“花錢買冤家”,似乎正成為眾多個人房產(chǎn)擁有者對其物業(yè)管理公司的普遍感受;當(dāng)富裕起來的中國老百姓自掏腰包幾十萬、上百萬的購置商品房后,“我的物業(yè)我做主”的所有者權(quán)力正在遭遇物業(yè)管理公司這一外來者挑戰(zhàn)。
一個原本定位于服務(wù)者角色的物業(yè)管理公司,為何一進(jìn)入中國就演變成了管理者,甚至統(tǒng)治者?
隨著《物權(quán)法(草案)》的面世和民間意見征求工作的推進(jìn),糾紛不斷、沖突升級的物業(yè)管理矛盾終于有望徹底化解。
《物權(quán)法》前夕的物業(yè)風(fēng)云
如果不是《物權(quán)法》(草案),工科出身、落戶上海柳州路、康馨家園的廖建毅根本都不知道這些年的“郁悶”源自法律的缺席。就地下停車庫和物業(yè)管理公司展開“拉鋸戰(zhàn)”的廖先生從每月400元“斗爭”到350元,正滿足于50元的“戰(zhàn)績”,一紙《物權(quán)法(草案)》卻“促使”他徹悟小區(qū)物業(yè)復(fù)雜的“深水斑駁”。
而北京海淀區(qū)五孔橋永金小區(qū)的楊小姐,8月23日一大早,意外發(fā)現(xiàn)停在小區(qū)的奧迪車前方機(jī)器蓋被劃了3道“傷痕”,而更讓她意外的是,與她的奧迪車同遭黑手的車輛竟多達(dá)13輛。于是十多位受害者一大早就圍住了剛被“解雇”的物業(yè)管理公司。
8月28日,《物權(quán)法(草案)》征求意見輕輕畫上一個句號,有傳言稱,20**年5月1日《物權(quán)法》將正式出臺。隨著《物權(quán)法》腳步聲臨近,積怨有日的業(yè)主、眾矢之的的物業(yè)公司心態(tài)各異。
19世紀(jì)末發(fā)軔美國的物業(yè)管理,1981年“搶灘”中國深圳,隨即在北京、上海等大中城市迅速發(fā)展。目前,全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家,從業(yè)人員突破200萬人,物業(yè)公司已經(jīng)發(fā)展成為一個潛力巨大的新興行業(yè),物業(yè)管理水平也成為現(xiàn)代城市居住環(huán)境的重要“參數(shù)”。
為了弄清《物權(quán)法》前夕的物業(yè)現(xiàn)狀,《中國經(jīng)濟(jì)周刊》組織了京滬穗聯(lián)合新聞?wù){(diào)查。
北京:物業(yè)征費的深水“旋渦”
初秋的北京,從躁熱里走出,已經(jīng)有了一些涼爽,而圍繞物業(yè)費征繳爭執(zhí)雙方,各自的怨氣都在繼續(xù)升溫。
“我家沒有汽車,憑什么讓我們交納一樣的停車場維護(hù)費?”東城某小區(qū)的業(yè)主們憤憤不平。
“我們住在郊區(qū),為什么收取的物業(yè)服務(wù)費要按照城市的標(biāo)準(zhǔn)?而服務(wù)質(zhì)量上,我們卻沒有享受到與城里一樣的待遇?”京郊某小區(qū)業(yè)主四處“告狀”。
西城某小區(qū)業(yè)主徐先生接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時說:“我們小區(qū),沒有地下停車位,只好將原規(guī)劃中的小區(qū)綠地變?yōu)榈厣贤＼噲觥Ｓ谑呛芏鄾]有車的業(yè)主認(rèn)為,小區(qū)綠地等公共區(qū)域,本是所有業(yè)主共有的,因此,為體現(xiàn)公平原則,物業(yè)公司對沒有汽車的業(yè)主,是不是應(yīng)該給予補(bǔ)償?。”
“按時交納物業(yè)管理費,是業(yè)主最起碼的義務(wù)。然而,現(xiàn)在我們收錢就像個‘龜孫子’,碰上‘賴皮’的業(yè)主,你說我們能怎么辦?沒錢就不能運轉(zhuǎn),還談什么‘為業(yè)主服務(wù)’?”某物業(yè)管理公司經(jīng)理,面對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,也是一肚子“苦水”。
除了按照住房面積交納物業(yè)管理費用,北京地區(qū)還存在共同的物業(yè)收費問題-暖氣費的收費標(biāo)準(zhǔn)。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》調(diào)查了解,目前,暖氣費的征收沿用的是物業(yè)費的辦法,即按住房建筑面積征收。這引起很多業(yè)主的不滿,有業(yè)主寫信到北京市“市長信箱”,強(qiáng)烈要求暖氣費應(yīng)該按照使用面積收。
“樓道、陽臺上都沒有安裝暖氣片,卻同樣按建筑面積交暖氣費。我實在不理解,北京市發(fā)改委為什么就不能規(guī)定按照使用面積交付暖氣費?某些政府部門制定的那些不倫不類、不合情理的政策,實在讓業(yè)主窩火。”某業(yè)委面對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時激動地說。
有調(diào)查表明,北京市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65%。這里面原因盡管多種多樣,但是收費不透明、超標(biāo)準(zhǔn)亂收費、服務(wù)與收費不符等弊端,顯然已成為業(yè)主拒交物業(yè)費的主因。
中國青年政治學(xué)院法律系楊支柱教授告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:“我個人的看法是,物業(yè)的使用和物業(yè)維護(hù)所發(fā)生的所有費用中,如暖氣費、
維修費、電力水泵的折舊費,應(yīng)該按照套內(nèi)面積收款;另外一部分的水泵使用費、電梯使用費、保潔費、保安費、化糞池清掏費等,應(yīng)該按戶分?jǐn)?不應(yīng)該按面積計算。” 然而,事實上,即使按照上面計算法來收款,由于業(yè)主對于公共設(shè)施部分的占用程度不同,業(yè)主之間對物業(yè)服務(wù)費的分?jǐn)?也還是常常會出現(xiàn)分歧甚至糾紛。
另一個跟業(yè)主交納費用有關(guān)的是公共維修基金,它的分?jǐn)偤凸芾?目前也已成為買房人關(guān)注的熱點。 業(yè)主公共維修基金的錢是從哪里來的?而這些錢又用到哪里去了?公共維修基金管理歸屬是誰呢?
“按照有關(guān)規(guī)定,維修基金是業(yè)主所交納房款總額的2%里抽出來的。譬如,北京學(xué)院路一個面積116351.73萬平方米的樓盤,最后銷售的總值應(yīng)該是6.05857億元,所收取的公共維修基金應(yīng)該是1200多萬元,存在銀行每年所得到的利息收益高達(dá)22萬。”某業(yè)內(nèi)人士在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時算了一筆賬。
而對于北京地區(qū)的公共維修基金到底有多少及用途如何,該人士的看法是:“北京從20**年2月開始截止到20**年為止,整個公共維修基金是43.35億,加上活期利息加起來應(yīng)該是71.34億元,但是現(xiàn)在竟然連一分錢也沒有花。更嚴(yán)重的是,公共維修基金的管理歸屬問題,至今沒有一個明確的說法。”
北京專家分析,按有關(guān)規(guī)定,商品房在5年之內(nèi)所有發(fā)生的問題,理當(dāng)應(yīng)該由開發(fā)商來承擔(dān),這是毫無疑問的。本來,板子應(yīng)該打在開發(fā)商的身上,現(xiàn)在卻打在了業(yè)主的身上,業(yè)主不但承擔(dān)稅收,還要提前交納維修基金,這是非常不合理的政府缺位、錯位、越位。
上海“維和”的多方動態(tài)
8月21日,上海康馨家園的廖先生接受了《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的采訪。“你看全是廣告。”接記者上樓,一進(jìn)電梯,廖先生指著布滿電梯間的廣告招貼畫,“家園是放松的地方,卻也逃避不了商業(yè)氣息,銅臭味彌漫到家門口。而廣告商繳納的費用給了誰?作為業(yè)主,我們不知道。從物業(yè)所有權(quán)歸屬看,廣告收入應(yīng)該歸業(yè)主,還是物業(yè)公司?”
走進(jìn)廖先生家,落座甫定,廖先生就開始數(shù)落物業(yè)的幾宗原罪:“為了配瓷磚,物業(yè)收費3元一塊,我跑到裝修市場一看,才3毛錢;后來和他們論理,他們卻說要收附加費。”
“后來我家需要在陽臺裝玻璃,小區(qū)提供了上門服務(wù)。工程隊無意透露,能夠進(jìn)入小區(qū)的上門的工程隊,都要到物業(yè)公司交‘管理費’,廠商也要給物業(yè)交‘管理費’。”廖先生扶一扶眼睛,有點激動。
與康馨家園不遠(yuǎn)是康健新村,住在這里的吳先生接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時佐證了廖先生的話:“據(jù)我了解,進(jìn)新村小區(qū)收破爛的老頭,每月50員進(jìn)場費,后來提高到80元,真不知這些收入是不是真的進(jìn)了物業(yè)公司的賬,是不是真的花在了業(yè)主身上?物業(yè)公司是把小區(qū)當(dāng)成搖錢樹啦。”
物業(yè)公司的深水問題逐漸浮現(xiàn),在滬上已經(jīng)引起有關(guān)方面的關(guān)注。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》了解,為了緩和物業(yè)與業(yè)主日益激化的矛盾,較早時候,上海各小區(qū)紛紛成立業(yè)主委員會。但是,業(yè)主委員會的實際做法引起業(yè)主更大的“恐慌”和不滿。
“遇到利益之爭,物業(yè)公司和業(yè)主委員會互相串通屢見不鮮,業(yè)主大會選舉產(chǎn)生物業(yè)公司的制度往往是一紙空文。更有甚者,我們小區(qū)物業(yè)公司買通部分業(yè)主,通過業(yè)主委員會之手,完成自己的利益。”上海閔行東蘭興城戴先生頗具情緒的告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
業(yè)主委員會與物業(yè)玩“貓和老鼠聯(lián)歡”造成監(jiān)督無力的局面。“盡管小區(qū)里許多住戶對物業(yè)公司有意見,但物業(yè)公司總是能夠繼續(xù)管理這個物業(yè),如果不是業(yè)主委員會同意,物業(yè)公司也不會這樣猖獗,這可以說業(yè)主委員會‘瀆職’。”不少人對記者采訪時表示這樣的無奈,“ 像我這樣早出晚歸的‘工薪階層’,多一事不如少一事,哪有有閑心去維護(hù)自己的權(quán)利,還不如花時間多掙些錢呢!”
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》調(diào)查了解,隨著上海物業(yè)矛盾越積越多,一些物業(yè)公司已開始調(diào)整行為,確保“和平”底線不會突破。
“物業(yè)公司的擔(dān)心越來越重。業(yè)主因為某些方面的不滿意,動輒就拒絕交物業(yè)管理費,我們的
工作很難做。”浦東新區(qū)陸家嘴花園物業(yè)公司孫經(jīng)理告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。 事實上,在《物權(quán)法草案》征求意見開始,上海許多小區(qū)已經(jīng)開始力挽業(yè)已嚴(yán)峻的小區(qū)形勢,在業(yè)主委員會選舉方面開始新動作。
8月24日,漕寶路大上海國際花園物業(yè)在該園區(qū)貼出《關(guān)于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)主委員會選舉方式的公告》。糨糊未干,就有居民告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 :“國際花園物業(yè)已經(jīng)對業(yè)主十分反感的小區(qū)道路一年多次‘開腸破肚’及維修人員服務(wù)欠佳做出反省,并承諾改選業(yè)主委員會,做好小區(qū)民主制度建設(shè)。”
而8月21日,上海市人民政府公布《上海市住宅物業(yè)分等收費管理暫行辦法》(以下簡稱“《辦法》”),宣布10月1日起,將對住宅物業(yè)服務(wù)收費實行“菜單式”管理。
該《辦法》將物業(yè)服務(wù)劃分為“綜合管理服務(wù)”、“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”、“公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)”、“公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)”、“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)”5項。每個服務(wù)項目再按服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施配備等情況分為5個等級,每一等級都有相對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)(最高限價),從而形成一份收費透明、可供選擇的服務(wù)菜單。
政府出面,拯救積怨過多的小區(qū)物業(yè),物業(yè)費看菜下單“豐儉由人”引起滬上專家的首肯。但是,點家常小菜,還是海鮮大餐?餐館里這種“豐儉由人”的選擇權(quán),到底掌握在誰的手里?至今還沒有答案。
但是專家稱,為消弭業(yè)主與物業(yè)之間可能繼續(xù)升級的“戰(zhàn)事”,滬上的“維和”,顯然再次走到全國的前頭。
廣州:車庫所有權(quán)戰(zhàn)爭硝煙彌漫
位于廣州海珠區(qū)江泰路的潤泰大廈是這個路段為數(shù)不多的“高尚住宅”,29層的身架在周邊破舊的多層住宅“簇?fù)怼毕嘛@得鶴立雞群。
陰云布空,燥熱巷道顯得更加沉悶。8月23日下午,《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者來到潤泰大廈。
業(yè)主王老師1999年搬到潤泰大廈。“當(dāng)時5500元/平方米,這是本地區(qū)的最高價格,誰知道花錢竟買了個煩惱。”王老師對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表達(dá)了他的怨氣,“住進(jìn)來的第二年買了車就后悔了,因為壓根就沒有車庫!”
據(jù)介紹,該小區(qū)業(yè)主停車在小區(qū)通道上。“一開始車輛還不是太多。管理處用斜斜的黃線劃出小車和摩托的位置,算是停車位,但沒有收費。”
記者看到在6、7米的小區(qū)通道上,早前的停車線還留下淺淺的黃色痕跡。
后來,在多方壓力下,新更換的物業(yè)公司,將人防工程改造為車庫。經(jīng)歷了車庫改造全過程的許先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:“把防空設(shè)施改成車庫,需要經(jīng)過防空總指揮部、交通科、市政,工商等多道審批;而更麻煩的是物業(yè)與業(yè)主之間意見不同,歷時一年半的爭吵。” “本來只需要物業(yè)公司掃掃衛(wèi)生、畫畫停車線,哪知道竟然拖了一年半之久。”一個業(yè)主委員會委員對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》道出了個中玄機(jī):“開發(fā)商老說車庫是他們的,而我們認(rèn)定應(yīng)該歸全體業(yè)主所有”。
據(jù)了解,在長達(dá)一年半的爭吵中,圍繞“車庫歸誰所有”的這個核心問題雙方進(jìn)行的正式交鋒就有4次。“物業(yè)協(xié)議里規(guī)定公有設(shè)施(包括防空洞)屬全體業(yè)主所有”,許先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,“那不是停車場,而是防空設(shè)施。” “防空洞改為停車場,所有權(quán)仍然屬于我們400戶業(yè)主,”某業(yè)主明確對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“我們是吵疲了,也吵怕了。”潤泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位不愿透露姓名的主管說。爭吵也給開發(fā)商的銷售和招商工作帶來了麻煩,在小區(qū)現(xiàn)場,透過一樓大大的落地玻璃窗,記者看到只有空空蕩蕩的房間和落滿了灰塵的地板。一樓的玻璃門上用彩紙貼著大大的熱賣廣告和招租電話,“最后熱賣”、“旺鋪招租”的廣告紙已經(jīng)褪了色。
事情似乎越鬧越大,20**年12月份,潤泰大廈業(yè)主委員會向潤泰公司下了“最后通牒”:如果解決不了這事,就要對簿公堂。
車庫的所有者究竟應(yīng)該是誰?
《物權(quán)法草案》第76條對此規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房,屬于業(yè)主共有,但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有。”
廣信律師事務(wù)所王春平律師認(rèn)為,《物權(quán)法》(草案)第76條對會所、車庫權(quán)屬所采取的立
法“技術(shù)處理”,實踐中會產(chǎn)生不少的法律問題。對于一般情況下的地下車庫,直接明確規(guī)定屬于業(yè)主共有,可能會是比較好的技術(shù)選擇。因為開發(fā)商為實現(xiàn)其盈利的目的,在實踐中確定房價時總是會將車庫的建設(shè)成本考慮在內(nèi),如果讓開發(fā)商與業(yè)主對車庫的權(quán)屬進(jìn)行約定,為了實現(xiàn)利潤最大化,即便車庫的建設(shè)成本已經(jīng)打入房價,在同業(yè)主締約時,開發(fā)商也會力圖同業(yè)主約定車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商,以便從車庫的“二次交易”中再次獲利。 此外,在實踐操作過程中,由于不同業(yè)主自身的法律知識、購房經(jīng)驗等的不同或者市場競爭的因素,會出現(xiàn)不同的業(yè)主同開發(fā)商就車庫的權(quán)屬作出不同的約定(比如有的約定歸業(yè)主,有的約定歸開發(fā)商,實踐中已經(jīng)出現(xiàn)類似的情況),從而會引發(fā)不必要的紛爭,并給司法審判造成麻煩。與其如此,不如直接明確規(guī)定會所和這類車庫屬于業(yè)主共有,而房價交由市場調(diào)節(jié)。
需要強(qiáng)調(diào)的是,前面所述僅僅是針對一般情況下的地下車庫,對于特殊的車庫比如獨立別墅所附帶的車庫、獨立于住宅建筑而建造的地上多層停車場、同時作為人防工程的地下車庫等,應(yīng)結(jié)合不同車庫的具體情況作出不同的處理。
《物權(quán)法》(草案)第76條所采取的交由雙方當(dāng)事人約定的立法技術(shù)處理,看似合理,但實際上不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。從立法價值取向和技術(shù)選擇的角度考慮,可以考慮“一般規(guī)定加特殊規(guī)定”的立法技術(shù),針對不同類型的車庫作出相應(yīng)的合理處理。在制訂這一條款時,還應(yīng)全面考慮相關(guān)的其他法律規(guī)定(如《中華人民共和國人民防空法》、《物業(yè)管理條例》等)以避免法律沖突。
物業(yè)潛規(guī)則“拷擊”《物權(quán)法》
對于目前深陷物業(yè)糾紛之中的各方而言,《物權(quán)法》稱得上是眾所期盼。《物權(quán)法》將有專門條款對業(yè)主、物業(yè)公司和業(yè)主委員會之間的法律關(guān)系給予法定確立和規(guī)范認(rèn)定,以此保障物業(yè)所有者-業(yè)主的合法權(quán)益。
“目前,對于解決物業(yè)糾紛尚無法可依,《物業(yè)管理條例》也是軟性的政策,執(zhí)行起來有難度。遇到各種糾紛,只能通過《民法》或者《刑法》等的相關(guān)規(guī)定。”曾參加《物權(quán)法》座談會的中國城市社區(qū)發(fā)展委員會副秘書長張興清告訴記者。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》調(diào)研中發(fā)現(xiàn),盡管社會層面對《物權(quán)法》的熱情極大,但是,很多人依然沒有弄清楚它的完整面孔。“國家花了8年時間,來起草的這一部法律草案,并不是單純的物業(yè)管理法。”上海社科院王海峰博士接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時說,“受全國人大委托,中華人民大學(xué)、中國社會科學(xué)院起草的《物權(quán)法(草案)》全國人大辦公廳最終公布的草案的鎖定范圍是,城市居民小區(qū)的物權(quán)安排、農(nóng)村土地承包及宅基地使用。”
而隱蔽在物業(yè)現(xiàn)狀背后的各種復(fù)雜而微妙的潛規(guī)則,是否能被即將面世的《物權(quán)法》完整代替,也依然存在諸多不確定因素。同時,有消息人士稱,大線條的《物權(quán)法》很難涉及到這種“操作性強(qiáng)”、發(fā)生率極高的“鮮活”個案,甚至有傳言稱,《物權(quán)法》很可能像《婚姻法》一樣,對于現(xiàn)實案例的直接操作層面上將難免失靈之困。
物業(yè)管理費定價權(quán)歸誰?
有傳言,《物權(quán)法草案》征求意見期間,物業(yè)管理公司表現(xiàn)了極大的熱情,有的甚至雇傭?qū)嵙?xí)生填表,直接影響草案的民間反饋,在物業(yè)公司和業(yè)主之間,業(yè)主再一次處于劣勢狀態(tài)。
所有的矛盾癥結(jié)還在于利益,物業(yè)收費是最直接的動因。
那么,收費標(biāo)準(zhǔn)多少為好呢?《中國經(jīng)濟(jì)周刊》在三地的調(diào)查表明,目前,物業(yè)管理公司收費有“土洋”兩種。上海地區(qū)1元/平方米-4元/平方米,洋物業(yè)公司,像上海浦東的收美金1元/平方米到3元不等。價格懸殊天壤。那么,誰來定價,誰來監(jiān)控,目前法律上還是空白。
物業(yè)收費誰來定價?定價標(biāo)準(zhǔn)是什么?圍繞物業(yè)定價衍生的罰款、小區(qū)資源收益,比如廣告牌、裝潢公司“門檻費”(進(jìn)入小區(qū)的入場費)等放在誰的腰包?由誰支配?又花銷何處?這可能是《物權(quán)法》必須解決的細(xì)節(jié)問題。
作為“在商言商”的物業(yè)公司的商業(yè)行為,追求利益最大化無可厚非,但現(xiàn)有的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)與作為業(yè)主的工薪階層的收入水平所呈現(xiàn)出不般配狀態(tài),卻需要《物權(quán)法》給予法律重視和引導(dǎo)。
而中國現(xiàn)階段的物業(yè)公司,到底是管理者還是服務(wù)者,其模糊定位也是收費定價與糾紛不斷的根源之一,物業(yè)公司公開打出的“為民服務(wù)”大旗,是廣告宣傳用語還是該行業(yè)帶有某種公益性質(zhì)的職能定位?
物業(yè)公司與居委會誰更國情?
中國城市小區(qū)的管理上也存在“二元并棲”的架構(gòu),即傳統(tǒng)的小區(qū)居民委員會(簡稱居委會)和新興的物業(yè)管理公司。
舊城區(qū)的居委會屬最底層的政府管理組織,一直負(fù)擔(dān)著小區(qū)的水電煤衛(wèi)生,但收費很低,以上海地區(qū)的調(diào)查為例,黃浦區(qū)山北居委會陳主任介紹,居委會的年管理收費不及物業(yè)公司的十分之一,但所做的事情并不少,基本上承擔(dān)了目前物業(yè)公司的提供的服務(wù)項目。但其商業(yè)行為成分少,政府組織的服務(wù)功能體現(xiàn)更為明顯。
物業(yè)公司作為舶來品,上世紀(jì)80年代初最先出現(xiàn)于深圳特區(qū),是小區(qū)服務(wù)管理走向市場化的開始。但是,最初的物業(yè)公司是作為服務(wù)者,或者說是保姆收取服務(wù)費的。即業(yè)主與物業(yè)公司之間是主與仆的關(guān)系,是雇傭與被雇傭的關(guān)系。但進(jìn)入中國大陸市場20多年后,雙方的主仆角色發(fā)生了“大反串”,服務(wù)者不僅成了更大程度上的管理者,甚至是成了統(tǒng)治者,擁有了單方面的收費定價權(quán)、事務(wù)決定權(quán),甚至是罰款權(quán)。
早在20**年出臺的《物業(yè)管理條例》中,規(guī)定業(yè)主大會是物業(yè)管理最高決策機(jī)構(gòu),這甚至被外界評價為當(dāng)時的最大亮點。因為這意味著業(yè)主由過去僅僅是受物業(yè)公司管理的被動接受者,變?yōu)橛袡?quán)“炒掉”不滿意物業(yè)公司的主動選擇者。
《條例》第一次明確了業(yè)主與物業(yè)公司的主仆關(guān)系,物業(yè)公司僅僅是接受業(yè)主委托管理小區(qū)的“管家”。
但是這些簡單的條例似乎早已難以保證業(yè)主權(quán)力。
“物業(yè)公司實際上是一個市場經(jīng)濟(jì)下的一個變態(tài)的‘大集體經(jīng)濟(jì)’,在市場化的制度安排下物業(yè)公司以利益最大化為目標(biāo),忽視了服務(wù)這個物業(yè)公司的真正目標(biāo)。”上海社科院王海峰博士接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時一針見血。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》京滬穗調(diào)查結(jié)果表明,物業(yè)公司、業(yè)主事實上關(guān)系模糊,多表現(xiàn)角色定位不準(zhǔn)。物業(yè)公司是傭人、是管理者還是商人?業(yè)主是服務(wù)對象、是監(jiān)督者還是客戶?這些原本按照國際慣例很清楚的商業(yè)問題,在國內(nèi)卻演變成了糾纏不清的意識形態(tài)問題。
業(yè)主委員會:能肩負(fù)《物權(quán)法》賦予的法律重任嗎
6月28日,北京太平家園業(yè)主投票通過炒掉由開發(fā)商指定的北京嘉仁物業(yè)公司。但是,老物業(yè)公司拒絕撤出小區(qū),并反指業(yè)主投票不具有“合法性”。隨后又發(fā)生一系列怪事:小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人被陌生男子砍傷;貼在小區(qū)宣傳欄上的業(yè)委會秘書長李有成等4名“維權(quán)英雄”的照片,也被人貼上了冥幣、寫上了標(biāo)語,進(jìn)行公開恐嚇。
《物權(quán)法》草案第77條規(guī)定:“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會議,選舉業(yè)主委員會。”
不論是意識形態(tài)中,還是《物權(quán)法》中,都對業(yè)主委員會的地位和作用給予了充分肯定和信任。即希望業(yè)主的物權(quán)能夠通過業(yè)主委員會得以體現(xiàn)和保證,《物權(quán)法》中更是授予業(yè)主委員會雇用和解除物業(yè)公司的權(quán)力。
而業(yè)主委員會究竟應(yīng)當(dāng)如何組建?法律地位如何?如何行使其職權(quán)?而由業(yè)主依法共同決定事項的規(guī)定在現(xiàn)實操作中是否切實可行?
從實際情況看,業(yè)主委員會的普及率并不高。某些機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)字顯示,北京市近3000個小區(qū)里,有業(yè)主委員會的僅占10%左右;目前廣州市已有登記備案成立的業(yè)主委員會總共只有400多個,只占全市小區(qū)總數(shù)的13%左右。
業(yè)主委員會普及率為何如此之低?
中華人民大學(xué)陳幽泓教授表示“一定要有強(qiáng)制性的條文強(qiáng)制成立業(yè)主委員會,否則包括房產(chǎn)和附屬設(shè)施、公共設(shè)施的財產(chǎn)權(quán)利代表就是缺位的。應(yīng)當(dāng)對選舉業(yè)主委員會備案登記,任何機(jī)構(gòu)不能以任何借口阻礙業(yè)主委員會選舉。 ”
根據(jù)《物權(quán)法》草案第77條規(guī)定:“縣級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會,給予指導(dǎo)和協(xié)助。”而一些業(yè)主認(rèn)為,在組建業(yè)主委員會上,現(xiàn)實中還存在職能部門“缺位”和“越位”的現(xiàn)象。
北京某小區(qū)從今年1月起就著手籌備成立業(yè)主委員會,但所在街道“指示”說一定要有他們的指導(dǎo),否則就是不合法。結(jié)果到了8月份,業(yè)主委員會依然沒有成立。
有專家分析說,在《物權(quán)法草案》中,對業(yè)委會的權(quán)力有一定的考慮和明確,但限制似乎更多。如投票數(shù)方面,用二分之一投票或者是三分之二投票來制約業(yè)委會,這在某種程度上使業(yè)委會難以有效行動。
如果業(yè)主委員會沒有成立,可能會造成經(jīng)濟(jì)學(xué)上“搭便車”的情況,即投入的時候沒人愿意管,受益的時候人人都想搭便車。例如廣州就有了這樣的例子:發(fā)展商想把會所移交給業(yè)主委員會。但是業(yè)主委員會不敢接手,原因是接手后需要有資金投入,要向那么多業(yè)主“收錢”是很困難的。
訴訟主體方面也需要《物權(quán)法》明確:業(yè)主個人能不能對公共部位的物件提起訴訟。從法律操作效率看,應(yīng)該允許業(yè)主個人代表整體業(yè)主進(jìn)行訴訟,否則幾百號人核對身份都要核對半天。如廣州市天河區(qū)某小區(qū)原來物業(yè)電梯使用的是三菱電梯,后來換成了價格更便宜的日立電梯
。于是有一位業(yè)主要求把差價部分按照比例退還給自己的那一份。后來訴訟至法院,法院不受理,法院認(rèn)為這個應(yīng)該由全體業(yè)主或業(yè)主委員會來起訴。 但實踐證明,在利益面前,業(yè)主委員會也完全可能上演“老鼠與貓共同游戲”的荒誕劇。因此,業(yè)主委員會到底應(yīng)該擁有多大權(quán)力以及由誰來監(jiān)督,成為新的現(xiàn)實問題。
權(quán)力與腐敗的定律也已經(jīng)在小區(qū)管理中驗證,被寄予厚望的業(yè)主委員會也需要約束和監(jiān)督機(jī)制。北京蜂鳥社區(qū)業(yè)委會唐榮華接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時表示:“物業(yè)管理需要設(shè)立一個獨立權(quán),這種獨立權(quán)就是說業(yè)主不需要向任何人聲明請求就享有知情權(quán),物業(yè)公司就必須告知相關(guān)信息,但現(xiàn)在很多司法沒有這個概念。還有一個就是過渡代表權(quán),大家都知道小區(qū)業(yè)主委員會是由大家共同推選的,應(yīng)該有中立的條件。”
另外,一些專家和學(xué)者認(rèn)為《物權(quán)法》草案本身也存在不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤健Ｉ虾：闾┞蓭熓聞?wù)所陳峰告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:“《物權(quán)法》對不動產(chǎn)而言,而業(yè)主的安全包括多方面的,肉體、名譽不可侵犯等無形資產(chǎn)保護(hù)也十分重要,所以建議定名《所有權(quán)法》。因為,國內(nèi)物業(yè)目前在資金、資質(zhì)和監(jiān)管等操作層面上積淀的問題不可一個早上就解決掉;所以,有關(guān)物業(yè)和業(yè)主的‘爭斗’也將曠日持久。”
物業(yè)糾紛不能成為保護(hù)私人財產(chǎn)的絆腳石
《物權(quán)法》是一部保障國民安居樂業(yè)的大法,從而也是一部促進(jìn)構(gòu)建和諧社會的法典。
9月5日,在北京第22屆世界法律大會上,《物權(quán)法草案》主要起草人、中華人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明的發(fā)言擲地有聲:“《物權(quán)法》成為私有權(quán)的‘保護(hù)神’,這是和老百姓最密切相關(guān)的一部法律,從古代‘天下大同’的政治理想,到近現(xiàn)代‘大公無私’的道德訴求,私權(quán)獲得了有效的保護(hù)機(jī)制。”
人大法工委專家解釋說,這三章內(nèi)容涉及了最大多數(shù)人的利益,因此規(guī)定也最詳盡。尤其值得注意的是,業(yè)主委員會和村民委員會這兩個由選舉產(chǎn)生的非公權(quán)組織處理經(jīng)濟(jì)事務(wù)的權(quán)力第一次通過法律形式得到確認(rèn)。一個財富迅速增長的社會,只靠公法協(xié)調(diào)社會關(guān)系,沒有完善的民法體系,是很難和諧的。
對于居住用地使用權(quán)最高期限70年的中國現(xiàn)行法律規(guī)定,成都大學(xué)工商管理系教師王怡說,在目前的地權(quán)制度下,不過是“每個人都暫住在中國,擁有一個共同的房東”,而這個房東就是國家。對此,不少法律界學(xué)者認(rèn)為這對于私人財產(chǎn)權(quán)是一種潛在不確定。
但20**年7月10日公布的《物權(quán)法草案》,這個我國第12部向社會公布征求意見的法律草案,對中產(chǎn)者最關(guān)心的“70大限”問題給出了一個相關(guān)答案,即建設(shè)用地使用權(quán)期滿前,住房使用權(quán)有望被原使用者“續(xù)期使用”。于是,《物權(quán)法》將可能以體面的形式埋葬1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“國家對于個人使用的土地有無償收回的權(quán)力”。
私有財產(chǎn)權(quán)的確立,是人類創(chuàng)造物質(zhì)財富的第一推動力。無論在何種歷史文化背景和現(xiàn)實條件下,對私有財產(chǎn)權(quán)的保護(hù),都可以形成強(qiáng)大的激勵與保障機(jī)制,最大限度地釋放公眾創(chuàng)造財富的才智和激情,進(jìn)而推動社會的全面進(jìn)步。
20**年3月,“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”這一突破性的規(guī)定載入憲法修正案,使私有財產(chǎn)權(quán)上升為憲法權(quán)利,在海內(nèi)外引起熱烈反響。隨后開始審議的物權(quán)法草案,就如何保護(hù)私有財產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定,以確立保護(hù)私人財產(chǎn)權(quán)的具體法律制度。
在《憲法》、《物權(quán)法草案》等對個人私有財產(chǎn)及其相應(yīng)權(quán)利給予了明確的法律保護(hù)之時,身為服務(wù)提供者、被雇傭者的物業(yè)公司卻因為日益增多的糾紛而給業(yè)主帶來諸多權(quán)力侵害,于是,人們自然產(chǎn)生了“我們是否一定需要物業(yè)公司”的疑問,更有身體力行者,已經(jīng)率先開始了“業(yè)主自治”的有效探索。
評論:還需喚醒業(yè)主們的集合力
★文/葛豐
《物權(quán)法(草案)》作為中國市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中里程碑式的產(chǎn)物,其所承載的直接使命是:一、定紛止?fàn)帯Ｍㄟ^對物的歸屬,加強(qiáng)對物的保護(hù),達(dá)到維護(hù)社會的正常秩序;二,促進(jìn)物盡其用。物權(quán)法通過規(guī)范物權(quán)人有哪些權(quán)利和哪些義務(wù),為權(quán)利人充分利用財產(chǎn)提供了良好的法制環(huán)境,它鼓勵權(quán)利人創(chuàng)造財富、積累財富。而其背后更為宏大的使命則是,通過法的形式,確立物權(quán)概念,為市場經(jīng)濟(jì)在中國的定型提供根本性的保障。
然而就是這樣一部廣泛調(diào)整財產(chǎn)關(guān)系的重要法律,其引致萬眾矚目之焦點竟蹊蹺地落在了物業(yè)管理方面。關(guān)于這一現(xiàn)象,從積極的方面來說,可以認(rèn)為法治觀念漸入人心,在涉及自身利益的方方面面,國民轉(zhuǎn)而倚重法律武器以自保;而若以一種近乎悲觀的眼光來看此一現(xiàn)象,則其之所以發(fā)生便幾乎決定了其之所以難解,業(yè)主對物權(quán)法之翹首期盼未必能夠償其所愿。
誠然,物權(quán)法的出臺可以為漏洞甚多且執(zhí)行各異的物業(yè)管理條例確立上位法。前者通過之后,對于所有涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的國家立法、
行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方立法、地方規(guī)章,都必須進(jìn)行清理,凡是違背物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定的,都必須廢除。 但問題是,我們的立法,不論是國家立法、行政法規(guī)立法、地方立法以及司法解釋等,都存在一個立法思想和立法技術(shù)是不是跟得上社會需要的問題。而在這方面,前期物業(yè)管理之所以紛爭不止,除了物管條理本身存在缺陷,許多地方出臺的許多文件更是與之相背。由此直接造成了法律解釋上的含糊不清及法律適用中的無所適從。
那么這一局面又是如何產(chǎn)生的呢?筆者以為,除了相關(guān)部門的草率,對于利益的追逐及制衡力量的缺失更是關(guān)鍵所在。業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開發(fā)商,看似平等的法律主體實則極不平等。市場經(jīng)濟(jì)的痼疾是,“堅持一方面利益的少數(shù)人不斷地大聲疾呼,而在相反方面具有自己利益的大多數(shù)群眾卻默不作聲;因為即使這件事情曾多少引起了他們的注意,也沒有人愿意為對本身無足輕重的那種事業(yè)而努力。因此,少數(shù)人獲得勝利,即便利益統(tǒng)計表明,這少數(shù)人的總利益只占許多沉默者的總利益的十分之一或百分之一”。(馬歇爾,1890)
這種先天性的不足很難依靠物權(quán)法出臺后或能有所明確的產(chǎn)權(quán)歸屬來加以解決。舉個相似的例子,曾被廣泛認(rèn)同的“捷克模式”通過證券分配或大眾私有化進(jìn)行了快速而民主化的產(chǎn)權(quán)改革。其做法是將國有資產(chǎn)證券化,再將該證券幾乎無償?shù)胤峙浣o每個年滿18歲的公民。 但好景不長,1996年之后,在證券市場上,挖空上市公司的行為不斷被揭露,有很多上市公司因此而退市。1997年時,捷克曾有1716家上市公司,但到了1999年初,只剩下301家,高達(dá)82%的公司退市---這便是世人震驚的“捷克現(xiàn)象”。
很顯然,與上例相比,中國的物業(yè)糾紛尚且只是小小的體例,但從根本上來說,這兩者間反映出的經(jīng)驗教訓(xùn)又是類同的,即公眾利益的實現(xiàn)必須注重相應(yīng)各種制度以及各種非正規(guī)制度的建設(shè),以形成制度耦合的自我強(qiáng)化機(jī)制。而具體到物業(yè)物業(yè)管理問題,則其中既包含物權(quán)法是否應(yīng)該向弱勢方傾斜,同時也包含業(yè)主們自身力量的喚醒與集合,以及商業(yè)倫理、誠信建設(shè)等等諸多考量。
篇2：物權(quán)法的17個名詞解釋
物權(quán)法的17個名詞解釋
全國人大常委會法工委就物權(quán)法涉及到的17個主要名詞作出如下解釋：
物權(quán)
指自然人、法人直接支配不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動產(chǎn)指不動產(chǎn)以外的物。制定物權(quán)法，對明確物的歸屬，充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，具有重要意義。
公示
指確認(rèn)物權(quán)設(shè)立、變動的依據(jù)，如登記。物權(quán)公示是為了讓他人清楚地知道誰是權(quán)利人，以維護(hù)權(quán)利人、與交易有關(guān)的人的合法權(quán)益。除有相反證據(jù)證明的以外，記載于不動產(chǎn)登記簿上的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人。
異議登記
指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿上有關(guān)權(quán)利主體、內(nèi)容的正確性提出不同意見的登記。異議登記的目的是限制不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利。
預(yù)告登記
指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。
建筑物區(qū)分所有權(quán)
隨著住宅商品化，建筑物向多層、高層發(fā)展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，這種現(xiàn)象就是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權(quán)，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利。
相鄰關(guān)系
指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或者使用人，因通行、采光、通風(fēng)等必需，依照法律規(guī)定產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
共有
指兩個以上的自然人或者法人對一項財產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有關(guān)系可以依照法律規(guī)定發(fā)生，也可以根據(jù)合同約定發(fā)生。依照民法通則的規(guī)定，共有分為按份共有和共同共有。
善意取得
指為了保護(hù)正常交易而設(shè)立的一項法律制度。如甲把借來的自行車當(dāng)作自己的自行車出賣給乙，乙不知該自行車是甲借來的，這時乙是善意的購買人。構(gòu)成善意取得，必須符合法律規(guī)定的各種條件。
孳息
孳息分為天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如果樹結(jié)的果實、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律關(guān)系所獲得的收益，如出租人根據(jù)租賃合同收取的租金、貸款人根據(jù)貸款合同取得的利息等。
用益物權(quán)
指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有的不動產(chǎn)，享有占有、使用和收益的權(quán)利。包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。
建設(shè)用地使用權(quán)
用益物權(quán)的一種。指對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物以及其附屬設(shè)施的權(quán)利。
地役權(quán)
用益物權(quán)的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當(dāng)支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權(quán)”。
擔(dān)保物權(quán)
指在借貸、買賣等民事活動中，債務(wù)人或者第三人將自己所有的財產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。
抵押權(quán)
指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保,債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。如某人向銀行申請貸款，并以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權(quán)人。
質(zhì)權(quán)
分為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。動產(chǎn)質(zhì)權(quán)指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，以該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，移交的動產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)。出質(zhì)人也可以將法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的股權(quán)、倉單、提單等財產(chǎn)權(quán)利出質(zhì)，這時質(zhì)權(quán)稱為權(quán)利質(zhì)權(quán)。
留置權(quán)
指債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人扣留已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并依照法律規(guī)定的程序就該動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如顧客不向裁縫店支付服裝加工費時，裁縫可以留置加工的服裝，待顧客支付加工費后再歸還做成的服裝。
占有
指占有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的實際控制。占有人可以是依法有權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，如根據(jù)租賃合同在租期內(nèi)占有對方交付的租賃物。占有人也可能是無權(quán)占有他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。如借他人的物品，過期不還。占有人不知道自己是無權(quán)占有的，為善意占有；明知自己屬于無權(quán)占有的，為惡意占有。
篇3：中華人民共和國物權(quán)法(2007)
中華人民共和國物權(quán)法(20**)
（20**年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）
目錄
第一編 總則
第一章 基本原則
第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
第一節(jié) 不動產(chǎn)登記
第二節(jié) 動產(chǎn)交付
第三節(jié) 其他規(guī)定
第三章 物權(quán)的保護(hù)
第二編 所有權(quán)
第四章 一般規(guī)定
第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)
第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
第七章 相鄰關(guān)系
第八章 共有
第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定
第三編 用益物權(quán)
第十章 一般規(guī)定
第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)
第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)
第十三章 宅基地使用權(quán)
第十四章 地役權(quán)
第四編 擔(dān)保物權(quán)
第十五章 一般規(guī)定
第十六章 抵押權(quán)
第一節(jié) 一般抵押權(quán)
第二節(jié) 最高額抵押權(quán)
第十七章 質(zhì)權(quán)
第一節(jié) 動產(chǎn)質(zhì)權(quán)
第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán)
第十八章 留置權(quán)
第五編 占有
第十九章 占有
附則
中華人民共和國物權(quán)法
第一編 總則
第一章 基本原則
第一條 為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。
第二條 因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。
本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。
國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
國家實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。
第四條 國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。
第五條 物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。
第六條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
第七條 物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第八條 其他相關(guān)法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
第一節(jié) 不動產(chǎn)登記
第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
第十一條 當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。
第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關(guān)事項；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看。
第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；
（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
第十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條 不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。
第二節(jié) 動產(chǎn)交付
第二十三條 動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
第二十四條 船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。
第二十六條 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。
第二十七條 動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
第三章 物權(quán)的保護(hù)
第三十二條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。
第三十四條 無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。
第三十五條 妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第三十六條 造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。
第三十七條 侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。
第三十八條 本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。
侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二編 所有權(quán)
第四章 一般規(guī)定
第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第四十條 所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。
第四十一條 法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)。
第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。
征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費等費用。
第四十三條 國家對耕地實行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。
第四十四條 因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)
第四十五條 法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。
國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第四十六條 礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜小?/p>
第四十七條 城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。
第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。
第四十九條 法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。
第五十條 無線電頻譜資源屬于國家所有。
第五十一條 法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。
第五十二條 國防資產(chǎn)屬于國家所有。
鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。
第五十三條 國家機(jī)關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。
第五十四條 國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。
第五十五條 國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。
第五十六條 國家所有的財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
第五十七條 履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失；濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保或者以其他方式造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
第五十八條 集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：
（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；
（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；
（三）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；
（四）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。
第五十九條 農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
下列事項應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；
（三）土地補(bǔ)償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項；
（五）法律規(guī)定的其他事項。
第六十條 對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：
（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；
（二）分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；
（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
第六十一條 城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第六十二條 集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。
第六十三條 集體所有的財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。
第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。
國家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。
第六十六條 私人的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。
第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。
第六十八條 企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。
第六十九條 社會團(tuán)體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，受法律保護(hù)。
第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马棧屑s定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七章 相鄰關(guān)系
第八十四條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
第八十六條 不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。
第八十七條 不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
第八十八條 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏模撏恋亍⒔ㄖ锏臋?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
第九十條 不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
第九十一條 不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。
第九十二條 不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第八章 共有
第九十三條 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條 按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。
第九十七條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第一百條 共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。
第一百零一條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
第一百零二條 因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。
第一百零三條 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。
第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定
第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
第一百零七條 所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費用。權(quán)利人向受讓人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。
第一百零八條 善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。
第一百零九條 拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。
第一百一十條 有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時通知其領(lǐng)取；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時發(fā)布招領(lǐng)公告。
第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
第一百一十二條 權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。
拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。
第一百一十三條 遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。
第一百一十四條 拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第一百一十五條 主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第一百一十六條 天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。
第三編 用益物權(quán)
第十章 一般規(guī)定
第一百一十七條 用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
第一百一十八條 國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九條 國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。
第一百二十條 用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。
第一百二十一條 因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
第一百二十二條 依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)。
第一百二十三條 依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)。
第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)
第一百二十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。
農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。
第一百二十五條 土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。
前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。
第一百二十七條 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。
縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。
第一百二十八條 土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。
第一百二十九條 土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
第一百三十條 承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。
因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。
第一百三十一條 承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第一百三十二條 承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
第一百三十三條 通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
第一百三十四條 國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關(guān)規(guī)定。
第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)
第一百三十五條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。
第一百三十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
第一百三十八條 采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
第一百三十九條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
第一百四十一條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。
第一百四十二條 建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。
第一百四十三條 建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
第一百四十四條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。
第一百四十五條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。
第一百四十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。
第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
第一百四十八條 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。
第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
第一百五十條 建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。
第一百五十一條 集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
第十三章 宅基地使用權(quán)
第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
第一百五十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。
第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。
第十四章 地役權(quán)
第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。
前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。
第一百五十七條 設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。
地役權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）費用及其支付方式；
（六）解決爭議的方法。
第一百五十八條 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
第一百五十九條 供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。
第一百六十條 地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。
第一百六十一條 地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
第一百六十二條 土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
第一百六十三條 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
第一百六十四條 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條 地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。
第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。
第一百六十八條 地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；
（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。
第一百六十九條 已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。
第四編 擔(dān)保物權(quán)
第十五章 一般規(guī)定
第一百七十條 擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。
第一百七十一條 債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。
第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保適用本法和其他法律的規(guī)定。
第一百七十二條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。
擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
第一百七十三條 擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。
第一百七十四條 擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等。
第一百七十五條 第三人提供擔(dān)保，未經(jīng)其書面同意，債權(quán)人允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務(wù)的，擔(dān)保人不再承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。
第一百七十六條 被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。
第一百七十七條 有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：
（一）主債權(quán)消滅；
（二）擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)；
（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；
（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。
第一百七十八條 擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。
第十六章 抵押權(quán)
第一節(jié) 一般抵押權(quán)
第一百七十九條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。
第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設(shè)用地使用權(quán)；
（三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；
（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。
第一百八十一條 經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。
第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
第一百八十四條 下列財產(chǎn)不得抵押：
（一）土地所有權(quán)；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；
（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；
（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；
（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
第一百八十五條 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；
（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；
（四）擔(dān)保的范圍。
第一百八十六條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。
第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
第一百八十九條 企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
第一百九十二條 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
第一百九十四條 抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
債務(wù)人以自己的財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。
第一百九十五條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。
抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。
抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。
第一百九十六條 依照本法第一百八十一條規(guī)定設(shè)定抵押的，抵押財產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時確定：
（一）債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實現(xiàn)；
（二）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；
（三）當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形；
（四）嚴(yán)重影響債權(quán)實現(xiàn)的其他情形。
第一百九十七條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。
前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用。
第一百九十八條 抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第一百九十九條 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：
（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；
（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
第二百條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第二百零一條 依照本法第一百八十條第一款第三項規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
第二百零二條 抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。
第二節(jié) 最高額抵押權(quán)
第二百零三條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。
最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。
第二百零四條 最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二百零五條 最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：
（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；
（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；
（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；
（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；
（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。
第二百零七條 最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定。
第十七章 質(zhì)權(quán)
第一節(jié) 動產(chǎn)質(zhì)權(quán)
第二百零八條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，交付的動產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)。
第二百零九條 法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)不得出質(zhì)。
第二百一十條 設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。
質(zhì)權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；
（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（三）質(zhì)押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況；
（四）擔(dān)保的范圍；
（五）質(zhì)押財產(chǎn)交付的時間。
第二百一十一條 質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
第二百一十二條 質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設(shè)立。
第二百一十三條 質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。
前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用。
第二百一十四條 質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，擅自使用、處分質(zhì)押財產(chǎn)，給出質(zhì)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二百一十五條 質(zhì)權(quán)人負(fù)有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)；因保管不善致使質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
質(zhì)權(quán)人的行為可能使質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權(quán)人將質(zhì)押財產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務(wù)并返還質(zhì)押財產(chǎn)。
第二百一十六條 因不能歸責(zé)于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財產(chǎn)毀損或者價值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保；出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務(wù)或者提存。
第二百一十七條 質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二百一十八條 質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán)。債務(wù)人以自己的財產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其他擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。
第二百一十九條 債務(wù)人履行債務(wù)或者出質(zhì)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還質(zhì)押財產(chǎn)。
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，質(zhì)權(quán)人可以與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)押財產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
質(zhì)押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。
第二百二十條 出質(zhì)人可以請求質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后及時行使質(zhì)權(quán)；質(zhì)權(quán)人不行使的，出質(zhì)人可以請求人民法院拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)。
出質(zhì)人請求質(zhì)權(quán)人及時行使質(zhì)權(quán)，因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二百二十一條 質(zhì)押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸出質(zhì)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第二百二十二條 出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。
最高額質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)有關(guān)規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)最高額抵押權(quán)的規(guī)定。
第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán)
第二百二十三條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：
（一）匯票、支票、本票；
（二）債券、存款單；
（三）倉單、提單；
（四）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；
（五）可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；
（六）應(yīng)收賬款；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。
第二百二十四條 以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設(shè)立；沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。
第二百二十五條 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權(quán)到期的，質(zhì)權(quán)人可以兌現(xiàn)或者提貨，并與出質(zhì)人協(xié)議將兌現(xiàn)的價款或者提取的貨物提前清償債務(wù)或者提存。
第二百二十六條 以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。
基金份額、股權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
第二百二十七條 以注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。
知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)后，出質(zhì)人不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用出質(zhì)的知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
第二百二十八條 以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。
應(yīng)收賬款出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
第二百二十九條 權(quán)利質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的規(guī)定。
第十八章 留置權(quán)
第二百三十條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動產(chǎn)為留置財產(chǎn)。
第二百三十一條 債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外。
第二百三十二條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定不得留置的動產(chǎn)，不得留置。
第二百三十三條 留置財產(chǎn)為可分物的，留置財產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額。
第二百三十四條 留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財產(chǎn)的義務(wù)；因保管不善致使留置財產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二百三十五條 留置權(quán)人有權(quán)收取留置財產(chǎn)的孳息。
前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用。
第二百三十六條 留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財產(chǎn)后的債務(wù)履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產(chǎn)除外。債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣留置財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
留置財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。
第二百三十七條 債務(wù)人可以請求留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后行使留置權(quán)；留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產(chǎn)。
第二百三十八條 留置財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第二百三十九條 同一動產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。
第二百四十條 留置權(quán)人對留置財產(chǎn)喪失占有或者留置權(quán)人接受債務(wù)人另行提供擔(dān)保的，留置權(quán)消滅。
第五編 占有
第十九章 占有
第二百四十一條 基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。
第二百四十二條 占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二百四十三條 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。
第二百四十四條 占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第二百四十五條 占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請求損害賠償。
占有人返還原物的請求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請求權(quán)消滅。
附則
第二百四十六條 法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。
第二百四十七條 本法自20**年10月1日起施行。