關(guān)于小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬問題案例

　　上海某房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)其開發(fā)建設(shè)的小區(qū)進(jìn)行銷售時(shí)，在銷售廣告、樓書等宣傳資料中及其網(wǎng)頁(yè)上宣稱該小區(qū)有約3700平方米的豪華會(huì)所，包括水療、健身、美容、簡(jiǎn)餐、棋牌室、網(wǎng)絡(luò)閱覽室、桌球室、室內(nèi)恒溫游泳池、按摩室、信息交流吧、物業(yè)管理中心、商務(wù)中心和健康檢查中心等等。在其與購(gòu)房者簽訂的預(yù)售合同中，開發(fā)商在補(bǔ)充條款中明確：提供會(huì)所、有償服務(wù)。小區(qū)建成后，沿街一幢樓的部分樓面計(jì)3155平方米的房屋被登記為會(huì)所，權(quán)利人即是開發(fā)商。嗣后，開發(fā)商將登記為會(huì)所的房屋轉(zhuǎn)讓他人，并由他人在該處開設(shè)了大型的對(duì)社會(huì)開放的休閑娛樂中心。休閑娛樂中心開張后，小區(qū)部分業(yè)主認(rèn)為雖然休閑娛樂中心的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括沐浴、餐飲、室內(nèi)游泳池、健身房、發(fā)型設(shè)計(jì)等等，小區(qū)業(yè)主也可憑休閑娛樂中心發(fā)放的會(huì)員卡享受一定的優(yōu)惠。但小區(qū)會(huì)所理應(yīng)是以小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的，現(xiàn)在開發(fā)商將會(huì)所轉(zhuǎn)讓他人，并由他人在該處開設(shè)以營(yíng)利為主要目的、對(duì)外經(jīng)營(yíng)的休閑娛樂中心的行為，已違背了開發(fā)商售樓時(shí)的承諾，所謂的休閑娛樂中心僅有小區(qū)會(huì)所之名而無(wú)小區(qū)會(huì)所之實(shí)，開發(fā)商已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而開發(fā)商則認(rèn)為其與購(gòu)房者之間就會(huì)所僅有的約定為：提供會(huì)所、有償服務(wù)。現(xiàn)其已按約提供了會(huì)所，會(huì)所雖由他人經(jīng)營(yíng)管理，但對(duì)業(yè)主也實(shí)行了有償服務(wù)，且給予業(yè)主以一定的優(yōu)惠。就此而言，開發(fā)商的行為完全符合預(yù)售合同的約定，不存在違約一說(shuō)，雙方就此引起糾紛，直至對(duì)簿公堂。

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，小區(qū)會(huì)所作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種新生事物應(yīng)運(yùn)而生。自上世紀(jì)九十年代初起，小區(qū)會(huì)所這種模式由香港引入深圳、廣州等地區(qū)后，在國(guó)內(nèi)備受推崇，至今已席卷了全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如今，無(wú)論小區(qū)規(guī)模大小、檔次高低，開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)，往往將小區(qū)會(huì)所作為一個(gè)亮點(diǎn)、賣點(diǎn)，而一個(gè)小區(qū)是否建有會(huì)所以及會(huì)所的豪華程度，也儼然成為衡量一個(gè)小區(qū)品位的標(biāo)準(zhǔn)之一。小區(qū)會(huì)所的發(fā)展由無(wú)到有、由簡(jiǎn)單設(shè)置到高檔配套，和小區(qū)的環(huán)境、綠化景觀等一樣，正成為小區(qū)開發(fā)建設(shè)中的一項(xiàng)重要配套設(shè)施。但由于對(duì)小區(qū)會(huì)所缺乏一種正確的定位與認(rèn)識(shí)，對(duì)小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)及服務(wù)方式缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主與開發(fā)商之間就會(huì)所問題而產(chǎn)生的糾紛也隨之而來(lái)。

　　一、會(huì)所的定義及性質(zhì)

　　要對(duì)小區(qū)會(huì)所的糾紛進(jìn)行解析，首先有必要明確小區(qū)會(huì)所的定義及性質(zhì)。早期的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中是沒有會(huì)所的。盡管小區(qū)會(huì)所這個(gè)名稱及概念，是個(gè)完完全全的舶來(lái)品，但最初出現(xiàn)的小區(qū)會(huì)所類似于活動(dòng)室，其形式僅是簡(jiǎn)單地在小區(qū)內(nèi)開辟幾個(gè)房間，供人聚會(huì)、看書、下棋、打乒乓等等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，小區(qū)會(huì)所的建設(shè)越來(lái)越高檔、豪華，其內(nèi)容也更為寬泛。但至今，對(duì)小區(qū)會(huì)所尚無(wú)一個(gè)權(quán)威的定義。

　　筆者以為，僅從字面上來(lái)解釋，會(huì)包含有聚會(huì)的意思，所可以解釋為場(chǎng)所，會(huì)所一般可以理解為聚會(huì)的場(chǎng)所。上海市房屋土地資源管理局于20**年6月下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會(huì)所交易管理的通知》中給小區(qū)會(huì)所下的定義是：規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)的場(chǎng)所。由此可見，小區(qū)會(huì)所是商品住宅的附屬物，是依附于某一特定的商品住宅的特定場(chǎng)所，用于滿足業(yè)主的商業(yè)、娛樂、文體等物質(zhì)與精神需求，屬于小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施的一部分。從這個(gè)概念而言，小區(qū)會(huì)所的性質(zhì)有些類似于小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的商店、超市等商業(yè)配套設(shè)施，僅是其服務(wù)功能與商店、超市等有所區(qū)別。

　　二、會(huì)所的權(quán)屬

　　小區(qū)會(huì)所既然是商業(yè)配套用房的一部分，其作為房地產(chǎn)來(lái)講，本身也存在權(quán)屬的問題。小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)，向來(lái)是個(gè)有爭(zhēng)議的問題。一般而言，對(duì)于開發(fā)商與購(gòu)房人在房屋銷售合同中已對(duì)小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬有明確約定，可視為雙方當(dāng)事人對(duì)小區(qū)會(huì)所權(quán)屬問題達(dá)成的合意，只要該約定不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)從其約定來(lái)確定小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)人，由此而產(chǎn)生爭(zhēng)議的并不多見。但對(duì)于開發(fā)商與購(gòu)房人就此沒有約定的，雖然房地產(chǎn)管理部門曾規(guī)定在此情況下會(huì)所所有權(quán)歸開發(fā)商所有，但現(xiàn)實(shí)生活中，就此問題仍存在不同的觀點(diǎn)。

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)會(huì)所是商品房的配套設(shè)施，其本意是給業(yè)主使用的，所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，否則勢(shì)必將造成所有權(quán)與使用權(quán)上的不一致。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，對(duì)于小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)問題應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中將會(huì)所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)報(bào)建，且辦理了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書，會(huì)所的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會(huì)所作為公建配套報(bào)建，且會(huì)所的面積也計(jì)入共用分?jǐn)偯娣e的，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共同所有。筆者較為認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。

　　小區(qū)會(huì)所作為一種不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)可以是單獨(dú)的，也可以是共有的。民事行為的基本原則是公平、合理、等價(jià)有償，從此角度出發(fā)，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)的過(guò)程中自始至終即將小區(qū)會(huì)所與其他建筑區(qū)分開來(lái)，將小區(qū)會(huì)所作為一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單獨(dú)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，小區(qū)會(huì)所的面積沒有攤?cè)牍灿梅謹(jǐn)偯娣e，小區(qū)會(huì)所的建設(shè)成本也沒有計(jì)入房?jī)r(jià)，這種情況下小區(qū)會(huì)所是一個(gè)可單立的房地產(chǎn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)享有獨(dú)立的所有權(quán)。反之，小區(qū)會(huì)所同建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來(lái)水管、消防設(shè)備等公用部分一樣，其面積已分?jǐn)傊撩總€(gè)業(yè)主，業(yè)主已為小區(qū)會(huì)所付出了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)理應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共同所有。

　　明確小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬，無(wú)論是對(duì)開發(fā)商還是對(duì)小區(qū)業(yè)主行使各自的權(quán)益均具有積

極的意義。我國(guó)《民法通則》第七十一條明確規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所以，小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)歸誰(shuí)，誰(shuí)即對(duì)小區(qū)會(huì)所享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。換而言之，如果小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)人是開發(fā)商，小區(qū)業(yè)主無(wú)權(quán)對(duì)開發(fā)商占有、使用、收益及處分小區(qū)會(huì)所的行為加以干涉。而如果小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)歸業(yè)主共有，開發(fā)商也無(wú)權(quán)對(duì)小區(qū)會(huì)所進(jìn)行任何的處置。就上述爭(zhēng)議而言，開發(fā)商擁有會(huì)所的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以對(duì)小區(qū)會(huì)所進(jìn)行占有、使用、收益及處分。所以，開發(fā)商在小區(qū)會(huì)所建成并取得產(chǎn)權(quán)證后，將小區(qū)會(huì)所轉(zhuǎn)讓他人的行為，并不違反法律規(guī)定。

　　三、小區(qū)業(yè)主的會(huì)所權(quán)益

　　小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)如果屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，就是一種建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法上的一個(gè)概念，是指數(shù)人根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分及由多個(gè)所有人共同使用的共用部分時(shí)，各所有人對(duì)其獨(dú)自占有、使用的部分享有專有所有權(quán)，并對(duì)全體所有人共同使用或數(shù)個(gè)所有人之間共同使用的部分享有共有所有權(quán)的一種復(fù)合物權(quán)。根據(jù)建筑物區(qū)分所有的理論，小區(qū)會(huì)所是供全體小區(qū)業(yè)主共同使用的，自然屬于區(qū)分建筑物中的共用部分，小區(qū)內(nèi)某一業(yè)主作為區(qū)分所有人對(duì)于小區(qū)會(huì)所享有使用、收益及處分的權(quán)利。其中使用權(quán)是指小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)會(huì)所可依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當(dāng)使用的權(quán)利。收益權(quán)指區(qū)分所有人收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利，當(dāng)然對(duì)于共用部分產(chǎn)生的收益，除區(qū)分所有權(quán)人間另有約定外，應(yīng)當(dāng)由各區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取，也就是說(shuō)如果小區(qū)會(huì)所是對(duì)外經(jīng)營(yíng)的，小區(qū)業(yè)主可依約定或依其所有的共有份額享有小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)收益。處分權(quán)包括事實(shí)上的處分和法律上的處分兩種，對(duì)于事實(shí)上的處分，如需要對(duì)小區(qū)會(huì)所進(jìn)行改建、拆除等，理應(yīng)由全體區(qū)分所有權(quán)人召開會(huì)議討論決定，而對(duì)于法律上的處分，因區(qū)分所有權(quán)中的共用部分是基于專用部分而產(chǎn)生的，與專用部分緊密相連，故共用部分的處分也自然隨同專用部分一起進(jìn)行，例如某一小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓其物業(yè)時(shí)，隨著物業(yè)這一特定的專有部分的轉(zhuǎn)讓，其原先擁有的對(duì)小區(qū)會(huì)所的使用、收益權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓于他人。

　　在小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)屬于開發(fā)商的情況下，不存在上述的建筑物區(qū)分所有的概念，小區(qū)會(huì)所是開發(fā)商獨(dú)有的，開發(fā)商自然也就有對(duì)小區(qū)會(huì)所的專有權(quán)，而小區(qū)業(yè)主本身對(duì)小區(qū)會(huì)所是沒有權(quán)益的。此種情況下，小區(qū)業(yè)主一般是根據(jù)其與開發(fā)商的約定而取得相應(yīng)的使用權(quán)的。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中與購(gòu)房人明確約定小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式與具體服務(wù)功能，小區(qū)業(yè)主就是根據(jù)這些約定享受小區(qū)會(huì)所提供的服務(wù)，且如果開發(fā)商在銷售廣告、樓書等宣傳資料上明確了小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式和具體服務(wù)功能的，開發(fā)商即使將小區(qū)會(huì)所出售、出租，也不得擅自變更已向購(gòu)房人承諾的小區(qū)會(huì)所的具體用途和服務(wù)方式。當(dāng)然，如果房屋銷售合同對(duì)小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式和具體服務(wù)功能沒有約定，廣告、樓書等宣傳資料也未作具體承諾或宣傳，可由開發(fā)商決定小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式和具體服務(wù)功能，小區(qū)業(yè)主只能根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，等價(jià)有償?shù)叵硎苄^(qū)會(huì)所提供的服務(wù)了。

　　四、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)

　　誠(chéng)如前面所言，小區(qū)會(huì)所屬于小區(qū)商業(yè)配套服務(wù)的一部分，是商品住宅的附屬設(shè)施，同小區(qū)的其他商業(yè)配套設(shè)施一樣，要使小區(qū)會(huì)所真正發(fā)揮為業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體需求的功能，還存在一個(gè)對(duì)小區(qū)會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理的問題。

　　雖然小區(qū)會(huì)所在某些程度上確實(shí)提升了小區(qū)的品質(zhì)和檔次，但由于開發(fā)商在建造小區(qū)會(huì)所時(shí)常常是為了達(dá)到促銷的目的，往往比較盲目，對(duì)小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理模式缺乏必要的設(shè)計(jì)和思考；而在業(yè)主入住后，經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)會(huì)所的物業(yè)公司一般不具備專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)會(huì)所的人力、物力；且小區(qū)會(huì)所發(fā)展至今尚無(wú)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其寬泛的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容往往也分屬不同的職能部門管轄，缺少統(tǒng)一合理的行業(yè)定位規(guī)則，致使小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生了種種困難。雖然開發(fā)商對(duì)小區(qū)會(huì)所這種模式趨之若鶩，但小區(qū)會(huì)所的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況普遍不理想。有報(bào)導(dǎo)稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京現(xiàn)有樓盤的70%以上建有小區(qū)會(huì)所，其中六成處于虧損狀態(tài)；深圳的小區(qū)會(huì)所虧損八成以上，廣州則高達(dá)九成；而本市小區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)情況也并不理想，虧損面超過(guò)七成。由于小區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理的不善，直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)在小區(qū)會(huì)所中直接享受商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)的良好愿望；對(duì)于開發(fā)商而言，往往也會(huì)因?yàn)闊o(wú)力承擔(dān)小區(qū)會(huì)所日常的開支而最終將小區(qū)會(huì)所易手他人，甚至徹底改變?cè)O(shè)立小區(qū)會(huì)所的初衷。

　　筆者以為，小區(qū)會(huì)所如何經(jīng)營(yíng)管理是一門學(xué)問。小區(qū)會(huì)所固然是為小區(qū)業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體服務(wù)的場(chǎng)所，但小區(qū)會(huì)所如果僅限于向小區(qū)業(yè)主開放，雖然可以保證小區(qū)業(yè)主在使用上的便利，但因目前小區(qū)會(huì)所在建設(shè)之初一味求大、求全、求氣派，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也客觀上也提高了小區(qū)房屋的空置率，造成小區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)面過(guò)窄、開支成本過(guò)大的狀況，最終勢(shì)必入不敷出，難以形成良性循環(huán)。所以，小區(qū)會(huì)所僅向業(yè)主開放的獨(dú)立式經(jīng)營(yíng)模式事實(shí)上并不理想，最終可能導(dǎo)致小區(qū)會(huì)所無(wú)以為繼，關(guān)門大吉。為解決這一矛盾，實(shí)踐中，小區(qū)會(huì)所往往會(huì)在向小區(qū)業(yè)主開放的同時(shí)，一方面給予小區(qū)業(yè)主一定的低收費(fèi)或免收費(fèi)政策，另一方面向社會(huì)開放經(jīng)營(yíng)，對(duì)內(nèi)以保本為主，對(duì)外則以營(yíng)利為主，以向社會(huì)開放的收入補(bǔ)貼小區(qū)會(huì)所的開支。這樣既服務(wù)了小區(qū)業(yè)主，也兼顧了會(huì)所自身發(fā)展的需要。有些周邊小區(qū)的會(huì)所之間還出現(xiàn)了橫向開放的經(jīng)營(yíng)模式，將幾個(gè)小區(qū)的會(huì)所有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使各自的會(huì)所在最大程度上得到使用，保證其經(jīng)營(yíng)成本，也實(shí)現(xiàn)了各小區(qū)之間的資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。近年來(lái)，有些小區(qū)的會(huì)所還將國(guó)際知名的康樂、健身中心等機(jī)制引入會(huì)所，借助外力、邀請(qǐng)有會(huì)所管理經(jīng)驗(yàn)的人才對(duì)小區(qū)會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，也取得較好的效果，走出了一條小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)新路。

篇2：探討我國(guó)物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所權(quán)屬和利用

　　探討我國(guó)物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所權(quán)屬和利用

　　近年來(lái)，我國(guó)許多地方物業(yè)管理小區(qū)有關(guān)會(huì)所、車庫(kù)等公共配套設(shè)施設(shè)備使用的糾紛不斷，糾其原因主要在于相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬界定不清。為此，正在制定中的《物權(quán)法》（草案）第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，奠定了物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民法中一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。在法國(guó)稱“住宅分層所有權(quán)”、德國(guó)稱“住宅所有權(quán)”、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱“建筑物區(qū)分所有權(quán)”或“區(qū)分所有權(quán)”。我國(guó)《物權(quán)法》（草案）引入了這一制度，其第73條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”這條規(guī)定實(shí)際上采用了目前學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的通說(shuō)--“三元論”說(shuō)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分組成。草案第76條規(guī)定，“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！痹摋l規(guī)定了會(huì)所的權(quán)屬問題。筆者認(rèn)為該條規(guī)定有待商榷。

　　一、建筑物區(qū)分所有共有部分的界定

　　會(huì)所的權(quán)屬與利用關(guān)涉建筑物區(qū)分所有中的共有部分的界定。根據(jù)《物權(quán)法》（草案）第73條規(guī)定，共有部分為專有部分以外的部分。但草案并沒有對(duì)專有部分和共有部分下定義。根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第3條的規(guī)定，區(qū)分所有的專有部分是“指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨(dú)立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者。”共有部分是“指公寓大廈專有部分之外其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！睆膶W(xué)理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構(gòu)造或利用上并無(wú)獨(dú)立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業(yè)主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業(yè)主公約將某些構(gòu)造利用上有獨(dú)立性的建筑物可約定為共用部分，如庭院、獨(dú)立車庫(kù)等。此外，對(duì)某些不影響生活居住的構(gòu)造上無(wú)固定使用方法的共有部分，經(jīng)共有人決議，可以設(shè)定專有使用權(quán)，由特定人專屬獨(dú)占使用，如屋頂廣告、外壁招牌、地下室占用等。對(duì)由多棟建筑物組成的物業(yè)管理小區(qū)而言，除區(qū)分所有建筑物及其附屬物外的小區(qū)公共建筑、設(shè)施設(shè)備及小區(qū)的基地使用權(quán)等也屬于共有部分。

　　二、對(duì)物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所歸屬的探討

　　由于會(huì)所是奢侈之物，在國(guó)外（如美國(guó)），會(huì)所通常在物業(yè)管理小區(qū)外單獨(dú)設(shè)立，除一些極其豪華的小區(qū)外，一般的物業(yè)管理小區(qū)都無(wú)此類設(shè)施，即使在設(shè)立會(huì)所的小區(qū)，這些會(huì)所均不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)使用，而僅僅為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供服務(wù)。所以，世界大多數(shù)國(guó)家（如日本、意大利、德國(guó)、美國(guó)等）和地區(qū)（如我國(guó)臺(tái)灣、澳門地區(qū)）一般沒有在有關(guān)建筑物區(qū)分所有的立法中規(guī)定會(huì)所的權(quán)屬問題（值得注意的是，由于車庫(kù)問題的重要性和復(fù)雜性，各國(guó)立法一般特別規(guī)定了車庫(kù)的權(quán)屬劃分）。那么，會(huì)所到底是屬于專有部分還是共有部分？這一問題頗費(fèi)思量。從構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性來(lái)看，會(huì)所是可以成為專有部分的。但從業(yè)主的公共利益考慮，實(shí)踐中各國(guó)或地區(qū)一般將會(huì)所視為區(qū)分所有建筑的共有部分。如我國(guó)香港地區(qū)在《香港建筑物管理?xiàng)l例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明確將會(huì)所列為公用部分（參見該表第14項(xiàng)：會(huì)所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設(shè)施的處所）。也有學(xué)者認(rèn)為像物業(yè)管理用房、會(huì)所等商業(yè)用房在法律上并非獨(dú)立物，而是建筑物區(qū)分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區(qū)）的組成部分，視為業(yè)主共有。

　　目前，我國(guó)大陸還沒有針對(duì)會(huì)所權(quán)益的明確規(guī)定，各地處理此類糾紛的做法不一。目前最權(quán)威的關(guān)于共有部分的規(guī)定是建設(shè)部1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條。該條規(guī)定，住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主的共用部分。該條沒有明確規(guī)定會(huì)所的權(quán)屬，但是實(shí)踐中基于會(huì)所的營(yíng)利性的性質(zhì)，且國(guó)家規(guī)定會(huì)所的面積不納入分?jǐn)偅壳皶?huì)所的產(chǎn)權(quán)大多被認(rèn)為歸開發(fā)商。

　　筆者認(rèn)為這是不妥的，應(yīng)當(dāng)明確將會(huì)所納入到共用部分的范疇，為小區(qū)業(yè)主共有。理由是：首先，會(huì)所作為物業(yè)管理小區(qū)的公共配套設(shè)施，其規(guī)劃設(shè)計(jì)目的在于為特定小區(qū)全體業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)，有的會(huì)所雖然帶有營(yíng)利性，但對(duì)于全體業(yè)主來(lái)說(shuō)是具有公共產(chǎn)品屬性的設(shè)施。其次，從會(huì)所的建設(shè)費(fèi)用來(lái)看，其建設(shè)成本一般已經(jīng)被攤付到業(yè)主所購(gòu)買房屋單元的房?jī)r(jià)中。如果會(huì)所的權(quán)屬歸開發(fā)商會(huì)有損消費(fèi)者的利益，有失公平。另外，如果按照《物權(quán)法》（草案）“有約定，按約定”的規(guī)定，那么鑒于開發(fā)商在商品房買賣中居于制定合同的強(qiáng)勢(shì)地位，那么今后物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所的權(quán)益勢(shì)必將全部經(jīng)過(guò)“約定”而歸屬于開發(fā)商，從而有損業(yè)主的利益。因此會(huì)所的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定為物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主全體共有為宜。

　　但是考慮到目前我國(guó)大部分物業(yè)管理小區(qū)的會(huì)所歸開發(fā)商所有的事實(shí)，法律也不宜“一刀切”，強(qiáng)行規(guī)定所有會(huì)所均為小區(qū)業(yè)主的共有部分。如果開發(fā)商能證明其在售房時(shí)聲明保留會(huì)所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會(huì)所的建設(shè)造價(jià)未計(jì)入房屋售價(jià)的，開發(fā)商可以擁有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)，會(huì)所應(yīng)視為物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的專有部門，由開發(fā)商承擔(dān)會(huì)所的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)以及管理和維修等費(fèi)用。

　　三、對(duì)會(huì)所權(quán)屬和利用的幾點(diǎn)建議

　　基于以上觀點(diǎn)，筆者提出以下對(duì)我國(guó)物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所權(quán)屬與利用的建議：

　　1、《物權(quán)法》（草案）第76條應(yīng)作相應(yīng)修改，明確規(guī)定“會(huì)所、車庫(kù)等建筑區(qū)劃內(nèi)的公共配套設(shè)施設(shè)備，除開發(fā)商能證明其在售房時(shí)聲明保留會(huì)所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會(huì)所的建設(shè)造價(jià)未計(jì)入房屋售價(jià)的外，歸業(yè)主共有”。刪掉“有約定的，按照約定”的規(guī)定。

　　2、在《物權(quán)法》（草案）中明確專有部分和共有部分的定義，并增加法定共有部分、約定專有部分和約定共有部分的概念（參見我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第3條的規(guī)定）。這就意味著經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以將區(qū)分所有建筑的非法定共有部分經(jīng)約定授予他人使用，也可將區(qū)分所有建筑的專有部分經(jīng)約定供共同使用。此項(xiàng)規(guī)定可以有效地緩解開發(fā)商和業(yè)主之間的利益矛盾。業(yè)主為了充分發(fā)揮會(huì)所的效用，可以決議將屬于共有部分的會(huì)所指定給開發(fā)商或物業(yè)管理公司專用，也可規(guī)定在不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)和影響業(yè)主生活的情況下可適當(dāng)對(duì)外經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入一部分用來(lái)彌補(bǔ)會(huì)所及小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)商或物業(yè)管理公司的行為有損業(yè)主利益時(shí)，業(yè)主可以決議收回專用權(quán)。

　　3、對(duì)于所有權(quán)歸開發(fā)商的會(huì)所，有關(guān)法律還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限定，如規(guī)定開發(fā)商對(duì)會(huì)所的轉(zhuǎn)讓、變更、處置、使用必須體現(xiàn)會(huì)所的配套服務(wù)功能，不能隨意改變其使用用途和性質(zhì)，不能抵押；會(huì)所出售或出租時(shí)，小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買和租賃權(quán)等。對(duì)于“會(huì)所改規(guī)劃”問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條已經(jīng)明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。” 因此，開發(fā)商隨意變更會(huì)所規(guī)劃是不為法律所允許的，相關(guān)政府部門應(yīng)對(duì)此加強(qiáng)監(jiān)管。

　　4、從會(huì)所目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，會(huì)所是物業(yè)管理小區(qū)品位的一種象征，是開發(fā)商銷售策劃的一部分，但是在實(shí)踐中真正經(jīng)營(yíng)效益好的會(huì)所不多，因此對(duì)一般物業(yè)管理小區(qū)來(lái)說(shuō)建設(shè)會(huì)所有過(guò)于浪費(fèi)、奢侈的嫌疑。有關(guān)法律應(yīng)明確普通住宅小區(qū)不應(yīng)當(dāng)設(shè)立供對(duì)外經(jīng)營(yíng)用的會(huì)所（豪華物業(yè)管理小區(qū)條件可以適當(dāng)放寬），即使開發(fā)商要建也應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立項(xiàng)，在物業(yè)管理小區(qū)紅線范圍外進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這樣今后就能有效地避免有關(guān)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　文/王鑒非 華中科技大學(xué)法學(xué)院