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物業(yè)經(jīng)理人

E商城市場運(yùn)營模式探討

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  E商城市場運(yùn)營模式的探討

  來E城工作有一段時(shí)間了,這段時(shí)間的工作是遵照余總的要求,配合銷售部拓展招商工作,進(jìn)行市場調(diào)研,對(duì)有意投資人的解釋工作。協(xié)助公司修訂完善公司各項(xiàng)管理制度。籌備E城市場管理咨詢委員會(huì)的準(zhǔn)備工作并制訂章程。

  在與商戶交流的過程中,有意投資E城的商戶朋友大多數(shù)對(duì)今后市場管理模式十分重視,并把今后市場的良好運(yùn)營作為是否決定投資的一項(xiàng)重要條件,提出了有關(guān)E城硬件設(shè)備、設(shè)施的配置及在今后市場管理模式、管理方案、推廣策劃方案、市場提供的綜合服務(wù)項(xiàng)目等方面的期望。為此,作為市場管理前期介入人員深感肩上膽子的沉重,E城以何種運(yùn)營模式進(jìn)入"角色"?房產(chǎn)項(xiàng)目如何與今后市場管理對(duì)接?實(shí)現(xiàn)“長期合作、實(shí)現(xiàn)雙贏”,為經(jīng)營者創(chuàng)造最大的利潤空間的承諾其實(shí)質(zhì)是為公司本身的利益最大化。這也是我一直在思考的問題。下面我想結(jié)合對(duì)E路各批發(fā)市場管理模式的分析及一些相關(guān)管理方式的看法,對(duì)公司今后市場運(yùn)營模式做一些不成熟的設(shè)想,希望與領(lǐng)導(dǎo)們共同探討。

  E路批發(fā)市場中幾個(gè)代表性市場經(jīng)營情況:

  首先是E大廈,由于是首汽庫房改造的市場,其房間結(jié)構(gòu)不好,內(nèi)部設(shè)施沉舊。從管理模式上講,屬于委托管理,造成各項(xiàng)工作責(zé)任不清,發(fā)生問題找不到責(zé)任人,管理松散,人員素質(zhì)低。致使商戶關(guān)系緊張,糾紛不斷。

  吉利大廈是酒店管理結(jié)構(gòu),房間結(jié)構(gòu)小,布局比較零亂。從管理模式上看,由于部門管理權(quán)利集中,對(duì)于出租、轉(zhuǎn)讓沒有明確的管理規(guī)定,導(dǎo)致在裝修等管理方面的獨(dú)裁,“吃拿、海要”是導(dǎo)致商戶怨氣的根本原因。

  天雅大廈,在開業(yè)初期就分析借鑒了E路各市場的存在的問題,總結(jié)出一條由開發(fā)者自己管理市場的運(yùn)作管理模式。在招商過程中,制定對(duì)有意投資的商戶資質(zhì)方面的審查、篩選,從市場商戶的穩(wěn)定性和市場運(yùn)作的靈活性兩方面考慮商戶的租售比例(實(shí)行30%買使用權(quán),70%出租)。在商戶房間的結(jié)構(gòu)、面積方面考慮到商戶發(fā)展的需要,制定擴(kuò)大房間面積(最大的房間300平米,九層以上全部為大戶室)的政策。在市場運(yùn)營模式及組織結(jié)構(gòu)上,采取董事長掛帥,授權(quán)常務(wù)總經(jīng)理全盤管理,部門設(shè)置層層落實(shí)到位的管理方式。但在前期硬件設(shè)備設(shè)施的安裝選配上也有其考慮不周到的缺欠,如空調(diào)設(shè)備的選用、風(fēng)道設(shè)置的不合理、安全監(jiān)控設(shè)施的不完善,至使天雅大廈在大廈中央鋪位經(jīng)營的商戶“冬冷夏熱”產(chǎn)生不少怨氣。但這些不足還是被“人性化”的服務(wù)管理運(yùn)作方式(節(jié)日發(fā)放對(duì)商戶的慰問品、慰問信,春節(jié)送“福”字,召開聯(lián)誼會(huì)等活動(dòng))所淡化、彌補(bǔ)。開業(yè)近兩年,租金每年以10%的價(jià)格攀升,這給房地產(chǎn)帶來了升值。但同時(shí)也給租賃商鋪經(jīng)營商戶帶來了壓力,商戶們都爭先買斷天雅的商鋪,為自己在E路爭得一塊屬于自己的地盤。現(xiàn)在E路一帶地盤的擴(kuò)大(新E路的興起)實(shí)際上也給天雅大廈造成了競爭的壓力。

  朝外們,在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)時(shí)主要以出售的形式,對(duì)于業(yè)主的經(jīng)營能力沒有嚴(yán)格篩選。由于商鋪出售之后,產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主,很難達(dá)到統(tǒng)一管理,保持商業(yè)物業(yè)的市場定位。還有,由于大部分投資者沒有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)都將其投資的商鋪用于出租。在管理方面,又忽略后期的市場經(jīng)營管理(由從來沒有作過市場的人員進(jìn)行市場管理,管理機(jī)構(gòu)不明確。物業(yè)公司與市場管理同時(shí)參與管理,導(dǎo)致職責(zé)不明,物業(yè)與市場形成對(duì)立),對(duì)商戶轉(zhuǎn)租沒有控制。致使許多商鋪空置,無法維持經(jīng)營,開發(fā)商的網(wǎng)上怨聲不斷,一片噓唏,原來定位于高檔商業(yè)街,后來只能做以零售為主的小商品市場。

  北斗星正值建設(shè)中,經(jīng)了解其建筑結(jié)構(gòu)由原來的混凝土結(jié)構(gòu)改為鋼結(jié)構(gòu),建設(shè)速度快。他們采用的招商模式為全部出租(原來在此經(jīng)營商戶大多采取了預(yù)留商鋪)。據(jù)了解北斗星由四家股東開發(fā),市場建成后將分割產(chǎn)權(quán),會(huì)出現(xiàn)管理不統(tǒng)一的局面。

  E城周邊有同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目,其價(jià)格比E城的售價(jià)低近(60%-80%),E城在今后的招商上采用什么策略?可否考慮從長線收益與短線收益的角度綜合衡量,如果現(xiàn)階段招商工作中,因價(jià)格上的比拼、招商模式上的單一,使大客戶流失,對(duì)今后的招商及今后的市場經(jīng)營實(shí)力會(huì)產(chǎn)生諸多不良影響。

  由此所見,E路一帶市場的興起、發(fā)展具有其復(fù)雜性、競爭性。在當(dāng)今市場競爭環(huán)境中,一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從初始到成熟,首先需要制定適合自己的市場的定位、經(jīng)營理念和后期管理模式。在運(yùn)營管理中分階段、分層次、分步驟的不斷完善運(yùn)營機(jī)制,做到環(huán)環(huán)相扣的實(shí)施方案。才能使市場生存發(fā)展進(jìn)而使房地產(chǎn)持續(xù)升值達(dá)到“雙贏”的目的。

  事實(shí)告訴我們,以“商鋪切割,一賣了之”的開發(fā)模式、用地產(chǎn)的營銷思路、用地產(chǎn)的運(yùn)作方法,在當(dāng)今供過于求的E路,是不能獲得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)真正成功的。商業(yè)市場管理與房地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營要想在激烈的市場競爭中占有一席之地,必須充分利用商業(yè)市場管理的手段,制定切合實(shí)際的市場運(yùn)營模式,促進(jìn)市場運(yùn)營的持續(xù)發(fā)展,這同樣可以滿足商業(yè)地產(chǎn)多方面發(fā)展需求。

  綜上所述:我認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)大廈今后的發(fā)展——打造“E至尊旗

  艦”的目標(biāo)。“專業(yè)管理、至誠服務(wù)”的服務(wù)原則,“長期合作、實(shí)現(xiàn)雙贏”創(chuàng)造最大的利潤空間這些我們對(duì)投資者的承諾。首先要求我們?cè)谇捌诖髲B規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商工作、市場組織建設(shè)中站在便于今后大廈管理、降低管理成本的角度,在項(xiàng)目的源頭為今后管理市場創(chuàng)造條件。

  市場管理服務(wù)對(duì)象,一是服務(wù)于市場經(jīng)營、二是服務(wù)于顧客購物、三是服務(wù)于商戶銷售。市場運(yùn)作管理與其他形式的物業(yè)管理相比,對(duì)其安全方面、服務(wù)質(zhì)量、市場經(jīng)營管理水平有更高的要求。尤其是E路外貿(mào)批發(fā)市場更有其管理起點(diǎn)高、對(duì)市場管理人員的素質(zhì)要求高的特殊性(考慮市場經(jīng)營環(huán)境中的國際形象)。

  隨著項(xiàng)目進(jìn)度的加快,我就以下兩點(diǎn)問題提出如下建議:

  一、根據(jù)項(xiàng)目的投資預(yù)算、市場檔次、大廈規(guī)模功能,從硬件設(shè)施設(shè)備安裝位置(安全防盜系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、水電表抄表系統(tǒng)、中央空調(diào)控制系統(tǒng)、和車輛管理設(shè)施、市場視覺識(shí)別系統(tǒng))、裝修裝潢要求(裝修安全要求,裝修美化及櫥窗設(shè)計(jì)要求)、配套服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)劃(管理用房、員工宿舍、休息場地、中西餐廳、銀行、綠植的配置等)、給商戶的影響(水電供應(yīng)容量、噪聲、污染的影響、垃圾處理方式)等方面考慮。站在確保市場安全、確保設(shè)備設(shè)施運(yùn)行可靠、確保顧客消費(fèi)的便利性、確保購物環(huán)境的整潔性,有力今后管理的角度,盡可能全面考慮。

  二、現(xiàn)階段大廈項(xiàng)目進(jìn)展很快,工程硬件設(shè)施是大廈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血脈,為了保證將來的市場營業(yè)硬件設(shè)施(中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng),煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng),一些自動(dòng)化系統(tǒng),通信自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)等方面的工程設(shè)備設(shè)施)正常運(yùn)轉(zhuǎn),減少因銜接不暢所發(fā)生的費(fèi)用,因完善工程遺留問題給商戶造成的煩惱,因整改缺陷給今后市場管理背上沉重的包袱,保證項(xiàng)目的協(xié)調(diào)整改、及時(shí)糾正。建議請(qǐng)參與今后市場管理,有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的工程管理人員及早介入工程項(xiàng)目規(guī)劃和安裝階段。

  另外根據(jù)E城市場管理目標(biāo),參考相關(guān)市場管理組織結(jié)構(gòu),結(jié)合E城的實(shí)際情況,特編制北京

第一E商業(yè)管理有限公司組織結(jié)構(gòu)圖及組織結(jié)構(gòu)及員工編制說明(另附),請(qǐng)余總指教。

  同時(shí)還想就今后E城市場的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及定位?北京第一E商業(yè)管理有限公司與總公司的隸屬關(guān)系?市場管理開展業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)來源?以及有關(guān)今后E城市場管理的諸多問題與余總進(jìn)行了解探討,請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)明示。

篇2:外貿(mào)原單批發(fā)商城批發(fā)指南

  外貿(mào)原單批發(fā)商城批發(fā)商指南

  首先,感謝親愛的您光臨**外貿(mào)原單批發(fā)商城。本店將會(huì)一直遵循薄利多銷、誠信待客的原則為您服務(wù)。所有外貿(mào)原單商品在保證質(zhì)量的同時(shí)也會(huì)把更多的實(shí)惠帶給大家。絕對(duì)讓您物超所值,真正做到讓您用最少的錢淘最好的寶。 商品成交后我們會(huì)在第一時(shí)間與您取得聯(lián)系。如果您滿意請(qǐng)告訴您的朋友,不滿意請(qǐng)告訴我們!愿把誠信帶給每一位顧客!

  本著為大家提供性價(jià)比較高的原則,我們一直想讓每位顧客都得到全面的滿足、會(huì)努力做得更好。但是由于個(gè)人對(duì)事物的認(rèn)知度跟感覺都各異,所以,我們也不奢望能讓每位來此購物的顧客都100%的滿意,當(dāng)然我們會(huì)盡最大的努力確保您購物的全程無憂。

  本店在任何情況下都是愿意跟大家溝通的,為大家解決問題的,在理解的基礎(chǔ)上,爭取達(dá)到雙贏的目的,我們贏得您的信任跟青睞,同時(shí)您也贏得了物超所值的包包跟服務(wù)。所有的購物我們希望都不是一次性的,而是長久的信賴與支持達(dá)成朋友間的共識(shí)。

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  4、色差是網(wǎng)購無法避免的,由于個(gè)人使用的電腦顯示器的不同,加上拍攝環(huán)境等各方面因素制約及個(gè)人認(rèn)定的顏色均有不相同,圖片與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品有一些細(xì)小差別在所難免,請(qǐng)各位mm多多理解,所有商品顏色以實(shí)物為準(zhǔn).

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  ⑵、請(qǐng)于收到貨三天內(nèi)與客服聯(lián)系,并與收到貨7天內(nèi)將貨寄回.

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篇3:裝飾商城拓展部業(yè)務(wù)員崗位工作職責(zé)

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  裝飾商城拓展部業(yè)務(wù)員崗位職責(zé)

  1、與商家保持良好的合作關(guān)系,對(duì)不同的商家進(jìn)行有針對(duì)的市場拓展工作;

  2、與商家及合作者進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談;

  3、負(fù)責(zé)公司的品牌推廣工作;

  4、收集二級(jí)市場的市場信息,掌握當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r;

  5、協(xié)助加盟商進(jìn)行前期的市場籌備工作,收集反饋信息,不斷改善工作;

  6、利用公司已有的商家資源,對(duì)開拓的商家提供招商的幫助;

  7、負(fù)責(zé)對(duì)商家進(jìn)行管理咨詢;

  8、負(fù)責(zé)協(xié)助建立物流配送中心;

  9、協(xié)助策劃部、廣告部等相關(guān)部門進(jìn)行二級(jí)市場的廣告、策劃、宣傳工作;

  10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

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