河北省某小區(qū)管理規(guī)章制度

　　第一條為了加強(qiáng)城市社區(qū)消防安全管理，預(yù)防和減少火災(zāi)危害，保護(hù)公民人身、公共財(cái)產(chǎn)和公民財(cái)產(chǎn)的安全，創(chuàng)造良好的社區(qū)消防安全環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》、《河北省實(shí)施消防法辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條城市街道辦事處、公安派出所、居民住宅區(qū)物業(yè)管理單位和社區(qū)居委會(huì)在當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和公安消防機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)下，按照本規(guī)定負(fù)責(zé)社區(qū)消防安全工作。

　　第三條社區(qū)消防安全工作應(yīng)當(dāng)立足現(xiàn)有社區(qū)組織機(jī)構(gòu)，發(fā)揮管理和服務(wù)功能，發(fā)動(dòng)和依靠群眾，實(shí)行群防群治。

　　第四條社區(qū)消防安全工作實(shí)行主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制。街道辦事處、居民住宅區(qū)物業(yè)管理單位、社區(qū)居委會(huì)的主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)管理范圍內(nèi)的消防安全工作負(fù)總責(zé)，并確定專人具體負(fù)責(zé)社區(qū)消防安全工作。

　　第五條街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立由辦事處負(fù)責(zé)人任主任、綜合治理辦公室、公安派出所、社區(qū)居委會(huì)、駐社區(qū)有關(guān)單位人員組成的消防安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)社區(qū)消防安全工作的組織、指導(dǎo)、督促和協(xié)調(diào)。

　　第六條社區(qū)居委會(huì)建立由居委會(huì)主任、居民小組長(zhǎng)、社區(qū)巡邏隊(duì)、社會(huì)治安志愿者、樓院長(zhǎng)組成的社區(qū)消防工作小組。

　　第七條街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公安消防機(jī)構(gòu)和公安派出所列管重點(diǎn)單位之外的其他單位和社區(qū)居委會(huì)的消防安全工作。

　　第八條物業(yè)管理單位、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)居民住宅的消防安全工作。

　　第九條街道辦事處在社區(qū)消防安全工作中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)將社區(qū)消防安全工作作為轄區(qū)社會(huì)治安綜合治理的內(nèi)容，制定消防工作計(jì)劃，定期召開(kāi)社區(qū)消防工作會(huì)議，組織、督促、協(xié)調(diào)社區(qū)消防工作的開(kāi)展;

　　(二)督促指導(dǎo)物業(yè)管理單位、社區(qū)居委會(huì)定期開(kāi)展社區(qū)消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患，受理群眾舉報(bào)，開(kāi)展消防咨詢服務(wù);

　　(三)負(fù)責(zé)轄區(qū)非消防安全重點(diǎn)單位的消防安全管理，定期開(kāi)展消防安全檢查;

　　(四)組織開(kāi)展社區(qū)消防宣傳教育，提高社區(qū)居民的消防安全意識(shí)和自防自救能力;

　　(五)負(fù)責(zé)社區(qū)消防宣傳陣地的建設(shè)和公用消防器材的維護(hù)和管理;

　　(六)建立消防安全責(zé)任制，與轄區(qū)非消防安全重點(diǎn)單位和物業(yè)管理單位、社區(qū)居委會(huì)簽訂年度《消防安全責(zé)任書》，并組織年度考評(píng)，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施;

　　(七)建立健全社區(qū)各項(xiàng)消防管理制度，完善社區(qū)消防檔案;

　　(八)參與組織轄區(qū)火災(zāi)撲救，維持火場(chǎng)秩序，保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防機(jī)構(gòu)調(diào)查火災(zāi)原因，核查火災(zāi)損失。

　　第十條物業(yè)管理單位、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：

　　(一)按照街道辦事處的統(tǒng)一部署和安排，做好轄區(qū)的消防安全工作，維護(hù)轄區(qū)消防安全;

　　(二)對(duì)居民住宅樓院的.消防安全進(jìn)行檢查、巡邏，疏散消防通道，整治清理居民樓道可燃物，發(fā)現(xiàn)和糾正消防違章行為;

　　(三)負(fù)責(zé)轄區(qū)消防設(shè)施、器材的維護(hù)保養(yǎng)，確保完整好用;

　　(四)健全消防安全制度，完善消防檔案;

　　(五)制定居民防火公約，開(kāi)展消防安全教育，定期向居民家庭發(fā)放消防宣傳資料，為轄區(qū)老、弱、病、殘和孤寡老人提供消防安全服務(wù);

　　(六)轄區(qū)發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織疏散周圍群眾，撥打"119"火警電話報(bào)警，組織人員撲救初期火災(zāi)。火災(zāi)撲滅后，應(yīng)協(xié)助消防部門保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查火災(zāi)原因，核查火災(zāi)損失。

　　(七)為開(kāi)展消防宣傳教育和公共消防設(shè)施、器材維修更換提供經(jīng)費(fèi)保障。

　　第十一條公安派出所在社區(qū)消防安全工作中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)負(fù)責(zé)轄區(qū)列管消防安全重點(diǎn)單位的消防監(jiān)督工作;

　　(二)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)消防安全工作的監(jiān)督檢查和消防業(yè)務(wù)指導(dǎo);

　　(三)配合公安消防機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)消防管理人員進(jìn)行消防專業(yè)培訓(xùn);

　　(四)幫助社區(qū)消防組織建立健全各項(xiàng)消防規(guī)章制度，完善消防業(yè)務(wù)檔案;

　　(五)指導(dǎo)社區(qū)開(kāi)展消防宣傳活動(dòng)，及時(shí)總結(jié)和推廣社區(qū)消防安全工作經(jīng)驗(yàn);

　　(六)把社區(qū)消防安全工作列為社區(qū)民警職責(zé)，作為評(píng)比考核內(nèi)容。

　　第十二條街道辦事處每季度應(yīng)當(dāng)對(duì)管理單位至少進(jìn)行一次防火檢查，防火檢查的主要內(nèi)容：

　　(一)火災(zāi)隱患的整改及防范措施的落實(shí)情況;

　　(二)單位、部位或場(chǎng)所施工、使用或開(kāi)業(yè)前，有關(guān)消防審核、驗(yàn)收或者檢查手續(xù)是否完備;

　　(三)單位消防安全管理制度的制定和落實(shí)情況;

　　(四)單位員工的消防宣傳教育和消防培訓(xùn)情況;

　　(五)滅火器材的配備和維護(hù)保養(yǎng)情況;

　　(六)燃?xì)狻⒒鹪础㈦娫吹墓芾砬闆r。

　　防火檢查要填寫檢查記錄，檢查人員和被檢查單位負(fù)責(zé)人要在檢查記錄上簽名，檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)督促單位整改，較大火災(zāi)隱患或解決不了的火災(zāi)隱患要及時(shí)上報(bào)轄區(qū)公安派出所或公安消防機(jī)構(gòu)查處。

　　第十三條物業(yè)管理單位對(duì)轄區(qū)的消防檢查每月不少于一次;對(duì)居民住宅的樓院、通道的消防檢查，每周不少于一次;對(duì)居民家庭隨時(shí)進(jìn)行防火提示。

　　實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)建立消防巡邏制度。巡查的內(nèi)容包括：

　　(一)用火、用電、用氣有無(wú)違章情況;

　　(二)小區(qū)消防設(shè)施、器材是否完好;

　　(三)小區(qū)消防車道或住宅樓通道是否暢通;

　　(四)消除火災(zāi)險(xiǎn)情，發(fā)生火災(zāi)時(shí)及時(shí)報(bào)警，利用現(xiàn)有滅火器材，實(shí)施有效處置。

　　巡查要填寫巡查記錄，巡查人員要記錄巡查的內(nèi)容、部位、頻次及檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理措施，并在巡查記錄上簽名。對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)督促糾正，較大火災(zāi)隱患要及時(shí)報(bào)告責(zé)任區(qū)民警查處。

　　第十四條街道辦事處建立社區(qū)消防宣傳陣地，通過(guò)在社區(qū)內(nèi)設(shè)立消防公益廣告牌、消防宣傳欄、消防宣傳櫥窗，在居民樓道設(shè)置消防警示牌等形式，營(yíng)造社區(qū)消防安全氛圍。

　　第十五條街道辦事處、物業(yè)管理單位和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行消防安全宣傳活動(dòng)，對(duì)有關(guān)單位的從業(yè)人員進(jìn)行消防宣傳教育，按照部署組織好本轄區(qū)每年一度的"119"消防宣傳日活動(dòng)。

　　第十六條社區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)，有針對(duì)性的開(kāi)展多種形式的消防安全教育活動(dòng);要針對(duì)轄區(qū)的老弱病殘人員，加強(qiáng)防火和逃生自救常識(shí)的宣傳;學(xué)生放假期間，加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)中小學(xué)生的消防安全教育;定期向居民家庭發(fā)放消防宣傳資料，增強(qiáng)群眾消防安全意識(shí)。

　　第十七條城市消防站應(yīng)當(dāng)定期向社區(qū)開(kāi)放，流動(dòng)消防宣傳車應(yīng)當(dāng)深入社區(qū)，開(kāi)展流動(dòng)消防宣傳工作。

　　第十八條街道辦事處、物業(yè)管理單位和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)定期組織群眾到消防站參觀，開(kāi)展火場(chǎng)逃生演練，提高群眾的消防素質(zhì)。

　　第十九條街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促轄區(qū)單位主要負(fù)責(zé)人及重要崗位從業(yè)人員參加消防培訓(xùn)。

　　第二十條街道辦事處應(yīng)當(dāng)設(shè)立消防工作室，消防工作室內(nèi)應(yīng)當(dāng)懸掛張貼街道辦事處的社區(qū)消防建設(shè)示意圖、社區(qū)消防組織網(wǎng)絡(luò)建設(shè)圖及社區(qū)消防管理制度。

　　第二十一條街道辦事處消防工作室應(yīng)當(dāng)建立下列消防業(yè)務(wù)檔案：

　　(一)社區(qū)基本情況檔案;

　　(二)轄區(qū)重點(diǎn)單位名冊(cè)和基本情況檔案;

　　(三)火災(zāi)隱患檔案;

　　(四)火災(zāi)統(tǒng)計(jì)檔案;

　　(五)防火檢查檔案;

　　(六)消防宣傳教育檔案;

　　(七)消防會(huì)議記錄;

　　(八)消防培訓(xùn)檔案;

　　(九)街道辦事處與轄區(qū)單位、社區(qū)委員會(huì)簽訂的《消防安全責(zé)任書》檔案;

　　(十)其他有關(guān)檔案。

　　第二十二條社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)建立下列消防業(yè)務(wù)檔案：

　　(一)社區(qū)居委會(huì)基本情況檔案;

　　(二)轄區(qū)特護(hù)人員及家庭基本情況檔案;

　　(三)防火檢查檔案;

　　(四)消防巡查檔案;

　　(五)消防器材配備及維護(hù)檔案;

　　(六)居委會(huì)與各居民簽訂的《居民防火公約》檔案;

　　(七)消防宣傳活動(dòng)檔案;

　　(八)消防會(huì)議記錄;

　　(九)其他有關(guān)檔案。

　　第二十三條社區(qū)消防安全工作應(yīng)當(dāng)作為社區(qū)年度綜合檢查、考核、評(píng)比的內(nèi)容。

　　第二十四條對(duì)在社區(qū)消防安全工作中成績(jī)突出的單位和個(gè)人，由轄區(qū)人民政府或公安消防機(jī)構(gòu)按規(guī)定給予表彰獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)因社區(qū)消防安全工作失職造成重、特大火災(zāi)事故的，依法給予直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第二十五條本規(guī)定自20xx年1月1日起施行。

篇2：淺析美國(guó)物業(yè)小區(qū)管理制度

　　淺析美國(guó)物業(yè)小區(qū)管理制度

　　一、業(yè)主協(xié)會(huì)的職責(zé)和權(quán)力

　　美國(guó)物業(yè)小區(qū)的管理和我國(guó)不同之處在于，就是物業(yè)小區(qū)實(shí)行自治管理。凡是購(gòu)買小區(qū)房屋單元的業(yè)主，都自動(dòng)成為小區(qū)業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的成員。

　　從法律上來(lái)說(shuō)，物業(yè)小區(qū)共有部分的共有產(chǎn)權(quán)的主體是全體業(yè)主，而不是物業(yè)協(xié)會(huì)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，任何一個(gè)單獨(dú)的業(yè)主都無(wú)法代替其他業(yè)主，對(duì)共有部分享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，而必須要有一個(gè)能夠集中業(yè)主統(tǒng)一意志的業(yè)主組織對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理。美國(guó)賦予業(yè)主協(xié)會(huì)以法人的地位，并同時(shí)規(guī)定了類似于公司的法人治理結(jié)構(gòu)，使其能夠?qū)?nèi)管理小區(qū)共有部分的事務(wù)，對(duì)外享有與其它自然人或法人簽訂合同的權(quán)利，以及作為訴訟主體的起訴和應(yīng)訴的權(quán)利。

　　根據(jù)美國(guó)各州區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主協(xié)會(huì)的職責(zé)和權(quán)力如下：

　　第一，審議和修改業(yè)主協(xié)會(huì)章程以及業(yè)主協(xié)會(huì)的其他有關(guān)規(guī)定；

　　第二，審議和修改有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)的收入、支出及維修準(zhǔn)備金的財(cái)務(wù)預(yù)算方案，并有權(quán)向業(yè)主收取用于小區(qū)共同支出的管理費(fèi)，以及用于大修的維修準(zhǔn)備金。

　　第三，聘請(qǐng)或解聘物業(yè)管理公司及提供各種其它服務(wù)的服務(wù)提供者；

　　第四，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義起訴和應(yīng)訴；

　　第五，以負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)和更新改造的管理；

　　第六，負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)、維修和更新改造的管理；

　　第七，負(fù)責(zé)對(duì)共有部分的改建和擴(kuò)建；

　　第八，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義獲得和轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的各種權(quán)益；

　　第九，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義負(fù)責(zé)小區(qū)共有部分的出租或允許他人使用；

　　第十，負(fù)責(zé)指定小區(qū)共有部分的使用或出租的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)收取租金和使用費(fèi)；

　　第十一，負(fù)責(zé)制定管理費(fèi)滯納金的收取標(biāo)準(zhǔn)及收取滯納金；

　　第十二，為小區(qū)購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、意外事故責(zé)任保險(xiǎn)及管委會(huì)成員的民事責(zé)任保險(xiǎn)；

　　第十三，在法律允許定額范圍內(nèi)，行使任何對(duì)業(yè)主協(xié)會(huì)的管理和運(yùn)作是必要的和適當(dāng)?shù)钠渌麢?quán)力。

　　物業(yè)小區(qū)的業(yè)主協(xié)會(huì)主要有三個(gè)功能：一是使物業(yè)保值；二是保持小區(qū)良好的居住環(huán)境；三是保持小區(qū)內(nèi)業(yè)主和鄰居關(guān)系的和諧。其中前兩個(gè)功能就是物業(yè)管理，是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，是審慎的財(cái)務(wù)管理。從某種意義上來(lái)說(shuō)，業(yè)主協(xié)會(huì)就是一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，只不過(guò)它的經(jīng)營(yíng)不是為了營(yíng)利，而是為了物業(yè)的保值和增值，以及小區(qū)營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。業(yè)主協(xié)會(huì)會(huì)在銀行建立專門的帳戶，負(fù)責(zé)管理相應(yīng)的財(cái)物，包括預(yù)算方案、會(huì)計(jì)和審計(jì)。在美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)可以采取非公司法人團(tuán)體的組織形式，也可以采取非營(yíng)利公司法人的形式。在現(xiàn)實(shí)生活中，絕大多數(shù)的業(yè)主都會(huì)選擇后者。

　　二、業(yè)主協(xié)會(huì)的組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方式

　　物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)的組織機(jī)構(gòu)一般是由：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)和業(yè)主協(xié)會(huì)的專門委員會(huì)構(gòu)成。

　　（一）業(yè)主大會(huì)

　　作為業(yè)主協(xié)會(huì)的成員，業(yè)主在業(yè)主協(xié)會(huì)的重大事務(wù)上享有投票表決的權(quán)利。所謂重大事務(wù)的表決權(quán)：投票表決任命管委會(huì)成員；通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算方案和修改物業(yè)小區(qū)或業(yè)主協(xié)會(huì)的治理文件的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主協(xié)會(huì)的決策和最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。一般業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作方式如下：

　　（1）年度業(yè)主大會(huì)和特別業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少舉行一次。除了每年必須召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)外，還可以根據(jù)管委會(huì)或管委會(huì)多數(shù)成員，或者20%的業(yè)主的提議，或者業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的較低比例的業(yè)主的提議，召開(kāi)特別業(yè)主大會(huì)。

　　（2）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議通知

　　業(yè)主協(xié)會(huì)召開(kāi)任何會(huì)議，一般都必須在發(fā)出大會(huì)通知10日之后60日之前召開(kāi)。大會(huì)通知應(yīng)當(dāng)按照每個(gè)房屋單元的地址，或者業(yè)主書面指定的地址，由管委會(huì)秘書或者業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的其他負(fù)責(zé)人派人送達(dá)，或者采用美國(guó)預(yù)付郵資郵寄方式送達(dá)。任何業(yè)主大會(huì)的通知都應(yīng)當(dāng)寫明召開(kāi)大會(huì)的時(shí)間與地點(diǎn)，以及大會(huì)的主要議程，包括對(duì)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書，和業(yè)主協(xié)會(huì)章程的修改提案、預(yù)算方案的表決提案以及撤銷管委會(huì)成員的提案。

　　（3）業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)

　　根據(jù)美國(guó)各州的法律規(guī)定，除了業(yè)主協(xié)會(huì)章程另有規(guī)定外，如果有代表20%表決權(quán)的業(yè)主或者業(yè)主的委托投票人出席大會(huì)，應(yīng)視為該業(yè)主大會(huì)達(dá)到法定人數(shù)。根據(jù)美國(guó)和一些發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每次出席業(yè)主大會(huì)的人數(shù)都不足50%。因此允許業(yè)主大會(huì)規(guī)定低于法定比例的較低比例人數(shù)，一般為10%。同時(shí)法律有嚴(yán)格的規(guī)定，會(huì)議通知必須在開(kāi)會(huì)之前按規(guī)定的時(shí)間送達(dá)，而且必須說(shuō)明會(huì)議要討論的主要內(nèi)容，讓那些相信其他業(yè)主會(huì)做出符合自己利益決策的業(yè)主，以及對(duì)決策結(jié)果無(wú)所謂的業(yè)主，都能夠有另外一種選擇，即不出席會(huì)議。

　　（4）投票和委托投票

　　在一套單元有多個(gè)業(yè)主共有的情況下，如果只有一個(gè)共有人出席業(yè)主大會(huì)，該共有人有權(quán)行使該房屋單元所擁有的投票權(quán)，而該房屋單元的其他人沒(méi)有提出異議的情況下，視為共有人的投票已經(jīng)取得其他投票人的同意。

　　房屋單元業(yè)主的投票權(quán)，也可以由業(yè)主簽署授權(quán)委托書，委托他人行使。如果一個(gè)房屋有多個(gè)業(yè)主共有，每個(gè)業(yè)主都有權(quán)簽署授權(quán)委托書，委托他人行使投票權(quán)，或?qū)Ψ课輪卧钠渌麡I(yè)主行使投票權(quán)提出異議。業(yè)主一旦簽署了授權(quán)委托書之后，除非向大會(huì)主持人明確提出撤銷的通知，否則不得撤銷其授權(quán)委托書。沒(méi)有寫明授權(quán)日期的，視為無(wú)效授權(quán)委托書。如果沒(méi)有寫明授權(quán)的期限，那么該授權(quán)委托書則于簽字之日起1年內(nèi)有效。

　　（5）業(yè)主大會(huì)的議程

　　所有年度業(yè)主大會(huì)的議程如下：點(diǎn)名--確認(rèn)會(huì)議通知有效--宣讀前次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄--物管經(jīng)理報(bào)告--專門委員會(huì)報(bào)告--選舉委員會(huì)成員--其他未盡事宜。

　　（6）業(yè)主大會(huì)的主持

　　業(yè)主大會(huì)一般由管委會(huì)主持，業(yè)主委員會(huì)的秘書負(fù)責(zé)記錄，并將所有大會(huì)的決議保存在業(yè)主協(xié)會(huì)的會(huì)議記錄檔案當(dāng)中。

　　三、業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)

　　（一）管委會(huì)的職責(zé)范圍

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)處理業(yè)主協(xié)會(huì)日常事務(wù)的管理機(jī)構(gòu)或執(zhí)行機(jī)構(gòu)。管委會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。管委會(huì)負(fù)責(zé)管理物業(yè)小區(qū)的日常事務(wù)，可分為財(cái)務(wù)管理、行政管理、小區(qū)環(huán)境的維護(hù)和維修管理等三方面。

　　財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理包括：向業(yè)主收取管理費(fèi)；對(duì)欠費(fèi)者進(jìn)行催收，直至采取法律行動(dòng)；批準(zhǔn)開(kāi)支日常項(xiàng)目并負(fù)責(zé)支付；向物業(yè)管理服務(wù)公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；編制小區(qū)財(cái)務(wù)報(bào)告；編制小區(qū)年度預(yù)算方案并送業(yè)主大會(huì)審查批準(zhǔn)；確定維修準(zhǔn)備金的數(shù)額并送業(yè)主大會(huì)審查批準(zhǔn)；負(fù)責(zé)維修準(zhǔn)備金的收取、保管和使用。

　　行政管理。行政管理包括：召集和召開(kāi)管委會(huì)會(huì)議；召集和召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；向業(yè)主發(fā)出和送達(dá)業(yè)主大會(huì)的開(kāi)會(huì)通知；負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)場(chǎng)的計(jì)票工作；負(fù)責(zé)管委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄；負(fù)責(zé)小區(qū)的檔案管理；按時(shí)編制小區(qū)情況管理編制報(bào)告；負(fù)責(zé)小區(qū)購(gòu)買各項(xiàng)保險(xiǎn)；負(fù)責(zé)小區(qū)或者業(yè)主協(xié)會(huì)的對(duì)外聯(lián)絡(luò)。

　　小區(qū)環(huán)境的維護(hù)和維修管理包括：保安管理；一般性管道維修；一般性電器維修；油漆養(yǎng)護(hù)；對(duì)小區(qū)的各種設(shè)備進(jìn)行定期的檢查，于各種服務(wù)承包商進(jìn)行聯(lián)系；保潔管理；園林綠地維護(hù)管理。

　　（二）業(yè)主協(xié)會(huì)的專門委員會(huì)

　　在美國(guó)，規(guī)模稍大一些的物業(yè)小區(qū)的業(yè)主協(xié)會(huì)往往設(shè)有一些專門的委員會(huì)。專門的委員會(huì)一般分成兩類：常設(shè)專門委員會(huì)和臨時(shí)專門委員會(huì)。常設(shè)的專門委員會(huì)主要有：財(cái)務(wù)和預(yù)備委員會(huì)主要是為了完成具體任務(wù)而設(shè)定的，任務(wù)一旦完成，委員會(huì)即告終止。專門委員會(huì)的成員一般是4-9人。一般來(lái)說(shuō)，必須具備某一方面專長(zhǎng)或經(jīng)驗(yàn)、熱心并受其他業(yè)主信賴的業(yè)主中產(chǎn)生的。專門委員會(huì)的主席有領(lǐng)導(dǎo)能力并對(duì)其他業(yè)主有一定號(hào)召力的成員充任。專門委員會(huì)的成員有利于業(yè)主的參與，有利于提高管委會(huì)的工作效率和有利于管維護(hù)做出正確的決策。

　　四、有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理的法律與法律文件

　　業(yè)主協(xié)會(huì)是法律和合同的產(chǎn)物。美國(guó)各州的物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的內(nèi)容大概可以分成三部分：第一部分是總則和定義部分；第二部分是關(guān)于小區(qū)的設(shè)立、變更和終止；第三部分是關(guān)于物業(yè)小區(qū)的管理制度，即業(yè)主協(xié)會(huì)該如何治理。

　　有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理的法律文件，是指設(shè)立和治理物業(yè)小區(qū)的合同或契約性質(zhì)的法律文件。包括設(shè)立物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書，業(yè)主協(xié)會(huì)章程和業(yè)主協(xié)會(huì)的各種決議。這些契約性文件統(tǒng)稱物業(yè)小區(qū)或業(yè)主協(xié)會(huì)的治理文件。這些治理文件的主要作用包括：界定業(yè)主協(xié)會(huì)和業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)；在業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)之間建立一種具有法律約束力的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；確定業(yè)主協(xié)會(huì)的決策機(jī)制和保障其資金來(lái)源的機(jī)制；確定必要的內(nèi)部規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到保護(hù)業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)在法律上的權(quán)利或權(quán)力，有利于物業(yè)的保值，并創(chuàng)造一個(gè)和諧的生活環(huán)境。

　　設(shè)立物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書，也成為物業(yè)小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓契書，或稱為主契書。這也是業(yè)主協(xié)會(huì)最主要的，也是最根本的治理文件，其主要作用包括：第一，規(guī)定和界定小區(qū)中專有部分與全體業(yè)主共有部分的范圍和界限；第二，確立業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主協(xié)會(huì)之間相互的法律關(guān)系，以利于物業(yè)小區(qū)的管理、維護(hù)并保障小區(qū)的資金來(lái)源；第三，對(duì)物業(yè)小區(qū)專有部分和共有部分的使用作必要的規(guī)定，以避免業(yè)主在使用過(guò)程中發(fā)生沖突，保障物業(yè)小區(qū)生活的和諧；第四，規(guī)定或確定業(yè)主的組織結(jié)構(gòu)和治理的基本框架；第五，規(guī)定或確立通過(guò)向業(yè)主收取管理費(fèi)和共同之處分擔(dān)費(fèi)，來(lái)解決業(yè)主協(xié)會(huì)資金來(lái)源的財(cái)務(wù)收費(fèi)機(jī)制；第六，規(guī)定物業(yè)小區(qū)如何實(shí)現(xiàn)由開(kāi)發(fā)商控制到由業(yè)主控制的過(guò)渡。

　　開(kāi)發(fā)商在售樓的時(shí)候，必須向消費(fèi)者提供能夠一份設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件。凡認(rèn)可或接受物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書條款，并與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同的購(gòu)房者，便在法律上自動(dòng)成為設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件的締約方或簽約方。未經(jīng)購(gòu)房者同意，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書和附件進(jìn)行任何修改。當(dāng)開(kāi)發(fā)商將全部的房屋出售完畢之后，設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件便成為物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主之間的主協(xié)議書或合同。全體業(yè)主有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定的程序和設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書所規(guī)定的程序，對(duì)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書作必要的修改。

　　美國(guó)所有州的區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，物業(yè)小區(qū)總平面圖與房屋單元平面圖及剖面圖，必須作為物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的附件，與物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書一并送當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)備案并辦理登記手續(xù)之后，開(kāi)發(fā)商才能對(duì)外銷售。這些平面圖和剖面圖的作用就是界定業(yè)主對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的章程，是一整套有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理和管理的規(guī)則。美國(guó)各州的區(qū)分所有產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷售之前，必須完成設(shè)立業(yè)主協(xié)會(huì)的一切法律手續(xù)，包括編制業(yè)主協(xié)會(huì)的章稱，在業(yè)主協(xié)會(huì)由開(kāi)發(fā)商控制過(guò)渡到由業(yè)主控制之后，業(yè)主可以根據(jù)法律來(lái)修改章程。

　　業(yè)主協(xié)會(huì)管委會(huì)的決議，是一種固定格式的提案或者建議，經(jīng)管委會(huì)正式審議并通過(guò)后，成為有約束力的文件。一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)內(nèi)管委會(huì)的決議有四種：政策性決議，一般對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響；行政性決議，涉及業(yè)主協(xié)會(huì)的內(nèi)部運(yùn)作；特別決議，一般來(lái)說(shuō)是管委會(huì)針對(duì)某一具體情況所作的具體決策；一般性決議，涉及業(yè)主協(xié)會(huì)某些例行的事務(wù)。

　　五、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

　　（一）業(yè)主的權(quán)利

　　業(yè)主的一般性權(quán)利，包括業(yè)主對(duì)房屋單元的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；業(yè)主在業(yè)主協(xié)會(huì)享有的成員權(quán)；業(yè)主享有免費(fèi)使用小區(qū)共有部分的權(quán)利；業(yè)主、業(yè)主的家庭成員及邀請(qǐng)的客人有權(quán)使用小區(qū)的共有部分及娛樂(lè)設(shè)施。

　　業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)包括：凡進(jìn)行委員會(huì)成員的選舉，業(yè)主有權(quán)提前60天收到選舉日期的通知，同時(shí)可郵寄送達(dá)，也可以由選舉委員會(huì)派人送達(dá)。業(yè)主有權(quán)在選舉日前至少提前40天，以書面方式提名作為管委會(huì)成員的候選人。如果自己提名自己作為管委會(huì)的候選人，至少應(yīng)當(dāng)在選舉日之前35天提交自己的簡(jiǎn)歷或作為候選人的其他人的資料。

　　業(yè)主有權(quán)至少提前14天收到選舉大會(huì)的正式通知，包括各候選人的資料，通知可郵寄送達(dá)，也可以由管委會(huì)派人送達(dá)。如果候選人的人數(shù)超過(guò)了管委會(huì)規(guī)定的人數(shù)，選舉應(yīng)當(dāng)采取不記名投票表決的方式。如果管委會(huì)的人數(shù)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的管委會(huì)人數(shù)，所有的候選人全部自動(dòng)當(dāng)選，不再進(jìn)行投票表決。

　　投票表決權(quán)包括：出席業(yè)主大會(huì)并根據(jù)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的程序?qū)徸h并表決通過(guò)對(duì)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及業(yè)主協(xié)會(huì)章程的修改。出席業(yè)主大會(huì)，審議并通過(guò)物業(yè)小區(qū)年度預(yù)算方案。修改房屋單元業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分所享有的共有產(chǎn)權(quán)份額的投票表決權(quán)。如果業(yè)主本人不能親自到場(chǎng)表決，可以授權(quán)他人到會(huì)并代表自己行使表決權(quán)。業(yè)主有權(quán)在業(yè)主大會(huì)上投票，以簡(jiǎn)單多數(shù)表決通過(guò)撤銷任何一名管委會(huì)成員，也有權(quán)與半數(shù)以上的業(yè)主達(dá)成書面協(xié)議，撤銷任何一名管委會(huì)成員。

　　有關(guān)參加會(huì)議和及時(shí)得到會(huì)議通知方面的權(quán)利。業(yè)主有權(quán)列席物業(yè)小區(qū)管委會(huì)會(huì)議，但因法律訴訟管委會(huì)聽(tīng)取律師有關(guān)法律意見(jiàn)的會(huì)議除外。業(yè)主有權(quán)提前48小時(shí)得到物業(yè)小區(qū)管委會(huì)召開(kāi)管委會(huì)會(huì)議的通知，會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)張貼在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的通知欄或其他明顯的位置。凡是物業(yè)小區(qū)管委會(huì)召開(kāi)討論專項(xiàng)收費(fèi)問(wèn)題或修改房屋單元使用規(guī)劃的問(wèn)題，業(yè)主有權(quán)至少提前14日收到會(huì)議通知。業(yè)主有權(quán)至少提前14日收到召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的通知，包括大會(huì)的議程。凡是召集表決通過(guò)物業(yè)小區(qū)年度預(yù)算方案的業(yè)主大會(huì)，業(yè)主有權(quán)至少提前14日受到大會(huì)的通知，包括待審議的年度預(yù)算方案。業(yè)主有權(quán)按照業(yè)主協(xié)會(huì)規(guī)定的程序在業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)的會(huì)議上發(fā)表自己的意見(jiàn)和看法。業(yè)主有權(quán)對(duì)管委會(huì)會(huì)議和業(yè)主大會(huì)進(jìn)行錄音和錄像。凡因違反設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書和業(yè)主協(xié)會(huì)章程的規(guī)定而遭到罰款處理的業(yè)主，有權(quán)向物業(yè)小區(qū)管委會(huì)申辯。

　　對(duì)管委會(huì)和業(yè)主協(xié)會(huì)的監(jiān)督權(quán)：業(yè)主有權(quán)了解業(yè)主協(xié)會(huì)在過(guò)去12個(gè)月的財(cái)務(wù)狀況和資金使用情況。業(yè)主有權(quán)受到審議小區(qū)預(yù)算方案的業(yè)主大會(huì)的書面通知，包括管委會(huì)建議的預(yù)算方案草案。業(yè)主有權(quán)監(jiān)督業(yè)主協(xié)會(huì)制定的規(guī)則查閱業(yè)主協(xié)會(huì)的各種檔案或資料，包括財(cái)務(wù)檔案或資料。如果業(yè)主通過(guò)掛號(hào)信給管委會(huì)寫信，請(qǐng)求管委會(huì)對(duì)某事做出答復(fù)或解釋，管委會(huì)應(yīng)當(dāng)以下列方式予以答復(fù)：第一，在受到業(yè)主掛號(hào)信30日內(nèi)予以答復(fù)；30日內(nèi)給予初步答復(fù)，并在60日內(nèi)給予正式答復(fù)，即將有關(guān)部門和律師的法律意見(jiàn)轉(zhuǎn)達(dá)給業(yè)主；3日內(nèi)給予初步答復(fù)，并在咨詢有關(guān)主管部門之后，10內(nèi)將該一件送達(dá)業(yè)主。如果業(yè)主協(xié)會(huì)遇到法律訴訟可能是業(yè)主協(xié)會(huì)承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)主有權(quán)收到有關(guān)訴訟的通知。如果業(yè)主協(xié)會(huì)未能補(bǔ)充管委會(huì)成員，而管委會(huì)成員達(dá)不到法定的人數(shù)，業(yè)主有權(quán)向法院提起法律訴訟。業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)的某些糾紛，可以采取仲裁或調(diào)解的方式解決，但是必須以業(yè)主自愿為前提。如果業(yè)主協(xié)會(huì)、小區(qū)管委會(huì)或其他業(yè)主違反與物業(yè)小區(qū)的規(guī)定或物業(yè)小區(qū)法律問(wèn)津的規(guī)定，并給業(yè)主造成損害的，業(yè)主有權(quán)提起法律訴訟，要求賠償損失或要求法院制止侵權(quán)行為。

　　（二）業(yè)主的義務(wù)

　　業(yè)主有義務(wù)按照物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的規(guī)定和設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的規(guī)定，分擔(dān)物業(yè)小區(qū)的共同支出，即交納管理費(fèi)用。不按時(shí)繳納費(fèi)用的，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)其房屋單元設(shè)定法定抵押權(quán)，并有權(quán)根據(jù)法律的規(guī)定，將其房屋單元拍賣，優(yōu)先受償。

　　業(yè)主在使用小區(qū)共有部分時(shí)，不得妨害和損害其他業(yè)主使用共有部分的權(quán)利。

　　業(yè)主有義務(wù)在下列情況下，允許業(yè)主協(xié)會(huì)授權(quán)的人員在合理的時(shí)候進(jìn)入到房屋單元：一是對(duì)共有部分進(jìn)行維護(hù)和修理；二是采取必要措施方式給共有部分或其他單元造成損害；三是按照設(shè)立小區(qū)總協(xié)議書規(guī)定的要求對(duì)房屋單元進(jìn)行維護(hù)。業(yè)主在裝修自己房屋時(shí)，不得對(duì)共有部分的安全性和完好性造成不利的影響。

　　業(yè)主有義務(wù)遵守區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法及設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書、業(yè)主協(xié)會(huì)章程及業(yè)主協(xié)會(huì)制定的各種內(nèi)部規(guī)定。

　　六、美國(guó)物業(yè)小區(qū)必須購(gòu)買的保險(xiǎn)

　　物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)及管委會(huì)最為重要的管理職責(zé)之一，是物業(yè)小區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)管理。小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)所報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，是建筑物及附屬設(shè)施和設(shè)備的直接毀損，包括火災(zāi)保險(xiǎn)和自然災(zāi)害保險(xiǎn)。由于房屋單元和整個(gè)樓房在結(jié)構(gòu)上是連為一體的，因而小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍包括房屋單元的墻體和樓板。如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，使房屋單元的墻體和樓板毀損，應(yīng)屬于索賠的范圍，但是房屋單元內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)和業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行的裝修除外。在美國(guó)物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書表明，通常均要求該項(xiàng)保險(xiǎn)的賠償金，只能用于小區(qū)建筑物及各種附屬設(shè)施和設(shè)備的修復(fù)。如果達(dá)到規(guī)定的數(shù)量的業(yè)主不同意修復(fù)，按照業(yè)主在區(qū)分小區(qū)共有部分中所占有的共有產(chǎn)權(quán)的份額，將保險(xiǎn)賠償金分配給每一個(gè)業(yè)主。如果全體業(yè)主同意修復(fù)，但是保險(xiǎn)賠償金不足以支付全部的修復(fù)費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主在小區(qū)共有部分中所占有的公有產(chǎn)權(quán)份額，補(bǔ)齊不足的部分。

　　在美國(guó)物業(yè)小區(qū)購(gòu)買的保險(xiǎn)當(dāng)中，一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保費(fèi)最高，保費(fèi)在業(yè)主繳納的管理費(fèi)中也占有明顯的比重。據(jù)《芝加哥商報(bào)》報(bào)道，在“9·11”恐怖襲擊之后，由于擔(dān)心發(fā)生恐怖襲擊活動(dòng)，20**年物業(yè)小區(qū)的財(cái)產(chǎn)保費(fèi)增加40%-100%。其中，高層住宅樓的保費(fèi)增幅最大，芝加哥豪華高層物業(yè)小區(qū)的保費(fèi)由原來(lái)的15萬(wàn)美元增加到100萬(wàn)美元之上，由于物業(yè)小區(qū)保安措施加強(qiáng)及保費(fèi)的提高，20**年美國(guó)物業(yè)小區(qū)的管理費(fèi)比20**年提高了20%。

　　根據(jù)美國(guó)和其他國(guó)家的法律，凡是在私人所有的不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)發(fā)生的意外事故，責(zé)任原則是“誰(shuí)的財(cái)產(chǎn)，誰(shuí)負(fù)責(zé)”。如果在物業(yè)小區(qū)共有部分的范圍內(nèi)發(fā)生意外事故，例如小區(qū)電梯或者游泳池地面有水造成人員滑倒摔傷，小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主必須對(duì)此承擔(dān)共同的賠償責(zé)任。因此，美國(guó)的業(yè)主協(xié)會(huì)為小區(qū)的為業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)購(gòu)買了統(tǒng)一的意外事故責(zé)任保險(xiǎn)。所報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)包括在小區(qū)共有部分發(fā)生的以及共有部分使用和維護(hù)過(guò)程中引起的人身傷亡或者財(cái)產(chǎn)損失。

　　物業(yè)小區(qū)管委會(huì)成員在履行其職責(zé)的過(guò)程中，可能發(fā)生民事賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，大概有如下幾方面的問(wèn)題：因被指控誹謗他人而引起的民事責(zé)任；因管理不當(dāng)造成損失而引起的民事責(zé)任；因決策失誤而引起的民事責(zé)任；因?qū)彶橘~目或財(cái)務(wù)記錄不細(xì)致或疏忽而引起的民事責(zé)任；在簽訂正式法律文件時(shí)，因?yàn)閷彶椴粐?yán)所引起的民事責(zé)任；因違反物業(yè)小區(qū)整理文件的規(guī)定而引起的民事責(zé)任；因?yàn)槭韬鲇嘘P(guān)法律的規(guī)定或要求而引起的民事責(zé)任。

　　因?yàn)榇嬖谏鲜龇N種可能發(fā)生的問(wèn)題，所以美國(guó)各州都要求物業(yè)管理委員會(huì)的成員強(qiáng)制性的保險(xiǎn)，即使在個(gè)別的州沒(méi)有要求，小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)一般也都主動(dòng)地為其購(gòu)買此類民事責(zé)任保險(xiǎn)。購(gòu)買此類保險(xiǎn)的目的就是要在管委會(huì)成員不受其在代表業(yè)主協(xié)會(huì)履行職責(zé)的過(guò)程中，由于行為不當(dāng)或疏忽而引起的法律訴訟傷害。經(jīng)過(guò)多年的司法實(shí)踐，美國(guó)法院總結(jié)或創(chuàng)造了一種稱之為“商業(yè)判斷原則”的審判原則。根據(jù)這一原則，如果管委會(huì)被起訴，美國(guó)法院一般只調(diào)查管委會(huì)是否履行了受托誠(chéng)信義務(wù)，是否具有應(yīng)有的謹(jǐn)慎。原告承擔(dān)證明管委會(huì)為不當(dāng)行為的舉證責(zé)任。管委會(huì)只要能夠證明其履行了受托誠(chéng)信義務(wù)，法院便不追究管委會(huì)的責(zé)任。

篇3：物業(yè)小區(qū)財(cái)務(wù)公開(kāi)制度

　　物業(yè)小區(qū)財(cái)務(wù)公開(kāi)制度

　　一、年度預(yù)算編報(bào)的規(guī)定：

　　1、每年度的財(cái)務(wù)預(yù)算編報(bào)，必須遵循"量出而入，以支定收；量入而出，收支平衡"的基本原則。

　　2、年度預(yù)算中的費(fèi)用支出特定項(xiàng)目的變動(dòng)程度，如員工薪金增減變動(dòng)幅度，須先征業(yè)主委員會(huì)同意，方可列入預(yù)算。

　　3、年度預(yù)算報(bào)表中每一項(xiàng)目應(yīng)附有詳細(xì)的注釋及說(shuō)明。

　　4、年度預(yù)算須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后，方可執(zhí)行。

　　二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)化：

　　1、管理處所有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均應(yīng)公開(kāi)。同時(shí)，在執(zhí)行過(guò)程中嚴(yán)格按公開(kāi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一尺度收費(fèi)。

　　2、管理處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局備案。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的明細(xì)項(xiàng)目表張貼在小區(qū)宣傳欄內(nèi)。

　　3、管理處對(duì)客戶有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在執(zhí)行前，應(yīng)先咨詢業(yè)主委員會(huì)或行文通知客戶，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)只能為材料費(fèi)與適當(dāng)耗工費(fèi)（即合理的工料費(fèi)）。

　　三、費(fèi)用支出公開(kāi)化：

　　1、年度的各項(xiàng)費(fèi)用支出必須控制在年度預(yù)算內(nèi)。

　　2、公共設(shè)施維修保養(yǎng)及重大的樓宇工程對(duì)外承包，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式公平競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選擇承包商，最后報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批。

　　3、各項(xiàng)費(fèi)用支出務(wù)必堅(jiān)持專款專用，不可挪作他用。

　　四、經(jīng)營(yíng)狀況與財(cái)務(wù)報(bào)表公開(kāi)化：

　　1、定期公開(kāi)財(cái)務(wù)報(bào)表（主要是管理費(fèi)收支表），在小區(qū)宣傳欄內(nèi)公布，以便客戶監(jiān)督。

　　2、每年度至少一次向全體業(yè)主匯報(bào)公司的經(jīng)營(yíng)效果及財(cái)務(wù)狀況。特殊情況根據(jù)業(yè)主委員會(huì)提議而定（例如，公司財(cái)務(wù)收支赤字）。