商業地產和住宅項目區別大

　　商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的商鋪店面。Shopping Mall即購物中心，全國各地到處都有打著Shopping Mall的幌子進行宣傳推廣的，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。

　　這中間反映出一個問題，國內發展商在商業地產開發方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。

　　為什么說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。

　　發展商通過對市場環境和地區人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求，然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。家樂福一般對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

篇2：商業地產住宅項目推廣區別

　　商業地產與住宅項目推廣的區別

　　商業項目的推廣與住宅項目的營銷推廣，在項目推廣與廣告傳播過程比較來看，由于項目產品的社會與經濟屬性不同，商業與住宅之間存在有很多的不同點，下面我們提出兩個重點的方面進行分析和討論。

　　1.推廣重點階段的不同

　　項目營銷推廣的重點階段不同，是因產品的功能屬性不同。賣不同的東西說不同的話，說的重點和方式也不同，做的方式也各有所區別。這些彼此不同的根本原因，是由于項目本身目標客戶群體的購買心理和動機的不同所導致。也就是“產品決定客戶，客戶決定推廣”的規律表現。

　　（1）住宅重在強調居住品質

　　住宅的使用價值和根本功能，是為人們提供生活居住的空間，產品品質的高低與價值，在于提供什么樣的居住空間和生活環境。換句話說，產品硬件設施是重要的一個制約因素，如：物業形象、樓宇結構、功能配置、戶型搭配、小區文化、治安環境、綠化景觀、生活配套、周邊商業等。

　　這也是項目參與市場競爭的主要方面。對于一個品質優秀、配套齊全的項目而言，隨著工程的進度，項目推廣變得越來越重要。

　　在項目前期，所有的項目定位和設計都只停留在圖紙上，人們對項目的態度存有一定的疑慮與謹慎，而隨著項目的工程進度，項目輪廓逐漸呈現在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持，這也是住宅項目往往在封頂的時候會形成一個銷售高超的原因。

　　因此，住宅項目營銷推廣過程的重點和難點，是在項目還沒有呈現物業輪廓與形象的時候，項目實際營銷推廣以塑造形象為主，我們可以根據項目銷售回款與展示形象的要求，進行有針對性地選擇推廣的訴求點。

　　（2）商業項目重在持續經營

　　商業項目的營銷推廣則不同，商業項目營銷推廣的重點階段，是項目開盤前后的跨越期，這是商業項目銷售的黃金節點與回款高峰。

　　這也是由商業項目的使用價值和功能決定的。商業項目營銷推廣與銷售回款有一個坎，就是臨近項目整體經營開業的時期。項目即將開始營業前的招商情況，項目開業后的整體經營狀況，將直接影響了項目各個層面客戶對商業前景的信心，商業項目的投資風險也完全表現在于此。

　　社會公眾的信心對于商業項目是至關重要的，投資客戶的店鋪購買行為的產生，租賃客戶對商業經營前景的看好，消費者對項目定位的期待都源于社會公眾對項目的信心。商業項目定位的準確推廣與有效傳播，是建立社會公眾對項目信心的基本保障，可持續經營是推廣的訴求重點。

　　客戶信心的建立是社會公眾信心的具體表現，一種重要的途徑就是項目推廣的信息傳達。在項目面市操作的前期，我們具有信息單方面梳理與發布的優勢，和客戶之間存在信息的不對稱，我們有甄別的傳達信心，很容易樹立起客戶對項目的信心，短時間內促成銷售行為的產生。

　　隨著項目工程建設的進展，項目物業輪廓與具體的形象，逐步的呈現與社會公眾面前，我們的信息梳理與發布優勢將減弱，客戶獲得信息的渠道與方式逐漸增多，客戶思考的因素也就會更多，進而增加了目標客戶落單的選擇猶豫性與比較性，造成了商業項目理想投資客戶落單難的門檻。

　　所以，商業項目營銷推廣的重點階段，是在商業項目整體營銷開盤前后的跨越期，在商業項目這個關鍵的營銷推廣階段，營銷推廣要凝神貫注的集中彈藥與火力，強勢渲染商業項目定為主題與經營價值。

　　2.推廣效果的側重點不同

　　我們在比較住宅和商業項目營銷推廣過程中，可以看到項目區別比較明顯的現象。在住宅項目的營銷推廣過程中，一個簡單的活動往往可以產生不錯的銷售結果，而商業項目則不然，往往對商鋪銷售起不到立竿見影的促銷效果，這是商業推廣與住宅推廣過程中區別比較明顯的一個方面。

　　住宅項目市場風險很小，從另一個社會功能的角度來看，住宅的使用功能對客戶而言具有生活的必需性。營銷推廣過程主要目的，不是讓客戶建立起對項目的信心，而是縮短認可項目的感知過程，通過一些促銷活動的形式增進了解，消除隔閡，則可以有效的達到營銷推廣目的。

　　商業項目的關鍵是樹立客戶對項目前景的信心，營銷推廣目的是為了引導這種信心的建立與強化，重要的一點是要給目標客戶，留有自己主動思考的價值空間。圍繞著這個基本價值點策劃的各種推廣活動，使用的各種營銷推廣手法有一個明確目的，就是向客戶傳達準確的項目信息，我們正在使項目按照設計的方向發展，合理規避商業項目的風險，從而使客戶通過主動地思考增強對項目的信心，這是商業項目推廣效果的重要評估方向。