物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：智能小區(qū)管理智能化管理

　　一、智能小區(qū)

　　1、智能小區(qū)的起源

　　從智能建筑的發(fā)展歷史來(lái)看，智能小區(qū)的發(fā)展晚于智能大廈，其很多概念來(lái)源于智能大廈，但由于其功能要求的特殊性，在技術(shù)實(shí)現(xiàn)上，有其獨(dú)特之處。

　　(1)智能大廈

　　根據(jù)智能大廈設(shè)計(jì)目標(biāo)和智能建筑業(yè)數(shù)年來(lái)的發(fā)展和實(shí)踐，智能大廈的含義和構(gòu)成已經(jīng)基本上有了公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。美國(guó)智能大廈研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為：智能大廈是指具通過(guò)將建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理四項(xiàng)基本要求以及它們之間的內(nèi)在關(guān)系進(jìn)行最優(yōu)化，來(lái)提供一個(gè)投資合理的、具有高效、舒適、便利的環(huán)境的建筑物。

　　智能大廈的構(gòu)成一般公認(rèn)包括以下三項(xiàng)基本內(nèi)容：辦公自動(dòng)化(OA)、通信自動(dòng)化(CA)和建筑自動(dòng)化(BA)。在智能大廈的系統(tǒng)構(gòu)成當(dāng)中，建筑自動(dòng)化包括了設(shè)備自動(dòng)化管理、消防報(bào)警自動(dòng)化和安全保衛(wèi)自動(dòng)化。它通過(guò)設(shè)備的自動(dòng)化管理為大廈提供了一個(gè)方便、舒適、高效、節(jié)能和安全的辦公和居住環(huán)境。

　　智能大廈的各種自動(dòng)化系統(tǒng)的基本構(gòu)造模式都是采用集散式系統(tǒng)。即，具有一個(gè)集中的控制中心，也有獨(dú)立的控制終端、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、傳感器等等，各個(gè)模塊通過(guò)布線(xiàn)系統(tǒng)互連在一起。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在物理拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)上也是一個(gè)以布線(xiàn)系統(tǒng)為基礎(chǔ)的星型結(jié)構(gòu)。因此，作為智能大廈各個(gè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)化的綜合布線(xiàn)系統(tǒng)是最基礎(chǔ)的設(shè)施。而將這種功能、結(jié)構(gòu)及系統(tǒng)理論引入到民用住宅當(dāng)中，就形成了一個(gè)全新的概念--智能住宅。

　　(2)智能住宅及智能小區(qū)

　　隨著時(shí)間的推移，由于國(guó)家發(fā)展小康住宅建設(shè)的迫切性及高層次的要求，智能住宅愈來(lái)愈具有更為廣泛的需求基礎(chǔ)，尤其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形成更強(qiáng)烈的刺激。而物業(yè)管理則是將一定范圍內(nèi)或一定數(shù)量的智能住宅分區(qū)劃分，進(jìn)行統(tǒng)一管理與控制。自從九十年代中期智能住宅小區(qū)的概念首次在國(guó)內(nèi)提出以來(lái)，各地智能小區(qū)建設(shè)的發(fā)展開(kāi)始形成旺勢(shì)。與智能大廈相比，智能住宅小區(qū)的系統(tǒng)構(gòu)成更注重于滿(mǎn)足住戶(hù)在安全性、舒適的居住環(huán)境、便利的社區(qū)服務(wù)和社區(qū)管理、具有增殖應(yīng)用效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)通信等方面的實(shí)現(xiàn)的和個(gè)性化需求。

　　所以，應(yīng)當(dāng)說(shuō)智能小區(qū)的概念和思路來(lái)源于智能建筑，世界上第一座智能建筑是美國(guó)UTBS公司于1984年1月在康涅狄格州所建成的"城市廣場(chǎng)"大廈(City Plaza)。該大廈以當(dāng)時(shí)最先進(jìn)的技術(shù)控制空調(diào)設(shè)備、照明設(shè)備、防災(zāi)和防盜系統(tǒng)、電梯設(shè)備、通信和辦公自動(dòng)化等。通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)控制技術(shù)以及自動(dòng)化的綜合管理，該大廈實(shí)現(xiàn)了方便、舒適和安全的辦公和居住環(huán)境，并具有了高效運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)節(jié)能的特點(diǎn)。此后，智能大廈在世界各地蓬勃發(fā)展。我國(guó)在八十年代末開(kāi)始引進(jìn)智能建筑，首先出現(xiàn)于北京、上海，隨后在廣州、深圳、杭州、成都等地的新建筑中也部分或全部考慮實(shí)現(xiàn)智能化。

　　2、現(xiàn)階段智能小區(qū)構(gòu)成

　　(1)智能住宅小區(qū)結(jié)構(gòu)

　　智能住宅小區(qū)的自動(dòng)化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：安全防范、物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)、信息通信。傳統(tǒng)的住宅小區(qū)的弱電配套系統(tǒng)包括電話(huà)網(wǎng)和有線(xiàn)電視系統(tǒng)(CATV)，在安全防范方面也可采用電視監(jiān)控系統(tǒng)以及門(mén)鈴對(duì)講等等。智能住宅小區(qū)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)有這樣的特點(diǎn)：首先采用先進(jìn)的、符合標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)和設(shè)備；同時(shí)所有的系統(tǒng)均采用集散式的構(gòu)造方式，既具有分散于各個(gè)住戶(hù)的終端或設(shè)備，又通過(guò)網(wǎng)絡(luò)集中到一個(gè)管理或控制中心，中心提供公共信息資源，或者對(duì)各個(gè)住戶(hù)提供集中安全監(jiān)控；最后，所有的智能系統(tǒng)既可獨(dú)立，又可以在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)集中管理。

　　(2)智能住宅小區(qū)提供功能

　　根據(jù)系統(tǒng)構(gòu)成的劃分，智能住宅小區(qū)應(yīng)提供的功能如下：

　　住戶(hù)管理

　　◆住戶(hù)門(mén)窗的紅外監(jiān)控、破碎感應(yīng)及侵入報(bào)警

　　◆門(mén)磁狀態(tài)監(jiān)視報(bào)警

　　◆老人、兒童及病人服務(wù)緊急報(bào)警

　　◆煤氣泄露報(bào)警

　　◆三表自動(dòng)抄表收費(fèi)

　　園區(qū)管理

　　◆園區(qū)統(tǒng)一有線(xiàn)電視轉(zhuǎn)發(fā)

　　◆園區(qū)范圍紅外監(jiān)控報(bào)警

　　◆電子巡更管理

　　◆停車(chē)場(chǎng)管理

　　◆出入口管理

　　計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)

　　◆互連網(wǎng)應(yīng)用

　　◆電算化物業(yè)管理

　　◆"一卡通"(IC卡應(yīng)用)

　　◆小區(qū)電子銀行

　　◆小區(qū)虛擬商場(chǎng)

　　◆證券行情和交易委托

　　◆小區(qū)智能系統(tǒng)的連網(wǎng)集成

　　二、國(guó)內(nèi)智能住宅小區(qū)狀況

　　1、基本建設(shè)情況

　　我國(guó)是從八十年代末期引入了智能小區(qū)的概念。國(guó)內(nèi)第一個(gè)建成由電腦風(fēng)格覆蓋的住宅小區(qū)是江蘇無(wú)錫蠡湖泰德新城，它在實(shí)現(xiàn)了住宅園林化的同時(shí)，還實(shí)現(xiàn)了住宅智能化。泰德新城著眼于21世紀(jì)社區(qū)功能和居民工作、生活方式和性質(zhì)的改革，提出并實(shí)施了社區(qū)多媒體公益網(wǎng)，可以使小區(qū)內(nèi)各機(jī)構(gòu)之間資訊互通，資源共享，并可連接國(guó)內(nèi)外大型網(wǎng)絡(luò)，建筑物之間由高速網(wǎng)絡(luò)線(xiàn)路相連，并輻射至每個(gè)房間，可將圖文電視、有線(xiàn)電視、衛(wèi)星通訊、金融電子、公用數(shù)據(jù)交換等多種信息服務(wù)向社會(huì)提供。

　　深圳首家智能化小區(qū)是中央花園，中央花園除電腦和數(shù)據(jù)通信端口與世界聯(lián)網(wǎng)外，住戶(hù)還可享受金融股票即時(shí)交易、網(wǎng)上購(gòu)物、電子銀行服務(wù)、應(yīng)用遠(yuǎn)程教學(xué)及醫(yī)療系統(tǒng)等資訊娛樂(lè)服務(wù)。但是早期的智能小區(qū)無(wú)論是從層次還是從科技含量上來(lái)說(shuō)，精品很少。這種情況近年來(lái)有所改善。以深圳市的梅林一村住宅小區(qū)為例。這個(gè)小區(qū)總建筑面積約80萬(wàn)平方米。住宅建筑面積約67萬(wàn)平方米，其中各類(lèi)戶(hù)型住宅共6888套，由65棟多層住宅、25棟中高層住宅和6棟高層住宅組成。

　　采用："以智能住宅為基本單位、智能物業(yè)管理中心為中心節(jié)點(diǎn)，有線(xiàn)電視寬帶(HFC)網(wǎng)為數(shù)據(jù)傳輸媒介"的智能小區(qū)系統(tǒng)模式。具有安全自動(dòng)化(SA)、通信自動(dòng)化(CA)和管理自動(dòng)化(MA)等適合住戶(hù)需要的功能。另外還有郵電部試點(diǎn)開(kāi)發(fā)的上海電信二村智能住宅小區(qū)(300戶(hù))及在成都由西南交大科技發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的交大智能小區(qū)(1900戶(hù))，它們代表了基于幾種不同技術(shù)方式，可以說(shuō)是現(xiàn)今中國(guó)實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化完整解決方案的典型模式。

　　2、技術(shù)實(shí)現(xiàn)情況

　　對(duì)于智能小區(qū)來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)以上功能要有許多與之配套的技術(shù)及產(chǎn)品。可是據(jù)目前了解到的情況顯示，國(guó)內(nèi)在智能建筑方面的產(chǎn)品幾乎是空白。尤其是智能小區(qū)的核心產(chǎn)品◆◆用戶(hù)終端。仍以深圳市的梅林一村住宅小區(qū)為例，其使用的用戶(hù)終端是從美國(guó)MOORE公司引進(jìn)的，這樣一來(lái)無(wú)論是從工程施工的進(jìn)度(其產(chǎn)品運(yùn)輸、抱關(guān)等待時(shí)間較長(zhǎng))還是從特殊的技術(shù)改動(dòng)等方面來(lái)說(shuō)，都不是上乘之選。

　　不過(guò)最近以西南交通大學(xué)科技公司為代表的國(guó)內(nèi)的高科技企業(yè)推出了完全由我國(guó)自行研制開(kāi)發(fā)的專(zhuān)為中國(guó)家庭設(shè)計(jì)的新一代智能住宅終端產(chǎn)品銷(xiāo)售◆◆NDT。不僅填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白，而且為我國(guó)的智能住宅建設(shè)提供了最積極的原動(dòng)力。(關(guān)于NDT的詳細(xì)情況見(jiàn)拙著《一個(gè)基于以太網(wǎng)的智能住宅小區(qū)智能方案》)

　　3、開(kāi)發(fā)中應(yīng)注意問(wèn)題

　　智能小區(qū)的開(kāi)發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目定位來(lái)決定采用那些智能子系統(tǒng)，以及功能實(shí)現(xiàn)的檔次。在住宅智能系統(tǒng)的規(guī)劃和建設(shè)中，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商要重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)要素：

　　計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)應(yīng)該作為智能化系統(tǒng)的建設(shè)重點(diǎn)。在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)平臺(tái)上，可以構(gòu)筑多種應(yīng)用系統(tǒng)，如國(guó)際互連網(wǎng)接入、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)等等。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)具有非常好的可擴(kuò)充性和可擴(kuò)展性，可以實(shí)現(xiàn)投資保障。

　　在考慮小區(qū)計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)接入互連網(wǎng)的方案以及小區(qū)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)傳輸介質(zhì)方案時(shí)，要慎重考慮今后可以獲得的資源支持、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展和限制。

　　小區(qū)內(nèi)連接各個(gè)住戶(hù)和辦公室的網(wǎng)絡(luò)傳輸介質(zhì)包括電話(huà)布線(xiàn)系統(tǒng)、有線(xiàn)電視布線(xiàn)系統(tǒng)(光纖電視網(wǎng))、電源布線(xiàn)系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線(xiàn)系統(tǒng)(五類(lèi)雙絞線(xiàn))，這些傳輸介質(zhì)應(yīng)該作為小區(qū)的基本傳輸介質(zhì)。

　　根據(jù)功能實(shí)現(xiàn)位置的分布，應(yīng)該盡可能采用集中管理的應(yīng)用系統(tǒng)。園區(qū)安全管理除了電視監(jiān)控系統(tǒng)之外，電子巡更、停車(chē)場(chǎng)管理和出入口管理可以采用一個(gè)安全管理系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。住戶(hù)管理可以采用一種設(shè)備來(lái)實(shí)現(xiàn)各種智能化管理目標(biāo)，并通過(guò)現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)傳輸介質(zhì)(電話(huà)、CATV、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線(xiàn)等)實(shí)現(xiàn)與中央管理系統(tǒng)的互連，以減少投資和管理成本。我們推薦一種通過(guò)小區(qū)有線(xiàn)電視電纜或計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)連接監(jiān)控中心的數(shù)字終端設(shè)備(CDT/NDT)來(lái)實(shí)現(xiàn)住戶(hù)的安防、報(bào)警和三表收費(fèi)功能。

　　盡可能采用先進(jìn)的、成熟的和標(biāo)準(zhǔn)化的技術(shù)和高質(zhì)量的產(chǎn)品，避免重復(fù)投資、增加管理上的不便和增加維護(hù)成本。

　　三、智能住宅的發(fā)展

　　在我國(guó)新的國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略中，黨中央和國(guó)務(wù)院將我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，同時(shí)建設(shè)部也提出了住宅建設(shè)的目標(biāo)，即在保證量的提供的基礎(chǔ)上有步驟地提高質(zhì)的檔次。各地政府建設(shè)主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非常重視智能住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)，并立即投入了工程和市場(chǎng)實(shí)踐。以深圳市為例，市政府統(tǒng)一規(guī)劃提出了"八金工程"，其中的第一"金"即"金信工程"便提出"以實(shí)現(xiàn)家庭信息化"為目標(biāo)，基本實(shí)現(xiàn)三電(電話(huà)、電視、電腦)一體，三線(xiàn)(電話(huà)線(xiàn)、數(shù)據(jù)線(xiàn)、有線(xiàn)電視電纜線(xiàn))合一。

　　要求今后在住宅建設(shè)上撤除圍墻和防護(hù)欄，通過(guò)運(yùn)用信息技術(shù)改善居住環(huán)境、強(qiáng)化物業(yè)管理，為居民提供安全、舒適、方便、設(shè)施配套的住宅小區(qū)。可以預(yù)見(jiàn)，隨著我國(guó)綜合國(guó)力的增強(qiáng)，人民生活水平的逐步提高，計(jì)算機(jī)使用的普及及小區(qū)智能技術(shù)的日漸成熟，智能技術(shù)應(yīng)用于住宅及小區(qū)的做法將被逐步推廣應(yīng)用，并將最終成為一個(gè)新型小區(qū)是否完整的重要標(biāo)志。

　　中國(guó)人口眾多，并且中國(guó)政府致力改善居住狀況及條件。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展下去，如何在競(jìng)爭(zhēng)中吸引更多客戶(hù)，創(chuàng)造更大利潤(rùn)?事實(shí)證明，引入智能化將是最有效的手段。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，智能小區(qū)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)所帶來(lái)的應(yīng)用前景是不可限量的，而且普及應(yīng)用的速度和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)本身的發(fā)展速度也是無(wú)法預(yù)言的。九十年代是信息產(chǎn)業(yè)和信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的年代，網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)的應(yīng)用已經(jīng)開(kāi)始成為各行各業(yè)投資的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該抓住當(dāng)前的機(jī)遇，占領(lǐng)時(shí)代發(fā)展的制高點(diǎn)，讓居民住宅小區(qū)的住戶(hù)享受網(wǎng)絡(luò)通信所帶來(lái)的各種信息服務(wù)。

篇2：智能化小區(qū)如何使用物業(yè)管理系統(tǒng)管理

　　智能化小區(qū)如何使用物業(yè)管理系統(tǒng)管理

　　近年來(lái)，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅質(zhì)量提出更高的要求，在此前提下，我 國(guó)各地涌現(xiàn)出了一些運(yùn)用現(xiàn)代的計(jì)算機(jī)、控制與通信技術(shù)的智能化住宅小區(qū)。但是許多智能化住宅小區(qū)都存在搭好了平臺(tái)卻沒(méi)有智能化的軟件在上面運(yùn)行的情況，或者說(shuō)缺少現(xiàn)代化的管理手段。智能化住宅小區(qū)開(kāi)始建設(shè)的同時(shí)應(yīng)該遵循“管理是保障”的原則，沒(méi)有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理，就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果?？茖W(xué)高 效的管理是智能化的真正內(nèi)涵，簡(jiǎn)單的硬件拼湊對(duì)于智能小區(qū)的實(shí)際應(yīng)用是缺少實(shí)際意義的。為此，作為智能化住宅小 區(qū)的實(shí)際管理者--物業(yè)管理公司應(yīng)該運(yùn)用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)管理手段，使物業(yè)的硬件管理結(jié)合軟件管理，為物業(yè)管理走向 現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化創(chuàng)造條件。

　　物業(yè)管軟件的設(shè)計(jì)從低到高有三個(gè)層次:第一個(gè)層次為單項(xiàng)數(shù)據(jù)處理，模仿手工管理方式，多用于簡(jiǎn)單的事務(wù)性工作，這是目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理公司計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平；第二個(gè)層次是數(shù)據(jù)綜合處理，此時(shí)計(jì)算機(jī)應(yīng)用呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和實(shí)時(shí)處理特點(diǎn)，已經(jīng)具備部分提高物業(yè)管理效率的特點(diǎn)；第三個(gè)層次則是管理信息系統(tǒng)，此時(shí)信息論、控制論、系統(tǒng)工程等優(yōu)化理論在軟件程序中得以運(yùn)用，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，使計(jì)算機(jī)由管理某個(gè)單一系統(tǒng)發(fā)展成全面的管理系統(tǒng)。系統(tǒng)集成能力的高低和決策分析功能成為衡量此階段物業(yè)管理軟件水平的依據(jù)。

　　1、物業(yè)管理軟件的構(gòu)成

　　一個(gè)好的物業(yè)管理軟件，應(yīng)構(gòu)建在一個(gè)好的網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)、程序語(yǔ)言和操作系統(tǒng)平臺(tái)上。

　　物業(yè)管理軟件采用Intranet技術(shù)，Intranet技術(shù)是在Internet和Client/Server模式下發(fā)展起來(lái)的系統(tǒng)，采用Intranet作為小區(qū)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)。

　　各部門(mén)內(nèi)的微機(jī)均通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連接到服務(wù)器上，其客戶(hù)端軟件以客戶(hù)/服務(wù)器C/S 模式開(kāi)發(fā)，能為小區(qū)內(nèi)部不同職能部門(mén)的合作提供服務(wù)，包括文件共享、數(shù)據(jù)共享等。

　　客戶(hù)/服務(wù)器Client/Server是近年來(lái)迅速發(fā)展的分布式信息處理體系結(jié)構(gòu)?？蛻?hù)/服務(wù)器體系把信息處理過(guò)程分成幾個(gè)部分，并把它分 配到整個(gè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上，使信息處理過(guò)程能最佳地利用計(jì)算機(jī)的系統(tǒng)資源。在物業(yè)管理系統(tǒng)中，為了避免多個(gè)用戶(hù)同時(shí)對(duì) 同一數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，減少系統(tǒng)開(kāi)銷(xiāo)，盡可能地少耗用網(wǎng)絡(luò)資源，系統(tǒng)采用客戶(hù)、服務(wù)器結(jié)構(gòu)。

　　由于在客戶(hù)/服務(wù)器 結(jié)構(gòu)中，前臺(tái)應(yīng)用程序并不直接對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)文件進(jìn)行操作，必須通過(guò)服務(wù)器上的數(shù)據(jù)庫(kù)引擎來(lái)實(shí)現(xiàn)，而操縱這些數(shù)據(jù)庫(kù)管理 系統(tǒng)最簡(jiǎn)單的方法就是使用ODBC，通過(guò)ODBC打開(kāi)前臺(tái)應(yīng)用程序與后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)的通道，然后使用由ODBC API提供的標(biāo)準(zhǔn)控制函數(shù)對(duì)服務(wù)器上的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行維護(hù)。

　　物業(yè)管理系統(tǒng)軟件應(yīng)該采用的是多層次Multiple-tier ODBC，這種方式下的驅(qū)動(dòng)程序把命令傳達(dá)給遠(yuǎn)程的服務(wù)器數(shù)據(jù)庫(kù)引擎，并且把處理完的數(shù)據(jù)返回給前端的應(yīng)用程序，其執(zhí) 行效果比自行訪(fǎng)問(wèn)的單一層次ODBC驅(qū)動(dòng)程序要好，可以大大降低服務(wù)器的占用時(shí)間。

　　小區(qū)住戶(hù)運(yùn)行瀏覽器，如PWS、IE，以B/S方式連入小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)，瀏覽器自動(dòng)下載客戶(hù)端JAVA小程序，住戶(hù)即可輕輕松松享受小區(qū)的服務(wù)與娛樂(lè)，又大大減少了軟件維護(hù)和升級(jí)的費(fèi)用。

　　服務(wù)器系統(tǒng):Windows NT Server4.0、Internet Information Server

　　客戶(hù)機(jī):Windows98、Windows95、IE5.0

　　開(kāi)發(fā)軟件:推薦采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先進(jìn)的開(kāi)發(fā)語(yǔ)言

　　軟件采用客戶(hù)/服務(wù)器分布式信息處理體系。在客戶(hù)/服務(wù)器配置中，數(shù)據(jù)庫(kù)引擎和應(yīng)用程序所需要的 數(shù)據(jù)都駐留在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上。工作站是以SQL語(yǔ)句的形式向數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器發(fā)出高級(jí)請(qǐng)求。SQL是發(fā)送給數(shù)據(jù)庫(kù)并要求數(shù)據(jù)庫(kù) 操作其數(shù)據(jù)的指令，可與多種數(shù)據(jù)庫(kù)相兼容，即服務(wù)器可適用多種數(shù)據(jù)庫(kù)?？紤]到價(jià)格因素，推舉采用ACCESS數(shù)據(jù)庫(kù)，也 可以采用其它具備ODBC接口的通用大型數(shù)據(jù)庫(kù)。

　　2、物業(yè)管理軟件的功能

　　廣義的物業(yè)管理軟件設(shè)計(jì)應(yīng)該覆蓋物 業(yè)管理公司的整個(gè)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，它除了包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、財(cái)產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財(cái)務(wù)管 理等功能以外，還應(yīng)該包括物業(yè)管理公司下屬的保安部門(mén)的安防監(jiān)控系統(tǒng)軟件和應(yīng)用于社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)上的Web網(wǎng)站軟件。

　　狹義的管理包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、財(cái)產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財(cái)務(wù)管理等功能。下 面具體說(shuō)明各模塊軟件功能:

　　2.1資料維護(hù)

　　初始化物業(yè)管理的必需基本數(shù)據(jù)，如發(fā)展商資料，物業(yè)基 本資料，房屋基本資料，業(yè)主資料，管理員資料，操作員資料等。這些是運(yùn)行此物業(yè)管理軟件的前提條件。可以在此項(xiàng)目 中查找、添加、修改、瀏覽和打印相應(yīng)的基本資料。

　　2.2 物業(yè)財(cái)產(chǎn)管理

　　包括房產(chǎn)、設(shè)備、道路、衛(wèi)生綠化、停車(chē)管理等。

　　2.2.1 房產(chǎn)管理

　　a、其中提供了房產(chǎn)住戶(hù)明細(xì)表，可以方便地查找打印房號(hào)所對(duì)應(yīng)的住戶(hù)詳細(xì)信息，包括戶(hù)主的照片，并可加以編輯修改和統(tǒng)計(jì)查詢(xún)。使本來(lái)工作量相當(dāng)大且繁瑣的資料登記和存檔工作變得極為方便，并可對(duì)大量資料及時(shí)進(jìn)行分類(lèi)、加工處理、保存和傳遞。

　　b、鑰匙管理。對(duì)住戶(hù)入住鑰匙的領(lǐng)取管理，查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)。

　　c、裝修管理。包括住戶(hù)裝修申請(qǐng)管理，小區(qū)內(nèi)房屋裝修狀況的統(tǒng)計(jì)查詢(xún)。

　　d、交接管理。包括接管驗(yàn)收資料的錄入整理、分類(lèi)建檔及查詢(xún)管理。

　　2.2.2 設(shè)備管理

　　包括對(duì)安全防范設(shè)備、衛(wèi)生綠化設(shè)備、水電氣油設(shè)備和通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等的資料維護(hù)及維護(hù)記錄的管理。

　　2.2.3 道路管理

　　對(duì)小區(qū)內(nèi)各主干通道、輔助通道和重要的分支通道進(jìn)行管理。

　　2.2.4 衛(wèi)生綠化

　　小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生綠化情況的安排和管理。

　　2.2.5 停車(chē)管理

　　小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)車(chē)位管理和進(jìn)出車(chē)量的登記及停車(chē)收費(fèi)的管理統(tǒng)計(jì)等。

　　2.3 入住管理

　　業(yè)主入住登記管理入住基本資料、入住戶(hù)內(nèi)驗(yàn)收 、打印入住正式通知單、住戶(hù)家庭資料錄入、房產(chǎn)資料查詢(xún)。

　　2.4 人事管理

　　小區(qū)管理人員、居住人員、保安糾察的人事檔案及相關(guān)資料的管理。

　　2.5 財(cái)務(wù)管理

　　2.5.1 提供水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的單價(jià)設(shè)置，水電費(fèi)抄表輸入、收費(fèi)管理，物業(yè)管理費(fèi)的收取和查詢(xún)管理，特約服務(wù)、罰款沒(méi)收管理，工作人員工資的查詢(xún)管理。

　　2.5.2 只需輸入相應(yīng)的數(shù)據(jù)既可自動(dòng)計(jì)算出用戶(hù)的應(yīng)繳費(fèi)用，并自動(dòng)打印出收費(fèi)單據(jù)，并可以E-MAIL形式給住戶(hù)發(fā)出收費(fèi)通 知單、催款單。對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比，通過(guò)財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析為管理者提供公司的資金運(yùn)營(yíng)狀況，使管理者 及時(shí)了解小區(qū)物業(yè)管理中各項(xiàng)有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況，為其科學(xué)決策提供重要依據(jù)。

　　2.5.3 對(duì)可收費(fèi)超時(shí)期限進(jìn)行設(shè)置，當(dāng)有住戶(hù)未能按時(shí)繳納費(fèi)用時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)彈出對(duì)話(huà)框發(fā)出報(bào)警，并將超時(shí)住戶(hù)資料列出。這使得收費(fèi)管理和查詢(xún)非常方便，免除了管理人員的大量重復(fù)繁瑣的手工查找和計(jì)算過(guò)程。

　　2.6 保衛(wèi)治安

　　對(duì)小區(qū)內(nèi)保安的巡邏巡更、投拆*、事件處理進(jìn)行管理。

　　2.7 維修管理

　　2.7.1 包括房屋建筑設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的維修管理。房屋建筑設(shè)備管理中根據(jù)住戶(hù)維修委托書(shū)填寫(xiě)維修項(xiàng)目，并登記維修所用的材料及相應(yīng)費(fèi)用的收取。公共設(shè)施管理中對(duì)電梯等公共設(shè)施的維修保養(yǎng)記錄進(jìn)行資料管理。

　　2.7.2 對(duì)設(shè)備和公共設(shè)施的檢測(cè)維修定期查詢(xún)統(tǒng)計(jì)，對(duì)比各種數(shù)據(jù)，可及時(shí)進(jìn)行維護(hù)修繕，采取有效措施，對(duì)易發(fā)生問(wèn)題的重 要設(shè)備建立檢修檔案，定期強(qiáng)制更換部件和保養(yǎng)，做到防患于未然。

　　2.8 綜合查詢(xún)

　　綜合資料的統(tǒng)計(jì)查詢(xún)，包括小區(qū)資料、小區(qū)地圖、樓群查詢(xún)、娛樂(lè)設(shè)施、衛(wèi)生保健、辦公設(shè)施、公共設(shè)備、公共物產(chǎn)以及財(cái)務(wù)和人事情況的查詢(xún)。

　　2.9 系統(tǒng)工具

　　2.9.1 包括數(shù)據(jù)的備份、恢復(fù)，操作員的更換、添加、權(quán)限的設(shè)置。

　　2.9.2 為考慮到系統(tǒng)的安全性，提供了多級(jí)權(quán)限設(shè)置控制功能，可自定義使用權(quán)限和密碼，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)跟蹤、記錄所有報(bào)警和違規(guī)操作記錄。

　　2.9.3 系統(tǒng)可進(jìn)行所要數(shù)據(jù)的備份，以便系統(tǒng)數(shù)據(jù)的安全恢復(fù)。

　　2.10 辦公工具

　　系統(tǒng)應(yīng)具備日志管理等辦公工具，可以用于會(huì)議召開(kāi)、任務(wù)分派、日記記錄以及自動(dòng)產(chǎn)生設(shè)備維護(hù)、費(fèi) 用交納等工作，大大提高物業(yè)管理人員日常工作效率。

　　狹義的物業(yè)管理軟件模塊設(shè)計(jì)是參照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理流程制定的，可以針對(duì)不同崗位單獨(dú)使用，各個(gè)模塊之間又共享一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：網(wǎng)絡(luò)智能化小區(qū)建設(shè)與管理

　　物業(yè)知識(shí)教材：網(wǎng)絡(luò)智能化小區(qū)建設(shè)與管理

　　隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)日新月異的發(fā)展,e時(shí)代的濃厚氣息正一步步地進(jìn)入人們的日常工作和生活,2000年寬帶接入服務(wù)商風(fēng)起云涌忙于圈地,智能化、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)拔地而起,網(wǎng)絡(luò)已影響人們的生活,歷史已進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代--網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代。

　　一、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)建設(shè)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)

　　信息革命將給整個(gè)社會(huì)帶來(lái)巨大的變革,人們的思維方式也將隨著“網(wǎng)絡(luò)信息革命浪潮”的沖擊而發(fā)生根本性的改變。人們迫切需要獲取各方面的信息,可以說(shuō)誰(shuí)充分擁有了有利的信息,誰(shuí)就把握了生存和發(fā)展的先機(jī)。

　　各種不同功能、形式和范圍的社區(qū)形成了現(xiàn)代化社會(huì)的框架,人們的一切社會(huì)活動(dòng)都是在各個(gè)功能有別的社區(qū)中進(jìn)行的,無(wú)論是工作還是生活中追求和實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),都離不開(kāi)人們相互之間的理解、溝通與交流。隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展,單純的電話(huà)通訊時(shí)代正以前所未有的發(fā)展速度向無(wú)線(xiàn)移動(dòng)通訊和信息化、智能化網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代跨越?！皶r(shí)間就是金錢(qián),時(shí)間就是效益”,網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)為整個(gè)社會(huì)的發(fā)展提供了一個(gè)無(wú)限廣闊的虛擬空間,人們的日常工作、生活必將隨著網(wǎng)絡(luò)社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展而發(fā)生根本性變革,網(wǎng)絡(luò)的信息化、智能化即將滲透到每一個(gè)家庭、每一個(gè)社會(huì)成員的工作、學(xué)習(xí)和生活中,跨越地域界限、跨越空間概念,“地球村”的實(shí)現(xiàn)已不再是遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。

　　高速寬頻網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和市場(chǎng)的成熟與運(yùn)用,網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立就像樹(shù)根一樣盤(pán)根錯(cuò)結(jié)地向城市的各個(gè)社區(qū)蔓延,四通八達(dá)的寬頻網(wǎng)絡(luò)形成了“數(shù)字信息高速公路”,尤其近兩年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是將建立寬帶網(wǎng)絡(luò)作為新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷(xiāo)售的一個(gè)市場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn),以至于e住宅、SOHO物業(yè)持續(xù)的市場(chǎng)熱銷(xiāo),表明相當(dāng)部分物業(yè)消費(fèi)者已成為或即將成為社區(qū)網(wǎng)民。

　　信息化小區(qū)建設(shè)所提供的服務(wù)能夠使各種詳實(shí)的信息和服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理工作有機(jī)地結(jié)合起來(lái),真正將服務(wù)更為準(zhǔn)確、迅速、便捷地送達(dá)千家萬(wàn)戶(hù)。因此,信息化小區(qū)建設(shè)是邁進(jìn)信息化社會(huì)的必然趨勢(shì)。

　　在歐洲智能建筑聯(lián)盟BRE的大院內(nèi)就有一座可以稱(chēng)之為網(wǎng)絡(luò)住宅的三層別墅建筑,它包含了環(huán)保、節(jié)能、智能控制和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)等特色,把計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、智能控制的概念引入到家居住房中來(lái)。每個(gè)房間里安裝了聲音、數(shù)據(jù)、電視網(wǎng)布線(xiàn),每個(gè)房間至少有一個(gè)接口,客廳、辦公室里安裝了更多的接口,用于處理數(shù)據(jù)與娛樂(lè)。ISDN為該住宅提供了10個(gè)電話(huà)號(hào)碼,同時(shí)具有TNTERNET功能,可以在別墅內(nèi)任何內(nèi)部網(wǎng)上的計(jì)算機(jī)快速進(jìn)入網(wǎng)上操作。10BT數(shù)據(jù)網(wǎng)形成一個(gè)主服務(wù)器,在家庭的辦公室內(nèi)、廚房及一個(gè)臥室里有工作站。筆記本電腦可以接到任何房間里的網(wǎng)絡(luò)上。在住宅的大廳里還提供了模擬、數(shù)字衛(wèi)星電視服務(wù)。

　　在別墅前門(mén)、暖房、蓄水池處還有CCTV的接口,別墅主人可以在網(wǎng)上的任何屏幕上或計(jì)算機(jī)終端上看到那里發(fā)生的情況。聯(lián)合的信號(hào)系統(tǒng)如衛(wèi)星轉(zhuǎn)播等可以在房間內(nèi)任何屏幕上使用,包括計(jì)算機(jī)屏幕。網(wǎng)絡(luò)被組織成為一個(gè)家庭互聯(lián)網(wǎng),可以分享數(shù)據(jù)如文件、日記簿、電子郵件。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)還可以進(jìn)入住宅的管理系統(tǒng),可以觀(guān)察家里發(fā)生的情況和控制家用電器。別墅中的家電都與網(wǎng)絡(luò)相連。房屋主人可以通過(guò)辦公室的電腦,檢查自家冰箱中是否需要補(bǔ)充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜譜和如何制作的演示節(jié)目,從INTERNET網(wǎng)上下載到廚房的微波爐顯示屏上,對(duì)自己的實(shí)際操作進(jìn)行指導(dǎo)。

　　隨著IT技術(shù)的不斷發(fā)展,其結(jié)果就是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及,智能化和網(wǎng)絡(luò)化將是未來(lái)住宅建設(shè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。網(wǎng)絡(luò)化的家用電器設(shè)備是未來(lái)家庭網(wǎng)絡(luò)的終端,會(huì)在未來(lái)的5~10年內(nèi)走進(jìn)普通家庭。當(dāng)網(wǎng)絡(luò)家用電器通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連接起來(lái),能夠方便地被使用,使得人們的生活質(zhì)量得到提高、生活更舒適、更安全、更方便的時(shí)候,就必須依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)住宅。家庭網(wǎng)絡(luò)上的家用電器既獨(dú)自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

　　二、物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理實(shí)施意義

　　1.可以滿(mǎn)足消費(fèi)需要

　　帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費(fèi)用的大幅下調(diào),使網(wǎng)絡(luò)家居為越來(lái)越多的人所接受。一個(gè)個(gè)信息化小區(qū)紛紛崛起,強(qiáng)大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成,僅深圳有數(shù)百個(gè)社區(qū)住宅具備寬通信能力,根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計(jì),到去年年底中國(guó)已有網(wǎng)民2230萬(wàn),已形成巨大的市場(chǎng)群體。這必將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)并形成一個(gè)龐大的信息服務(wù)業(yè),網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)第一線(xiàn)。

　　2.可將社區(qū)中人的需求與設(shè)施的功能統(tǒng)一起來(lái)

　　越來(lái)越多的智能化配套設(shè)施(如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、巡邏系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)、紅外線(xiàn)安防系統(tǒng)等)進(jìn)入社區(qū),直接關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門(mén)和人員的監(jiān)控管理工作,與每一住戶(hù)日常生活息息相關(guān)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化管理,可實(shí)現(xiàn)對(duì)集成的智能化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)等進(jìn)行全面的管理和監(jiān)控,從而可高效地利用這些設(shè)施為住戶(hù)服務(wù),將社區(qū)中管理的需求與基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來(lái),以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶(hù)的服務(wù)高效統(tǒng)一。例如一旦出現(xiàn)事故報(bào)警,不僅控制中心、保安部門(mén)可以立即進(jìn)行處理,同時(shí)相關(guān)部門(mén)、高層管理人員以及住戶(hù)均可同時(shí)了解到事故的處理過(guò)程,以便于及時(shí)采取相應(yīng)的配合措施。

　　3.促進(jìn)社區(qū)管理規(guī)范高效運(yùn)營(yíng)

　　在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進(jìn)行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線(xiàn)路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補(bǔ)救,以及對(duì)突發(fā)事故的急修、搶修等。這些工作相當(dāng)復(fù)雜、繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理,可將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動(dòng)強(qiáng)度,使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序,同時(shí)為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化奠定基礎(chǔ)。

　　4.為物業(yè)管理公司帶來(lái)增值效益

　　住宅建設(shè)飛速發(fā)展,人們對(duì)居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個(gè)居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司為客戶(hù)提供更方便、迅捷的個(gè)性化服務(wù)和定制信息。隨著人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的種種便捷的習(xí)慣和逐漸依賴(lài),日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實(shí)現(xiàn)與物業(yè)管理良性互動(dòng)?？梢詫?shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司與住戶(hù)間的“零距離溝通”,為物業(yè)公司實(shí)行個(gè)性化服務(wù)提供了可能。目前深圳天安數(shù)碼城、梅林一村等小區(qū),已經(jīng)可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用查詢(xún),網(wǎng)上建議,上網(wǎng)投訴、報(bào)修等功能。

　　網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶(hù)帶來(lái)了便捷高效的服務(wù),也給管理公司帶來(lái)了商機(jī)。物業(yè)管理公司還可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度,開(kāi)展各種在線(xiàn)的增值服務(wù),如VCD點(diǎn)播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療,使用戶(hù)享受到無(wú)微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù),并從中獲取增值效益。

　　目前住宅大多已經(jīng)在教育、購(gòu)物、交通、娛樂(lè)、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區(qū)保安人員24h的“巡更”下,小區(qū)住戶(hù)車(chē)出車(chē)入,與外界的交流依靠著先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),連日常費(fèi)用的繳納也“出戶(hù)”且“遠(yuǎn)程”了。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),物業(yè)管理公司必須有效利用社區(qū)資源,將其轉(zhuǎn)化為真正為自己業(yè)主服務(wù)的生活配套,讓項(xiàng)目的業(yè)主能夠真實(shí)地?fù)碛羞@些服務(wù)。

　　5.網(wǎng)絡(luò)可以補(bǔ)充自身配套的不足

　　通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化管理,物業(yè)管理公司可以與外面的配套取得聯(lián)系,將周邊的生活配套視為自己的資源,以補(bǔ)充自身配套的不足。而學(xué)校、醫(yī)院、裝修公司、家具公司、商場(chǎng)、超市進(jìn)駐小區(qū),占有客戶(hù),也正是他們的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。有了系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化管理手段,物業(yè)管理公司可以同其他傳統(tǒng)銷(xiāo)售業(yè)達(dá)成合作:業(yè)主剛?cè)胱【蜁?huì)得到附近超市和娛樂(lè)場(chǎng)館的會(huì)員卡、某著名學(xué)校還將接納其子女入學(xué),附近某醫(yī)院還將為其建立醫(yī)療檔案,其指定裝飾公司也會(huì)推出優(yōu)惠服務(wù),附近某家具城將提供折扣優(yōu)惠等等。物業(yè)管理公司也可以利用自身優(yōu)勢(shì)獲取一定的中介利潤(rùn)。

　　三、網(wǎng)絡(luò)化管理在公司內(nèi)部管理中的應(yīng)用

　　如果公司下屬管理處眾多、分散、會(huì)造成管理的不便,資源的浪費(fèi)。網(wǎng)絡(luò)化管理能對(duì)分散的管理處實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一高效的管理,能有效運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　1.實(shí)現(xiàn)高效統(tǒng)一的管理

　　據(jù)深圳市住宅局2000年公布的最新統(tǒng)計(jì),深圳物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍全國(guó)大市場(chǎng),在全國(guó)其他地方管理面積突破3000萬(wàn)㎡大關(guān)。有些公司管理面積突破600萬(wàn)㎡。隨著市場(chǎng)的變化,小公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是有限的,大公司的出現(xiàn),可起到整合市場(chǎng)的功效。

　　發(fā)展速度快本來(lái)是一件好事,但同時(shí)也暴露出了一些問(wèn)題,如點(diǎn)多、片大、線(xiàn)長(zhǎng)、不便管理。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問(wèn)題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。利用網(wǎng)絡(luò)可將物業(yè)管理公司旗下的項(xiàng)目聯(lián)結(jié)起來(lái),達(dá)到資源共用、信息共享,以較少的資源投入,發(fā)揮更大的功效,有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問(wèn)題。大公司只有提早著手建立起遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理運(yùn)行機(jī)制,及時(shí)調(diào)整策略,才有可能走在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的前列。

　　物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化可做到工作統(tǒng)一安排,分頭實(shí)施;管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),分片服務(wù);財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支,分別核算;保證公司信息的上傳下達(dá)快速準(zhǔn)確,不會(huì)失真;總部領(lǐng)導(dǎo)可在任何時(shí)間、任何地點(diǎn)了解下屬單位實(shí)時(shí)的營(yíng)運(yùn)情況。

　　2.減少中間環(huán)節(jié),有效降低成本,提高工作效率

　　網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理最大限度地解決提高了服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,實(shí)現(xiàn)管理“扁平化”、無(wú)紙化,大大降低管理成本,簡(jiǎn)化了費(fèi)用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié),大大降低了管理成本;并實(shí)現(xiàn)資源共享、信息公用,從而有效降低經(jīng)營(yíng)成本;網(wǎng)絡(luò)化管理可以實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、統(tǒng)一庫(kù)存、集中培訓(xùn)等,不僅堵住了管理漏洞,還有效降低經(jīng)營(yíng)成本。

　　網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理中的流程化管理,能提高工作效率和服務(wù)水準(zhǔn);每一工作環(huán)節(jié)的下一步做什么,由誰(shuí)做,系統(tǒng)均有提示,保證工作效率,避免出現(xiàn)推委扯皮現(xiàn)象;統(tǒng)一的規(guī)范化工作流程,保證每個(gè)管理處都能保持一流的服務(wù)水準(zhǔn);使許多繁雜的重復(fù)勞動(dòng)如送賬單、建立財(cái)務(wù)報(bào)表、信息統(tǒng)計(jì)等變得簡(jiǎn)單,提高工作效率。

　　3.實(shí)現(xiàn)交互式管理與個(gè)性化服務(wù)

　　統(tǒng)一的信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了交互式管理與個(gè)性化服務(wù),縮短了領(lǐng)導(dǎo)與員工的距離,實(shí)現(xiàn)了公司內(nèi)部的交互式管理,營(yíng)造出寬松的企業(yè)文化。

　　四、社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)

　　1.建立社區(qū)網(wǎng)站是社會(huì)發(fā)展的需要

　　物業(yè)管理公司建立社區(qū)網(wǎng)站是時(shí)代發(fā)展的要求,更是自身建設(shè)的需要。

　　①四通八達(dá)的寬頻網(wǎng)絡(luò)形成了“數(shù)字信息高速公路”,各種類(lèi)型的網(wǎng)站為人們提供了獲取大量信息和尋求各種服務(wù)的交互平臺(tái)。人們未來(lái)工作和生活所追求的目標(biāo),將更多地通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站所構(gòu)成的虛擬社會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。

　?、诮⑸鐓^(qū)網(wǎng)站可以最貼近人們所有的社會(huì)活動(dòng),通過(guò)社區(qū)網(wǎng)站所提供的服務(wù)能夠使各種詳實(shí)的信息和服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理工作有機(jī)地結(jié)合起來(lái),真正將服務(wù)更為準(zhǔn)確、迅速、便捷地送達(dá)千家萬(wàn)戶(hù)。因此,建立社區(qū)網(wǎng)站是邁進(jìn)信息化社會(huì)的必然趨勢(shì)。

　?、垭S著網(wǎng)絡(luò)社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善,人們的工作和生活理念及方式將會(huì)發(fā)生根本性的改變。建立社區(qū)網(wǎng)站,物業(yè)管理公司能適應(yīng)這種改變,向廣大居民提供更多、更方便、更及時(shí)快捷優(yōu)質(zhì)服務(wù)。社區(qū)網(wǎng)站的建立關(guān)系到物業(yè)管理這項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)能否突破傳統(tǒng)物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”,登上更高層次的發(fā)展平臺(tái),不被時(shí)代所拋棄。

　　2.建立社區(qū)網(wǎng)站是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)公司較佳的切入點(diǎn)

　　網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站是當(dāng)今整個(gè)世界共同的熱點(diǎn),有識(shí)之士都在憧憬著網(wǎng)絡(luò)社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為人類(lèi)和自己所創(chuàng)造的美好未來(lái)。建立社區(qū)網(wǎng)站,是網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)者亟待開(kāi)發(fā)的處女地,從整個(gè)社會(huì)上看,開(kāi)發(fā)社區(qū)網(wǎng)站有著非常廣闊的市場(chǎng)前景。

　　網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)的根本目的,是通過(guò)向社會(huì)提供與人們生活密切相關(guān)的各種資訊服務(wù),來(lái)追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。開(kāi)發(fā)和建立社區(qū)網(wǎng)站,從某種意義上說(shuō),它把準(zhǔn)了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)跳動(dòng)的“脈搏”。由于社區(qū)網(wǎng)站是在特定的區(qū)域內(nèi)為特定的人群服務(wù),因此它容易通過(guò)民意調(diào)查來(lái)充分地了解網(wǎng)民的各種心態(tài),具體而細(xì)致地把握到人們實(shí)際需求,從而可以真正地解決網(wǎng)站資訊與實(shí)際需求的矛盾。由于社區(qū)網(wǎng)站是扎根于人們的實(shí)際生活中,雖然它的服務(wù)半徑較小,但它有利于在特定的范圍內(nèi),實(shí)現(xiàn)對(duì)網(wǎng)民開(kāi)展方便快捷、真實(shí)可靠的服務(wù)。

　　3.社區(qū)網(wǎng)站資金的籌措

　　建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站就必須投入一定量的資金。物業(yè)管理公司是在“以區(qū)養(yǎng)區(qū),略有節(jié)余”的微利原則基礎(chǔ)上進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)的,即使運(yùn)作好的企業(yè),其利潤(rùn)的積累也是相當(dāng)有限的。單靠物業(yè)管理公司的自身建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站,其難度是可想而知的。因此,如何處理社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)資金的“瓶頸”現(xiàn)象,是物業(yè)管理公司的當(dāng)務(wù)之急。

　?、倥c網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)公司合作,充分發(fā)揮各自在管理與技術(shù)上的優(yōu)勢(shì),共同建立社區(qū)網(wǎng)站。物業(yè)管理公司有與廣大業(yè)主(住戶(hù))最緊密聯(lián)系、能實(shí)現(xiàn)良好溝通的地位優(yōu)勢(shì)和完善的社區(qū)服務(wù)體系;網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司雖具備了建設(shè)網(wǎng)站的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)條件,但缺乏與網(wǎng)民順暢溝通的渠道和有效的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

　　從各自服務(wù)的對(duì)象來(lái)看,物業(yè)管理公司是向廣大的業(yè)主(住戶(hù))提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù);網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司是向廣大網(wǎng)民提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息服務(wù)。實(shí)際上這里的業(yè)主(住戶(hù))就是網(wǎng)民,網(wǎng)民也就是業(yè)主(住戶(hù)),僅表述不同。因此,物業(yè)管理公司與網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司有著大致相同的經(jīng)營(yíng)理念和奮斗目標(biāo)。

　　從各自服務(wù)的過(guò)程來(lái)看,網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司是通過(guò)“高速信息公路”向廣大的網(wǎng)民提供及時(shí)、準(zhǔn)確的服務(wù)信息:物業(yè)管理公司是向廣大業(yè)主(住戶(hù))提供最終的實(shí)際服務(wù)。因此,社區(qū)網(wǎng)站是物業(yè)管理公司及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握廣大業(yè)主(住戶(hù))服務(wù)需求的理想途徑,物業(yè)管理公司是社區(qū)網(wǎng)站向廣大網(wǎng)民提供各種詳實(shí)服務(wù)信息的最終執(zhí)行者。

　　上述兩個(gè)方面表明,采取物業(yè)管理公司與網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司雙方合作的方式共同經(jīng)營(yíng)社區(qū)網(wǎng)站,發(fā)揮各自在管理與服務(wù)、資金與技術(shù)的優(yōu)勢(shì),相互取長(zhǎng)補(bǔ)短,充分而有機(jī)地融合,就可以實(shí)現(xiàn)最終的“雙贏(yíng)”。

　　②采取“網(wǎng)站會(huì)員制”籌措建設(shè)資金。物業(yè)管理公司可以通過(guò)在管轄區(qū)內(nèi)實(shí)行“網(wǎng)站會(huì)員制”的方式來(lái)籌集建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站的建設(shè)資金。對(duì)于“休閑會(huì)所”,物業(yè)管理公司往往是采取“會(huì)員制”的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的,從實(shí)際效果來(lái)看,這種經(jīng)營(yíng)方式廣大業(yè)主還是樂(lè)于接受的,其經(jīng)濟(jì)效益也易于達(dá)到收支平衡。因此,物業(yè)管理公司建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站,同樣依據(jù)“取之于民、用之于民”的經(jīng)營(yíng)方針,設(shè)計(jì)合理的方案,采用“網(wǎng)站會(huì)員制”的方式籌集社區(qū)網(wǎng)站的建設(shè)資金,也許是物業(yè)管理公司解決建設(shè)資金問(wèn)題的有效途徑之一。

　　4.物業(yè)管理公司建設(shè)、經(jīng)營(yíng)社區(qū)網(wǎng)站的模式

　　管理好社區(qū)網(wǎng)站,保證服務(wù)和效益雙“豐收”,需要物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)網(wǎng)站經(jīng)濟(jì)規(guī)律,按照各自的經(jīng)營(yíng)理念,制定出一套適合本企業(yè)特點(diǎn)的社區(qū)網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)管理模式。

　　物業(yè)管理公司采取與網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司雙方共同合作建立社區(qū)網(wǎng)站,并在網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)上對(duì)網(wǎng)民實(shí)行“會(huì)員制”的經(jīng)營(yíng)管理模式,有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):

　?、儆捎谑前措p方共建和“會(huì)員制”的建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式,這種思路較為容易地解決網(wǎng)站的前期建設(shè)資金和網(wǎng)站基本運(yùn)作基金,減輕經(jīng)營(yíng)網(wǎng)站的財(cái)務(wù)壓力,從而使社區(qū)網(wǎng)站能在一開(kāi)始就形成一個(gè)良好的開(kāi)端。

　　②社區(qū)網(wǎng)站上所發(fā)布的很多服務(wù)資訊,不僅僅是讓網(wǎng)民進(jìn)行一般性的瀏覽,其最終目的是要將信息轉(zhuǎn)化為具體的服務(wù)上。這些具體的服務(wù)有一部分與物業(yè)管理的傳統(tǒng)服務(wù)內(nèi)容相重疊,另一部分是物業(yè)管理企業(yè)亟待開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。社區(qū)網(wǎng)站的建立所形成的快速互動(dòng)通道,也將使各種服務(wù)在方式、時(shí)間和質(zhì)量上得到很大的改進(jìn)和提高。因此,雙方共建社區(qū)網(wǎng)站,可以有效地避免由網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司獨(dú)立設(shè)立社區(qū)網(wǎng)站對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理工作模式的沖擊和造成原有物業(yè)管理市場(chǎng)的分化。

　　③由于對(duì)業(yè)主(住戶(hù))實(shí)行“會(huì)員制”的網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)策略,必然會(huì)出臺(tái)一系列優(yōu)惠條件和貼近生活的服務(wù)內(nèi)容吸引廣大的業(yè)主(住戶(hù)),從而可以迅速擴(kuò)大網(wǎng)站在社區(qū)的影響力,提高業(yè)主(住戶(hù))的入會(huì)率,增加電腦使用的普及率,加快其向網(wǎng)民轉(zhuǎn)變的進(jìn)程,為在社區(qū)中盡快實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)虛擬社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)智能化物業(yè)管理工作模式創(chuàng)造良好的條件。

　?、芪磥?lái)的社區(qū)網(wǎng)站不僅是提供各種社會(huì)信息和服務(wù)資訊的平臺(tái),還應(yīng)是整個(gè)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的智能化控制中心,物業(yè)管理工作也最終需要通過(guò)控制中心的功能,形成網(wǎng)絡(luò)智能化的新型物業(yè)管理模式。因此,合作共建方式可以充分發(fā)揮雙方在各自行業(yè)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì),為研究物業(yè)管理工作的網(wǎng)絡(luò)智能化和建設(shè)社區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)控制中心奠定良好的基礎(chǔ)。

　?、蓦p方共建可以使各自的經(jīng)營(yíng)管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)得到發(fā)揮,擴(kuò)展物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)內(nèi)容。網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司在社區(qū)中可開(kāi)展各種電腦技術(shù)支援的服務(wù)項(xiàng)目,使技術(shù)潛能得到進(jìn)一步的挖掘。物業(yè)管理公司一方面可充分利用網(wǎng)站,向業(yè)主(住戶(hù))廣泛地宣傳物業(yè)管理知識(shí),使他們可以隨時(shí)在線(xiàn)查閱物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容,增加物業(yè)管理工作的透明度;另一方面通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)功能,可以使業(yè)主(住戶(hù))能夠更多、更直接地參與社區(qū)的物業(yè)管理事務(wù),及時(shí)地反映物業(yè)管理工作存在的缺陷,提出改進(jìn)意見(jiàn)和合理化建議,從而促進(jìn)物業(yè)管理工作向更高層次發(fā)展;物業(yè)管理公司還可以針對(duì)居民的需求,在網(wǎng)上開(kāi)展更為豐富多彩的,甚至傳統(tǒng)物業(yè)管理方式無(wú)法開(kāi)展的社區(qū)安全、教育、醫(yī)療和文化娛樂(lè)等服務(wù)活動(dòng),使物業(yè)管理工作在未來(lái)網(wǎng)絡(luò)所構(gòu)成的虛擬社區(qū)中繼續(xù)得到更新和完善。

　?、薏扇　皶?huì)員制”的經(jīng)營(yíng)方式,有利于物業(yè)管理公司劃分免費(fèi)服務(wù)與有償服務(wù)項(xiàng)目之間的界限,也有利于物業(yè)管理公司本著“收支平衡,略有節(jié)余”的原則,制定出更加細(xì)化和具體化的有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),從而促進(jìn)社區(qū)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)向更廣闊的領(lǐng)域開(kāi)拓和發(fā)展。

　　⑦采取“會(huì)員制”的經(jīng)營(yíng)方式,業(yè)主在入會(huì)時(shí)繳納一定入會(huì)費(fèi)后,每月只需隨同物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一起繳納固定的會(huì)員費(fèi)即可上網(wǎng)和得到有關(guān)的免費(fèi)服務(wù),這種做法既使廣大業(yè)主在較低的費(fèi)用下獲得較豐厚的回報(bào),又便于物業(yè)管理公司能夠收取比較穩(wěn)定的收入,使其成為公司利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　總之,把網(wǎng)絡(luò)技術(shù)科學(xué)有機(jī)地融入于現(xiàn)代物業(yè)管理之中,已是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)刻不容緩的研究課題。社區(qū)網(wǎng)站對(duì)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)嶄新的事物,采用什么樣的管理模式去建立和經(jīng)營(yíng)管理社區(qū)網(wǎng)站,是物業(yè)管理行業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn),需要物業(yè)管理行業(yè)不斷地開(kāi)拓、改進(jìn)和完善自我,迎接挑戰(zhàn)。