如何正確選擇大中型商業物業地點

　　除了中小型商業店鋪，經營性房屋中另一個重要的房地產商品就是大型商業物業，如百貨商場、購呶中心等。自從gg開放以來，我國各大中心城市為了發展商品經濟而大舉興建了不少的大型商業設施。伴隨著我國經濟建設取得的巨大成就，人民群眾的收入水平迅速提高，消費水平與消費結構發生了巨大的變革，從90年代初至今，中國房地產業在巨大的市場需求和強大的自身經營壓力驅使下，各大房地產開發商紛紛進入零售商業。與賓館與寫字樓等大型開發項目相比，大型商業物業有著相對均衡。穩定的利潤回報和較高的知名度，因而備受青睞。同時中國舊有的商業格局在幾年內迅速被打破，新興商業設施以嶄新的經營面貌及管理方式迅速占領這一肥碩的市場空間。

　　以北京市來說，今天的北京市民也許還不會忘記百貨大樓、西單商場。東安市場和隆福大廈幾年前人滿為患的風光與繁榮，但幾年時間，以1990年長安商場的開業為標志，賽特商場、燕莎商城。西單購物中心的陸續獲得空前的成功，在徹底打破舊有"四大家族"壟斷的商業格局的同時，北京商業呈現出前所未有的嶄新發展，大型商業物業在北京房地產業的地位也以"黑馬"的姿態出現。順應這一商業潮流，1993年，北京市提出"2000年建設100家萬米以上大商場"計劃。至1996年底，北京共擁有萬米以上商場65家。1997年除已開業的豐聯、華普、中糧廣場等大型商場，年底前還將有至少10家商場陸續開業。據統計，到2000年，北京將擁有萬米以上的大型商場160余座，總建筑面積達560萬平方米。

　　但是，大型商場"開一家，火一家"的狀況沒能維持多久。從1995年下半年開始北京大型商場的銷售額開始出現大面積滑坡，1996年繼續其下滑趨勢，當年新開業的17家商場中多數處于虧損狀態。明都百貨、老福爺百貨等高檔商城并未像預期中的那樣將高收入者吸引過來，相反，一些拿著羊肉串，啃著玉米棒子的下里巴人成為躲進開啟空調播放優美音樂商場消暑納涼的常客！與此同時，上海、天津、武漢、成都等商業重鎮在各自的領地上演著與北京極其相似的一幕。

　　這一切，引發了中國商界及房地產界相當的重視與更深層次的思考。大型商業物業在中國大陸真的變成漂亮美麗卻不能享受較高投資回報的"沉魚落雁"了嗎？

　　客觀地說，影響大型商業物業興衰成敗的因素很多：國家和地區的客觀經濟形勢和政策、當地商業貿易的繁榮程度及其影響力、商場所處區域（或商業圈）的商業環境、整個商場的經營管理模式、競爭對手的實力與策略等等。在綜合考慮此類因素系統決策的過程中，相信任何一個商業機構都會重視其商場地點的選擇，并視之為重中之重。"商戰勝于兵戰"，搶占一體現商業機構形象及內涵的戰略要地是制勝的首要前提。那么，引人我們開篇的問題：如何正確選擇大中型商業物業地點才能盡可能地減少和回避投資風險呢？

　　（1）地區性選擇在宏觀意義上決定了投資的成敗 通過本章第一個問題對房地產市場地區性、片區性及區位性三個房地產市場區域性特征的分析，我們可以知道，全國各地的房地產市場因其地域的差異性決定了各地房地產市場的差異性。大型商業物業不僅與房地產市場的盛衰有關，更是著重要求當地商業貿易必須有相當的發展水平。因此，在進行大型商業物業的投資，特別是商業機構購買或承租（租期一般較長，達20～30年）商業場業物業時，一定要對當地的政治、經濟、文化、消費水平及結構、同類物業的運營和競爭狀況等商業環境作詳細的分析和論證。特別是一些國外或非當地機構，更要作好相應的市場調查，以最終確定在該地投資運營。

　　（2）商業圈選擇在微觀意義上決定了該地點商業物業的贏利效果 商業目的選擇實質卜是對商業物業運營環境的洗擇。牽涉的因素復雜和精致，極富技巧性，也是反映商業機構商業頭腦的最佳表現舞臺。關于商業圈的核心圈層、中心圈層、次中心圈層、外圈層及影響圈層五個層次劃分的理解，我們認為，這五個層次的商業圈均對大型商業物業發揮著作用不同且程度不同的影響：

　　第一，核心圈層的影響。

　　對于大型商業場業來說，250至500米之內的商業圈半徑，也許還不及其門面開張的距離，因此，核心圈層的影響一般說來較弱。但是，在核心圈層的范圍，要著重考慮的因素主要是周邊小型店鋪的購買力分散作用。

　　第二，中心圈層的影響。

　　相對來說，半徑為1公里左右的中心圈層商業圈的影響對大型商業物業地點選擇最為重要。在此范圍內，最接近在某一個特定城市消費認同的商業區概念，且往往一個商圈范圍就是有限的幾條商業街。可以想見，若干個大型商業物業同在一處，且若干中小型商鋪分列其中，其凝聚的商氣和人氣是相當可觀的。當然，在本問題開始部分對北京大型商場的分析中可以得出經驗：商業街應是商鋪一條街。對于目前中國各大城市出現的大型商場規模過大，個別城市的中心商業區甚至成了百貨商店一條街（或片區），這顯然是不合規律的現象。對于投資者來說，仔細研究此類中心商業區的現有商業布局及其規劃，有意識地規避大商場云集的商業圈，具有相當積極的決策意義。

　　此外，對中心圈層的影響，還應充分考慮該圈層內局部消綜合反映。對于以上分析的中心商業街空殼化問題，問題也就在于其表面的消費力大而實際的消費力很小。對于中國大城市普遍存在的住宅社區化、城市發展多中心化的趨勢，越來越多的精明商家開始放棄城市中心黃金地的爭奪而進入社區或城市副中心，取得了意想不到的經營實績。例如成都，這座號稱中國西南商貿中心的城市，目前，除了市中心春熙路、鹽市口、騾馬市及順城街四大市中心商業圈外，由于西門的國貿商場、東門的華聯商場、北門的火車站商場、南門的華興百貨相繼實現驕人經營實績，對一環路東南西北路口的城市副中心的商業要地爭奪已變得很有必要，且實惠。

　　第三，次中心圈層的影響。對于特定城市內公共交通線路可以伸達區域的影響也相對重要。這首先要考慮的是城市交通問題，特別是流動客流的抵達線路及分散線路，以及對商場本身的上卸貨線路。交通問題是中國大陸目前尚未解決而必將在可以預見的時間內必然要解決的問題。當前自行車和汽車沿街停放的局面遲早必將隨著城市建設進度的加快而勢提上政府議事日程。公交汽車站及地鐵站的設置也將影響到大型商場的客流量。

　　其次要考慮的重要因素是大型商場的品牌效應。擁有良好聲譽且知名度較高的商場必然會吸引眾多的品牌追隨者。因此，對于舊有商場的投資者要考慮其品牌的含金量；對于新商場的投資者要考慮迅速提高其品牌知名度和完善度，只有這樣，才能立于不敗之地。

　　第四，外圈層及影響層的影響。對于特定城市四周郊區及衛星城鎮區域范圍以及與該城市有密切的地域和經濟聯系的城市帶（或城市圈）區域因素的影響，對大型商業物業的宏觀和微觀商業環境有著重要作膩大型商業物業存在的作用，一方面是依托城市的獨特經濟功能而得以生存和發展，另一方面各城布也要通過一定數量的高層次大中型商業物業增強其城市集舜功能和提升其城市影響力及其形象

篇2：應選擇合適酒店管理系統

應如何選擇合適的酒店管理系統

集團化、國際化、細分化，酒店業呈現不同的走勢，同時，IT技術的不斷發展，酒店管理系統的發展到了一個新的時期，新的系統平臺、新的軟件功能、新的系統特點及發展方向不斷涌現。不同酒店團體、不同酒店規模、不同酒店特點，在眼花繚亂的眾多產品中如何選擇？

集團化

集團化經營策略是當前酒店業發展的必經之路，相對應的飯店管理系統就必須滿足飯店集團化的要求。中國當前酒店業的現實表明，占20%的國外連鎖酒店管理集團管理的酒店拿走了80%的利潤，集團連鎖化似乎成了二八法則的代名詞。

這里指的飯店集團化管理系統不僅僅是指成員飯店的報表數據匯總、數據信息的上傳下遞等簡單的管理，而是指集團中央預訂系統、超常客計劃、集團營銷及客戶管理系統、集團統一財務、集團統一采購等更高層次上的管理系統。

首先是能搭建一個穩定、安全、開放的信息化平臺，實現多種管理模式下的管理、控制功能。這個平臺不僅能夠包容各種酒店管理軟件，能夠適應各種管理模式，而且能夠與其他多個系統進行無縫連接，比如：ERP系統、辦公系統等。集團酒店信息化系統的拓撲結構有兩種：一是中央數據庫集中方式，所有成員酒店及集團總部的數據集中存放在集團中央數據庫，有利于集團統一管理和控制，數據一致性容易實現——此方式僅適合于投資主體單一的酒店集團。二是分布式數據庫方式，集團中央數據庫與成員酒店數據庫相結合，數據分布存貯、分布計算，集團和連鎖酒店各自能強化自己本身的業務運算，效率較高，集團信息化一次性投入的經濟風險小，受網絡設施影響較小，整體系統的安全性較高，不會牽一發而動全局，適應面廣，容易被集團的各種酒店業主所接受，有利于發展連鎖酒店的酒店集團。

其次是對中央預定系統（CRS）的要求：CRS 訂房引擎是CRS系統預訂業務的核心，主要可以處理以下業務：集團內部客房預訂，所有預訂均通過該引擎與各成員酒店的接口交互實時取得；與GDS的系統接口，通過在系統引擎的層次上進行接口，可以保證CRS與GDS的結合更加緊密；Web自助服務預訂業務的配合，酒店客人可以通過集團網站進行客房預訂、信息查詢及修改和積分查詢等工作。以CRS訂房引擎為核心，CRS可以為酒店客人提供不同的訂房渠道，從而提升集團酒店預定服務的水平，達到方便客人的目的。實現主要可有兩種模式，一是全程直連式CRS模式，這種模式下中央 CRS可以自由操作所有成員酒店的訂房業務，自由控制成員酒店的各類房間資源；二是B/S服務半手工模式，這種方式適應所有的PMS模式，也就是當前攜程、e龍采用的模式，各個成員酒店可以根據實際情況打開和關閉自己的CRS資源。

第三是超常客計劃的要求：常客積分計劃不僅擁有原來的包含預定、分銷、長客積分、stay at one/ play at all等功能，而且能通過其獨特的貴賓卡會員系統，實現儲值、記賬、信用、積分實時自由兌換、信息實時交流等功能。這個“超”，主要體現在完全的信息實時、超強的賬務積分能力與跨行業的應用上，比如，可以同時處理酒店、商場、旅行社等經濟聯合體的積分統計和使用。

四是集團營銷及客戶管理：可以為酒店客人提供優質、個性化的服務，發展集團和終端目標客人之間一對一的關系，培養品牌忠誠，挖掘潛在客戶。擁有常客管理、貴賓管理、積分獎勵計劃、客戶檔案分析、客戶檔案整理、潛在客戶分析、客戶信用分析等。

國際化

國際上排名前10位的跨國連鎖酒店集團在我國已全部掛牌，引入國際化知名品牌已經成為國際化程度的一個重要標志。國內酒店管理集團當然也不能熟視無睹，進行國際化變革與發展迫在眉睫。相應的，酒店管理軟件也必須能盡快適應這種變化。

為滿足酒店國際化要求，適用的酒店管理系統應包含三方面內容：一是對客服務的國際化。系統支持多語種，如客人賬單、歡迎卡、催賬單、壓金單、留言條等；二是功能的國際化。市場概念、房價體系、賬務處理等應能符合國際酒店集團管理要求，還應支持中央預訂系統、支持常客積分計劃，支持航空公司獎勵計劃、‘一站式’客戶服務支持、權責發生制的賬務主體地位（同樣支持收付實現制賬務核算）等；三是操作界面的國際化。除了著名的外方管理集團，目前已有很多外籍員工加盟國內自己管理的著名飯店，因此軟件界面支持多語種也應是一種趨勢。

細分化

新時代旅游的發展使市場需求呈現多樣化、個性化態勢。酒店越來越注重市場需求的細分化，實行“小市場、大份額”戰略，通過開發個性化產品和提供個性化服務來贏得目標顧客。有著鮮明特色和明確市場定位的特色飯店增多，如：經濟型飯店、現代商務酒店、青年旅館、汽車旅館、酒店公寓、溫泉度假村等。與此同時，隨著酒店客人需求的變化和市場競爭加劇，酒店的營銷策略呈多元化趨勢。因此，飯店管理軟件必須進一步細分。

經濟連鎖型酒店：集團化是近幾年飯店業的一個熱點，經濟型酒店的出現更是一種趨勢。由于經濟型酒店不同于一般的星級酒店，僅提供有限的客人服務，相應的管理系統就必須簡單明了，沒必要具有繁瑣的功能，而必須盡量做到培訓簡單、操作簡便、維護方便、實施周期短，總而言之就是要控制實施成本，做到以量取勝。經濟型管理系統單體系統往往功能要求簡單，但由于這些酒店經常是連鎖經營，因此前述的集團化管理功能（如中央預訂、常客計劃、集團營銷等）一點也不能少。

溫泉度假型酒店：該類酒店以大型的洗浴中心、康樂休閑、度假為主，客房

、餐飲不一定是酒店的最主要經營項目，而傳統的飯店管理系統一般是以客房及餐飲為主，因此就可能不適合該類溫泉度假酒店。

酒店式公寓：基本同傳統的飯店管理系統，只是飯店主要面對的是長住的客人，因此在房費計算處理、服務項目等處有一定的區別。

俱樂部：一般客房比較少，因此對客房管理的要求較低，而對會員管理、康樂管理要求很高。

智能化及集成化

除了目前飯店管理系統一般集成電話交換機、門鎖系統、語音信箱、VOD系統外，與銀行卡、Internet、公安局報戶口系統的集成已有許多酒店采用，甚至于與客房智能控制系統、酒店信息展示系統、客房小吧管理系統的接口實現將能達到更高層次上的服務和管理水平。

通過與客房控制系統的接口聯網，可以解決前臺房間狀態的虛擬性問題。除了房務中心外，前廳部、總機、財務、商務中心等相關服務部門的員工也能知道客房中是否有人、客人是否已經休息、勿擾燈是否點亮，從而更好地做到對客服務。相反，客人喜好中的房間溫度、燈光狀態要求等也能自動轉送到客房控制系統，以滿足客人的特殊需求。客人的到店和離店，也能自動通知客房控制系統，自動打開和關閉電源系統、設置房間溫度，達到節能目的。

集成客房小吧電腦控制系統：客房小吧在應用電腦控制之前，一直是由人工運作管理，即由服務員清點消費物品，并將其消耗量及應付金額通報給房務中心或總臺收銀。這種手工操作的缺點是無法及時反饋物品的消耗情況，造成物品補充不及時，客人結賬時，要么請客人查房等待，要么盡憑客人自覺申報消費情況而結賬，造成酒店可能的收入損失。因此，小吧控制系統是近幾年來國際上飯店客房配置中發展最快的一種設施之一。只是因為國內的消費習慣，目前國內酒店很少應用該種客房小吧控制系統。但隨著社會的進步，國內的高星級酒店早晚會采用該系統。通過飯店管理系統與小吧控制系統的聯網，小吧系統能自動探知物品消耗情況，并自動計入客人應付賬中，使酒店及時了解物品的消費情況以便隨時補充物品，并能根據客人的愛好對所提供的物品進行調整。

與Internet系統的集成：除了傳統的與Internet系統接口，實現客房上網自動開關、費用記賬、即插即用等功能外，與公安局網絡監控部門合作，隨時監控疑犯及相關人在酒店的網絡使用情況，如指定網址、Email、QQ等內容，來配合公安部門的工作。

無線PDA的應用：部分飯店使用無線PDA系統來處理餐飲點菜及廚房傳單管理，但在客房房態管理、小吧管理、查房方面尚無使用的先例。隨著無線PDA、無線網絡的成本降低，PDA的應用將很快進入客房管理領域，崇尚時尚的酒店不妨選擇PDA

自動登記及結賬：在國外大的管理集團，客人到店時，只需插入他的信用卡，自己操作自動登記系統就可直接辦理入住手續。在國內，因為目前的信用卡電子支付手段尚未普及、國內的人工成本較低、客人的習慣等影響，這種自動登記及結賬系統目前使用的可能性不大。但由于國內流行類似于信用卡的儲值卡系統，加上與門鎖系統的聯網，在特定的飯店，如經濟型酒店、會員制俱樂部等可以選用。

收益管理：起源于航空業的收益管理是以最合理的價格安排適當的客人數量，從而達到收益最大化，即預測微觀市場上客源表現情況，調整好房間價格和客房庫存的合理關系為目的。目前該管理在國內幾乎是一片空白，但已有先驅開始研究該問題，大的飯店集團可以采用。

客戶關系管理：在酒店業中所說的宴會與銷售系統，其實也屬于客戶關系管理范疇。除了一些著名的外方管理酒店在使用宴會與銷售系統外，其他飯店最多就是使用客戶關系管理的基本部分，如客戶檔案、客人嗜好、消費統計、積分及使用、個人照片及簽名、投訴處理、回訪記錄等，而對潛在客戶的管理和數據挖掘尚不夠。由于客源是飯店經營的根本，因此客戶關系管理系統是酒店業必需之選。

篇3：風機盤管選擇方法

　　風機盤管的選擇方法

　　風機盤管有兩個主要參數：制冷（熱）量和送風量，故有風機盤管的選擇有如下兩種方法：

　　（1）根據房間循環風量選：房間面積、層高（吊頂后）和房間換氣次數三者的乘積即為房間的循環風量。利用循環風量對應風機盤管高速風量，即可確定風機盤管型號。

　　（2）根據房間所需的冷負荷選擇：根據單位面積負荷和房間面積，可得到房間所需的冷負荷值。利用房間冷負荷對應風機盤管的高速風量時的制冷量即可確定風機盤管型號。

　　確定型號以后，還需確定風機盤管的安裝方式（明裝或安裝），送回風方式（底送底回，側送底回等）以及水管連接位置（左或右）等條件。

　　對于一般的住宅和辦公建筑，房間面積在20m2以下，可選用FP-3.5,25m2左右的選用FP-5.0，30m2左右的選用FP-6.3,35m2左右的選用FP-7.1。房間面積較大時應考慮使用多個風機盤管，房間單位面積負荷較大，對噪音要求不高時可考慮使用風量和制冷量較大的風機盤管。

　　空氣處理機的選擇

　　空氣處理機組主要用于處理室內空氣和供新風，一般有空調工況和新風工況兩種工作狀態。

　　空氣處理機組的選擇一般由三個主要參數決定：風量、表冷器排管數和機外余壓。

　　先根據系統需要的風量確定空氣處理機組的型號，然后根據需要提供的冷量來決定其排管數，如此便可確定。根據系統需要的余壓要求確定余壓。

　　空氣處理機組一般有吊頂式和落地式兩種。落地式包括立式和臥式兩種。另外機組的送回風方式也有多不同。徐根據建筑情況和建筑業主要求進行最終的確定。

　　注意：空調工況的制冷（熱）量比新風工況時要小。