物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：業(yè)主入伙收樓
第一節(jié) 入伙儀式
根據(jù)開發(fā)商的意愿是否舉辦，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時(shí)只做歡快喜慶的現(xiàn)場(chǎng)布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。
一、入伙儀式的策劃
1.制定入伙儀式方案，主要包括以下類項(xiàng)：
(1)入伙儀式目的；
(2)參加入伙儀式人員；
(3)入伙儀式開展的形式；
(4)入伙儀式所需物資及成本概算；
(5)具體儀式安排步驟及管理辦法。
2.審核、確定入伙儀式方案
入伙儀式方案的可行性及具體實(shí)施細(xì)節(jié)尚未與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進(jìn)行溝通。如開發(fā)商進(jìn)行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。
二、入伙儀式策劃如下：
1.物資采購(gòu)，包括：
(1)烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；
(2)入伙儀式過程的接待物資；
(3)司儀、禮儀小姐及表演隊(duì)伍的邀請(qǐng)；
(4)現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)設(shè)施；
(5)紀(jì)念品、獎(jiǎng)品、宣傳品。
2.節(jié)目排練
編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目?jī)?nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)排練。
3.場(chǎng)地布置
(1)接待物品的擺設(shè)；
(2)現(xiàn)場(chǎng)的裝飾、布置；
(3)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)志、指示牌的設(shè)置；
(4)現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)域及通道的劃分；
(5)現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)崗位(如保安、接待、保潔等)的設(shè)置；
(6)宣傳展示牌(品)的擺設(shè)。
三、入伙儀式的組織
1.現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)
(1)做好來賓接待、服務(wù)；
(2)做好現(xiàn)場(chǎng)清潔、保潔；
(3)客服咨詢服務(wù)；
(4)來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。
2.儀式主持
由司儀按節(jié)目單安排順序進(jìn)行。
3.現(xiàn)場(chǎng)秩序維持
(1)搞好現(xiàn)場(chǎng)人車分流、引導(dǎo)、控制；
(2)按功能區(qū)域和現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行專用路線劃分(如貴賓、演員、工作人員通道)；
(3)準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；
(4)擺放和利用現(xiàn)場(chǎng)技防設(shè)備、設(shè)施(如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等)。
4.儀式后現(xiàn)場(chǎng)清理
(1)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物資進(jìn)行整理、清點(diǎn)、核對(duì)、入庫；
(2)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)閑雜人清場(chǎng)；
(3)及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)清掃、保潔。
第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓
一、入伙現(xiàn)場(chǎng)布置
1.入伙辦理大廳布置
(1)入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺(tái)和標(biāo)識(shí)牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；
(2)放置各類入伙物資(如資料、保險(xiǎn)柜、鑰匙牌、飲水機(jī)等)；
(3)安排入伙辦理現(xiàn)場(chǎng)保潔；
(4)其他現(xiàn)場(chǎng)裝飾的布置。
2.安全保護(hù)措施
(1)設(shè)置安保設(shè)施(如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈)；
(2)劃分現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)域(如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等)；
(3)充分利用現(xiàn)場(chǎng)技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進(jìn)行安全防范。
3.現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)牌設(shè)置
各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，做到按圖索驥。
4.入住宣傳、展示布置
(1)入住辦理工作流程圖；
(2)公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；
(3)公司及樓盤情況介紹；
(4)圖片宣傳；
(5)管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾；
(6)在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；
(7)竣工驗(yàn)收證明(復(fù)印件、備查)。
二、入伙流程的提前演練
在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。
三、入伙手續(xù)的辦理
1.業(yè)主接待(入伙接待組)
(1)負(fù)責(zé)入伙業(yè)主接待、引導(dǎo)；
(2)休息區(qū)茶水招待。
2.業(yè)主資料收集(資格審查組)
(1)業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復(fù)印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件和《業(yè)主情況登記表》(貼上照片)。
(2)屬公司購(gòu)買的還應(yīng)核查營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件；
(3)業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時(shí)還應(yīng)收取：
1)業(yè)主的授權(quán)委托書；
2)驗(yàn)業(yè)主的身份證原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件(若業(yè)主為境外人士)；
3)驗(yàn)代理人身份證原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件(若代理人為境外人士)。
(4)發(fā)放入伙資料袋(內(nèi)含各類入伙資料)。
3.文件簽署(簽約組)
(1)指導(dǎo)業(yè)主簽約：《業(yè)主(臨時(shí))公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協(xié)議書》。
4.費(fèi)用收取(收費(fèi)組)
(1)預(yù)收一年的管理費(fèi)；
(2)其它代收代繳費(fèi)用。
5.交驗(yàn)房屋(驗(yàn)房交付鑰匙組)
(1)驗(yàn)房：
1)戶內(nèi)水、電、氣及配套設(shè)施的使用是否正常；
2)戶內(nèi)智能化、通訊設(shè)施的使用是否正常；
3)戶內(nèi)各類產(chǎn)品的安裝是否規(guī)范、安全；
4)戶內(nèi)建筑工程是否有遺留問題或項(xiàng)目。
(2)抄取水電表讀數(shù)。
(3)簽署《收樓書》發(fā)放鑰匙：
1)《收樓書》由業(yè)主簽署、確認(rèn)；
2)不存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面確認(rèn)后發(fā)放；
3)存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面同意確認(rèn)后，可暫時(shí)留存，整改完成后予以歸還。
6.資料收集與鑰匙保管(資料收集與鑰匙保管組)
1)每天入伙結(jié)束后應(yīng)對(duì)各入伙大廳各組的入伙資料進(jìn)行歸集；
2)每天入伙結(jié)束后應(yīng)對(duì)鑰匙進(jìn)行清理核對(duì)。
7.業(yè)主疑難解答(領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組)
1)業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)類、管理服務(wù)類、開發(fā)規(guī)劃配套類；
2)一般問題由各組工作人員現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)解答，疑難問題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對(duì)以上問題進(jìn)行研究，做好充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)業(yè)主疑難問題進(jìn)行解答，并對(duì)入伙相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。
四、遺留問題的處理和跟蹤(客戶問題處理與協(xié)調(diào)組)
1.驗(yàn)樓時(shí)問題的記錄
為保證遺留問題得到及時(shí)、快速的整改，驗(yàn)房記錄人員應(yīng)盡量將戶內(nèi)各項(xiàng)問題記錄準(zhǔn)確、清楚，主要有以下幾點(diǎn)：
1)問題類型；
2)問題存在的位置；
3)存在問題的數(shù)量。
2.一般問題現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理
一般問題由驗(yàn)房人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，能現(xiàn)場(chǎng)處理的一般問題類型有：
1)簡(jiǎn)單的產(chǎn)品安裝問題；
2)戶內(nèi)衛(wèi)生、清潔問題；
3)普通產(chǎn)品耗材的更換。
3.嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題的處理方式
由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時(shí)反饋給開發(fā)商處理并負(fù)責(zé)跟蹤、落實(shí)、協(xié)調(diào)。
4.處理后的再驗(yàn)收、記錄
1)由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場(chǎng)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并與驗(yàn)房記錄進(jìn)行對(duì)比、核對(duì)；
2)業(yè)主簽字確認(rèn)整改完成；
3)業(yè)主對(duì)整改結(jié)果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項(xiàng)目報(bào)告》，由業(yè)主簽名確認(rèn)后反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進(jìn)行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進(jìn)行。
篇2：物業(yè)入伙手續(xù)辦理程序與文本
物業(yè)入伙手續(xù)辦理程序與文本
所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費(fèi)通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時(shí)順利地辦好入伙手續(xù)。
由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象--業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機(jī)會(huì)，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想辦事，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。
一、入伙通知書
入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時(shí)應(yīng)注意如下問題：
1.一般情況下，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。
2.如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。
下面是一份入伙通知書以作示范：
入伙通知書
_____________女士/先生：
您好!我們熱忱歡迎您入住××花園!
您所認(rèn)購(gòu)的××花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗(yàn)收、測(cè)量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。
(一)請(qǐng)您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點(diǎn)在______樓______室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場(chǎng)集中辦公。
(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請(qǐng)以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來辦理入伙手續(xù)。
各樓各層辦理入伙手續(xù)時(shí)間分配表(略)。
閣下如屆時(shí)不能前來辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話________________。
特此通知
××房地產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
________年____月____日
二、入伙手續(xù)書
入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序，使整個(gè)過程井然有序。
下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：
入伙手續(xù)書
______女士/先生：
您認(rèn)購(gòu)的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請(qǐng)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：
(1)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部(2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部
×房地產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
________年____月____日
三、收樓須知
收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。
下面是一份收樓須知以作示范：
收樓須知
為避免業(yè)主在收樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。
(一)在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)
1.付清購(gòu)樓余款。
2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財(cái)務(wù)部驗(yàn)證、收回并開具總發(fā)票。
3.在入伙手續(xù)(1)上蓋章。
(二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)
1.驗(yàn)清業(yè)主身份。業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請(qǐng)帶上：入伙手續(xù)書;業(yè)主身份證、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證;購(gòu)房合同。
2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購(gòu)房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證);業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本;代理人的身份證或護(hù)照。
3.在入伙手續(xù)(2)上蓋章。
(三)在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)
1.繳付各項(xiàng)管理費(fèi)用。預(yù)收不超過3個(gè)月的管理費(fèi);收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還;收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。
2.繳付其他費(fèi)用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。
3.在入伙手續(xù)(3)上蓋章。
(四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)
1.簽署《業(yè)主公約》。
2.介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)。
3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。
4.在入伙手續(xù)書(4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。
××房地產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
×年×月×日
四、業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收
購(gòu)買物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來說均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購(gòu)物業(yè)。業(yè)主對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，并逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個(gè)方面：
1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。
4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。
5.公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。
篇3：新入伙小區(qū)管理難點(diǎn)與對(duì)策
新入伙小區(qū)管理難點(diǎn)與對(duì)策
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新住宅小區(qū)不斷落成。不少物業(yè)管理公司在接管新入伙的小區(qū)時(shí)，總感覺事情非凡多，困難非凡大，甚至有應(yīng)接不暇的現(xiàn)象。
一、新入伙小區(qū)的管理特點(diǎn)
新入伙小區(qū)是指小區(qū)的物業(yè)剛移交使用1-2年，業(yè)主入住較少，小區(qū)住戶生活及物業(yè)管理均未進(jìn)入正常穩(wěn)定的階段。這種小區(qū)具有以下特點(diǎn)：
1、小區(qū)工程尚未完全結(jié)束，對(duì)四周環(huán)境影響較大。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)狀，雖然小區(qū)交房時(shí)需要工程竣工驗(yàn)收備案，但不少小區(qū)尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，在入伙時(shí)工程并未完全結(jié)束。一些收尾工程或后期開發(fā)工程給新入伙小區(qū)帶來大量的噪音、粉塵、閑雜人員等，對(duì)正常生活有較大影響。另外，新入伙小區(qū)的園林植物生長(zhǎng)尚未定型，園林環(huán)境功能不能得到應(yīng)有體現(xiàn)。
2、小區(qū)配套設(shè)施尚未完善，居民生活不方便。
大型小區(qū)一般都規(guī)劃有學(xué)校、超市、配套商鋪等。但新入住小區(qū)由于人數(shù)還不多，配套設(shè)施一時(shí)難以到位，甚至由于施工滯后的原因，有些小區(qū)在交樓入住時(shí)還沒開通有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等，給前期入住的業(yè)主帶來諸多不便，有些業(yè)主甚至?xí)虼诉w怒發(fā)展商及物業(yè)管理公司，導(dǎo)致糾紛。
3、小區(qū)室內(nèi)裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務(wù)重。
新小區(qū)大部分是毛坯房，大部分業(yè)主要進(jìn)行裝修。由于業(yè)主收樓時(shí)間集中，裝修戶數(shù)眾多，小區(qū)內(nèi)裝修人員也較多，給小區(qū)的安全管理帶來隱患。尤其在小區(qū)入伙半年以后到兩年之內(nèi)，部分業(yè)主已入住，但還有業(yè)主在裝修，減少裝修工作對(duì)已入住業(yè)主造成的安全及其他影響，是小區(qū)管理的一個(gè)難題。
4、小區(qū)返修工作量大，業(yè)主與開發(fā)商矛盾較多。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工程，有些質(zhì)量或設(shè)計(jì)上的問題在竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收中未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)。業(yè)主入住使用后，往往要求返修。這時(shí)就需要物業(yè)管理公司做好業(yè)主與開發(fā)商的橋梁工作，及時(shí)解決業(yè)主的困難，避免積怨。
5、小區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，管理尚未走上正規(guī)化。
新的物業(yè)管理小區(qū)，雖然相關(guān)人員經(jīng)過培訓(xùn)，但其組織架構(gòu)未經(jīng)過實(shí)際運(yùn)作的考驗(yàn)，對(duì)小區(qū)情況、業(yè)主情況、設(shè)備情況等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小區(qū)入住人數(shù)不多，業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生，各項(xiàng)公共設(shè)施設(shè)備也都處于新安裝磨合期，需要根據(jù)該時(shí)段的特點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性管理。
二、新入伙小區(qū)的管理重點(diǎn)
1、安全管理。
新入伙小區(qū)由于外來人員多，正常生活與施工同時(shí)進(jìn)行，安全技防設(shè)施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區(qū)的車輛管理系統(tǒng)往往未完善，而外來車輛又往往較多，極易發(fā)生車輛損壞或丟車現(xiàn)象。做好小區(qū)治安安全管理、工地安全生產(chǎn)管理、小區(qū)消防安全管理、小區(qū)車輛安全管理就顯得十分重要。
2、工程返修工作。
經(jīng)驗(yàn)表明，小區(qū)入伙后的兩年內(nèi)是業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題從而要求維修或補(bǔ)償最多的時(shí)期，也是業(yè)主極易與發(fā)展商及物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾、產(chǎn)生積怨的時(shí)期。房屋質(zhì)量問題并不是物業(yè)管理公司的責(zé)任，但處理不好，往往會(huì)令業(yè)主和物業(yè)管理公司產(chǎn)生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業(yè)主與發(fā)展商之間的橋梁，積極跟進(jìn)業(yè)主房屋質(zhì)量的返修工作是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的重要工作之一。
3、裝修管理。
裝修管理是新入伙小區(qū)尤其是集中入伙小區(qū)最主要也是最重要的工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般中型以上小區(qū)在新入伙一年內(nèi)，裝修管理的工作量往往占小區(qū)物業(yè)管理工作量的一半以上。出于這個(gè)原因，新入伙小區(qū)的管理人員投入往往比運(yùn)作成熟的小區(qū)多出不少。
4、成品保護(hù)與設(shè)備設(shè)施保護(hù)。
新小區(qū)入伙后，往往還有工程在繼續(xù)進(jìn)行，可能會(huì)對(duì)已完工的成品及已安裝的設(shè)備造成較大的損壞或影響，業(yè)主入伙后的裝修工程往往也會(huì)造成同樣問題。因此，保護(hù)好已完工的公共設(shè)施設(shè)備，保護(hù)好廣大業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作。
5、完善小區(qū)基本資料及管理制度。
新入伙小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)利用各項(xiàng)工程移交驗(yàn)收及業(yè)主入伙的機(jī)會(huì)，完善小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施基本資料及各戶業(yè)主的基本資料，分類造冊(cè)歸檔，以便日后的管理。另外，應(yīng)針對(duì)小區(qū)的具體情況，制定各項(xiàng)管理制度，方便日后的管理。
三、新入伙小區(qū)的管理對(duì)策
1、建立成品保護(hù)機(jī)制，解決發(fā)展商及業(yè)主的后顧之憂。
接管新入伙小區(qū)后，應(yīng)對(duì)已建成的各類成品制定相應(yīng)的保護(hù)措施，維護(hù)發(fā)展商及廣大業(yè)主的利益，避免后期工程對(duì)這些成品造成損壞。成品保護(hù)包括對(duì)已建成但未驗(yàn)收移交的成品保護(hù)，對(duì)已建成且已驗(yàn)收移交的成品的保護(hù)。前者是避免因后期工程對(duì)已完工未移交成品的損壞，維護(hù)發(fā)展商的利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對(duì)已移交的設(shè)備設(shè)施造成影響，維護(hù)廣大業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。在移交驗(yàn)收前，可采取點(diǎn)數(shù)代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法，在實(shí)踐中取得了良好效果。
2、采取非常規(guī)管理，保護(hù)公共設(shè)備設(shè)施，維護(hù)業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
新入伙小區(qū)由于各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施還處于磨合期，其設(shè)計(jì)合理性及施工質(zhì)量還有待驗(yàn)證，加上后期工程及裝修工程的影響，對(duì)于一些公共設(shè)備設(shè)施需采取非常規(guī)管理，以排除各種隱患，保障廣大業(yè)主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水，為避免這種現(xiàn)象，可在接管驗(yàn)收時(shí)給每個(gè)房間的下水口上封條，要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道，派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水現(xiàn)象。
3、建立發(fā)展商及業(yè)主對(duì)話機(jī)制，化解三方矛盾。
新入伙小區(qū)的工程返修應(yīng)由施工方承擔(dān)，但施工方只對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)而不對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)主找物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司讓業(yè)主找發(fā)展商，發(fā)展商讓業(yè)主找施工隊(duì)的現(xiàn)象，造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現(xiàn)象，物業(yè)管理公司可牽頭與發(fā)展商、施工方建立對(duì)口溝通渠道及定期溝通機(jī)制，每月定期召開由開發(fā)商、物業(yè)管理公司及施工方參加的三方協(xié)調(diào)會(huì)，由物業(yè)管理公司及時(shí)將業(yè)主的返修需求反映給發(fā)展商與施工方，并跟進(jìn)返修工作，及時(shí)解決業(yè)主的困難。
4、嚴(yán)格外來人員管理制度，消除安全隱患。
在小區(qū)新入伙階段，建設(shè)單位施工人員、各戶裝修人員、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備維保人員、各類業(yè)務(wù)推銷人員以及購(gòu)房、看房人員等魚目混雜，極易混入作案分子，對(duì)小區(qū)已入住業(yè)主及小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)構(gòu)成極大隱患，必須對(duì)所有外來人員建立嚴(yán)格完善的管理制度。可要求施工人員及維保人員佩戴工作牌進(jìn)入，對(duì)裝修人員造冊(cè)發(fā)放施工主、副卡，進(jìn)行進(jìn)出登記管理，對(duì)各類業(yè)務(wù)員除業(yè)主邀請(qǐng)外嚴(yán)禁入內(nèi)，對(duì)看房人員要求由售樓人員帶入，對(duì)來訪人員進(jìn)行登記放行等，并對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行跟蹤管理。充分利用小區(qū)的技防設(shè)施，同時(shí)檢驗(yàn)這些設(shè)備設(shè)施的可靠性。
5、購(gòu)買第三方責(zé)任險(xiǎn)，規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。
新入伙小區(qū)因眾多工程有待完善，設(shè)備設(shè)施處于磨合期，管理機(jī)制沒有足夠完善，比較輕易出現(xiàn)一些意外事故，引發(fā)惡性賠償或官司。物業(yè)管理公司應(yīng)針對(duì)新入伙小區(qū)各項(xiàng)安全隱患，逐一排查各項(xiàng)危險(xiǎn)源，針對(duì)排查出的危險(xiǎn)源制定相應(yīng)的安全防范措施。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買第三方責(zé)任險(xiǎn)及物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，降低意外事故帶來的損失。
6、積極開展個(gè)性化延伸服務(wù)，方便業(yè)主日常生活。
新小區(qū)配套設(shè)施往往不夠完善，先入住的業(yè)主生活不便，輕易引發(fā)這些業(yè)主的不滿，遷怒于物業(yè)管理企業(yè)。為了方便先期入住的業(yè)主，提高業(yè)主的生活質(zhì)量，樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)急業(yè)主之所急，除了積極聯(lián)系解決相應(yīng)配套設(shè)施外，還應(yīng)開展多樣化的延伸服務(wù)，盡量滿足業(yè)主的需求。
參考文獻(xiàn)：
1、班道明，《物業(yè)管理概述》，中國(guó)林業(yè)出版社