花園小區收樓培訓：常見問題回答

　　1、小區目前的交通線路有哪些？

　　答：目前有廣州883A路、506路、517路、242路、210路等公交車路線。

　　2、會所的設施使用收費如何？是否只限小區內的業主使用？

　　答：收費標準暫未確定。會所正式經營之前物業公司會將收費標準向全體業主公布。主要為小區業主提供服務。

　　3、會所的產權和經營處置權益歸誰?

　　答：歸發展商所有。

　　4、城市花園墻體建筑結構?

　　城市花園一期為剪力墻結構。一期內外墻采用了最為傳統、耐用的粘土空心磚（配套磚為灰砂磚）。

　　5、城市花園外墻的材料是什么？

　　城市花園一期外墻材料為：墻體材料為黏土空心磚，裝飾材料為局部面磚，大部分為外墻涂料。

　　6、城花電梯是什么品牌？

　　一期為廣州日立電梯。

　　7、為什么要預收三個月管理費，收費依據是什么？

　　答：依據《廣東省物業管理條例》，可以預收三個月物業管理費。預收款將在業主入住后逐月抵扣管理費，直至扣完后才開始向業主收取。

　　8、為什么要收取裝修管理服務費，收費依據是什么？

　　答：因裝修時需對公共部位及設施保護（如電梯轎廂、樓道等）、加強裝修現場的監督巡查及公共區域清潔的人工費，辦理裝修申請手續時收取，納入物業管理服務費開支。（依據建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》）

　　9、小區是否是封閉式管理？出入口大門或苑門是否使用門禁卡？收費如何？

　　答：小區為半封閉式管理，即商業區域對外開放，各組團圍合封閉，業主憑門禁卡進出小區大門。交付時由VK地產免費贈送2張門禁卡，業主需要增加門禁卡數量或損壞補辦門禁卡，則需按20元/張的標準購買（價格具體構成為：15元成本費，5元芯片及版面制作費）。

　　10、城市花園一樓的花園能否安裝花架、亭子等建筑物？

　　答：一樓的私家花園不能安裝花架、亭子等建筑物、構筑物。

　　11、陽臺、窗戶能否裝遮陽棚和雨棚，陽臺、窗戶能否裝防盜網、防蚊窗紗？

　　答：為保持小區房屋外觀統一，不得在陽臺、窗戶外面安裝遮陽蓬、雨蓬等，特殊情況安裝須事先征得受影響的相鄰業主書面認可并經政府規劃部門批準并到物業管理處物業服務中心備案，并按管理處物業服務中心統一款式（長寬高）等制作安裝；也不能在陽臺、窗戶外安裝防盜網、防蚊窗紗及在入戶門外安裝防盜門，但可在門、窗內側安裝拉閘門或防盜窗花、防蚊窗紗，安裝拉閘門、防盜窗花、防蚊窗紗等均應安裝于設施內側，并采用管理處物業服務中心指定的款式（包括材料和顏色等）。

　　12、入戶大門質量與防盜能力如何？

　　答：城市花園一期入戶門均采用實芯木門，由新名豪木門專業大廠生產，質量保證。大門設有貓眼、防盜扣等防盜設施。且戶內配有可視對講器等先進設備。安全等級較高。

　　13、大廳地磚質量怎樣？

　　答：城市花園一期戶內地磚由品牌公司百安居統一采購。品質保證，其耐磨性、光潔度均滿足規范要求。在大廳磚的鋪設過程中，均由四家精裝修單位選派師傅級人手進行鋪貼，在檢驗過程中嚴格把關杜絕空鼓現象。

　　14、墻身的油漆質量如何？

　　答：城花一期墻身涂料采用國內品牌油漆ICI，在施工過程中嚴格按照涂料施工工序進行。每堵墻面在涂涂料前涂料工人均進行“過燈”打磨墻面處理，在確保墻身平整度滿足的基礎上才進行涂料工序。涂料表面顏色一致，沒有掉粉、起皮、透底、漏刷、泛堿、收色、流墜、疙瘩等現象

　　15、防止墻身開裂采取了什么措施？

　　答：城市花園一期針對墻身開裂采取了一系列的措施：1、砌磚方面保證灰縫飽滿及厚度均勻；控制砌體砌筑進度，每天高度不大于1.2米。2、混凝土梁下的塞磚要等1個星期；3、與混凝土墻體之間必須按規定設置拉結鋼筋；4、外墻砌體要求雙面勾縫；5、梁與磚墻之間采用鋼絲掛網才進行抹灰。所以一期的墻面開裂的機率很少。

　　16、防止外墻滲漏采取了什么措施？

　　答：VK公司對外墻滲漏相當重視，圍繞城市花園一期外墻滲漏當作一項專項工程進行處理并采取了一系列的措施。主要設置三道防線：第一道防線是砌磚方面的質量保證，磚是粘土空心磚，磚灰縫飽滿及厚度均勻；控制砌體砌筑進度，每天高度不大于1.2米；混凝土梁下的塞磚要等1個星期；室外混凝土墻體之間必須按規定設置拉結鋼筋；梁與磚墻之間采用鋼絲掛網才進行抹灰，有效防止開裂滲漏；第二道防線是外墻抹灰為分層施工，1：2.5水泥砂漿分2次（12+8）粉刷壓光，兩次抹灰間隔7天，減少抹灰收縮開裂，提高抗滲能力。然后做12小時的淋水試驗。發現有滲漏的地方，進行了及時處理。第三道防線是防滲漏節點的細部深化處理，如鋁合金窗的滲漏處理、空調洞位的防水處理等。

　　17、裝修后室內環境污染如何？

　　答：裝修后室內環境污染物濃度限值

　　室內環境污染物濃度限值

　　氡(Bq/m3)≤200

　　甲醛(mg/m3)≤0.08

　　苯(mg/m3)≤0.09

　　氨(mg/m3)≤0.20

　　總揮發性有機物TVOC（Bq/m3）≤0.50

　　城市花園一期嚴格按照國家規范執行。裝修后室內環境的檢測由中國環境檢測中心進行測試，各項指標均達到國家規范標準。

　　18、鋁合金的防水措施如何？

　　答：城市花園一期針對鋁合金采取了一系列的措施：1、采用專業的名牌廠家方大公司進行專業設計及專業安裝。2、鋁合金型材均真材實料。3、鋁合金門窗均設置泄水孔，及時將水雨水排走。4、鋁合金門窗框的塞縫由專業人員用干硬砂漿進行塞實，玻璃內、外側打滿硅膠，塞縫與防水的隱蔽驗收嚴格。5、窗邊框塞縫完成后，養護2-3天，在窗框周邊做24小時淋水試驗、淋水合格后在塞縫砂漿的外表面刷一道1.0厚JS防水涂料。因此城市花園一期鋁合金防水性能得到有效的保證。

　　19、衛生間的防滲漏措施如何？

　　答：衛生間的防滲漏關鍵是沉箱防滲漏處理。沉箱采用防排結合的保守辦法確保萬無一失，首先在沉箱的基層做一遍911雙組分防水涂料，然后做一層石子疏水層，能把進入沉箱的積水迅速排走。面層再做一遍911雙組分防水涂料。經過上述工藝處理防水應達到理想效果。

　　20、落地玻璃安全性如何？

　　答：城市花園一期落地安全玻璃嚴格按照國家標準規定執行。抽檢玻璃嚴格進行“三性”實驗均為合格。安全玻璃材料符合國家標準要求。

　　21、主臥室的私隱性如何？

　　答：城市花園戶型設計已充分考慮人性化設計，戶型的分隔距離完全符合私隱性的要求。

　　22、煤氣使用安全性如何？

　　答：城市花園一期煤氣安裝由廣州市煤氣專業公司施工，小區煤氣檢驗驗收均符合國家規范驗收規范要求，安全性能有保障。

　　23、空調洞會否倒泛水？

　　答：城市花園一期戶型空調洞采用外低內高的設置形式且施工過程中嚴格把關，有效防止空調洞的倒泛水

　　24、廚房抽油煙效果怎樣？

　　答：城市花園一期廚房抽油煙道及止煙閥由均采用廣州目前同類產品最好的“金蝶”牌產品，并由金蝶公司承接安裝。其止煙閥是其公司專利產品。金蝶專業公司有多年安裝煙道施工經驗，在同行中享有排煙效果佳的“美譽”。

　　25、房間木地板為什么會松動？

　　答：城市花園一期房間木地板鋪設方法為下面墊一層防潮珍珠棉，直接平鋪在珍珠綿上的懸浮埔貼方法，沒有打釘，所以松動是正常現象，并有利于木地板熱脹冷縮，對調節木地板的變形是有利的。

　　26、房間地磚、墻磚空鼓如何處理？

　　答：按施工規范要求，空鼓容許值是不超過磚1/3面積，可以視為驗收合格，且小量輕微空鼓磚在更換過程中其打鑿、振動會影響周邊磚的質量，容易導致四周磚空鼓。還有更換的磚會與原周邊的磚會存在色差風險。

　　27、城市花園一期地磚存在欠勾縫如何處理？

　　答：地磚欠勾縫主要是房間在交樓前的開荒清潔過程部分勾縫被洗去造成，可由精裝修單位重補勾縫。

　　28、衛生間淋浴門晃動是何故？

　　答：淋浴門用滑輪移動，存在一定的縫隙，淋浴門晃動屬正常現象。

　　29、窗臺石小缺陷是何原故？

　　答：窗臺石為天然石材“埃及米黃”，存在少量的孔洞，色差，紋路等已做工藝處理。

　　30、為什么B、E幢部分戶型同一層樓同一戶型有的房間廚房的廚柜是“U”型做法、有的是“L”型做法？

　　答：在1月份后為了優化部分戶型的廚房設計，使廚房的使用空間更合理，將部分戶型的櫥柜從“U”型做法改為了“L”型做法，所以1月份后所購的房屋廚房櫥柜是“L”型做法的，在銷售戶型單張里有顯示。

　　31、櫥柜面板有污點怎辦？

　　答：城市花園一期櫥柜臺面板采用人造石臺面，臺面上的污點可以進行打縻調漆處理。

　　32、洗水臺面支撐是否安全、會否容易生銹？

　　答：洗水臺面支撐采用兩道鐵構件支撐，受力合理，臺面支撐效穩定性高。鐵構件均采用電鍍處理有利于防銹，預埋的螺絲采用不銹鋼不容易生銹。

　　33、城市花園一期木門劃花如何處理？

　　答：在施工過程中對木門產品保護是相當重視并采取相應有效的措施和辦法。但是輕微的木門劃花主要原因是木門在運輸、安裝過程中難以完全避免的現象，通過補灰補油的修復方法是完全可以處理好的。

　　34、城市花園一期木門釘眼如何處理？

　　答：安裝木門的必要工序，可做補灰處理。

　　35、客廳、大廳地磚崩角，被酸污染等如何處理？

　　答：若在以后擺設電視柜，沙發等位置，建議業主不必更換，更換存在色差及破壞四周地磚風險，并容易導致四周地磚空鼓。

　　36、局部廚房為何沒有排水地漏？

　　答：是設計過程中考慮到廚房不是用水的主要區域，且城市花園一期沒有設置排水地漏的廚房均設有生活陽臺

　　37、房間暗埋電線的安全性能如何？

　　答：房間暗埋電線的鋪設均嚴格按照施工規范施工，并設有電線套管。交付樓宇前所有電路均進行模擬生活的亮燈試驗。因此請業主放心使用。

　　38、水龍頭、水配件的質量如何？

　　答：城市花園一期的水龍頭、水配件采用名牌高檔“摩恩”產品。產品質量在市場上均有良好的口碑。

　　39、城市花園一期入戶花園的文化石為什么會凹凸不平？

　　答：這是文化石特有的造型。增加，文化石的材質本身是有凹凸感的，在鋪設上會存在縫隙大小不一的情況。

　　40、為什么窗臺同一戶型有的是落地窗，有的是凸窗臺？

　　答；城市花園的樓棟外立面是變化很豐富的，不同樓層都有立面變化，為了配合立面的變化，在不同樓層的窗臺設計就有變化，所以同一戶型在不同樓層有的是落地窗，有的是凸窗臺。

　　41、空調孔的位置離天花距離不夠怎么辦？

　　答：城市花園每一個廳、臥室都的空調主機位，空調主機位需要避開窗的位置，所以相對較高，但基本是可以滿足安裝的需要，建議業主在購買空調機時最好用室內機尺寸在25CM左右厚度的機型。如果實在是安裝不了的話，我們可以免費為業主切割天花角線。

　　42、空調機的安裝問題。

　　答：城市花園是小高層建筑，空調主機在安裝時需要在室外吊裝，建議業主在購買安裝空調機時咨詢管理處物業服務中心專業人員的意見。由于預留空調機位有尺寸限制，請業主在選購空調時留意空調機的尺寸，建議室內機適合寬度為25CM左右，室外機適合寬度在95CM左右。

　　43、A、B鑰匙的問題

　　答：當初選用鎖的時候，使用的是A、B鑰匙的鎖，A鑰匙是在施工階段使用的，B鑰匙是您入住后使用的。當使用了B鑰匙開關家門后，A鑰匙即時失效。

篇2：物業知識培訓：業主入伙收樓

　　物業知識培訓：業主入伙收樓

　　第一節 入伙儀式

　　根據開發商的意愿是否舉辦，因為現在大多數樓盤入伙時只做歡快喜慶的現場布置，順利、平靜地辦理入住手續而不再舉行入伙儀式。

　　一、入伙儀式的策劃

　　1.制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：

　　(1)入伙儀式目的；

　　(2)參加入伙儀式人員；

　　(3)入伙儀式開展的形式；

　　(4)入伙儀式所需物資及成本概算；

　　(5)具體儀式安排步驟及管理辦法。

　　2.審核、確定入伙儀式方案

　　入伙儀式方案的可行性及具體實施細節尚未與開發商進行協商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發商進行溝通。如開發商進行儀式，則準備工作如下。

　　二、入伙儀式策劃如下：

　　1.物資采購，包括：

　　(1)烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；

　　(2)入伙儀式過程的接待物資；

　　(3)司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；

　　(4)現場安全防護設施；

　　(5)紀念品、獎品、宣傳品。

　　2.節目排練

　　編制節目單并按入伙儀式方案確定的節目內容進行現場排練。

　　3.場地布置

　　(1)接待物品的擺設；

　　(2)現場的裝飾、布置；

　　(3)現場標志、指示牌的設置；

　　(4)現場功能區域及通道的劃分；

　　(5)現場相關崗位(如保安、接待、保潔等)的設置；

　　(6)宣傳展示牌(品)的擺設。

　　三、入伙儀式的組織

　　1.現場服務

　　(1)做好來賓接待、服務；

　　(2)做好現場清潔、保潔；

　　(3)客服咨詢服務；

　　(4)來賓、業主停車服務管理。

　　2.儀式主持

　　由司儀按節目單安排順序進行。

　　3.現場秩序維持

　　(1)搞好現場人車分流、引導、控制；

　　(2)按功能區域和現場情況進行專用路線劃分(如貴賓、演員、工作人員通道)；

　　(3)準備現場治安及突發事件的處理預案；

　　(4)擺放和利用現場技防設備、設施(如滅火器、監控器、背景廣播等)。

　　4.儀式后現場清理

　　(1)對現場物資進行整理、清點、核對、入庫；

　　(2)對現場閑雜人清場；

　　(3)及時做好現場清掃、保潔。

　　第二節 業主入伙與收樓

　　一、入伙現場布置

　　1.入伙辦理大廳布置

　　(1)入伙辦理分為接待引導資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協調組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務業主入伙；

　　(2)放置各類入伙物資(如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等)；

　　(3)安排入伙辦理現場保潔；

　　(4)其他現場裝飾的布置。

　　2.安全保護措施

　　(1)設置安保設施(如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應急燈)；

　　(2)劃分現場功能區域(如：接待區、手續辦理區、休息區等)；

　　(3)充分利用現場技防設備設施協助進行安全防范。

　　3.現場標識、引導牌設置

　　各功能區域、道路、配套設施等設置有效的引導標識，做到按圖索驥。

　　4.入住宣傳、展示布置

　　(1)入住辦理工作流程圖；

　　(2)公布收費標準、依據；

　　(3)公司及樓盤情況介紹；

　　(4)圖片宣傳；

　　(5)管理標準及承諾；

　　(6)在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；

　　(7)竣工驗收證明(復印件、備查)。

　　二、入伙流程的提前演練

　　在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現場演練一遍，發現問題及時糾正。

　　三、入伙手續的辦理

　　1.業主接待(入伙接待組)

　　(1)負責入伙業主接待、引導；

　　(2)休息區茶水招待。

　　2.業主資料收集(資格審查組)

　　(1)業主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復印件或《房產權證》復印件、業主身份證復印件和《業主情況登記表》(貼上照片)。

　　(2)屬公司購買的還應核查營業執照副本原件，收取營業執照復印件、法人授權委托書及法人代表和辦理人的身份證復印件；

　　(3)業主不能親自前來，委托他人辦理時還應收取：

　　1)業主的授權委托書；

　　2)驗業主的身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若業主為境外人士)；

　　3)驗代理人身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若代理人為境外人士)。

　　(4)發放入伙資料袋(內含各類入伙資料)。

　　3.文件簽署(簽約組)

　　(1)指導業主簽約：《業主(臨時)公約》、《前期物業管理服務協議》、《區域防火責任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協議書》。

　　4.費用收取(收費組)

　　(1)預收一年的管理費；

　　(2)其它代收代繳費用。

　　5.交驗房屋(驗房交付鑰匙組)

　　(1)驗房：

　　1)戶內水、電、氣及配套設施的使用是否正常；

　　2)戶內智能化、通訊設施的使用是否正常；

　　3)戶內各類產品的安裝是否規范、安全；

　　4)戶內建筑工程是否有遺留問題或項目。

　　(2)抄取水電表讀數。

　　(3)簽署《收樓書》發放鑰匙：

　　1)《收樓書》由業主簽署、確認；

　　2)不存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面確認后發放；

　　3)存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面同意確認后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

　　6.資料收集與鑰匙保管(資料收集與鑰匙保管組)

　　1)每天入伙結束后應對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集；

　　2)每天入伙結束后應對鑰匙進行清理核對。

　　7.業主疑難解答(領導協調組)

　　1)業主所提問題類型主要有法規類、費用標準類、管理服務類、開發規劃配套類；

　　2)一般問題由各組工作人員現場及時解答，疑難問題由管理處經理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分準備應對業主疑難問題進行解答，并對入伙相關問題進行協調處理。

　　四、遺留問題的處理和跟蹤(客戶問題處理與協調組)

　　1.驗樓時問題的記錄

　　為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應盡量將戶內各項問題記錄準確、清楚，主要有以下幾點：

　　1)問題類型；

　　2)問題存在的位置；

　　3)存在問題的數量。

　　2.一般問題現場進行處理

　　一般問題由驗房人員現場進行處理，能現場處理的一般問題類型有：

　　1)簡單的產品安裝問題；

　　2)戶內衛生、清潔問題；

　　3)普通產品耗材的更換。

　　3.嚴重房屋質量問題的處理方式

　　由客戶問題處理與協調組及時反饋給開發商處理并負責跟蹤、落實、協調。

　　4.處理后的再驗收、記錄

　　1)由客戶問題處理與協調組通知業主本人到場進行復驗，并與驗房記錄進行對比、核對；

　　2)業主簽字確認整改完成；

　　3)業主對整改結果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業主簽名確認后反饋開發商京工地產處理并進行跟蹤協調整改工作的進行。