業(yè)委會，到底有無資格打官司?
—析物權(quán)法關(guān)于業(yè)委會的訴訟主體資格之規(guī)定
口張春麗
近年來，業(yè)主委員會(本文簡稱“業(yè)委會”)狀告開發(fā)商及物業(yè)公司的案件此起彼伏、惹人關(guān)注。20**年深圳南天一花園業(yè)委會起訴深圳某物業(yè)公司及所屬開發(fā)商，追索兩棟公用配套小樓出租所得。深圳中院認為，業(yè)委會不具備訴訟主體資格，駁回起訴。隨后業(yè)委會上訴，20**年3月，廣東省高院裁定，上訴人業(yè)委會是適格原告。
業(yè)主認為，業(yè)委會是業(yè)主的代表，當(dāng)然有理由代表業(yè)主維權(quán)，而在開發(fā)商看來，業(yè)委會只能代表業(yè)主進行與物業(yè)管理有關(guān)的事項，法律沒有給予他訴訟的主體資格，因此不能代表業(yè)主訴訟，爭議由此而起。
業(yè)委會到底有無訴訟主體資格?
國家法律法規(guī)無明確規(guī)定，理論實務(wù)均有爭議
截至目前，理論界仍有兩種不同的聲音。支持者認為業(yè)委會有訴訟主體資格，一是實務(wù)中需要這樣的組織來代表業(yè)主維權(quán)，二是根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條規(guī)定，業(yè)委會符合“其他組織”條件。
反對者卻認為訴訟主體資格應(yīng)當(dāng)是法定的，國家目前沒有法律法規(guī)明確規(guī)定業(yè)委會的主體資格；其次，民訴中的“其他組織”僅指“合法成立、有一定組織機構(gòu)和財產(chǎn)的不具備法人資格的組織”，而業(yè)委會僅僅是業(yè)主大會這種會議形式的執(zhí)行機構(gòu)，沒有獨立的財產(chǎn)，不能作為訴訟主體。另外，業(yè)主要維權(quán)，可以通過群訴等方式，而不一定要通過業(yè)委會。
實務(wù)中各地法院也存在不同的判決的解釋。20**年8月20日，最高人民法院對合肥市金湖新村業(yè)委會是否具備民事訴訟主體資格給下級法院發(fā)了個復(fù)函：指出根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條規(guī)定，金湖新村業(yè)委會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)委會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，只要經(jīng)過業(yè)主授權(quán)，就可以用業(yè)委會名義提起訴訟。與本案不同的是，20**年，溫州銀都業(yè)委會向開發(fā)商索賠5000萬，理由是開發(fā)商未兌現(xiàn)買賣房屋時的部分承諾。最高法院認定，業(yè)委會原告訴訟主體不適格，業(yè)委會不能取代全體業(yè)主以民事權(quán)利主體的身份作為原告直接參加民事訴訟活動。在溫州銀都業(yè)委會向開發(fā)商索賠5000萬元的案中，最高法院認為：銀都業(yè)委會與開發(fā)商之間沒有基于簽訂商品房買賣合同而形成相應(yīng)的合同法律關(guān)系，不是相關(guān)合同一方當(dāng)事人。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會的職責(zé)沒有包括針對業(yè)主的合同權(quán)利涉及共有權(quán)問題提起訴訟。因此，業(yè)委會不是合適的訴訟主體。
立法現(xiàn)狀及分析建議
如何統(tǒng)一理論及實務(wù)中的這一分歧？行業(yè)內(nèi)人士首先寄希望于《物業(yè)管理條例》，但條例因為自身的級別不夠，對業(yè)委會的主體資格并不能也沒有給予明確，只明確業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。此后，即將出臺的物權(quán)法又被寄予了厚望。令人欣喜的是，物權(quán)法草案(本文簡稱“物權(quán)法”)已注意到了這個問題，并有了相關(guān)條款規(guī)定，其第87條規(guī)定“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁，業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”但遺憾的是，此規(guī)定無論是從操作角度還是從法理上，均有值得完善之處；
一、業(yè)主會議是否適合做原告?事先應(yīng)當(dāng)明確的是，“業(yè)主會議”是物權(quán)法新出現(xiàn)的一個詞語，有“全體業(yè)主組成的組織”以及“全體業(yè)主召開的會議”等多種理解，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)給予明確，否則會引起混淆。根據(jù)上下文的理解，這里的“業(yè)主會議”，應(yīng)當(dāng)就是《物業(yè)管理條例》中的“業(yè)主大會”(物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會)
篇2：業(yè)委會Z法院已開始接受對欠費訴訟進行立案登記報告
業(yè)委會關(guān)于Z法院已開始接受對欠費訴訟進行立案登記的報告
尊敬的**園全體產(chǎn)權(quán)人：
對園區(qū)所涉及的物業(yè)費與供暖費欠費的催繳問題，一直是業(yè)委會關(guān)心的重大問題之一。因為，它不僅影響園區(qū)的正常運行，也涉及維護繳費業(yè)主權(quán)益的重大利益。因此，業(yè)委會一直旗幟鮮明地提出，在繼續(xù)加大對物業(yè)公司管理服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督、對其管理責(zé)任給于強化的同時，也支持和要求其加速對園區(qū)欠費的收繳工作。
根據(jù)業(yè)委會的工作安排，物業(yè)管理處近期已安排相關(guān)人員前往朝陽法院立案廳進行物業(yè)服務(wù)費、采暖費糾紛能否立案的咨詢工作。目前朝陽法院已經(jīng)恢復(fù)接受物業(yè)服務(wù)費/采暖費類案件的先行登記工作。法院將盡快就正式立案給登記單位通知。管理處已經(jīng)就園區(qū)的有關(guān)訴訟，“成功在6號立案窗口進行了登記”。業(yè)委會現(xiàn)就此進展向園區(qū)業(yè)主做出報告。
業(yè)委會在此懇請因各種原因（包括繳費習(xí)慣）尚未交費的業(yè)主盡快履行繳費義務(wù)。業(yè)委會將全力支持你們依法維護自身權(quán)益的行為和要求，但不主張你們通過欠費的方式，用“不合法”的方式去主張自己的合法權(quán)益。“事情一碼是一碼”。
同時，業(yè)委會也借此機會再次感謝已經(jīng)履行了交費義務(wù)的業(yè)主。
業(yè)委會將繼續(xù)關(guān)注追繳欠費的工作，并及時向大家報告這一工作的進展。
**園業(yè)主委員會
20**年5月18日
篇3：美麗園業(yè)委會物業(yè)費訴訟結(jié)果公告
美麗園業(yè)委會關(guān)于物業(yè)費訴訟結(jié)果的公告
美麗園小區(qū)全體業(yè)主：
20**年8月11日，北京市一中院再審宣判，被中斷執(zhí)行的美麗園物業(yè)費案維持原二審判決。根據(jù)法院判決結(jié)果匯總計算后，我小區(qū)20**年至20**年的物業(yè)費收費單價應(yīng)為：
20**年: 一層 0.93元/月.平+12.08元/月.戶；二層以上 1.51元/月.平+12.08元/月.戶
20**-20**年: 一層 0.93元/月.平+11.03元/月.戶；二層以上 1.51元/月.平+11.03元/月.戶
我們注意到，ZZ物業(yè)公司在20**年8月15日的《告美麗園全體業(yè)主書（一）》中，已經(jīng)表明準(zhǔn)備執(zhí)行法院判決。根據(jù)目前情況，我們向大家提出如下建議：
一、已經(jīng)交納了20**年至20**年物業(yè)費的業(yè)主，如實際交費單價高于上述單價，可以要求物業(yè)公司返還多交的錢款，或要求以多交的錢款折抵其他應(yīng)交費用；
二、尚未交納20**年至20**年物業(yè)費的業(yè)主，以及交費不足的業(yè)主，請按照上述交費單價主動到物業(yè)公司交費。
三、因物業(yè)公司已經(jīng)表示可能會放棄為美麗園繼續(xù)服務(wù)，所以，為避免不必要的損失，請預(yù)付費業(yè)主勿預(yù)付過多錢款，并妥善保管好交費收據(jù)或發(fā)票。
對如何交費不清楚或有其它疑問的業(yè)主可于20**年8月26、27日晚8：00前來30號樓旁小白樓一層會議室，我們將召開說明會為大家做專門解答。
特此公告。
美麗園小區(qū)業(yè)主委員會
二○○六年八月十九日