《物業(yè)管理概論》知識(shí)試題

　　1、業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)，應(yīng)該是偶數(shù)。( )

　　2、召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)，在其開(kāi)發(fā)的房屋未完全售出時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能以產(chǎn)權(quán)人的身份出席大會(huì)。( )

　　3、物業(yè)管理企業(yè)用于房屋修繕的資金全部來(lái)源于業(yè)主繳交的維修基金。( )

　　4、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，分資質(zhì)審批和注冊(cè)登記兩個(gè)步驟。( )

　　5、白蟻是世界性主要害蟲(chóng)之一俗稱"無(wú)牙老虎"。 ( )

　　6、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。( )

　　7、物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。( )

　　8、房屋接管交付使用后，因使用不當(dāng)、管理不善的原因出現(xiàn)事故，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。( )

　　9、非業(yè)主不得成為業(yè)主委員會(huì)委員。( )

　　10、公有住房出售后，維修基金由售房單位給付。( )

　　11、投保人是指人身保險(xiǎn)中的被保險(xiǎn)人死亡之后，有權(quán)領(lǐng)取保險(xiǎn)金的人。( )

　　12、物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行接管驗(yàn)收。( )

　　13、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)，是為滿足產(chǎn)權(quán)人和使用人個(gè)別需求且受其委托而提供的服務(wù)。( )

　　14、物業(yè)接管驗(yàn)收是施工單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程。( )

　　15、電梯每年由當(dāng)?shù)貦z測(cè)部門進(jìn)行一次安全檢測(cè)，合格后方能繼續(xù)使用。( )

　　16、常用滅火器主要有泡沫滅火器和干粉滅火器。( )

　　17、非業(yè)主使用人的基本權(quán)利和義務(wù)首先受租賃合同的約束和限制。( )

　　18、在業(yè)主大會(huì)上投票時(shí)，票數(shù)的計(jì)算原則上按業(yè)權(quán)份額比例確定。( )

　　19、某建筑物由于屋頂排水堵塞、暴雨導(dǎo)致壓塌屋頂屬自然損壞。( )

　　20、高壓配電部分的維修養(yǎng)護(hù)工作屬供電部門的職責(zé)。( )

　　21、物業(yè)小區(qū)出租廣告位收入歸屬物業(yè)管理企業(yè)所有。( )

　　22、低層住戶可拒絕交納電梯管理費(fèi)。( )

　　23、業(yè)主購(gòu)房入住的保修期是從竣工驗(yàn)收之日起計(jì)算。( )

　　24、建筑物頂層屋面的維修屬公共部分維修。( )

　　25、物業(yè)管理企業(yè)可以隨便改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施。( )

　　26、在首屆業(yè)主大會(huì)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其開(kāi)發(fā)的房屋未完全出售時(shí)，可以產(chǎn)權(quán)人身份出席大會(huì)。( )

　　簡(jiǎn)答題

　　1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的含義及其基本內(nèi)容?

　　2、簡(jiǎn)述高層大廈出現(xiàn)火災(zāi)的處理原則?

　　3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理早期介入工作的重要作用?

　　4、簡(jiǎn)述物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成?

　　5、簡(jiǎn)述建立ISO9000質(zhì)量體系的幾大步驟?

　　6、簡(jiǎn)述物業(yè)管理服務(wù)考核體系的主要內(nèi)容?

　　7、簡(jiǎn)述何為接管驗(yàn)收?接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收有何區(qū)別?

　　8、簡(jiǎn)述物業(yè)在經(jīng)營(yíng)中影響租金變化的因素有哪些?

　　9、簡(jiǎn)述物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)有什么影響?

　　10、簡(jiǎn)述如何加強(qiáng)物業(yè)管理職業(yè)道德修養(yǎng)?

　　案例分析題

　　1、某高層物業(yè)一樓業(yè)主張某，長(zhǎng)期拒交管理費(fèi)，管理處多次上門做工作無(wú)效。其拒交理由是:管理費(fèi)中含有電梯維護(hù)費(fèi)、樓層消防通道清潔費(fèi)等，而這些設(shè)備設(shè)施他從未使用過(guò)，不是受益者，故不承擔(dān)相應(yīng)的維護(hù)管理費(fèi)用。試分析:此理由是否成立?在物業(yè)管理的實(shí)踐中應(yīng)如何處理為妥?

　　2、某物業(yè)管理公司在其所管的物業(yè)建筑物屋頂、外墻、電梯廳設(shè)置廣告租位，并將其產(chǎn)生的收益歸物業(yè)管理公司所有。該物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)置疑物業(yè)管理公司并為此形成糾紛，試分析:廣告位收益到底該如何處理?

　　3、某業(yè)主滿頭大汗地跑到物業(yè)管理處，稱其家里管道煤氣泄漏，而且連接煤氣灶的軟管已起火，請(qǐng)你們馬上派人前去解決，現(xiàn)假設(shè)你是管理處值班人員，請(qǐng)你分析解決這一問(wèn)題的方法。

　　4、業(yè)主王先生向物業(yè)管理處投訴，說(shuō)其鄰居家養(yǎng)的狗每天晚上狂叫不止，且經(jīng)常有臭味從其家傳出，實(shí)在令人無(wú)法忍受，請(qǐng)管理處派人盡快解決。現(xiàn)假設(shè)管理處派你前去解決，請(qǐng)問(wèn)你該怎樣處理?

　　5、試分析物業(yè)管理服務(wù)考核體系的主要內(nèi)容?議和斗爭(zhēng)的方法，業(yè)主的這種行為是否合理、合法呢?

篇2：物業(yè)管理概論知識(shí)點(diǎn)

　　物業(yè)管理概論知識(shí)點(diǎn)

　　物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。物業(yè)包括房業(yè)和地業(yè)，附屬設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的庭院綠化、道路、場(chǎng)地等。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》中定義物業(yè)管理的概念為:是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。理論上可總結(jié)為:由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個(gè)使用過(guò)程提供對(duì)房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。

　　(1) 物業(yè)管理的對(duì)象是完整的物業(yè)，指已建成、驗(yàn)收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè)。

　　(2) 物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主和用戶，包括同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　(3) 物業(yè)管理服務(wù)的投入能對(duì)物業(yè)實(shí)現(xiàn)提升其使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，完善物業(yè)環(huán)境，使其正常使用，力爭(zhēng)保值、增值。

　　(4) 物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型的服務(wù)。

　　(5) 物業(yè)管理同社區(qū)建設(shè)密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建”文明小區(qū)”、”安全小區(qū)”、”衛(wèi)生小區(qū)”建設(shè)結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造”整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的統(tǒng)一。

　　我國(guó)推行物業(yè)管理的目的是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營(yíng)型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

　　(一)常規(guī)性的公共服務(wù)。這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。主要包括以下8項(xiàng):(1)房屋建筑主體的管理；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)保安管理；(6)消防管理；(7)車輛道路管理；(8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。

　　(二)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類:(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開(kāi)展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

　　(三)委托性的特約服務(wù)。特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購(gòu)生活物品等。

　　上述三類服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身能力和住用人的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

篇3：寫字樓管理概論

　　寫字樓管理概論

　　從業(yè)飯店經(jīng)營(yíng)管理，是我比較熟悉的行業(yè)，因?yàn)樘みM(jìn)工作之門是從飯店開(kāi)始的，飯店里多個(gè)崗位的練手致使許多方面深植于心，尤以服務(wù)意識(shí)最甚。近兩年步入物業(yè)管理行業(yè)，說(shuō)生又熟，彼此間有很多相通相近之處，同屬服務(wù)業(yè)一族；說(shuō)熟又生，經(jīng)營(yíng)管理上各有各的道，又有許多不同的地方。介入寫字樓物業(yè)管理，對(duì)我本人來(lái)說(shuō)是一個(gè)新課題。2000年中途入行，從理工科技大廈到新洲商務(wù)大廈，管理的同為寫字樓，但樓宇內(nèi)外新舊有別，同工有異曲。近二年的"觸電"物業(yè)管理，認(rèn)識(shí)不深體會(huì)尚淺，但愿與同仁交流。

　　一、商務(wù)寫字樓基本功能

　　寫字樓物業(yè)是伴隨著我國(guó)gg開(kāi)放而出現(xiàn)的一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，管理之初，基本上是引用了酒店業(yè)的管理模式。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和寫字樓市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，尤其是一幢幢綜合性、智能化商務(wù)寫字樓投放于市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)管理上也逐步形成了自己的物業(yè)特色。

　　以北京為例，gg開(kāi)放以來(lái)，寫字樓的發(fā)展，總體上經(jīng)歷了三個(gè)階段。其一，是50年代的國(guó)家部委辦公用樓改作的寫字樓，主要集中在西部，現(xiàn)在這些辦公樓看上去比較陳舊，但空間大，地理位置好。其二，以國(guó)貿(mào)、京廣、京城商務(wù)型大廈為代表的，主要集中在東部國(guó)際商務(wù)中心區(qū)，也是外資最早介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寫字樓，這些現(xiàn)代化的寫字樓把科技信息處理和舒適的辦公環(huán)境結(jié)合起來(lái)，最重要的是具有完善的配套措施和良好的服務(wù)，這是辦公樓和商務(wù)中心所缺乏的。其三，是寫字樓功能的綜合性發(fā)展，像萬(wàn)通世界、恒基大廈、中關(guān)村地區(qū)的海龍大廈、太平洋大廈、硅谷電腦城等市場(chǎng)業(yè)務(wù)與寫字樓客戶間的鏈接，或集酒店、寫字樓、公寓于一體的綜合樓，其功能更為寬泛。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，北京將形成以CBD商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、金融街和中央政務(wù)區(qū)四大最具代表性的寫字樓板塊。

　　商務(wù)寫字樓物業(yè)，主要是為商業(yè)類型的公司、商社、財(cái)團(tuán)、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡(luò)處等所提供的，用于商務(wù)、辦公的樓宇及配套的設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地，是以出租、出售、自用為目的的單元性房地產(chǎn)。商務(wù)寫字樓一般分為三種類型，即普通型、綜合型和智能型。商務(wù)寫字樓具有三個(gè)方面的特點(diǎn)：一是充分有效地利用空間，建筑結(jié)構(gòu)上大多為高層樓宇；二是要符合交通易達(dá)性。商務(wù)寫字樓大都建于科技、信息、金融、貿(mào)易、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、行政機(jī)構(gòu)配套的區(qū)位，地點(diǎn)優(yōu)越、交通便利，便于商務(wù)往來(lái)。經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，商業(yè)越繁榮，社會(huì)越進(jìn)步，都市越開(kāi)放，越是需要眾多的商務(wù)寫字樓；反過(guò)來(lái)商務(wù)寫字樓越多，越能推動(dòng)都市的經(jīng)濟(jì)繁榮。三是商務(wù)寫字樓功能的綜合性。商務(wù)寫字樓內(nèi)客戶眾多，人口密度大；空間配套，形成獨(dú)立的工作、交流、生活單元；設(shè)備復(fù)雜、管理難度大；機(jī)電設(shè)備多，專業(yè)化程度高；集多功能、綜合性為一體。

　　二、商務(wù)寫字樓管理模式

　　在商務(wù)寫字樓物業(yè)管理過(guò)程中，要充分體現(xiàn)出：以服務(wù)為基礎(chǔ)，以客戶為中心，經(jīng)營(yíng)與管理相結(jié)合的指導(dǎo)方針。即搞好服務(wù)是第一位的，物業(yè)管理的職責(zé)是"一切圍繞客戶轉(zhuǎn)"，任何時(shí)候都不能擺錯(cuò)位置；其次，要不斷地提高客戶滿意度是衡量物業(yè)管理的最高標(biāo)準(zhǔn)，也是物業(yè)始終不渝的追求目標(biāo)，客戶失去了，物業(yè)管理也就不存在了；再則，要通過(guò)創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)更好的管理也是不容忽視的，物業(yè)沒(méi)有一定的經(jīng)濟(jì)支撐，管理會(huì)缺乏力度，服務(wù)也難以做好。應(yīng)該說(shuō)，服務(wù)到位、客戶滿意、管理經(jīng)營(yíng)是三位一體，彼此間構(gòu)成了相互依托，互為補(bǔ)充的關(guān)系，理順的好，相輔相成，相得益彰。

　　在商務(wù)寫字樓物業(yè)的管理與服務(wù)中，軟件與硬件的結(jié)合也是必不可少的，在做好基本保障的前提下，要充分地利用已有硬件基礎(chǔ)，不斷地完善商務(wù)寫字樓的服務(wù)功能，逐步形成"十個(gè)中心"。即：

　　1、服務(wù)中心。服務(wù)是一種精細(xì)的文化，商務(wù)寫字樓的服務(wù)，是通過(guò)服務(wù)指南、服務(wù)運(yùn)行圖、服務(wù)品質(zhì)控制及全體人員的服務(wù)熱忱向客戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、委托服務(wù)、綜合服務(wù)。

　　2、信息中心。通過(guò)樓宇智能化的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)連?quot；信息高速公路"，實(shí)現(xiàn)信息的快速傳遞與交換。

　　3、商務(wù)中心。通過(guò)為客戶提供打字服務(wù)、復(fù)印服務(wù)、傳真服務(wù)、電傳服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、IDD、DDD服務(wù)、文秘服務(wù)、翻譯等服務(wù)內(nèi)容，使商務(wù)寫字樓成為客戶的商務(wù)中心。

　　4、會(huì)議中心。通過(guò)出租會(huì)議廳、報(bào)告廳、談判廳、多功能廳可承接各種形式的新聞發(fā)布會(huì)、洽談會(huì)、展銷會(huì)等活動(dòng)。

　　5、培訓(xùn)中心。利用現(xiàn)代化的視聽(tīng)設(shè)備和場(chǎng)地設(shè)施，可承接各種培訓(xùn)活動(dòng)，如業(yè)務(wù)培訓(xùn)、管理培訓(xùn)及各種講座。

　　6、金融中心。通過(guò)引入金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐商務(wù)寫字樓，為客戶提供外匯、信貸、結(jié)算、融資等業(yè)務(wù)，使商務(wù)寫字樓成為金融中心。

　　7、美食中心。商務(wù)寫字樓除為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)員工餐外，充分發(fā)揮樓宇備設(shè)的中餐廳、西餐廳、咖啡廳功能，以滿足客戶的美食需要。

　　8、康樂(lè)中心。通過(guò)為客戶提供健身、康樂(lè)等項(xiàng)目，使商務(wù)寫字樓成為健體康樂(lè)中心。

　　9、社交中心。商務(wù)寫字樓集各類公司、企業(yè)、機(jī)構(gòu)、商社為一體，融不同國(guó)籍、不同民族、不同職業(yè)、不同年齡、不同性別的人為一個(gè)典型的商務(wù)社交中心。

　　10、綜合中心。商務(wù)寫字樓功能齊全，除了為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)外，還可提供洗衣、美容美發(fā)、入室保潔、裝飾裝修、停車泊位等特約及委托服務(wù)。

　　三、商務(wù)寫字樓管理重點(diǎn)

　　在獨(dú)立操盤新洲商務(wù)大廈的管理過(guò)程中，針對(duì)業(yè)務(wù)范圍不同，工作上也有輕重緩急之分，對(duì)新接商務(wù)寫字樓盤的物業(yè)管理，應(yīng)重點(diǎn)抓好以下三個(gè)方面：

　　1、做好基本保障。

　　所謂基本保障，就是把樓物業(yè)管理中的最基本業(yè)務(wù)，如保安、保潔、設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)、綠化美化、對(duì)客服務(wù)等做到位，為客戶營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、優(yōu)美、便捷的辦公與商務(wù)環(huán)境。海爾集團(tuán)首席執(zhí)行官?gòu)埲鹈粽f(shuō)得好："什么叫做不簡(jiǎn)單?能夠把簡(jiǎn)單的事情天天做好就是不簡(jiǎn)單。什么叫做不容易?大家公認(rèn)的非常容易的事情，非常認(rèn)真地做好它，就是不容易。

　　新投入運(yùn)營(yíng)的商務(wù)寫字樓，在物業(yè)管理上有兩個(gè)方面尤為引起重視，應(yīng)當(dāng)做為前期管理的頭等大事來(lái)抓。一個(gè)是工程管理，一個(gè)是基礎(chǔ)工作。設(shè)備管理是商務(wù)寫字樓的心臟，能否保證樓宇各個(gè)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行十分重要，說(shuō)的白一點(diǎn)，“心里有底沒(méi)底全依仗著它了”。所以說(shuō)，工程管理是新接手商務(wù)寫字樓物業(yè)管理能否成功的關(guān)鍵之一。在對(duì)新洲商務(wù)大廈前期的工程管理上，重點(diǎn)把握了以下幾個(gè)原則：

　　①貫徹經(jīng)理負(fù)責(zé)制的原則。即形成以工程部經(jīng)理為核心的設(shè)備設(shè)施管理組織機(jī)構(gòu)，給予充分的責(zé)權(quán)保證，使其政令暢通，貫穿到位。

　　②實(shí)施精兵簡(jiǎn)政的原則。工程管理具有綜合性和隨機(jī)性的動(dòng)態(tài)特點(diǎn)，在技術(shù)力量配備方面，不宜樣樣俱全，而要求技術(shù)人員精干熟練，善于解決實(shí)際問(wèn)題，達(dá)到用人少而精、工作效率高的目標(biāo)即可；經(jīng)理要深入一線指揮，主管、領(lǐng)班必須堅(jiān)持在第一線工作，越貼近實(shí)際工作就越能到位。

　　③實(shí)行管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。即對(duì)設(shè)備維修、成本控制、材料購(gòu)置等進(jìn)行綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，突出以降低成本為中心。

　　④切合樓宇實(shí)際的原則。新洲商務(wù)大廈的設(shè)備配置與管理特點(diǎn)是，樓宇建設(shè)周期長(zhǎng)，設(shè)備擱置了五、六年，磨合與普修工作量大；設(shè)備總體配置質(zhì)量不錯(cuò)，但在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上有許多考慮欠妥的地方，從經(jīng)營(yíng)和管理的角度，需要不斷地進(jìn)行改造和完善。

　　⑤落實(shí)“預(yù)防為主”的設(shè)備檢修原則。根據(jù)季節(jié)性變化和運(yùn)行規(guī)律，加強(qiáng)維修計(jì)劃管理，注重維修工作質(zhì)量，做到急者先行，緩者放后，主次有別，有條不紊。接手大廈物業(yè)半年來(lái)，在保證設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的情況下，在對(duì)設(shè)備的改造與完善方面下了一些功夫，花了不少力氣，從實(shí)際效果看還是不錯(cuò)的，受到了業(yè)主的認(rèn)可與好評(píng)。

　　打牢基礎(chǔ)，是新接物業(yè)樓盤的又一重中之重。"九層之臺(tái)，起于壘土；千里之行，始于足下。"入駐之初，我們就確定了"打牢基礎(chǔ)，站穩(wěn)腳跟，為公司創(chuàng)造新亮點(diǎn)"基本方針。在理清思路、做好規(guī)劃、確定計(jì)劃的前提下，首先是調(diào)動(dòng)所有力量進(jìn)行保障“開(kāi)荒”，盡快改變工地面貌，讓新?lián)缕饋?lái)；其次是立好規(guī)矩，盡快實(shí)現(xiàn)管理的有形有序，象個(gè)"過(guò)日子"的樣子；第三是摳細(xì)做細(xì)，服務(wù)、程序、培訓(xùn)練到位，讓業(yè)主和客戶進(jìn)到樓里，時(shí)事處處感覺(jué)到"物業(yè)就在身邊"。物業(yè)管理運(yùn)行半年，在業(yè)主的大力支持下，在公司的關(guān)心指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體人員的共同努力，基本上渡過(guò)了前一階段的困難時(shí)期，新洲商務(wù)大廈已初顯模樣，開(kāi)始在京西地區(qū)展露風(fēng)彩。

　　2、節(jié)流開(kāi)源并舉。

　　新項(xiàng)目剛起步，前期開(kāi)辦費(fèi)不足，"手上無(wú)錢心里著慌"，需要的是緊日子緊過(guò)。前半年，新洲商務(wù)大廈物業(yè)管理面對(duì)的是客戶少、入住率低的局面，商務(wù)寫字樓出租率達(dá)不到50%，收支不平衡，根本談不上盈利點(diǎn)。控制成本則是最好的經(jīng)營(yíng)，這一點(diǎn)我們的頭腦是十分清醒的。實(shí)踐中，一方面嚴(yán)格控制運(yùn)行成本，壓縮人力實(shí)際員額，適當(dāng)降低待遇標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)配飽滿的工作狀態(tài)。另一方面本著多出力，少投入的原則，能自己干的不請(qǐng)人，能省錢的就不投入，盡量通過(guò)開(kāi)動(dòng)腦筋來(lái)解決問(wèn)題，把"辦法總比困難多"做為全體人員的座右銘。工程部自己動(dòng)腦動(dòng)手調(diào)整改造了地下停車場(chǎng)照明系統(tǒng)和樓宇外立面夜間泛光燈控制系統(tǒng)，初算下來(lái)一年可節(jié)約電費(fèi)支出109912.9 元人民幣。購(gòu)物購(gòu)料上采取多番詢價(jià)討價(jià)，花錢上也是摳了又摳。半年下來(lái)，雖然由于客觀因素造成了項(xiàng)目管理上的收支不平衡現(xiàn)實(shí)，但總體上的性價(jià)比還是符合行業(yè)規(guī)律，是經(jīng)濟(jì)合理的。單一的“節(jié)流”不是根本辦法，"開(kāi)源"創(chuàng)收始終掛在心頭，有設(shè)想、有計(jì)劃，也有積極運(yùn)作，只待客戶"東風(fēng)"到，成效也就在其中了。

　　3、需要不斷創(chuàng)新。

　　物業(yè)管理的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)"三要"：

　　A、要實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值；

　　B、要不斷地滿足客戶的市場(chǎng)需求；

　　C、要追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

　　實(shí)現(xiàn)上述三個(gè)目標(biāo)，管理上靠單一滿足物業(yè)的基本保障恐怕不靈，還需要不斷地進(jìn)行管理創(chuàng)新。對(duì)商務(wù)寫字樓的物業(yè)管理，更需不間斷地上臺(tái)階、上檔次、上水平，尤其注重在提高形象和層次上動(dòng)腦筋、想辦法“讓寫字樓鮮活起來(lái)"，打造品牌是首要的。其次，要研究客戶，要適應(yīng)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，需求的多樣性、個(gè)性化就越突出。現(xiàn)今人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，一往在寫字樓中"早9晚5"的上下班模式，逐漸被商務(wù)寫字樓里的"白領(lǐng)"們淡忘了，提早帶晚變成了正常現(xiàn)象，雙休日、節(jié)假日進(jìn)樓加班也屢見(jiàn)不鮮了。

　　物業(yè)管理如果對(duì)這些變化漠視不然，仍然堅(jiān)持按部就班的"日8周5"式工作制度，顯然跟不上客戶工作節(jié)奏，就更談不上服務(wù)創(chuàng)新了。商務(wù)寫字樓的服務(wù)創(chuàng)新，需要形成一種"物業(yè)圍繞客戶轉(zhuǎn)，二線圍繞一線轉(zhuǎn)"的服務(wù)理念和工作氛圍。眾多工作在寫字樓的白領(lǐng)更希望自己有一個(gè)人性化的辦公空間?”工作累了能煮杯咖啡，望望遠(yuǎn)處能調(diào)節(jié)一下情緒，加班時(shí)能有個(gè)地方躺躺。"許多職員描述他向往的辦公環(huán)境是，"不需要多豪華，但能提供放松的地方。“總之，商務(wù)寫字樓應(yīng)該成為經(jīng)營(yíng)管理者全方位服務(wù)理念的產(chǎn)物。因此，創(chuàng)造需求和適應(yīng)市場(chǎng)，是商務(wù)寫字樓物業(yè)管理與服務(wù)創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一，忽略了會(huì)落伍。