吉安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例2024

　　(2019年10月12日吉安市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過

　　2019年11月27日江西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議批準(zhǔn)

　　2024年4月22日吉安市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議修正

　　2024年5月30日江西省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議批準(zhǔn))

　　目 錄

　　第一章　總則

　　第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備

　　第三章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第五章　物業(yè)管理與服務(wù)

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七章 法律責(zé)任

　　第八章 附則

　　第一章　總則

　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

　　本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，為業(yè)主提供服務(wù)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

　　第三條 將物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，鼓勵(lì)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)成立基層黨組織，構(gòu)建黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理機(jī)制。

　　第四條 市、縣(市、區(qū))人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，建立健全物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議等綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，督促有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題，將物業(yè)管理工作納入政府目標(biāo)管理考核，并對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督的工作經(jīng)費(fèi)給予保障。

　　具有行政管理職能的井岡山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、廬陵新區(qū)管委會(huì)根據(jù)市人民政府的規(guī)定，承擔(dān)前款規(guī)定的職責(zé)。

　　第五條 市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　城市管理、自然資源、發(fā)展改革、公安、人民防空、應(yīng)急管理、消防救援、市場(chǎng)監(jiān)管等部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，確定工作機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員，并會(huì)同縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　第六條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣使用物業(yè)管理信息服務(wù)平臺(tái)，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理糾紛投訴處理等，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動(dòng)，推動(dòng)物業(yè)管理主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)采用信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和監(jiān)督管理水平。

　　第七條 市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立培訓(xùn)制度，定期組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位的相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。

　　市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策的宣傳和教育活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的意識(shí)和能力。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，依法制定和組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律性經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，提升物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備

　　第八條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域申請(qǐng)，縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定核定物業(yè)服務(wù)區(qū)域，出具核定意見，并將核定意見抄送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域核定后，建設(shè)單位在出售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將下列內(nèi)容向買受人明示，并作為房屋買賣合同的附件：

　　(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍;

　　(二)公共場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置;

　　(三)地下室、底層架空層等共用部位的名稱、位置、面積及權(quán)屬;

　　(四)共用設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;

　　(六)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)數(shù)量、位置以及電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所;

　　(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

　　第九條 新建住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施設(shè)備，建設(shè)單位交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(一)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃要求建成且達(dá)到國(guó)家、本省有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供水、供電、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;

　　(二)按照規(guī)劃要求配建的生活購(gòu)物場(chǎng)所、幼兒園、養(yǎng)老服務(wù)、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已建成;

　　(三)道路、綠地、車位、車庫(kù)和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(四)電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備依照法律、法規(guī)規(guī)定取得合法使用手續(xù)，需要進(jìn)行檢測(cè)的，還應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格;

　　(五)按照規(guī)劃要求配置的非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所已建成;

　　(六)建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰，消防車道、消防車登高操作場(chǎng)地、人防工程、安全出口、應(yīng)急通道已設(shè)置顯著標(biāo)志;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十條 住宅物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓前，市、縣(市、區(qū))人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)列入規(guī)劃的車位、車庫(kù)等配套設(shè)施的數(shù)量、位置、首次權(quán)屬登記等事項(xiàng)在規(guī)劃條件中予以明確，并作為住宅物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定內(nèi)容。

　　自然資源主管部門在住宅物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可過程中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件和相關(guān)規(guī)范對(duì)住宅物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的設(shè)計(jì)指標(biāo)及其具體部位進(jìn)行審查。

　　第十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的下列部分屬于業(yè)主共有：

　　(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人以外的其他綠地;

　　(二)共用部位，即房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面，門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位;

　　(三)共用設(shè)施設(shè)備，即電梯、天線、照明、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、湖、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備;

　　(四)建設(shè)單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主共有的物業(yè);

　　(五)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

　　第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配置并移交物業(yè)服務(wù)用房：

　　(一)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于一百二十平方米;其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積最低不少于二十平方米。

　　(二)具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能，且為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋。

　　(三)沒有配置電梯的住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得超過四層。

　　分期開發(fā)的新建住宅物業(yè)尚未建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房的，應(yīng)當(dāng)在本期住宅物業(yè)交付使用前提供不低于規(guī)劃用于物業(yè)服務(wù)用房面積的房屋作為物業(yè)服務(wù)臨時(shí)用房。在后期建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房交付前，臨時(shí)用房不得出售。

　　物業(yè)服務(wù)用房無償專用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證、辦理竣工驗(yàn)收備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查此項(xiàng)內(nèi)容落實(shí)情況。建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房及其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)由登記申請(qǐng)人一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。

　　第十三條 建設(shè)單位按照規(guī)劃條件和配置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　采用出售、出租方式處置的，應(yīng)當(dāng)在預(yù)(銷)售時(shí)約定出售價(jià)格或者出租方式、出租價(jià)格、出租期限等內(nèi)容。

　　第三章　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第十四條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起設(shè)立，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)職責(zé)。

　　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

　　(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會(huì)的組成、補(bǔ)選、任期、換屆、資格終止等事項(xiàng)作出規(guī)定。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝飾裝修施工人員和施工機(jī)具、車輛進(jìn)入，根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對(duì)違規(guī)停放車輛采取臨時(shí)管理措施。

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告。建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告以及未成立業(yè)主大會(huì)的原有住宅小區(qū)，十名以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面要求。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到書面報(bào)告或者書面要求后的六十日內(nèi)，會(huì)同縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門依法組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法報(bào)送或者建設(shè)單位注銷的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查詢，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無償提供。

　　召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理主管部門會(huì)同發(fā)展改革主管部門制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交存至縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門設(shè)立的專用賬戶，供首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組使用。老舊住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需籌備經(jīng)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以給予適當(dāng)補(bǔ)助。

　　第十六條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)將會(huì)議時(shí)間、表決事項(xiàng)、投票權(quán)數(shù)計(jì)算規(guī)則和法律后果(含業(yè)主未參與表決情形)等情況于會(huì)議召開十五日前予以公示，并于會(huì)議召開七日前書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)。業(yè)主不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、權(quán)限及期限。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過物業(yè)管理信息服務(wù)平臺(tái)、移動(dòng)通訊等電子信息形式召開。討論的事項(xiàng)需要表決的，按照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，可以通過物業(yè)管理信息服務(wù)平臺(tái)、手機(jī)短信、電子郵件以及QQ、微信等電子信息方式進(jìn)行實(shí)名投票表決。

　　業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第十四條第二款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十四條第二款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的事項(xiàng)，由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期五年，成員可以連選連任，并履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的使用;

　　(五)督促業(yè)主按時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(七)調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋;

　　(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，就業(yè)主大會(huì)成立事項(xiàng)向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)名稱，業(yè)主委員會(huì)名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。業(yè)主委員會(huì)符合非營(yíng)利法人登記條件的，可以向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府民政部門申請(qǐng)登記。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)名稱以及屆別。業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)的決定使用，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意方可使用。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開七日前將會(huì)議議程予以公示，聽取業(yè)主的意見和建議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意，并形成書面記錄。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會(huì)議的業(yè)主委員會(huì)成員簽名后加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)將決定事項(xiàng)予以公示。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

　　(一)阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;

　　(二)弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;

　　(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章;

　　(四)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人;

　　(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，未經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

　　(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì)有前款規(guī)定情形之一的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由具有完全民事行為能力，奉公守法、品行良好、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力，具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的時(shí)間的本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)成員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過刑事處罰，是否違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員候選人任職條件、提名進(jìn)行審查。

　　鼓勵(lì)黨員業(yè)主和符合業(yè)主條件的居(村)民委員會(huì)成員通過法定程序參與業(yè)主委員會(huì)成員選舉。

　　第二十一條 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員：

　　(一)本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的;

　　(二)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的;

　　(三)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益的;

　　(四)有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(五)有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員情形的。

　　業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)成員不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提出異議，也可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出異議，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主公示下列信息：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定;

　　(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位及其處分情況;

　　(五)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益及其分配與使用詳細(xì)情況;

　　(七)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼詳細(xì)情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

　　前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示;第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期限不少于十五日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)配合，并予以解釋、答復(fù)。

　　業(yè)主委員會(huì)未按照本條規(guī)定進(jìn)行公示的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公示，并通告全體業(yè)主。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)分別建賬管理，并對(duì)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料妥善保管。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定，并報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　有條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)成員一定的補(bǔ)貼，也可以決定聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)專職工作人員。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)成員不再具備業(yè)主身份，不具備完全民事行為能力或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力，以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職并獲批準(zhǔn)，以及符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)決定中止其成員資格，并予以公示，提請(qǐng)下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議終止其成員資格：

　　(一)違反本條例第十九條第一款規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)利用業(yè)主委員會(huì)成員身份牟取不正當(dāng)利益，損害業(yè)主合法權(quán)益的;

　　(三)不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)，無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次以上的;

　　(四)故意誘導(dǎo)、唆使業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(五)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng);

　　(六)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定中止相關(guān)成員資格或者相關(guān)成員具有本條例第二十一條第一款情形的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令該成員暫停履行職務(wù)，并按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則終止其成員資格。

　　業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以公示，通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自終止資格之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居(村)民委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。必要時(shí)，由公安機(jī)關(guān)依法予以協(xié)助。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿六十日前籌備召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其限期換屆選舉或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　換屆期間業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維護(hù)、更新、改造的除外。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)，將其保管的印章、檔案資料、財(cái)務(wù)資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接工作。新一屆業(yè)主委員會(huì)未產(chǎn)生的，移交給居(村)民委員會(huì)代管。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核，審核時(shí)可以邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居(村)民委員會(huì)進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計(jì)。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示，公示期限不少于十五日。

　　第二十六條 住宅小區(qū)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等派員組成，其中業(yè)主成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過總?cè)藬?shù)的百分之五十，并符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員的任職要求。

　　物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面公告解散。

　　第二十七條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處書面提出撤銷申請(qǐng);認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門書面提出撤銷申請(qǐng)。

　　縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)之日起十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并及時(shí)向全體業(yè)主通告。

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第二十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，一般不超過三年。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng);

　　(二)各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算;

　　(三)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的約定;

　　(四)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估方式;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;

　　(六)共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè);

　　(七)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體、所得收益的核算及分配辦法;

　　(八)違約責(zé)任及合同解除的條件;

　　(九)合同期限;

　　(十)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，建設(shè)單位未續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第二十九條 市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。建設(shè)單位出售新建住宅物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約;建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　建設(shè)單位出售新建住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件，向物業(yè)買受人明示并予以說明。物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。

　　第三十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門備案：

　　(一)中標(biāo)通知書或者物業(yè)管理主管部門同意采取協(xié)議方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的文件;

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(三)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　第三十一條 前期住宅物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定履約保證金，專項(xiàng)用于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出后的臨時(shí)接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應(yīng)急處置等情況。

　　第三十二條 新建住宅物業(yè)交付十五日前，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行首次承接查驗(yàn)，可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)參加，必要時(shí)可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位不得將未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

　　第三十三條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并將復(fù)印件或者電子文檔交物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門存檔：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單和買賣合同復(fù)印件以及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊(cè);

　　(五)房屋測(cè)繪報(bào)告;

　　(六)園林綠化施工圖紙及樹種清單;

　　(七)物業(yè)管理所需要的其他資料。

　　未能移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限，最長(zhǎng)不超過十日。

　　第三十四條 住宅物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件不符或者存在質(zhì)量安全隱患的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，并向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告有關(guān)情況，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整修并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

　　承接查驗(yàn)結(jié)果須形成書面記錄，并經(jīng)參與承接查驗(yàn)的各方代表簽字確認(rèn)。承接查驗(yàn)結(jié)果經(jīng)各方代表簽字確認(rèn)合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

　　住宅物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十五條 自住宅物業(yè)交接后三十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)情況和建設(shè)單位整修情況予以公示，并持下列資料向物業(yè)所在地市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(二)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

　　(三)建設(shè)單位移交資料清單;

　　(四)物業(yè)承接查驗(yàn)記錄;

　　(五)物業(yè)交接記錄;

　　(六)其他與物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后十五日內(nèi)將承接查驗(yàn)情況和建設(shè)單位整修情況以及備案情況予以公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下，向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會(huì)移交。

　　第五章　物業(yè)管理與服務(wù)

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì)可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)的規(guī)定，通過本市統(tǒng)一建立的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式組織招標(biāo)。

　　業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況(含信用狀況、專業(yè)人員的配備、管理實(shí)績(jī)等)、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容(包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限和違約責(zé)任等)予以公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容予以公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整合同。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)提供參與選聘或者投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍、基本情況和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和收取辦法;

　　(三)各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算;

　　(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式;

　　(五)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的約定;

　　(六)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù);

　　(七)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法;

　　(八)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公室用房的分配比例;

　　(九)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(十)物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施;

　　(十一)違約責(zé)任、履約保證措施和合同解除的條件;

　　(十二)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。業(yè)主、物業(yè)使用人就人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同備案后七日內(nèi)將備案情況抄送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：

　　(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)以及車位、車庫(kù)、電梯、變配電房、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防雷裝置、消防設(shè)施和器材的日常安全管理;

　　(二)公共綠地、林木以及綠化設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、管理;

　　(三)公共衛(wèi)生維護(hù);

　　(四)進(jìn)出人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護(hù)公共秩序、安全防范事項(xiàng);

　　(五)車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;

　　(六)物業(yè)裝飾裝修管理，對(duì)物業(yè)使用糾紛進(jìn)行調(diào)解;

　　(七)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造、檢測(cè)、檢驗(yàn)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(八)物業(yè)服務(wù)、財(cái)務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將前款規(guī)定的基本服務(wù)項(xiàng)目中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人。

　　電梯、消防、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;

　　(二)依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同和國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù);

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期對(duì)物業(yè)的共用部位和電梯、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，并將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置予以公示;

　　(三)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費(fèi)查詢服務(wù);

　　(四)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，落實(shí)消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，并協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

　　(五)負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場(chǎng)地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生;

　　(六)實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件及其他日常糾紛;

　　(七)聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);

　　(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作;

　　(九)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)范圍，滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的多元化生活服務(wù)需求，為業(yè)主提供專有部分專項(xiàng)服務(wù)或者特約服務(wù)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成公共綠地、林木、電梯等業(yè)主共有物業(yè)損毀，損害業(yè)主共同利益的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任;物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不承擔(dān)的，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿三個(gè)月前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是物業(yè)服務(wù)合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

　　業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是物業(yè)服務(wù)合同對(duì)通知期限另有約定的除外;解除物業(yè)服務(wù)合同造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項(xiàng)目，但與業(yè)主委員會(huì)另有約定的除外;被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定的退出時(shí)間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　物業(yè)服務(wù)合同屆滿后，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對(duì)方。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，履行下列交接義務(wù)：

　　(一)物業(yè)承接查驗(yàn)資料;

　　(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;

　　(四)移交清算預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù);

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將交接情況報(bào)送物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者不辦理移交手續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其退出或者辦理移交手續(xù)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。

　　第四十三條 已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位支付。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由買受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題造成買受人在規(guī)定的收房時(shí)限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位出售住宅物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;已作出物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免承諾的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付;逾期不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及其信用評(píng)價(jià)情況，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和水平、人力成本、物價(jià)成本等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展改革主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格，定期向社會(huì)公布。市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查;市場(chǎng)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格行為的監(jiān)督檢查。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和成本變動(dòng)情況，定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價(jià)格。

　　電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，按照實(shí)際費(fèi)用和合同約定的方式向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)合同履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示擬調(diào)價(jià)方案、擬調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意;沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示，并及時(shí)更新：

　　(一)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話等;

　　(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和公共水電費(fèi)用每月分?jǐn)偳闆r以及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和使用情況;

　　(五)房屋修繕、裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng);

　　(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示;第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年公示一次，公示期限不少于十五日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)，并根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人要求提供合同、賬務(wù)、票據(jù)等資料查詢。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　　(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn);

　　(二)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(三)將一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人;

　　(四)擅自改變物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的;

　　(五)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益;

　　(六)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);

　　(七)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途;

　　(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第四十八條 市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人開展信用評(píng)價(jià)，定期向社會(huì)公布評(píng)價(jià)結(jié)果，并提供查詢。評(píng)價(jià)結(jié)果可以作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的重要參考。

　　縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的評(píng)價(jià)意見，將評(píng)價(jià)意見作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核的內(nèi)容，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布考核結(jié)果。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理主管部門開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核有關(guān)工作，定期向物業(yè)管理主管部門報(bào)送信用檔案信息資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理具體辦法，由市人民政府物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)制定。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十九條 住宅物業(yè)交付時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記業(yè)主本人相關(guān)信息，并留存緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)采取書面報(bào)告、手機(jī)短信、電子郵件等有效方式將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)(包括受讓人、聯(lián)系方式等相關(guān)信息)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)出租的，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十日內(nèi)將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　除有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向其他單位和個(gè)人出售或者提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息。

　　第五十條 住宅物業(yè)交付后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約外，影響相鄰人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘地下空間，破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(三)改變?cè)O(shè)計(jì)圖紙確定的衛(wèi)生間、廚房位置，將沒有防水功能的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;

　　(四)擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施設(shè)備用途;

　　(五)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益;

　　(六)擅自利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);

　　(七)高空拋物，堆放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等;

　　(八)夜間(晚20時(shí)至晨8時(shí))和午間(12時(shí)至14時(shí))在交付使用的住宅樓進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的裝飾裝修活動(dòng)，或者發(fā)出嚴(yán)重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲;

　　(九)損壞或者擅自停用消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道、消防登高場(chǎng)地等消防場(chǎng)地;

　　(十)侵占公共綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施，或者在共用場(chǎng)地擅自種植;

　　(十一)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物，焚燒垃圾;

　　(十二)違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物和家禽家畜，影響物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和業(yè)主正常生活;

　　(十三)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻并通知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告物業(yè)管理主管部門或者有關(guān)部門。

　　第五十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行住宅物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開工前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。

　　裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修的時(shí)間、垃圾處理、噪音揚(yáng)塵控制、外立面管控、防盜網(wǎng)和空調(diào)外機(jī)安裝以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項(xiàng)和違約責(zé)任進(jìn)行約定，明確禁止行為和注意事項(xiàng)。業(yè)主、物業(yè)使用人拒不簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員和施工機(jī)具、車輛進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在其所在樓棟顯著位置公示，并加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　房屋裝飾裝修損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位的，由業(yè)主或者物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀;業(yè)主或者物業(yè)使用人不修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀，所需費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。

　　第五十三條 出租規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未處置且空置的規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　在滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余規(guī)劃車位、車庫(kù)出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，在符合法律、法規(guī)的情況下，可以利用共用部位或者場(chǎng)地劃定共有車位、停放車輛并收取合理費(fèi)用。自然資源、消防救援、公安機(jī)關(guān)交通管理等部門應(yīng)當(dāng)對(duì)消防通道劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)行駛、停放車輛等行為，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約或者相關(guān)管理規(guī)定，不得占用、堵塞、封閉消防通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)巡查，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車輛駛離;督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門;屬于公安機(jī)關(guān)交通管理部門執(zhí)法范圍的，公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

　　第五十四條 建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位向業(yè)主、物業(yè)使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整;業(yè)主大會(huì)成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)按照公平、合理的原則協(xié)商后確定。

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有車位的收費(fèi)事項(xiàng)，在業(yè)主大會(huì)成立前，由前期物業(yè)服務(wù)合同約定;業(yè)主大會(huì)成立后，收費(fèi)事項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同擬定，由業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有車位提供管理和服務(wù)需要增加服務(wù)費(fèi)用的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人開放，不得將停車位出售、附贈(zèng)，每次出租的租賃期限不得超過五年。

　　人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，保障人民防空工程的日常維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人民防空工程平時(shí)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)管理，受委托單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)維護(hù)管理規(guī)定，確保人民防空工程處于良好狀態(tài)。

　　人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常監(jiān)督管理，依法監(jiān)督檢查人民防空工程的平時(shí)使用和維護(hù)管理情況。

　　第五十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)維修或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地或者共用部位的，施工單位應(yīng)當(dāng)在施工前征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，就施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議，并在施工現(xiàn)場(chǎng)做好安全防護(hù)后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工情況進(jìn)行監(jiān)督。因施工導(dǎo)致停水、停電、停氣等情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并可以通過物業(yè)管理信息服務(wù)平臺(tái)、移動(dòng)通信等方式告知全體業(yè)主。

　　第五十七條 縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理、城市管理、自然資源、發(fā)展改革、公安、人民防空、應(yīng)急管理、消防救援、市場(chǎng)監(jiān)管等部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共秩序、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理，并由物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制作公示牌在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布工作職責(zé)、舉報(bào)投訴方式。

　　前款規(guī)定的部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法對(duì)舉報(bào)投訴的違法行為進(jìn)行調(diào)查處理，并自收到舉報(bào)、投訴之日起十五個(gè)工作日之內(nèi)將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)舉報(bào)、投訴人。

　　第五十八條 利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共道路、公共場(chǎng)地等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收取的停車費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)等經(jīng)營(yíng)所得收益扣除成本和約定的報(bào)酬后屬于公共收益，歸全體業(yè)主共有。公共收益應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，單獨(dú)列賬，不得擅自挪用。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，公共收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會(huì)成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定本物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益具體使用管理辦法并經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，公共收益可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者業(yè)主委員會(huì)自行管理。業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，支付管理報(bào)酬。

　　在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公示物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、收益情況。前期物業(yè)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果予以公示，公示期限不少于十五天。

　　第五十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和合同約定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

　　物業(yè)保修期屆滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　(一)業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)。

　　(二)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由共用業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用從建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中支付;不足部分，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)?屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　(三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備部分，業(yè)主專有部分的，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)費(fèi)用;業(yè)主專有部分之外的，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)費(fèi)用。

　　業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第六十條 住宅物業(yè)、住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。業(yè)主交存的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　首期建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，由物業(yè)買受人在辦理房屋入住手續(xù)前交存至建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金專戶。

　　物業(yè)保修期滿后，出現(xiàn)下列影響房屋安全使用等緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修或者采取應(yīng)急防范措施：

　　(一)電梯故障危及人身安全的;

　　(二)二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用的;

　　(三)共用消防設(shè)施中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障的;

　　(四)屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用的;

　　(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患的;

　　(六)房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安全的;

　　(七)發(fā)生其他緊急情況，影響房屋安全使用的。

　　以上情況經(jīng)縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門核查屬實(shí)，確需使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修，可以由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法申請(qǐng)使用。

　　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第六十一條 對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和本省的地方性法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十二條 建設(shè)單位有下列行為之一的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)主管部門依照下列規(guī)定處罰：

　　(一)違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　(二)違反本條例第十五條第一款、第三款規(guī)定，未將物業(yè)服務(wù)區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。

　　(三)違反本條例第十五條第四款規(guī)定，未按照規(guī)定交存首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的，責(zé)令限期改正;逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十三條、第三十五條規(guī)定，未履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗(yàn)過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十四條 建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十條、第三十五條第一款、第三十七條第三款、第四十二條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定將相關(guān)資料報(bào)送備案的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十六條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，未持續(xù)公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依法予以查處。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十六條第一款第二項(xiàng)、第四項(xiàng)和第五項(xiàng)規(guī)定，未履行相關(guān)公示義務(wù)或者公示信息失實(shí)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十一條第一款規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。有下列情形之一的，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：

　　(一)違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)、第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理主管部門依法查處;

　　(二)違反第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門依法查處;

　　(三)違反第七項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處;

　　(四)違反第九項(xiàng)規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)依法查處。

　　第六十七條 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)部門及其工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　(一)未依法指導(dǎo)籌備、組織成立業(yè)主大會(huì)，或者干預(yù)、阻撓業(yè)主委員會(huì)選舉的;

　　(二)未按照規(guī)定公布舉報(bào)、投訴受理方式，或者對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的舉報(bào)、投訴不及時(shí)受理、辦理的;

　　(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;

　　(四)違法實(shí)施行政處罰的;

　　(五)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權(quán)的行為。

　　第八章 附則

　　第六十八條 業(yè)主自行管理的住宅物業(yè)的管理活動(dòng)可以參照本條例執(zhí)行。

　　第六十九條 本條例自2020年6月1日起施行。

篇2：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2014)

　　杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)

　　根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn))

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠(chéng)信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

　　(三)業(yè)主名冊(cè);

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。

　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn);

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

　　第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算最終金額。

　　物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

　　(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。

　　第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng);

　　(二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。

　　工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。

　　第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;

　　(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。

　　實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

　　(二)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

　　第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十九條 對(duì)違反本條例的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修正)

　　物業(yè)管理?xiàng)l例(20**修正)

　　中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令

　　第504號(hào)

　　現(xiàn)公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國(guó)務(wù)院關(guān)于修改

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　“(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　“(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　“(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　“(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?/p>

　　三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！?/p>

　　四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”

　　此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對(duì)個(gè)別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。

　　物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(20**年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布 根據(jù)20**年8月26日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條 國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

　　第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。

　　第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。