組織管理知識(shí)(名詞解釋)

　　什么是行政管理：行政管理是指一切社會(huì)組織、團(tuán)體對(duì)社會(huì)事務(wù)和機(jī)關(guān)內(nèi)部事務(wù)的過(guò)程中進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等各項(xiàng)管理活動(dòng)。以及有關(guān)事務(wù)的治理、管理和執(zhí)行的社會(huì)活動(dòng)。包括設(shè)立法規(guī)、制度等社會(huì)組織領(lǐng)域內(nèi)特定組織的指揮活動(dòng)及其機(jī)關(guān)內(nèi)部的總務(wù)后勤工作等。

　　什么是人力資源管理：人力資源管理就是預(yù)測(cè)組織人力資源需求并作出人力需求計(jì)劃、招聘選擇人員并進(jìn)行有效組織、考核績(jī)效支付報(bào)酬并進(jìn)行有效激勵(lì)、結(jié)合組織與個(gè)人需要進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)以便實(shí)現(xiàn)最優(yōu)組織績(jī)效的全過(guò)程，是以人為本思想在組織中的具體運(yùn)用。人力資源管理是人事管理的繼承和發(fā)展，具有與人事管理大體相似的職能，但由于指導(dǎo)思想的轉(zhuǎn)變，造成了二者從形式、內(nèi)容到效果上質(zhì)的區(qū)別。

　　什么是人事管理：人事管理就是基礎(chǔ)的人員檔案及工資結(jié)算及晉升、管理、退休及基本福利管理，人事管理工作中將人視為成本，而非資本;

　　什么是章程：章程，是指社會(huì)或國(guó)家機(jī)依法制定的、規(guī)定各類名稱、住所、經(jīng)營(yíng)/運(yùn)作范圍、經(jīng)營(yíng)或運(yùn)作管理制度等重大事項(xiàng)的基本文件。或是指組織必備的規(guī)定，運(yùn)作組織及活動(dòng)的基本規(guī)則的書(shū)面文件，是以書(shū)面形式固定下來(lái)的整體共同一致的意思表示。如：公司章程是公司組織和活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，是公司的憲章。是一切規(guī)章制度的出發(fā)點(diǎn)和依據(jù)。

　　什么是規(guī)章：以書(shū)面形式表達(dá)的并以一定方式公示的非針對(duì)個(gè)別事務(wù)的處理的規(guī)范總稱。包括：制度、細(xì)則、守則。

　　什么是制度：為加強(qiáng)管理和嚴(yán)格組織紀(jì)律而制定的要求有關(guān)人員遵守的規(guī)范性公文。針對(duì)一個(gè)部門(mén)某項(xiàng)具體工作管理制定，一經(jīng)頒布，有關(guān)人員必須遵守，若有違反，則要受到相應(yīng)的處罰，包括行政處罰以至刑事處罰。制度具有很強(qiáng)的強(qiáng)制性和約束力。 (二)制度的結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和寫(xiě)法 制度由標(biāo)題和正文兩部分組成： 1.標(biāo)題。 一般有兩種構(gòu)成形式：一種由事由和文種構(gòu)成，如《財(cái)務(wù)制度》、《保密制度》、《值班制度》;一種是由制文單位，事由和結(jié)果所構(gòu)成。

　　什么是守則：守則就是人們必須遵守的行為準(zhǔn)則，是紀(jì)律的一種，主要以思想約束為主，通常相伴出現(xiàn)的還有針對(duì)性的規(guī)章制度。

　　什么是細(xì)則：是守則或規(guī)章制度的細(xì)化，是針對(duì)每一件事情的具體處理方法的正式文件。

　　什么是規(guī)定：規(guī)定就是對(duì)具體事物或具體事情的約束性準(zhǔn)則或處理方法。

　　什么公告：公告是國(guó)家、組織或團(tuán)隊(duì)書(shū)面宣導(dǎo)事物的一種宣傳手段，具有書(shū)面性、合理性、宣傳性和必須性等特質(zhì)。

　　什么是通知：是一種下行文，指指令性通知，主要是告訴下級(jí)機(jī)關(guān)需要做的事，以及怎么做，有一定的約束力和強(qiáng)制性。

　　什么叫通告：即告知性通知，主要是用來(lái)向下級(jí)告知需要廣泛知道的事，沒(méi)有約束性，通告一般沒(méi)有收文機(jī)關(guān)，因?yàn)閷?duì)象比較廣泛，但是只用在一定小的區(qū)域和地方。

　　什么叫員工手冊(cè)：是公司章程的實(shí)物體現(xiàn)形式，是各類規(guī)章制度和規(guī)定的依據(jù)。

　　什么叫員工守則：是依據(jù)員工手冊(cè)所制定的員工行為準(zhǔn)則，是規(guī)章制度的一部份，也是企業(yè)對(duì)員工的管理原則。

　　什么叫紀(jì)律：人們所必需遵守的行為準(zhǔn)則，是規(guī)章制度、規(guī)定、守則、細(xì)則等文件的總和。

　　總部應(yīng)行使什么樣的職能：對(duì)相應(yīng)的職責(zé)及責(zé)任范圍，行使管理、組織、領(lǐng)導(dǎo)、教育、激勵(lì)、服務(wù)和計(jì)劃職能，是相應(yīng)的事務(wù)處理機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)整體的協(xié)調(diào)管控和職責(zé)范圍內(nèi)的事務(wù)處理，各級(jí)應(yīng)按本級(jí)職責(zé)相互配合及支持。

　　什么是經(jīng)理：對(duì)相應(yīng)事物根據(jù)相應(yīng)的職責(zé)負(fù)具體的責(zé)任的主管人員，其工作具有權(quán)威性、指導(dǎo)性、靈活性、主動(dòng)性等特質(zhì)，同時(shí)具有協(xié)作與服務(wù)，管理與協(xié)調(diào)，組織與領(lǐng)導(dǎo)，計(jì)劃與教育等責(zé)任與義務(wù)，是管理階層中的職業(yè)人員之一，是企業(yè)家或“老板”的輔助管理人員或主要責(zé)任性助手。

　　什么是助理：專門(mén)從事辦公室程序工作，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)處理后勤事務(wù)的協(xié)助人員，主要協(xié)助主導(dǎo)或管理人員做好后勤事務(wù)，在非公開(kāi)授權(quán)的情況下，不具備實(shí)際管理及協(xié)調(diào)責(zé)權(quán)及管理權(quán)限，是主導(dǎo)或管理人員的輔助工作人員，不具備權(quán)威性、指導(dǎo)性、主動(dòng)性等特質(zhì)。

　　什么是秘書(shū)：秘書(shū)是助理的一種，分為初級(jí)秘書(shū)主要以接電話、發(fā)傳真、收發(fā)信件等服務(wù)型為主;中等秘書(shū)(一般性秘書(shū))能用英文寫(xiě)一般信函、起草報(bào)告和準(zhǔn)備會(huì)議等。多為大專或本科畢業(yè)。高級(jí)秘書(shū)(經(jīng)理助理)能起草重要的合同文本、懂法律、人事、行政、財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)，有應(yīng)急處理能力。

　　什么是管理人員：管理人員跟員工相比有幾大不同點(diǎn)，一是角色不同，以前只是從員工個(gè)人角度來(lái)看問(wèn)題，現(xiàn)在既要代表個(gè)人，還要代表團(tuán)隊(duì)，更重要的是還要代表公司來(lái)看問(wèn)題;二是責(zé)任不同，以前只需要做好自己的那攤事情就可以了，現(xiàn)在很多事情都不是自己做，是要安排給別人來(lái)做，那這里面就會(huì)有個(gè)責(zé)任轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，如果你分配給他的任務(wù)沒(méi)做好，自己就必須承擔(dān)這個(gè)后果;三是權(quán)力不同，以前只需要對(duì)自己說(shuō)滿意或者不滿意就行了，現(xiàn)在需要對(duì)自己的團(tuán)隊(duì)成員說(shuō)滿意或者不滿意，同時(shí)也相對(duì)要聽(tīng)取及接受他們對(duì)自己的滿意或者不滿意的建議。

篇2：遼寧省市場(chǎng)中介組織管理?xiàng)l例(2011)

　　遼寧省市場(chǎng)中介組織管理條例(20**)

　　（20**年5月27日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過(guò)）

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強(qiáng)市場(chǎng)中介組織管理，規(guī)范市場(chǎng)中介組織行為，保障市場(chǎng)中介組織和當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)中介組織的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事市場(chǎng)中介服務(wù)，以及對(duì)市場(chǎng)中介組織及其從業(yè)人員的監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條 本條例所稱市場(chǎng)中介組織（以下簡(jiǎn)稱中介組織），是指經(jīng)工商行政管理部門(mén)依法登記設(shè)立，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)或者專門(mén)技能，為委托人提供鑒證性、代理性、信息技術(shù)服務(wù)性等中介服務(wù)的下列營(yíng)利性組織：

　　（一）會(huì)計(jì)等獨(dú)立審計(jì)組織；

　　（二）資產(chǎn)、安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等評(píng)估（價(jià)）組織；

　　（三）檢測(cè)、檢驗(yàn)、認(rèn)證、鑒定等鑒證組織；

　　（四）建筑工程等監(jiān)理組織；

　　（五）法律咨詢，信用、工程、市場(chǎng)調(diào)查等咨詢組織；

　　（六）證券、期貨、保險(xiǎn)、理財(cái)、擔(dān)保、典當(dāng)、技術(shù)等經(jīng)紀(jì)組織；

　　（七）稅務(wù)、商標(biāo)、專利、廣告、房地產(chǎn)、招投標(biāo)、拍賣、記賬、工商登記、出入境、物流等代理組織；

　　（八）人力資源、婚姻、家政服務(wù)、出國(guó)留學(xué)等介紹組織；

　　（九）符合本條例規(guī)定的其他中介組織。

　　第四條 省、設(shè)區(qū)的市（以下簡(jiǎn)稱市）、縣（含縣級(jí)市、區(qū)，下同）人民政府應(yīng)當(dāng)建立促進(jìn)和規(guī)范中介組織發(fā)展的管理機(jī)制。

　　省、市、縣人民政府的發(fā)展改革部門(mén)是中介組織管理的綜合協(xié)調(diào)部門(mén)，負(fù)責(zé)研究制定促進(jìn)和規(guī)范中介組織發(fā)展的政策措施，協(xié)調(diào)解決中介組織發(fā)展中的重大問(wèn)題。

　　第五條 各級(jí)相關(guān)行政管理部門(mén)依照管理權(quán)限和職責(zé)分工，做好對(duì)中介組織及其從業(yè)人員的監(jiān)督管理工作。

　　監(jiān)察部門(mén)依法對(duì)行政主管部門(mén)及其工作人員涉及本條例的行為實(shí)施行政監(jiān)察。

　　第六條 中介組織及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，維護(hù)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，遵循獨(dú)立客觀、平等自愿、公平公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則，恪守執(zhí)業(yè)規(guī)則和職業(yè)道德。

　　第七條 中介組織行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行行業(yè)服務(wù)、自律、協(xié)調(diào)等職能，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和自律規(guī)范，提高中介組織及其從業(yè)人員的服務(wù)水平，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)依法競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)中介組織的合法權(quán)益，推進(jìn)本行業(yè)中介組織的健康發(fā)展。

　　第八條 任何單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)中介組織及其從業(yè)人員違法從業(yè)的，有權(quán)向負(fù)有監(jiān)管職責(zé)的行政管理部門(mén)投訴、舉報(bào)。

　　任何單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)行政管理部門(mén)或者中介組織的綜合協(xié)調(diào)部門(mén)不履行監(jiān)管職責(zé)或者不當(dāng)、違法監(jiān)管的，有權(quán)向監(jiān)察部門(mén)提出控告或者檢舉。

　　第二章 中介組織的設(shè)立

　　第九條 中介組織應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記、申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；依法申報(bào)辦理稅務(wù)登記。法律、法規(guī)規(guī)定中介組織應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記前由有關(guān)行政主管部門(mén)審批的，從其規(guī)定。

　　中介組織設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在分支機(jī)構(gòu)所在地依法辦理工商登記手續(xù)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　國(guó)外、境外法人或者其他組織在本省設(shè)立或者參與設(shè)立中介組織，或者設(shè)立中介組織分支機(jī)構(gòu)的，依照我國(guó)法律、法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第十條 法律、法規(guī)規(guī)定中介組織實(shí)行資質(zhì)許可制度的，中介組織應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)，并在核定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　法律、法規(guī)規(guī)定中介組織從業(yè)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度的，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有依法取得的相應(yīng)的資格證書(shū)。

　　未實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度的行業(yè)，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有開(kāi)展業(yè)務(wù)所必需的知識(shí)、技能、健康條件等。

　　第十一條 發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織建立工商行政管理部門(mén)與其他相關(guān)行政管理部門(mén)之間的協(xié)作機(jī)制，及時(shí)溝通和公布中介組織設(shè)立、變更、吊銷、注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者吊銷許可證、降低或者取消資質(zhì)等信息。

　　第十二條 中介組織不得隸屬國(guó)家機(jī)關(guān)或者具有行政執(zhí)法職能的事業(yè)單位，不得與國(guó)家機(jī)關(guān)或者具有行政執(zhí)法職能的事業(yè)單位存在利益關(guān)系。

　　國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員或者具有行政執(zhí)法職能的事業(yè)單位工作人員不得在中介組織中兼職。

　　第三章 從業(yè)管理

　　第十三條 委托人有權(quán)依法自主選擇中介組織為其提供服務(wù)。

　　中介組織及其從業(yè)人員的正當(dāng)從業(yè)行為依法受到保護(hù)，任何單位或者個(gè)人不得干預(yù)。

　　國(guó)家機(jī)關(guān)不得為當(dāng)事人指定中介組織。

　　第十四條 委托人委托中介組織提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)有償購(gòu)買(mǎi)。

　　中介組織收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，不得違規(guī)設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目和制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中介服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目屬于政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)管理的，應(yīng)當(dāng)取得價(jià)格主管部門(mén)的審批手續(xù)后方可收費(fèi)。

　　第十五條 中介組織應(yīng)當(dāng)在其營(yíng)業(yè)場(chǎng)所顯著位置懸掛營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證件、中介組織及其從業(yè)人員的資質(zhì)（資格）證、執(zhí)業(yè)許可證；公布其服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督電話等事項(xiàng)。

　　第十六條 中介組織提供中介服務(wù)，除即時(shí)清結(jié)的業(yè)務(wù)外，應(yīng)當(dāng)依法與委托人訂立書(shū)面合同。

　　第十七條 中介組織應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度。如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況，并妥善保存業(yè)務(wù)記錄、原始憑證、賬簿和中介合同等資料。

　　第十八條 中介組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的教育、培訓(xùn)和管理，對(duì)不符合從業(yè)要求的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整。

　　第十九條 中介組織及其從業(yè)人員不得有下列行為：

　　（一）提供可能危害國(guó)家安全及公共利益的信息、資料；

　　（二）對(duì)服務(wù)作虛假宣傳，強(qiáng)行或者變相強(qiáng)行提供服務(wù)；

　　（三）提供或者代替他人提供虛假資料、信息，出具虛假報(bào)告、證明文件或者其他文件；

　　（四）以他人名義執(zhí)業(yè)，或者允許其他組織或者個(gè)人以本組織或者本組織執(zhí)業(yè)人員的名義執(zhí)業(yè)；

　　（五）偽造、變?cè)旖灰孜募蛻{證，對(duì)委托人采取隱瞞、欺詐、脅迫、串通等非法手段，損害委托人或者其他人利益；

　　（六）泄露委托人商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私；

　　（七）索取、收受合同約定以外的酬金或者其他財(cái)物，利用收取的保證金、定金、預(yù)付款、樣品或者其他執(zhí)業(yè)之便，謀取不正當(dāng)利益；

　　（八）以詆毀其他中介組織等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段承攬業(yè)務(wù)；

　　（九）聘用無(wú)執(zhí)業(yè)資格的人員從事要求具備執(zhí)業(yè)資格的中介業(yè)務(wù)；

　　（十）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　第二十條 鼓勵(lì)中介組織及其從業(yè)人員自愿加入依法設(shè)立的行業(yè)協(xié)會(huì)或者依法成立相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何單位或者個(gè)人不得強(qiáng)制中介組織及其從業(yè)人員入會(huì)、攤派會(huì)費(fèi)、強(qiáng)行服務(wù)。

　　第二十一條 行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定制定并組織實(shí)施本行業(yè)中介組織及其從業(yè)人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則、業(yè)務(wù)規(guī)范、合同示范文本等自律性行規(guī)，建立健全行業(yè)自律約束機(jī)制，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　第二十二條 行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集、發(fā)布行業(yè)信息，開(kāi)展法律法規(guī)、政策、技術(shù)、市場(chǎng)等咨詢服務(wù)；組織人才、技術(shù)、管理等培訓(xùn)，幫助中介組織改善經(jīng)營(yíng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　第二十三條 行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)開(kāi)展行業(yè)調(diào)查研究，積極反映行業(yè)和中介組織的合理訴求，提出行業(yè)發(fā)展的建議；積極參與相關(guān)法律法規(guī)、政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的研究制定，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

　　行政管理部門(mén)制定促進(jìn)和規(guī)范中介組織發(fā)展的政策和措施時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求行業(yè)協(xié)會(huì)的意見(jiàn)。

　　第四章 信用管理

　　第二十四條 省、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)中介組織信用制度建設(shè)。建立中介組織及其從業(yè)人員的信用管理制度，健全信用獎(jiǎng)懲機(jī)制。

　　省、市人民政府信用工作主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好中介組織及其從業(yè)人員信用信息的征集、發(fā)布和使用的監(jiān)督管理工作。

　　第二十五條 行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)記錄中介組織及其從業(yè)人員的從業(yè)行為信用事項(xiàng)，建立信用檔案，及時(shí)發(fā)布信用信息；實(shí)施對(duì)中介組織及其從業(yè)人員的獎(jiǎng)勵(lì)、懲戒、禁入或者退出市場(chǎng)的信用管理。

　　第二十六條 省、市人民政府設(shè)立的信用信息征集機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征集中介組織及其從業(yè)人員的信用數(shù)據(jù)，建立中介組織信用數(shù)據(jù)庫(kù)，設(shè)立中介組織信用網(wǎng)站，與行政管理部門(mén)的信用檔案實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，依照有關(guān)規(guī)定公開(kāi)中介組織及其從業(yè)人員的信用信息，保證社會(huì)對(duì)中介組織及其從業(yè)人員信用信息共享。

　　第二十七條 對(duì)信用優(yōu)良的中介組織及其從業(yè)人員，各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)給予一定的優(yōu)惠扶持政策；對(duì)有失信行為的中介組織及其從業(yè)人員，行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取措施加強(qiáng)監(jiān)督管理，并視其情節(jié)，由工商行政管理部門(mén)、相關(guān)行政管理部門(mén)或者信用工作主管部門(mén)通過(guò)媒體向社會(huì)公布，或者依法對(duì)其從事中介業(yè)務(wù)采取相應(yīng)的限制措施。

　　第五章 行政監(jiān)督

　　第二十八條 行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)中介組織及其從業(yè)人員的從業(yè)行為、執(zhí)業(yè)資質(zhì)（資格）實(shí)施監(jiān)督檢查，按照職權(quán)分工，依法查處相關(guān)違法行為。

　　行政管理部門(mén)在監(jiān)督檢查中，發(fā)現(xiàn)中介組織及其從業(yè)人員違法行為的管理權(quán)限屬于其他部門(mén)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移送相關(guān)部門(mén)處理。

　　第二十九條 行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)履行職能的情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，培育和扶持行業(yè)協(xié)會(huì)的設(shè)立和發(fā)展。可以委托具備規(guī)定條件的行業(yè)協(xié)會(huì)履行行業(yè)統(tǒng)計(jì)、中介組織備案、中介組織資質(zhì)預(yù)審、中介組織執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查以及建立信用檔案等適宜行業(yè)協(xié)會(huì)行使的職能。

　　第三十條 行政管理部門(mén)對(duì)中介組織及其從業(yè)人員實(shí)施監(jiān)督檢查時(shí)，不得妨礙其正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得索取或者收受財(cái)物、謀取其他利益。對(duì)檢查中涉及的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私應(yīng)當(dāng)予以保密。被檢查的中介組織及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)予以配合，不得藏匿、偽造、毀滅相關(guān)資料。

　　第三十一條 行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)掌握中介組織及其從業(yè)人員的從業(yè)情況和違法違規(guī)情況；對(duì)違法經(jīng)營(yíng)的中介組織及其從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)建議并協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)予以查處，并將懲戒、處罰情況及時(shí)在行業(yè)內(nèi)通報(bào)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十二條 中介組織及其從業(yè)人員違反本條例規(guī)定的，由相關(guān)行政管理部門(mén)依照法律、法規(guī)予以處罰；造成委托人或者他人利益損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十三條 中介組織及其從業(yè)人員違反本條例第十七條規(guī)定，法律、法規(guī)中已有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行；沒(méi)有處罰規(guī)定的，由相關(guān)行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以一千元以上五千元以下的罰款。

　　第三十四條 中介組織及其從業(yè)人員違反本條例第十九條規(guī)定，法律、法規(guī)中已有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行；沒(méi)有處罰規(guī)定的，由工商行政管理部門(mén)或者相關(guān)行政管理部門(mén)責(zé)令停止違法行為，限期改正，有違法所得的沒(méi)收違法所得，逾期不改或者情節(jié)嚴(yán)重的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款；沒(méi)有違法所得的，處以三千元以下的罰款，逾期不改或者情節(jié)嚴(yán)重的，處以三千元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第三十五條 行政管理部門(mén)及其工作人員違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，監(jiān)察機(jī)關(guān)或者其上級(jí)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法追究或者責(zé)令有關(guān)行政管理部門(mén)依法追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　（一）違反規(guī)定為中介組織辦理資質(zhì)許可、登記手續(xù)，或者應(yīng)當(dāng)為中介組織辦理上述手續(xù)而不予辦理的；

　　（二）要求當(dāng)事人接受指定的中介組織服務(wù)的；

　　（三）要求中介組織為其無(wú)償提供服務(wù)或者降低收費(fèi)的；

　　（四）未按照規(guī)定將中介組織及其從業(yè)人員的信用信息公開(kāi)的；

　　（五）未依法對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)或者違法從業(yè)行為進(jìn)行查處的；

　　（六）謀取部門(mén)或者個(gè)人利益的；

　　（七）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

　　第七章 附則

　　第三十六條 從事市場(chǎng)中介活動(dòng)的個(gè)體工商戶適用本條例。

　　第三十七條 本條例自20**年8月1日起施行。

篇3：物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)

　　業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開(kāi)業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域

　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件

　　物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件:(1)原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個(gè)住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬(wàn)平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開(kāi)發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不作任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)固定，有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。

　　2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)

　　對(duì)于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋，或沒(méi)有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　對(duì)于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒(méi)有委托房管部門(mén)管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門(mén)配合，實(shí)施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　(二)業(yè)主房管小組

　　業(yè)主房管小組簡(jiǎn)稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。

　　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來(lái)確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個(gè)層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個(gè)層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過(guò)程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請(qǐng)街道、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。

　　業(yè)主小組具有以下職能:

　　(1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況;

　　(2)聽(tīng)取和反映業(yè)主對(duì)房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見(jiàn)。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;

　　(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集;

　　(4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕;

　　(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛;

　　(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。

　　成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。

　　(三)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)

　　1.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的條件

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì);當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過(guò)100人的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，其代表成員一般不超過(guò)100人。

　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同房屋出售單位組織召開(kāi)。當(dāng)具備下列條件之一時(shí)，就應(yīng)當(dāng)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上;

　　(3)在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。

　　2.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作

　　當(dāng)滿足召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí)，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:

　　(1)組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請(qǐng)居委會(huì)人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作;

　　(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;

　　(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商等推薦候選人;

　　(4)起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽(tīng)取業(yè)主和相關(guān)人員意見(jiàn)，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改;

　　(5)確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。

　　整個(gè)籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門(mén)主持下進(jìn)行，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見(jiàn)都要作必要記錄。

　　3.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序

　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò);業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò)。

　　審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程，審議通過(guò)業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門(mén)的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來(lái)明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開(kāi)的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過(guò);如召開(kāi)的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過(guò)，而不能以與會(huì)代表過(guò)半數(shù)通過(guò)這種簡(jiǎn)單多數(shù)為準(zhǔn)。

　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下:

　　(1)由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況;

　　(2)由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可作自我介紹;

　　(3)審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;

　　(4)由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

　　(四)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)

　　1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。

　　業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書(shū)面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門(mén)可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書(shū)面委托代理書(shū)，可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政管理部門(mén)印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒(méi)有表決權(quán)。當(dāng)召開(kāi)涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開(kāi)，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)，經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開(kāi)會(huì)議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)

　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán):

　　(1)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員;

　　(2)審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;

　　(3)聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會(huì)工作特別是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司等情況報(bào)告，物業(yè)管理公司的工作報(bào)告;

　　(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來(lái)源和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^(guò)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。

　　(五)業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定，并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)。

　　業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門(mén)制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來(lái)說(shuō)要明確物業(yè)使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對(duì)違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。

　　二、業(yè)主委員會(huì)

　　建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會(huì)代表組成物業(yè)管理委員會(huì)。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)。

　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

　　(一)業(yè)主委員會(huì)成立的步驟

　　1.選舉

　　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)時(shí)，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上，或住宅出售已滿兩年時(shí)，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的條件。

　　業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見(jiàn)，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識(shí)、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人，提請(qǐng)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。

　　業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　2.核準(zhǔn)

　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)予登記的完成登記工作;對(duì)不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書(shū)面通知申請(qǐng)人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書(shū)面通知時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)正式成立，任期正式開(kāi)始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記申請(qǐng)時(shí)，必須提交以下文件:

　　(1)成立業(yè)主委員會(huì)的登記申請(qǐng)書(shū)，包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會(huì)的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時(shí)間和所占比例，出售房屋的戶數(shù);

　　(2)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊(cè)，實(shí)到人數(shù)及名冊(cè)，投票選舉結(jié)果，會(huì)議所作決定等;

　　(3)業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所，如是借用或租用場(chǎng)所，要有協(xié)議或合同。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位

　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。在民事活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。

　　業(yè)主委員會(huì)是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。

　　1.社會(huì)團(tuán)體

　　有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會(huì)經(jīng)民政部門(mén)依法核準(zhǔn)后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。社會(huì)團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。

　　2.其他組織

　　根據(jù)社會(huì)團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會(huì)團(tuán)體。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。拿上海來(lái)說(shuō)，至1997年底，業(yè)主委員會(huì)達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)，將使得一個(gè)城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體。《民事訴訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán)

　　1.任期

　　業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個(gè)月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì);其選舉工作由原業(yè)主委員會(huì)主持，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)派員參加;新一屆業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。

　　業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé)，如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長(zhǎng)期出國(guó)等，須書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)缺額補(bǔ)選辦法，章程沒(méi)有約定的，一般可在半年內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。

　　業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。

　　業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。

　　2.職權(quán)

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會(huì)的權(quán)利是:

　　(1)制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　(3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;

　　(4)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　該辦法指出，管委會(huì)的義務(wù)是:

　　(1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;

　　(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;

　　(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個(gè)方面:

　　(1)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，提請(qǐng)審議重大管理事項(xiàng)和措施;

　　(2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù);

　　(3)管好、用好物業(yè)維修基金;

　　(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等;

　　(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會(huì)工作制度等。

　　業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開(kāi)一次例會(huì)，會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)可臨時(shí)召*議。必要時(shí)，可邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有會(huì)議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。

　　(四)業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作

　　1.章程

　　業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后施行。

　　業(yè)主委員會(huì)籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見(jiàn)，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。

　　業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括:

　　(1)本會(huì)名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門(mén)及宗旨等;

　　(2)組織及職責(zé);

　　(3)會(huì)議制度及工作制度;

　　(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等;

　　(5)經(jīng)費(fèi)來(lái)源、經(jīng)費(fèi)賬目管理;

　　(6)辦公用房;

　　(7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。

　　2.日常工作

　　業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來(lái)決定，一般說(shuō)來(lái)有如下幾項(xiàng):

　　(1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊(cè)。對(duì)本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)后提出初步方案供討論;

　　(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理工作作出評(píng)價(jià)，包括取得的成績(jī)、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧嬖诘膯?wèn)題，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見(jiàn)，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告;

　　(3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門(mén)制定的示范文本對(duì)合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案前，最好事先征求意見(jiàn)，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);

　　(4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對(duì)物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專款專用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時(shí)可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;

　　(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并提出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí)，做好物業(yè)維修基金的籌集工作;

　　(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對(duì)于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽(tīng)勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理;

　　(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理;

　　(8)做好內(nèi)部管理工作:起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案;做好委員的增補(bǔ)選舉工作;建立工作制度、會(huì)議制度和檔案制度;做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設(shè)置和管理工作;做好換屆選舉工作等。

　　(五)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　　1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方

　　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時(shí)，對(duì)于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。

　　2.目標(biāo)一致的利益雙方

　　管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。這個(gè)目標(biāo)就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護(hù)環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個(gè)目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標(biāo)一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。

　　3.勞務(wù)和經(jīng)濟(jì)交換的雙方

　　這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r(jià)交換原則。一方要求對(duì)方優(yōu)質(zhì)廉價(jià)服務(wù)，另一方要求對(duì)方支付費(fèi)用，這是一種對(duì)立統(tǒng)一。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí)，要依照法律來(lái)規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補(bǔ)充，當(dāng)矛盾不能通過(guò)協(xié)商解決時(shí)，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。

　　4.職權(quán)范圍各不相同的雙方

　　業(yè)主要對(duì)物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實(shí)施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會(huì)要與之合作和給予幫助，必要時(shí)建立協(xié)調(diào)工作會(huì)議制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，解決管理中遇到的一些問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作。