關于小區會所的權屬問題案例
上海某房地產開發商在對其開發建設的小區進行銷售時，在銷售廣告、樓書等宣傳資料中及其網頁上宣稱該小區有約3700平方米的豪華會所，包括水療、健身、美容、簡餐、棋牌室、網絡閱覽室、桌球室、室內恒溫游泳池、按摩室、信息交流吧、物業管理中心、商務中心和健康檢查中心等等。在其與購房者簽訂的預售合同中，開發商在補充條款中明確：提供會所、有償服務。小區建成后，沿街一幢樓的部分樓面計3155平方米的房屋被登記為會所，權利人即是開發商。嗣后，開發商將登記為會所的房屋轉讓他人，并由他人在該處開設了大型的對社會開放的休閑娛樂中心。休閑娛樂中心開張后，小區部分業主認為雖然休閑娛樂中心的經營內容包括沐浴、餐飲、室內游泳池、健身房、發型設計等等，小區業主也可憑休閑娛樂中心發放的會員卡享受一定的優惠。但小區會所理應是以小區業主為主要服務對象的，現在開發商將會所轉讓他人，并由他人在該處開設以營利為主要目的、對外經營的休閑娛樂中心的行為，已違背了開發商售樓時的承諾，所謂的休閑娛樂中心僅有小區會所之名而無小區會所之實，開發商已構成違約，應承擔相應的責任。而開發商則認為其與購房者之間就會所僅有的約定為：提供會所、有償服務。現其已按約提供了會所，會所雖由他人經營管理，但對業主也實行了有償服務，且給予業主以一定的優惠。就此而言，開發商的行為完全符合預售合同的約定，不存在違約一說，雙方就此引起糾紛，直至對簿公堂。
近年來，隨著房地產市場的蓬勃發展，小區會所作為房地產市場的一種新生事物應運而生。自上世紀九十年代初起，小區會所這種模式由香港引入深圳、廣州等地區后，在國內備受推崇，至今已席卷了全國的房地產市場。如今，無論小區規模大小、檔次高低，開發商在規劃設計建設時，往往將小區會所作為一個亮點、賣點，而一個小區是否建有會所以及會所的豪華程度，也儼然成為衡量一個小區品位的標準之一。小區會所的發展由無到有、由簡單設置到高檔配套，和小區的環境、綠化景觀等一樣，正成為小區開發建設中的一項重要配套設施。但由于對小區會所缺乏一種正確的定位與認識，對小區會所的經營及服務方式缺乏統一的標準，業主與開發商之間就會所問題而產生的糾紛也隨之而來。
一、會所的定義及性質
要對小區會所的糾紛進行解析，首先有必要明確小區會所的定義及性質。早期的房地產開發建設中是沒有會所的。盡管小區會所這個名稱及概念，是個完完全全的舶來品，但最初出現的小區會所類似于活動室，其形式僅是簡單地在小區內開辟幾個房間，供人聚會、看書、下棋、打乒乓等等。隨著房地產市場的發展，小區會所的建設越來越高檔、豪華，其內容也更為寬泛。但至今，對小區會所尚無一個權威的定義。
筆者以為，僅從字面上來解釋，會包含有聚會的意思，所可以解釋為場所，會所一般可以理解為聚會的場所。上海市房屋土地資源管理局于20**年6月下發的《關于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》中給小區會所下的定義是：規劃部門批準的商業配套用房中用于向業主提供商業、娛樂、文體等配套服務的場所。由此可見，小區會所是商品住宅的附屬物，是依附于某一特定的商品住宅的特定場所，用于滿足業主的商業、娛樂、文體等物質與精神需求，屬于小區配套服務設施的一部分。從這個概念而言，小區會所的性質有些類似于小區內配套建設的商店、超市等商業配套設施，僅是其服務功能與商店、超市等有所區別。
二、會所的權屬
小區會所既然是商業配套用房的一部分，其作為房地產來講，本身也存在權屬的問題。小區會所的所有權應當歸誰，向來是個有爭議的問題。一般而言，對于開發商與購房人在房屋銷售合同中已對小區會所的權屬有明確約定，可視為雙方當事人對小區會所權屬問題達成的合意，只要該約定不違反法律、法規的禁止性規定，應當從其約定來確定小區會所的所有權人，由此而產生爭議的并不多見。但對于開發商與購房人就此沒有約定的，雖然房地產管理部門曾規定在此情況下會所所有權歸開發商所有，但現實生活中，就此問題仍存在不同的觀點。
一種觀點認為，小區會所是商品房的配套設施，其本意是給業主使用的，所有權理應歸全體業主所有，否則勢必將造成所有權與使用權上的不一致。另一種觀點則認為，對于小區會所的所有權問題應當區別對待，如果開發商在開發建設過程中將會所作為獨立產權單獨報建，且辦理了單獨的產權權屬證書，會所的權屬應當歸開發商所有；如果開發商將會所作為公建配套報建，且會所的面積也計入共用分攤面積的，會所的產權應當歸小區業主共同所有。筆者較為認同第二種觀點。
小區會所作為一種不動產，其所有權可以是單獨的，也可以是共有的。民事行為的基本原則是公平、合理、等價有償，從此角度出發，如果開發商在開發建設的過程中自始至終即將小區會所與其他建筑區分開來，將小區會所作為一個獨立的房地產項目，單獨立項、規劃、設計、建設，小區會所的面積沒有攤入共用分攤面積，小區會所的建設成本也沒有計入房價，這種情況下小區會所是一個可單立的房地產，開發商應當享有獨立的所有權。反之，小區會所同建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來水管、消防設備等公用部分一樣，其面積已分攤至每個業主，業主已為小區會所付出了相應的對價，小區會所的所有權理應歸小區業主共同所有。
明確小區會所的權屬，無論是對開發商還是對小區業主行使各自的權益均具有積
極的意義。我國《民法通則》第七十一條明確規定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。所以，小區會所的所有權歸誰，誰即對小區會所享有占有、使用、收益及處分的權利。換而言之，如果小區會所的所有權人是開發商，小區業主無權對開發商占有、使用、收益及處分小區會所的行為加以干涉。而如果小區會所的所有權歸業主共有，開發商也無權對小區會所進行任何的處置。就上述爭議而言，開發商擁有會所的獨立產權，在法律規定的范圍內可以對小區會所進行占有、使用、收益及處分。所以，開發商在小區會所建成并取得產權證后，將小區會所轉讓他人的行為，并不違反法律規定。三、小區業主的會所權益
小區會所的所有權如果屬于小區業主共同所有，就是一種建筑物區分所有權的形式。建筑物區分所有權是物權法上的一個概念，是指數人根據使用功能，將一棟建筑物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分及由多個所有人共同使用的共用部分時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權，并對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。根據建筑物區分所有的理論，小區會所是供全體小區業主共同使用的，自然屬于區分建筑物中的共用部分，小區內某一業主作為區分所有人對于小區會所享有使用、收益及處分的權利。其中使用權是指小區業主對小區會所可依其設置目的及通常使用方法享有正當使用的權利。收益權指區分所有人收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權利，當然對于共用部分產生的收益，除區分所有權人間另有約定外，應當由各區分所有權人按其共有部分應有的比例收取，也就是說如果小區會所是對外經營的，小區業主可依約定或依其所有的共有份額享有小區會所的經營收益。處分權包括事實上的處分和法律上的處分兩種，對于事實上的處分，如需要對小區會所進行改建、拆除等，理應由全體區分所有權人召開會議討論決定，而對于法律上的處分，因區分所有權中的共用部分是基于專用部分而產生的，與專用部分緊密相連，故共用部分的處分也自然隨同專用部分一起進行，例如某一小區業主轉讓其物業時，隨著物業這一特定的專有部分的轉讓，其原先擁有的對小區會所的使用、收益權也隨之轉讓于他人。
在小區會所的所有權屬于開發商的情況下，不存在上述的建筑物區分所有的概念，小區會所是開發商獨有的，開發商自然也就有對小區會所的專有權，而小區業主本身對小區會所是沒有權益的。此種情況下，小區業主一般是根據其與開發商的約定而取得相應的使用權的。根據規定，開發商應當在房屋銷售合同中與購房人明確約定小區會所的經營服務方式與具體服務功能，小區業主就是根據這些約定享受小區會所提供的服務，且如果開發商在銷售廣告、樓書等宣傳資料上明確了小區會所的經營服務方式和具體服務功能的，開發商即使將小區會所出售、出租，也不得擅自變更已向購房人承諾的小區會所的具體用途和服務方式。當然，如果房屋銷售合同對小區會所的經營服務方式和具體服務功能沒有約定，廣告、樓書等宣傳資料也未作具體承諾或宣傳，可由開發商決定小區會所的經營服務方式和具體服務功能，小區業主只能根據市場經濟運行機制，等價有償地享受小區會所提供的服務了。
四、會所的經營與服務
誠如前面所言，小區會所屬于小區商業配套服務的一部分，是商品住宅的附屬設施，同小區的其他商業配套設施一樣，要使小區會所真正發揮為業主提供商業、娛樂、文體需求的功能，還存在一個對小區會所進行經營和管理的問題。
雖然小區會所在某些程度上確實提升了小區的品質和檔次，但由于開發商在建造小區會所時常常是為了達到促銷的目的，往往比較盲目，對小區會所的經營管理模式缺乏必要的設計和思考；而在業主入住后，經營管理小區會所的物業公司一般不具備專業經營管理小區會所的人力、物力；且小區會所發展至今尚無統一的行業標準，其寬泛的經營內容往往也分屬不同的職能部門管轄，缺少統一合理的行業定位規則，致使小區會所的經營管理發生了種種困難。雖然開發商對小區會所這種模式趨之若鶩，但小區會所的實際經營狀況普遍不理想。有報導稱，據不完全統計，北京現有樓盤的70%以上建有小區會所，其中六成處于虧損狀態；深圳的小區會所虧損八成以上，廣州則高達九成；而本市小區會所經營情況也并不理想，虧損面超過七成。由于小區會所經營管理的不善，直接導致小區業主根本無法實現在小區會所中直接享受商業、餐飲、休閑、娛樂等服務的良好愿望；對于開發商而言，往往也會因為無力承擔小區會所日常的開支而最終將小區會所易手他人，甚至徹底改變設立小區會所的初衷。
筆者以為，小區會所如何經營管理是一門學問。小區會所固然是為小區業主提供商業、娛樂、文體服務的場所，但小區會所如果僅限于向小區業主開放，雖然可以保證小區業主在使用上的便利，但因目前小區會所在建設之初一味求大、求全、求氣派，而房地產市場的繁榮也客觀上也提高了小區房屋的空置率，造成小區會所經營面過窄、開支成本過大的狀況，最終勢必入不敷出，難以形成良性循環。所以，小區會所僅向業主開放的獨立式經營模式事實上并不理想，最終可能導致小區會所無以為繼，關門大吉。為解決這一矛盾，實踐中，小區會所往往會在向小區業主開放的同時，一方面給予小區業主一定的低收費或免收費政策，另一方面向社會開放經營，對內以保本為主，對外則以營利為主，以向社會開放的收入補貼小區會所的開支。這樣既服務了小區業主，也兼顧了會所自身發展的需要。有些周邊小區的會所之間還出現了橫向開放的經營模式，將幾個小區的會所有機結合起來，使各自的會所在最大程度上得到使用，保證其經營成本，也實現了各小區之間的資源共享、優勢互補。近年來，有些小區的會所還將國際知名的康樂、健身中心等機制引入會所，借助外力、邀請有會所管理經驗的人才對小區會所進行經營管理，也取得較好的效果，走出了一條小區會所的經營新路。
篇2：探討我國物業管理小區會所權屬和利用
探討我國物業管理小區會所權屬和利用
近年來，我國許多地方物業管理小區有關會所、車庫等公共配套設施設備使用的糾紛不斷，糾其原因主要在于相關產權歸屬界定不清。為此，正在制定中的《物權法》（草案）第六章規定了建筑物區分所有權制度，奠定了物業管理的財產權基礎。
建筑物區分所有權是現代民法中一項基本的不動產所有權形式。在法國稱“住宅分層所有權”、德國稱“住宅所有權”、日本和我國臺灣地區稱“建筑物區分所有權”或“區分所有權”。我國《物權法》（草案）引入了這一制度，其第73條規定，“業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”這條規定實際上采用了目前學界對于建筑物區分所有權的通說--“三元論”說，即建筑物區分所有權由專有權、共有權、成員權三部分組成。草案第76條規定，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”該條規定了會所的權屬問題。筆者認為該條規定有待商榷。
一、建筑物區分所有共有部分的界定
會所的權屬與利用關涉建筑物區分所有中的共有部分的界定。根據《物權法》（草案）第73條規定，共有部分為專有部分以外的部分。但草案并沒有對專有部分和共有部分下定義。根據我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》第3條的規定，區分所有的專有部分是“指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。”共有部分是“指公寓大廈專有部分之外其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者。”從學理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構造或利用上并無獨立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業主公約將某些構造利用上有獨立性的建筑物可約定為共用部分，如庭院、獨立車庫等。此外，對某些不影響生活居住的構造上無固定使用方法的共有部分，經共有人決議，可以設定專有使用權，由特定人專屬獨占使用，如屋頂廣告、外壁招牌、地下室占用等。對由多棟建筑物組成的物業管理小區而言，除區分所有建筑物及其附屬物外的小區公共建筑、設施設備及小區的基地使用權等也屬于共有部分。
二、對物業管理小區會所歸屬的探討
由于會所是奢侈之物，在國外（如美國），會所通常在物業管理小區外單獨設立，除一些極其豪華的小區外，一般的物業管理小區都無此類設施，即使在設立會所的小區，這些會所均不能對外經營使用，而僅僅為小區內的業主提供服務。所以，世界大多數國家（如日本、意大利、德國、美國等）和地區（如我國臺灣、澳門地區）一般沒有在有關建筑物區分所有的立法中規定會所的權屬問題（值得注意的是，由于車庫問題的重要性和復雜性，各國立法一般特別規定了車庫的權屬劃分）。那么，會所到底是屬于專有部分還是共有部分？這一問題頗費思量。從構造和使用上的獨立性來看，會所是可以成為專有部分的。但從業主的公共利益考慮，實踐中各國或地區一般將會所視為區分所有建筑的共有部分。如我國香港地區在《香港建筑物管理條例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明確將會所列為公用部分（參見該表第14項：會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所）。也有學者認為像物業管理用房、會所等商業用房在法律上并非獨立物，而是建筑物區分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區）的組成部分，視為業主共有。
目前，我國大陸還沒有針對會所權益的明確規定，各地處理此類糾紛的做法不一。目前最權威的關于共有部分的規定是建設部1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第3條。該條規定，住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等共用設施設備屬于業主的共用部分。該條沒有明確規定會所的權屬，但是實踐中基于會所的營利性的性質，且國家規定會所的面積不納入分攤，目前會所的產權大多被認為歸開發商。
筆者認為這是不妥的，應當明確將會所納入到共用部分的范疇，為小區業主共有。理由是：首先，會所作為物業管理小區的公共配套設施，其規劃設計目的在于為特定小區全體業主提供商業、娛樂、文體等配套服務，有的會所雖然帶有營利性，但對于全體業主來說是具有公共產品屬性的設施。其次，從會所的建設費用來看，其建設成本一般已經被攤付到業主所購買房屋單元的房價中。如果會所的權屬歸開發商會有損消費者的利益，有失公平。另外，如果按照《物權法》（草案）“有約定，按約定”的規定，那么鑒于開發商在商品房買賣中居于制定合同的強勢地位，那么今后物業管理小區會所的權益勢必將全部經過“約定”而歸屬于開發商，從而有損業主的利益。因此會所的產權明確規定為物業管理小區業主全體共有為宜。
但是考慮到目前我國大部分物業管理小區的會所歸開發商所有的事實，法律也不宜“一刀切”，強行規定所有會所均為小區業主的共有部分。如果開發商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權并取得產權證，或能證明該會所的建設造價未計入房屋售價的，開發商可以擁有會所的產權，會所應視為物業管理小區內的專有部門，由開發商承擔會所的營業稅費以及管理和維修等費用。
三、對會所權屬和利用的幾點建議
基于以上觀點，筆者提出以下對我國物業管理小區會所權屬與利用的建議：
1、《物權法》（草案）第76條應作相應修改，明確規定“會所、車庫等建筑區劃內的公共配套設施設備，除開發商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權并取得產權證，或能證明該會所的建設造價未計入房屋售價的外，歸業主共有”。刪掉“有約定的，按照約定”的規定。
2、在《物權法》（草案）中明確專有部分和共有部分的定義，并增加法定共有部分、約定專有部分和約定共有部分的概念（參見我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》第3條的規定）。這就意味著經過業主大會同意，業主委員會可以將區分所有建筑的非法定共有部分經約定授予他人使用，也可將區分所有建筑的專有部分經約定供共同使用。此項規定可以有效地緩解開發商和業主之間的利益矛盾。業主為了充分發揮會所的效用，可以決議將屬于共有部分的會所指定給開發商或物業管理公司專用，也可規定在不增加業主負擔和影響業主生活的情況下可適當對外經營，經營收入一部分用來彌補會所及小區的物業管理費用。當開發商或物業管理公司的行為有損業主利益時，業主可以決議收回專用權。
3、對于所有權歸開發商的會所，有關法律還應對其進行限定，如規定開發商對會所的轉讓、變更、處置、使用必須體現會所的配套服務功能，不能隨意改變其使用用途和性質，不能抵押；會所出售或出租時，小區業主享有優先購買和租賃權等。對于“會所改規劃”問題，《物業管理條例》第50條已經明確規定，“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。” 因此，開發商隨意變更會所規劃是不為法律所允許的，相關政府部門應對此加強監管。
4、從會所目前的發展狀況來看，會所是物業管理小區品位的一種象征，是開發商銷售策劃的一部分，但是在實踐中真正經營效益好的會所不多，因此對一般物業管理小區來說建設會所有過于浪費、奢侈的嫌疑。有關法律應明確普通住宅小區不應當設立供對外經營用的會所（豪華物業管理小區條件可以適當放寬），即使開發商要建也應當單獨立項，在物業管理小區紅線范圍外進行開發建設。這樣今后就能有效地避免有關會所的產權糾紛。
文/王鑒非 華中科技大學法學院