物管案例討論：西安部分小區物業漲價服務縮水 業主不滿意

　　“今年采暖季開始時，物業讓我們將20**年整年的物業管理費全部繳清，才能繳納采暖費，這樣收費怎么能讓人信服?！苯眨易￠L安區一小區業主吳先生投訴。記者調查發現，目前隨著居民小區的增多，物業公司與業主之間有了“打不完的仗”，類似吳先生這樣的投訴也此起彼伏，物業管理費到底怎么收，成了市民關心的問題。

　　投訴1

　　物業費過高

　　提供的服務水準低

　　采訪中記者發現，對于物業管理費問題，大多業主表示“收費過高，收費混亂，收費不明確以及所提供的服務不相稱”等等。

　　“我們小區的物業公司說自己是一級服務標準，物業管理費是每個月每平方米0.47元，但他們根本拿不出收費依據，而且提供的服務也不值這個價?！奔易∶鞯麻T小區的宋女士說，小區里有60多棟樓且大多是多層住宅。保潔員每天早上只做一遍簡單的清掃，而保安更是成為收停車費的專職工人，并不在小區內巡邏?！翱纯礃堑览锏拇皯舳家呀浧葡嗔耍⊥颠€能這樣開著車進小區發財?！币晃粯I主調侃道。從業主的談話中，明顯可以看出業主對小區安保工作并不滿意。

　　世家星城小區的業主趙先生也提出，自己小區物業的管理費與物管所提供的服務“貨不對等”，“我所住的A區有8棟樓，物業才給配8個保安，就連保安自己都說忙不過來。而且樓道里的衛生不到下雨天，保潔員也懶得打掃，就這樣的服務還讓我們每個月每平方米繳0.7元的管理費，確實有點高。”他說。

　　“現在業主們對自己的利益越來越看重，他們都會在物管的服務與收費之間尋求物有所值的平衡點?！北苯家淮笮托^物業公司李經理說，但是物業也是盈利性質的，勢必會有一些規模較小的物業公司因為難以應付管理成本，降低了服務水準，而業主不知其詳，抱怨聲便隨之而起。

　　投訴2

　　未和業主商量

　　物業費突然上漲

　　“以前小高層每月每平方米只收0.6元，前幾天到物業繳費時一下子漲到了0.7元。”居住在南郊一小區的黃先生說，物業費突然漲價，物業公司并未提前告知業主，也沒征集大多數業主的意見，而且物業公司還表示，如果業主不同意漲價，或者抵制繳納物業費，物業公司將采取限水限電的方式。

　　“物業公司單方面提高物業費，沒有和業主們商量，是否需要有關部門審批，甚至提價后物業服務水平會不會相應提高也沒有說明?！辈稍L中，多數市民表示，物價和用工成本上漲，物業費有所提高也在情理之中，但物業公司應公示詳細的經營數據，讓業主們明明白白繳費，那些采取停水停電的方式強行提高物業管理費的做法有些過激，更不能服眾。

　　投訴3

　　開發商自定標準

　　不同意就不給購房合同

　　近日，“準業主”王先生前往錦繡天下所屬的房產公司領購房合同時，卻被房產公司先簽署一份“承諾書”，否則不能領合同?！啊兄Z書’里寫著讓業主們同意按每月每平方米1.60元的標準，繳納公共部位物業管理費?！蓖跸壬f，他所購買的房子最高是9層，按照《陜西省物業服務收費管理辦法》，這樣的高層住宅樓的物業管理費為每月每平方米不超過1.50元。

　　雖然房產公司解釋，小區屬于花園洋房，物業是高品質的服務等級，而且也已有人同意簽署了房產公司設定的條款，但王先生始終不愿承認“承諾書”的合法性，“我一定要堅決維護自己的合法權益?！彼f。

　　業主疑問

　　房屋未住人

　　物業讓交管理費，合不合理？

　　今年上半年，李女士在灞橋區購買的一套三室兩廳房子已經驗收交房了，裝修之后她和丈夫商量，決定把房子租出去，但至今房子還一直空置著。最近，物管公司多次催她欠交的物管費，讓她覺得很冤枉。采訪中，有不少空置房的業主對未享受服務，卻仍然要繳納物業管理費表示不解。

　　“住都沒有住進去，根本沒有享受到物管的服務，憑什么要交物管費？”李女士說，但物管公司表示，小區的公共照明、草地、垃圾清理及消毒滅蟲等服務，這些費用都是按戶頭分攤的，即便房屋空置也要交錢。

　　對此，記者查閱了相關政策法規，按照《陜西省物業服務收費管理辦法》第二十三條的規定：業主驗收房屋后從未入住，經物業服務企業登記確認后，從第一個月開始其物業服務費按收費標準的70%繳納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經物業服務企業登記確認后，不使用連續期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業服務費按收費標準的70%繳納。

　　參照標準

　　《陜西省物業服務收費管理辦法》

　　我省出臺的《陜西省物業服務收費管理辦法》規定：

　　1. 凡物業服務達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。

　　2. 有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據實收取，并定期公布收支情況，物業服務成本中不包含上述費用。

　　3. 上述收費標準為基準價，市級價格和物業管理，

行政主管部門可根據當地物業環境、硬件設施、服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定轄區物業服務收費標準。

　　4. 多層住宅小區容積率、綠化面積符合國家建設標準，并同時具備電子對講、紅外線監控、背景音樂、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅收費標準執行。

　　5. 住宅用作辦公的按照住宅物業收費標準加收100%；與住宅結構不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業收費標準加收100%，用作營業用房的按照住宅物業收費標準加收200%。

　　6. 不設電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費標準執行。

　　物業費等級標準

　　單位：元/m2·月

　　多層住宅(六層以下，含六層)：

　　收費標準： 一級0.45、 二級0.40、 三級0.35 、 等外0.30

　　高層住宅：

　　收費標準：一級1.50、二級1.20、 三級 0.90 、 等外0.70

　　辦公寫字樓：

　　收費標準： 一級5.00、 二級4.00 、 三級3.00 、等外 2.00

篇2：物業費漲價程序方法和要點

　　物業費漲價程序、方法和要點

　　受定價機制不完善及業主委員會的制約，物業管理費很難上調，這己成為業內人士的共識。而近年來人力成本不斷上漲，物價指數不斷攀升;物業管理費則十幾年一成不變，與說漲就漲的汽油、白酒、豬肉等生活物價形成了鮮明的對比，這是一種極不正常的現象。這種情況使得物業服務企業不堪重負，普遍慘淡經營，從業人員甚至對物業服務行業產生了悲觀、失望和茫然的情緒，如果不打破這種局面，勢必會使整個行業陷入難以為繼的困難境地。

　　物極必反是事物的發展規律，物業管理費雖然是個難題，但這個問題一定可以解決，而且必須解決。在今年2月份為了行業的有序健康發展，一股上調物業管理收費的浪潮即將席卷全國。

　　為此，公司對所管小區率先全面上調物業管理費進行了有益的探索、嘗試和實踐。我們克服了種種困難、沖破了重重阻力，消除了業主疑慮，化解了各類風險，取得了好于預期的效果。今年2月以來，企業60%的小區都己上調了物業管理費，包括工業區、老舊住宅、寫字樓等各類型物業，規模小的小區有業主100多戶，規模大的小區有業主1000多戶，上調管理費的幅度在12%~40%之間，平均上調幅度為28.5%。

　　在上調物業管理費的整個過程，有如下幾點體會，分享出來供業內同行借鑒和參考：

　　1.精心組織，統一思想。

　　年初，根據“十幾年來除了物業管理費沒漲外其他什么都在漲”這一事實，和輿論媒體、市場環境逐步趨向對物業服務行業提高物業管理費有利的方向發展等綜合形勢，做出判斷：中國物業管理行業將不可逆轉地掀起管理費漲價浪潮。因此，召開專題工作部署會議，要求全司各部處要將提高物業服務費當作一場戰役來打，統一思想，按照“困難估計足、工作要做細、標準不降低、分工要明確、力爭好效果”的要求開展工作。

　　2.分門別類，不搞一刀切。

　　首先，確定提高管理費小區范圍，凡是每平方米3元以上的高層住宅小區不在調價范圍;其次，提高幅度有區別，各小區根據各自的實際情況，自行確定提高幅度和標準后報公司審批。漲價必須有度，否則，將難以應對業主的質疑;第三，各小區張貼調價公告的時間及內容不同，時機或條件不成熟的小區可延后進行，如：我司有的小區2月份己開始按調價后的標準收費處，有的小區因改造門禁系統、整改小區設施、設備及環境，這些小區等到整改完成后才張貼調價公告。另外，調價公告的內容也是根據小區的實際情況各有側重，但公告內容必須向業主解釋提價的原因及用于何處。讓業主明白和感受到在最低工資標準及CPI持續上漲的情況下，物業公司提高管理費是為了在最低保障線上維持正常的運營需要，是為了確保服務質量，最終使業主的物業達到保值增值的目的。要讓大部分業主看了公告感到合情合理，不產生反感和抵觸的情緒。

　　3.掌握溝通技巧，直接公告將提高物業管理費。

　　營銷學中有個經典案例：甲乙兩人同在賣雞蛋，甲在推銷雞蛋時問：你要不要雞蛋?而乙在推銷雞蛋時則問：你要一個還是要兩個雞蛋?結果，乙賣出去的雞蛋比甲多出30%。在提高物業服務收費的過程中，有人曾提出先進行業主意見調查，征詢業主是否同提高管理費。提高物業管理費難，難就難在是要讓業主從口袋里多掏錢，而不是向業主派紅包，試問有幾個人會愿意多掏錢。根據“賣雞蛋”的原理，直接張貼將提高物來管理費公告，把要不要加管理費變成要加多少管理費的問題。

　　4.采用激將法。

　　據說當年朱容基在某省視察工作，該省長朱容基匯報工作時，不斷訴苦并要求中央給予資金支持，朱容基則說，要資金沒有，但要省長卻很多，嚇得這位省長再也不敢提什么要求了。在提高物業服務費的工作過程中，存在著很多不確定的因素有的管理處主任怕困難，怕冒風險，怕出事，怕承擔責任，有畏難的情緒和思想，在工作過程中采取觀望、等待的態度。為了積極推動工作，筆者在辦公會上多次強調，提高物業服務收費是今年的頭等大事，是今年工作的重中之重，此項工作只許進不能退，無論遇到多大困難和阻力都必須邁過這道坎，如在工作過程中出了問題，責任由公司領導來承擔，但不行動，不出問題也不會受表揚。并對各管理處的執行力表現進行對比，即把各管理處執行力的表現分為四類：一是率先行動、二是積極行動、三是計劃行動、四是緩慢行動。每月在總經理辦公會上通報提價的工作進展情況及遇到的問題和需要協調的事項，形成先進促后進，后進趕先進的氛圍，杜絕了個別管理處等待、觀望、怕困難的現象。

　　5.做好服務是提高物業管理費的前提。

　　我們進行換位思考，假若服務很差，硬件也很差，要提高管理費行嗎?顯然不行。因此，我們對不具備條件的小區暫緩提高收費，待條件具備后再提。我們積極創造條件，如：我司利用40多萬的本體維修資金對某老舊寫字樓所有的電梯橋箱、洗手間、樓道等進行改造和重新裝修，面貌一新，改善了營商環境，得到業主一致的稱贊，環境的提升為提高管理費創造了條件。目前該寫字樓的物業管理費己從原來的6.5平方米提高到了8.6平方米，漲幅為32%。

　　6.做好深入細致的思想工作。

　　在提高物業服務費過程中，涉及的面廣，面對眾多的業主，難免會出現這樣那樣的問題，我們分工協調，分片包干，對各管理處對屬下員工進行培訓，對業主解釋統一口徑，對業主會提出的各種問題都一一做了深入細致的解釋工作，對于極個別不能接受的重點、難點業主，我們不激化矛盾，而是個案處理，耐心又耐心，避免聚眾滋事的現象發生。

　　上調物業管理費，總結發現有如下幾個特點：

　　所提價的小區都沒有業主委員會，有業委會的小區反而提不上去。

　　所提價的小區都是相對老舊且原收費標準偏低的小區(多層沒電梯的均低于1元/米2)。

　　絕大多數業主是通情達理的。

　　并非一帆風順。目前還有個別業主不接受，正在進行協調和溝通中。

　　結語

　　通過一些小區成功提高管理費的事實充分證明，只要精心組織，周密部署，知難而進，耐心解釋，做好服務，強化管理，對于收費偏低的小區提高物業管理費是完全可能的。

　　古人云：“天下事有難易乎?為之，則難者亦易矣，不為，則易者亦難矣。”作為企業經營者，要有明知山有虎，偏向虎山行的闖勁;要有敢于擔當、知難而進的精神，不能坐以待斃。只有這樣，企業才能在激烈的市場競爭中渡過難關，乘風破浪前進。

篇3：物業費用委托銀行代收款協議書

　　物業費用委托銀行代收款協議書

　　z物業管理公司下屬的管理處（乙方）長期向住戶（甲方）提供物業管理的各項服務。為方便甲、乙雙方管理費及水、電費的收付結算，經協商達成如下協議：

　　一、甲方須在乙方指定銀行開立帳號或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關于"深圳市特種委托收款結算辦法"的規定，由乙方提供收款依據的單據，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉至乙方帳號。

　　二、甲方應付乙方管理費等不得拒付。甲方帳號無款支付時，應主動將款項轉到開戶銀行，每月日前乙方將繳費通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時間，期內無款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應收費用總額的3‰收取滯納金，繼續拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續收取滯納金。

　　三、乙方有義務接受甲方的查詢和咨詢，結算中有差錯出現，由乙方負責處理在下月劃款中退款或補差。

　　四、本協議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執一份。

　　五、本協議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費用需交現金或支票。

　　甲方（單位或個人蓋章）：乙方（單位蓋章）：

　　開戶銀行名稱：開戶銀行名稱：

　　人民幣帳號(儲蓄)：人民幣帳號：

　　樓棟號及聯系電話：　　　　　聯系電話：

　　住戶聯系電話：

　　年月日年月日