說主要有:

　　(1)物業(yè)管理專業(yè)方面的學(xué)歷培訓(xùn)。公司每年選送一部分業(yè)務(wù)骨干和后備干部到深圳和珠江三角洲地區(qū)的大專院校進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)歷培訓(xùn)，采用脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余函授、自學(xué)等方式進(jìn)行物業(yè)管理系統(tǒng)學(xué)習(xí)。讓他們把所學(xué)的物業(yè)管理理論、理念和知識融入到實際的智能化物業(yè)管理之中，為公司增添活力。

　　(2)制定公司員工內(nèi)部培訓(xùn)計劃，嚴(yán)格實施。公司內(nèi)部培訓(xùn)又分公司統(tǒng)一組織的培訓(xùn)和各管理處內(nèi)部組織的培訓(xùn)。內(nèi)部培訓(xùn)有智能化物業(yè)管理實施的培訓(xùn)計劃，有專門的培訓(xùn)教師， 有培訓(xùn)講義.有培訓(xùn)記錄，有培訓(xùn)總結(jié)。每次培訓(xùn)后在現(xiàn)場測試。

　　(3)走出去、請進(jìn)來。組織公司中層管理者外出，到國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)和管理項目參觀，請知名智能化物業(yè)管理專家到龍城物業(yè)管理公司來講課。

　　(4)定期委派物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員到深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院學(xué)習(xí)先進(jìn)的智能化物業(yè)管理知識和技能，做到企業(yè)經(jīng)理和管理員全部持證上崗。

　　(5)選派技術(shù)人員參加特種行業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，如樓宇自控、消防監(jiān)控、空調(diào)控制、電梯控制等。凡特種行業(yè)的物業(yè)管理人必須持有特種行業(yè)上崗證。

　　2.以人為本，創(chuàng)造以“積極向上、開拓奮進(jìn)，求實創(chuàng)新，爭創(chuàng)一流”為宗旨的企業(yè)文化氛圍，實現(xiàn)人員素質(zhì)的提升。

　　物質(zhì)刺激在人力資源管理中僅是一種考核員工的辦法，但不是唯一辦法，讓員工實現(xiàn)心理學(xué)家馬斯洛提出的“自我實現(xiàn)”的需要一直是公司創(chuàng)造“積極向上，開拓奮進(jìn)，求實創(chuàng)新， 爭創(chuàng)一流”為宗旨的企業(yè)文化的最終目的。

　　3.激勵員工愛崗敬業(yè)，實行中、高級管理人員競爭上崗制，創(chuàng)造了透明寬松的用人環(huán)境。公司自始至終，一直貫徹著公開競爭上崗制，不拘一格選人才。盡力為員工創(chuàng)造一種透明寬松的用人環(huán)境，有力地激勵著員工的進(jìn)取熱情。正因為如此，公司上下才保持著很強的凝聚力和向心力，創(chuàng)造了一個又一個的省優(yōu)，國優(yōu)物業(yè)管理項目。

　　5.公司成立智能化物業(yè)管理的理論與技術(shù)攻關(guān)小組，針對各管理處在智能化物業(yè)管理項目中存在的問題進(jìn)行專題分析。既可解決技術(shù)難題.又能為各級管理人員提供科學(xué)的管理理 論支持和技術(shù)支持。