優秀售樓人員必備：商品房銷售知識與法律常識

　　知識點一：商品房預售

　　商品房預售是指房地產開發經營企業將在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

　　商品房預售條件

　　（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

　　（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

　　（3）按照供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　《商品房預售許可證》

　　商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　預售合同

　　商品房預售，開發企業應當與承購人簽定商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

　　權屬登記

　　預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。

　　預售商品房的轉讓

　　知識點二：商品房現售

　　商品房現售條件

　　（1）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。

　　（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。

　　（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

　　（4）已通過竣工驗收。

　　（5）拆遷安置已經落實。

　　（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

　　（7）物業管理方案已經落實。

　　商品房買賣合同

　　商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

　　（1）當事人名稱或者姓名和住所。

　　（2）商品房基本狀況。

　　（3）商品房的銷售方式。

　　（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。

　　（5）交付使用條件及日期。

　　（6）裝飾、設備標準承諾。

　　（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。

　　（8）公共配套建筑的產權歸屬。

　　（9）面積差異的處理方式。

　　（10）辦理產權登記有關事宜。

　　（11）解決爭議的方法。

　　（12）違約責任。

　　（13）雙方約定的其他事項。

　　知識點三：“五證兩書”

　　購房者在購房時通常會要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對銷售方的基本要求。

　　五證

　　“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》。

　　“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤。

　　兩書

　　“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

　　知識點四：內部認購

　　內部認購是房地產開發商在未獲得《商品房銷售（預售）許可證》等有有關證件之前，在小范圍內以“內部認購”方式銷售商品房。內部認購可以為開發商盡快回籠資金，并且由于內部認購的商品房價格較低，通常會吸引會眾多購房人士。

篇2：優秀售樓人員必備:商品房銷售知識法律常識

　　優秀售樓人員必備：商品房銷售知識與法律常識

　　知識點一：商品房預售

　　商品房預售是指房地產開發經營企業將在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

　　商品房預售條件

　　（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

　　（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

　　（3）按照供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　《商品房預售許可證》

　　商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　預售合同

　　商品房預售，開發企業應當與承購人簽定商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

　　權屬登記

　　預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。

　　預售商品房的轉讓

　　知識點二：商品房現售

　　商品房現售條件

　　（1）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。

　　（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。

　　（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

　　（4）已通過竣工驗收。

　　（5）拆遷安置已經落實。

　　（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

　　（7）物業管理方案已經落實。

　　商品房買賣合同

　　商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

　　（1）當事人名稱或者姓名和住所。

　　（2）商品房基本狀況。

　　（3）商品房的銷售方式。

　　（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。

　　（5）交付使用條件及日期。

　　（6）裝飾、設備標準承諾。

　　（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。

　　（8）公共配套建筑的產權歸屬。

　　（9）面積差異的處理方式。

　　（10）辦理產權登記有關事宜。

　　（11）解決爭議的方法。

　　（12）違約責任。

　　（13）雙方約定的其他事項。

　　知識點三：“五證兩書”

　　購房者在購房時通常會要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對銷售方的基本要求。

　　五證

　　“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》。

　　“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤。

　　兩書

　　“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

　　知識點四：內部認購

　　內部認購是房地產開發商在未獲得《商品房銷售（預售）許可證》等有有關證件之前，在小范圍內以“內部認購”方式銷售商品房。內部認購可以為開發商盡快回籠資金，并且由于內部認購的商品房價格較低，通常會吸引會眾多購房人士。

篇3：北京商品房開發項目房屋登記面積測量有關問題的通知(2008年)

　　(京建權[20**]545號)

　　各區縣建委(房管局)、經濟技術開發區國土房管局、市房屋權屬登記事務中心、市房地產勘察測繪所、各房產測繪單位:

　　為保障購房人的合法權益,規范房屋面積測量和房屋登記行為,妥善解決商品房開發項目分期建設產生的遺留問題,現將已竣工驗收商品房樓棟房屋面積測量、房屋登記的有關事項通知如下:

　　一、申請初始登記的樓棟已竣工驗收,其樓外分攤部位(獨幢或在其他樓棟中)已建成并符合建設工程規劃許可、參與分攤的樓棟未竣工,在計算分攤系數、測算成套商品房面積時,可以使用未竣工房屋的預測面積數據。

　　二、房地產開發企業使用未竣工的預測面積數據計算分攤系數、測算成套商品房面積的,應將有關情況如實書面告知每個購房人并自房屋面積實測工作開始至初始登記前在售樓處和已竣工樓棟內予以公示。

　　公示內容包括:未竣工的分攤部位、使用未竣工分攤部位或樓棟的預測面積數據、全部房屋實測后面積差異的房價款結算辦法、實測面積與登記面積有差異的應申請面積變更登記(來自:www.dewk.cn)、公示起始日期等內容。房地產開發企業應將公示內容及張貼公示的現場照片分別交房屋測繪成果備案部門辦理房屋面積測繪技術成果報告備案、房屋登記部門進行初始登記。

　　三、辦理轉移登記時,申請人應提供房地產開發企業與購房人簽訂確認公示內容的補充協議或購房人出具認可公示內容的書面文件。登記部門應在房屋登記簿記載或檔案中注明登記面積為暫測面積,最終面積以實測面積為準;房屋所有權證附記中應注記登記面積與實測面積不符的www.dewk.cn,以實測面積為準并應申請變更登記。

　　四、房屋全部竣工后,房地產開發企業應及時委托測繪單位進行面積實測,并將經備案的房屋面積測繪技術成果報告提交房屋登記部門。實測面積與購房人登記面積的誤差在0.01平方米內的,可不再進行面積變更登記;誤差超過0.01平方米的,登記部門應在登記簿或檔案中記載實測面積,房地產開發企業應及時通知購房人申請面積變更登記。

　　五、購房人申請變更登記前轉讓房屋的,買賣雙方應書面確認轉讓面積以實測面積為準,也可由買房人出具認可實測面積的書面文件,登記部門以登記簿中記載的實測面積為申請人核發房屋所有權證。

　　六、自本通知下發之日起,新申請預售許可的開發項目,原則上不得再分攤建筑樓棟(相互連通的為一個建筑樓棟)外的公用部位。

　　使用同一個分攤方案、分期辦理預售許可的開發項目,本通知下發之前已取得預售許可證的,再申請預售許可時,可繼續延用原分攤方案。

　　七、此前市建委發布的《關于房屋權屬登記面積有關規定的通知》(京建權[20**]373號)、《關于商品房初始登記涉及樓外分攤部位有關問題的補充通知》(京建權[20**]1192號)中有關內容與本通知不一致的,以本通知為準。

　　二ΟΟ八年六月十二日

　　主題詞:房屋 面積測量 通知

　　北京市建設委員會辦公室

　　20**年7月31日印發