物業知識培訓：智能小區管理智能化管理

　　一、智能小區

　　1、智能小區的起源

　　從智能建筑的發展歷史來看，智能小區的發展晚于智能大廈，其很多概念來源于智能大廈，但由于其功能要求的特殊性，在技術實現上，有其獨特之處。

　　(1)智能大廈

　　根據智能大廈設計目標和智能建筑業數年來的發展和實踐，智能大廈的含義和構成已經基本上有了公認的標準和規范。美國智能大廈研究機構認為：智能大廈是指具通過將建筑物的結構、系統、服務和管理四項基本要求以及它們之間的內在關系進行最優化，來提供一個投資合理的、具有高效、舒適、便利的環境的建筑物。

　　智能大廈的構成一般公認包括以下三項基本內容：辦公自動化(OA)、通信自動化(CA)和建筑自動化(BA)。在智能大廈的系統構成當中，建筑自動化包括了設備自動化管理、消防報警自動化和安全保衛自動化。它通過設備的自動化管理為大廈提供了一個方便、舒適、高效、節能和安全的辦公和居住環境。

　　智能大廈的各種自動化系統的基本構造模式都是采用集散式系統。即，具有一個集中的控制中心，也有獨立的控制終端、執行機構、傳感器等等，各個模塊通過布線系統互連在一起。辦公自動化系統以計算機網絡系統為基礎，計算機網絡系統在物理拓撲結構上也是一個以布線系統為基礎的星型結構。因此，作為智能大廈各個系統的基礎，結構化的綜合布線系統是最基礎的設施。而將這種功能、結構及系統理論引入到民用住宅當中，就形成了一個全新的概念--智能住宅。

　　(2)智能住宅及智能小區

　　隨著時間的推移，由于國家發展小康住宅建設的迫切性及高層次的要求，智能住宅愈來愈具有更為廣泛的需求基礎，尤其對房地產開發商形成更強烈的刺激。而物業管理則是將一定范圍內或一定數量的智能住宅分區劃分，進行統一管理與控制。自從九十年代中期智能住宅小區的概念首次在國內提出以來，各地智能小區建設的發展開始形成旺勢。與智能大廈相比，智能住宅小區的系統構成更注重于滿足住戶在安全性、舒適的居住環境、便利的社區服務和社區管理、具有增殖應用效應的網絡通信等方面的實現的和個性化需求。

　　所以，應當說智能小區的概念和思路來源于智能建筑，世界上第一座智能建筑是美國UTBS公司于1984年1月在康涅狄格州所建成的"城市廣場"大廈(City Plaza)。該大廈以當時最先進的技術控制空調設備、照明設備、防災和防盜系統、電梯設備、通信和辦公自動化等。通過計算機網絡通信技術、計算機控制技術以及自動化的綜合管理，該大廈實現了方便、舒適和安全的辦公和居住環境，并具有了高效運轉和經濟節能的特點。此后，智能大廈在世界各地蓬勃發展。我國在八十年代末開始引進智能建筑，首先出現于北京、上海，隨后在廣州、深圳、杭州、成都等地的新建筑中也部分或全部考慮實現智能化。

　　2、現階段智能小區構成

　　(1)智能住宅小區結構

　　智能住宅小區的自動化系統結構的重點在于以下幾個方面：安全防范、物業管理及社區服務、信息通信。傳統的住宅小區的弱電配套系統包括電話網和有線電視系統(CATV)，在安全防范方面也可采用電視監控系統以及門鈴對講等等。智能住宅小區的系統結構有這樣的特點：首先采用先進的、符合標準的技術和設備；同時所有的系統均采用集散式的構造方式，既具有分散于各個住戶的終端或設備，又通過網絡集中到一個管理或控制中心，中心提供公共信息資源，或者對各個住戶提供集中安全監控；最后，所有的智能系統既可獨立，又可以在計算機網絡的基礎上實現集中管理。

　　(2)智能住宅小區提供功能

　　根據系統構成的劃分，智能住宅小區應提供的功能如下：

　　住戶管理

　　◆住戶門窗的紅外監控、破碎感應及侵入報警

　　◆門磁狀態監視報警

　　◆老人、兒童及病人服務緊急報警

　　◆煤氣泄露報警

　　◆三表自動抄表收費

　　園區管理

　　◆園區統一有線電視轉發

　　◆園區范圍紅外監控報警

　　◆電子巡更管理

　　◆停車場管理

　　◆出入口管理

　　計算機網絡

　　◆互連網應用

　　◆電算化物業管理

　　◆"一卡通"(IC卡應用)

　　◆小區電子銀行

　　◆小區虛擬商場

　　◆證券行情和交易委托

　　◆小區智能系統的連網集成

　　二、國內智能住宅小區狀況

　　1、基本建設情況

　　我國是從八十年代末期引入了智能小區的概念。國內第一個建成由電腦風格覆蓋的住宅小區是江蘇無錫蠡湖泰德新城，它在實現了住宅園林化的同時，還實現了住宅智能化。泰德新城著眼于21世紀社區功能和居民工作、生活方式和性質的改革，提出并實施了社區多媒體公益網，可以使小區內各機構之間資訊互通，資源共享，并可連接國內外大型網絡，建筑物之間由高速網絡線路相連，并輻射至每個房間，可將圖文電視、有線電視、衛星通訊、金融電子、公用數據交換等多種信息服務向社會提供。

　　深圳首家智能化小區是中央花園，中央花園除電腦和數據通信端口與世界聯網外，住戶還可享受金融股票即時交易、網上購物、電子銀行服務、應用遠程教學及醫療系統等資訊娛樂服務。但是早期的智能小區無論是從層次還是從科技含量上來說，精品很少。這種情況近年來有所改善。以深圳市的梅林一村住宅小區為例。這個小區總建筑面積約80萬平方米。住宅建筑面積約67萬平方米，其中各類戶型住宅共6888套，由65棟多層住宅、25棟中高層住宅和6棟高層住宅組成。

　　采用："以智能住宅為基本單位、智能物業管理中心為中心節點，有線電視寬帶(HFC)網為數據傳輸媒介"的智能小區系統模式。具有安全自動化(SA)、通信自動化(CA)和管理自動化(MA)等適合住戶需要的功能。另外還有郵電部試點開發的上海電信二村智能住宅小區(300戶)及在成都由西南交大科技發展有限公司開發的交大智能小區(1900戶)，它們代表了基于幾種不同技術方式，可以說是現今中國實現小區智能化完整解決方案的典型模式。

　　2、技術實現情況

　　對于智能小區來說，要實現以上功能要有許多與之配套的技術及產品。可是據目前了解到的情況顯示，國內在智能建筑方面的產品幾乎是空白。尤其是智能小區的核心產品◆◆用戶終端。仍以深圳市的梅林一村住宅小區為例，其使用的用戶終端是從美國MOORE公司引進的，這樣一來無論是從工程施工的進度(其產品運輸、抱關等待時間較長)還是從特殊的技術改動等方面來說，都不是上乘之選。

　　不過最近以西南交通大學科技公司為代表的國內的高科技企業推出了完全由我國自行研制開發的專為中國家庭設計的新一代智能住宅終端產品銷售◆◆NDT。不僅填補了國內空白，而且為我國的智能住宅建設提供了最積極的原動力。(關于NDT的詳細情況見拙著《一個基于以太網的智能住宅小區智能方案》)

　　3、開發中應注意問題

　　智能小區的開發商可根據項目定位來決定采用那些智能子系統，以及功能實現的檔次。在住宅智能系統的規劃和建設中，我們認為開發商要重點考慮以下幾個要素：

　　計算機網絡系統應該作為智能化系統的建設重點。在計算機網絡的基礎平臺上，可以構筑多種應用系統，如國際互連網接入、物業管理、社區服務等等。計算機網絡系統具有非常好的可擴充性和可擴展性，可以實現投資保障。

　　在考慮小區計算機局域網接入互連網的方案以及小區內網絡傳輸介質方案時，要慎重考慮今后可以獲得的資源支持、技術標準的發展和限制。

　　小區內連接各個住戶和辦公室的網絡傳輸介質包括電話布線系統、有線電視布線系統(光纖電視網)、電源布線系統和計算機網絡布線系統(五類雙絞線)，這些傳輸介質應該作為小區的基本傳輸介質。

　　根據功能實現位置的分布，應該盡可能采用集中管理的應用系統。園區安全管理除了電視監控系統之外，電子巡更、停車場管理和出入口管理可以采用一個安全管理系統來實現。住戶管理可以采用一種設備來實現各種智能化管理目標，并通過現有的網絡傳輸介質(電話、CATV、計算機網絡布線等)實現與中央管理系統的互連，以減少投資和管理成本。我們推薦一種通過小區有線電視電纜或計算機網絡連接監控中心的數字終端設備(CDT/NDT)來實現住戶的安防、報警和三表收費功能。

　　盡可能采用先進的、成熟的和標準化的技術和高質量的產品，避免重復投資、增加管理上的不便和增加維護成本。

　　三、智能住宅的發展

　　在我國新的國家發展戰略中，黨中央和國務院將我國的房地產業作為新的國民經濟發展的熱點，同時建設部也提出了住宅建設的目標，即在保證量的提供的基礎上有步驟地提高質的檔次。各地政府建設主管部門和房地產開發商非常重視智能住宅小區的開發，并立即投入了工程和市場實踐。以深圳市為例，市政府統一規劃提出了"八金工程"，其中的第一"金"即"金信工程"便提出"以實現家庭信息化"為目標，基本實現三電(電話、電視、電腦)一體，三線(電話線、數據線、有線電視電纜線)合一。

　　要求今后在住宅建設上撤除圍墻和防護欄，通過運用信息技術改善居住環境、強化物業管理，為居民提供安全、舒適、方便、設施配套的住宅小區。可以預見，隨著我國綜合國力的增強，人民生活水平的逐步提高，計算機使用的普及及小區智能技術的日漸成熟，智能技術應用于住宅及小區的做法將被逐步推廣應用，并將最終成為一個新型小區是否完整的重要標志。

　　中國人口眾多，并且中國政府致力改善居住狀況及條件。因此，房產開發行業將繼續蓬勃發展下去，如何在競爭中吸引更多客戶，創造更大利潤?事實證明，引入智能化將是最有效的手段。

　　四、結束語

　　簡單地說，智能小區的出現是房地產業與計算機網絡通信技術相結合的產物。網絡通信技術所帶來的應用前景是不可限量的，而且普及應用的速度和網絡技術本身的發展速度也是無法預言的。九十年代是信息產業和信息技術產業飛速發展的年代，網絡通信技術的應用已經開始成為各行各業投資的重點。房地產開發商應該抓住當前的機遇，占領時代發展的制高點，讓居民住宅小區的住戶享受網絡通信所帶來的各種信息服務。

篇2：智能化小區如何使用物業管理系統管理

　　智能化小區如何使用物業管理系統管理

　　近年來，隨著人民生活水平的提高，人們對住宅質量提出更高的要求，在此前提下，我 國各地涌現出了一些運用現代的計算機、控制與通信技術的智能化住宅小區。但是許多智能化住宅小區都存在搭好了平臺卻沒有智能化的軟件在上面運行的情況，或者說缺少現代化的管理手段。智能化住宅小區開始建設的同時應該遵循“管理是保障”的原則，沒有高質量的住宅小區智能化管理，就不可能充分發揮住宅小區智能化的功能效果。科學高 效的管理是智能化的真正內涵，簡單的硬件拼湊對于智能小區的實際應用是缺少實際意義的。為此，作為智能化住宅小 區的實際管理者--物業管理公司應該運用現代化的計算機管理手段，使物業的硬件管理結合軟件管理，為物業管理走向 現代化、制度化與規范化創造條件。

　　物業管軟件的設計從低到高有三個層次:第一個層次為單項數據處理，模仿手工管理方式，多用于簡單的事務性工作，這是目前國內大多數物業管理公司計算機應用水平；第二個層次是數據綜合處理，此時計算機應用呈現網絡化和實時處理特點，已經具備部分提高物業管理效率的特點；第三個層次則是管理信息系統，此時信息論、控制論、系統工程等優化理論在軟件程序中得以運用，計算機網絡和數據庫的建立，使計算機由管理某個單一系統發展成全面的管理系統。系統集成能力的高低和決策分析功能成為衡量此階段物業管理軟件水平的依據。

　　1、物業管理軟件的構成

　　一個好的物業管理軟件，應構建在一個好的網絡、數據庫、程序語言和操作系統平臺上。

　　物業管理軟件采用Intranet技術，Intranet技術是在Internet和Client/Server模式下發展起來的系統，采用Intranet作為小區內部信息網絡。

　　各部門內的微機均通過網絡連接到服務器上，其客戶端軟件以客戶/服務器C/S 模式開發，能為小區內部不同職能部門的合作提供服務，包括文件共享、數據共享等。

　　客戶/服務器Client/Server是近年來迅速發展的分布式信息處理體系結構。客戶/服務器體系把信息處理過程分成幾個部分，并把它分 配到整個計算機網絡上，使信息處理過程能最佳地利用計算機的系統資源。在物業管理系統中，為了避免多個用戶同時對 同一數據進行操作，減少系統開銷，盡可能地少耗用網絡資源，系統采用客戶、服務器結構。

　　由于在客戶/服務器 結構中，前臺應用程序并不直接對數據庫文件進行操作，必須通過服務器上的數據庫引擎來實現，而操縱這些數據庫管理 系統最簡單的方法就是使用ODBC，通過ODBC打開前臺應用程序與后臺數據庫管理系統的通道，然后使用由ODBC API提供的標準控制函數對服務器上的數據庫進行維護。

　　物業管理系統軟件應該采用的是多層次Multiple-tier ODBC，這種方式下的驅動程序把命令傳達給遠程的服務器數據庫引擎，并且把處理完的數據返回給前端的應用程序，其執 行效果比自行訪問的單一層次ODBC驅動程序要好，可以大大降低服務器的占用時間。

　　小區住戶運行瀏覽器，如PWS、IE，以B/S方式連入小區內部網，瀏覽器自動下載客戶端JAVA小程序，住戶即可輕輕松松享受小區的服務與娛樂，又大大減少了軟件維護和升級的費用。

　　服務器系統:Windows NT Server4.0、Internet Information Server

　　客戶機:Windows98、Windows95、IE5.0

　　開發軟件:推薦采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先進的開發語言

　　軟件采用客戶/服務器分布式信息處理體系。在客戶/服務器配置中，數據庫引擎和應用程序所需要的 數據都駐留在網絡服務器上。工作站是以SQL語句的形式向數據庫服務器發出高級請求。SQL是發送給數據庫并要求數據庫 操作其數據的指令，可與多種數據庫相兼容，即服務器可適用多種數據庫。考慮到價格因素，推舉采用ACCESS數據庫，也 可以采用其它具備ODBC接口的通用大型數據庫。

　　2、物業管理軟件的功能

　　廣義的物業管理軟件設計應該覆蓋物 業管理公司的整個辦公自動化系統，它除了包含傳統的資料維護、財產管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務管 理等功能以外，還應該包括物業管理公司下屬的保安部門的安防監控系統軟件和應用于社區內部局域網上的Web網站軟件。

　　狹義的管理包含傳統的資料維護、財產管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務管理等功能。下 面具體說明各模塊軟件功能:

　　2.1資料維護

　　初始化物業管理的必需基本數據，如發展商資料，物業基 本資料，房屋基本資料，業主資料，管理員資料，操作員資料等。這些是運行此物業管理軟件的前提條件。可以在此項目 中查找、添加、修改、瀏覽和打印相應的基本資料。

　　2.2 物業財產管理

　　包括房產、設備、道路、衛生綠化、停車管理等。

　　2.2.1 房產管理

　　a、其中提供了房產住戶明細表，可以方便地查找打印房號所對應的住戶詳細信息，包括戶主的照片，并可加以編輯修改和統計查詢。使本來工作量相當大且繁瑣的資料登記和存檔工作變得極為方便，并可對大量資料及時進行分類、加工處理、保存和傳遞。

　　b、鑰匙管理。對住戶入住鑰匙的領取管理，查詢和統計。

　　c、裝修管理。包括住戶裝修申請管理，小區內房屋裝修狀況的統計查詢。

　　d、交接管理。包括接管驗收資料的錄入整理、分類建檔及查詢管理。

　　2.2.2 設備管理

　　包括對安全防范設備、衛生綠化設備、水電氣油設備和通訊網絡設備等的資料維護及維護記錄的管理。

　　2.2.3 道路管理

　　對小區內各主干通道、輔助通道和重要的分支通道進行管理。

　　2.2.4 衛生綠化

　　小區內衛生綠化情況的安排和管理。

　　2.2.5 停車管理

　　小區內停車場車位管理和進出車量的登記及停車收費的管理統計等。

　　2.3 入住管理

　　業主入住登記管理入住基本資料、入住戶內驗收 、打印入住正式通知單、住戶家庭資料錄入、房產資料查詢。

　　2.4 人事管理

　　小區管理人員、居住人員、保安糾察的人事檔案及相關資料的管理。

　　2.5 財務管理

　　2.5.1 提供水電費、物業管理費的單價設置，水電費抄表輸入、收費管理，物業管理費的收取和查詢管理，特約服務、罰款沒收管理，工作人員工資的查詢管理。

　　2.5.2 只需輸入相應的數據既可自動計算出用戶的應繳費用，并自動打印出收費單據，并可以E-MAIL形式給住戶發出收費通 知單、催款單。對財務數據可進行統計對比，通過財務核算、財務分析為管理者提供公司的資金運營狀況，使管理者 及時了解小區物業管理中各項有關業務的收支狀況，為其科學決策提供重要依據。

　　2.5.3 對可收費超時期限進行設置，當有住戶未能按時繳納費用時，系統會自動彈出對話框發出報警，并將超時住戶資料列出。這使得收費管理和查詢非常方便，免除了管理人員的大量重復繁瑣的手工查找和計算過程。

　　2.6 保衛治安

　　對小區內保安的巡邏巡更、投拆*、事件處理進行管理。

　　2.7 維修管理

　　2.7.1 包括房屋建筑設備和小區公共設施的維修管理。房屋建筑設備管理中根據住戶維修委托書填寫維修項目，并登記維修所用的材料及相應費用的收取。公共設施管理中對電梯等公共設施的維修保養記錄進行資料管理。

　　2.7.2 對設備和公共設施的檢測維修定期查詢統計，對比各種數據，可及時進行維護修繕，采取有效措施，對易發生問題的重 要設備建立檢修檔案，定期強制更換部件和保養，做到防患于未然。

　　2.8 綜合查詢

　　綜合資料的統計查詢，包括小區資料、小區地圖、樓群查詢、娛樂設施、衛生保健、辦公設施、公共設備、公共物產以及財務和人事情況的查詢。

　　2.9 系統工具

　　2.9.1 包括數據的備份、恢復，操作員的更換、添加、權限的設置。

　　2.9.2 為考慮到系統的安全性，提供了多級權限設置控制功能，可自定義使用權限和密碼，系統會自動跟蹤、記錄所有報警和違規操作記錄。

　　2.9.3 系統可進行所要數據的備份，以便系統數據的安全恢復。

　　2.10 辦公工具

　　系統應具備日志管理等辦公工具，可以用于會議召開、任務分派、日記記錄以及自動產生設備維護、費 用交納等工作，大大提高物業管理人員日常工作效率。

　　狹義的物業管理軟件模塊設計是參照全國優秀物業管理小區的物業管理流程制定的，可以針對不同崗位單獨使用，各個模塊之間又共享一個數據庫，可以實現數據共享。

篇3：物業知識教材：網絡智能化小區建設與管理

　　物業知識教材：網絡智能化小區建設與管理

　　隨著網絡技術日新月異的發展,e時代的濃厚氣息正一步步地進入人們的日常工作和生活,2000年寬帶接入服務商風起云涌忙于圈地,智能化、網絡化小區拔地而起,網絡已影響人們的生活,歷史已進入一個嶄新的時代--網絡信息時代。

　　一、網絡化小區建設是社會發展的必然趨勢

　　信息革命將給整個社會帶來巨大的變革,人們的思維方式也將隨著“網絡信息革命浪潮”的沖擊而發生根本性的改變。人們迫切需要獲取各方面的信息,可以說誰充分擁有了有利的信息,誰就把握了生存和發展的先機。

　　各種不同功能、形式和范圍的社區形成了現代化社會的框架,人們的一切社會活動都是在各個功能有別的社區中進行的,無論是工作還是生活中追求和實現的目標,都離不開人們相互之間的理解、溝通與交流。隨著科學技術的迅猛發展,單純的電話通訊時代正以前所未有的發展速度向無線移動通訊和信息化、智能化網絡信息時代跨越。“時間就是金錢,時間就是效益”,網絡信息化技術為整個社會的發展提供了一個無限廣闊的虛擬空間,人們的日常工作、生活必將隨著網絡社會和網絡經濟的建立與發展而發生根本性變革,網絡的信息化、智能化即將滲透到每一個家庭、每一個社會成員的工作、學習和生活中,跨越地域界限、跨越空間概念,“地球村”的實現已不再是遙遠的夢想。

　　高速寬頻網絡技術和市場的成熟與運用,網絡系統的建立就像樹根一樣盤根錯結地向城市的各個社區蔓延,四通八達的寬頻網絡形成了“數字信息高速公路”,尤其近兩年來房地產開發商更是將建立寬帶網絡作為新開發樓盤銷售的一個市場的賣點,以至于e住宅、SOHO物業持續的市場熱銷,表明相當部分物業消費者已成為或即將成為社區網民。

　　信息化小區建設所提供的服務能夠使各種詳實的信息和服務與社區物業管理工作有機地結合起來,真正將服務更為準確、迅速、便捷地送達千家萬戶。因此,信息化小區建設是邁進信息化社會的必然趨勢。

　　在歐洲智能建筑聯盟BRE的大院內就有一座可以稱之為網絡住宅的三層別墅建筑,它包含了環保、節能、智能控制和網絡化技術等特色,把計算機網絡、智能控制的概念引入到家居住房中來。每個房間里安裝了聲音、數據、電視網布線,每個房間至少有一個接口,客廳、辦公室里安裝了更多的接口,用于處理數據與娛樂。ISDN為該住宅提供了10個電話號碼,同時具有TNTERNET功能,可以在別墅內任何內部網上的計算機快速進入網上操作。10BT數據網形成一個主服務器,在家庭的辦公室內、廚房及一個臥室里有工作站。筆記本電腦可以接到任何房間里的網絡上。在住宅的大廳里還提供了模擬、數字衛星電視服務。

　　在別墅前門、暖房、蓄水池處還有CCTV的接口,別墅主人可以在網上的任何屏幕上或計算機終端上看到那里發生的情況。聯合的信號系統如衛星轉播等可以在房間內任何屏幕上使用,包括計算機屏幕。網絡被組織成為一個家庭互聯網,可以分享數據如文件、日記簿、電子郵件。通過互聯網還可以進入住宅的管理系統,可以觀察家里發生的情況和控制家用電器。別墅中的家電都與網絡相連。房屋主人可以通過辦公室的電腦,檢查自家冰箱中是否需要補充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜譜和如何制作的演示節目,從INTERNET網上下載到廚房的微波爐顯示屏上,對自己的實際操作進行指導。

　　隨著IT技術的不斷發展,其結果就是計算機網絡的普及,智能化和網絡化將是未來住宅建設發展的必然趨勢。網絡化的家用電器設備是未來家庭網絡的終端,會在未來的5~10年內走進普通家庭。當網絡家用電器通過網絡連接起來,能夠方便地被使用,使得人們的生活質量得到提高、生活更舒適、更安全、更方便的時候,就必須依賴網絡住宅。家庭網絡上的家用電器既獨自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

　　二、物業網絡化管理實施意義

　　1.可以滿足消費需要

　　帶寬的不斷增加和上網費用的大幅下調,使網絡家居為越來越多的人所接受。一個個信息化小區紛紛崛起,強大的社區信息網絡體系逐漸形成,僅深圳有數百個社區住宅具備寬通信能力,根據CNNIC的統計,到去年年底中國已有網民2230萬,已形成巨大的市場群體。這必將促進產業結構升級并形成一個龐大的信息服務業,網絡的發展將物業管理公司與業主們一起推向市場經濟第一線。

　　2.可將社區中人的需求與設施的功能統一起來

　　越來越多的智能化配套設施(如三表遠程抄送系統、消防自動控制系統、巡邏系統、停車場IC卡管理系統、紅外線安防系統等)進入社區,直接關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作,與每一住戶日常生活息息相關。通過網絡化管理,可實現對集成的智能化設備、系統、網絡、數據庫等進行全面的管理和監控,從而可高效地利用這些設施為住戶服務,將社區中管理的需求與基礎設施的功能統一起來,以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。例如一旦出現事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理,同時相關部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應的配合措施。

　　3.促進社區管理規范高效運營

　　在住宅小區的物業管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩定,冬季的用暖供給,土建結構的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發事故的急修、搶修等。這些工作相當復雜、繁重。網絡化管理,可將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區的服務管理規范有序,同時為企業持續發展和追求長期利潤最大化奠定基礎。

　　4.為物業管理公司帶來增值效益

　　住宅建設飛速發展,人們對居住環境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。這就要求物業管理公司為客戶提供更方便、迅捷的個性化服務和定制信息。隨著人們對網絡的種種便捷的習慣和逐漸依賴,日常生活服務將逐步納入物業管理的范疇,并最終實現與物業管理良性互動。可以實現物業管理公司與住戶間的“零距離溝通”,為物業公司實行個性化服務提供了可能。目前深圳天安數碼城、梅林一村等小區,已經可以在網上實現物業費用查詢,網上建議,上網投訴、報修等功能。

　　網絡化的管理給住戶帶來了便捷高效的服務,也給管理公司帶來了商機。物業管理公司還可以通過網絡拓展服務的深度和廣度,開展各種在線的增值服務,如VCD點播、遠程教育、遠程醫療,使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務,并從中獲取增值效益。

　　目前住宅大多已經在教育、購物、交通、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區保安人員24h的“巡更”下,小區住戶車出車入,與外界的交流依靠著先進的網絡系統,連日常費用的繳納也“出戶”且“遠程”了。面對激烈的競爭,物業管理公司必須有效利用社區資源,將其轉化為真正為自己業主服務的生活配套,讓項目的業主能夠真實地擁有這些服務。

　　5.網絡可以補充自身配套的不足

　　通過網絡化管理,物業管理公司可以與外面的配套取得聯系,將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而學校、醫院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區,占有客戶,也正是他們的發展戰略目標。有了系統的網絡化管理手段,物業管理公司可以同其他傳統銷售業達成合作:業主剛入住就會得到附近超市和娛樂場館的會員卡、某著名學校還將接納其子女入學,附近某醫院還將為其建立醫療檔案,其指定裝飾公司也會推出優惠服務,附近某家具城將提供折扣優惠等等。物業管理公司也可以利用自身優勢獲取一定的中介利潤。

　　三、網絡化管理在公司內部管理中的應用

　　如果公司下屬管理處眾多、分散、會造成管理的不便,資源的浪費。網絡化管理能對分散的管理處實現統一高效的管理,能有效運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理,提供高效、周到的服務,使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

　　1.實現高效統一的管理

　　據深圳市住宅局2000年公布的最新統計,深圳物業管理企業進軍全國大市場,在全國其他地方管理面積突破3000萬㎡大關。有些公司管理面積突破600萬㎡。隨著市場的變化,小公司的抗風險能力是有限的,大公司的出現,可起到整合市場的功效。

　　發展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如點多、片大、線長、不便管理。遠程統一化管理問題成了讓物業管理公司頭痛的難題。利用網絡可將物業管理公司旗下的項目聯結起來,達到資源共用、信息共享,以較少的資源投入,發揮更大的功效,有效地解決了遠程化管理問題。大公司只有提早著手建立起遠程統一化管理運行機制,及時調整策略,才有可能走在市場競爭的前列。

　　物業管理的網絡化可做到工作統一安排,分頭實施;管理統一標準,分片服務;財務統一收支,分別核算;保證公司信息的上傳下達快速準確,不會失真;總部領導可在任何時間、任何地點了解下屬單位實時的營運情況。

　　2.減少中間環節,有效降低成本,提高工作效率

　　網絡化物業管理最大限度地解決提高了服務質量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,實現管理“扁平化”、無紙化,大大降低管理成本,簡化了費用核算、文件傳遞等中間環節,大大降低了管理成本;并實現資源共享、信息公用,從而有效降低經營成本;網絡化管理可以實現集中采購、統一庫存、集中培訓等,不僅堵住了管理漏洞,還有效降低經營成本。

　　網絡化物業管理中的流程化管理,能提高工作效率和服務水準;每一工作環節的下一步做什么,由誰做,系統均有提示,保證工作效率,避免出現推委扯皮現象;統一的規范化工作流程,保證每個管理處都能保持一流的服務水準;使許多繁雜的重復勞動如送賬單、建立財務報表、信息統計等變得簡單,提高工作效率。

　　3.實現交互式管理與個性化服務

　　統一的信息平臺實現了交互式管理與個性化服務,縮短了領導與員工的距離,實現了公司內部的交互式管理,營造出寬松的企業文化。

　　四、社區網站建設

　　1.建立社區網站是社會發展的需要

　　物業管理公司建立社區網站是時代發展的要求,更是自身建設的需要。

　　①四通八達的寬頻網絡形成了“數字信息高速公路”,各種類型的網站為人們提供了獲取大量信息和尋求各種服務的交互平臺。人們未來工作和生活所追求的目標,將更多地通過網絡和網站所構成的虛擬社會得以實現。

　　②建立社區網站可以最貼近人們所有的社會活動,通過社區網站所提供的服務能夠使各種詳實的信息和服務與社區物業管理工作有機地結合起來,真正將服務更為準確、迅速、便捷地送達千家萬戶。因此,建立社區網站是邁進信息化社會的必然趨勢。

　　③隨著網絡社會和網絡經濟的逐步建立和完善,人們的工作和生活理念及方式將會發生根本性的改變。建立社區網站,物業管理公司能適應這種改變,向廣大居民提供更多、更方便、更及時快捷優質服務。社區網站的建立關系到物業管理這項朝陽產業能否突破傳統物業管理發展的“瓶頸”,登上更高層次的發展平臺,不被時代所拋棄。

　　2.建立社區網站是網絡經營公司較佳的切入點

　　網絡和網站是當今整個世界共同的熱點,有識之士都在憧憬著網絡社會和網絡經濟為人類和自己所創造的美好未來。建立社區網站,是網站經營者亟待開發的處女地,從整個社會上看,開發社區網站有著非常廣闊的市場前景。

　　網站經營的根本目的,是通過向社會提供與人們生活密切相關的各種資訊服務,來追求企業經濟效益和社會效益的最大化。開發和建立社區網站,從某種意義上說,它把準了網絡經濟跳動的“脈搏”。由于社區網站是在特定的區域內為特定的人群服務,因此它容易通過民意調查來充分地了解網民的各種心態,具體而細致地把握到人們實際需求,從而可以真正地解決網站資訊與實際需求的矛盾。由于社區網站是扎根于人們的實際生活中,雖然它的服務半徑較小,但它有利于在特定的范圍內,實現對網民開展方便快捷、真實可靠的服務。

　　3.社區網站資金的籌措

　　建設社區網站就必須投入一定量的資金。物業管理公司是在“以區養區,略有節余”的微利原則基礎上進行管理經營的,即使運作好的企業,其利潤的積累也是相當有限的。單靠物業管理公司的自身建設社區網站,其難度是可想而知的。因此,如何處理社區網站建設資金的“瓶頸”現象,是物業管理公司的當務之急。

　　①與網絡經營公司合作,充分發揮各自在管理與技術上的優勢,共同建立社區網站。物業管理公司有與廣大業主(住戶)最緊密聯系、能實現良好溝通的地位優勢和完善的社區服務體系;網站經營公司雖具備了建設網站的經濟實力和技術條件,但缺乏與網民順暢溝通的渠道和有效的社區服務網絡。

　　從各自服務的對象來看,物業管理公司是向廣大的業主(住戶)提供全方位的優質服務;網站經營公司是向廣大網民提供及時、準確的信息服務。實際上這里的業主(住戶)就是網民,網民也就是業主(住戶),僅表述不同。因此,物業管理公司與網站經營公司有著大致相同的經營理念和奮斗目標。

　　從各自服務的過程來看,網站經營公司是通過“高速信息公路”向廣大的網民提供及時、準確的服務信息:物業管理公司是向廣大業主(住戶)提供最終的實際服務。因此,社區網站是物業管理公司及時、準確地掌握廣大業主(住戶)服務需求的理想途徑,物業管理公司是社區網站向廣大網民提供各種詳實服務信息的最終執行者。

　　上述兩個方面表明,采取物業管理公司與網站經營公司雙方合作的方式共同經營社區網站,發揮各自在管理與服務、資金與技術的優勢,相互取長補短,充分而有機地融合,就可以實現最終的“雙贏”。

　　②采取“網站會員制”籌措建設資金。物業管理公司可以通過在管轄區內實行“網站會員制”的方式來籌集建設社區網站的建設資金。對于“休閑會所”,物業管理公司往往是采取“會員制”的形式進行經營管理的,從實際效果來看,這種經營方式廣大業主還是樂于接受的,其經濟效益也易于達到收支平衡。因此,物業管理公司建設社區網站,同樣依據“取之于民、用之于民”的經營方針,設計合理的方案,采用“網站會員制”的方式籌集社區網站的建設資金,也許是物業管理公司解決建設資金問題的有效途徑之一。

　　4.物業管理公司建設、經營社區網站的模式

　　管理好社區網站,保證服務和效益雙“豐收”,需要物業管理企業根據網站經濟規律,按照各自的經營理念,制定出一套適合本企業特點的社區網站經營管理模式。

　　物業管理公司采取與網站經營公司雙方共同合作建立社區網站,并在網站經營上對網民實行“會員制”的經營管理模式,有以下幾個優點:

　　①由于是按雙方共建和“會員制”的建設經營模式,這種思路較為容易地解決網站的前期建設資金和網站基本運作基金,減輕經營網站的財務壓力,從而使社區網站能在一開始就形成一個良好的開端。

　　②社區網站上所發布的很多服務資訊,不僅僅是讓網民進行一般性的瀏覽,其最終目的是要將信息轉化為具體的服務上。這些具體的服務有一部分與物業管理的傳統服務內容相重疊,另一部分是物業管理企業亟待開發的經營服務項目。社區網站的建立所形成的快速互動通道,也將使各種服務在方式、時間和質量上得到很大的改進和提高。因此,雙方共建社區網站,可以有效地避免由網站經營公司獨立設立社區網站對傳統的物業管理工作模式的沖擊和造成原有物業管理市場的分化。

　　③由于對業主(住戶)實行“會員制”的網站經營策略,必然會出臺一系列優惠條件和貼近生活的服務內容吸引廣大的業主(住戶),從而可以迅速擴大網站在社區的影響力,提高業主(住戶)的入會率,增加電腦使用的普及率,加快其向網民轉變的進程,為在社區中盡快實現網絡虛擬社會和網絡智能化物業管理工作模式創造良好的條件。

　　④未來的社區網站不僅是提供各種社會信息和服務資訊的平臺,還應是整個社區網絡服務的智能化控制中心,物業管理工作也最終需要通過控制中心的功能,形成網絡智能化的新型物業管理模式。因此,合作共建方式可以充分發揮雙方在各自行業的專業優勢,為研究物業管理工作的網絡智能化和建設社區智能化網絡控制中心奠定良好的基礎。

　　⑤雙方共建可以使各自的經營管理和專業技術優勢得到發揮,擴展物業管理的服務領域和服務內容。網站經營公司在社區中可開展各種電腦技術支援的服務項目,使技術潛能得到進一步的挖掘。物業管理公司一方面可充分利用網站,向業主(住戶)廣泛地宣傳物業管理知識,使他們可以隨時在線查閱物業管理相關內容,增加物業管理工作的透明度;另一方面通過網絡的互動功能,可以使業主(住戶)能夠更多、更直接地參與社區的物業管理事務,及時地反映物業管理工作存在的缺陷,提出改進意見和合理化建議,從而促進物業管理工作向更高層次發展;物業管理公司還可以針對居民的需求,在網上開展更為豐富多彩的,甚至傳統物業管理方式無法開展的社區安全、教育、醫療和文化娛樂等服務活動,使物業管理工作在未來網絡所構成的虛擬社區中繼續得到更新和完善。

　　⑥采取“會員制”的經營方式,有利于物業管理公司劃分免費服務與有償服務項目之間的界限,也有利于物業管理公司本著“收支平衡,略有節余”的原則,制定出更加細化和具體化的有償服務收費標準,從而促進社區的多種經營活動向更廣闊的領域開拓和發展。

　　⑦采取“會員制”的經營方式,業主在入會時繳納一定入會費后,每月只需隨同物業管理服務費一起繳納固定的會員費即可上網和得到有關的免費服務,這種做法既使廣大業主在較低的費用下獲得較豐厚的回報,又便于物業管理公司能夠收取比較穩定的收入,使其成為公司利潤增長點。

　　總之,把網絡技術科學有機地融入于現代物業管理之中,已是整個物業管理行業刻不容緩的研究課題。社區網站對物業管理行業是一個嶄新的事物,采用什么樣的管理模式去建立和經營管理社區網站,是物業管理行業面臨的重大挑戰,需要物業管理行業不斷地開拓、改進和完善自我,迎接挑戰。