商圈的確定和研究
1．商圈的概念及分析目的
商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測。如計劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。
2．商圈的構(gòu)成及顧客來源
商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。
次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。
真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客
3．商圈的設(shè)定
商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因?yàn)椋环矫嬷挥薪?jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。
根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實(shí)際情況，預(yù)計要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷售額。
4．確定商圈的方法
商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯"新零售引力法則"和哈夫的"概率模型"等。
零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。
商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。
康維斯"新零售引力法則"與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。
哈夫的"概率模型"完全從消費(fèi)者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。
以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用。由于我國目前實(shí)際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗(yàn)證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的。
篇2：房地產(chǎn)商圈概念
商圈的概念
商圈,是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引顧客的輻射范圍。
零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限,也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同,使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售店在不同的經(jīng)營時期受到不同因素的干擾和影響,其商圈并不是一成不變的,商圈規(guī)模時大時小,商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究,一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。
商圈分析的作用
一、商圈分析是新開商店合理選址的前提
為了估算市場容量,針對較大的目標(biāo)市場,就需要通過商圈分析確定商圈范圍,了解商圈內(nèi)人口分布狀況以及市場、非市場因素的有關(guān)資料,進(jìn)行市場細(xì)分與定位,根據(jù)經(jīng)營計劃選擇一個或多個消費(fèi)群,進(jìn)行經(jīng)營效益評估,衡量店址的使用價值。
二、商圈分析有助于零售店制定競爭經(jīng)營策略
通過商圈分析,可以掌握客流來源和客流類型,了解顧客的不同需求和特點(diǎn),采取競爭性的經(jīng)營策略,滿足顧客現(xiàn)實(shí)與潛在的需求。
三、商圈分析有助于零售店制定市場開拓策略
通過商圈分析,可以明確哪些是本店的基礎(chǔ)顧客群,哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎(chǔ)顧客群的同時,著力吸引潛在顧客群。制定市場開拓戰(zhàn)略,不斷延伸經(jīng)營觸角,擴(kuò)大商圈范圍,提高市場占有率。?如果商圈范圍較小,商圈內(nèi)消費(fèi)能力尚不足以適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的需要,則可以考慮提高知名度,重新定位,擴(kuò)大商圈范圍,面對更多消費(fèi)者;如果商圈大小已經(jīng)足夠,商圈內(nèi)的消費(fèi)能力很強(qiáng),企業(yè)就應(yīng)考慮提高忠誠度,增加消費(fèi)者在本店消費(fèi)的比重,充分挖掘商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。?
四、商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)
通過商圈分析,可以了解商圈內(nèi)顧客的消費(fèi)行為與習(xí)慣,從而合理組織商品,加快商品周轉(zhuǎn),提高資金使用效率。
五、商圈分析有助于為開設(shè)分店和連鎖店提供參考
除了新店址商圈分析,對目前營業(yè)的分店進(jìn)行商圈調(diào)研所得到的結(jié)果也可以為新開設(shè)分店或連鎖店提供相關(guān)信息,并避免自身商圈范圍交叉重復(fù)。
商圈分析的要素
商圈與零售店經(jīng)營活動有著極為密切的關(guān)系,無論新開店還是老店,都不應(yīng)忽視對商圈的分析。所謂商圈分析,就是經(jīng)營者對影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析,為選擇店址,制定和調(diào)整經(jīng)營策略提供依據(jù)。
一、商圈的層次
根據(jù)顧客前往零售店所需的時間和所走的路程,可以劃分商圈的大小。一般而言,商圈可分為三個層次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域,一般顧客光顧很方便,核心商圈顧客一般占商店的銷售額的55-70%?次級商圈:次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域,顧客需花費(fèi)一段時間才能到達(dá),這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的15-25%?邊際商圈:邊際商圈位于次級商圈的外圍,屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。
二、商圈的大小
1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內(nèi)總?cè)丝?
三、不同業(yè)態(tài)的商圈特點(diǎn)
區(qū)域性的商店,核心商圈顧客密度較大,是主要目標(biāo)顧客;而次級商圈顧客密度較小,對零售店的重要性也相對較弱;而邊際商圈的顧客只是偶爾來光顧,在商場的經(jīng)營計劃中一般不會依賴這部分顧客。
居民區(qū)的便利店,商圈范圍一般較小,顧客密度很大,很少有次級商圈和邊際商圈的顧客。
位于商業(yè)中心、交通要道的大型商場等業(yè)態(tài)形式,核心商圈的顧客一般密度較小,次級商圈和邊際商圈的顧客對這類店的貢獻(xiàn)較大,需相當(dāng)重視。
四、商圈顧客的來源
零售店有其特定的商圈范圍,在這一范圍內(nèi),零售店服務(wù)的對象,即顧客來源可分為三部分。
1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高,消費(fèi)場所比較固定,但是顧客人數(shù)彈性較小,難以挖掘來擴(kuò)大市場,單店規(guī)模不宜短期內(nèi)進(jìn)行過大變化。
2、工作人口。是指工作地點(diǎn)在零售店附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購買商品,他們是次級商圈基本顧客的主要來源。商圈內(nèi)工作人口越多,商圈規(guī)模越容易擴(kuò)張,潛在的顧客數(shù)量就較多,單店擴(kuò)大規(guī)模更具有可行性。
3、流動人口。是指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。這部分人口是處于商業(yè)區(qū)的零售業(yè)態(tài)商店的主要顧客來源,是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。流動人口選擇消費(fèi)場所的隨意性較大,忠誠度較低,從而較易受到商業(yè)競爭對手的影響。
商圈分析的方法
一、商圈層次分析
各級商圈的時間、路程、顧客人數(shù)比例、顧客特征、銷售額分布
二、客流量分析
平日、周末、節(jié)日客流量差異?客流量時點(diǎn)分布
十字路口客流量、街道客流量、商場客流量、車站客流量
客流類型(自身客流、分享客流、派生客流)
客流規(guī)律(客流目的、速度、滯留時間)
三、顧客分析
顧客消費(fèi)習(xí)慣研究
顧客消費(fèi)心理及行為分析
人口統(tǒng)計因素:性別、年齡、文化程度、職業(yè)構(gòu)成、收入水平、?消費(fèi)水平、家庭結(jié)構(gòu)
四、環(huán)境分析
地理因素
區(qū)域性質(zhì)(商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、交通要道、郊區(qū))
交通狀況(道路、公交車站、鐵路)?
地形特點(diǎn)(二面、三面臨街、能見度高)
競爭商店位置
競爭對手分析
區(qū)域供求關(guān)系分析
五、自身分析
商品因素、經(jīng)營特征、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、商店促銷手段
篇3：商圈確定和研究
商圈的確定和研究
1．商圈的概念及分析目的
商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測。如計劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。
2．商圈的構(gòu)成及顧客來源
商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。
次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。
真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客
3．商圈的設(shè)定
商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因?yàn)椋环矫嬷挥薪?jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。
根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實(shí)際情況，預(yù)計要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷售額。
4．確定商圈的方法
商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯"新零售引力法則"和哈夫的"概率模型"等。
零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。
商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。
康維斯"新零售引力法則"與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。
哈夫的"概率模型"完全從消費(fèi)者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。
以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用。由于我國目前實(shí)際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗(yàn)證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的。