商業(yè)地產(chǎn)自持物業(yè)價(jià)值大于銷售
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
中國一線城市人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平均值及國際人均商業(yè)水平，因此未來增加的商業(yè)地產(chǎn)需求將大多集中在二線城市。
我國20**年城鎮(zhèn)人均商業(yè)面積為0.81平方米（包括餐飲、零售、辦公等），而人均商業(yè)僅0.6平方米。一線城市人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平均值及二線城市，存量較多，增量較少，二線城市增量較大。因此，商業(yè)地產(chǎn)需求增加，并且將集中在二線城市。
現(xiàn)在，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兩極分化趨勢明顯：大陸以外的商業(yè)開發(fā)商如和記黃埔、九龍倉、恒基兆業(yè)、太古地產(chǎn)等多進(jìn)入成熟發(fā)展期，持有大規(guī)模經(jīng)營性物業(yè)，追求品牌溢價(jià)。而國內(nèi)地產(chǎn)商多數(shù)未形成清晰產(chǎn)品和區(qū)域定位，競爭模式不清晰，尚未擺脫摸索階段，國內(nèi)做得比較好的商業(yè)開發(fā)商如萬達(dá)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、寶龍已具有成熟產(chǎn)品線以及清晰的區(qū)域拓展戰(zhàn)略，能夠進(jìn)行快速復(fù)制。
萬達(dá)的產(chǎn)品組合
萬達(dá)目前進(jìn)入國內(nèi)50個(gè)城市，投資60多個(gè)項(xiàng)目，主要分布于國內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市的核心地段。
萬達(dá)第一代產(chǎn)品多為純商業(yè)，選址特點(diǎn)為核心商圈黃金地[簡介 最新動(dòng)態(tài)]段，體量為5萬平方米；第二代產(chǎn)品為商業(yè)+高層，選址特點(diǎn)為核心商圈黃金地段，體量多為10萬平方米左右；第三代產(chǎn)品多為“四菜一湯”，即住宅、辦公、商業(yè)、酒店加上回遷房，位于潛力地區(qū)，打造城市地標(biāo)，業(yè)態(tài)組合豐富，自持物業(yè)比重增大，核心商業(yè)只租不售，小型商業(yè)、寫字樓銷售解決資金支持問題。
經(jīng)過對(duì)萬達(dá)20**年開業(yè)的15個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)第三代產(chǎn)品有以下特征：
特征一：主力體量為50～90萬平方米。其中，90萬平方米以上3個(gè)，50～90萬平方米9個(gè)，50萬平方米以下4個(gè)。
特征二：樓板價(jià)偏低，擁有明顯土地紅利優(yōu)勢。樓板平均價(jià)僅為1347元。
特征三：平均商業(yè)開發(fā)體量為23萬平方米，持有大商業(yè)一般為17萬平方米左右。
特征四：拿地城市多集中在二線城市副中心或新區(qū)，少量布局三線城市。具體情況為：一線城市在廣州；二線城市有天津、合肥、呼和浩特、濟(jì)南、沈陽、武漢、福州、長春、寧波等；三線城市為襄陽、紹興柯橋。
90萬平方米以上案例以呼和浩特萬達(dá)廣場項(xiàng)目為例，總投資59億元，其中土地開發(fā)貸款35.4億元，支付土地款7.7億元，總銷售收益約82億元，項(xiàng)目建設(shè)51.2億元，商業(yè)抵押貸款約8億元，租金及物管收入1.24億元支付抵押本金及利息。
可供下一輪滾動(dòng)投資的金額為：59-7.7+82-51.2+8-35.4+1.24=55.94億元，即項(xiàng)目結(jié)束后尚有約56億元可用于下一輪滾動(dòng)投資。
對(duì)于90萬平方米以上案例分析，結(jié)論有四：一是商業(yè)持有及商業(yè)銷售比例為8∶2；二是持有及總體銷售比例為1∶5；三是大商業(yè)即購物中心體量為20萬平方米（平均沈陽與呼和浩特的數(shù)據(jù)）；四是90萬平方米項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)資金平衡。
50～90萬平方米案例以合肥包河萬達(dá)廣場為例，總投資30億元，其中開發(fā)貸款為18億元，支付土地款約10億元，總銷售收益約60億元，
項(xiàng)目建設(shè)約28億元，商業(yè)抵押貸款約5億元，租金及物管收入1億元支付抵押本金及利息。
可供下一輪滾動(dòng)投資的金額為：30-10+60-28+2-18+1=37億元，即項(xiàng)目結(jié)束后尚有約37億元可用于下一輪滾動(dòng)投資。
對(duì)于50～90萬平方米案例分析，結(jié)論有四：一是商業(yè)持有及商業(yè)銷售比例平均為7.5?2.5，商業(yè)持有比例略小于90萬平方米以上超大規(guī)模綜合體；二是持有及總體銷售比例平均為2?8；三是大商業(yè)體量為13.69萬平方米；四是50～90萬平方米項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)資金平衡。
萬達(dá)的結(jié)論
最為成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值，運(yùn)營賺的是資產(chǎn)收益和資本收益。而以銷售為主的開發(fā)模式，賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤。從長期來看，自持物業(yè)的資金回流量要遠(yuǎn)高于出售。
結(jié)論一：萬達(dá)設(shè)定90萬平方米以上大型綜合體的購物中心體量為20萬平方米左右，50～90萬平方米大型綜合體的購物中心體量為14萬平方米左右。
結(jié)論二：90萬平方米及50～90萬平方米的商業(yè)銷售及商業(yè)持有比例均為8∶2，這樣的黃金比例可平衡現(xiàn)金流。
結(jié)論三：未來幾年二三線城市仍為萬達(dá)發(fā)展主戰(zhàn)場。20**年，萬達(dá)新增土地儲(chǔ)備面積1016萬平方米，同比20**年新增土地儲(chǔ)備面積1976萬平方米下滑49%。說明萬達(dá)逆市拿地趨于謹(jǐn)慎，通過拿地位置可發(fā)現(xiàn)，20**年二三線城市仍為萬達(dá)拿地的主戰(zhàn)場，在溫州、蕪湖、南京、天津、廈門等多個(gè)城市拿地。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)自持物業(yè)價(jià)值大于銷售
商業(yè)地產(chǎn)自持物業(yè)價(jià)值大于銷售
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
中國一線城市人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平均值及國際人均商業(yè)水平，因此未來增加的商業(yè)地產(chǎn)需求將大多集中在二線城市。
我國20**年城鎮(zhèn)人均商業(yè)面積為0.81平方米（包括餐飲、零售、辦公等），而人均商業(yè)僅0.6平方米。一線城市人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平均值及二線城市，存量較多，增量較少，二線城市增量較大。因此，商業(yè)地產(chǎn)需求增加，并且將集中在二線城市。
現(xiàn)在，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兩極分化趨勢明顯：大陸以外的商業(yè)開發(fā)商如和記黃埔、九龍倉、恒基兆業(yè)、太古地產(chǎn)等多進(jìn)入成熟發(fā)展期，持有大規(guī)模經(jīng)營性物業(yè)，追求品牌溢價(jià)。而國內(nèi)地產(chǎn)商多數(shù)未形成清晰產(chǎn)品和區(qū)域定位，競爭模式不清晰，尚未擺脫摸索階段，國內(nèi)做得比較好的商業(yè)開發(fā)商如萬達(dá)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、寶龍已具有成熟產(chǎn)品線以及清晰的區(qū)域拓展戰(zhàn)略，能夠進(jìn)行快速復(fù)制。
萬達(dá)的產(chǎn)品組合
萬達(dá)目前進(jìn)入國內(nèi)50個(gè)城市，投資60多個(gè)項(xiàng)目，主要分布于國內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市的核心地段。
萬達(dá)第一代產(chǎn)品多為純商業(yè)，選址特點(diǎn)為核心商圈黃金地[簡介 最新動(dòng)態(tài)]段，體量為5萬平方米；第二代產(chǎn)品為商業(yè)+高層，選址特點(diǎn)為核心商圈黃金地段，體量多為10萬平方米左右；第三代產(chǎn)品多為“四菜一湯”，即住宅、辦公、商業(yè)、酒店加上回遷房，位于潛力地區(qū)，打造城市地標(biāo)，業(yè)態(tài)組合豐富，自持物業(yè)比重增大，核心商業(yè)只租不售，小型商業(yè)、寫字樓銷售解決資金支持問題。
經(jīng)過對(duì)萬達(dá)20**年開業(yè)的15個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)第三代產(chǎn)品有以下特征：
特征一：主力體量為50～90萬平方米。其中，90萬平方米以上3個(gè)，50～90萬平方米9個(gè)，50萬平方米以下4個(gè)。
特征二：樓板價(jià)偏低，擁有明顯土地紅利優(yōu)勢。樓板平均價(jià)僅為1347元。
特征三：平均商業(yè)開發(fā)體量為23萬平方米，持有大商業(yè)一般為17萬平方米左右。
特征四：拿地城市多集中在二線城市副中心或新區(qū)，少量布局三線城市。具體情況為：一線城市在廣州；二線城市有天津、合肥、呼和浩特、濟(jì)南、沈陽、武漢、福州、長春、寧波等；三線城市為襄陽、紹興柯橋。
90萬平方米以上案例以呼和浩特萬達(dá)廣場項(xiàng)目為例，總投資59億元，其中土地開發(fā)貸款35.4億元，支付土地款7.7億元，總銷售收益約82億元，項(xiàng)目建設(shè)51.2億元，商業(yè)抵押貸款約8億元，租金及物管收入1.24億元支付抵押本金及利息。
可供下一輪滾動(dòng)投資的金額為：59-7.7+82-51.2+8-35.4+1.24=55.94億元，即項(xiàng)目結(jié)束后尚有約56億元可用于下一輪滾動(dòng)投資。
對(duì)于90萬平方米以上案例分析，結(jié)論有四：一是商業(yè)持有及商業(yè)銷售比例為8∶2；二是持有及總體銷售比例為1∶5；三是大商業(yè)即購物中心體量為20萬平方米（平均沈陽與呼和浩特的數(shù)據(jù)）；四是90萬平方米項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)資金平衡。
50～90萬平方米案例以合肥包河萬達(dá)廣場為例，總投資30億元，其中開發(fā)貸款為18億元，支付土地款約10億元，總銷售收益約60億元，
項(xiàng)目建設(shè)約28億元，商業(yè)抵押貸款約5億元，租金及物管收入1億元支付抵押本金及利息。
可供下一輪滾動(dòng)投資的金額為：30-10+60-28+2-18+1=37億元，即項(xiàng)目結(jié)束后尚有約37億元可用于下一輪滾動(dòng)投資。
對(duì)于50～90萬平方米案例分析，結(jié)論有四：一是商業(yè)持有及商業(yè)銷售比例平均為7.5?2.5，商業(yè)持有比例略小于90萬平方米以上超大規(guī)模綜合體；二是持有及總體銷售比例平均為2?8；三是大商業(yè)體量為13.69萬平方米；四是50～90萬平方米項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)資金平衡。
萬達(dá)的結(jié)論
最為成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值，運(yùn)營賺的是資產(chǎn)收益和資本收益。而以銷售為主的開發(fā)模式，賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤。從長期來看，自持物業(yè)的資金回流量要遠(yuǎn)高于出售。
結(jié)論一：萬達(dá)設(shè)定90萬平方米以上大型綜合體的購物中心體量為20萬平方米左右，50～90萬平方米大型綜合體的購物中心體量為14萬平方米左右。
結(jié)論二：90萬平方米及50～90萬平方米的商業(yè)銷售及商業(yè)持有比例均為8∶2，這樣的黃金比例可平衡現(xiàn)金流。
結(jié)論三：未來幾年二三線城市仍為萬達(dá)發(fā)展主戰(zhàn)場。20**年，萬達(dá)新增土地儲(chǔ)備面積1016萬平方米，同比20**年新增土地儲(chǔ)備面積1976萬平方米下滑49%。說明萬達(dá)逆市拿地趨于謹(jǐn)慎，通過拿地位置可發(fā)現(xiàn)，20**年二三線城市仍為萬達(dá)拿地的主戰(zhàn)場，在溫州、蕪湖、南京、天津、廈門等多個(gè)城市拿地。
篇3：銷售中心現(xiàn)場服務(wù)主管崗位職責(zé)
銷售中心現(xiàn)場服務(wù)主管崗位職責(zé)
一、職位基本信息
職位名稱：銷售中心客戶服務(wù)中心現(xiàn)場服務(wù)主管所屬部門：經(jīng)營拓展部銷售中心客戶服務(wù)中心現(xiàn)場服務(wù)部
直接上級(jí)：銷售中心物業(yè)經(jīng)理間接上級(jí)：經(jīng)營拓展部經(jīng)理
直接下屬：各售場現(xiàn)場服務(wù)助理
編 制 人：XX 審核人： 肖宇批準(zhǔn)人：XX
二、主要工作職責(zé)及任務(wù)
主要職責(zé)項(xiàng)具體工作任務(wù)、內(nèi)容關(guān)鍵指標(biāo)和要求
1.安全管理
1.1.負(fù)責(zé)安防及消防設(shè)施設(shè)備的有效運(yùn)行。每季度設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況抽查≥1次,并記錄在《綜合檢查記錄》上。
1.2熟悉轄區(qū)消防和安防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)原理、功能和操作使用。組織銷售中心安全和消防知識(shí)宣傳和培訓(xùn)。每年≥2次，并記錄在《培訓(xùn)記錄》上。
1.3.負(fù)責(zé)消防和安全應(yīng)急方案的制定、修訂及演練指導(dǎo)。消防演練每年≥2次;
安全演練每年≥2次;
有演練方案和總結(jié)。
1.4.組織銷售中心消防和安全薄弱環(huán)節(jié)排查。節(jié)前安全檢查≥3次/年;
安全薄弱環(huán)節(jié)排查≥1次/季度;
并記錄在《綜合檢查記錄》上。
1.5.組織秩序護(hù)衛(wèi)類重點(diǎn)報(bào)事和投訴的協(xié)調(diào)處理。處理過程無投訴。
1.6.盜竊、人傷、災(zāi)害等突發(fā)安全事件，現(xiàn)場組織處置。處理過程無投訴。
1.7.負(fù)責(zé)大型*活動(dòng)(參與人數(shù)500名以上)安保方案的制定、活動(dòng)申報(bào)和現(xiàn)場管理。OA方案申報(bào)及時(shí);現(xiàn)場無事故。
1.8.針對(duì)新售場接管工作，負(fù)責(zé)提出安防部分的人員、物資意見和建議。售場開放前1周完成。
2.部門管理
2.1.完成部門年度職能目標(biāo)和一級(jí)計(jì)劃。按計(jì)劃目標(biāo)達(dá)成。
2.2.編制部門年度工作計(jì)劃和資金計(jì)劃，并督導(dǎo)執(zhí)行。計(jì)劃完成率100%;
資金預(yù)算偏差≤5%。
2.3.制定和修訂本部門工作制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、流程、培訓(xùn)教材。每1年回顧修訂1次。
2.4.負(fù)責(zé)對(duì)各售場現(xiàn)場服務(wù)助理工作的督查。檢查班長工作記錄并簽字，與被檢查人溝通，每月≥1次。
2.5.對(duì)各售場現(xiàn)場服務(wù)部崗位品質(zhì)進(jìn)行抽查。夜間查崗，每月≥1次，并記錄在《綜合檢查記錄》上。
2.6.負(fù)責(zé)根據(jù)外部環(huán)境和人員變化，調(diào)整現(xiàn)場服務(wù)部崗位配置。售場地產(chǎn)收費(fèi)面積變化時(shí)。
2.7. 人員管理
2.7.1. 發(fā)展員工，建立人才梯隊(duì)。按年度指標(biāo)進(jìn)行。
2.7.2. 參與本專業(yè)人員的招聘復(fù)試、轉(zhuǎn)正答辯。有復(fù)試和答辯記錄。
2.7.3. 參與本專業(yè)骨干員工的離職面談。有面談?dòng)涗洝?/p>
2.7.4.參與本專業(yè)員工的績效考核，提出意見和建議。以各項(xiàng)記錄為依據(jù)。
2.7.5.與本專業(yè)員工保持有效溝通，了解員工思想、工作生活狀態(tài)。參與部門員工懇談會(huì);
每年與本專業(yè)60%以上的員工有一對(duì)一溝通，并有記錄。
3.關(guān)系管理關(guān)系名稱主要工作
內(nèi)部其他區(qū)域秩序維護(hù)中心活動(dòng)協(xié)調(diào)、人員協(xié)調(diào)。
公司綜合部門信息交流、協(xié)調(diào)配合。
地產(chǎn)營銷部信息交流、協(xié)調(diào)配合。接受報(bào)事、反饋結(jié)果。
外部交警、消防、派出所等需要維護(hù)的政府部門對(duì)口部門關(guān)系維持。
供方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控和評(píng)價(jià)
三、主要權(quán)限
建議權(quán)部門工作的開展和改進(jìn)
員工的任用
部門重大報(bào)事或賠償處理方式
員工的獎(jiǎng)勵(lì)、處罰
審核權(quán)本專業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程、管理制度
本專業(yè)員工的工作績效
本專業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用報(bào)銷
本專業(yè)各類物資的采購、報(bào)廢
本專業(yè)班長工作計(jì)劃總結(jié)
本專業(yè)各售場連續(xù)三天及以上的崗位、班次調(diào)整
審批權(quán)應(yīng)急隊(duì)調(diào)動(dòng)
小型*活動(dòng)安保方案
各售場巡邏線路
本專業(yè)班長調(diào)班
本專業(yè)各售場三天以內(nèi)臨時(shí)崗位變動(dòng)
各售場本專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃
四、任職資格條件
學(xué)歷與教育背景學(xué)歷要求高中(含)以上優(yōu)先專業(yè)物業(yè)管理、酒店、營銷、法律
年齡35歲以下。
工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)外招聘時(shí)，需有3年以上保安行業(yè)相關(guān)管理工作經(jīng)歷。
專業(yè)軍人或經(jīng)過系統(tǒng)的保安培訓(xùn)者優(yōu)先。
必備知識(shí)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。
操作技能計(jì)算機(jī)可熟練使用WORD、E*CEL、PowerPoint等辦公軟件。
寫作掌握通用公文文體，能寫作工作計(jì)劃、總結(jié)、方案等各種文稿。
語言口齒清楚，普通話標(biāo)準(zhǔn)流利。