商業(yè)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題(附參考答案)
一、名詞解釋題：
1、商業(yè)物業(yè)：是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè)，如寫字樓、商業(yè)場(chǎng)所、會(huì)所等，是對(duì)其進(jìn)行出租或出售能夠獲得收入的物業(yè)。
2、純租賃式：即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有更多的經(jīng)濟(jì)利益及合作關(guān)系，只是單純的租賃物業(yè)，獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并承擔(dān)和享受經(jīng)營(yíng)的成果。在租賃物業(yè)時(shí)向產(chǎn)權(quán)單位交付物業(yè)的租賃費(fèi)，向物業(yè)管理公司定期交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)單位的委托，代表產(chǎn)權(quán)單位對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理。
3、合作式租賃：即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位除了付租金以外還有其他合作的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。也就是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位向進(jìn)駐的商家收取數(shù)量較低的物業(yè)租金作為"底金"，另一部分暫時(shí)不收，作為產(chǎn)權(quán)單位的一種"權(quán)益"或投入，雙方商定一定的比例，根據(jù)經(jīng)營(yíng)的情況每半年或一年進(jìn)行一次分配。在這過(guò)程的始終，物業(yè)管理公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位，對(duì)進(jìn)駐的商家定期收取物業(yè)管理費(fèi)。
二、填空題：
1、會(huì)所是指為人們提供健康、娛樂(lè)和溝通交流的場(chǎng)所
2、作為商務(wù)性的物業(yè)，寫字樓常常被用來(lái)全部出租，以收回投資和獲取利潤(rùn)。
3、停車場(chǎng)有專用停車場(chǎng)和附設(shè)停車場(chǎng)兩種，其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。
4、現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個(gè)方面：設(shè)備管理，它是寫字樓的“心臟”；清潔管理，是寫字樓的“容貌”；保安管理，它是寫字樓的“衛(wèi)士”。
5、現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開(kāi)放式管理。
6、物業(yè)管理公司要作好以下兩項(xiàng)常規(guī)性清潔管理工作：清潔保障工作和保潔服務(wù)管理。
7、寫字樓的建筑面積是通過(guò)測(cè)量已建成樓宇的永久性外墻來(lái)計(jì)算的，它包括封閉的樓層、地下室、機(jī)械設(shè)備層和樓頂面積。
8、實(shí)用面積是通過(guò)對(duì)辦公室、走廊和其他永久性墻體表面的測(cè)量來(lái)計(jì)算的；也可以是室內(nèi)面積加上隔墻地面水平投影的一半，通常應(yīng)排除與建筑物核心部分相連的部分，如走廊、門廳、休息室、容納建筑物設(shè)備的房屋部分等。
9、最小租金=（日常運(yùn)行費(fèi)用+抵押貸款還款額+預(yù)期投資回收額）/樓宇可租用面積
10、現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類型：一是附屬型、二是獨(dú)立型。
11、自營(yíng)式是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自己對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
12、委托經(jīng)營(yíng)式是發(fā)展商委托物業(yè)管理公司在全面管理商業(yè)場(chǎng)所各種設(shè)施的同時(shí)，代發(fā)展商經(jīng)營(yíng)商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。
三、選擇題：
1、眾多的商務(wù)物業(yè)的集中在城市繁華區(qū)域，形成了（A），國(guó)際上流行的稱呼為CBD。
A、中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)B、貿(mào)易中心區(qū)
C、國(guó)際金融中心區(qū)D、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)
2、按照經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)，商務(wù)物業(yè)主要可以分為以下幾類（ABCD）。
A、寫字樓物業(yè)B、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)
C、會(huì)所物業(yè)D、停車場(chǎng)物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)
3、寫字樓物業(yè)主要包括各行各業(yè)的（ABC）。
A、行政辦公B、業(yè)務(wù)大樓C、商務(wù)寫字樓D、飯（酒）店
4、現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)主要包括各種類型的（ABCD）等。
A、商場(chǎng)B、購(gòu)物中心C、購(gòu)物廣場(chǎng)D、各種專業(yè)性市場(chǎng)
5、會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目包括（ACD）。
A、康體項(xiàng)目B、文化項(xiàng)目C、休閑項(xiàng)目D、娛樂(lè)項(xiàng)目
6、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)可以用“（C）”六個(gè)字來(lái)概括。
A、安全、豪華、快捷B、安靜、舒適、方便
C、安全、舒適、快捷D、安靜、舒適、快捷
7、物業(yè)管理企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（A）。
A、員工自查，領(lǐng)班巡查，部門經(jīng)理抽查B、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查
C、員工自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查D、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理抽查
8、關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計(jì)算公式為正確的有（BCD）。
A、使用面積=租賃面積×租用率B、租用率=租賃面積/使用面積
C、租賃面積=使用面積×租用率D、使用面積=租賃面積÷租用率
四、簡(jiǎn)答題：
1、商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)。答：商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)有：
（1）商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性。
（2）商務(wù)物業(yè)具有價(jià)值不能儲(chǔ)存的特點(diǎn)。
（3）商務(wù)物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)。
（4）商務(wù)物業(yè)具有綜合性的特點(diǎn)。
2、寫字樓的特點(diǎn)答：現(xiàn)代意義上的寫字樓同過(guò)去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念。過(guò)去辦公樓的條件十分簡(jiǎn)陋，設(shè)備簡(jiǎn)單缺乏。而現(xiàn)在卻不同了，科技的發(fā)展尤其是通訊和信息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動(dòng)了辦公的現(xiàn)代化，人們已經(jīng)不再用傳統(tǒng)的工作方式來(lái)滿足今天的工作要求。現(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，它已經(jīng)具有新的特點(diǎn)。
（1）現(xiàn)代寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大。
（2）現(xiàn)代寫字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備。
（3）現(xiàn)代寫字樓功能齊全，設(shè)施配套、形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng)。
3、寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求答：寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求為：
（1）消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作。
（2）電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。
（3）日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境。
（4）做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。
4、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容答：商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容是：
（1）商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)租賃的宣傳。
（2）潛在租戶的信息的收集。
（3）商場(chǎng)的維護(hù)。
（4）商場(chǎng)的安全管理。
5、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意的問(wèn)題答：商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意：
（1）加強(qiáng)前期的商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。
（2）強(qiáng)化租賃管理，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。
（3）處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。
6、會(huì)所的功能答：會(huì)所主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）會(huì)所對(duì)綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用，是其重大的部分。
（2）會(huì)所是發(fā)展品牌的重要手段。
（3）會(huì)所能促進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目的租售。
（4）所能有力地推動(dòng)社區(qū)文化的發(fā)展。
7、會(huì)員制會(huì)所產(chǎn)生和發(fā)展的原因答：會(huì)員制會(huì)所產(chǎn)生和發(fā)展的原因是：
（1）有可以享受的理想的環(huán)境和設(shè)施；
（2）為有同樣經(jīng)歷、同樣社會(huì)地位以及同樣興趣的人聚在一起，交流經(jīng)驗(yàn)，分享信息提供機(jī)會(huì)；
（3）現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)大量消費(fèi)開(kāi)支的存在；
（4）會(huì)員可結(jié)識(shí)志趣相投的人，結(jié)識(shí)社會(huì)和本行業(yè)的知名人士或社會(huì)名流；
（5）成為某些高級(jí)會(huì)所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽(yù)感；會(huì)所的氣氛從容、不喧鬧，服務(wù)熱情周到，可以使會(huì)員輕松地用餐、娛樂(lè)、健身、修養(yǎng)和度假。
8、會(huì)員制會(huì)所經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的問(wèn)題答：會(huì)員制會(huì)所經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意下列問(wèn)題：
（l）不要把健身、娛樂(lè)、美容設(shè)施上的投入反作為提高整個(gè)物業(yè)的銷售量或成本中心來(lái)看待，通過(guò)科學(xué)合理有效的經(jīng)營(yíng)，這種投入就會(huì)轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)中心。
（2）會(huì)所可以通過(guò)提供一些會(huì)員專用的設(shè)施，來(lái)創(chuàng)造一種會(huì)員獨(dú)有的氣氛。
（3）建立輪流使用設(shè)施的制度。
（4）對(duì)于一些相關(guān)性設(shè)施的管理要進(jìn)行嚴(yán)密的時(shí)間計(jì)算，以免會(huì)員和公眾散客發(fā)生時(shí)間上的沖突。
五、論述題：
1、試述商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)答：商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)是由商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)所決定的，一般來(lái)說(shuō)，商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動(dòng)。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的，反映其價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)格常常會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。其中，物業(yè)管理作為追加人類勞動(dòng)的數(shù)量與質(zhì)量，決定了物業(yè)的價(jià)值發(fā)生了變化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管理勞動(dòng)才能提高物業(yè)的價(jià)值。
（2）商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性。由于商務(wù)物業(yè)的價(jià)值是不能儲(chǔ)存的，如果當(dāng)天不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)，就失去了這一天的商業(yè)價(jià)值。
（3）商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。商務(wù)物業(yè)管理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛，既有房屋出租、商業(yè)服務(wù)，又有辦公、娛樂(lè)等活動(dòng)，還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常管理服務(wù)，同時(shí)還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶與政府有關(guān)部門、公共事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體等組織就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商等。
（4）商務(wù)物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、保持其先進(jìn)性的特點(diǎn)決定的。
（5）商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化，維護(hù)投資者的利益就成為社會(huì)問(wèn)題。商務(wù)物業(yè)管理逐漸成為物業(yè)管理的主流，它對(duì)社會(huì)的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起著不可估量的作用。
2、試述寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。答：首先是地區(qū)分析：鄰近地區(qū)及地區(qū)性分析對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)尤為重要，地區(qū)分析主要是對(duì)這一地區(qū)寫字樓物業(yè)的供給與需求的分析。對(duì)寫字樓物業(yè)的地區(qū)供給與需求分析主要考慮以下一些因素：
（1）寫字樓的生命周期。寫字樓建造的自然生命周期決定了辦公空間的空置率，以及是過(guò)剩還是缺乏的。如果不考慮其他因素，一般處于生命周期早期的、新建的現(xiàn)代化寫字樓的空置率較低，而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對(duì)較高。
（2）地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)務(wù)的發(fā)展。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量、典型的新業(yè)務(wù)對(duì)寫字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數(shù)量、類型等，當(dāng)然也需考慮現(xiàn)有租戶增加的可能性。例如估計(jì)某一地區(qū)的企業(yè)數(shù)量每年以2%～4％的速度增加等。
（3）地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)寫字樓物業(yè)附近的整個(gè)地區(qū)的分析主要放在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的地區(qū)，市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，寫字樓的需求也隨之?dāng)U大，盈利機(jī)會(huì)較多，因而能吸引到國(guó)內(nèi)外的大公司進(jìn)駐或設(shè)立辦事處。
（4）地區(qū)的環(huán)境。地區(qū)環(huán)境對(duì)物業(yè)的需求影響也很大。租戶比較關(guān)系物業(yè)所在地區(qū)的交通、停車、相近的業(yè)務(wù)與服務(wù)，以及地區(qū)的聲譽(yù)，環(huán)境的改善，革新與新建設(shè)的項(xiàng)目（主要指污染的治理、綠化的新建項(xiàng)目等）。其次是吸收能力分析：在分析寫字樓物業(yè)的空間時(shí)，物業(yè)管理者就要確定對(duì)寫字樓物業(yè)的吸收能力。物業(yè)管理者可以根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)確定每年的租賃面積或租賃的吸收能力。如果一座城市有五十萬(wàn)平方米的寫字樓空間，每年的吸收能力近十萬(wàn)，那么我們可以推出這座城市擁有五年的可供租用的寫字樓物業(yè)空間。再次是區(qū)位分析：寫字樓所在的地理位置對(duì)其銷售也會(huì)產(chǎn)生影響作用，大多數(shù)的企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時(shí)不僅要考慮物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，還注重物業(yè)所在的區(qū)位，如所處的市場(chǎng)環(huán)境、勞動(dòng)力資源狀況、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和勞動(dòng)力對(duì)其的影響，而小公司考慮較多的是成本，環(huán)境對(duì)他們的影響是次要的。他們更關(guān)心設(shè)施的便利和租金的合理。所以當(dāng)一些大租戶搬到地段繁華的寫字樓物業(yè)后，舊的物業(yè)便被相對(duì)較小的公司占用，這也是繁華地段寫字樓物業(yè)的空置率較低的原因。由此可見(jiàn)，租金的高低是大多數(shù)公司選擇寫字樓考慮的重要因素。
六、案例分析題：
案例3-3高科技企業(yè)想要啥樣的辦公物業(yè)？從今年初以來(lái)，聯(lián)想控股所屬的融科智地公司開(kāi)發(fā)的融科資訊中心Ａ座，目前已經(jīng)吸引相當(dāng)數(shù)量的重量級(jí)企業(yè)進(jìn)入，比如美國(guó)益華科技、電訊盈科、石化盈科、美國(guó)在線等國(guó)際級(jí)大公司都把自己在京城的落巢之地鎖定在此。有些大企業(yè)寧可放棄商務(wù)氛圍濃郁的中心區(qū)，而選擇中關(guān)村西區(qū)、融科資訊中心、數(shù)碼中心、同方科技廣場(chǎng)這些軟件園、生命園，就是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這里有適合他們生長(zhǎng)和發(fā)展的土壤。那么這些新落戶中關(guān)村的高科技企業(yè)選擇高檔辦公物業(yè)的依據(jù)是什么呢？
1、門當(dāng)戶對(duì)。企業(yè)在尋找辦公物業(yè)時(shí)，除了關(guān)注租售價(jià)格和物業(yè)的位置，還比較注重企業(yè)自身的形象，影響企業(yè)形象的主要因素之一便是：鄰居是誰(shuí)？是否與本企業(yè)“門當(dāng)戶對(duì)”？如果企業(yè)本身挺有身價(jià)，而位于同一樓層的另一家企業(yè)檔次較低，那么當(dāng)有客戶來(lái)公司造訪時(shí)，會(huì)對(duì)公司印象不佳，公司也會(huì)覺(jué)得“掉價(jià)沒(méi)臉面”，生意當(dāng)然受阻。
2、公眾環(huán)境。辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要，會(huì)對(duì)企業(yè)員工有潛移默化的影響，在這個(gè)樓內(nèi)的交際圈里，如辦公樓內(nèi)配置的咖啡廳、健身房、公共商務(wù)中心等，各進(jìn)駐企業(yè)的管理者或員工有許多相互接觸、交流的機(jī)會(huì)。大家可以相互認(rèn)識(shí)，交際比自己所在的企業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企業(yè)人員，很可能會(huì)對(duì)企業(yè)間的合作或員工本人有利，互相影響。
3、業(yè)務(wù)互動(dòng)。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時(shí)，非常關(guān)心進(jìn)駐的其他企業(yè)的定位，看是否能與那些企業(yè)有機(jī)會(huì)形成生意伙伴。
4、硬件設(shè)施量身定制。辦公物業(yè)的基礎(chǔ)硬件設(shè)施要符合企業(yè)的實(shí)際需求，就像量身定制一樣，這樣的物業(yè)最受企業(yè)歡迎。比如IT企業(yè)就要有相應(yīng)的寬帶等設(shè)施。但如果硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高，該企業(yè)卻并不需要，花費(fèi)這么多的租金對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就不值得了。所以，不同的辦公物業(yè)，針對(duì)的目標(biāo)企業(yè)是不同的。
5、位置方便工作。在辦公地點(diǎn)的選擇上，企業(yè)會(huì)看這里是否有利于開(kāi)展業(yè)務(wù)，以大大提高工作效率和業(yè)務(wù)拓展。石化盈科首席顧問(wèn)葉祖達(dá)說(shuō)，盈科在最初選擇寫字樓的時(shí)候，CBD（Central Business District商務(wù)中心區(qū)）和中關(guān)村的一些物業(yè)都曾考察過(guò)。選一個(gè)樓和用這個(gè)樓所具有的功能有很大的關(guān)系。比如說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)中心就不需要CBD這樣很中心的地點(diǎn)。而如果是銷售、推廣性質(zhì)的公司就肯定要選擇CBD，因?yàn)槟抢锸呛芏啻蠊镜目偛浚藲夂芡Ｓ浦饕且粋€(gè)從事網(wǎng)絡(luò)發(fā)展、研究方案的技術(shù)性的ＩＴ公司，并不需要CBD的環(huán)境，所以三年之內(nèi)不會(huì)考慮CBD，而中關(guān)村的氛圍正好適合他們。
6、高層人員居住問(wèn)題。辦公物業(yè)周邊的生活配套設(shè)施應(yīng)滿足企業(yè)中高層管理人員的需求，包括在周邊最好有適合的住宅項(xiàng)目，以解決他們的住房問(wèn)題，使他們沒(méi)有后顧之憂，全身心地投入到工作中。
7、吻合的物業(yè)管理。辦公物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)要與進(jìn)駐企業(yè)的形象與需求相吻合，這就要求辦公物業(yè)要針對(duì)企業(yè)需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務(wù)，就要幫他們配置到什么程度與水平。
討論題：
1、你對(duì)述觀點(diǎn)有何看法？
2、該分析有無(wú)缺陷？你認(rèn)為還應(yīng)考慮哪些因素？
3、如何進(jìn)行寫字樓的市場(chǎng)分析？（答案：略）
篇2：物業(yè)管理師資格認(rèn)定《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試試題(附答案)
物業(yè)管理師資格認(rèn)定《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試試題(附答案)
___年度全國(guó)物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷
一、單項(xiàng)選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1.一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣()萬(wàn)元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬(wàn)平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報(bào)()資質(zhì)條件。
A. 一級(jí)B. 二級(jí)
C. 三級(jí)D. 三級(jí)暫定
4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起()日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人()。
A. 可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人
B. 應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人
C. 應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人
D. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人
6. 物業(yè)管理投標(biāo)的過(guò)程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D(zhuǎn). ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務(wù)合同由()與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
A. 各業(yè)主分別B. 業(yè)主大會(huì)
C. 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主D. 物業(yè)建設(shè)單位
8. 業(yè)主臨時(shí)公約由()制定。
A. 建設(shè)單位B. 購(gòu)房人
C. 物業(yè)管理企業(yè)D. 房地產(chǎn)行政主管部門
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的()。
A. 設(shè)計(jì)工作B. 工程監(jiān)理工作
C. 開(kāi)發(fā)建設(shè)工作D. 物業(yè)管理咨詢活動(dòng)
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至()之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。
A. 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)B. 業(yè)主大會(huì)成立
C. 50%業(yè)主入住D. 物業(yè)服務(wù)合同生效
11. 業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向()交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
A. 建設(shè)單位B. 業(yè)主委員會(huì)
C. 政府主管部門D. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業(yè)
C. 裝修施工人員D. 物業(yè)管理公司
13. 在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，()。
A. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
B. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
C. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立
D. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗(yàn)方法。
A. 測(cè)量B. 敲擊
C. 使用D. 目測(cè)
15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括()。
A. 磚結(jié)構(gòu)B. 木結(jié)構(gòu)
C. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D. 框架結(jié)構(gòu)
16. 對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預(yù)防性維修D(zhuǎn). 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。
A. 日常運(yùn)行B. 客戶投訴
C. 維修和技術(shù)改造D. 各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試
18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項(xiàng)工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說(shuō)法中，表述正確的是()。
A. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
B. 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任
C. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任
D. 物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問(wèn)
21. 下列關(guān)于消防通道管理的說(shuō)法中，正確的是()。
A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示
D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，無(wú)須進(jìn)行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)，乘客應(yīng)采取的正確措施是()。
A. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開(kāi)轎廂門逃生
B. 通過(guò)安全窗撤離轎廂
C. 通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援
D. 通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每()不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
A. 三個(gè)月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括()和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
A. 物業(yè)服務(wù)成本B. 物業(yè)服務(wù)支出
C. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)D. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)
25. 住宅專項(xiàng)維修資金屬于()所有。
A. 物業(yè)管理企業(yè)B. 全體業(yè)主
C. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主D. 建設(shè)單位
26. 在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)()。
A. 提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業(yè)主商議決定
D. 與建設(shè)單位商議決定
27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是()。
A.政府定價(jià)
B.政府指導(dǎo)價(jià)
C.業(yè)主定價(jià)
D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。
A. 業(yè)主B. 建設(shè)單位
C. 施工單位D. 監(jiān)理單位
29. 某項(xiàng)目管理處擬購(gòu)置固定資產(chǎn)，須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是()。
A. 通知B. 報(bào)告
C. 請(qǐng)示D. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號(hào))，業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取()。
A.管理服務(wù)費(fèi)B.審批費(fèi)
C.施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)D.裝修保證金
二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
31.二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。
A.國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門
B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門
C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門
D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門
E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門
32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)，除應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持( )向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。
A.企業(yè)法定代表人的身份證明
B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明
C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同
D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同
E.物業(yè)服務(wù)合同
33.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括( )。
A.物業(yè)管理企業(yè) B.物業(yè)建設(shè)單位
C.業(yè)主大會(huì) D.業(yè)主委員會(huì)
E.物業(yè)所有權(quán)人
34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要
D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同
E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同
35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說(shuō)法中，正確的有( )。
A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效
B.業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力
C.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有約束力
D.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力
E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力
36.某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí)，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說(shuō)法中，正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問(wèn)題
B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用
C.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用
D.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用
E.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支
37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為( )物業(yè)。
A.居住B.公共
C.商業(yè)D.工業(yè)
E.其他
38.物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導(dǎo)及管理員D.停車場(chǎng)保潔員
E.停車收費(fèi)員
39.物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括( )收入。
A.物業(yè)管理B.物業(yè)經(jīng)營(yíng)
C.政策性虧損補(bǔ)貼D.物業(yè)大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括( )。
A.企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金B(yǎng).營(yíng)業(yè)利潤(rùn)
C.投資凈收益D.營(yíng)業(yè)外收支凈額
E.補(bǔ)貼收入
41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。
A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用
B.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用
C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用
D.管理服務(wù)人員的工資
E.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用
42.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行( )。
A.政府定價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)
C.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)D.業(yè)主定價(jià)
E.政府與業(yè)主共同定價(jià)
43.住宅專項(xiàng)維修資金可用于( )。
A.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足
B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修
C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新
D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造
E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修
44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)法中，正確的有( )。
A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
B.管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)
C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)
D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)
E.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)
45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業(yè)管理企業(yè)B.物業(yè)管理專業(yè)人員
C.業(yè)主委員會(huì)D.建設(shè)單位
E.物業(yè)使用人
三、案例分析題(共2題，每題20分。請(qǐng)根據(jù)背景材料，按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見(jiàn)匯總見(jiàn)下表。問(wèn)題1：解決上述問(wèn)題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些?費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)?(5分)
編號(hào)意見(jiàn)與建議
1部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷
2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患
3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理
4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理
5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修
8建議小區(qū)外墻全部翻新
9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理
11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)
12希望提供家政服務(wù)
13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路
14建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開(kāi)，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯
問(wèn)題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些?對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理?(4分)
問(wèn)題3：試分析第9項(xiàng)問(wèn)題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施?(4分)
問(wèn)題4：在上述所有問(wèn)題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)?為什么?(4分)
問(wèn)題5：針對(duì)上述問(wèn)題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于20**年8月開(kāi)始入住，20**年5月該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于20**年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于20**年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。
20**年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。
問(wèn)題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)?(4分)
問(wèn)題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?(4分)
問(wèn)題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止?(3分)
問(wèn)題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請(qǐng)說(shuō)明理由(3分)
問(wèn)題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?(6分)
20**年度全國(guó)物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷答案
一、單項(xiàng)選擇題(共30題，每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題，每題20分)
案例分析題(一)
問(wèn)題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)需要資金投入的項(xiàng)目有：第1、6、7、8、9項(xiàng)(2.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。
(2)其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支(1.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)；第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分， 每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分；答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。
問(wèn)題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)(2分，答對(duì)任意2項(xiàng)得2分，答對(duì)1項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無(wú)權(quán)直接處理(1分)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映，積極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分)；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)(0.5分)。(凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分)。
問(wèn)題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5)；同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合(0.5分)。
問(wèn)題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
第11項(xiàng)(2分)，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分)。
問(wèn)題5答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；
2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；
3、加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；
4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；
5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作；
6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問(wèn)題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過(guò)保修期限(2分)；
(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)合理的，本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分)。
問(wèn)題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分)；
(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況(1分)，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無(wú)償保修(1分)；
(3)同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位)，積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況(1分)。
問(wèn)題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
答“20**年7月31日(24時(shí))”或“20**年8月1日(零時(shí))”均可以得分(3分)。
問(wèn)題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分)。
問(wèn)題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)，做好查驗(yàn)記錄(1分)；盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等)參加查驗(yàn)工作(1分)。
(2)自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分)。
(3)乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料(2分)。
篇3：物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
20**年物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共16分)
1.根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為：居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)和()。
A.商業(yè)物業(yè)B.倉(cāng)庫(kù)物業(yè)
C.酒店、娛樂(lè)、辦公樓物業(yè)D.房產(chǎn)業(yè)物業(yè)
2.物業(yè)所有人和使用人自律的保證和實(shí)行自治的前提是全體業(yè)主建立、遵守()。
A.業(yè)主大會(huì)決定B.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度
C.業(yè)主委員會(huì)決議 D.《業(yè)主公約》
3.在物業(yè)管理的基本內(nèi)容中，必須做好的最基本工作是()。
A.常規(guī)性公共服務(wù)B.針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)
C.委托性的特約服務(wù) D.經(jīng)營(yíng)性的有償服務(wù)
4.注冊(cè)資質(zhì)一級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)所管理的各類物業(yè)管理總建筑面積中，其中獨(dú)立式住宅(別墅)建筑面積要求達(dá)()。
A. 50萬(wàn)平方米以上B.30萬(wàn)平方米以上
C. 20萬(wàn)平方米以上D.15萬(wàn)平方米以上
5.資質(zhì)三級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本要求達(dá)()。
A.50萬(wàn)元以上B.40萬(wàn)元以上
C.30萬(wàn)元以上D.20萬(wàn)元以上
6.不僅適用物業(yè)管理業(yè)務(wù)量比較單一的小型專業(yè)化公司，而且適用一些大廈或住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，但不適合較大規(guī)模。
A.職能制B.直線制
C.直線職能制D.事業(yè)部制
7.構(gòu)成物業(yè)管理主要內(nèi)容，貫穿于物業(yè)管理全過(guò)程，為實(shí)施物業(yè)管理依據(jù)和準(zhǔn)繩的，是物業(yè)管理主體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的法律關(guān)系內(nèi)容()。
A.權(quán)責(zé)關(guān)系B.管理與被管理關(guān)系
C.服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系D.委托與被委托關(guān)系
8.單個(gè)業(yè)主在物業(yè)管理中所擁有的最基本權(quán)利是參與權(quán)，其核心是()。
A.監(jiān)督權(quán)B.管理權(quán)
C.知情權(quán)D.處分權(quán)
9.監(jiān)督、指導(dǎo)和管理物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)的是當(dāng)?shù)?)。
A.市、區(qū)行政領(lǐng)導(dǎo)部門B.房地產(chǎn)行政主管部門
C.街道、社區(qū)部門D.物業(yè)管理企業(yè)上級(jí)主管部門
10.物業(yè)管理的委托有實(shí)行招投標(biāo)和()。
A.不實(shí)行招投標(biāo)B.政府指定
C.議標(biāo)D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理
11.供暖設(shè)備物業(yè)管理模式有物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司管理和()。
A.物業(yè)管理公司自營(yíng)管理B.業(yè)主自營(yíng)管理
C.業(yè)主委托專門的供熱管理公司管理D.專業(yè)供熱公司統(tǒng)一管理
12.物業(yè)管理中治安管理的最大特點(diǎn)是()。
A.責(zé)任重大、處理難B.責(zé)任大、服務(wù)難
C.責(zé)任重大、權(quán)力有限D(zhuǎn).責(zé)任大、權(quán)力無(wú)
13.房屋租賃合同簽訂后，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，辦理的時(shí)限為租賃合同簽訂后()。
A.15天內(nèi)B.30天內(nèi)
C.45天內(nèi)D.60天內(nèi)
14.對(duì)公房租賃實(shí)行國(guó)家限制性租金標(biāo)準(zhǔn)，即政府定價(jià)，對(duì)原有的私有住宅租賃，實(shí)行()。
A.市場(chǎng)價(jià)B.政府定價(jià)
C.政府指導(dǎo)價(jià)D.政府指導(dǎo)價(jià)或雙方協(xié)商價(jià)
15.維修基金屬全體業(yè)主共同所有。在商品住宅房銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)向售房單位交納()。
A.購(gòu)房款1%的維修基金B(yǎng).購(gòu)房款1-2%的維修基金
C.購(gòu)房款2-3%的維修基金D.購(gòu)房款3%的維修基金
16.凡屬公益性質(zhì)的特種物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要()。
A.依靠本單位自籌解決B.依靠主管部門補(bǔ)助
C.依靠地方財(cái)政撥款D.依靠國(guó)家出資
二、多項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中，選出二個(gè)或二個(gè)以上正確的答案，并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題2分，共28分)
1.物業(yè)管理的基本特點(diǎn)是()。
A.現(xiàn)代化B.專業(yè)化
C.市場(chǎng)化D.社會(huì)化
E.科技化
2.物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作的基本環(huán)節(jié)包括()。
A.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制
B.物業(yè)管理企業(yè)的選聘或組建
C.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)
D.物業(yè)的接管驗(yàn)收
E.規(guī)章制度的制定
3.物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序一般分()。
A.資質(zhì)審批B.市房地產(chǎn)局批準(zhǔn)
C.工商注冊(cè)登記D.稅務(wù)登記
E.公安部門辦理公章登記和刻制
4.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)內(nèi)容，其中考試課是()。
A.物業(yè)管理概論B.房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)造與識(shí)圖
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理D.物業(yè)管理法規(guī)(上)(下)
5.在物業(yè)管理中，業(yè)主自律意識(shí)中的公眾意識(shí)強(qiáng)調(diào)的是個(gè)人利益對(duì)集體利益的服從。它比法律意識(shí)要高一個(gè)檔次，主要靠()。
A.業(yè)主的集體主義精神B.業(yè)主的品質(zhì)
C.業(yè)主的道德心D.業(yè)主的社會(huì)責(zé)任感
E.業(yè)主的思想覺(jué)悟
6.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)，從總體上講有()。
A.政府定價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)
C.市場(chǎng)價(jià)D.協(xié)商價(jià)
E.經(jīng)營(yíng)者定價(jià)
7.房屋基本功能要求是()。
A.安全性B.耐久性
C.實(shí)用性D.適用性
E.藝術(shù)性
8.對(duì)業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理的物業(yè)，物業(yè)管理公司承擔(dān)修繕責(zé)任的有()。
A.房屋建筑物業(yè)內(nèi)自用部位
B.房屋建筑共用部位、共用設(shè)備設(shè)施
C.業(yè)主自用設(shè)備
D.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑
E.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施
9.電梯的安全管理的內(nèi)容有()。
A.主管部門的安全管理B.對(duì)司機(jī)、維修人員的安全管理
C.對(duì)設(shè)備安全的監(jiān)督、檢查D.對(duì)用戶的安全教育
E.對(duì)設(shè)備保養(yǎng)、維修
10.物業(yè)智能化技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)有()。
A.通信自動(dòng)化系統(tǒng)B.辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
C.別墅自動(dòng)化系統(tǒng)D.樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)
E.住宅自動(dòng)化系統(tǒng)
11.物業(yè)綜合管理的特點(diǎn)有()。
A.委托性B.有償性
C.政策性強(qiáng)D.專業(yè)性強(qiáng)
E.綜合性強(qiáng)
12.保險(xiǎn)的一般原則有()。
A.誠(chéng)信原則B.公平原則
C.可保利益原則D.近因原則
E.比例分?jǐn)傇瓌t
13.購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn)的目的有()。
A.取得保險(xiǎn)金B(yǎng).分散意外損失
C.利于善后工作D.移轉(zhuǎn)損失
E.減少損失
14.物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括()。
A.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)B.管理服務(wù)費(fèi)利潤(rùn)
C.投資凈利潤(rùn)D.營(yíng)業(yè)外收入凈額
E.補(bǔ)貼收入
三、名詞解釋(每小題4分，共20分)
1.物業(yè)
2.物業(yè)使用人
3.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
4.物業(yè)檔案資料管理
5.住宅小區(qū)物業(yè)管理
四、簡(jiǎn)答題(每小題6分，共24分)
1.物業(yè)管理常規(guī)性公共服務(wù)包括哪些主要管理服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容?
2.建立物業(yè)管理企業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)遵循的合法性基本原則有哪些要求?
3.當(dāng)前物業(yè)管理中，加強(qiáng)業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)可從哪幾方面努力?
4.物業(yè)安全管理中常見(jiàn)問(wèn)題的處置原則有哪些?
五、論述題(12分)
試述物業(yè)管理實(shí)施的基本原則是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化的管理相結(jié)合。