某MALL項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

　　1、定價(jià)策略

　　價(jià)格必須對(duì)投資者具有吸引力，制定一系列價(jià)格優(yōu)惠政策，展開(kāi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)積聚人氣，一旦推出就要引爆熱購(gòu)浪潮。

　　2、定價(jià)理念

　　提供輕松的付款方式，享受超值利潤(rùn)回報(bào)。

　　3、定價(jià)原則

　　主要參考宜昌商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格。在招商階段可提供下列優(yōu)惠措施供參考：

　　規(guī)定前100名提前認(rèn)購(gòu)商戶(hù)享受租/售款項(xiàng)3%的優(yōu)惠，后100名商戶(hù)享受租/售款項(xiàng)2%的優(yōu)惠，最后100名商戶(hù)享受租/售款項(xiàng)1%的優(yōu)惠。

　　4、本案推出價(jià)格確定現(xiàn)制訂方案如下：

　　4.1、一層商鋪出售價(jià)格6000元/㎡，由于一層層高達(dá)到6.5m,因此我們建議設(shè)立夾層空間。這樣做有利于空間分割的多樣性，為業(yè)主提供了發(fā)揮想象力的空間。而且會(huì)給業(yè)主造成用一間鋪的錢(qián)買(mǎi)兩間鋪的感覺(jué)，認(rèn)為相當(dāng)劃算。我們制定此價(jià)格的目的一是為銷(xiāo)售、二是為積聚人氣。

　　4.2、二層商鋪3400-3800元/㎡，空間可大可小，提供彈性分割空間，更有利于提供創(chuàng)業(yè)空間。

　　4.3、三層單身公寓以每平方米1500-2000元的價(jià)格發(fā)售，并提供銀行按揭貸款。

　　凡出售的房產(chǎn)均有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證

篇2：產(chǎn)品價(jià)格定位策劃方案范本

　　產(chǎn)品價(jià)格定位策劃方案范本

　　眾所周知，制訂產(chǎn)品定價(jià)需要考慮的因素很多，包括產(chǎn)品的生產(chǎn)成本、產(chǎn)品定位、消費(fèi)者的需求、銷(xiāo)售渠道、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格、生產(chǎn)周期、競(jìng)爭(zhēng)策略等等，因此，產(chǎn)品價(jià)格的確定也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，不可能一蹴而就。

　　在此，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的考察、結(jié)合企業(yè)的實(shí)際，對(duì)如何科學(xué)制訂某食品產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行如下的分析、策劃。

　　一、現(xiàn)有情況的介紹

　　1、企業(yè)和產(chǎn)品介紹：

　　煙臺(tái)某食品有限公司是一家以研究、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售于一體的食品企業(yè)。

　　某食品性能、特點(diǎn)介紹；（略）

　　2、產(chǎn)品生產(chǎn)成本情況：（略）

　　3、市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品的零售價(jià)格：

　　根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，現(xiàn)煙臺(tái)市各大商場(chǎng)、超市同類(lèi)產(chǎn)品的零售價(jià)格如下（略）

　　二、制訂價(jià)格的依據(jù)

　　眾所周知，從定價(jià)方面看戰(zhàn)略規(guī)劃，最關(guān)鍵的是要考慮到競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、品牌、銷(xiāo)售量（或利潤(rùn)目標(biāo)）和產(chǎn)品生命周期這4個(gè)因素。（略）

　　1、公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：

　　鑒于我公司是一家新成立的企業(yè)，產(chǎn)品雖然是填補(bǔ)國(guó)內(nèi)外空白的新型高級(jí)某食品。前期的設(shè)備投資、產(chǎn)品研發(fā)費(fèi)用較大，客觀上需要盡快取得利潤(rùn)，收回投資，但因產(chǎn)品和品牌都沒(méi)有知名度，目前需要跟市場(chǎng)上同類(lèi)知名品牌的產(chǎn)品爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額、提高產(chǎn)品和品牌影響力的雙重任務(wù)。形成批量生產(chǎn)能力后，面臨著快速提高產(chǎn)量、擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的要求。

　　產(chǎn)品的價(jià)格高低不僅直接反映著產(chǎn)品的檔次，反映著產(chǎn)品品牌的檔次，產(chǎn)品的宣傳、銷(xiāo)售過(guò)程也是企業(yè)宣傳、品牌宣傳的過(guò)程，也是企業(yè)品牌建立、企業(yè)形象建立的過(guò)程。因此，制訂產(chǎn)品的價(jià)格決不能僅僅從價(jià)格因素來(lái)考慮，而是應(yīng)該圍繞著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、發(fā)展目標(biāo)來(lái)考慮。產(chǎn)品價(jià)格的制訂也應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，價(jià)格決策的過(guò)程是一種持續(xù)決策的過(guò)程，它要隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化而變化，包括不可預(yù)估的情況的發(fā)生及不可掌控的變化。新品的上市價(jià)格決策不僅是企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)重要的環(huán)節(jié)，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要戰(zhàn)略決策。

　　因此，制定產(chǎn)品價(jià)格，不僅要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品定位，而且還要綜合考慮產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道、產(chǎn)品的廣告策略，并給今后的原料價(jià)格上漲、產(chǎn)品價(jià)格下調(diào)、優(yōu)惠促銷(xiāo)留出適當(dāng)?shù)目臻g。故此，產(chǎn)品的起步價(jià)格不宜偏低，而應(yīng)適當(dāng)調(diào)高一些。

　　2、產(chǎn)品定位對(duì)價(jià)格的影響：

　　我公司生產(chǎn)的某某食品應(yīng)當(dāng)如何定位？應(yīng)當(dāng)定位為“高級(jí)某食品”，產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)是：

　　1）賣(mài)口味：2）賣(mài)健康：3）賣(mài)功能：4）賣(mài)服務(wù)；

　　3、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)因素對(duì)價(jià)格的影響：

　　制訂產(chǎn)品價(jià)格不僅要基于對(duì)產(chǎn)品的定位分析，還要考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、同類(lèi)產(chǎn)品、供應(yīng)商等諸多因素。在此，我們可以通過(guò)基本的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)波特五力模式來(lái)進(jìn)行初步分析如下。

　　1在和供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)方面，因產(chǎn)品的主要原料來(lái)自海洋，伴隨著人工養(yǎng)殖面積的擴(kuò)大和產(chǎn)品產(chǎn)量的增長(zhǎng)，原料的采購(gòu)成本也會(huì)逐年提高，預(yù)計(jì)每年采購(gòu)成本將提高10%左右；

　　2面對(duì)潛在進(jìn)入者的威脅比較大，產(chǎn)品已經(jīng)注冊(cè)，商標(biāo)和產(chǎn)品工藝技術(shù)已經(jīng)申請(qǐng)專(zhuān)利保護(hù)，目前產(chǎn)品尚沒(méi)有在市場(chǎng)上得到響應(yīng)，還沒(méi)有企業(yè)關(guān)注；伴隨著未來(lái)產(chǎn)品大規(guī)模上市，必將引起國(guó)內(nèi)大型某食品生產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，因產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)門(mén)檻不高，因此，同類(lèi)仿制品可能會(huì)在半年后在國(guó)內(nèi)大批量上市，與我公司爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額；為此，建議公司圍繞著某進(jìn)行一系列的產(chǎn)品商標(biāo)注冊(cè)，例如可以考慮注冊(cè)等不同的名稱(chēng)，從產(chǎn)品名稱(chēng)上封堵其它同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)；

　　3替代品的威脅比較大，這是該公司面臨的最大威脅，目前市場(chǎng)存在很多“該產(chǎn)品”的替代品，如某某產(chǎn)品等都對(duì)該產(chǎn)品有著很大的威脅，畢竟消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了使用這些產(chǎn)品，而作為新品的某還沒(méi)有被消費(fèi)者認(rèn)同，市場(chǎng)待開(kāi)發(fā)；對(duì)于新產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者具有更多的選擇權(quán)，消費(fèi)習(xí)慣左右消費(fèi)心理，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的討價(jià)還價(jià)能力就會(huì)很大，因此，明確產(chǎn)品獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)是引導(dǎo)消費(fèi)熱點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵因素。

　　綜上所述，為引導(dǎo)消費(fèi)、激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望，建議在產(chǎn)品宣傳上，以某獨(dú)有的口味、營(yíng)養(yǎng)作為產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，在產(chǎn)品介紹、產(chǎn)品包裝上進(jìn)行刻意的宣傳、介紹。

　　4、營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)價(jià)格的影響

　　根據(jù)產(chǎn)品生命周期規(guī)律，我們知道：產(chǎn)品拓展模式可分為產(chǎn)品導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期四個(gè)不同時(shí)期。在商品導(dǎo)入期，由于消費(fèi)者對(duì)商品陌生，必須通過(guò)各種促銷(xiāo)手段提高商品的市場(chǎng)知名度；另一方面，又因?qū)肫诘纳a(chǎn)成本和銷(xiāo)售成本相對(duì)較高，在給產(chǎn)品定價(jià)時(shí)不得不考慮這個(gè)因素，所以，在導(dǎo)入期，營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)主要集中在促銷(xiāo)和價(jià)格方面。

　　我們建議采取吸脂高價(jià)快速滲透策略。一方面通過(guò)各種廣告宣傳擴(kuò)大產(chǎn)品的

　　知名度，導(dǎo)入市場(chǎng)，取得較豐厚的利潤(rùn)；另一方面，通過(guò)內(nèi)部資源整合，打造一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，以支撐企業(yè)快速發(fā)展的需要。

　　三、產(chǎn)品的價(jià)格策略

　　1、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)對(duì)價(jià)格的影響

　　銷(xiāo)售量和市場(chǎng)份額息息相關(guān)，銷(xiāo)量大則市場(chǎng)份額也大，反之亦然。而在實(shí)際運(yùn)作中，在產(chǎn)品特征不變的前提下，銷(xiāo)量和利潤(rùn)是兩個(gè)互相矛盾的目標(biāo)，至少在上產(chǎn)品上市初期如此。當(dāng)企業(yè)最求較高的銷(xiāo)量，也就是最求較大的市場(chǎng)份額時(shí)，往往是應(yīng)該采取低價(jià)進(jìn)攻的策略。

　　當(dāng)企業(yè)以改善盈利能力、提高利潤(rùn)率作為自己的戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，往往是采取提高產(chǎn)品價(jià)格的策略。增加高端產(chǎn)品在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的比例，或減少低端產(chǎn)品在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的比例。

　　2、渠道因素對(duì)價(jià)格的影響

　　為適應(yīng)企業(yè)產(chǎn)品走高端市場(chǎng)、以中高端消費(fèi)群體為目標(biāo)客戶(hù)的定位，滿足中高端消費(fèi)群體對(duì)高檔某食品的需求，填補(bǔ)當(dāng)前市場(chǎng)高檔某食品品種單一、海鮮風(fēng)味產(chǎn)品缺乏的狀況。

　　我們擬以城市、城鎮(zhèn)大中型商場(chǎng)、超市和中高檔賓館、酒店，城市、城鎮(zhèn)中高檔收入群體、工薪階層家庭為基本的目標(biāo)客戶(hù)群體，展開(kāi)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、推廣。因此，選擇的銷(xiāo)售渠道是：

　　公司批發(fā)城市經(jīng)銷(xiāo)商商場(chǎng)、超市&nbs

p;居民家庭；

　　公司批發(fā)城市經(jīng)銷(xiāo)商中高檔賓館、酒店；

　　公司批發(fā)大、中型商場(chǎng)、超市居民家庭；

　　由于銷(xiāo)售渠道一般要經(jīng)過(guò)經(jīng)銷(xiāo)商、商場(chǎng)超市兩個(gè)環(huán)節(jié)后，才能進(jìn)入家庭走上餐桌消費(fèi)。因此，在制定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)必須給經(jīng)銷(xiāo)商、商場(chǎng)超市留出一定的利潤(rùn)空間，使經(jīng)銷(xiāo)商和商場(chǎng)、超市愿意做我公司產(chǎn)品的經(jīng)銷(xiāo)商。

　　3、產(chǎn)品價(jià)格體系的設(shè)計(jì)

　　生產(chǎn)成本=固定成本+可變成本；出廠價(jià)格=生產(chǎn)成本+稅金+期望利潤(rùn)+營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用；

　　在制定產(chǎn)品的價(jià)格時(shí)，我們應(yīng)該從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：一是從成本價(jià)到出廠價(jià)；

　　二是從出廠價(jià)到零售價(jià)。

　　從企業(yè)內(nèi)部看影響價(jià)格體系形www.dewk.cn成的因素有：生產(chǎn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、其它期間費(fèi)用和利潤(rùn)4個(gè)因素，然而，因?yàn)槎喾N原因造成企業(yè)往往無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算出生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售費(fèi)用。

　　從企業(yè)外部看影響價(jià)格體系形成的因素有：出廠價(jià)、經(jīng)銷(xiāo)商出貨價(jià)、分銷(xiāo)商出貨價(jià)和終端零售價(jià)4個(gè)因素，對(duì)這4個(gè)因素企業(yè)實(shí)際也無(wú)法控制。

　　根據(jù)上述8個(gè)因素的分析，我們繪制產(chǎn)品價(jià)格分解圖如下（略）

　　從產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道各成員分享價(jià)格、利潤(rùn)分解圖上我們可以看到，除去二級(jí)批發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)是我們?cè)谧霎a(chǎn)品渠道布局、策劃一開(kāi)始就必須考慮的問(wèn)題，否則企業(yè)的利潤(rùn)將被渠道成員分享30%，這是我們企業(yè)所不能接受的。

　　4、產(chǎn)品導(dǎo)入期的價(jià)格策略：

　　具體做法如下：

　　◎以煙臺(tái)、青島、大連、北京、上海市場(chǎng)為產(chǎn)品重點(diǎn)導(dǎo)入?yún)^(qū)域，通過(guò)產(chǎn)品宣傳和促銷(xiāo)活動(dòng)，引爆銷(xiāo)售，引發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望，快速進(jìn)入大型商場(chǎng)、超市；發(fā)展區(qū)域代理；兼顧南北兩翼的市場(chǎng)推進(jìn)。

　　◎銷(xiāo)售策略：目標(biāo)集中策略。

　　◎宣傳策略：

　　1）以30秒至1分鐘時(shí)長(zhǎng)的電視廣告片為手段，輔之相關(guān)的報(bào)紙、雜志廣告和必要的網(wǎng)絡(luò)宣傳、軟廣告宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)。

　　2）在銷(xiāo)售、致富類(lèi)專(zhuān)業(yè)雜志上，推出誠(chéng)征產(chǎn)品代理商、經(jīng)銷(xiāo)商的招商廣告，力爭(zhēng)在3至5個(gè)月內(nèi)在全國(guó)建立起一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)的產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道。

　　3）車(chē)載廣告，車(chē)載廣告具有受眾范圍大、時(shí)間長(zhǎng)、醒目、搶眼、便于記憶，性?xún)r(jià)比較高等特點(diǎn)，建議在煙臺(tái)、北京、上海等擬開(kāi)發(fā)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，選擇市區(qū)內(nèi)3至5條主要交通路線，進(jìn)行車(chē)載廣告的宣傳。

　　◎營(yíng)銷(xiāo)管控：制訂合理、優(yōu)惠的招商政策和渠道管控制度，吸引經(jīng)銷(xiāo)商加盟。并通過(guò)對(duì)加盟經(jīng)銷(xiāo)商培訓(xùn)的方式，對(duì)代理商、經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行管理培訓(xùn)。

　　◎業(yè)績(jī)以市場(chǎng)開(kāi)發(fā)目標(biāo)為主，盈利目標(biāo)為輔。

　　◎期間初步形成現(xiàn)金顧客群和戰(zhàn)略客戶(hù)群。

　　◎前期銷(xiāo)售費(fèi)用較高，現(xiàn)金流量有效增大，市場(chǎng)快速成長(zhǎng)。

　　5、產(chǎn)品批發(fā)零售價(jià)格建議方案

　　假定每個(gè)環(huán)節(jié)按產(chǎn)品總價(jià)讓出10%的利潤(rùn)空間，則產(chǎn)品的價(jià)格就應(yīng)該是：

　　產(chǎn)品總價(jià)形成路線圖是：成本價(jià)+出廠差價(jià)+經(jīng)銷(xiāo)商批發(fā)差價(jià)+商場(chǎng)、超市批發(fā)差價(jià)=產(chǎn)品總價(jià)。（設(shè)定產(chǎn)品零售價(jià)=產(chǎn)品總價(jià)）

　　公司享有部分：出廠價(jià)格=稅金+企業(yè)期望利潤(rùn)+營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用；

　　營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提成總額控制在產(chǎn)品總價(jià)款的6.5%以?xún)?nèi)，其中：個(gè)人業(yè)績(jī)提成5%，團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)1%，超計(jì)劃獎(jiǎng)勵(lì)0.5%。

　　（每逢節(jié)假日開(kāi)展大規(guī)模產(chǎn)品促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)時(shí)，企業(yè)可以確保產(chǎn)品降價(jià)10%至20%時(shí)，企業(yè)仍有20%以上的利潤(rùn)空間）。

　　產(chǎn)品出廠價(jià)+營(yíng)銷(xiāo)提成=占產(chǎn)品總價(jià)的%。

　　經(jīng)銷(xiāo)商、代理商享受部分：批發(fā)差價(jià)（占總價(jià)款%），其中：

　　一級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商（省級(jí)代理）按產(chǎn)品總價(jià)的%；=出廠價(jià)格+營(yíng)銷(xiāo)提成（%）

　　二級(jí)（地市級(jí)代理）經(jīng)銷(xiāo)商按產(chǎn)品總價(jià)的%；

　　三級(jí)（區(qū)縣級(jí)代理）經(jīng)銷(xiāo)商按產(chǎn)品總價(jià)的%；

　　普通（一般商戶(hù)）經(jīng)銷(xiāo)商按產(chǎn)品總價(jià)的%。

　　一線、二線城市大型商場(chǎng)、超市享受二級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商批發(fā)差價(jià)（%）；

　　二線、三線城市大中型商場(chǎng)、超市享受三級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商批發(fā)差價(jià)（%）；

　　城市、城鎮(zhèn)一般商場(chǎng)、商店、超市按普通經(jīng)銷(xiāo)商批發(fā)差價(jià)（%）

　　使所有經(jīng)銷(xiāo)商也能享有17%以上的毛利潤(rùn)。

　　因?yàn)槲夜镜哪繕?biāo)是要通過(guò)產(chǎn)品的差異化，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)高檔某食品空缺的狀況，以進(jìn)入高端市場(chǎng)為目標(biāo)。因此，我們采用撇脂定價(jià)法（也稱(chēng)吸脂定價(jià)法）www.dewk.cn和目標(biāo)定價(jià)法相結(jié)合的策略：撇脂定價(jià)法就是為產(chǎn)品制定一個(gè)較高的價(jià)格，以期在短期內(nèi)攫取最大利潤(rùn)為目標(biāo)，而不是以實(shí)現(xiàn)最大的銷(xiāo)量為目標(biāo)。目標(biāo)定價(jià)法：是指根據(jù)企業(yè)的總成本和估計(jì)的總銷(xiāo)量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。

　　在此我們提出產(chǎn)品的具體的價(jià)格方案是：

　　（一）產(chǎn)品批發(fā)價(jià)格：

　　根據(jù)上述的綜合分析，為了滿足不同銷(xiāo)售渠道、不同客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需要，將產(chǎn)品劃分為四個(gè)類(lèi)別（略）

　　（二）產(chǎn)品的品質(zhì)（略）

　　6、產(chǎn)品價(jià)格的管理

　　為了規(guī)范對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的管理，公司對(duì)產(chǎn)品價(jià)格實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格政策、統(tǒng)一批發(fā)價(jià)、統(tǒng)一零售價(jià)，統(tǒng)一價(jià)格管理的政策。

　　產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格是營(yíng)銷(xiāo)策略中的關(guān)鍵點(diǎn)，授權(quán)清晰的定價(jià)體系可以及時(shí)的滿意客戶(hù)的需求，靈活的應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的沖擊。

　　首先，應(yīng)建立定價(jià)、調(diào)整和折讓的規(guī)則權(quán)限，明確不同級(jí)別崗位價(jià)格權(quán)限、樣品、禮品贈(zèng)送政策制定各級(jí)別崗位總體權(quán)限。

　　產(chǎn)品價(jià)格管理權(quán)限分配表

　　業(yè)務(wù)人員在開(kāi)發(fā)客戶(hù)和渠道的工作中，允許給客戶(hù)和經(jīng)銷(xiāo)商贈(zèng)送部分產(chǎn)品樣品，但是對(duì)贈(zèng)送的樣品必須納入管理范疇，贈(zèng)送樣品后，要跟蹤聯(lián)系、記載上報(bào)客戶(hù)信息資料，至少應(yīng)包括客戶(hù)的姓名、單位名稱(chēng)、地址、聯(lián)系電話等。限額以?xún)?nèi)贈(zèng)品樣品的申領(lǐng)，由申領(lǐng)人填表，經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，到生產(chǎn)部門(mén)領(lǐng)取。超過(guò)限額的，一律由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

篇3：房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析概述

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析概述

　　在市場(chǎng)環(huán)境下開(kāi)發(fā)商怎樣為商品房定價(jià)才屬合理，是根據(jù)商品房建設(shè)成本加計(jì)劃利潤(rùn)的成本導(dǎo)向定價(jià)較好，還是視市場(chǎng)供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價(jià)為佳?下文對(duì)此作一些分析。

　　一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)面目

　　房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價(jià)格，都用貨幣表示；其次是都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；第三，按質(zhì)論價(jià)；優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。而房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格不同的特征：

　　第一，房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為交換代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金（房地產(chǎn)價(jià)格VS租金＝本金VS利息）。

　　其實(shí)，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檎嬲枰康禺a(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值，而購(gòu)買(mǎi)者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購(gòu)買(mǎi)商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價(jià)值最終是體現(xiàn)在使用者身上。

　　第二，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價(jià)格。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動(dòng)，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。

　　第三，房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。一宗房地產(chǎn)通常與周?chē)渌诜康禺a(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個(gè)地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是在考慮該房產(chǎn)過(guò)去如何使用，將來(lái)能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格。

　　第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體之間的個(gè)別因素容易起作用。這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一價(jià)格，或指導(dǎo)價(jià)格，交易主體會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的自身?xiàng)l件，供求狀況而接受不同的價(jià)格。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、銷(xiāo)售成本、利潤(rùn)和稅金等項(xiàng)目（略）。

　　二、制定房地產(chǎn)價(jià)格合理的定價(jià)目標(biāo)

　　首先，對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，追求最大利潤(rùn)是自然的，這便是定價(jià)目標(biāo)。不少開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將價(jià)格盡量定高以獲取高額利潤(rùn)，這在90年代初賣(mài)方市場(chǎng)下，可能是行得通的。如今在市場(chǎng)日益成熟的情況下，價(jià)格的高企只是開(kāi)發(fā)商一廂情愿而已。事實(shí)上，追求最大利潤(rùn)并不等于定高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大利潤(rùn)，高價(jià)帶來(lái)的高額利潤(rùn)只是短期的，逐漸會(huì)受到消費(fèi)者的不滿而拒絕購(gòu)買(mǎi)，反而讓競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)得市場(chǎng)。以低價(jià)入市爭(zhēng)取顧客，擁有消費(fèi)者，才能給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格始終是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問(wèn)題。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤(pán)參與銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在樓盤(pán)素質(zhì)相近的情況下，價(jià)格較低者往往能取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)。在定價(jià)之前，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷(xiāo)售手段等方面資料，以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。一般可以同地區(qū)同類(lèi)房屋市場(chǎng)占有率最高的樓盤(pán)價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格，考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格出售，如高于基礎(chǔ)價(jià)格，必須具備超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價(jià)格。

　　以取得最大利潤(rùn)作為定價(jià)目標(biāo)，是個(gè)抽象的數(shù)字，是大前提。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤(rùn)率作為定價(jià)目標(biāo)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。但是投資利潤(rùn)率為多少才合理呢？在房地產(chǎn)熱火朝天的90年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益率可高達(dá)40％。當(dāng)市場(chǎng)趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)仍可能高于社會(huì)平均利潤(rùn)，以高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為特征的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)將可在10％到20％之間。

　　三、房地產(chǎn)價(jià)格的合理定位

　　現(xiàn)房地產(chǎn)定價(jià)通用的定價(jià)方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。

　　成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來(lái)制定價(jià)格。

　　即：價(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋稅金（其中利潤(rùn)可用銷(xiāo)售利潤(rùn)率計(jì)算也可用投資利潤(rùn)率計(jì)算）

　　成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤(rùn)也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率，視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤(rùn)，這種方法無(wú)疑是比較簡(jiǎn)便。但由于開(kāi)發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營(yíng)管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤(rùn)制定價(jià)格，這個(gè)價(jià)格未免是一廂情愿，市場(chǎng)是不管你成本，不管你利潤(rùn)的，市場(chǎng)能接受的價(jià)格才是合理的價(jià)格，只有接受你的價(jià)格你的房子才能賣(mài)出去。況且如果市場(chǎng)能接受的價(jià)格高于原來(lái)目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤(rùn)制定的價(jià)格，使你能多賺錢(qián)，那么何樂(lè)而不為呢？

　　歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價(jià)格主要是取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開(kāi)發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。

　　需求導(dǎo)向定價(jià)法

　　需求導(dǎo)向定價(jià)法是依據(jù)買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，不是依據(jù)賣(mài)方的成本定價(jià)。是根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格觀念，以較好的房屋設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來(lái)影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不同的時(shí)間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價(jià)錢(qián)。

　　要根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系定價(jià)，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價(jià)，熟練分析了這些因素對(duì)合理定價(jià)取得最大利潤(rùn)很有幫助。

　　在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素，其他一切因素要么通過(guò)影響供給，要么通過(guò)影響需求來(lái)影響價(jià)格。

　　供求關(guān)系因素:房地產(chǎn)的價(jià)格一般來(lái)說(shuō)也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下4種類(lèi)型：

　　1）全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；

　　2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；

　　3）全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況；

　　4）本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

　　還有影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素：

　　經(jīng)濟(jì)因素：包含物價(jià)、土地價(jià)格、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等內(nèi)容。物價(jià)和土地價(jià)格上漲會(huì)造成價(jià)格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房?jī)r(jià)格也會(huì)上漲。銀行利率提高會(huì)減少買(mǎi)方市場(chǎng)，利率降低刺激購(gòu)房。貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，其代表的土地價(jià)格相對(duì)減少，即提高價(jià)格。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　社會(huì)因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長(zhǎng)率或人口集中地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購(gòu)房目的、購(gòu)買(mǎi)力；福利性實(shí)物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購(gòu)房需求。

　　行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣(mài)掉。

　　自身因素：所謂自身?xiàng)l件

，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。這些因素如下：

　　1、位置：房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要看周?chē)h(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場(chǎng)中心的遠(yuǎn)近。

　　2、地質(zhì)：地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響很大，地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)。地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費(fèi)用的大小。

　　3、土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設(shè)施，大面積的花園總能令消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)滿意，增進(jìn)需求。

　　4、日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向等。

　　5、建筑物的外觀：建筑樣式、風(fēng)格和色調(diào)。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價(jià)格就低。

　　6、心理因素：當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境暫時(shí)不佳，前景不明朗時(shí)，購(gòu)房者持幣觀望。隨著樓市的逐步成熟，購(gòu)房者已不再是盲目跟風(fēng)的一族，而且各種渠道涌進(jìn)的信息均可提高他們的分析和判斷能力。

　　分析過(guò)各種影響因素后，價(jià)格的定位是講究技巧的。具體來(lái)說(shuō)，一般先行設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的價(jià)格，目的是摸清樓盤(pán)由價(jià)格表現(xiàn)的各項(xiàng)條件的市場(chǎng)接受程度。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)可根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤(pán)價(jià)，以較低為好。如果市場(chǎng)表現(xiàn)踴躍，可在公開(kāi)發(fā)售時(shí)作向上調(diào)整，幅度不可太大。如果市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格定高了，可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，或增加提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，或送管理費(fèi)及其他附加費(fèi)等措施吸引客戶(hù)，爭(zhēng)取公開(kāi)發(fā)售成功。總之應(yīng)使樓盤(pán)開(kāi)售后，價(jià)格只升不跌，給予客戶(hù)信心，使?jié)撛诳蛻?hù)受到刺激，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的欲望。