從購(gòu)物中心一般條件談商業(yè)地產(chǎn)定位

　　最近接觸的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)比較多，在洽談項(xiàng)目合作或推介我們的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，也碰到了一些令人難堪的事。一次我介紹某開(kāi)發(fā)商老總認(rèn)識(shí)國(guó)內(nèi)某知名的零售商業(yè)巨頭，對(duì)方問(wèn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的幾個(gè)技術(shù)指標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)商竟然答不出來(lái)。這件事，讓我反思了好幾天，并研究了十幾個(gè)國(guó)內(nèi)外有名氣的零售商業(yè)巨頭，全面檢索他們是如何考察合作項(xiàng)目和選擇店址的。

　　購(gòu)物中心選店的一般條件

　　下面是某跨國(guó)商業(yè)機(jī)構(gòu)在考察2萬(wàn)平方米左右的購(gòu)物中心店址時(shí)，提出的"一般條件"：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括所在城市的年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10000元以上，年社會(huì)消費(fèi)品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。

　　人口指標(biāo)：包括所屬全市的人口330萬(wàn)以上，市區(qū)人口100萬(wàn)以上，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)人口25萬(wàn)以上，項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)人口50萬(wàn)以上……。

　　道路交通指標(biāo)：主要有面臨道路主干線，車行道4快2慢，所屬區(qū)域公交線路在6條以上，每天經(jīng)過(guò)地塊的車輛不少于10000輛，人流量不少于10000人次等。

　　項(xiàng)目要求：地塊或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于3萬(wàn)平方米，地塊形狀為長(zhǎng)方形或矩形，臨街寬度大于140米，深度大于250米，樓板荷載：賣場(chǎng)800kg/平方米，后倉(cāng)與冷庫(kù)1200kg/平方米；地板表面：倉(cāng)庫(kù)地面硬化而磨平，賣場(chǎng)內(nèi)鋪地磚，辦公區(qū)和設(shè)備用房鋪瓷磚，已有的可用建筑物最好為一層，面積在10000平方米以上。（二層的每層不小于6000平方米）。層高：平頂建筑，賣場(chǎng)凈高不小于5.5米，后倉(cāng)凈高不小于9米；斜頂建筑：邊部梁下凈高4.5米，頂部梁下凈高6米；后倉(cāng)凈高不小于9米。

　　配套指標(biāo)：停車位在300輛-400輛，供電3500KVA以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方米/小時(shí)，電話與寬帶30門(mén)直線，2條數(shù)據(jù)線，中繼線16條（6進(jìn)10出），設(shè)備容量128門(mén)……

　　以上列舉的僅僅是一部分，作為開(kāi)發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷者，我想還需要更多地了解商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的需求。對(duì)于1萬(wàn)平方米，2萬(wàn)平方米，幾千平方米……這些指標(biāo)又會(huì)是變化的，但是如果你對(duì)自己的項(xiàng)目指標(biāo)不太清楚，或者對(duì)將來(lái)你目標(biāo)運(yùn)營(yíng)商的一般要求都做不到，那么項(xiàng)目的營(yíng)銷就很難做。

　　一個(gè)案例定位與規(guī)劃失誤的分析

　　我們研究過(guò)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一個(gè)與高層住宅連在一起的底層裙樓商業(yè)廣場(chǎng)，位置在區(qū)域內(nèi)可謂幾年內(nèi)獨(dú)一無(wú)二。前后都有城市交通主干線，側(cè)面有一條10多米寬的老街，靠東面的那條大道還是該城市河西的形象路，大道的東面就是江景。可以說(shuō)道路交通條件是完全滿足一般商業(yè)中心的要求。從目前離該項(xiàng)目100多米遠(yuǎn)的某成功商業(yè)廣場(chǎng)來(lái)看，車流與人氣更是沒(méi)有問(wèn)題。這些都已經(jīng)得到商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的一致認(rèn)可，據(jù)說(shuō)來(lái)洽談的已經(jīng)不少于五家商業(yè)大戶了，但還是沒(méi)有一家落定。到底是為什么呢？

　　原來(lái)，原來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目還有"一般條件"的其它指標(biāo)沒(méi)有達(dá)到。

　　該開(kāi)發(fā)商在定位時(shí)，既想打破傳統(tǒng)又沒(méi)有放棄傳統(tǒng)，總想兼顧兩種定位。它將底層商鋪分成兩部分，一部分是獨(dú)立的臨街門(mén)面，另一部分是被這些門(mén)面包圍著的商業(yè)中心。僅僅在臨西的道路中讓出一個(gè)出入口，"犧牲"了大概三個(gè)門(mén)面的面寬，算是為商業(yè)中心留出了通道。這不等于將好檔口賣給了小經(jīng)營(yíng)戶，將差檔口留給了實(shí)力商家；讓實(shí)力商家難以形成旺盛的人流和商業(yè)氣氛，生意也將被臨街獨(dú)立門(mén)面搶去了一半。如果門(mén)面的經(jīng)營(yíng)戶在產(chǎn)品方面與里面的商業(yè)中心重復(fù)，或者因?yàn)橥饷娴膫€(gè)體商戶形象問(wèn)題、信譽(yù)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題等等，將波及里面的大商戶，豈不太讓里面的商業(yè)中心受冤嗎？

　　據(jù)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商還要求，整體經(jīng)營(yíng)商家要連同負(fù)一層都做起來(lái)，形成一個(gè)大約將近2萬(wàn)平方米規(guī)模的購(gòu)物中心。更為不可思議的是，一層本來(lái)是很好的整體，卻被人為地在南北中心線處規(guī)劃建成一條所謂的消防和人行通道，這不是變成了事實(shí)上的兩個(gè)商場(chǎng)了嗎？這樣的話，人流被兩堵墻阻隔了，即使用的是通透墻或玻璃墻，也限制了客人方便自由的流通。哪個(gè)商家愿意在如此不統(tǒng)一的布局內(nèi)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)呢？

　　可能開(kāi)發(fā)商原來(lái)以為這樣做，可以實(shí)現(xiàn)他的最大利潤(rùn)。因?yàn)榕R街商鋪可以至少賣8000元每平方米，最高甚至可以賣到40000元。而對(duì)于里面的商業(yè)中心則定位為整體均價(jià)不低于5000元每平方米。可是當(dāng)開(kāi)發(fā)商這樣將臨街商鋪全賣了之后，才發(fā)現(xiàn)沒(méi)有一個(gè)商業(yè)巨頭敢進(jìn)入商業(yè)中心來(lái)了。結(jié)果，該開(kāi)發(fā)商很難實(shí)現(xiàn)預(yù)想的開(kāi)發(fā)回報(bào)了，除非調(diào)整定位和規(guī)劃。

　　當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷推廣策略上也有失誤，如果他將臨街商鋪暫時(shí)保留不推；先將里面的商業(yè)中心進(jìn)行全面包裝和推廣，吸引大商家來(lái)洽談，確定合作意向或簽訂租賃（銷售）合同后，再對(duì)臨街商鋪進(jìn)行發(fā)售，這樣，還可能實(shí)現(xiàn)臨街商鋪價(jià)值的最大化和搶購(gòu)熱潮，甚至價(jià)格看漲好多也很難說(shuō)。因?yàn)槿藗儼l(fā)現(xiàn)連里面的商業(yè)中心都被大商家看好了，租買了，肯定可以做旺，外面的獨(dú)立商鋪就會(huì)有堅(jiān)強(qiáng)后盾和保障了。這是商業(yè)里面一種必然的效應(yīng)，也就是"傍著大樹(shù)好生長(zhǎng)"的道理。

　　把項(xiàng)目的"一般條件"做到位

　　目前，繼打破傳統(tǒng)商業(yè)店鋪模式掀起的專業(yè)市場(chǎng)沖擊波以后，中國(guó)的大型零售商店、商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心或MALL發(fā)展勢(shì)頭很旺，成為現(xiàn)代商業(yè)的第二次沖擊波。但是，做商業(yè)地產(chǎn)真不容易，做得好則可名利雙收，而且模式可以成功復(fù)制；做得差，不但不能成功收回應(yīng)得的利潤(rùn)，甚至連老本也會(huì)虧進(jìn)去。因此，有業(yè)界專家建議并呼吁，建大型商業(yè)廣場(chǎng)或購(gòu)物中心應(yīng)該采取公眾聽(tīng)證制，還要盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面的法律文件，以避免盲目性和重復(fù)性，長(zhǎng)沙市中心商業(yè)區(qū)就有"巨商扎堆"現(xiàn)象。我認(rèn)為，在論證和規(guī)劃引導(dǎo)的同時(shí)，關(guān)鍵是要研究市場(chǎng)，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，做好產(chǎn)品的定位。要做到這一點(diǎn)，研究客戶很有必要，客戶的要求甚至比原則和理論更重要。

　　萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)做得很成功，原因在于它是與零售商巨頭捆在一起，先有了客戶，再來(lái)做產(chǎn)品的，是一種定單式的開(kāi)發(fā)模式。而對(duì)于本土的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還很難做到這種程度。所以，對(duì)大多數(shù)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該先吃透客戶的需求和想法，將自己的商業(yè)地產(chǎn)定位于自己預(yù)選好并符合"一般條件"的商業(yè)巨頭。

　　這就叫做把項(xiàng)目的"一般條件"做到位，看你是定位為2萬(wàn)平米以上的大商家，還是1萬(wàn)平米以下的中小商家；是做給大型商業(yè)廣場(chǎng)呢，還是做給大型生活超市；看看項(xiàng)目周邊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、人口指標(biāo)、交通指標(biāo)等等能否與你的商業(yè)項(xiàng)目相匹配；分析一下項(xiàng)目的市政規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿Φ鹊取?/p>

　　筆者認(rèn)為，在做商業(yè)地產(chǎn)或者帶底商的樓盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分地考慮項(xiàng)目的定位和經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題，這既是為將來(lái)經(jīng)營(yíng)的商家著想，也是為自己的商業(yè)項(xiàng)目能更好的租售出去著想。這就是從客戶入手，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，并在開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷中不斷修正和完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作核心是招商

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是招商

　　最近一直在和一位業(yè)界的朋友爭(zhēng)論，原因是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有不同的理解。因?yàn)槔斫獠煌瑢?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也會(huì)有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開(kāi)發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無(wú)法得到期望的投資回報(bào)。

　　所以天津的馮新總經(jīng)理，將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。

　　我認(rèn)為不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租，在運(yùn)營(yíng)，它就具備升值的可能，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地。“進(jìn)”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜小EITS、或信托。”這是我在各種場(chǎng)合講的對(duì)招商的理解。下面是招商與銷售過(guò)程中應(yīng)把握的幾個(gè)原則：

　　一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。

　　在實(shí)際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢？因?yàn)殇N售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個(gè)過(guò)程很簡(jiǎn)單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而追求投資回報(bào)。在實(shí)際操作中，只要銷售員明確告之單價(jià)、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開(kāi)發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！

　　而招商會(huì)難的多，一般來(lái)講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會(huì)有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報(bào)給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會(huì)確定。甚至這些高級(jí)職位的人，可能會(huì)親自參與談判。這時(shí)，開(kāi)發(fā)商的招商專員相對(duì)商家選址人員來(lái)說(shuō)，不如人家專業(yè)。這個(gè)談判過(guò)程很長(zhǎng)，難度也很高，有時(shí)十幾個(gè)條件中，只要一個(gè)條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭(zhēng)議，就談不成。

　　所以在市場(chǎng)上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個(gè)道理。解決方法是對(duì)招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。

　　二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　對(duì)銷售人員，很多項(xiàng)目實(shí)行“末位淘汰制”，但對(duì)于招商人員，由于談判周期長(zhǎng)、難度高、專業(yè)性強(qiáng)，所以要求人員相對(duì)穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一促而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長(zhǎng)，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對(duì)招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。

　　三、招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)

　　在招商過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對(duì)商家的選址要求很熟悉，他們對(duì)談判會(huì)起到重要的推進(jìn)作用。通過(guò)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。

　　實(shí)際工作中，可以在招商部門(mén)中，專門(mén)設(shè)置代理行（中介）管理組，負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對(duì)接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。

　　四、帶租約銷售，是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式

　　在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對(duì)資金要求不高的開(kāi)發(fā)商外，大多數(shù)對(duì)現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。

　　既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是招商，公司又要求營(yíng)銷部門(mén)回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問(wèn)題。

　　“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對(duì)接，在操作中對(duì)招商部門(mén)和銷售部門(mén)要求都很高，尤其是對(duì)營(yíng)銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。

　　綜述:和朋友的爭(zhēng)論，是一種善意的爭(zhēng)論，是在不同的操作手法上，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的不同理解而形成的。我只是希望，通過(guò)有益的爭(zhēng)論，雙方能夠?qū)W習(xí)對(duì)方的長(zhǎng)處，讓更多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商走出“租和售”的怪圈，成為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)招商與管理顧問(wèn)合同

　　商業(yè)地產(chǎn)招商及管理顧問(wèn)合同

　　委托方:(以下簡(jiǎn)稱甲方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　受托方:(以下簡(jiǎn)稱乙方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,在平等、互利、自愿的原則下,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問(wèn)、招商項(xiàng)目(暫定名,下同,可簡(jiǎn)稱為該項(xiàng)目)一事,達(dá)成本合同。

　　1、雙方共識(shí):

　　(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的咨詢顧問(wèn)。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問(wèn)該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),::其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為: )。

　　(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下,竭誠(chéng)為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問(wèn)、招商顧問(wèn)等服務(wù)。

　　2、合同標(biāo)的: 項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為 平方米,折合 畝;規(guī)劃建筑面積為 平方米;土地使用權(quán)證號(hào)為 號(hào)。

　　3、委托事項(xiàng):甲方茲將其投資于 項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問(wèn)。

　　4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開(kāi)業(yè)并正常運(yùn)營(yíng)八個(gè)月為止。

　　5、委托內(nèi)容:指甲方委托乙方:

　　(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和分析,并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定;

　　(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問(wèn)、監(jiān)督,使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配;

　　(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案,并具體實(shí)施;

　　(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營(yíng)管理方案,并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司;

　　(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本,適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè),以支持甲方未來(lái)可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。

　　6、工作流程:

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問(wèn)成立項(xiàng)目組展開(kāi)作業(yè)。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問(wèn)方案,并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施,根據(jù)情況變化,甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。

　　(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下,全權(quán)開(kāi)展招商及商業(yè)顧問(wèn)工作。

　　(4)、具體工作流程:

　　A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問(wèn)和監(jiān)督:由甲方確定設(shè)計(jì)方,并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同,甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中,審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案,對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見(jiàn),使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方,并設(shè)立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過(guò)程中,按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。

　　B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行:在該項(xiàng)目工程開(kāi)工后,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場(chǎng)所,并成立該項(xiàng)目的具體營(yíng)運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃,并設(shè)立招商,招租的具體價(jià)格策略,派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)展具體品牌招商工作。

　　C、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購(gòu)物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書(shū)。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容:

　　1)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)的編制、制作;

　　2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理公司人員的招聘、培訓(xùn);

　　3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立;

　　4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn);

　　至此,乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體,已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。

　　D、試營(yíng)業(yè)、www.fdcew.com開(kāi)張及開(kāi)業(yè)后的日常管理:設(shè)定的正式開(kāi)業(yè)日期前60天,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績(jī)效進(jìn)行總結(jié),并向甲方提供總結(jié)報(bào)告,并協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心的日常管理,提出修正意見(jiàn)。

　　7、服務(wù)內(nèi)容:指乙方服務(wù)甲方:

　　(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)

　　A、市場(chǎng)調(diào)查

　　1)、消費(fèi)力

　　2)、商品結(jié)構(gòu)

　　3)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例

　　B、設(shè)計(jì)委托書(shū)

　　1)、設(shè)備、器材

　　2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫(kù)房、辦公

　　C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整

　　(2)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)及管理架構(gòu)

　　A、合同體系

　　1)、自營(yíng)部分

　　采購(gòu)框架合同,采購(gòu)條件

　　代銷合同

　　供應(yīng)商文件管理

　　批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

　　2)、租賃、物業(yè)部分

　　租賃合同

　　委托物業(yè)服務(wù)合同

　　1.餐飲類

　　2.商鋪類

　　安全保障手冊(cè)

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務(wù)規(guī)范承諾

　　4)、內(nèi)部部分

　　人事:勞動(dòng)合同、員工手冊(cè)

　　跨執(zhí)照合作合同

　　與地主方關(guān)系合同

　　管理執(zhí)行委員會(huì)合同

　　財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)

　　人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)

　　臨時(shí)結(jié)構(gòu)

　　長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)

　　管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)

　　各級(jí)管理職責(zé)

　　運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)

　　采購(gòu)經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理

　　樓層經(jīng)理、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)理

　　主管級(jí)

　　高級(jí)員工

　　員工

　　作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

　　庫(kù)存管理

　　收貨

　　倉(cāng)儲(chǔ)

　　損耗

　　盤(pán)點(diǎn)

　　調(diào)整

　　收銀管理

　　應(yīng)收

　　銀行往來(lái)

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓(xùn)管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓(xùn)

　　員工手冊(cè)

　　勞動(dòng)團(tuán)體

　　保安管理

　　警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能

　　應(yīng)急手冊(cè)

　　保險(xiǎn)手冊(cè)

　　工程、維修管理(不同功能區(qū)域)

　　市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)、客戶服務(wù)管理

　　價(jià)格體系管理

　　單證設(shè)計(jì)

　　報(bào)表體系

　　(3)、招商執(zhí)行

　　A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式

　　B、配合意向書(shū)、宣傳冊(cè)

　　C、招商會(huì)

　　D、招商執(zhí)行

　　E、招商價(jià)格、招商周期

　　8、委托費(fèi)用:

　　(1)、商業(yè)顧問(wèn)委托費(fèi)用:

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用為人民幣 元整(小寫(xiě): 元RMB)。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:

　　本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě): 元RMB);

　　該項(xiàng)目開(kāi)工后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě):

　　元RMB);

　　該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě):

　　元RMB);

　　該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě): 元RMB)。

　　(2)、招商委托費(fèi)用:

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目 計(jì)提。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:

　　1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算:

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。

　　3)、雙方協(xié)商一致,該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為:

　　9、雙方權(quán)利和義務(wù):

　　(1)、甲方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、甲方權(quán)利:

　　A、審核乙方提供的各相關(guān)方案,提出修改意見(jiàn)和乙方進(jìn)行磋商,確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施;

　　B、在招商過(guò)程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶,招商定金由甲方現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù);

　　C、享有乙方開(kāi)展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利;

　　D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán);

　　E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作,對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估,并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰,獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績(jī)情況決定。

　　2)、甲方義務(wù):

　　A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件;

　　B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用,并提供乙方固定的辦公場(chǎng)所,承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用;

　　C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人,指定聯(lián)系人為: ;

　　D、根據(jù)本合同約定,按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。

　　(2)、乙方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、乙方權(quán)利:

　　A、根據(jù)本合同約定,按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用;

　　B、每周與甲方召開(kāi)工作例會(huì),專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。

　　2)、乙方義務(wù):

　　A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問(wèn);

　　B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核,經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施;

　　C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過(guò)程中的各項(xiàng)日常管理工作;

　　D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用;

　　E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同;

　　F、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾,對(duì)社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任;

　　G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密,未經(jīng)甲方書(shū)面同意,乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營(yíng)、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài);

　　H、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾,不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　10、稅金:甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。

　　11、違約責(zé)任:

　　(1)、本合同簽訂后,雙方應(yīng)認(rèn)真遵守,任何一方在未得到對(duì)方書(shū)面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為,并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書(shū)面通知后仍無(wú)法糾正的,對(duì)方有權(quán)解除本合同,違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫(xiě): 元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫(xiě):

　　元)。

　　12、爭(zhēng)議的解決:因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭(zhēng)議,由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　13、本合同的法律效力:

　　(1)、本合同壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過(guò)程中,如有未盡事宜,雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后,可形成書(shū)面意見(jiàn),作為本合同附件。

　　甲方: 乙方:

　　代表人: 代表人:

　　日期: 日期:

　　簽于: 簽于