日前,一起在物業管理和法律界鬧得沸沸揚揚的關于“欠費業主狀告管理部門違法取消其業委會委員候選資格”的官司,一審以業主獲勝告終。雖然目前該案二審尚未開庭,但其在法律方面的示范意義卻是相當深遠的———它告訴我們,即便是業主在某些問題的處理方面存在瑕疵,他的民主權利也不容剝奪,任何行政干預都不能背離法律。

案例回放

深圳市南山區南山街道天源大廈小區業主組建籌備會在對原業委會進行改選過程中,業主李某因拖欠管理費被告知“無資格參選”后,李某向南山法院提起訴訟。日前,法院已作出一審判決:業主欠費不能參選業委會并無法律依據。

天源大廈業委會重選過程中,轄區社區居委會向全體業主發布公告稱:參選業委會的業主“必須履行業主義務,按時繳納物業管理費”。政府相關部門工作人員在李某咨詢時,也口頭答復“不繳管理費,不具備做業主委員或籌備委員的條件”。業主李某因與物業公司就空調噪聲問題產生糾紛,欠繳了管理費,也不被物業公司認同參選資格。李某不服,于20**年12月26日向南山區人民法院提起訴訟。法院經調查后于2月26日作出一審判決:相關部門工作人員對業主李某不繳管理費不具備參選資格的口頭答復,沒有法律依據,其行政行為違法。

目前,南山區建設局已向深圳市中級人民法院提起上訴,二審尚未開庭。

欠費不等于喪權

雖然這個案子發生在遠離京城的深圳,但這讓很多人“想象起來幾乎是不可能”的業主勝訴的消息還是不脛而走,在業界引起了極大震動。不少京城物業公司都對此提出了異議,而一些活躍的維權業主則千方百計地找來了判決書原本,并奉為“寶典”。因為到目前為止,“還沒有聽說過誰打贏過類似的官司……”

記者從多名京城法律界知名人士處了解到的消息都是“沒聽說過北京有類似的案子”。也許正是由于這個原因,該案才對我們更具指導意義。

北京律師協會消費者權益保護專業委員會主任、中消協法律顧問邱寶昌律師認為,該案業主勝訴的主要法律依據在于業主通過選舉成為業主委員會委員是憲法賦予公民的基本權利。業委會委員是業主選舉產生的,行政部門雖然對于業委會的籌建以及換屆等具有指導和監督的權利,但無權否定業主選舉的結果。能夠擔任業委會委員或籌委會委員與拖欠物業管理費屬于兩個法律范疇。業主拖欠物業管理費,物業公司可以起訴業主,進行另案處理。如果以此為由,剝奪欠費業主的選舉權和被選舉權,顯然是對全體業主意愿的變相否定和抹煞。

業委應模范履約

從法律角度看,拖欠物業費的業主依舊擁有包括被選舉權在內的各項權利,也可以當選業委會委員。但是,法律也賦予了業主遵守物業法規的義務,業委會委員帶頭“欠費”畢竟不是什么光彩的事情。

記者查閱《北京市貫徹〈物業管理條例(國務院令379號)〉的若干意見》時發現,其中對業主委員會委員的當選條件作出了如下描述:業主委員會委員應當是物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主,遵守國家有關法律、法規,遵守《業主公約》和《業主大會議事規則》,模范履行業主義務,熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力和一定組織能力;業主委員會委員不得在本物業管理區域從事物業管理服務或相關利益的經營活動。

而按時繳納物業費用顯然應當包含在“模范履行業主義務”當中。對此,好幾家物業公司的總經理都提出了類似看法。“作為帶頭人,業委會委員都可以不繳物業費,那其他業主當然也可以不繳”,“享受了服務卻不繳費,物業公司無法維持自然也就不能不減少服務了”。顯然,這種對抗的結果只能是互相損害、兩敗俱傷。

雖然,主管部門應當盡量減少對民意的干涉,但業主在行使選舉權的時候也應當慎重。因為,沒有繳物業費的業委會委員就算“氣壯”但“理未必直”,那么在代表業主和物業公司談判或是管理小區相關事務的時候難免會為了自己的私利采取一些利益妥協或是利益交換。其實,這樣的腐敗案例在現實生活中也并不鮮見。

所以,為了更好地維護權利,

篇2：業主在物業管理活動中的權利與義務

　　業主在物業管理活動中的權利與義務

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　?。?）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　?。?）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　（3）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　?。?）參加業主大會會議，行使投票權；

　?。?）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　（6）監督業主委員會的工作；

　?。?）監督物業管理企業履行物業服務合同；

　?。?）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（9）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　?。?0）法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　　（1）遵守業主公約、業主大會議事規則；

　?。?）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。?）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（5）按時交納物業服務費用；

　?。?）法律、法規規定的其他義務（第六條）。

篇3：商品房公用設施和公用建筑面積業主權利和義務

　　商品房公用設施和公用建筑面積業主權利和義務

　　一、商品房的公用設施和公用建筑面積如何確定？

　　首先，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條的規定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：

　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整體建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

　　2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半?！?/p>

　　由購房者負擔的小區配套設施還包括小區內公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。

　　其次，從商品住宅樓分攤的土地面積來看：

　　1、樓房基礎實際占用的土地即樓基部分，樓內所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。

　　2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內住戶按份額共有。

　　3、商品樓房價在小區內的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，所以，其小區內的公共用地也應為小區內所有住戶按份額共有。

　　二、購房者的權利和義務

　　因為住宅小區的公用建筑部分和公共設施的建設費用是計入房價由購房者來承擔的，所以購房者對公用建筑部分和公共設施既擁有自己享有的權利，又有交納相關物業服務費的義務。

　　1、購房者對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。對于自有房屋，由于產權歸屬個人明確；而對于住宅區中的共有部分和公用設施，由于其為全體產權人所有必須由全體業主同意后才會有效。

　　2、住宅小區的公用建筑部分和公用設施任何業主只能與其他業主共同使用共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內建筑任何為其創利的經營性設施。

　　3、在小區樓房出售前，其公用建筑部分和公用設施的所有權歸開發商，一旦樓房售出給業主，其對公用建筑部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業主的同意。

　　4、當業主入住小區達到40%以上時，就要組建業主管理委員會，召開業主代表大會，與物業服務企業簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設施的范圍和管理責任。