《物權法》明確規定,業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。那么,在不滿物業服務前提下,單戶業主是否能做到解聘物業公司呢?

【案情回放】

　　近日,延平區法院受理一起業主與物業糾紛的案件。市民寧女士向法院提交訴狀,稱其不滿物業公司服務,已延緩繳納了物業費,現想要單方面終止與物業公司簽訂的《物業管理合同》。那么,寧女士的想法能否得到法律支持呢?

　　據法院調查了解,寧女士現所在小區的物業公司,系開發商指定的前期物業管理企業(即尚未由業主或業主大會選聘物業管理企業的情況下,受建設單位委托的物業公司。物業公司負責小區物業的前期服務和管理,是住宅小區的合法管理人。)。20**年入住時,寧女士與物業公司簽訂了《物業管理合同》,約定物業公司負責居民樓的管理服務,而她則向物業公司支付物業管理服務費、代墊水費及公攤水電費。合同同時約定,業主如延期繳納物業費的,物業公司有權按每日加收千分之三的滯納金。而后,雙方又在20**年簽訂新的《物業管理合同》,合同內容除物業費有所降低外,其余內容基本相同。續訂合同有效期為20**年元月1日至20**年12月31日止。

　　前幾年,寧女士每月均按約定額繳付物業費和水電公攤費。但從20**年9月開始,因不滿物業公司的某些管理,她開始暫緩繳付物業費,而后提出希望能夠解除和物業公司續訂的管理合同。

【法院審判】

　　對于寧女士提出的要求,受理法官認為,寧女士與物業公司先后于20**年、20**年簽訂《物業管理合同》,雙方已實際大部分按該合同履行,因此兩份合同是業主與物業公司真實意思的表示,且均已實際履行,屬合法有效合同。寧女士在獲得物業公司提供的服務后,應依約支付相應的服務費用。她未能及時支付物業管理費的行為已構成違約,她應承擔相應的違約責任。雖然兩份合同只約定了逾期繳納物業管理費應支付的滯納金,而沒有明確約定違約金,但從雙方當事人訂立合同的本意中,可以認定該滯納金即為違約金。因此,寧女士必須支付一定的違約金。

【專家評析】

　　“《合同法》第114條寫明,約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。根據這條法律,寧女士可以提請法院就違約金額予以調整。”法官表示,若物業公司未能提供所造成實際損失的依據,該違約金可酌情按中華人民銀行同期貸款利率按月手段計付。

　　“對于寧女士提出單戶業主和物業公司終止《物業合同》的想法,很難得到法律支持。”法官解釋道,根據《物業管理條例》第三十四條規定“一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。”因此,物業管理區域內進行的物業管理是一種委托關系,受委托的一方是物業管理企業,委托的一方是物業管理區域內的全體業主。全體業主作為委托合同的主體,對物業管理區域內享有所有權。雖然每一個業主都可以委托一個物業管理企業進行管理,但由于各個業主的所有權并不是獨立存在的,而是不可分割的,存在著共同的所有權。即如果在公共建筑和公用設備的共同范圍內,由兩家以上的物業管理企業進行物業管理,會造成管理上的交叉,使得管理和服務責任難以分清,不利于物業管理?！段餀喾ā访鞔_規定,業主不滿物業管理,有權更換。但要更換‘管家’,該小區必須成立或已有業委會。通過召開業委會,獲得半數以上業主贊成,且這部分業主購買的房屋面積也超過小區建筑物總面積的半數。

篇2：解讀物權法:選聘和解聘物業服務企業須業主共同決定

　　解讀物權法:選聘和解聘物業服務企業須業主共同決定

　　將于20**年10月1日起施行的物權法規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。

　　短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經成為覆蓋面廣，對群眾生活產生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。

　　對此，物權法對成立業主大會依法共同維權作出規定。物權法明確，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

　　根據物權法的規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　物權法同時明確，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。但是，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，物權法亦明確規定：“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！?/P>

篇3：業委會有權解聘物業公司員工嗎

　　某小區的許多業主多次向業主委員會反映,物業公司的保安人員陳某上班時間不在崗,以致外來人員頻繁進出小區,并使有些住戶物品失竊,為此要求解聘陳某。某日,業主委員會主任以業主委員會的名義將書面解聘通知送達陳某。這種做法妥當嗎?

　　業主委員會主任能否決定物業公司中保安人員的去留,這涉及到業主委員會職責問題。

　　根據有關規定,業主大會負責選聘或解聘物業管理企業,監督物業管理企業的管理服務活動,業主委員會是業主大會的執行機構。據此可知,業主大會與物業公司之間是一種委托管理的契約關系,業主委員會與物業公司的具體工作人員不直接形成勞動關系,勞動關系形成于作為勞動者的保安人員和作為用人單位的物業公司之間。因此業主委員會無權決定保安人員的去留。

　　對于不稱職的物業公司人員,業主委員會可按有關規定履行監督職責,即向物業公司如實反映情況,由物業公司采取相應的整改或調整措施。