商圈理論

　　做商業(yè)地產(chǎn)最經(jīng)常遇到的理論就是商圈理論。

　　商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。

　　傳統(tǒng)的商圈理論下，一個(gè)商場(chǎng)是由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50%－80%。次級(jí)商圈是指位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在3-5公里左右，次級(jí)商圈內(nèi)15-25%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級(jí)商圈全部日常生活消費(fèi)總量的15-25%。本商圈內(nèi)顧客較為分散。邊緣商業(yè)圈是指處于商圈的最外緣，輻射商圈內(nèi)會(huì)有5%-10%的消費(fèi)在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)。商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。

　　傳統(tǒng)零售的商圈，表面上看是以商場(chǎng)為中心的構(gòu)成的。但從另一個(gè)角度來看，這個(gè)理論的基礎(chǔ)還是以人為中心的，是以人的消費(fèi)習(xí)慣、對(duì)各品類或服務(wù)的消費(fèi)頻次（日頻次、周頻次和月頻次等）的不同而形成的。日頻次主要是日常生活服務(wù)類，這些都希望是就近解決，也就是社區(qū)商業(yè)要緊緊把持的市場(chǎng)。而消費(fèi)者愿意為周頻次和月頻次的消費(fèi)付出更遠(yuǎn)距離和更長(zhǎng)時(shí)間來進(jìn)行滿足，這也就成為區(qū)域型購(gòu)物中心和城市級(jí)購(gòu)物中心重點(diǎn)關(guān)注的消費(fèi)類型。而那些專門類別的消費(fèi)，可能一年或偶爾消費(fèi)一次，根據(jù)聚集效應(yīng)原理，形成專業(yè)市場(chǎng)。

　　而如今，由于電商的發(fā)展，傳統(tǒng)商圈理論被撕裂了。

　　近年來，線上零售的發(fā)展對(duì)傳統(tǒng)零售沖擊很大，而足不出戶便可進(jìn)行全世界范圍的采買的網(wǎng)絡(luò)零售模式直接顛覆了以距離為影響力的傳統(tǒng)商圈理論。距離已經(jīng)不是問題，不管日常的食品、每季的服飾還是幾年消費(fèi)一次的電器家居都可以線上下單，從萬里之外送貨到家。

　　那么線上消費(fèi)領(lǐng)域的商圈或消費(fèi)聚集是如何形成的，對(duì)線下商圈的發(fā)展又有何影響？能不能把線下商圈與線上商圈進(jìn)行有效整合，線上與線下聯(lián)動(dòng)從而增強(qiáng)消費(fèi)者黏性，我想這應(yīng)是擺在所有商業(yè)地產(chǎn)人面前需要去思考和實(shí)踐的。

　　在線上消費(fèi)習(xí)慣沒有養(yǎng)成的階段，線上商業(yè)如同傳統(tǒng)商業(yè)最早期一樣，是由市場(chǎng)而發(fā)展起來的。比如淘寶就是類似于小商品城，當(dāng)當(dāng)就只做圖書。規(guī)模化和粗放式是這個(gè)階段的特征，大家都在燒錢跑馬圈地，要在各領(lǐng)域中做到第一才有長(zhǎng)期發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　當(dāng)線上消費(fèi)習(xí)慣基本養(yǎng)成的時(shí)候，線上商業(yè)開始進(jìn)入細(xì)分發(fā)展階段，開始逐漸根據(jù)客群定位進(jìn)行轉(zhuǎn)型，多元化和專業(yè)化成為主流特點(diǎn)。實(shí)力型線上電商發(fā)展成為線上的百貨商城，進(jìn)駐商品和品牌類型日益增加，與線下百貨類似，也需要交納保證金，并按照銷售額的一定比率（如5%）交納技術(shù)服務(wù)費(fèi)，只不過比百貨的扣率要低。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，線上商業(yè)也開始進(jìn)入錯(cuò)位發(fā)展階段，有的走專業(yè)店路線，針對(duì)女性或兒童的品類；有的走本地化路線，針對(duì)社區(qū)或區(qū)域進(jìn)行輻射。

　　在上述兩個(gè)階段中，服務(wù)類的電商也開始孕育發(fā)展，如前兩年紅紅火火的團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站和一直穩(wěn)健發(fā)展的大眾點(diǎn)評(píng)，針對(duì)餐飲、休閑娛樂和生活服務(wù)市場(chǎng)跑馬圈地。

　　而如今中國(guó)蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)遇上了同樣蓬勃發(fā)展的電商，各種曖昧自不必說。以商圈理論為基礎(chǔ)，構(gòu)建線上與線下的消費(fèi)閉環(huán)，或許是一個(gè)可以實(shí)踐的方向。

　　由于就近消費(fèi)的原則，社區(qū)類服務(wù)和日常消費(fèi)受到的電商沖擊最小。很多零售企業(yè)和社區(qū)商業(yè)的開發(fā)企業(yè)都在圍繞著“最后一公里”的社區(qū)商圈做文章，強(qiáng)化服務(wù)和物流。而很多做社區(qū)商業(yè)電商實(shí)踐的由于社區(qū)消費(fèi)電商消費(fèi)習(xí)慣不成熟和物流的不經(jīng)濟(jì)等原因以失敗告終。由于在區(qū)域型購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型中，生活服務(wù)類業(yè)態(tài)是必然選擇，這也是近期萬達(dá)去服飾化而增生活服務(wù)的重要原因。

　　而服裝、電子、電器等非日常消費(fèi)的品類明顯受到電商沖擊。而這一部分，又是目前購(gòu)物中心或零售商業(yè)的主體，如何構(gòu)建線上與線下一體的商業(yè)模式顯得尤為重要。銀泰的線上零售發(fā)展已經(jīng)起步，而萬達(dá)仍在思考。去服飾化之后，或許由百貨出面進(jìn)行零售業(yè)態(tài)線上與線下的整合會(huì)更有效率。當(dāng)然，由線下進(jìn)入線上的電商品牌能否獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可仍待觀察。如果自建線上平臺(tái)不成功，某一天傳出“天貓”“京東”嫁給“銀泰”“萬達(dá)”我們也不必奇怪。

　　而在線上與線下的消費(fèi)閉環(huán)中，不得不面對(duì)的就是品牌零售面積的縮減。由于線上平臺(tái)的存在，零售品牌開店數(shù)量或許會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，很多品牌或許只需要在城市最核心的位置開設(shè)1-2家大型的品牌體驗(yàn)店，利用大數(shù)據(jù)和新技術(shù)進(jìn)行更具個(gè)性化的服務(wù)和推薦，不要開設(shè)過多的零售店。

　　由此分析，未來5年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)醞釀一場(chǎng)大的變局。一方面大量非理性的購(gòu)物中心入市，會(huì)帶來市場(chǎng)重新的盤整。另一方面，在電商沖擊下，購(gòu)物中心的分化會(huì)呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)。由于商業(yè)品牌開店數(shù)量趨勢(shì)性的減少和中心化聚集，規(guī)模適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)型購(gòu)物中心和輻射全城的超大型購(gòu)物中心將有機(jī)會(huì)保持更長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而區(qū)域型購(gòu)物中心，必須更接地氣，在滿足社區(qū)服務(wù)、增強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)上做出更多調(diào)整和實(shí)踐。

篇2：房地產(chǎn)商圈概念

商圈的概念

商圈,是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引顧客的輻射范圍。

零售店的銷售活動(dòng)通常都有一定的地理界限,也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同,使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個(gè)零售店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不同因素的干擾和影響,其商圈并不是一成不變的,商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小,商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究,一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。

商圈分析的作用

一、商圈分析是新開商店合理選址的前提

為了估算市場(chǎng)容量,針對(duì)較大的目標(biāo)市場(chǎng),就需要通過商圈分析確定商圈范圍,了解商圈內(nèi)人口分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料,進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分與定位,根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃選擇一個(gè)或多個(gè)消費(fèi)群,進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益評(píng)估,衡量店址的使用價(jià)值。

二、商圈分析有助于零售店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略

通過商圈分析,可以掌握客流來源和客流類型,了解顧客的不同需求和特點(diǎn),采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略,滿足顧客現(xiàn)實(shí)與潛在的需求。

三、商圈分析有助于零售店制定市場(chǎng)開拓策略

通過商圈分析,可以明確哪些是本店的基礎(chǔ)顧客群,哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎(chǔ)顧客群的同時(shí),著力吸引潛在顧客群。制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略,不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角,擴(kuò)大商圈范圍,提高市場(chǎng)占有率。?如果商圈范圍較小,商圈內(nèi)消費(fèi)能力尚不足以適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要,則可以考慮提高知名度,重新定位,擴(kuò)大商圈范圍,面對(duì)更多消費(fèi)者;如果商圈大小已經(jīng)足夠,商圈內(nèi)的消費(fèi)能力很強(qiáng),企業(yè)就應(yīng)考慮提高忠誠(chéng)度,增加消費(fèi)者在本店消費(fèi)的比重,充分挖掘商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。?

四、商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)

通過商圈分析,可以了解商圈內(nèi)顧客的消費(fèi)行為與習(xí)慣,從而合理組織商品,加快商品周轉(zhuǎn),提高資金使用效率。

五、商圈分析有助于為開設(shè)分店和連鎖店提供參考

除了新店址商圈分析,對(duì)目前營(yíng)業(yè)的分店進(jìn)行商圈調(diào)研所得到的結(jié)果也可以為新開設(shè)分店或連鎖店提供相關(guān)信息,并避免自身商圈范圍交叉重復(fù)。

商圈分析的要素

商圈與零售店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系,無論新開店還是老店,都不應(yīng)忽視對(duì)商圈的分析。所謂商圈分析,就是經(jīng)營(yíng)者對(duì)影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析,為選擇店址,制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。

一、商圈的層次

根據(jù)顧客前往零售店所需的時(shí)間和所走的路程,可以劃分商圈的大小。一般而言,商圈可分為三個(gè)層次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域,一般顧客光顧很方便,核心商圈顧客一般占商店的銷售額的55-70%?次級(jí)商圈:次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域,顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá),這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的15-25%?邊際商圈:邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍,屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。

二、商圈的大小

1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內(nèi)總?cè)丝?

三、不同業(yè)態(tài)的商圈特點(diǎn)

區(qū)域性的商店,核心商圈顧客密度較大,是主要目標(biāo)顧客;而次級(jí)商圈顧客密度較小,對(duì)零售店的重要性也相對(duì)較弱;而邊際商圈的顧客只是偶爾來光顧,在商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中一般不會(huì)依賴這部分顧客。

居民區(qū)的便利店,商圈范圍一般較小,顧客密度很大,很少有次級(jí)商圈和邊際商圈的顧客。

位于商業(yè)中心、交通要道的大型商場(chǎng)等業(yè)態(tài)形式,核心商圈的顧客一般密度較小,次級(jí)商圈和邊際商圈的顧客對(duì)這類店的貢獻(xiàn)較大,需相當(dāng)重視。

四、商圈顧客的來源

零售店有其特定的商圈范圍,在這一范圍內(nèi),零售店服務(wù)的對(duì)象,即顧客來源可分為三部分。

1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。他們忠誠(chéng)度較高,消費(fèi)場(chǎng)所比較固定,但是顧客人數(shù)彈性較小,難以挖掘來擴(kuò)大市場(chǎng),單店規(guī)模不宜短期內(nèi)進(jìn)行過大變化。

2、工作人口。是指工作地點(diǎn)在零售店附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購(gòu)買商品,他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來源。商圈內(nèi)工作人口越多,商圈規(guī)模越容易擴(kuò)張,潛在的顧客數(shù)量就較多,單店擴(kuò)大規(guī)模更具有可行性。

3、流動(dòng)人口。是指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過往的人口。這部分人口是處于商業(yè)區(qū)的零售業(yè)態(tài)商店的主要顧客來源,是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場(chǎng)所的隨意性較大,忠誠(chéng)度較低,從而較易受到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。

商圈分析的方法

一、商圈層次分析

各級(jí)商圈的時(shí)間、路程、顧客人數(shù)比例、顧客特征、銷售額分布

二、客流量分析

平日、周末、節(jié)日客流量差異?客流量時(shí)點(diǎn)分布

十字路口客流量、街道客流量、商場(chǎng)客流量、車站客流量

客流類型(自身客流、分享客流、派生客流)

客流規(guī)律(客流目的、速度、滯留時(shí)間)

三、顧客分析

顧客消費(fèi)習(xí)慣研究

顧客消費(fèi)心理及行為分析

人口統(tǒng)計(jì)因素:性別、年齡、文化程度、職業(yè)構(gòu)成、收入水平、?消費(fèi)水平、家庭結(jié)構(gòu)

四、環(huán)境分析

地理因素

區(qū)域性質(zhì)(商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、交通要道、郊區(qū))

交通狀況(道路、公交車站、鐵路)?

地形特點(diǎn)(二面、三面臨街、能見度高)

競(jìng)爭(zhēng)商店位置

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

區(qū)域供求關(guān)系分析

五、自身分析

商品因素、經(jīng)營(yíng)特征、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種、商店促銷手段

篇3：商圈確定和研究

　　商圈的確定和研究

　　1．商圈的概念及分析目的

　　商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。如計(jì)劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營(yíng)業(yè)額。

　　2．商圈的構(gòu)成及顧客來源

　　商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。

　　次級(jí)商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對(duì)一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。

　　真正的商圈不是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客

　　3．商圈的設(shè)定

　　商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營(yíng)什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因?yàn)椋环矫嬷挥薪?jīng)營(yíng)的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購(gòu)物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購(gòu)買頻率成反比。如顧客購(gòu)買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購(gòu)物距離短；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購(gòu)物距離長(zhǎng)，但是其購(gòu)買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。

　　根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對(duì)商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對(duì)擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對(duì)未來的經(jīng)營(yíng)銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷售額。

　　4．確定商圈的方法

　　商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯"新零售引力法則"和哈夫的"概率模型"等。

　　零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。

　　商業(yè)飽和理論是通過計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)，測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計(jì)算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。

　　康維斯"新零售引力法則"與里利法則的不同在于，前者在一個(gè)城市中間地帶兩個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，后者表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)系。

　　哈夫的"概率模型"完全從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營(yíng)業(yè)面積，以及為購(gòu)物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。

　　以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場(chǎng)變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用。由于我國(guó)目前實(shí)際情況，市場(chǎng)變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對(duì)具體的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場(chǎng)調(diào)查是為市場(chǎng)定位服務(wù)或者驗(yàn)證市場(chǎng)定位，市場(chǎng)調(diào)查只是手段，不是最終的目的。