商業(yè)廣場項目經(jīng)營與營銷

　　第一節(jié) 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略

　　未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭

　　每一個成功企業(yè)都有自已獨特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　一、以樹品牌為主導(dǎo)

　　運用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項目，最終獲取的不單是本項目的經(jīng)濟效益，而是通過項目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)----品牌形象。

　　品牌----信任度：消費者對購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。

　　品牌----附加值：對一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽度，都會直接影響物業(yè)的售價。

　　對***市***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司而言，目前在***市已有一定知名度，并且正在運作***項目。因此，將"**商業(yè)廣場"與***項目連動運作，是該項目成功的關(guān)鍵。

　　二、品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實施要點

　　1、制定遠期、近期品牌戰(zhàn)略計劃

　　導(dǎo)入項目品牌的CIS戰(zhàn)略，以項目的獨特形象樹立品牌。

　　2、制定項目實施戰(zhàn)略

　　以項目CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個接點中，使之通過傳播來提高知名度和美譽度。

　　3、制定項目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)

　　在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達到項目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對質(zhì)量、成本、價格等進行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計劃的每個接點都能按時、按量完成，達到預(yù)期市場回報的經(jīng)濟效益、社會效益，從而保證品牌的延伸。

　　第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略

　　市場營銷在中國經(jīng)歷了示銷、推銷、營銷到今天的整合營銷四個過程，這顯現(xiàn)了中國市場的演變。本項目的營銷定位，主要是通過整合與項目開發(fā)、營銷有關(guān)的各種要素，進行立體整合營銷。

　　賣點整合：

　　1、概念賣點

　　A．展望未來，升值無限----購物、休閑、娛樂中心區(qū)。

　　B．城市、商業(yè)、環(huán)境----商業(yè)與環(huán)境結(jié)合之典范。

　　C．完善配套、人性化物業(yè)管理。

　　2、規(guī)劃賣點

　　A．低密度、高綠化；

　　B．以***市的提升城市品位為文脈，以"建筑文化"為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的"商業(yè)文化建筑"；

　　C．城市主題綠化廣場。

篇2：以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式

　　以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式

　　作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說，它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展，并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長和成熟過程中，市場化、專業(yè)化進程在不斷加快，市場競爭十分激烈，在不斷的優(yōu)勝劣汰中，物業(yè)管理品牌正在逐步形成。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實踐談一談對"經(jīng)營型物業(yè)管理模式"的看法，供大家參考。

　　一、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義

　　我們把經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義概括為二個方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。

　　上述經(jīng)營型管理模式含義的核心思想為:將營銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中，通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。

　　經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同，后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理，普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中;而前者指對管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營銷的概念，通過對物業(yè)整體功能的開發(fā)，提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的重要組成內(nèi)容。有些同行把經(jīng)營型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點經(jīng)營和有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相當(dāng)片面的。

　　經(jīng)營型物業(yè)管理運作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括是租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營，在提高企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，促進了物業(yè)的市場流通，挖掘了蘊含于物業(yè)中的效益，并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。

　　二、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求

　　1、國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。

　　以美國為例，經(jīng)歷ω多年市場歷煉的美國物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務(wù)。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護工作，良好的維護又反向推動物業(yè)的租售。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟效益得到充分的發(fā)揮。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場，寓經(jīng)營飛管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我們會感悟到，香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營、管理綜合服務(wù)為特色，香港物業(yè)管理市場需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系，以及WVIO入關(guān)在即，深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗，包括經(jīng)營型物業(yè)管理模式的運作。

　　2、國內(nèi)市場對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級、三級市場日益擴大，拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例，目前全國7000則余萬戶居民中，仍有約300戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例高達9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個城市住房調(diào)查顯示，分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。香港地產(chǎn)三級市場的成交量占總成交量的70%以上，而深圳目前三級市場所占比例只有289b，市場潛力深厚。當(dāng)三級市場啟動后，住房租、售交易大增，百姓對物業(yè)估價、交易咨詢、租賃代理的需求更甚，而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系，顯示出經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品，我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動態(tài)群體，而在這動態(tài)的市場中，蘊含著萬千商機。

　　3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理，更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。

　　由于缺乏對物業(yè)真正價值的理解，有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運作沒有跟著市場走，觀念滯后，導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失。可以說，當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺乏物業(yè)管理，更渴望對其物業(yè)理想的經(jīng)營。以中航物業(yè)管理有限公司隸屬的中國航空工業(yè)總公司為例，據(jù)統(tǒng)計，航空工業(yè)總公司所屬廣、所、企業(yè)、院?？傎Y產(chǎn)中，超過659b屬于物業(yè)資產(chǎn)，而在這物業(yè)總資產(chǎn)中，大量物業(yè)未得到充分利用，甚至有大批物業(yè)長期閑置。就全國情況看，很多單位發(fā)工資困難，但對懷中物業(yè)這個金娃娃長期無動于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強營銷意識，提高經(jīng)營水平，管好樓，還要盤活樓。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項目中，或多或少地存在著物業(yè)經(jīng).營的業(yè)務(wù)，業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管'理服務(wù)，更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮?，F(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn)，而是一種在流通中價值不斷更新的商品，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟時代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場，將因為服務(wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實和海外兵團的綜合優(yōu)勢承受更大的市場壓力。

　　三、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利弊分析

　　隨著市場經(jīng)濟的日益成熟，房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業(yè)分工日趨細致，經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行是否會因盲目地多元經(jīng)營而導(dǎo)致不良后果?我們認(rèn)為，經(jīng)營型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營，參與物業(yè)營銷本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場需求和香港同行企業(yè)的運作經(jīng)驗來看，物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家，還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個物業(yè)發(fā)展項目中，由物業(yè)顧問這個角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要，物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并相互促進。

　　從目前的實踐看，經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在:首先，該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要，如同銀行單純的儲蓄業(yè)務(wù)擴展為金融理財服務(wù);其次，經(jīng)營型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù)，對客戶來講，提高了服務(wù)效率;再次，擴大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力和生存能力得到提高。

　　經(jīng)營型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點:一是壓力大。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán)，同時也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力;二是風(fēng)險大。一塊物業(yè)的經(jīng)營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風(fēng)險，僅是租賃風(fēng)險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業(yè)隊伍困難。物業(yè)經(jīng)營是一項極為專業(yè)的工作，不僅富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才難覓，有了人才，形成一個與物業(yè)管理配合默契的團隊更不容易，一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)管理公司難以承受。

　　四、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐

　　1996年，深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認(rèn)真分析自身優(yōu)劣勢基礎(chǔ)上，確定了將經(jīng)營型物業(yè)管理模式作為企業(yè)的核心競爭力。經(jīng)過五年的實踐和積累，經(jīng)歷多個項目的市場磨合，這一競爭優(yōu)勢得到進一步強化。從我公司實踐來看，經(jīng)營型物業(yè)管理模式具有較強的生命力。在實施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐中，我們注重以下幾個重點：

　　(一)強調(diào)經(jīng)營觀念到位。

　　物業(yè)的經(jīng)營是動態(tài)的，物業(yè)的營銷永無止境，物業(yè)管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使管轄物業(yè)潛力得到更充分發(fā)揮。公司要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要，而一項優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實惠。在市場競爭中，我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業(yè)管家，我們還可以替您打理這份物業(yè)"。實踐證明，管理概念加上系列營銷服務(wù)，可以使管轄物業(yè)的價值發(fā)生很大變化。

　　(二)注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。

　　物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)營銷已經(jīng)進入到個性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時期，沒有富有經(jīng)驗的經(jīng)營人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。因此，幾年來，我們注重在實踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干，適當(dāng)引進優(yōu)秀人才，初步建立了一支配合默契的經(jīng)營管理團隊。1998年，天津津都花園物業(yè)進行管理公司招標(biāo)，香港梁行飛歐思諾均在競爭之列，經(jīng)過二輪拼搏，我們的經(jīng)營、管理方案以最高分奪標(biāo)。

　　(三)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。

　　隨著中國即將加入WTO，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業(yè)經(jīng)營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業(yè)人才。我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上差距仍然很大，因此，近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)合作，吸收經(jīng)驗，培養(yǎng)專業(yè)實力。去年，全球最大不動產(chǎn)中介機構(gòu)美國21世紀(jì)不動產(chǎn)公司進入珠江三角洲后，我們及時參加交流培訓(xùn)，建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來的五年內(nèi)，在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)領(lǐng)域，我們還要認(rèn)真當(dāng)好學(xué)生，縮短差距，迎頭趕上。

　　(四)根據(jù)不同物業(yè)項目，安排經(jīng)營、管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營和管理相輔相成，相得益彰。

　　在具體運作中，還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營收支保持適當(dāng)獨立，體現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的規(guī)范性，還要具備物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)。

　　經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成，有著廣闊的市場空間，我們針對這種模式的探索、實踐之路還很長、很遠。

篇3：(?；方?jīng)營)經(jīng)營銷售安全管理制度

　　(?；方?jīng)營)經(jīng)營銷售安全管理制度

　　一、經(jīng)營企業(yè)從事銷售、運輸、裝卸危險化學(xué)品的有關(guān)人員必須經(jīng)過培訓(xùn)后，方能上崗工作。

　　二、經(jīng)營企業(yè)必須結(jié)合實際，建立健全規(guī)章制度，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保安全經(jīng)營。

　　三、經(jīng)營單位在出售危險化學(xué)品時，必須對購貨單位運輸車輛的準(zhǔn)運證及操作、押運人員的押運證件進行檢查。無證不準(zhǔn)售貨，否則發(fā)生問題經(jīng)營單位應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　四、經(jīng)營單位必須嚴(yán)格區(qū)分危險品的性質(zhì)。在雨天或高溫、嚴(yán)冬季節(jié)運取貨物的要嚴(yán)格控制，確保運輸途中安全。