一、案件核審范圍：
凡本所查處的一般程序案件，均應(yīng)納入案件核審范圍。以局名義作出行政處罰的案件，報(bào)局法制科核審;以所名義作出行政處罰的案件，由法制員核審。
二、案件核審內(nèi)容：
1、是否具有管轄權(quán)。
2、當(dāng)事人的基本情況是否清楚。
3、事實(shí)是否清楚，證據(jù)是否充分。
4、定性是否準(zhǔn)確。
5、適用法律法規(guī)是否準(zhǔn)確。
6、處罰是否適當(dāng)。
7、程序是否合法。
三、案件核審方式：
案件核審以書面審查為主，由法制員簽署核審意見。對(duì)復(fù)雜、疑難、大要案件或?qū)μ幚泶嬖诓煌庖姷陌讣煞止芩L、案件主辦人、責(zé)任區(qū)巡查監(jiān)管員、法制員組成，實(shí)行集體討論。
篇2：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
（法釋[20**]8號(hào)，20**年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過）
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。
業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。
第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。
第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。
第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。
本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
篇3：物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探
物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探
物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探(一)
隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的居住條件迅速改善，物業(yè)管理糾紛案件呈現(xiàn)快速增長的趨勢(shì)。這些案件尤其凸顯自身的特點(diǎn)，審視物業(yè)管理糾紛案件的發(fā)展規(guī)律，找尋其解決辦法，是人民法院面臨的新課題。
第一節(jié)物業(yè)管理糾紛案件的審理要點(diǎn)和技巧
一、物業(yè)管理糾紛案件審理的價(jià)值取向
在審理物業(yè)管理糾紛案件中，應(yīng)當(dāng)從物權(quán)法律關(guān)系和合同法律關(guān)系等不同角度著眼，正確認(rèn)識(shí)、把握物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)和規(guī)律。掌握審理要點(diǎn)，巧妙運(yùn)用審判技巧，堅(jiān)持以下幾個(gè)基本的價(jià)值取向。
第一，充分尊重業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。
物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使區(qū)分所有權(quán)的行為，這是物業(yè)管理糾紛案件審理過程中必須首先把握的基本理念。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主處于核心地位，權(quán)利義務(wù)的產(chǎn)生皆出自于業(yè)主行使區(qū)分所有權(quán)的行為。人民法院要保障業(yè)主充分行使區(qū)分所有權(quán)，并在業(yè)主權(quán)利受到侵害時(shí)為其提供有力的救濟(jì)渠道。
第二，準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)人地位。
物業(yè)管理是一種約定俗成的稱呼，這種稱呼導(dǎo)致了很多誤解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為自己是管理者，業(yè)主也認(rèn)為自己應(yīng)該服從管理，從而導(dǎo)致各自權(quán)利義務(wù)定位的錯(cuò)誤，產(chǎn)生了很多不必要的糾紛和矛盾。在有關(guān)糾紛的審理中，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的平等地位，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。由于物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，雙方是平等的民事主體，因而必須認(rèn)識(shí)到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無論何種情況下均不能對(duì)業(yè)主采取處罰或強(qiáng)制措施。
第三，平等保護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
在強(qiáng)調(diào)業(yè)主核心地位的同時(shí)，要把握權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等性。業(yè)主享有區(qū)分所有權(quán)，享有因讓渡物業(yè)管理權(quán)而接受服務(wù)的權(quán)利，但也要遵守作為專有權(quán)人、共用部分持份權(quán)人和團(tuán)體成員所應(yīng)遵守的義務(wù)，遵守為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)提供報(bào)酬的義務(wù)。在過去的糾紛中，更多的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“管理”行為不規(guī)范，作為進(jìn)步的標(biāo)志，業(yè)主權(quán)利的覺醒方興未艾。但與此同時(shí)，諸多損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的行為也開始顯現(xiàn)。由于現(xiàn)有物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主的規(guī)制過于簡單、原則，加上目前的輿論宣傳重在保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，不少業(yè)主缺乏義務(wù)意識(shí)，違反業(yè)主公約、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象有抬頭的趨勢(shì)。因此，司法實(shí)踐中要樹立平等保護(hù)各方當(dāng)事人的理念，不得偏向任何一方。
二、物業(yè)管理糾紛案件的審理要點(diǎn)
在物業(yè)管理糾紛案件的審理中，法官應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：
（一）充分尊重合同當(dāng)事人的意思自治，謹(jǐn)慎行使自由裁量權(quán)
“法官正確行使自由裁量權(quán)平衡利益沖突，處理違規(guī)行為，消除社會(huì)矛盾，是營造和諧的法律秩序的重要方式。”賈和平：“自由裁量與法官職業(yè)化建設(shè)之法哲學(xué)思考--兼論完善法官制度”，載《法律適用》20**年第3期。由于物業(yè)管理的法律、法規(guī)或規(guī)章不完善，很多案件審理過程中都缺少相應(yīng)的法律依據(jù)，法官自由裁量權(quán)相對(duì)較大。物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的確定和爭議的解決既要符合基本法律，如民法通則、房地產(chǎn)法及其他相關(guān)法律的規(guī)定和精神，更要尊重當(dāng)事人依法設(shè)立的合同。我國民法通則第6條規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。對(duì)于物業(yè)管理糾紛案件的審理，應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)、國家政策，并根據(jù)雙方當(dāng)事人訂立的合同嚴(yán)格執(zhí)行。如果法律、行政法規(guī)、國家政策沒有明文規(guī)定，或者是規(guī)定不一致的，就應(yīng)按照法律、行政法規(guī)、國家政策的基本精神和基本原則，正確理解雙方當(dāng)事人的意思表示，適當(dāng)運(yùn)用法官自由裁量權(quán)，合理、公正地做出處理或裁決。
在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件審理的過程中，筆者認(rèn)為，就物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)該充分考慮合同約定的服務(wù)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)合同糾紛是建立在合同基礎(chǔ)之上的，因合同和其他民事活動(dòng)引發(fā)的糾紛，應(yīng)重視當(dāng)事人之間的約定，在案件的審理過程中，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，以當(dāng)事人之間達(dá)成的合同和協(xié)議為基礎(chǔ)進(jìn)行處理。尤其應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人之間的關(guān)于糾紛解決方式的約定，對(duì)于雙方議定的條款，只要不與法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定相沖突，就應(yīng)當(dāng)作為調(diào)處糾紛的依據(jù)，在審判中加以應(yīng)有尊重。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體，也是糾紛發(fā)生時(shí)衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。比如對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件的審理，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有明確的約定，法院不應(yīng)過分干涉。如《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》實(shí)施之后，北京市很多物業(yè)小區(qū)小修費(fèi)的收費(fèi)存在困難，很多業(yè)主都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)收取業(yè)主的小修費(fèi)，而有的法院也判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再收取業(yè)主的小修費(fèi)。
按照上述規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間約定收取小修費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按月收取小修費(fèi)。事實(shí)上，對(duì)于舊有物業(yè)，很多室內(nèi)設(shè)備設(shè)施有待維修更新，所以如果按月收取小修費(fèi)，及時(shí)更新設(shè)備，比業(yè)主自行維修或者就某專項(xiàng)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間達(dá)成專項(xiàng)特約服務(wù)更為合算，對(duì)業(yè)主更為有利。而且物業(yè)服務(wù)本身就像各種其他服務(wù)一樣，存在級(jí)別與檔次的差距，如果在所有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，一律統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，就無法保證權(quán)利與義務(wù)對(duì)等，甚至造成明顯的不對(duì)等。法院一方面要考慮物業(yè)糾紛個(gè)案背后可能的潛在影響面，另一方面又不能輕易否定或者更改合同相關(guān)條款，做出更改合同條款的判決必須是出于無奈之舉。所以法官應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行使自由裁判權(quán)，法院對(duì)于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)服務(wù)合同的認(rèn)定，可以從另一個(gè)角度使業(yè)主增強(qiáng)契約意識(shí)，審慎訂立合同。履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，使業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，認(rèn)真履行交納費(fèi)用的義務(wù)。另外，由于物業(yè)服務(wù)是日常發(fā)生的、長期的、細(xì)化的和具有個(gè)體差異的，所以，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。
（二）注意審查物業(yè)服務(wù)合同的效力，依法居中裁判
法院在尊重當(dāng)事人意思自治原則的同時(shí)，在審理物業(yè)管理糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意審查物業(yè)公司管理的合法性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的合法性，主要有兩方面：一是其須是具有物業(yè)管理資質(zhì)的法人單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依照法定程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的單位。從事物業(yè)管理的企業(yè)，除具備企業(yè)法人的設(shè)立條件外，還須具備一定的資質(zhì)。此前，建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及評(píng)定也作了專門規(guī)定，所以，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行審查。二是其進(jìn)行物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)開發(fā)商的委托或業(yè)主委員會(huì)的選聘。這兩方面缺一不可。法官在審理案件時(shí)，不僅要按照一般民事訴訟的程序規(guī)定要求物業(yè)公司提交法人營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)讓其提交物業(yè)管理的資質(zhì)證書。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理委托合同。對(duì)那些雖有物業(yè)管理資質(zhì)，但進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理不是基于開發(fā)商的委托或業(yè)主委員會(huì)的選聘，而是強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)并提供物業(yè)服務(wù)的，不宜按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)判令業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。
審判實(shí)踐中，常常遇到的問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，并未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，業(yè)主及物業(yè)使用人常常以此作為抗辯理由，認(rèn)為該企業(yè)不能收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)此問題，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第2條規(guī)定，對(duì)于此類糾紛，應(yīng)按一般民事糾紛處理。我們認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備此方面的資質(zhì)，在其不具備這種資質(zhì)的情況下，其與業(yè)主之間的關(guān)系不構(gòu)成物業(yè)管理關(guān)系，其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)歸于無效；但在物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)不具備相應(yīng)資質(zhì)，在訴訟過程中已經(jīng)取得相應(yīng)資質(zhì)的，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同有效。在合同無效的情況下，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也實(shí)際接受了服務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)本著公平原則判決業(yè)主按照實(shí)際接受的服務(wù)并參考相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)酌情給付物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。
（三）在事實(shí)認(rèn)定上注重運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)法則
對(duì)于物業(yè)管理糾紛案件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的判斷，要求法官在審理該類案件時(shí)不但要綜合運(yùn)用法律知識(shí)和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)做出判斷，更要立足于物業(yè)糾紛案件的特殊性，平衡當(dāng)事人雙方的利益。
司法實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)完成了服務(wù)內(nèi)容，但是缺少證據(jù)支持；而欠費(fèi)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量存在疑義，也苦于缺乏充分、足夠的證據(jù)來支持其理由，導(dǎo)致此類案件雙方的矛盾容易激化，并呈現(xiàn)群發(fā)勢(shì)態(tài)。所以在案件審理中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查合同對(duì)于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定是否準(zhǔn)確、明晰，然后根據(jù)雙方約定審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照約定履行了合同義務(wù)。如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒有直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，或者在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)問題上存在意見分歧，法官需兼顧兩組標(biāo)準(zhǔn)：一是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和合同標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范性文件中，如果雙方當(dāng)事人沒有簽訂合同或雖有合同卻沒有約定相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，法院可以參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但是不能機(jī)械地理解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槲飿I(yè)標(biāo)準(zhǔn)的好壞更多的應(yīng)以合同標(biāo)準(zhǔn)來確定。二是過程標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)物業(yè)企業(yè)來講，進(jìn)行物業(yè)管理工作本身就是過程的體現(xiàn)，所以在衡量標(biāo)準(zhǔn)上物業(yè)公司愿意以過程標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。而業(yè)主則更愿意以實(shí)際享受到的結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)作為判斷的依據(jù)。如何協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系是法官不能忽視的一個(gè)問題。審判實(shí)踐中，對(duì)于以下幾種情況可以分別進(jìn)行處理：
1、物業(yè)企業(yè)服務(wù)“輕微不達(dá)標(biāo)”的認(rèn)定
所謂“輕微不達(dá)標(biāo)”自然沒有精確的標(biāo)準(zhǔn)，如上所述，這種情況需要法官根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行綜合判斷。我們認(rèn)為，如果物業(yè)企業(yè)履行了合同的主要義務(wù)，如基本保證了小區(qū)的秩序有序和清潔，安全保衛(wèi)工作基本到位等，但有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一些項(xiàng)目上沒有達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，比如在接到業(yè)主報(bào)修后比約定的時(shí)間遲到，但也對(duì)業(yè)主的問題進(jìn)行了修理等，尚沒有達(dá)到對(duì)物業(yè)服務(wù)合同構(gòu)成違約的程度，可以認(rèn)為是“輕微不達(dá)標(biāo)”。在追繳物業(yè)費(fèi)的案件中，對(duì)于業(yè)主因此行使的抗辯權(quán)，法院應(yīng)遵循抗辯權(quán)對(duì)等行使原則。不但要考慮業(yè)主希望擁有良好居住環(huán)境愿望的合理性，還要認(rèn)識(shí)到物業(yè)企業(yè)已經(jīng)履行了主要合同義務(wù)，支出了相應(yīng)成本。在判決時(shí)可以認(rèn)定業(yè)主不構(gòu)成違約，對(duì)物業(yè)企業(yè)主張的違約金或滯納金要求可以考慮降低或不予支持。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)的認(rèn)定
所謂“嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)”是物業(yè)企業(yè)在一些服務(wù)項(xiàng)目上沒有履行合同主要義務(wù)，如小區(qū)秩序混亂、小區(qū)綠地裸土嚴(yán)重超標(biāo)、消防設(shè)施管理嚴(yán)重失當(dāng)。如果可以確認(rèn)上述事實(shí)，法院可以在一些具體項(xiàng)目上進(jìn)行核減。但必須是在有充足的證據(jù)情況下，最好咨詢相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行必要的成本核算甚至組織價(jià)格評(píng)估，慎重確定核減的幅度，否則容易造成新的不公平，可能會(huì)造成影響整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序的不良后果。
3物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益的認(rèn)定
物業(yè)企業(yè)存在侵占小區(qū)公用空間進(jìn)行經(jīng)營、將專有用途的房屋出租營利等侵害業(yè)主公共權(quán)益的行為，業(yè)主要求法院核減物業(yè)費(fèi)的，我們認(rèn)為，對(duì)于上述抗辯法院審查情況屬實(shí)的，可判決免除物業(yè)合同約定的違約金，但如果沒有給全體業(yè)主造成損失的，不宜核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)；如果確實(shí)給物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主造成重大損失的，可以再核減物業(yè)費(fèi)，或是通過將物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用小區(qū)公用部分的收益折抵物業(yè)管理費(fèi)用的方法。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而業(yè)主能否反訴主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的問題則需要從程序上予以研究。對(duì)于物業(yè)企業(yè)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，我們贊同業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)一定程序的表決后，由業(yè)主進(jìn)行集團(tuán)訴訟，如果小區(qū)公共利益受到侵害的同時(shí)，個(gè)別業(yè)主的權(quán)利也受到侵害，則業(yè)主也可以自己的名義另行訴訟。因?yàn)榧幢阄飿I(yè)企業(yè)存在上述行為，也是對(duì)全體業(yè)主權(quán)利的侵害，物業(yè)合同的主體也不是業(yè)主個(gè)人。物業(yè)企業(yè)侵害業(yè)主共同利益時(shí)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主共同主張權(quán)利，否則業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在的價(jià)值將無從體現(xiàn)。
（四）尊重當(dāng)事人之間的合同約定，確定權(quán)利義務(wù)、責(zé)任的劃分
隨著小區(qū)業(yè)主對(duì)汽車持有量的增加，關(guān)于業(yè)主訴訟物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)保管責(zé)任的案件也越來越多，物業(yè)服務(wù)合同并非是一個(gè)單一的合同，而是一個(gè)合同組。審理此類案件的一個(gè)基本問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有保管義務(wù)，如業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車與物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成的合同的性質(zhì)，它事關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償責(zé)任的認(rèn)定。如果二者之間的合同是有償保管性質(zhì)，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過錯(cuò)，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)全部賠償責(zé)任；而如果二者不形成保管合同關(guān)系，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅在其未盡保安職責(zé)時(shí)，承擔(dān)違約責(zé)任。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第32條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管義務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管義務(wù)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或?yàn)榕渲脩?yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的責(zé)任。第33條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對(duì)停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在車輛發(fā)生丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任，沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有過錯(cuò)的，可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。上述規(guī)定為此類型物業(yè)管理糾紛的處理提供了較為明確的法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否負(fù)有保管責(zé)任、是否有過錯(cuò)、是否構(gòu)成違約責(zé)任，是認(rèn)定這類案件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任、補(bǔ)充賠償責(zé)任的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不會(huì)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定保管財(cái)物的合同性質(zhì)，在此種情況下，法院一般也不宜認(rèn)定二者構(gòu)成保管合同關(guān)系。對(duì)因保管發(fā)生的糾紛中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)應(yīng)由誰來承擔(dān)舉證責(zé)任？我們認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)此時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是違反物業(yè)管理合同的違約責(zé)任，因而應(yīng)采過錯(cuò)推定原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其盡到了安全防范義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。此外，在審理此類案件中，在根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)程度、收費(fèi)高低確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任時(shí)，法官的隨意性太大，應(yīng)該再規(guī)定較細(xì)的條款對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有責(zé)任予以確定。
（五）規(guī)范業(yè)主行為，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的利益
“實(shí)現(xiàn)私權(quán)利以不侵害他人權(quán)益為限”是民法的基礎(chǔ)理論。在審判實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違約行為的同時(shí)，業(yè)主履行合同或維護(hù)權(quán)利不適當(dāng)，甚至為了自己維權(quán)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的情況也大量存在。例如，有的業(yè)主因停車收費(fèi)爭議，把車輛停在小區(qū)通行路口，堵塞交通。目前，因業(yè)主搭建行為引發(fā)的物業(yè)管理糾紛在案件中也占了相當(dāng)大的比重，此類糾紛多發(fā)生在居民小區(qū)內(nèi)。有的業(yè)主為了自己生活上的便利，在物業(yè)的共用部位搭建雨篷、觀景臺(tái)，也有的因?yàn)闃I(yè)主為了擴(kuò)展自己的使用空間而封閉陽臺(tái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為妨礙了小區(qū)的整體美觀，要求業(yè)主拆除，雙方由此發(fā)生糾紛。此類案件中，雙方爭議的焦點(diǎn)主要集中在如何理解私搭亂建問題上。在物業(yè)共用部位（如屋面）搭建雨篷、養(yǎng)鴿棚、觀景臺(tái)，或在公用位置設(shè)置雜物架等，既給物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、管理工作造成了妨礙，也侵害了其他業(yè)主的公共利益，有的物業(yè)管理合同及管理規(guī)約等也明確規(guī)定業(yè)主不得從事上述行為，因而應(yīng)判令業(yè)主進(jìn)行拆除，恢復(fù)原狀。對(duì)于業(yè)主在自己物業(yè)的空間范圍內(nèi)進(jìn)行封閉陽臺(tái)、設(shè)置輔助設(shè)施的行為，應(yīng)當(dāng)視具體情況分別處理：如果業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同、業(yè)主公約中明確約定禁止此種搭建、封閉行為，或者雖未做約定，但其封閉、搭建行為已經(jīng)損害到公共利益，違反了相應(yīng)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)判令拆除、恢復(fù)原狀；如果業(yè)主的行為屬于正當(dāng)行使物業(yè)所有權(quán)的行為，并未違反約定或違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，則對(duì)要求拆除的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)不予支持。另外也要考慮到物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理合同訂立中的優(yōu)勢(shì)地位，注意以衡平原則界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以格式條款過度限制業(yè)主行為自由，侵犯業(yè)主利益。
（六）慎重認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約，適當(dāng)酌減物業(yè)服務(wù)費(fèi)
對(duì)于業(yè)主要求酌減物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約金的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約而言，常見的違約行為表現(xiàn)為未實(shí)施物業(yè)管理行為、未提供物業(yè)管理服務(wù)；或雖實(shí)施了物業(yè)管理行為、提供了物業(yè)管理服務(wù)，但其物業(yè)管理與服務(wù)的目標(biāo)與質(zhì)量未達(dá)到法律或合同中的規(guī)定的要求。一般來說，前者較好判斷，而后者則具有模糊性，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目大多是行為義務(wù)，在完成后有時(shí)無法分辨。這項(xiàng)工作理論上法官也無法做到案件事實(shí)的真實(shí)性與法律的真實(shí)性的統(tǒng)一，因?yàn)榉ü俨荒苊咳丈W臨物業(yè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察，所以要想查清物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否到位也不現(xiàn)實(shí)。但實(shí)踐中，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了約定還是應(yīng)當(dāng)從細(xì)審理，認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否構(gòu)成違約時(shí)應(yīng)按服務(wù)項(xiàng)目具體確定，物業(yè)管理合同是一個(gè)合同群，依據(jù)具體服務(wù)項(xiàng)目的不同，通常包括若干個(gè)具體服務(wù)合同，比如清運(yùn)垃圾的合同、修理公共設(shè)施的合同。每個(gè)具體合同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均不相同，因此在審理過程中，應(yīng)該區(qū)分業(yè)主提出的抗辯理由是針對(duì)合同的哪個(gè)項(xiàng)目，其目的不在于個(gè)案的解決，而是提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在工作中不斷提高服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量，不僅要起到幫助教育當(dāng)事人的作用，也為今后減少糾紛和訴訟奠定基礎(chǔ)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)存在不合格情況的，物業(yè)費(fèi)的酌減數(shù)額要適當(dāng)。既要防止酌減數(shù)額過少造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，又要防止酌減數(shù)額過高導(dǎo)致業(yè)主將法院判決在小區(qū)內(nèi)當(dāng)“喜報(bào)”進(jìn)行張貼，導(dǎo)致其他大批業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，等待被訴后降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于物業(yè)費(fèi)數(shù)額的酌減，可采取分項(xiàng)酌減與總體酌減相結(jié)合的方法。如果業(yè)主的抗辯成立，應(yīng)在該合同項(xiàng)下對(duì)該項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行減免，而不能籠統(tǒng)地減免物業(yè)費(fèi)，要針對(duì)不同小區(qū)不同案情靈活掌握酌減方法，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，酌減幅度適中。
（七）樹立司法權(quán)威，維護(hù)業(yè)主整體利益
判決書、調(diào)解書是人民法院裁判案件的最終結(jié)果，執(zhí)行上述法律文書是人民法院司法權(quán)威的最終體現(xiàn)。物業(yè)糾紛案件特別是追索物業(yè)費(fèi)案件，由于涉及面廣，關(guān)系到眾多業(yè)主的利益，很多業(yè)主抱有“法不責(zé)眾”的錯(cuò)誤心態(tài)。近年來，法院在執(zhí)行過程中多次遇到業(yè)主的抗拒執(zhí)行，而當(dāng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，又容易引發(fā)“法院成了物業(yè)公司的追債人”的不良社會(huì)影響。但如果執(zhí)行力度不夠，將嚴(yán)重影響司法權(quán)威，進(jìn)而可能引發(fā)更多的業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)。因此，在執(zhí)行過程中，應(yīng)加大執(zhí)行力度，對(duì)經(jīng)過勸導(dǎo)、督促、教育、批評(píng)后仍不履行生效法律文書所確定的交費(fèi)義務(wù)的當(dāng)事人，應(yīng)依法采取民事訴訟強(qiáng)制措施，以維護(hù)司法權(quán)威。一些業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的行為從表面上看是與物業(yè)公司進(jìn)行對(duì)抗，但由于物業(yè)費(fèi)回收率的降低將直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，實(shí)質(zhì)上這種行為也是在損害其他交費(fèi)業(yè)主的利益。同時(shí)，由于物業(yè)公司不能提供業(yè)主詳細(xì)信息、存款人重名現(xiàn)象嚴(yán)重及業(yè)主所在單位不配合等原因，法院查詢扣劃業(yè)主帳戶存款存在障礙，所以應(yīng)盡量采取直接執(zhí)行方式。另外，還應(yīng)創(chuàng)新執(zhí)行方式，對(duì)于找不到被執(zhí)行業(yè)主，但其所購房屋內(nèi)有承租人的案件采取扣押租金債權(quán)并給承租人發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知的方式；對(duì)于所購房屋空置，無人居住的業(yè)主，采用不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制管理的方法，委托申請(qǐng)人即物業(yè)公司進(jìn)行管理出租，以出租收益抵償物業(yè)費(fèi)。達(dá)到增加物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)回收率的目的，為其改善服務(wù)創(chuàng)造條件。
物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探(二)
物業(yè)管理糾紛案件通常涉案人數(shù)眾多，法官在處理時(shí)需非常謹(jǐn)慎。注重案件審理的方式、方法，巧妙運(yùn)用一些審判技巧，將有助于糾紛的解決。
（一）重視現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、調(diào)查取證
物業(yè)管理糾紛中，多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的主張缺乏舉證能力，僅有當(dāng)事人陳述，無相關(guān)證據(jù)支持。有時(shí)即便有證人證言，但雙方之證人證言相矛盾，亦無法采信。依法律規(guī)定，舉證不能則要承擔(dān)舉證不能的法律后果。例如，追索取暖費(fèi)的物業(yè)公司選擇在7、8月份起訴，即便業(yè)主拒交的理由是室溫低于16度，但沒有證據(jù)支持。再如，以管理不到位為由拒交物業(yè)管理費(fèi)的情況下，如訴訟時(shí)已有較好改善，業(yè)主的主張就很難得到支持。此類糾紛一審判決業(yè)主交費(fèi)后，二審改判率極低。為依法保護(hù)雙方的合法權(quán)益，首先，對(duì)于業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)案件，業(yè)主未向法院提交證據(jù)，法院依職權(quán)又未收集到有利于業(yè)主的證據(jù)的情況下，對(duì)該業(yè)主的主張應(yīng)當(dāng)不予支持。二是對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)故意利用業(yè)主缺乏舉證能力而大做文章的情形，法官除了依法指導(dǎo)業(yè)主舉證，更重要的是應(yīng)當(dāng)依職權(quán)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，調(diào)查取證，并據(jù)此做出判決。
（二）重視業(yè)主委員會(huì)訴訟中的作用，注意案件審理的社會(huì)效果
一些小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，他們與物業(yè)公司簽訂有物業(yè)管理委托合同，存在物業(yè)管理委托關(guān)系。業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)管理有意見應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決。此時(shí)單獨(dú)的業(yè)主再以物業(yè)公司對(duì)公共事務(wù)管理不到位、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格不相符等作為抗辯理由而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，我們就應(yīng)當(dāng)區(qū)別考慮。首先，要注意征集業(yè)主委員會(huì)的意見，了解其與物業(yè)公司的解決方案，并尊重他們的解決意見。其次，要促使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)充分發(fā)揮其自身各方面的作用，使其主動(dòng)地對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理，積極參與管理事務(wù)，及時(shí)解決物業(yè)管理過程中的問題，一方面規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，另一方面可以引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)，達(dá)到相互諒解，化解矛盾，也使案件的審理結(jié)果能同時(shí)取得良好的社會(huì)效果。
（三）充分發(fā)揮人民陪審員、人民調(diào)解員的作用，建立物業(yè)企業(yè)與業(yè)主溝通的平臺(tái)
許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只知平時(shí)干活，到時(shí)收費(fèi)，與業(yè)主溝通少。物業(yè)服務(wù)不同于有形的商品，業(yè)主不清楚物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，認(rèn)為自己生活沒什么不方便的，沒有見到物業(yè)公司的人員到自己家來提供過幾次服務(wù)，可收費(fèi)卻不少，從而產(chǎn)生抵觸情緒。發(fā)生糾紛后又因?yàn)椴涣私夥沙绦颍J(rèn)為法院給企業(yè)立了案，自己成了被告，對(duì)法院也產(chǎn)生不信任。北京市石景山區(qū)人民法院在轄區(qū)的每個(gè)物業(yè)小區(qū)基本都有法院的人民陪審員或居委會(huì)的調(diào)解員，法院主動(dòng)邀請(qǐng)人民陪審員參與審理涉及該小區(qū)的案件，人民陪審員對(duì)于自己居住環(huán)境比較了解，能對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)做出客觀的評(píng)價(jià)。同時(shí)人民陪審員與被告溝通更方便，相同的居住環(huán)境使得雙方之間隔閡較少，在人民陪審員了解案情，知道物業(yè)公司做了哪些工作后，不僅在個(gè)案中可以向被告闡明，在平時(shí)的工作和生活中也會(huì)不自覺地充當(dāng)起物業(yè)企業(yè)的宣傳員角色，將物業(yè)公司所做的工作向身邊的人進(jìn)行解釋，讓更多人了解物業(yè)公司，減少訴訟的發(fā)生。
（四）加強(qiáng)法院與各行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為
物業(yè)管理雖然僅是在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生的合同關(guān)系，但事實(shí)上不僅影響到民間百姓的生活，也影響到政府的形象與公信力。由于物業(yè)管理糾紛案件的審理涉及物業(yè)管理的各個(gè)方面，作為居中裁判的法官，不可能對(duì)上述各個(gè)方面的專業(yè)知識(shí)有詳盡的了解，而市、縣各級(jí)建委和市發(fā)改委作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主管機(jī)關(guān)及價(jià)格方面的主管機(jī)關(guān)，對(duì)于相關(guān)的法律、法規(guī)、部門規(guī)章的具體規(guī)定了解比較具體，且上述部門在日常工作或接待投訴過程中會(huì)對(duì)涉案小區(qū)的具體情況有所了解。北京市海淀區(qū)人民法院在案件審理過程中，與市、區(qū)建委及市發(fā)改委建立了長效聯(lián)絡(luò)機(jī)制，對(duì)于案件審理中涉及行業(yè)管理、價(jià)格投訴等專業(yè)問題，承辦法官主動(dòng)與相關(guān)機(jī)關(guān)的有關(guān)人員取得聯(lián)系，進(jìn)行咨詢，掌握、了解案件涉及的專業(yè)性問題，并盡可能對(duì)物業(yè)管理糾紛中的相關(guān)問題與相關(guān)部門一道統(tǒng)一意見、協(xié)調(diào)解決。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理測(cè)評(píng)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的督促等，都與各級(jí)行政主管部門的監(jiān)督與管理無法分開。如價(jià)格管理機(jī)關(guān)就應(yīng)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的參考價(jià)格。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，確實(shí)落實(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能，如果政府無力實(shí)施，也可以考慮引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。
在關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成立的立法相對(duì)完善的情況下，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的成立應(yīng)該成為各級(jí)政府主管部門必須實(shí)施的行政行為，如果怠于履行職責(zé)的，業(yè)主可以就此進(jìn)行行政訴訟。物業(yè)公司服務(wù)的改善從根本上要靠業(yè)主自行監(jiān)督，但個(gè)體的業(yè)主很難對(duì)物業(yè)公司的管理和決策產(chǎn)生影響，因此，有必要促成各小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)此，相關(guān)政府部門雖然開展過這項(xiàng)工作，但效果并不理想，從我們了解的情況看，產(chǎn)生訴訟糾紛的小區(qū)，絕大部分并沒有業(yè)主委員會(huì)。就北京市的情況而言，在北京市超過1500個(gè)的新建小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的比例也僅為20％。
（五）集中審理、就案講法，加強(qiáng)普法教育工作
法院對(duì)于有代表性的物業(yè)管理糾紛案件可以采用就地審理的原則，將案件帶入物業(yè)小區(qū)的同時(shí)，也將普法教育與宣傳帶入物業(yè)小區(qū)。在案件的審理中，注意強(qiáng)化業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的契約意識(shí)，提示雙方當(dāng)事人審慎地訂立和履行物業(yè)合同。由于物業(yè)合同長期性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，對(duì)于物業(yè)合同中未予明確約定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)公司在履行合同時(shí)，本著誠實(shí)信用的原則，以平和的心態(tài)，行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問題，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司都應(yīng)該采取積極的態(tài)度，通過溝通、協(xié)商和談判，妥善處理糾紛。在審理過程中尤其要讓業(yè)主認(rèn)識(shí)到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代住房產(chǎn)權(quán)公有，由政府的房管部門或者單位的相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)房子進(jìn)行管理；而現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房子是業(yè)主個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主通過住房私有化可以從房子的升值中獲利，所以維護(hù)房產(chǎn)的費(fèi)用也應(yīng)由業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。同時(shí)應(yīng)強(qiáng)調(diào)守法意識(shí)，無論物業(yè)公司還是業(yè)主都應(yīng)充分認(rèn)識(shí)法院判決的嚴(yán)肅性并自動(dòng)履行。物業(yè)糾紛在訴訟階段是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾體現(xiàn)，但進(jìn)入執(zhí)行程序就不再是當(dāng)事人間的紛爭，而是國家司法權(quán)威和強(qiáng)制力的體現(xiàn)，當(dāng)事人如不自動(dòng)履行，法院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。法院在審理案件的過程中，還應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主以正確的方式表達(dá)利益訴求，而不能采取“拒絕應(yīng)訴”、“拒不履行法院判決”等消極對(duì)抗方式，更不能以損害其他業(yè)主的利益為代價(jià)表達(dá)不滿情緒。展開思想道德教育，從業(yè)主和物業(yè)公司長期共存、互相依賴的關(guān)系出發(fā)，強(qiáng)調(diào)和諧共處、快樂生活的好處；再從物業(yè)公司和業(yè)主在樓盤升值*同獲益及物業(yè)公司為索要欠費(fèi)支出大量訴訟經(jīng)費(fèi)，其實(shí)最終還要全體業(yè)主承擔(dān)等角度，強(qiáng)調(diào)二者的共同利益，促成業(yè)主與物業(yè)公司的相互體諒和支持。法院選擇典型案例，就地開庭，業(yè)主參加旁聽，有利于增強(qiáng)業(yè)主證據(jù)保全意識(shí)，教其學(xué)會(huì)證據(jù)保全方法，也可以利用業(yè)主的監(jiān)督達(dá)到對(duì)物業(yè)公司警示的作用。
（六）加大物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解力度，促進(jìn)和諧“鄰里”關(guān)系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主共同生活在同一個(gè)物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時(shí)，是根據(jù)“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，加大調(diào)解力度，力求做到“案結(jié)事了”。物業(yè)公司在解決糾紛時(shí)，也應(yīng)當(dāng)盡可能選擇協(xié)商和談判的方法化解糾紛，法院可以積極請(qǐng)求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)管理機(jī)關(guān)主持和解。如北京市朝陽區(qū)人民法院在20**年推出了以調(diào)解、和解為核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解糾紛。根據(jù)北京市法院網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，起訴到法院的物業(yè)糾紛有40％左右都是和解解決的，這說明物業(yè)糾紛有很大的協(xié)調(diào)解決的空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)小區(qū)業(yè)主的“鄰居”，應(yīng)當(dāng)本著積極解決糾紛的態(tài)度，盡可能化解糾紛。
北京市海淀區(qū)人民法院立案庭在受理物業(yè)管理糾紛案件中積累了一些成功經(jīng)驗(yàn)。主要包括以下幾方面：一是定期召開轄區(qū)物業(yè)公司的工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)將法院受理物業(yè)管理糾紛案件（主要是欠費(fèi)案件）的情況向物業(yè)公司進(jìn)行通報(bào)，并對(duì)各個(gè)物業(yè)公司即將提起訴訟的欠費(fèi)案件的情況進(jìn)行了解。為了化解矛盾，避免群體性糾紛，告知各個(gè)物業(yè)公司遇有欠費(fèi)案件及時(shí)立案，避免大批量集中起訴欠費(fèi)業(yè)主，將群體糾紛化整為零。同時(shí)，在協(xié)調(diào)會(huì)上指導(dǎo)物業(yè)公司加強(qiáng)自身工作，注意工作的方式方法，尤其是在催繳欠費(fèi)時(shí)要采取合法、緩和的方法進(jìn)行，避免與業(yè)主發(fā)生激烈的沖突。通過上述工作，在立案時(shí)就可以達(dá)到控制群體糾紛、化解社會(huì)矛盾的效果。二是對(duì)于業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴的案件進(jìn)行認(rèn)真審查。在業(yè)主委員會(huì)作為原告向法院提起訴訟時(shí)，立案人員要求起訴人提供業(yè)主委員會(huì)成立的文件、召開業(yè)主大會(huì)的通知、業(yè)主大會(huì)形成的決議、是否有超過2/3業(yè)主同意的簽字或書面征求業(yè)主意見的書面結(jié)果等文件，以保證業(yè)主委員會(huì)的起訴符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》的相關(guān)規(guī)定。
在案件審理中，還應(yīng)當(dāng)發(fā)揚(yáng)以往的就地審理原則，積極請(qǐng)求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)管理機(jī)關(guān)協(xié)助主持和解。人民法院是糾紛解決的最后一道防線，輕率地判決，一方面不利于解決小區(qū)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間的矛盾，另外一方面也加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的對(duì)立程度，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的案件剛剛解決，又要訴訟代收、代繳，而這一訴訟剛完，業(yè)主又訴訟物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方都進(jìn)入到司法訴訟的怪圈中，損耗了國家寶貴的司法資源；另一方面，也不利于物業(yè)合同的繼續(xù)履行。
在案件宣判時(shí)，還要注意解釋法律，化解怨氣。因物業(yè)管理糾紛案件的被告多為業(yè)主，且該類案件具有較強(qiáng)的影響力和群體性，一旦處理不好就會(huì)引發(fā)群體糾紛，造成不良的社會(huì)影響，故在上述案件作出判決前，承辦法官對(duì)判決結(jié)果應(yīng)慎之再慎。同時(shí)，在宣判時(shí)注意宣判技巧，對(duì)于人數(shù)眾多的案件安排分批宣判，將各種判決結(jié)果的不同當(dāng)事人安排到一起宣判，使當(dāng)事人對(duì)整批案件有個(gè)基本了解，知道對(duì)于提供證據(jù)的被告法院會(huì)依法保護(hù)其合法權(quán)利不受侵害；對(duì)于物業(yè)公司缺乏事實(shí)及法律依據(jù)的案件法院會(huì)依據(jù)法律規(guī)定駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求或依法降低物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于物業(yè)公司的起訴符合法律依據(jù)且有合同依據(jù)、被告又沒有證據(jù)對(duì)抗物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求的，法院也會(huì)依法支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，對(duì)雙方在物業(yè)管理糾紛中各自的缺陷在宣判中予以解釋，并進(jìn)行法制宣傳工作。通過宣判過程中分批宣判這種“軟著陸”的方法，緩和和化解了業(yè)主與物業(yè)公司及當(dāng)事人與法院之間的矛盾和對(duì)立情緒。