章丘百脈商都項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路

　　在章丘建設(shè)現(xiàn)代化園林城市的基礎(chǔ)上，投資建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)模五萬(wàn)平米，位于章丘名片——百脈泉東臨，屬于章丘市五大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

　　商鋪主要是以二、三層的上鋪為主。

　　以打造體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)尚消費(fèi)模式為宗旨，以龍山文化和優(yōu)美的建筑風(fēng)貌為依托，引入當(dāng)代休閑旅游、度假旅游、會(huì)務(wù)旅游模式和現(xiàn)代都市型消費(fèi)模式，突出體現(xiàn)休閑消費(fèi)的情景化、品味化與互動(dòng)性要求。

　　其中，章丘的歷史文化，百脈泉的環(huán)境建筑風(fēng)格則是消費(fèi)者體驗(yàn)的中心和主題。

　　一、率先的理念介入

　　項(xiàng)目以民俗再現(xiàn)為開(kāi)發(fā)主題，以“主題公園式休閑購(gòu)物中心”為設(shè)計(jì)理念，突出休閑旅游和旅游觀光兩種消費(fèi)行為的融合。

　　二、購(gòu)物環(huán)境的旅游特色

　　采用和清照詞園統(tǒng)一的宋代建筑風(fēng)格，倡導(dǎo)自然生態(tài)的旅游特色來(lái)求取客戶青睞和市場(chǎng)關(guān)注。

　　讓購(gòu)物者置身于一個(gè)更開(kāi)放、更有情趣的購(gòu)物環(huán)境中，有更大的視野和自然景觀，在購(gòu)物消費(fèi)的過(guò)程中體驗(yàn)一種旅游的愉悅感，或者說(shuō)在旅游的心境中購(gòu)物消費(fèi)。

　　在規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)購(gòu)物、休閑、觀光和娛樂(lè)功能的融合。其功能融參觀游覽、特色商業(yè)、餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)、影視表演、展覽展示為一體，以充分滿足人們“吃、喝、玩、樂(lè)”的各種體驗(yàn)式消費(fèi)的需求。

　　三、建筑思路

　　在建筑規(guī)劃上，再現(xiàn)宋代小鎮(zhèn)的環(huán)境風(fēng)貌，將建筑特點(diǎn)和旅游風(fēng)情進(jìn)行完美結(jié)合，準(zhǔn)確表達(dá)“宋代繁榮的市井風(fēng)情”。

　　同時(shí)，在引入現(xiàn)代購(gòu)物休閑中心及主題式公園規(guī)劃理念的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)車流動(dòng)線、步行系統(tǒng)、建筑尺度及各種空間關(guān)系的巧妙處理，極為完美的實(shí)現(xiàn)物業(yè)的各項(xiàng)功能需要、賦予景觀全新的豐富內(nèi)涵；最終在環(huán)境的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，通過(guò)古今的對(duì)比手法來(lái)獲得物業(yè)整體形態(tài)的高品質(zhì)表現(xiàn)。

　　在建筑設(shè)計(jì)上，以宋代商鋪的傳統(tǒng)形式為基礎(chǔ)，并引入現(xiàn)代、時(shí)尚、簡(jiǎn)約的建筑元素。通過(guò)對(duì)建筑尺度、比例的把握以及對(duì)窗、頂、檐、柱、臺(tái)、門等傳統(tǒng)元素的表現(xiàn)，體現(xiàn)出宋代商鋪?zhàn)匀坏诺慕ㄖ省⒏挥谧兓慕ㄖ螒B(tài)和古老神韻。漫步其間，感受“繁榮的宋代市井文化”。

　　四、項(xiàng)目主題功能定位

　　“老字號(hào)＋特色餐飲+休閑風(fēng)情”的公園式主題休閑風(fēng)情城。

　　（一）關(guān)于“老字號(hào)”

　　對(duì)于一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，歷史文化旅游、民俗風(fēng)情旅游、休閑度假旅游、趣味娛樂(lè)旅游和生態(tài)環(huán)境旅游于一體的主題文化公園，突出體現(xiàn)了觀賞性、知識(shí)性、娛樂(lè)性、參與性和情趣性等特點(diǎn)。如何提升項(xiàng)目的文化內(nèi)涵是吸引客戶的關(guān)鍵，老字號(hào)濃厚的歷史感，傳統(tǒng)文化的浸淫，建筑規(guī)劃細(xì)節(jié)的累積都是吸引客戶的重要方面。

　　（二）關(guān)于“特色餐飲”

　　也許我們已經(jīng)吃慣了山珍海味，也許我們已經(jīng)厭倦了旅游中的“低質(zhì)高價(jià)”，百脈商都因引進(jìn)全國(guó)各地的特色小吃是千篇一律后的個(gè)性揮發(fā)，是一種旅游過(guò)程中的享受，更是一種在就餐過(guò)程中和朋友之間的親密交流。衣著要有“檔次”、吃要談“品味”、玩要講“身分”、購(gòu)物要看“環(huán)境”，這一切都是“新時(shí)代”的代名詞，項(xiàng)目提供的就是這樣一種“休閑生活”，滿足品牌消費(fèi)的“吃”必不可少，這也是本案配套的重要組成部分，也是本案商場(chǎng)部分業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。

　　（三）關(guān)于 “休閑風(fēng)情”

　　旅游的目的是休閑、購(gòu)物的目的是休閑，休閑是現(xiàn)代人緩解工作壓力的最好方式，觀看現(xiàn)代節(jié)目、尋找歷史都是一種源自個(gè)人的休閑。

　　四、定位依據(jù)：

　　從“公園式主題休閑風(fēng)情城”本身的價(jià)值來(lái)看，專業(yè)化、規(guī)模化、特色化的經(jīng)營(yíng)特征將大大提高商城對(duì)目標(biāo)顧客的吸引力，方便、滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物的需求，延長(zhǎng)了消費(fèi)者在商場(chǎng)的停留時(shí)間，從而拉動(dòng)消費(fèi)。這種聚沙成塔的資源共享模式不但有利于消費(fèi)者同時(shí)也利于經(jīng)營(yíng)者，而且主題商場(chǎng)還可避免過(guò)大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橛薪y(tǒng)一規(guī)劃和相應(yīng)規(guī)模，主題商場(chǎng)在租賃中更具優(yōu)勢(shì)，而且商鋪一旦有了主題，其亮點(diǎn)和賣點(diǎn)就能快速形成，以吸引投資者。

　　從項(xiàng)目自身的價(jià)值最大化和所在的區(qū)位及配套設(shè)施綜合分析，用“一點(diǎn)、雙線、三大功能塊”的規(guī)劃理念加以概括。即以主題廣場(chǎng)為中心，通過(guò)景觀與中央演藝臺(tái)的設(shè)計(jì)組合，創(chuàng)造出個(gè)性鮮明的中心景點(diǎn)。延伸風(fēng)情街和博古廊，打造出以餐飲、旅游紀(jì)念品以及文化產(chǎn)業(yè)三大功能片區(qū)的規(guī)劃理念。

　　在項(xiàng)目中設(shè)置以代表“李清照”為代表的旅游景點(diǎn)和宋代文化的景觀小品。讓游客在購(gòu)物消費(fèi)過(guò)程的同時(shí)游覽宋代唯美的建筑風(fēng)情和市井文化，創(chuàng)造出品位獨(dú)具、意趣無(wú)窮的消費(fèi)空間。

　　項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，靠近百脈泉公園和清照詞園，南側(cè)正對(duì)清照詞園的東門，這一區(qū)域?qū)⒊蔀槭鑼?dǎo)旅游人口的動(dòng)線和重要的商業(yè)區(qū)。

　　（一）定位為一條休閑風(fēng)情街

　　規(guī)劃中有中、西式特色餐館、茶餐廳、咖啡館、時(shí)尚精品店、特色工藝品店、冰激凌店、露天特色小吃。

　　（二）貫穿南北的博古廊

　　主要經(jīng)營(yíng)古玩字畫(huà)、工藝美術(shù)、民間收藏品，旅游紀(jì)念品。

　　（三）六層的休閑酒店俱樂(lè)部

　　規(guī)劃定位餐飲、住宿、夜總會(huì)、寫(xiě)字間。

　　（四）東側(cè)的回形區(qū)域購(gòu)物休閑長(zhǎng)廊

　　各種特色小吃、老字號(hào)。

　　三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

　　（一）區(qū)位優(yōu)勢(shì)

　　項(xiàng)目雄踞章丘市商業(yè)核心，占據(jù)靠近百脈泉公園、清照詞園的絕版位置，在近幾年可謂后無(wú)來(lái)者，將對(duì)章丘的商業(yè)價(jià)值提升起到重要作用；

　　（二）規(guī)模優(yōu)勢(shì)

　　項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá)3萬(wàn)平米，在目前章丘城區(qū)新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目中面積較大，易于形成規(guī)模影響力；

　　（三）交通優(yōu)勢(shì)

　　項(xiàng)目地塊臨近匯泉路和濟(jì)青路，多路公交車在此通過(guò)，交通極為便利。另外，匯泉路作為章丘市的主干道，車流、人流較大，易于形成集聚效應(yīng)，加上百脈泉、清照詞園的旅游資源正好與本項(xiàng)目形成對(duì)接，有利于消費(fèi)人流直接進(jìn)入項(xiàng)目；

　　（四）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)

　　本項(xiàng)目為宋代的仿古建筑，通過(guò)與清照詞園旅游資源的共享，容易集中人流且把商業(yè)形成一體化，這在章丘獨(dú)一無(wú)二；

　　（五）形象優(yōu)勢(shì)

　　本案的形象定位為“公園式休閑風(fēng)情城”，這將提升本項(xiàng)目的形象并與周邊形成配套上的互補(bǔ)，把高消費(fèi)的旅游人群都吸引到本項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行消費(fèi)；

　　（六）悠久的歷史文化；

　　（七）人性化設(shè)施，無(wú)障礙旅游。

　　二、推廣策略

　　（一）價(jià)格策略

　　由于項(xiàng)目是出租商鋪的使用權(quán)，所以在后期的價(jià)格策略中主要是對(duì)租期和不同位置的商鋪設(shè)定了不同的優(yōu)惠幅度和價(jià)格體系，在客戶承受的敏感度上，費(fèi)了很大的腦筋。

　　（二）媒體選擇

　　推廣中緊緊把握以外促內(nèi)、以大帶小的推廣思路，本

地主要是以當(dāng)?shù)孛襟w為主，周邊主要是以輻射區(qū)域的省級(jí)報(bào)紙為主，更多的是采用人員直銷。

　　（三）活動(dòng)配合

　　團(tuán)結(jié)老客戶拓展新客戶，品牌形象的維護(hù)和不同時(shí)段的促銷相輔相成，最終很好的實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的目標(biāo)。

篇2：商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)思路

　　商業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)思路

　　為了降低廣告費(fèi)用，采取人員直銷走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)，尋找目標(biāo)客戶群；通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后的策略不斷調(diào)整和修正，從而準(zhǔn)確地觸摸市場(chǎng)脈搏，使銷售計(jì)劃更為充實(shí)和完善，達(dá)到資源優(yōu)化和利潤(rùn)最大化的目的。

　　推廣中針對(duì)各種不同的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)其進(jìn)行細(xì)分，通過(guò)本地資源和外地資源的銜接以及重點(diǎn)客戶的直接攻關(guān)，注重品牌客戶第一、團(tuán)隊(duì)客戶第二、零散客戶分區(qū)布局的原則，緊緊圍繞后期如何運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的思路來(lái)進(jìn)行推介項(xiàng)目，直接消化客戶問(wèn)題：

　　1、展廳接待

　　公司形象宣傳提高員工素質(zhì)加深對(duì)項(xiàng)目的理解和認(rèn)識(shí)、培養(yǎng)公司的歸屬感。

　　收集客戶資料一般客戶（經(jīng)營(yíng)戶、投資戶）

　　大客戶（經(jīng)營(yíng)戶、投資戶）

　　2、市場(chǎng)調(diào)查

　　各專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)客戶資料的收集 （龍頭大戶、意向客戶、一般客戶）

　　推介項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出與眾不同、物有所值

　　在直銷的基礎(chǔ)上延伸為座談會(huì)、兄弟市場(chǎng)的考察活動(dòng)，調(diào)整銷售策略、制定廣告推廣計(jì)劃尤其是對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有更好的布局并對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品策略制定提供幫助。

　　1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

　　政府支持、背景、區(qū)位、地段、規(guī)劃、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、規(guī)模、潛力巨大、配套

　　經(jīng)營(yíng)戶的發(fā)展主要依托于市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)要依托于商家，廠家同樣要依托于商家。

　　整合零散的批發(fā)市場(chǎng)，有了一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模再和廠家的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)資源共享、同步發(fā)展。

　　中間出現(xiàn)的問(wèn)題：

　　區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展空間受限，市場(chǎng)難以做大。

　　物流速度的加快，使新興市場(chǎng)的發(fā)展阻力增大，啟動(dòng)周期變長(zhǎng)。

　　政府的政策支持力度有多大，缺乏有力度的事實(shí)依據(jù)。

　　不同業(yè)態(tài)的客戶反映：

　　副食、百貨已經(jīng)開(kāi)始直接向下邊送貨，市場(chǎng)存在的意義不大。

　　對(duì)于商住兩用的戶型客戶持不同意見(jiàn)。

　　后期的物業(yè)管理、以及市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)細(xì)則要細(xì)化，最好有書(shū)面的材料。

篇3：5萬(wàn)平方米余商貿(mào)城運(yùn)營(yíng)思路

　　5萬(wàn)平方米余商貿(mào)城的運(yùn)營(yíng)思路

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介

　　建筑面積共計(jì)5萬(wàn)平米，分為兩期建設(shè)有3層沿街商鋪和2層內(nèi)部商鋪兩種物業(yè)形態(tài)。

　　市場(chǎng)環(huán)境

　　主要還是以街鋪為主的消費(fèi)市場(chǎng)，靠區(qū)域零售為主，缺乏進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)的意愿。

　　項(xiàng)目的拆遷地原來(lái)是菜市場(chǎng)，在進(jìn)入改建市場(chǎng)后政府許諾原有經(jīng)營(yíng)戶要享受優(yōu)惠的招商政策。

　　項(xiàng)目對(duì)面是正在修建的當(dāng)?shù)刈詈玫臐竦毓珗@。

　　周邊是大型廠礦企業(yè)的宿舍區(qū)，擁有較大的消費(fèi)能力。

　　項(xiàng)目定位

　　產(chǎn)品定位：3層沿街商鋪建筑面積在300平米左右

　　2層內(nèi)部商鋪控制在100平米以內(nèi)

　　定位語(yǔ)：開(kāi)啟新創(chuàng)富時(shí)代的商業(yè)航母

　　形象定位：經(jīng)過(guò)反復(fù)的討論結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素為項(xiàng)目為集貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、商住等功能于一體的商品（含成品、半成品、原料、商情信息）集散地

　　業(yè)態(tài)定位：

　　（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)類別

　　日用百貨、家居、服裝鞋帽、休閑餐飲、綜合商貿(mào)以及主力店

　　劃分步驟:首先把沿街商業(yè)樓和內(nèi)部商業(yè)樓進(jìn)行大的區(qū)域劃分，內(nèi)部商業(yè)樓作為批發(fā)商貿(mào)城，沿街商業(yè)樓主要作為內(nèi)部商業(yè)樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)延伸以及金融配套服務(wù)行業(yè)。

　　（2）沿街商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分

　　A段擁有建材、五金的商業(yè)氛圍，客戶資源較多且靠近鋼廠路，便于業(yè)主貨物的裝卸以及自主經(jīng)營(yíng)，在原有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上進(jìn)行整合，定位于五金、汽配農(nóng)機(jī)等。

　　B段靠近濕地公園定位于休閑風(fēng)情街，可以滿足在濕地公園游玩的休閑人群需要，如：餐飲、娛樂(lè)、KTV等。

　　項(xiàng)目西側(cè)的大面積商業(yè)樓，作為主力店。

　　（3）內(nèi)部商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分

　　日用百貨區(qū)和服裝鞋帽區(qū)：

　　北側(cè)靠近礦區(qū)以及鋼廠宿舍擁有大量的固定消費(fèi)者，居民購(gòu)物比較方便，可以為商貿(mào)城吸納消費(fèi)目的不明確的人群。

　　家居區(qū)：

　　此類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的消費(fèi)群體，消費(fèi)目的非常明確，對(duì)位置的要求不高主要考慮規(guī)模以及是否能夠一次性采購(gòu)。

　　在中間位置也能為市場(chǎng)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)聚集人氣，避免市場(chǎng)內(nèi)部死角的出現(xiàn)。

　　綜合商貿(mào)區(qū)：

　　目標(biāo)消費(fèi)群體是休閑人群，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在休閑風(fēng)情街的基礎(chǔ)上進(jìn)行順延，作為剩余經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，可以給客戶更多的選擇。

　　（4）調(diào)整趨向：

　　二期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可以作為一期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的延伸和補(bǔ)充。

　　價(jià)格策略

　　在充分研究市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，大膽提出了高開(kāi)高走的價(jià)格思路，利用高于市場(chǎng)價(jià)300元/平米的單價(jià)入市，在當(dāng)?shù)貥?shù)立起與眾不同的項(xiàng)目形象。

　　推廣策略

　　摒棄大面積廣告推廣的模式，利用人員直銷和原有經(jīng)營(yíng)戶口碑效應(yīng)的小眾選播模式，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行市場(chǎng)啟動(dòng)。

　　在回遷戶的房源控制上，嚴(yán)格限制只能選擇一套，有力的提升了項(xiàng)目資源的稀缺性。

　　銷售業(yè)績(jī)

　　10天的開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)，項(xiàng)目房源銷售量85%以上，最高突破2100萬(wàn)元/日。