物業(yè)知識教材：常見房屋設備

　　房屋設備是根據(jù)用戶要求和不同的物業(yè)用途而設置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設備系統(tǒng)組成，而現(xiàn)代化綜合寫字樓、商廈等還有空調、自動報警、電訊服務等設備系統(tǒng)。通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

　　一、房屋建筑衛(wèi)生設備

　　(一)室內給水設備。

　　室內給水設備通常分為生產(chǎn)、生活和消防3類。

　　1、生產(chǎn)給水設備。

　　通常用于生產(chǎn)設備的冷卻、原料和產(chǎn)品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產(chǎn)用水對水質、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區(qū)別。

　　2、生活給水設備。

　　主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內的飲用、烹調、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質必須完全符合國家規(guī)定的飲用水標準。

　　3、消防給水設備。

　　是供層數(shù)較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統(tǒng)的消防設備用水。

　　一般情況下，人工方法提供系修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。

　　(二)室內排水設備。

　　室內排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。通常室內排水管道分為3類:

　　1、生活污水管道。

　　排除人們日常生活中的洗浴、洗滌生活污水和糞便污水。

　　2、工業(yè)區(qū)廢水管道。

　　排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中所排出的污(廢)水。

　　3、室內雨水管道。

　　接納、排除屋面的雨雪水。室內排水系統(tǒng)一般由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、污水局部處理構筑物等組成。

　　(三)熱水供應設備。

　　熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。

　　(四)供熱設備。

　　供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統(tǒng)一般由下列3部分組成:

　　1、熱源部分。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。

　　2、輸熱部分。是熱量輸送管網(wǎng)，如室外供暖管道。

　　3、散熱部分。是熱量散發(fā)的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等。

　　(五)消防設備。

　　目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設備有煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。

　　一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。

　　(六)通風設備。

　　通常指房屋內部的通風設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。

　　(七)空調設備。

　　大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調機。單體空調機較為簡單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調的設備構成，通常包括風管、空調水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網(wǎng)等設備。

　　二、房屋建筑電氣設備

　　房屋建筑電氣設備主要有:

　　(一)供電及照明設備。

　　供電設備有:

　　1、變壓器房內的設備。

　　變壓器房內一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。

　　2、配電房內設備。

　　配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有:低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。

　　3、配電干線。

　　指配電房由線柜通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。

　　4、樓層配電箱。

　　該設備將配電干線的電能分配給本層的各用電設備。

　　照明設備包括:開關、插座和各種照明燈具。

　　(二)弱電設備。

　　這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有:通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控、報警系統(tǒng)以及電腦設備等。隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設備越來越多。

　　(三)電梯設備。

　　電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下:

　　1、傳動設備。

　　拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。

　　2、升降設備。

　　包括轎廂、導軌、平衡鏈等。

　　3、安全設備。

　　主要有限速器、緩沖器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。

　　4、控制設備。

　　主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內照明、檢修照明等。

　　(四)防雷裝置。

　　通常是指避雷網(wǎng)等。建筑物對上述設備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求而確定的，如普通住宅，一般只設置給排水、供電及照明、電視、電話等設備；對于高層建筑，要增加電梯、消防等設備；而現(xiàn)代化綜合性商業(yè)大廈，則幾乎包括以上所列的全部設備，而且設備更先進，品種更齊全。

篇2：物業(yè)知識教材：房屋送排風設備及構件

　　物業(yè)知訓教材：房屋送排風設備及構件

　　一、室內送、排風口

　　室內送風口是送風系統(tǒng)中的風道末端裝置，由送風道輸送來的空氣，通過送風口以適當?shù)乃俣确峙涞礁鱾€指定的送風地點。

　　構造最簡單的兩種送風口，孔口直接開設在風管上，用于側向或下向送風。其中，圖(a)為風管測送風口，除風口本身外，沒有任何調節(jié)裝置;圖(b)為插板式風口，設有插板，這種風口雖可調節(jié)送風量，但不能控制氣流的方向。

　　常用的一種性能較好的百葉式風口，可以在風管上、風管末端或墻上安裝。其中，雙層百葉式風口不但可以調節(jié)出口氣流速度，而且可以調節(jié)氣流的角度。

　　室內排風口是全面排風系統(tǒng)的一個組成部分，室內被污染的空氣經(jīng)由排風口進入排風管道。排風口的種類較少，通常做成百葉式。此外，圖4-8-9所示的送風口，也可以用于排風系統(tǒng)，當作排風口使用。

　　室內送、排風口的布置情況，是決定通風氣流方向的一個重要因素。而氣方向是否合理，將直接影響全面通風的效果。

　　在組織通風氣流時，應將新鮮空氣直接送到工作地點或潔凈區(qū)域，而排風口則要根據(jù)有害物的分布規(guī)律設在室內濃度最大的地方。具體做法如下:

　　(1)排除余熱和余濕時，采取下送上排的氣流組織方式。即將新鮮空氣送到車間下部的工作地帶，吸收余熱和余濕后流向車間上部，由設在上部的排風口排出。

　　(2)利用全面通風排除有害氣體時，排風口的位置應根據(jù)下列不同的情況來確定:發(fā)散的氣體比空氣輕時，應從上部排出;發(fā)散的氣體比空氣重時，宜從上部和下部同時排出，但氣體的溫度較高或受車間散熱影響而產(chǎn)生上升氣流時，宜從上部排出;當揮發(fā)性物質蒸發(fā)后使周圍空氣冷卻下降，或經(jīng)常有揮發(fā)性物質灑落地面時，應從上部和下部同時排出。

　　至于送風，則不論上述哪一種情況，都應一律送至作業(yè)地帶。

　　(3)對于用局部排風排除粉塵和有害氣體而又沒有大量余熱的車間，用以補償局部排風的機械送風系統(tǒng)，宜將新鮮空氣送至上部地帶。

　　二、風道(風管)

　　(一)風道材料和風道截面積的確定

　　制作風道的材料很多，工業(yè)通風系統(tǒng)常使用薄鋼板制作風道，截面呈圓形或矩形，根據(jù)用途(一般通風系統(tǒng)、除塵系統(tǒng))及截面尺寸(D=100~200mm)的不同，鋼板厚度為0.5~3mm。輸送腐蝕性氣體的通風系統(tǒng)，如采用涂刷防腐油漆的鋼板風道仍不能滿足要求時，可用硬聚氯乙烯塑料板制作，截面也可做成圓形或矩形，厚度為2~8mm。埋在地下的風道，通常用混凝土做底，兩邊砌磚，內表面抹光，上面再用預制的鋼筋混凝土板做頂，如地下水位較高，尚需做防水層。

　　在民用和公共建筑中，為節(jié)省鋼材和便于裝飾，除鋼板風道外，也常使用矩形截面的磚砌風道、礦渣石膏板或礦渣混凝土板風道，以及圓形或矩形截面的預制石棉水泥風道等。另外，由于近年來玻璃鋼材料的防火阻燃性能得到了改善，玻璃鋼風管的使用也日趨廣泛。

　　顯然，在確定風道的截面積時，必須事先擬定其中的流速值。對于機械通風系統(tǒng)，如果流速取得較大，固然可以減小風道截面積，從而降低通風系統(tǒng)的造價和減少風道占用的空間，但卻增大了空氣流動的阻力，增加風機消耗的電能，并且氣流流動的噪聲也隨之增大。如果流速取得偏低，則與上述情況相反，將增加系統(tǒng)的造價和降低運行費用。因此，對流速的選定，應該進行技術經(jīng)濟比較。其原則是使通風系統(tǒng)的初投資和運行費用的總和最經(jīng)濟，同時也要兼顧噪聲和布置方面的一些因素。

　　除塵系統(tǒng)中的空氣流速，應根據(jù)避免粉塵沉積，以及盡可能減少流動阻力和對系統(tǒng)磨損的原則來確定。根據(jù)粉塵的不同，一般在12~23m/s范圍內。

　　順便指出，無論在工業(yè)通風或空氣調節(jié)系統(tǒng)中，風道的截面積一般都比較大，這和供暖以及室內給排水工程的情況不大相同。為了實現(xiàn)通風空調工程風管的工廠化施工，即施工企業(yè)在預制加工廠按統(tǒng)一規(guī)格制作出大量的風管和配件，供現(xiàn)場安裝時選用。用鋼板或塑料板制作的風管，應按統(tǒng)一規(guī)格標準確定風管的斷面尺寸。目前，通風管道和配件的統(tǒng)一規(guī)格標準，有圓形風管統(tǒng)一規(guī)格(見表4-8-2)、矩形風管統(tǒng)一規(guī)格(見表4-8-3)、圓形風管法蘭統(tǒng)一規(guī)格、矩形風管法蘭統(tǒng)一規(guī)格等。通風、空調系統(tǒng)應采用基本系列，除塵系統(tǒng)可采用基本系列或輔助系列，但應首先采用基本系列。矩形風管長邊與短邊之比，一般應不大于4:1。

　　(二)風道的布置

　　在居住和公共建筑中，垂直的磚風道最好砌筑在墻內，但為避免結露和影響自然通風的作用壓力，一般不允許設在外墻中而應設在間壁墻里。相鄰兩個排風或進風豎風道的間距不能小于1/2磚，排風與進風豎風道的間距應不小于1磚。

　　各樓層內性質相同的一些房間的豎向排風道，可以在頂部(閣樓里或最上層的走廊及房間頂棚下)匯合在一起。對于高層建筑，尚需符合防火規(guī)范的規(guī)定。

　　工業(yè)通風系統(tǒng)在地面以上的風道，通常采用明裝，風道用支架支承，沿墻壁及柱子敷設，或者用吊架吊在樓板或桁架下面(風道距墻較遠時)。布置時，應力求縮短風道的長度，但應以不影響生產(chǎn)過程和各種工藝設備不相沖突為前提。此外，對于大型風道，還應盡量避免影響采光。

　　敷設在地下的風道，應避免與工藝設備及建筑物的基礎相沖突，并應與其它各種地下管道和電纜的敷設相配合。此外，尚需設置必要的檢查口。

　　(三)風管保溫

　　為了減少空氣在風管輸送過程中的冷、熱量損失，以及防止低溫的風管表面在溫度較高的非空調房間內或空間結露，空調工程的風管都要保溫。

　　目前，保溫材料使用的種類很多。如軟木、聚苯乙烯泡沫塑料、超細玻璃棉、聚氨酯泡沫塑料和石板等。

　　對于敷設在非空調房間或空間的風道，一般保溫層厚度取30mm，風道表面刷瀝青后與軟木(或石板)相粘貼(聚苯乙烯板材也可采用膠合劑粘結)，聚氨酯泡沫塑料和超細玻璃棉等柔性材料可直接包扎。保溫材料外面一般常以玻璃布或塑料薄膜包扎，或覆以復合鋁箔作防潮隔氣層。

　　三、室外進、排風裝置

　　機械送風系統(tǒng)和管道式自然送風系統(tǒng)的室外進風裝置，應設在室外空氣比較潔凈的地點，在水平和豎直方向上都要盡量遠離和避開污染源。

　　進風口的底部距室外地坪不宜小于2m，進風口處應設置用木板、薄鋼板或鋁合金制作的百葉窗。

　　是進風裝置的兩種構造形式。其中，圖(a)是貼附于建筑物的外墻外;圖(b)是做成離開建筑物而獨立的構筑物。

　　如果在屋頂上部吸入室外空氣，進風口應高出屋面0.5m以上，以免吸入屋面上的灰塵或冬季被積雪堵塞。

　　機械送風系統(tǒng)的進風室常設在地下室或底層，在工業(yè)廠房里為減少占地面積也可設在平臺上。圖4-8-12和圖4-8-13分別為布置在地下室和平臺上的進風室示意圖。

　　管道式自然排風系統(tǒng)通過屋頂向室外排風。排風裝置的構造形式與進風裝置相同，如圖4-8-14(a)所示。排風口應高出屋面0.5m以上，若附近設有進風裝置，則應比進風口至少高出2m。

　　機械排風系統(tǒng)一般也從屋頂排風，以減輕對附近環(huán)境的污染。為保證排風效果，往往在排風口上加設一個風帽，如圖4-8-14(b)所示。當從屋頂排風不便時，也可從墻上排出，如圖4-8-15所示。

　　四、風機

　　在民用建筑中，下列部位如采用自然通風達不到安全衛(wèi)生及生產(chǎn)要求時，應采用機械通風或自然與機械的聯(lián)合通風:(1)沒有設空調系統(tǒng)的地下室房間;(2)廚房、衛(wèi)生間、盥洗室及浴室等;(3)散發(fā)余熱、余濕、粉塵、抽煙、有毒氣體、腐蝕性氣體及易燃易爆氣體等有害物的房間。

　　為實現(xiàn)上述的通風過程，必須由風機提供通風的動力。在通風和空調工程中，常用的風機有離心式和軸流式兩種類型。以下介紹幾種常用風機的使用和安裝。

　　(一)衛(wèi)生間通風器

　　衛(wèi)生間應盡量采用自然通風方式。但對于內廁所又無法設集中排風者，則一般用軸流式通風機或交流式排氣扇，安裝在外墻上或管道上進行排風，也可以用斜流式管道風機進行排風。對于多層和高層建筑，衛(wèi)生間豎向布置集中、整齊，一般設專門的排風豎井，在每個衛(wèi)生間的吊頂上安裝一臺自帶止回裝置的衛(wèi)生間通風器，用短管與豎井相連接，再在豎井頂部的屋面上設集中排風機。衛(wèi)生間的門上開一個小百葉窗，靠負壓補充新風。通風器的安裝，如圖4-8-15所示。

　　(二)離心式通風機

　　離心式通風機作為送風和排風的主要設備，常安裝在室內地面上、平臺上，也可以安裝在屋面上，但一般下面都有減振基座和減振器組成的減振體系。減振體系放在土建做好的凸臺上即可，不需特殊固定。如果放在屋面上，要注意做好凸臺與屋面接縫處的防雨措施。風機機號在5號以下者，還常用鋼支架安裝在磚墻或磚柱上。離心式通風機安裝，如圖4-8-16所示。圖中尺寸A、B、C，根據(jù)不同的風機規(guī)格由設計人確定。

　　(三)屋頂通風機

　　屋頂通風機最適合于位于頂層房間的室內排風和設專門排風豎井頂部的屋面上集中排風。

篇3：物業(yè)知識教材：房屋設備維修管理

　　物業(yè)知訓教材：房屋設備維修管理

　　一、房屋設備的保養(yǎng)與維修

　　為了保證設備的正常運作，必須對各種房屋設備進行保養(yǎng)與維修。

　　1.設備保養(yǎng)

　　房屋設備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。

　　(1)日常維護保養(yǎng)。是指設備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。

　　(2)一級保養(yǎng)。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。

　　(3)二級保養(yǎng)。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態(tài)。

　　2.設備維修

　　房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據(jù)設備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。

　　(6)設備維修日常工作。

　　3.房屋設備維修的特點

　　(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術進步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發(fā)生的無形損耗，導致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大，因此，維修更新這種設備的成本就較高。

　　(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術人員。在設備維修前，專業(yè)技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料，建立房屋設備維修責任制。

　　(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設備日常的維護保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進行的，因此，房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。

　　二、各類管理人員的崗位職責與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責

　　(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機電設備進行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設備正常進行的總負責人。其職責是：

　?、僭诠窘?jīng)理的領導下，貫徹執(zhí)行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；

　　②負責設備的使用、維護、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作，使設備始終處于良好工作狀態(tài)；

　?、劢M織擬定設備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術標準，并監(jiān)督執(zhí)行；

　　④組織、收集、編制各種設備的技術資料，做好設備的技術管理工作；

　?、萁M織編制各種設備的保養(yǎng)、檢修計劃，并進行預算，在公司經(jīng)理批準后，組織人員實施；

　　⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；

　?、呓M織全體工程部員工進行政治學習，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的思想，進行技術業(yè)務學習，提高解決技術難題的能力。

　　(2)各專業(yè)技術負責人(工程師或技術員)。各專業(yè)技術負責人在部門經(jīng)理領導下，負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為：

　?、儇撠熅幹扑茉O備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責組織計劃的落實實施，并負責技術把關和檢查；

　?、谪撠煓z查所有分管設備的使用、維護和保養(yǎng)的情況，并解決有關技術問題，以保證設備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；

　?、圬撠熤贫ㄋ芾碓O備的運行方案，督導操作工嚴格遵守崗位責任制，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設備的正常運行；

　?、茇撠熕芾碓O備的更新、改造計劃，以完善原設計和施工遺留的缺陷，使各項機電設備投入正常運轉，從而達到“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標；

　　⑤組織調查、分析設備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；

　　⑥具體負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力；

　　⑦積極完成上級領導布置的其他任務。

　　(3)領班：

　?、儇撠煴景嗨茌犜O備的運作、維護養(yǎng)護工作，嚴格做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

　?、谝陨碜鲃t，帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度，及時完成上級下達的各項任務。

　?、圬撠煴景嗟恼巍I(yè)務學習，不斷提高自身素質，負責本班的日常工作安排。

　?、車栏窨己巳w員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　?、葚撠熤贫ū景嘣O備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。

　　(4)維修人員：

　?、侔磿r上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準；

　?、谡J真執(zhí)行公司制定的各種設備維護規(guī)程；

　　③認真完成設備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

　?、芏ㄆ趯C電設備進行保養(yǎng)維護；

　　⑤認真完成公司安排的設備大檢修任務；

　?、拚_、詳細填寫工作記錄、維修記錄，建立設備檔案；

　?、邜巯Ц鞣N設備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；

　?、嗉訌姌I(yè)務學習，認真鉆研設備維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態(tài)度。

　　(5)保管員：

　?、儇撠熃y(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經(jīng)理審批；

　?、谪撠煵牧?、工具和其他設備備件的入庫驗收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質量符合有關規(guī)定要求；

　　③負責庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質量；

　?、茇撠煵牧稀⒐ぞ吆推渌O備備件的出庫工作；

　?、葚撠熃y(tǒng)計庫房材料的工作，按時報送財務部門；

　　⑥負責完成上級交辦的其他任務。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。

　　房屋設備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經(jīng)復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設備能用、不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應保存好。

　　(2)預防性計劃維修保養(yǎng)制度。計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養(yǎng)護、修理的組織措施和技術措施。主要包括：

　?、俅_定維修及保養(yǎng)工作的類別和內容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內容；月維修保養(yǎng)內容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內容；大修理內容。

　?、谠O備維修、保養(yǎng)的要求。

　?、坶_展預防計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各設備維修部門每年應根據(jù)設備維修保養(yǎng)工作的內容和要求，研制預防性維修保養(yǎng)計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并進行監(jiān)督和檢查。

　?、艽笮蘩碛媱澑鶕?jù)公司設備管理和維修合一的體制，應采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設備保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發(fā)生不應有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設備潛力和使用效益，正確掌握設備狀況，提高設備運行效率；實行預防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量；實行預防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設備的安全運行，也是延長設備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常操作運行，其具體內容如下：

　　①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。

　?、诟鶕?jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規(guī)定做好有關記錄。

　　③如發(fā)生設備故障，而當班人一時不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。

　?、苷{度值班人員接到請修通知后，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。

　　⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　?、拗蛋嗳藛T應安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應落實好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。

　　出現(xiàn)下列情況不得交班：

　　①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時；

　　②交接班準備工作未完成時；

　?、劢影嗳藛T有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內容有：

　　①下列情況報告班組長：

　　a.主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況；

　　b.設備出現(xiàn)故障或停機檢修；

　　c.零部件更換及修理；

　　d.運行人員暫時離崗。

　?、谙铝星闆r報告技術負責人：

　　a.重要設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況；

　　b.采用新的運行方式；

　　c.重點設備發(fā)生故障或停機檢修；

　　d.重點零部件更換修理、加工和改造；

　　e.員工加班、調班、補休、請假；

　　f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。

　?、巯铝星闆r報告經(jīng)理：

　　a.重點設備發(fā)生故障或停機修理；

　　b.影響大廈運行的設備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；

　　c.系統(tǒng)運行方式的重大改變；

　　d.系統(tǒng)及主要設備的技術改造；

　　e.系統(tǒng)或設備的整改工程及外委施工；

　　f.技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織結構調整；

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。

　　(6)工具領用保管制度：

　?、賯€人領用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準，到倉庫辦理領用手續(xù)，工具由個人負責使用、保管。

　　②班組領用的公共工具品種，由各領班申請，部門經(jīng)理批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。

　?、酃ぞ甙l(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。

　　④工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續(xù)。

　　除了上述設備管理制度外，還有工程設備請修制度，設備技術檔案資料保存管理制度，房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系，從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設備管理。

　　(7)設備操作維修安全規(guī)定：

　?、偎袡C電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。

　?、谛律蠉?、轉崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。

　?、墼O備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。

　　④工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。

　?、莘请姎夤ぷ魅藛T未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。

　?、迣τ谠O備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。

　?、唠姎獠糠志S修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。

　?、嗍煜ふ莆沼|電急救方法及步驟。

　　3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質維修管理隊伍

　　物業(yè)管理公司如何適應物業(yè)管理的科學化，設備維修管理人員的素質是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求，應努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術能手。

　　(1)技術人員要加強物業(yè)管理方面的知識學習，保證各種建筑設備正常運行。

　　住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設施多，這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項管理規(guī)定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設備不正常時，立即通知有關部門停機檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術人員要“一專多能”，適應機電管理的需要。

　　住宅小區(qū)(大廈)內配套的機電設備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設備出現(xiàn)的故障。這些設施技術程度高、專業(yè)性強，需要不同的專業(yè)技術人員來承擔。在實際工作中，機電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業(yè)技術為主，培養(yǎng)多種技術職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。

　　(3)加強巡視檢查工作，保證機電設備完好運行。

　　住宅小區(qū)(大廈)內的機電設備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應將設備及區(qū)域進行劃分并分配到人，落實巡查內容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設備的完好率。