租養(yǎng)房投資收益計算方法

　　隨著房地產(chǎn)市場交易的日趨成熟以及人們投資意識的逐漸增強(qiáng)，許多人將目光瞄準(zhǔn)了房產(chǎn)這一新興的投資領(lǐng)域，涌現(xiàn)了不少“以租養(yǎng)房”的“精明人”。這些人歸納起來主要分為兩大類：一類是他們原來有一套住房，通過按揭貸款購買新房，再將原有住房出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購買新房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產(chǎn)生財。

　　然而，“以租養(yǎng)房”并不是一個簡單的過程，它需要當(dāng)事人掌握一定的購房知識和技巧，正確計算投資收益，從而最大限度地發(fā)揮“以租養(yǎng)房”的優(yōu)勢。以下，介紹三種計算“以租養(yǎng)房”投資收益的方法。

　　1、投資回報率分析計算公式：投資回報率=（稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋單價

　　此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法，但它也有弊端：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

　　2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/[（稅后月租金-按揭月供款）×12]

　　這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其它投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，還不是最理想的投資分析工具。

　　3、現(xiàn)值指數(shù)法分析計算公式：現(xiàn)值指數(shù)=累計總流入現(xiàn)值/累計總流出現(xiàn)值=投資期內(nèi)月租金現(xiàn)值之和/按揭首期房款、保險費(fèi)、契稅、維修基金、家具等投入、投資期內(nèi)按揭款、投資期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)等現(xiàn)值之和

　　現(xiàn)值指數(shù)法不僅解決了多套投資的收益分析，還考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業(yè)的各方面因素，是較理想的投資分析工具，因此，多被一些機(jī)構(gòu)投資者所采用，但由于計算比較復(fù)雜，個人投資者使用起來比較麻煩。

篇2：房地產(chǎn)企業(yè)多視角跟蹤收益 保障目標(biāo)可控可落地

　　房地產(chǎn)企業(yè)多視角跟蹤收益，保障目標(biāo)可控可落地

　　TOP50 的A 集團(tuán)近來出現(xiàn)分期和項目收益無法達(dá)成的問題，過程跟蹤和預(yù)警也跟不上，投資者十分不滿。通過統(tǒng)一各數(shù)據(jù)口徑，將原來獨(dú)立的三個目標(biāo)收益考核指標(biāo)統(tǒng)一歸集，真正實現(xiàn)“多視角”的收益跟蹤。

　　房地產(chǎn)企業(yè)每年都會根據(jù)宏觀政策和市場變化來調(diào)整項目開發(fā)節(jié)奏，保證公司整體經(jīng)營業(yè)績達(dá)成。但是，項目拿地投資階段確定的項目收入、成本、利潤等收益指標(biāo)，到項目結(jié)束時卻經(jīng)常無法達(dá)成甚至虧損。作為全國綜合實力排名TOP50 的A 集團(tuán)，通過完善信息化，在三級計劃管理的基礎(chǔ)上構(gòu)建出“多視角”的收益跟蹤體系，實現(xiàn)公司年度業(yè)績和項目目標(biāo)雙贏。

　　目標(biāo)：生產(chǎn)、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)相扣保收益

　　A 集團(tuán)希望通過三級計劃管理將項目收益層層分解，實現(xiàn)房企生產(chǎn)、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的環(huán)環(huán)相扣、緊密咬合，最終支撐彈性經(jīng)營計劃的落地。

　　1. 項目計劃視角——收益目標(biāo)“層層分解”保延續(xù)

　　土地成交確認(rèn)1 個月內(nèi)，組建項目團(tuán)隊時簽訂《項目責(zé)任計劃》，延續(xù)投資測算項目收益(凈利潤、融資IRR)，作為開發(fā)團(tuán)隊考核控制基線。防止投資團(tuán)隊和開發(fā)團(tuán)隊交接脫節(jié)，啟動階段目標(biāo)執(zhí)行偏差。

　　項目總體規(guī)劃方案獲批14 日內(nèi)，組織各職能部門刷新《項目投資測算》規(guī)劃指標(biāo)，根據(jù)最新市場情況編制《項目總體開發(fā)計劃》。總體計劃項目收益審批時不能低于投資測算項目收益，特殊原因必須集團(tuán)總裁特批。

　　單個分期規(guī)劃方案獲批14 日內(nèi)，再次組織各職能部門拆分《總體計劃》規(guī)劃指標(biāo)，編制單個分期的《項目分期開發(fā)計劃》。單個分期收益審批時不能低于總體計劃項目收益，如單個分期公建分?jǐn)傒^多利潤較低，必須說明其他分期分?jǐn)偳闆r，指明單個分期損失補(bǔ)償來源。

　　2. 年度計劃視角——年度預(yù)算“切片組裝”更合理

　　每年12 月編制下一年公司年度預(yù)算時，首先刷新所有在建項目《分期計劃》，然后提取《分期計劃》中下一年預(yù)算計劃，按照地區(qū)公司為單位整合上報集團(tuán)運(yùn)營部審批。如所有項目合計無法滿足集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，集團(tuán)運(yùn)營部挑選個別潛力項目下發(fā)年度調(diào)整目標(biāo)。由地區(qū)公司按照新目標(biāo)調(diào)整《分期計劃》，改變原定開發(fā)節(jié)奏，提前開工或開盤以滿足集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)需要。

　　3. 多級獎金機(jī)制——逐層遞增強(qiáng)激勵

　　每年12 月回顧上一年度預(yù)算達(dá)成情況，集團(tuán)面向達(dá)標(biāo)地區(qū)公司和項目經(jīng)理頒發(fā)年度獎金。于此同時，完成《分期計劃》、《總體計劃》既定考核指標(biāo)的項目團(tuán)隊，頒發(fā)分期獎金、項目獎金。一般分期獎金是年度獎金的2-3倍，項目獎金是分期獎金的3 倍以上。

　　困惑：無法做到及時的過程跟蹤和預(yù)警

　　經(jīng)過幾年業(yè)務(wù)實踐，A 集團(tuán)年度預(yù)算基本可以達(dá)成，但分期收益和項目收益大多無法達(dá)成。投資者對收益下滑表示不滿，集團(tuán)管理層責(zé)令集團(tuán)運(yùn)營部加強(qiáng)過程跟蹤和預(yù)警，按月進(jìn)行上報分析，避免項目后期損失無法挽回。但集團(tuán)運(yùn)營部表示只能半年度上報一次，且只能分析重點項目。主要有三點原因：

　　首先是組織權(quán)責(zé)不清晰，運(yùn)營部由組織者變成數(shù)據(jù)收集人，部門之間職責(zé)不清。收益指標(biāo)編制過程偏理想化，執(zhí)行過程職能部門強(qiáng)調(diào)自身困難，運(yùn)營部門無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

　　其次是管理工具不完善，E*cel無法準(zhǔn)確實現(xiàn)項目、分期、年度收益目標(biāo)的層層分級，過程跟蹤工作量大、周期長、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性差、審批風(fēng)險高。

　　最后是數(shù)據(jù)口徑不統(tǒng)一，執(zhí)行過程跟蹤人工收集數(shù)據(jù)，沒有與現(xiàn)有ERP系統(tǒng)數(shù)據(jù)連通，數(shù)據(jù)質(zhì)量與采集周期無法滿足要求。

　　解決：打通ERP，保證跟蹤數(shù)據(jù)及時準(zhǔn)確

　　通過重新梳理業(yè)務(wù)框架流程，統(tǒng)一各業(yè)務(wù)條線數(shù)據(jù)口徑，將原來獨(dú)立的三個目標(biāo)收益考核指標(biāo)，歸集到項目分期維度統(tǒng)一編制刷新;通過軟件平臺實現(xiàn)分期收益累加形成項目收益，分期收益切分形成年度預(yù)算;更為重要的是打通現(xiàn)有ERP 業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)執(zhí)行數(shù)據(jù)自動抓取匯總，保證跟蹤數(shù)據(jù)及時準(zhǔn)確。

　　1. 統(tǒng)一項目名稱、規(guī)劃指標(biāo)，防止標(biāo)準(zhǔn)打架

　　從項目投資立項開始，由集團(tuán)運(yùn)營部管理發(fā)布項目名稱(工程名、推廣名、樓棟名)，以及各種規(guī)劃指標(biāo)(占地面積、建筑面積、可售面積)。ERP 業(yè)務(wù)子系統(tǒng)項目數(shù)據(jù)全部引自主數(shù)

　　據(jù)平臺，杜絕自建自管、標(biāo)準(zhǔn)失真。

　　2. 分期輻射總體、年度，提高目標(biāo)決策精度

　　《項目總體計劃》拆分成每個分期分別編制收益指標(biāo)，最后累計出項目目標(biāo)收益進(jìn)行審批;《項目分期計劃》編制時直接引用《總體計劃》分期內(nèi)容，形成分期目標(biāo)收益;待建分期結(jié)合《項目分期計劃》累計出項目動態(tài)收益。集團(tuán)決策層可以根據(jù)項目動態(tài)收益，判斷《項目分期計劃》目標(biāo)收益是否滿足整體開發(fā)目標(biāo)，避免分期目標(biāo)收益過低影響項目目標(biāo)收益達(dá)成。

　　3. 打通業(yè)務(wù)條線，提升及時性、準(zhǔn)確性

　　設(shè)定責(zé)任矩陣，明確上報標(biāo)準(zhǔn)和周期。所有內(nèi)容都明確到具體部門人員，如銷售收入相關(guān)套數(shù)、面積、金額，按月提取CRM 銷售系統(tǒng)簽約合同信息。針對當(dāng)日簽約、當(dāng)日退定、當(dāng)日換房等業(yè)務(wù)口徑進(jìn)行說明，規(guī)定最遲上報時間和考核要求。從集團(tuán)管理需要出發(fā)，推動業(yè)務(wù)執(zhí)行的合規(guī)性和數(shù)據(jù)上報的及時性，反向提升原有業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計質(zhì)量。

　　4. 建立運(yùn)營會議卡片，直擊核心問題

　　優(yōu)化原有會議報表，明確各級運(yùn)營會議參會人員、職責(zé)、會前輸入成果，形成體系化會議卡片。運(yùn)營部完成執(zhí)行數(shù)據(jù)提取匯總后，由DSS 軟件平臺進(jìn)行清洗加工，直接上會進(jìn)行趨勢分析展示。參會人員只需針對結(jié)果說明原因和改進(jìn)意見即可，減少會議上爭論數(shù)據(jù)的時間，極大提升運(yùn)營會議工作效率。

篇3：廈門市征收房屋租賃收益金的暫行辦法(1999年)

　　廈門市人民政府

　　頒布日期:1999.3.5

　　實施日期:1999.3.5

　　廈府(1999)綜031號

　　第一條 為了加強(qiáng)廈門市房屋租賃管理,規(guī)范房屋租賃市場行為,防止國有資產(chǎn)流失,促進(jìn)房屋租賃市場的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《廈門市城鎮(zhèn)房屋管理條例》和《廈門市房屋租賃管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合廈門市實際,制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱房屋租賃是指:

　　一、出租劃撥土地使用權(quán)的地上房屋,即房屋所有權(quán)人出租劃撥土地使用權(quán)的地上房屋,包括按房改政策購買的房改房和經(jīng)濟(jì)適用房(解困房、解危房、安居房等)。

　　二、轉(zhuǎn)租公有房屋,即承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人的書面同意,將承租市土地房產(chǎn)管理局經(jīng)管的或行政、企事業(yè)單位屬財政投入資金購建的公有非住宅房屋的部分或全部進(jìn)行轉(zhuǎn)租,以及將承租的公有非住宅房屋的全部或部分使用權(quán)與他人合作、合資、聯(lián)營(含承包經(jīng)營)。公有住宅不得轉(zhuǎn)租。

　　第三條 有房屋租賃行為并取得租賃收入的單位和個人,應(yīng)當(dāng)依照本辦法繳納房屋租賃收益金。

　　第四條 房屋租賃收益金包括土地收益金和轉(zhuǎn)租收益金。出租劃撥土地使用權(quán)的地上房屋應(yīng)繳納土地收益金;轉(zhuǎn)租公有房屋的應(yīng)繳納轉(zhuǎn)租收益金。

　　第五條 房屋租賃收益金一律按建筑面積計征。

　　第六條 租賃收益金的征收標(biāo)準(zhǔn)由市土地房產(chǎn)管理部門、市物價部門、財政部門根據(jù)房屋用途、地段環(huán)境等因素,分等定級確定(具體見附表一、附表二),并根據(jù)廈門市租賃市場的租金價格變動情況,適時予以調(diào)整。

　　在同一路段,同一用途中,征收部門可根據(jù)市場租金的行情,在征收標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)確定征收標(biāo)準(zhǔn)的下限或上限。

　　第七條 房屋租賃收益金由征收部門按月征收。

　　第八條 對有房屋租賃收益的國家政策性扶持企業(yè)、虧損企業(yè)、民政救濟(jì)對象、下崗職工,繳納租賃收益金確有困難的,酌情準(zhǔn)予減免。減免辦法另文規(guī)定。

　　第九條 房屋租賃收益金由土地房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)征收。征收的房屋租賃收益金全額上繳市財政

　　,納入預(yù)算管理;征收部門因征管業(yè)務(wù)所需正常經(jīng)費(fèi)(來自:www.dewk.cn),由市財政局統(tǒng)籌安排。

　　第十條 房屋租賃收益人應(yīng)當(dāng)在租賃行為發(fā)生后的15日內(nèi)向房屋所在地土地房產(chǎn)管理部門申報繳納房屋租賃收益金。具體繳納收益金的時限,由征收部門確定。

　　第十一條 房屋租賃收益金的征收一律使用市財政局印制的廈門市房屋租賃收益金專用票據(jù)。

　　第十二條 違反本辦法,不按時繳納租賃收益金的,由征收部門責(zé)令其補(bǔ)交土地收益金外,每逾期一日,加收應(yīng)交租賃收益金千分之三的滯納金。

　　第十三條 承租人違反本辦法,擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其轉(zhuǎn)租行為無效,由租賃主管部門沒收其違法所得,并處以違法所得一至五倍的罰款。

　　第十四條 出租或轉(zhuǎn)租的房屋在租賃期間因各種原因停止租賃關(guān)系,出租方和轉(zhuǎn)租方須在十五日內(nèi)報告市土地房產(chǎn)管理部門,經(jīng)市土地房產(chǎn)管理部門審查屬實,方可停交房屋租賃收益金,土地房產(chǎn)管理部門應(yīng)在五個工作日內(nèi)作出明確的答復(fù)。逾期不報的,視為租賃行為未終止,征收部門可向其繼續(xù)征收房屋租賃收益金。

　　第十五條 行政事業(yè)單位出租房屋已繳納國有資產(chǎn)占用費(fèi)的,不再繳納房屋租賃收益金。

　　第十六條 租賃收益金的征收部門可依據(jù)本暫行辦法,結(jié)合廈門實際情況制定具體的實施操作辦法。

　　第十七條 同安區(qū)房屋租賃收益金的征收,由同安區(qū)人民政府根據(jù)本區(qū)的實際情況,參照本暫行辦法另行制定征收辦法和征收標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十八條 本暫行辦法由市土地房產(chǎn)管理局、市財政局、市物價局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十九條 本暫行辦法從市政府批準(zhǔn)之日起施行。