物業(yè)知識培訓(xùn)：編制入伙工作方案

　　入伙管理工作是物業(yè)管理公司第一次正式面向業(yè)主提供服務(wù)的重要工作，也是考驗物業(yè)管理公司綜合管理能力的重要指標(biāo)之一，而對于跨區(qū)域的樓盤入伙，總公司的控制能力相對較弱，入伙工作的成敗主要取決于入伙方案編制的水平高低。

　　隨著物業(yè)管理服務(wù)工作朝著標(biāo)準(zhǔn)化管理的方向不斷邁進(jìn)的趨勢，大多數(shù)物業(yè)管理公司都在認(rèn)真研究物業(yè)管理的每一個工作環(huán)節(jié)的可控制性和可操作性，希望通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程規(guī)范物業(yè)管理行為，減少服務(wù)工作的失誤率，降低管理成本和業(yè)主投訴。故此，如何編寫高水準(zhǔn)的入伙方案無疑成為擺在物業(yè)管理公司面前的重要工作。

　　一、物業(yè)管理入伙方案編制的數(shù)據(jù)收集

　　編寫入伙方案之前，要進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的采集，通過收集相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，并分析整理，才能根據(jù)不同的項目"量身定做"適合的入伙方案。數(shù)據(jù)采集工作主要包括以下內(nèi)容：

　　(一)向地產(chǎn)公司采集相關(guān)數(shù)據(jù)：

　　1、了解交房情況：這里主要涉及的數(shù)據(jù)和信息包括：交房時間與交房面積：因交房數(shù)據(jù)是由地產(chǎn)公司直接掌握，編寫前切忌采集雙方簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的數(shù)據(jù)，因地產(chǎn)公司往往會由于建筑工期等不可預(yù)測因素而改變交房時間，也會銷售情況的變化造成交房面積發(fā)生變化。在編寫前一定要與地產(chǎn)公司相關(guān)部門進(jìn)行溝通，了解最新的交房數(shù)據(jù)。

　　2、收集地產(chǎn)公司相關(guān)部門及施工單位的分布情況：因交房工作是需要很多部門涉及的工作，依靠物業(yè)管理公司是無法單獨完成的，涉及的部門主要包括：地產(chǎn)公司的銷售部門及工程管理部門、市政配套服務(wù)部門如供電供水供氣等部門、各工地施工單位部門。

　　3、了解施工收尾工程進(jìn)度：因入伙方案編制過程中涉及工程進(jìn)度與物業(yè)公司接管工作的銜接，且往往留給物業(yè)公司接管驗收的時間比較短暫，故根據(jù)收尾工程的不同，方案中應(yīng)作好整體時間的安排。

　　4、了解施工質(zhì)量和交房戶型布局：工程施工質(zhì)量的好壞直接影響接管驗收工作的進(jìn)度，也影響業(yè)主收樓的效果，物業(yè)公司要在交房前將接管驗收工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時提交施工單位進(jìn)行整改是保證交房工作順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。戶型分布的掌握有利于提供及時有效的業(yè)主二次裝修管理，物業(yè)管理人員在交房前應(yīng)了解戶型及房屋結(jié)構(gòu)，便于指導(dǎo)業(yè)主二次裝修工作。

　　5、收集購房業(yè)主的信息。

　　(二)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門采集相關(guān)數(shù)據(jù)：

　　1、了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)法規(guī)：

　　2、了解當(dāng)?shù)氐氖召M項目：

　　(三)向當(dāng)?shù)赝胁杉嚓P(guān)數(shù)據(jù)：

　　1、了解當(dāng)?shù)貥I(yè)主的消費心理：

　　2、收集當(dāng)?shù)氐娜肆Y源情況及工資情況：

　　3、了解水、電、暖氣、天然氣、垃圾處理等生活配套情況；

　　二、入伙管理方案的編制

　　(一)編制項目概況

　　根據(jù)以上了解和收集的數(shù)據(jù)，整理出項目概況及交房概況，對項目交房進(jìn)行總體評估，以便物業(yè)管理人員對交房工作有一個整體的認(rèn)識。主要包括以下內(nèi)容：

　　1、項目基本情況

　　2、交房情況

　　3、需重點解決的問題

　　(二)編制入伙所需要的外部條件具備情況

　　根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，針對以下工作編寫交房外部條件具備情況：

　　1、已通過竣工驗收與接管驗收情況說明。

　　2、工程遺留問題得到解決的情況說明。

　　3、工程資料移交情況說明

　　4、業(yè)主檔案資料移交情況說明

　　5、小區(qū)實現(xiàn)基本使用功能，滿足日常生活所需情況說明

　　6、配套設(shè)施完善情況說明

　　7、物業(yè)公司依法經(jīng)營手續(xù)準(zhǔn)備情況說明

　　(三)編制組織機(jī)構(gòu)設(shè)計與人員配置說明書

　　1入伙專項工作人員調(diào)配

　　(四)商討并編制入伙流程

　　與地產(chǎn)公司銜接并商討業(yè)主入伙服務(wù)流程：

　　1、制訂入伙流程圖

　　2、編寫《入伙通知書》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主收樓證明》、《業(yè)主入伙登記表》、《樓宇驗收記錄表》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》、《交房流程表》、《消防安全責(zé)任書》、《業(yè)主入伙資料和物品領(lǐng)用清單》、《業(yè)主家庭情況登記表》

　　3、編寫交房各責(zé)任部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系人及聯(lián)絡(luò)電話表

　　(五)編制員工招聘與培訓(xùn)計劃

　　1、員工招聘計劃：要具體列明招聘的時間、人數(shù)、任職條件及到崗時間，并注明招聘費用。

　　2、員工培訓(xùn)計劃：入伙之前員工培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：物業(yè)管理理論知識培訓(xùn)、物業(yè)管理法規(guī)知識培訓(xùn)、物業(yè)管理實操培訓(xùn)(各崗位工作要求須掌握的技能知識，包括各部門的作業(yè)指導(dǎo)書)、職業(yè)道德培訓(xùn)、入伙、業(yè)主二次裝修工作演練。

　　(六)編制前期開辦費支出費用預(yù)算

　　根據(jù)《管理方案》及現(xiàn)場實際情況由項目經(jīng)理進(jìn)行市場調(diào)研后具體編制，應(yīng)注明分批采購及完成時間的時間，報公司審批后執(zhí)行。

　　1、公用品支出：主要包括，辦公桌、椅；文件柜；培訓(xùn)白板；電話；電腦；電腦臺、椅；打印機(jī)；飲水機(jī)；傳真機(jī)；計算器；保險柜；過塑機(jī)；空調(diào)；日常辦公用品及耗材；沙發(fā)茶幾；鑰匙柜等，并列明數(shù)量及采購預(yù)算。

　　2、安全管理用品支出：保安服裝配件；迷彩作訓(xùn)服；迷彩膠鞋；軍警靴/鞋；軍大衣；對講機(jī)；雨衣；橡膠警棍；應(yīng)急燈；防暴手電筒；值班桌椅；自行車打氣筒；巡邏車；撬棍，消防斧，消防桶；防毒面具；防火手套；消防頭盔；消防鏟；手提式滅火器。

　　3、維修用品支出：萬用表；兆歐表；鉗形表；電工刀；試電表；絕緣手套；絕緣鞋；鋼絲鉗；尖嘴鉗；電烙鐵；工具袋；沖擊鉆；手電鉆；小鉆床；砂輪機(jī)；多功能組合套筒；工作臺；鋼鋸弓；鋼板尺；電焊機(jī)；管道疏通機(jī)；人字鋁梯；活動板手；瓦刀；內(nèi)六角扳手；水平尺；安全帶；便協(xié)工具箱；材料架；手電筒；螺絲刀；絞絲機(jī)；龍門鉗；沖擊鉆頭；鉆花；錘子；絲板；管道疏通機(jī)；管鉗；塞尺；封口鉗；銼刀；剪刀；剝線鉗；雨衣；雨靴；應(yīng)急燈；射釘槍；高壓試電筆；斜口鉗；扁鏟；壓線鉗；呆扳手；維修耗材等，注明用量及費用預(yù)算。

　　4、清潔用品支出：洗地機(jī)；吸塵器；高壓水槍；垃圾桶；高級不銹鋼垃圾筒；清潔開荒用具清單，注明用量及費用預(yù)算。

　　5、物業(yè)管理標(biāo)識支出：工作指示牌；告示水牌；綠地提示牌；設(shè)施、場地警示牌；工程設(shè)施標(biāo)識；管理處服務(wù)標(biāo)識牌；設(shè)備安全操作牌；印刷入伙資料等，注明用量及費用預(yù)算。

　　6、后勤物質(zhì)支出：員工服裝；熱水器；洗衣機(jī)；電視機(jī)；電視機(jī)柜；單人床；雙層床；床上用品；電風(fēng)扇；員工更衣柜；常用急救藥品；宿舍整建；管理處裝修；招聘支出；車旅費；社交費等，注明用量及費用預(yù)算。

　　(七)編制收費計劃與收費清單說明書

　　根據(jù)市場調(diào)查后的數(shù)據(jù)按以下內(nèi)容具體編制。收費項目一般包括：

　　1、管理費：一般預(yù)收半年或三個月。

　　2、裝修違約保證金：部分城市政府規(guī)定不得收取的應(yīng)取消此項收費。一般根據(jù)當(dāng)?shù)貞T例向業(yè)主和裝修公司同時收取。

　　3、水電周轉(zhuǎn)金或預(yù)收水電費：部分城市政府規(guī)定不得收取的應(yīng)取消此項收費。主要考慮到業(yè)主裝修期間交費不方便，根據(jù)當(dāng)?shù)貞T例可按業(yè)主三個月的用量，按房屋面積估算收取。

　　4、裝修垃圾清運費：部分城市政府規(guī)定不得收取的應(yīng)取消此項收費。可根據(jù)當(dāng)?shù)貞T例參照收取。

　　5、車位租賃費：根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r局指導(dǎo)價向車主收取。

　　6、代收代交服務(wù)費：與相關(guān)部門溝通后，協(xié)助收取。

　　7、其他經(jīng)營收入：一般在裝修期間可利用物業(yè)公用場地進(jìn)行多種經(jīng)營，引進(jìn)商家為業(yè)主提供裝修材料銷售服務(wù)。

　　(八)編制交房前工作安排說明書

　　根據(jù)現(xiàn)場熟悉情況，結(jié)合地產(chǎn)公司施工收尾工作安排，具體編制交房前物業(yè)管理服務(wù)工作的具體安排，主要包括以下內(nèi)容：

　　1、辦公室及后勤事務(wù)完成時間表

　　--管理處裝修完畢，完成時間

　　--辦公設(shè)備到位并能有效運作，完成時間

　　--辦公電話通訊暢通，完成時間

　　--員工宿舍、食堂落實并發(fā)揮功能，完成時間

　　--員工檔案已經(jīng)建立，完成時間

　　--管理處正式成立、掛牌，完成時間

　　--照相人員及器材已落實，完成時間

　　--物業(yè)作業(yè)規(guī)范指導(dǎo)書的編制，完成時間

　　2、VI系統(tǒng)完成時間表

　　--《VI手冊》已通過評審，完成時間

　　--員工服裝、工作牌辦公區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)安裝到位，完成時間

　　--VI禮品購置完畢，完成時間

　　--入伙接待現(xiàn)場標(biāo)識系統(tǒng)安裝到位，完成時間

　　--轄區(qū)內(nèi)外指示標(biāo)識、指引標(biāo)識、服務(wù)標(biāo)識基本安裝到位，完成時間

　　--停車場通過安全審查達(dá)到合格，完成時間

　　--樓號牌、單元牌、樓層牌、房號牌及消防疏散標(biāo)識系統(tǒng)完善，完成時間

　　3、印刷或購置以下各類入伙表格及物品：

　　--《住戶手冊》，印刷份數(shù)及完成時間

　　--《業(yè)主臨時公約》，印刷份數(shù)及完成時間

　　--《住宅使用說明書》，地產(chǎn)公司提供，及完成時間

　　--《住宅質(zhì)量保證書》，地產(chǎn)公司提供，及完成時間

　　--《入伙登記表》，印刷份數(shù)及完成時間

　　--《業(yè)主交費一覽表》，印刷份數(shù)及完成時間

　　--《入伙物品領(lǐng)用登記表》，印刷份數(shù)及完成時間

　　--《入伙驗房表》，印刷份數(shù)及完成時間

　　-《業(yè)主家庭情況登記表》，印刷份數(shù)及完成時間

　　--《裝修申請表》，印刷份數(shù)及完成時間

　　--檔案袋，印刷份數(shù)或由進(jìn)場商家提供及完成時間。

　　--法律法規(guī)宣傳張貼，包括《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》以及地方性涉及收費的法律法規(guī)及完成時間。

　　--溫馨提示牌訂做及完成時間。

　　4、環(huán)境布置工作完成時間安排表

　　--入口處掛橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　--設(shè)置指路牌，由入口處到管理處。

　　--掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景。

　　--張貼醒目的"辦理入伙手續(xù)流程圖"。

　　--管理人員著裝整潔，精神飽滿并經(jīng)嚴(yán)格訓(xùn)練。

　　--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

　　--清潔開荒已經(jīng)完畢。

　　--區(qū)內(nèi)綠化集中整理完畢。

　　--區(qū)內(nèi)平面顯眼設(shè)施設(shè)備集中維護(hù)完畢。

　　5、其他工作完成時間表

　　--制訂應(yīng)急接待預(yù)案。

　　--制訂突發(fā)事件處置預(yù)案。

　　--所有單元門(包括進(jìn)戶門)窗已鎖閉，業(yè)主鑰匙已編號管理。

　　--電梯保護(hù)。

　　--地產(chǎn)交房維修協(xié)調(diào)小組成立，施工單位維修責(zé)任已落實。

　　--接待現(xiàn)場功能區(qū)分，主要包括：接待區(qū)、客戶等候區(qū)、資料確認(rèn)處、交費處、簽約處、樓宇驗收處、裝修手續(xù)咨詢處、物業(yè)經(jīng)理接待處、洗手間等。

　　--常見問題的解釋

　　--常見問題的處理

　　--新聞媒體接待與現(xiàn)場拍照安排。

　　--業(yè)主檔案的制作管理工作。

　　(九)物業(yè)管理入伙方案的審批

　　1、入伙方案編制完畢后，由項目經(jīng)理召開專項會議，各部門業(yè)務(wù)主管進(jìn)行修訂完善，經(jīng)項目經(jīng)理審核同意后報總公司審批。

　　2、總公司收到報送的入伙方案后，應(yīng)組織總公司各業(yè)務(wù)部門召開專題會議，討論入伙方案的可行性，必要是派專人到現(xiàn)場進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查與核實，最終審批并下達(dá)該入伙方案。

　　(十)編寫注意事項

　　1、方案的編寫要注意時效性，因項目屬于跨區(qū)域運作，很多事情由于業(yè)務(wù)授權(quán)的問題，往往需要總公司審批后方能操作，故此，方案的編制應(yīng)當(dāng)在業(yè)主入伙工作開始前兩個月進(jìn)行。

　　2、市場調(diào)研尤其重要，不同地域有不同的政策法規(guī)限制及當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣，只要作好市場調(diào)研，全盤綜合考慮，才能保證入伙方案的可操作性。

　　3、各部門的職責(zé)分工與人員配置

　　(1)協(xié)調(diào)組負(fù)責(zé)組織安排入伙工作，由項目經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，公司總部管理中心技術(shù)支持。

　　(2)接待組負(fù)責(zé)業(yè)主的接待登記及收取證件并轉(zhuǎn)交給簽約組。

　　(3)收費組負(fù)責(zé)核收各項入伙費用，由財務(wù)部直接負(fù)責(zé)，公共事務(wù)部協(xié)助。

　　(4)簽約組負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主填寫入伙表格(《業(yè)主檔案卡》)；與業(yè)主簽定《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》及《消防安全責(zé)任書》，并發(fā)放鑰匙及相關(guān)資料作好登記工作，公共事務(wù)部負(fù)責(zé)。

　　(5)驗房組負(fù)責(zé)陪同業(yè)主驗房，作好水電氣抄表、驗房簽字及跟蹤房屋整改工作，機(jī)電維修部負(fù)責(zé)，公共事務(wù)部協(xié)助。

　　(6)環(huán)境組負(fù)責(zé)交房現(xiàn)場及小區(qū)環(huán)境的清潔保潔與綠化美化工作，由環(huán)境服務(wù)部負(fù)責(zé)。

　　(7)保安組負(fù)責(zé)交房現(xiàn)場及小區(qū)安全與交通疏導(dǎo)工作，由護(hù)管部負(fù)責(zé)。

　　(8)維修組負(fù)責(zé)保證小區(qū)供電供水正常，處理緊急維修事件，由機(jī)電維修部負(fù)責(zé)。

　　(9)后勤組負(fù)責(zé)媒體接待、員工工作餐及現(xiàn)場拍照工作。

　　4、入伙期間人員配置表(根據(jù)《管理方案》及現(xiàn)場情況編制(示例)

篇2：物業(yè)入伙手續(xù)辦理程序與文本

　　物業(yè)入伙手續(xù)辦理程序與文本

　　所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。

　　由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對象--業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機(jī)會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著想辦事，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。

　　一、入伙通知書

　　入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時應(yīng)注意如下問題：

　　1.一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。

　　2.如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。

　　下面是一份入伙通知書以作示范：

　　入伙通知書

　　_____________女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××花園!

　　您所認(rèn)購的××花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在______樓______室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請以下表時間為準(zhǔn)前來辦理入伙手續(xù)。

　　各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表(略)。

　　閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話________________。

　　特此通知

　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　________年____月____日

　　二、入伙手續(xù)書

　　入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序，使整個過程井然有序。

　　下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：

　　入伙手續(xù)書

　　______女士/先生：

　　您認(rèn)購的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：

　　(1)房地產(chǎn)公司財務(wù)部(2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部

　　×房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　________年____月____日

　　三、收樓須知

　　收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。

　　下面是一份收樓須知以作示范：

　　收樓須知

　　為避免業(yè)主在收樓時產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。

　　(一)在房地產(chǎn)公司財務(wù)部辦理手續(xù)

　　1.付清購樓余款。

　　2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務(wù)部驗證、收回并開具總發(fā)票。

　　3.在入伙手續(xù)(1)上蓋章。

　　(二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)

　　1.驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書;業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護(hù)照或居住證;購房合同。

　　2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證);業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本;代理人的身份證或護(hù)照。

　　3.在入伙手續(xù)(2)上蓋章。

　　(三)在物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理手續(xù)

　　1.繳付各項管理費用。預(yù)收不超過3個月的管理費;收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還;收取建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數(shù)退還。

　　2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。

　　3.在入伙手續(xù)(3)上蓋章。

　　(四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)

　　1.簽署《業(yè)主公約》。

　　2.介紹入住的有關(guān)事項。

　　3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。

　　4.在入伙手續(xù)書(4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。

　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　×年×月×日

　　四、業(yè)主對物業(yè)的驗收

　　購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進(jìn)行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，并逐項進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。

　　歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。

　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。

　　5.公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。

篇3：新入伙小區(qū)管理難點與對策

　　新入伙小區(qū)管理難點與對策

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新住宅小區(qū)不斷落成。不少物業(yè)管理公司在接管新入伙的小區(qū)時，總感覺事情非凡多，困難非凡大，甚至有應(yīng)接不暇的現(xiàn)象。

　　一、新入伙小區(qū)的管理特點

　　新入伙小區(qū)是指小區(qū)的物業(yè)剛移交使用1-2年，業(yè)主入住較少，小區(qū)住戶生活及物業(yè)管理均未進(jìn)入正常穩(wěn)定的階段。這種小區(qū)具有以下特點：

　　1、小區(qū)工程尚未完全結(jié)束，對四周環(huán)境影響較大。

　　根據(jù)我國現(xiàn)狀，雖然小區(qū)交房時需要工程竣工驗收備案，但不少小區(qū)尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，在入伙時工程并未完全結(jié)束。一些收尾工程或后期開發(fā)工程給新入伙小區(qū)帶來大量的噪音、粉塵、閑雜人員等，對正常生活有較大影響。另外，新入伙小區(qū)的園林植物生長尚未定型，園林環(huán)境功能不能得到應(yīng)有體現(xiàn)。

　　2、小區(qū)配套設(shè)施尚未完善，居民生活不方便。

　　大型小區(qū)一般都規(guī)劃有學(xué)校、超市、配套商鋪等。但新入住小區(qū)由于人數(shù)還不多，配套設(shè)施一時難以到位，甚至由于施工滯后的原因，有些小區(qū)在交樓入住時還沒開通有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等，給前期入住的業(yè)主帶來諸多不便，有些業(yè)主甚至?xí)虼诉w怒發(fā)展商及物業(yè)管理公司，導(dǎo)致糾紛。

　　3、小區(qū)室內(nèi)裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務(wù)重。

　　新小區(qū)大部分是毛坯房，大部分業(yè)主要進(jìn)行裝修。由于業(yè)主收樓時間集中，裝修戶數(shù)眾多，小區(qū)內(nèi)裝修人員也較多，給小區(qū)的安全管理帶來隱患。尤其在小區(qū)入伙半年以后到兩年之內(nèi)，部分業(yè)主已入住，但還有業(yè)主在裝修，減少裝修工作對已入住業(yè)主造成的安全及其他影響，是小區(qū)管理的一個難題。

　　4、小區(qū)返修工作量大，業(yè)主與開發(fā)商矛盾較多。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項十分復(fù)雜的工程，有些質(zhì)量或設(shè)計上的問題在竣工驗收、接管驗收或分戶驗收中未能及時發(fā)現(xiàn)。業(yè)主入住使用后，往往要求返修。這時就需要物業(yè)管理公司做好業(yè)主與開發(fā)商的橋梁工作，及時解決業(yè)主的困難，避免積怨。

　　5、小區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，管理尚未走上正規(guī)化。

　　新的物業(yè)管理小區(qū)，雖然相關(guān)人員經(jīng)過培訓(xùn)，但其組織架構(gòu)未經(jīng)過實際運作的考驗，對小區(qū)情況、業(yè)主情況、設(shè)備情況等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小區(qū)入住人數(shù)不多，業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生，各項公共設(shè)施設(shè)備也都處于新安裝磨合期，需要根據(jù)該時段的特點進(jìn)行針對性管理。

　　二、新入伙小區(qū)的管理重點

　　1、安全管理。

　　新入伙小區(qū)由于外來人員多，正常生活與施工同時進(jìn)行，安全技防設(shè)施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區(qū)的車輛管理系統(tǒng)往往未完善，而外來車輛又往往較多，極易發(fā)生車輛損壞或丟車現(xiàn)象。做好小區(qū)治安安全管理、工地安全生產(chǎn)管理、小區(qū)消防安全管理、小區(qū)車輛安全管理就顯得十分重要。

　　2、工程返修工作。

　　經(jīng)驗表明，小區(qū)入伙后的兩年內(nèi)是業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題從而要求維修或補(bǔ)償最多的時期，也是業(yè)主極易與發(fā)展商及物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾、產(chǎn)生積怨的時期。房屋質(zhì)量問題并不是物業(yè)管理公司的責(zé)任，但處理不好，往往會令業(yè)主和物業(yè)管理公司產(chǎn)生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業(yè)主與發(fā)展商之間的橋梁，積極跟進(jìn)業(yè)主房屋質(zhì)量的返修工作是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的重要工作之一。

　　3、裝修管理。

　　裝修管理是新入伙小區(qū)尤其是集中入伙小區(qū)最主要也是最重要的工作。據(jù)統(tǒng)計，一般中型以上小區(qū)在新入伙一年內(nèi)，裝修管理的工作量往往占小區(qū)物業(yè)管理工作量的一半以上。出于這個原因，新入伙小區(qū)的管理人員投入往往比運作成熟的小區(qū)多出不少。

　　4、成品保護(hù)與設(shè)備設(shè)施保護(hù)。

　　新小區(qū)入伙后，往往還有工程在繼續(xù)進(jìn)行，可能會對已完工的成品及已安裝的設(shè)備造成較大的損壞或影響，業(yè)主入伙后的裝修工程往往也會造成同樣問題。因此，保護(hù)好已完工的公共設(shè)施設(shè)備，保護(hù)好廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)利益，是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的一項重要工作。

　　5、完善小區(qū)基本資料及管理制度。

　　新入伙小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)利用各項工程移交驗收及業(yè)主入伙的機(jī)會，完善小區(qū)各項設(shè)備設(shè)施基本資料及各戶業(yè)主的基本資料，分類造冊歸檔，以便日后的管理。另外，應(yīng)針對小區(qū)的具體情況，制定各項管理制度，方便日后的管理。

　　三、新入伙小區(qū)的管理對策

　　1、建立成品保護(hù)機(jī)制，解決發(fā)展商及業(yè)主的后顧之憂。

　　接管新入伙小區(qū)后，應(yīng)對已建成的各類成品制定相應(yīng)的保護(hù)措施，維護(hù)發(fā)展商及廣大業(yè)主的利益，避免后期工程對這些成品造成損壞。成品保護(hù)包括對已建成但未驗收移交的成品保護(hù)，對已建成且已驗收移交的成品的保護(hù)。前者是避免因后期工程對已完工未移交成品的損壞，維護(hù)發(fā)展商的利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對已移交的設(shè)備設(shè)施造成影響，維護(hù)廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)利益。在移交驗收前，可采取點數(shù)代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法，在實踐中取得了良好效果。

　　2、采取非常規(guī)管理，保護(hù)公共設(shè)備設(shè)施，維護(hù)業(yè)主長遠(yuǎn)利益。

　　新入伙小區(qū)由于各項設(shè)備設(shè)施還處于磨合期，其設(shè)計合理性及施工質(zhì)量還有待驗證，加上后期工程及裝修工程的影響，對于一些公共設(shè)備設(shè)施需采取非常規(guī)管理，以排除各種隱患，保障廣大業(yè)主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水，為避免這種現(xiàn)象，可在接管驗收時給每個房間的下水口上封條，要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道，派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水現(xiàn)象。

　　3、建立發(fā)展商及業(yè)主對話機(jī)制，化解三方矛盾。

　　新入伙小區(qū)的工程返修應(yīng)由施工方承擔(dān)，但施工方只對發(fā)展商負(fù)責(zé)而不對業(yè)主負(fù)責(zé)。往往會出現(xiàn)業(yè)主找物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司讓業(yè)主找發(fā)展商，發(fā)展商讓業(yè)主找施工隊的現(xiàn)象，造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現(xiàn)象，物業(yè)管理公司可牽頭與發(fā)展商、施工方建立對口溝通渠道及定期溝通機(jī)制，每月定期召開由開發(fā)商、物業(yè)管理公司及施工方參加的三方協(xié)調(diào)會，由物業(yè)管理公司及時將業(yè)主的返修需求反映給發(fā)展商與施工方，并跟進(jìn)返修工作，及時解決業(yè)主的困難。

　　4、嚴(yán)格外來人員管理制度，消除安全隱患。

　　在小區(qū)新入伙階段，建設(shè)單位施工人員、各戶裝修人員、各項設(shè)施設(shè)備維保人員、各類業(yè)務(wù)推銷人員以及購房、看房人員等魚目混雜，極易混入作案分子，對小區(qū)已入住業(yè)主及小區(qū)公共財產(chǎn)構(gòu)成極大隱患，必須對所有外來人員建立嚴(yán)格完善的管理制度。可要求施工人員及維保人員佩戴工作牌進(jìn)入，對裝修人員造冊發(fā)放施工主、副卡，進(jìn)行進(jìn)出登記管理，對各類業(yè)務(wù)員除業(yè)主邀請外嚴(yán)禁入內(nèi)，對看房人員要求由售樓人員帶入，對來訪人員進(jìn)行登記放行等，并對進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行跟蹤管理。充分利用小區(qū)的技防設(shè)施，同時檢驗這些設(shè)備設(shè)施的可靠性。

　　5、購買第三方責(zé)任險，規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險。

　　新入伙小區(qū)因眾多工程有待完善，設(shè)備設(shè)施處于磨合期，管理機(jī)制沒有足夠完善，比較輕易出現(xiàn)一些意外事故，引發(fā)惡性賠償或官司。物業(yè)管理公司應(yīng)針對新入伙小區(qū)各項安全隱患，逐一排查各項危險源，針對排查出的危險源制定相應(yīng)的安全防范措施。同時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)考慮各種風(fēng)險，購買第三方責(zé)任險及物業(yè)管理責(zé)任險，降低意外事故帶來的損失。

　　6、積極開展個性化延伸服務(wù)，方便業(yè)主日常生活。

　　新小區(qū)配套設(shè)施往往不夠完善，先入住的業(yè)主生活不便，輕易引發(fā)這些業(yè)主的不滿，遷怒于物業(yè)管理企業(yè)。為了方便先期入住的業(yè)主，提高業(yè)主的生活質(zhì)量，樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)急業(yè)主之所急，除了積極聯(lián)系解決相應(yīng)配套設(shè)施外，還應(yīng)開展多樣化的延伸服務(wù)，盡量滿足業(yè)主的需求。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1、班道明，《物業(yè)管理概述》，中國林業(yè)出版社